3476 Ｒ－投資法人みらい 2021-01-25 15:30:00
国内不動産の取得に関するお知らせ（「TCAビル」） [pdf]
2021 年 1 月 25 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
投資法人みらい
代表者名 執行役員 菅沼通夫
（コード番号:3476）
資産運用会社名
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 菅沼通夫
問合せ先 取締役 CFO 兼業務部長 卓地伸晃
TEL: 03-6632-5950
国内不動産の取得に関するお知らせ（「TCA ビル」）
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。
）が資産運用を委託する三井物産・イデラパートナーズ
株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、下記のとおり資産の取得（以下「本取得」といいます。
）
を決定しましたのでお知らせします。
記
1． 本取得の概要
(1) 本取得予定資産
アセットカテゴリー/ 契約締結日 取得予定価格
物件名称 取得予定日 取得先
アセットタイプ（注 1） （注 2） （注 3）
（百万円）
2021 年 2021 年 非開示
コアアセット オフィス TCA ビル 2,120
1 月 25 日 1 月 28 日 （注 4）
（注 1）「アセットカテゴリー/アセットタイプ」は、資産の用途に関する分類です。詳細は、参考資料 2「本取得予定資産の内容における
記載事項説明」をご参照ください。
（注 2）「契約締結日」には、取得予定資産に関し、売主との間の売買契約書の締結日を記載しています。
（注 3）「取得予定価格」は、取得予定資産に関し、売主との間の売買契約書に記載された取得予定資産の売買代金額を記載しています。
なお、売買代金額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満は切り捨てて記載しています。
以下同じです。
（注 4）取得先の同意が得られていないため、やむを得ない理由により「非開示」としています。
(2) 取得資金：借入金及び自己資金（コンフォートホテル新山口の譲渡資金を含む）
（注）当該借入金の詳細は、本日付で公表の「資金の借入に関するお知らせ」を、コンフォートホテル新山口の譲渡については、2020
年 11 月 9 日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（
「コンフォートホテル新山口」」をご参照ください。
）
(3) 決済方法：取得日に全額支払い
1
2. 取得の理由
ポイント
⚫ ポートフォリオの「ディフェンシブ性及び収益性」が向上する物件入替プロジェクト（第三弾）
⚫ 新型コロナウイルスへの柔軟な対応力を有する「ユーティリティアセット（複合用途物件）」
⚫ 本源的な不動産価値の高い大阪都心の立地＋安定性の高いサービス系を中心としたテナント構成
本投資法人は、新型コロナウイルス感染症（COVID-19、以下「新型コロナ」といいます。
）の影響を
踏まえて拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」の推進を中断し、2020 年 6 月 16 日付「第 8 期（2020
年 4 月期）決算説明資料」において、ポストコロナに対応したポートフォリオの構築及び 1 口当たり分
配金（DPU）水準の回復・成長に向けた「みらいリバイバルプラン」を公表しました。
「みらいリバイ
バルプラン」では、注力すべき課題の 1 つとして入替を含めたポートフォリオ再構築を掲げており、総
合型リートとしての強みを活かし、投資主価値の最大化（成長性の追求）とディフェンシブ性の高いア
セットタイプの組み合わせを意識しながら、より強固なポートフォリオの構築を目指しています。本投
資法人は、ポートフォリオ再構築に向けて複数の物件売買を計画中であり、2020 年 11 月に公表した
「コンフォートホテル新山口」の譲渡及び「小田原機材管理センター（底地）」の取得に続くアクショ
ンとして本取得を決定したものです。
みらいリバイバルプランの概要（～2021年中旬）
1 ホテルWBF淀屋橋南 2 ミ・ナーラ 3 入替を含めた
オフィスコンバージョン 再リニューアル計画 ポートフォリオ再構築
（注）ホテル淀屋橋南 オフィスコンバージョン及びミ・ナーラ再リニューアル計画の進捗状況については、2020 年 12 月 15 日付
「第 9 期（2020 年 10 月期）決算説明会資料」をご参照ください。なお、いずれも「みらいリバイバルプラン」の計画に沿っ
て進捗しています。
本投資法人は、
「みらいリバイバルプラン」におけるポートフォリオ再構築の取組方針の中で、新型コ
ロナやそれに伴う企業業績悪化等の影響を受けにくいサービス系テナント（クリニック、学習塾等）の
比率が高い物件や、サービス系テナントの誘致やサテライトオフィスへの転用が可能な都心近郊の複合
用途物件「ユーティリティアセット」を重点的な検討対象とする方針を掲げています。本取得予定資産
は、大阪都心の難波エリアに所在する中規模オフィスビルであり、新型コロナの影響を受けにくいサー
ビス系を中心としたテナント構成であることから、上記の取得方針に合致していると考えています。ま
た、本物件の入居テナントの賃料単価はマーケットと比較し低廉な水準となっており、賃料ギャップが
解消した場合は一定のアップサイドが期待されます。
（参考）本取得予定資産の収益性
取得予定価格 鑑定評価額 鑑定 NOI 利回り 償却後 NOI 利回り
物件名称
（百万円） （百万円） （注 1） （注 2）
DCF 法 4.3% 3.8%
TCA ビル 2,120 2,260
（参考）直接還元法 5.1% 4.6%
2
（注 1） 「鑑定 NOI 利回り」は、 「鑑定 NOI」を取得予定価格で除して算出した数値を小数第 2 位を四捨五入して記載しています。ま
た、「鑑定 NOI」とは、物件の取得の決定に際して取得した鑑定評価書に記載された運営収益から運営費用を控除した運営純収
益（Net Operating Income）をいい、減価償却費を控除する前の収益であって、NOI に敷金等の運用益を加算し、資本的支出を控
除した NCF（純収益：Net Cash Flow）とは異なります。上記「鑑定 NOI」は DCF 法における初年度（初年度に特殊要因がある
場合等には 2 年目又は 3 年目。 ）の NOI です。
（注 2） 「償却後 NOI 利回り」は、 「鑑定 NOI」から減価償却費を差し引いた数値を取得予定価格で除して算出した数値を少数第 2 位を
四捨五入して記載しています。また、減価償却費については、定額法により本資産運用会社が一定の仮定のもとに算出した試
算値です。以下同じです。
本投資法人は、
「みらいリバイバルプラン」の中でホテルをオフィスにコンバージョンする取組みを進
めており、本取得を含む物件入替プロジェクト及びコンバージョン完了後のホテル比率（取得価格ベー
「みらいリバイバルプラン」公表前の 2020 年 4 月期（第 8 期）末の 19.0%から 17.1%に低下す
ス）は、
る見込みです。本取得以降も、ポストコロナに対応した「ディフェンシブ性の高いアセットタイプ」の
物件取得に比重を置きながら、「長期的なアップサイドが期待できるアセットタイプ」の物件を含めた
幅広い取得検討を行っており、「ポートフォリオ平均を下回る収益性の物件」や「新型コロナウイルス
感染症の影響が懸念される物件」の譲渡と合わせて入替を含めたポートフォリオ再構築に取り組んでい
く方針です。なお、同ポートフォリオ再構築に向けた物件入替プロジェクトについては、新たな事実が
決定次第、順次公表していく予定です。本取得までのポートフォリオ再構築の進捗については、本日付
で公表の「～みらいリバイバルプラン～ ポートフォリオ再構築の進捗状況 －2021 年 1 月 25 日付プレ
スリリース 補足説明資料－」をご参照ください。
ポートフォリオ再構築に際してのポイント
取得 譲渡
⚫ ディフェンシブ性の高いアセット
⚫ ポートフォリオ平均を下回る収益性の物件
⚫ 長期的なアップサイドが期待できるアセット
⚫ 新型コロナの影響が懸念される物件
⚫ 「ユーティリティアセット」
（参考）本取得を含む物件入替プロジェクトによるアセットタイプ別比率の変化（取得（予定）価格ベース）
※「BizMiiX 淀屋橋」は、コンバージョンに係る追加投資を取得価格に加算した上でオフィスに分類して数値を算出しています。
3
3． 本取得予定資産の内容
物件 アセットカテゴリー コアアセット
TCAビル
名称 アセットタイプ オフィス
特定資産の概要
取得予定年月日 2021年1月28日 特定資産の種類 不動産
取得予定価格 2,120百万円 信託
受益 信託受託者 -
鑑定評価額 2,260百万円
権の
（価格時点） （2020年10月31日） 概要 信託期間満了日 -
最寄駅 JR難波駅 徒歩6分、大阪メトロ各線 なんば駅 徒歩7分
所在地（住居表示） 大阪府大阪市浪速区元町二丁目3番19号
大阪府大阪市浪速区元町二丁目 建築時期 1994年2月10日
地番
3番10他1筆 鉄骨鉄筋コンクリート造
構造
建ぺい率 100%（注） 陸屋根地下1階付8階建
土地 容積率 600% 建物 用途 事務所・駐車場
用途地域 商業地域 延床面積 4,756.97㎡
敷地面積 757.36㎡ 駐車場台数 20台
所有形態 所有権 所有形態 所有権
PM会社 グローバルコミュニティ株式会社 マスターリース会社 -
特記事項
該当事項はありません。
（注）指定建ぺい率は 80%ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により 100%となっています。
賃貸借の概要
総賃貸可能面積 3,212.81㎡ 稼働率 100%
主要テナント 非開示（注） テナント数 8社
年間賃料 105百万円 敷金・保証金 38百万円
（注）テナントから開示について同意を得られていないため開示していません。
建物状況評価報告書の概要
調査業者 大和不動産鑑定株式会社 緊急・短期修繕費 -
調査書日付 2021年1月 長期修繕費 14百万円
地震リスク分析等の概要
東京海上日動リスク
調査業者 PML値 10.6%
コンサルティング株式会社
担保設定の状況
該当なし
4
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額 2,260百万円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020年10月31日
（金額：百万円）
項目 内容 概要等
収益価格 2,260
直接還元法による価格 2,360
運営収益 154
潜在総収益（a）～（d）計 160
現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の
（a）共益費込貸室賃料収入 130 新規賃料の水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長
期的競争力を勘案のうえ計上
（b）水道光熱費収入 20 過年度実績に基づき、稼働率実績も考慮のうえ査定し計上
現行契約の賃料水準、周辺賃貸事例及びその動向に基づ
（c）駐車場収入 4
き、対象不動産の中長期的な競争力を勘案のうえ計上
（d）その他収入 5 契約額及び実績額に基づき計上
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率
空室等損失等 6
に基づき対象不動産の競争力等を考慮して計上
運営費用 45
維持管理費 8 類似不動産の維持管理費及び見積額に基づき計上
水道光熱費 14 過年度実績額を参考に稼働率実績も考慮のうえ計上
修繕費 2 エンジニアリング・レポートの修繕費を計上
PMフィー 2 類似不動産の水準に基づき計上
テナント募集費用等 1 類似不動産の水準を参考に計上
公租公課 14 2020年度固定資産課税台帳登録事項証明書に基づき査定
損害保険料 0 類似不動産を参考に計上
その他費用 1 過年度実績を参考に計上
運営純収益 108
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双方
一時金の運用益 0
の観点から総合的に勘案のうえ運用利回りを査定
エンジニアリング・レポートの更新費を妥当と判断し、さ
資本的支出 12 らにコンストラクション・マネジメントフィーを考慮のう
え計上
純収益 96
対象不動産の立地条件・建物条件及びその他条件を総合的
還元利回り 4.1%
に勘案して査定
DCF法による価格 2,210
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
割引率 3.9%
りとの比較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の
最終還元利回り 4.3%
市場性等を考慮して査定
積算価格 2,200
土地比率 81.6%
建物比率 18.4%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって
特になし
留意した事項
5
本物件の特徴
＜立地特性＞
⚫ 本物件は JR「難波」駅より徒歩 6 分、大阪メトロ各線「なんば」駅より徒歩 7 分に位置しており、その他の複数路
線も徒歩圏内で利用可能なことから交通利便性が高い立地です。また、エリア内でも立地評価が高い四つ橋筋に通
じる大阪市道「浪速鶴町線」沿いの二方路に面しており、高い視認性を有しています。
⚫ 本物件の周辺は住宅街となっていますが、マンション以外にも専門学校や来客型の事務所・店舗が数多く見受けら
れます。また、近年はホテルが数多く進出する等、相応の繁華性があることから、通常のオフィスだけではなく、
学習塾やクリニック等のサービス系テナントを含む幅広い需要が見込まれます。
＜物件特性＞
⚫ 本物件は延床面積が約 1,438 坪、基準階面積が約 129 坪の中規模オフィスビルであり、中小型ビルの多い難波エリア
では標準的な規模感となっています。
⚫ 貸室形状は整形、執務室内は無柱空間であるため、スペースの利用効率性や、レイアウトの自由度は良好であり、
フロアの分割も可能であることから、テナントニーズに合わせたリーシングが可能な物件です。
⚫ 各階に給排水設備が備えられており、1 階に駐輪場スペースも確保されていることから、不特定多数が出入りする
学習塾やクリニック等の業態を受け入れ可能な建物・設備水準です。
＜その他＞
⚫ 本物件のテナントは、薬局やクリニックといったヘルスケア関連や学習塾が中心であり、直近 2 年間の稼働率は
100%で推移しています。学習塾やクリニック等のサービス系テナントは、新型コロナやそれに伴う企業業績悪化
等の影響を受けにくく、経営の安定性が高い業種であり、本物件は、本投資法人が「みらいリバイバルプラン」で
重点的な検討対象としている「ユーティリティアセット」に該当する不動産となります。
⚫ 入居テナントの賃料単価はマーケットと比較して低廉な水準となっており、賃料ギャップが解消した場合は大幅な
収益性の向上が期待されます（DCF 法における初年度の NOI に基づく鑑定 NOI 利回り 4.3%に対して直接還元法の
NOI に基づく鑑定 NOI 利回り 5.1%）
。
物件写真 物件位置図
6
4． 取得先の概要
取得先は国内法人ですが、名称等の開示について同意を得られていないため開示していません。
5． 物件取得先等の状況
取得先は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者ではありません。
6． 媒介の概要
媒介者は国内法人ですが、名称等の開示について同意を得られていないため開示していません。
7． 利害関係人との取引
該当はありません。
8． 今後の見通し
本取得による 2021 年 4 月期（第 10 期）及び 2021 年 10 月期（第 11 期）運用状況への影響は軽微であ
り、予想の変更はありません。
以 上
※本投資法人のホームページアドレス：https://3476.jp
（参考プレスリリース等）
2021 年 1 月 25 日付 「資金の借入に関するお知らせ」
2021 年 1 月 25 日付 「～みらいリバイバルプラン～ ポートフォリオ再構築の進捗状況
－2021 年 1 月 25 日付プレスリリース 補足説明資料－」
＜添付資料＞
参考資料 1 本取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
参考資料 2 本取得予定資産の内容における記載事項説明
7
参考資料 1 本取得予定資産取得後のポートフォリオ一覧
取得（予定）価格 投資比率
分類 用途 地域 物件名称 （百万円） （%） 取得（予定）日
（注 1） （注 2）
オフィス 東京圏 品川シーサイドパークタワー（準共有持分 63.4%）（注 3） 20,288 13.1 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 川崎テックセンター 23,182 15.0 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 新宿イーストサイドスクエア（準共有持分 5%相当）（注 3） 10,000 6.5 2016 年 12 月 16 日
オフィス 東京圏 東京フロントテラス（準共有持分 50.2%）（注 3） 10,592 6.8 2017 年 10 月 26 日
オフィス 東京圏 ヒルコート東新宿 3,900 2.5 2016 年 12 月 16 日
オフィス 大阪圏 日宝本町ビル 1,465 0.9 2018 年 2 月 28 日
オフィス 名古屋圏 MI テラス名古屋伏見 8,886 5.7 2018 年 6 月 1 日
オフィス その他 オリコ博多駅南ビル 1,680 1.1 2018 年 8 月 1 日
オフィス 東京圏 マイスクエアビル 2,800 1.8 2019 年 12 月 25 日
オフィス その他 広島鯉城通りビル 2,250 1.5 2020 年 3 月 31 日
オフィス 大阪圏 Biz MiiX 淀屋橋 2,050 1.3 2018 年 11 月 1 日
オフィス 大阪圏 TCA ビル 2,120 1.4 2021 年 1 月 28 日
商業施設 東京圏 渋谷ワールドイーストビル 3,200 2.1 2016 年 12 月 16 日
商業施設 東京圏 THINGS 青山 2,912 1.9 2020 年 1 月 9 日
コア 商業施設 その他 MI キューブ仙台クリスロード 1,330 0.9 2020 年 3 月 31 日
アセット 商業施設 東京圏 イオン葛西店（注 3） 9,420 6.1 2016 年 12 月 16 日
商業施設 大阪圏 MEGA ドン・キホーテ和泉中央店 3,000 1.9 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 ホテルサンルート新潟 2,108 1.4 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 ダイワロイネットホテル秋田 2,042 1.3 2016 年 12 月 16 日
ホテル その他 スーパーホテル仙台・広瀬通り 1,280 0.8 2016 年 12 月 16 日
ホテル 大阪圏 スーパーホテル大阪・天王寺 1,260 0.8 2016 年 12 月 16 日
ホテル 東京圏 スーパーホテルさいたま・大宮 1,123 0.7 2016 年 12 月 16 日
ホテル 大阪圏 スーパーホテル京都・烏丸五条 1,030 0.7 2016 年 12 月 16 日
ホテル 名古屋圏 伊勢シティホテルアネックス 1,800 1.2 2018 年 3 月 1 日
ホテル その他 コンフォートホテル北上 820 0.5 2018 年 3 月 1 日
ホテル その他 コンフォートホテル長野 580 0.4 2018 年 3 月 1 日
ホテル 東京圏 ホテルウィングインターナショナルセレクト上野・御徒町 3,720 2.4 2018 年 5 月 15 日
ホテル その他 スマイルホテル那覇シティリゾート 4,000 2.6 2018 年 11 月 1 日
ホテル その他 スマイルホテル博多駅前 3,800 2.5 2018 年 11 月 1 日
ホテル 名古屋圏 スマイルホテル名古屋栄 2,950 1.9 2018 年 11 月 1 日
グロース
アセット
商業施設 大阪圏 ミ・ナーラ 4,944 3.2 2017 年 10 月 26 日
(コア
プラス)
インダス
大阪圏 六甲アイランド DC（準共有持分 92.45%相当）（注 3） 7,996 5.2 2018 年 11 月 1 日
グロース トリアル
アセット
インダス
(ニュー 東京圏 小田原機材管理センター（底地） 2,300 4.3 2021 年 3 月 1 日
トリアル
タイプ
アセット)
教育施設 東京圏 東京衛生学園専門学校 3,900 2.5 2020 年 1 月 9 日
合計 154,729 100.0 －
（注 1）「取得（予定）価格」は、各物件に関し、売買契約書に記載され、又は記載される予定の各取得資産の売買代金額を記載しています。なお、売買代金
額には、消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用は含まず、百万円未満は切り捨てて記載しています。但し、「ミ・ナーラ」に係る売買契約
に記載の取得価格は 4,100 百万円ですが、本投資法人の取得後に施設のリニューアルに向けた追加投資を行っており、当該追加投資を含む総投資額は
4,944 百万円です。「ミ・ナーラ」については、当該追加投資を含む総投資額 4,944 百万円を取得価格と定義します。また、「BizMiiX 淀屋橋（旧ホテ
ル WBF 淀屋橋南）」に係る売買契約に記載の取得価格は 1,750 百万円ですが、本投資法人取得後にコンバージョンに伴う追加投資を行っており、当該
追加投資を含む総投資額は 2,050 百万円となる見込みです。「BizMiiX 淀屋橋」については、当該追加投資を含む総投資額 2,050 百万円を取得価格と定
義します。
（注 2）「投資比率」は、各物件の取得（予定）価格の合計に対する比率で小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 3）取得資産が区分所有又は（準）共有である場合には、本投資法人の区分所有割合又は（準）共有持分割合に係る数値を記載しています。
8
参考資料 2 本取得予定資産の内容における記載事項説明
前記「3．本取得予定資産の内容」の各欄における記載事項に関する説明は、以下（イ）～
（ワ）のとおりです。時点の注記がないものについては、原則として、取得予定日時点の状況を記
載しています。
(イ) 「アセットカテゴリー」及び「アセットタイプ」について
- 「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具
体的には、伝統的な投資用不動産であるオフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流
施設のうち、原則として 80％以上の稼働率が確保されていること（その見込みがある場
合を含みます。）等、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットを
いいます。
- 「グロースアセット（ニュータイプアセット）」とは、不動産市場における不動産投資・
運用実績がコアアセットと比較して限定的ではあるものの、競合となる取得者は限られ
ており、将来的に不動産市場の拡大が期待できると本投資法人が判断するアセットをい
います。
(ロ) 「最寄駅」について
- 「最寄駅」における徒歩による所要時間については、
「不動産の表示に関する公正競争規
（平成 17 年公正取引委員会告示第 23 号）及び「不動産の表示に関する公正競争規約
約」
（平成 17 年公正取引委員会承認第 107 号）に基づき、道路距離 80 メートルに
施行規則」
つき 1 分間を要するものとして算出した数値を、小数第 1 位以下を切り上げて記載してい
ます。
(ハ) 「所在地（住居表示）
」について
- 所在地（住居表示）は、本取得予定資産の住居表示を記載しています。また住居表示未
実施の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうち一所在地）を記載し
ています。
(ニ) 「土地」について
- 「地番」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
- 「建ぺい率」及び「容積率」は、原則として建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号、その
後の改正を含みます。、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正を含みます。
）
以下「都市計画法」といいます。）等の関連法令に従って定められた数値を記載していま
す。なお、本取得予定資産によっては、以下の表に記載の「建ぺい率」及び「容積率」
につき、一定の緩和措置又は制限措置が適用される場合があります。
- 「用途地域」は、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載していま
す。
- 「敷地面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
本取得予定資産が土地の共有持分である場合には、全体の面積を記載しています。
- 「所有形態」は、本取得予定資産に関して本投資法人が保有し又は保有する予定の権利
の種類を記載しています。
(ホ) 「建物」について
- 「建築時期」は、登記簿上の新築時点を記載しています。
- 「構造」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。
- 「用途」は、登記簿上の建物種別のうち主要なものを記載しています。
- 「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいて記載しています。本取得予定資産が区分所
有建物の専有部分である場合には、所有する専有部分の面積を記載しています。本取得
9
予定資産が建物の共有持分である場合には、建物全体の面積を記載しています。
- 「駐車場台数」は、取得予定日時点において本取得予定資産につき敷地内に確保されて
いる駐車場（建物内の駐車場を含みます。）の台数を記載しています。なお、本取得予定
資産の共有持分又は区分所有権を取得する場合にも、その本取得予定資産全体に係る駐
車場台数を記載しています。
- 「所有形態」は、本取得予定資産に関して本投資法人が保有し又は保有する予定の権利
の種類を記載しています。
(ヘ) 「PM 会社」について
- 「PM 会社」は、取得予定日時点において有効なプロパティ・マネジメント契約を締結す
る予定の会社を記載しています。
(ト) 「マスターリース会社」について
- 「マスターリース会社」は、取得予定日時点において有効なマスターリース契約を締結
する予定の会社を記載しています。
(チ) 「特記事項」について
- 「特記事項」の記載については、原則として、取得予定日時点の情報をもとに、個々の
資産の権利関係や利用等で重要と考えられる事項のほか、当該資産の評価額、収益性、
処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項に関して記載しています。
(リ) 「賃貸借の概要」について
- 「賃貸借の概要」は、本取得予定資産の現所有者等から提供を受けた数値及び情報をも
とに、本取得予定資産について、特に記載のない限り取得予定日時点において有効な賃
貸借契約等の内容等を記載しています。
- 「総賃貸可能面積」は、取得予定日時点における本取得予定資産に係る建物の賃貸借契
約又は建物図面等に基づき賃貸が可能となる面積を記載しています。なお、底地物件の
場合は、底地の面積を記載しています。また、原則として、貸室のみの面積を記載し、
駐車場、倉庫等付帯部分等の面積は含みません。本取得予定資産が建物の共有持分又は
準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
- 「稼働率」は、取得予定日時点における本取得予定資産に係る総賃貸可能面積に対して
総賃貸面積が占める割合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
- 「主要テナント」は、取得予定日時点における本取得予定資産の総賃貸面積中、賃貸面
積の最も大きいテナントを記載しています。なお、本取得予定資産が、当該物件につき
締結されるマスターリース契約においてエンドテナントの賃料の変動にかかわらず、一
定の賃料を受け取る固定型マスターリース契約の対象物件の場合には、そのマスター
リース会社を記載しています。また、エンドテナントより開示の承諾を得られていない
場合、
「主要テナント」欄には、
「非開示」と記載しています。
- 「テナント数」は、取得予定日時点における本取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日
時点で入居済みのものに限ります。）に基づき、本取得予定資産毎のテナント数を記載し
ています。但し、当該本取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合
において、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マス
ターリース契約の対象物件についてはエンドテナントの総数（同日時点で入居済みのも
のに限ります。）を、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固
定型マスターリース契約の対象物件についてはかかるマスターリース会社のみをテナン
トとしてテナント数を記載し、当該本取得予定資産について、マスターリース会社とエ
ンドテナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書
きにて記載しています。また、底地のみを取得する場合には、土地賃借人の総数を記載
10
しています。但し、駐車場、倉庫等付帯部分のテナント数は含みません。
- 「年間賃料」は、取得予定日時点における本取得予定資産に係る各賃貸借契約（同日時
点で入居済みのものに限ります。）に表示された建物につき、月間賃料（貸室部分の賃料
）を 12
及び共益費（もしあれば）を含み、駐車場、倉庫等付帯部分の賃料は含みません。
倍することにより年換算して算出した金額につき百万円未満を切り捨てて記載していま
す。なお、かかる算出においては、契約上規定される固定賃料の上限に基づいて算出し
ています。また、テナントがマスターリース会社として転貸人となる物件の場合におい
て、エンドテナントからの賃料を原則としてそのまま受け取るパススルー型マスター
リース契約の対象物件についてはエンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上
の月間賃料、エンドテナントの賃料の変動にかかわらず一定の賃料を受け取る固定型マ
スターリース契約の対象物件についてはかかるマスターリース契約上の月間賃料をそれ
ぞれ 12 倍することにより年換算して算出した金額を記載しています。また、同日時点の
フリーレント及びレントホリデーは考慮しないものとします。なお、エンドテナントよ
り開示の承諾を得られていない場合、「非開示」と記載しています。本取得予定資産が建
物の共有持分又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
- 「敷金・保証金」は、取得予定日時点における本取得予定資産に係る各賃貸借契約（同
日時点で入居済みのものに限ります。）に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額につ
き百万円未満を切り捨てて記載しています。但し、駐車場、倉庫等付帯部分の敷金・保
証金は含みません。なお、当該本取得予定資産につきマスターリース契約が締結されて
いる場合には、エンドテナントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の
合計額につき百万円未満を切り捨てて記載しています。エンドテナントより開示の承諾
を得られていない場合、「非開示」と記載しています。本取得予定資産が建物の共有持分
又は準共有持分である場合には、その持分に応じ算出しています。
- また、本取得予定資産について、エンドテナントに係る賃貸借契約につき解除又は解約
申入れがなされていても、取得予定日時点において契約が継続している場合、当該エン
ドテナントに係る賃貸借契約が存在するものとして、「稼働率」「テナント数」「年間賃
、 、
料」「敷金・保証金」等を記載しています。
、
(ヌ) 「建物状況評価報告書の概要」について
- 「緊急・短期修繕費」は、緊急及び概ね調査日より 1 年以内に必要とされる修繕更新費用
として建物状況調査報告書に記載された費用につき千円未満を切り捨てて記載していま
す。
- 「長期修繕費」は、調査日より 12 年間に予想される修繕更新費用として建物状況調査報
告書に記載された費用の年平均額又は年平均額に換算した金額につき千円未満を切り捨
てて記載しています。本取得予定資産が建物の共有、また準共有持分である場合には、
その持分に応じ算出しています。
(ル) 「担保設定の状況」について
- 本取得予定資産の取得後に担保設定が解除される場合は「なし」と記載しています。
(ヲ) 「不動産鑑定評価書の概要」について
- 「不動産鑑定評価書の概要」は、本投資法人が、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意
事項及び不動産の鑑定評価に関する法律（昭和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含み
ます。）並びに不動産鑑定評価基準に基づき、大和不動産鑑定株式会社に本取得予定資産の
鑑定評価を委託し作成された各不動産鑑定評価書の概要を記載しています。当該各不動産鑑定
評価は、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、その内容の妥当性、正確性及び当該
鑑定評価額での取引可能性等を保証するものではありません。
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- なお、不動産鑑定評価を行った大和不動産鑑定株式会社と本投資法人及び本資産運用会社と
の間には、特別の利害関係はありません。
- 金額は、特段の記載がない限り百万円未満を切り捨てて記載しています。また、割合で記載
される数値は、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(ワ) 「本物件の特徴」について
- 「本物件の特徴」は、本投資法人の物件取得の着眼点を示したものであり、原則として、
シービーアールイー株式会社作成の「貴社指定不動産におけるマーケットレポート」の各記
載等に基づき、また、一部において本資産運用会社が入手した資料に基づいて、各本取
得予定資産の基本的性格、特徴、その所在する地域の特性等を記載しています。当該報
告書等は、これらを作成した外部の専門家の一定時点における判断と意見に留まり、そ
の内容の妥当性及び正確性等を保証するものではありません。なお、当該報告書等の作
成の時点後の環境変化等は反映されていません。
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