背景写真：BizMiiX淀屋橋
投資主のみなさまへ 1
- Resilience（苦境から回復・反発する力） -
投資法人みらいは、投資主の皆様のご支援のもと、上場以来様々なコーポレートアクションを取り進めてきましたが、
2020年は、新型コロナウイルス感染症が拡大する中で策定した3つの「リバイバルプラン」の推進において、その「機
動力」を発揮してまいりました。
1 2 3
ホテルWBF淀屋橋南
ミ・ナーラ 入替を含めた
オフィスコンバージョン
再リニューアル計画 ポートフォリオ再構築
（BizMiiX淀屋橋）
第9期（2020年10月期）に着実な進捗を見せた「リバイバルプラン」は、仕上げまでにもう少しお時間をいただく必要
がございますが、完遂後は新型コロナ発生前を上回る再度の成長が出来るよう、しっかりと土台を築いていく所存です。
投資主のみなさまにおかれましては、みらいの「機動力」を発揮して取組む「リバイバルプラン」の進捗を見守ってい
ただくとともに、是非ともその先の成長軌道への歩みをご支援いただきます様、何卒よろしくお願い申し上げます。
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表取締役社長CEO 菅沼 通夫
1
2
目次
Section1. 新型コロナウイルス感染症の影響 ・・・・・ P3
Section2. ｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ・・・・・ P8
Section3. 決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績 ・・・・・ P26
Section4. 財務・IR・ESGの取組み ・・・・・ P39
2
Section1.
新型コロナウイルス感染症の影響
新型コロナウイルス感染症の影響
新型コロナウイルス感染症の影響（サマリー） 4
オフィス/商業施設の賃料減免対応は第9期（2020年10月期）で収束傾向
ホテルの収益回復は道半ばであり、一部保守的に固定賃料の減免を見込む
アセット
オフィス 商業施設 ホテル
タイプ
物件入替後の
投資比率 57.1% 16.3% 17.4%
（取得価格ベース） （前期比+1.7%） （前期比▲1.6%） （前期比▲1.6%）
（注）
◼ テレワークの本格導入等、新型コロ ◼ Go To イートの効果も一時的であり、 ◼ Go To トラベル効果、出張需要で緩
ナに伴う解約はエリアや業種に偏り 都市型飲食店舗は時短営業等で苦し やかに稼働率は回復傾向だが、イン
が見られる い状況が続く バウンドの本格的な回復には時間を
マーケット 要する
◼ 新型コロナで停滞していた移転等の ◼ 巣ごもり需要で、スーパー・ホーム
動向
動きが再開しているが、サテライオ センター等の生活密着型物件は安定 ◼ 来年以降、コロナワクチンの開発に
フィスの浸透を含めた中長期的な需 した売上推移 伴う本格的な回復に期待
要動向は未だ見極めが難しい状況
◼ 稼働率は引き続き高水準を維持 ◼ 生活密着型物件は底堅さを発揮、売 ◼ 秋以降、地方ホテルは先行して徐々
◼ 退去の動きもあるが、粘り強い交渉 上は上昇傾向で収益性も安定 に回復傾向も地域差が見られる状況
運用状況への
により一部では慰留・埋戻しを実現 ◼ 結婚式等のイベント系物件は厳しい ◼ BizMiiX淀屋橋はオフィスコンバー
影響
◼ 賃料単価は従前のマーケットとほぼ 状況が続くが、直近の減額は合意済、 ジョンが順調に進捗
同水準 徐々に再開の動きも見られる
注： 「物件入替後の投資比率」は2020年12月14日時点のポートフォリオに2021年3月1日取得予定の小田原機材管理センター（底地）を加えて算出しており、BizMiiX淀屋橋（旧ホテルWBF淀屋橋南）はコンバージョンに係る追加投資を取得価格に加算した上でオフィスに分類しています。以下同じです。 4
新型コロナウイルス感染症の影響
テナントへの対応状況 5
賃料減免等の要望は収束傾向/ホテルは公的支援も踏まえて長期的な視点で対応
賃料減免等の要望件数の推移 業種別の内訳
50 オフィス 商業施設 ホテル
42 6月以降
ほぼ収束 その他
40 8
ホテル 飲食
要望件数 4 21
30
79件/74社 物販 合計
20 15 13
11
74社
10 3 3 4
1 0
サービス
0 28
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
要望社数 猶予・減額 敷金充当 解約（注1） テナント数（注2） ◼ テナントの事業や財務状況を個別に
精査し、敷金充当等も含めて柔軟に
オフィス 22社 2社 0社 10社 190社 対応
商業施設 49社 9社 5社 3社 70社 ◼ 業績不振先の退去等、ポートフォリオ
ホテル 3社 1社 0社 1社 16社
安定性の改善に繋がる前向きな解約
案件も
合計 74社 12社 5社 14社 276社
◼ 減免対応と並行して契約長期化を協議、
キャッシュ・フローの安定性向上を
うち6件はリーシング対応に目途 実現
注1： 新型コロナウイルス感染症の影響に寄らない解約は除きます。
注2： テナント数は2020年10月末時点。 5
新型コロナウイルス感染症の影響
変動賃料の状況 6
新型コロナ前の変動賃料比率はポートフォリオ全体の5%程度と僅かな水準
変動物件の比率（取得価格ベース）
商業施設
◼ 変動賃料を採用する物件はミ・ナーラ、THINGS青山の2物件 ホテル
◼ THINGS青山はアップサイドのみであり、発生実績はなし 8.4%
商業施設
◼ ミ・ナーラの新型コロナ前の変動賃料比率は31.1%（注1） 5.1%
◼ ミ・ナーラは｢リバイバルプラン」で2021年春の再リニューアル施策を計画通り実行中
(詳細は15ページ参照)
◼ 2021年春を皮切りに、繁華性の向上に繋がるテナントミックス構築の取組みを継続 その他
9.3%
変動賃料比率
ホテル ホテル
5.2% オフィス
8.9%
（注2） 57.1%
◼ 変動賃料を採用する物件は4物件/13物件（BizMiiX淀屋橋及びコンフォートホテル新山口は除く）
◼ 新型コロナ前の変動賃料比率と算定方法は以下のとおり（注1） 商業施設
11.1%
⚫ ホテルサンルート新潟 : 7.1% GOP計画超過分の一定割合（アップサイドのみ）
⚫ スマイルホテル3物件 : 59.8% 実績GOP－（最低保証+オペレーターフィー）
（那覇、博多、名古屋)
◼ 2021年10月末までは変動賃料が発生しない想定
：変動物件（取得価格ベース）
注1： ミ・ナーラは第7期（2019年10月期）実績、ホテルサンルート新潟は2020年度実績、スマイルホテル3物件（変動賃料ホテル）は2018年11月から2019年10月までの平均値で算出しています。
注2： 変動賃料比率は、変動要素を含む物件の取得価格に各物件の新型コロナ前の変動賃料比率を掛けて算出しています。 6
新型コロナウイルス感染症の影響
運用状況への影響 7
2021年4月期（第10期） : 固定賃料への影響は2021年4月期でほぼ終了
2021年10月期（第11期） : テナント埋め戻しは一定のダウンタイムを見込む
賃料 運用状況への影響
減免
第9期実績 第10期予想（注1） 第11期予想（注1）
要請
(2020年10月期) (前回予想) (2021年4月期) (前回予想) (2021年10月期)
オフィス 22社 ▲6百万円 ▲21百万円 ▲8百万円 ▲34百万円 ▲47百万円
商業施設 49社 ▲39百万円 ▲26百万円（注2） ▲10百万円 ▲7百万円（注2） -百万円
ホテル 3社 ▲31百万円 ▲68百万円 ▲35百万円 ▲31百万円 ▲2百万円
合計 74社 ▲77百万円 ▲117百万円 ▲54百万円 ▲73百万円 ▲49百万円
（参考）新型コロナ前の
ホテル変動賃料（注3）
▲177百万円 － ▲165百万円 － ▲177百万円
1口当たり影響（変動賃料含む） ▲153円 － ▲132円 － ▲136円
1口当たり分配金（DPU） 1,429円 － 1,160円 － 1,260円
注1： 本予想は一定条件の下に算出した2020年12月14日時点のものであり、新型コロナの収束状況等にょり変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。以下同じです。
注2： 前回予想には、ミ・ナーラのマスターリース（ML）契約に基づく最低保証賃料の減額等を想定した減収リスク120百万円が含まれていましたが、当該ML契約は2020年9月に解約済であることから、当該減収リスク120百万円を減算した数値を記載しています、
注3： 新型コロナの発生前にテナントが作成したビジネスプランの数値に基づき算出しており、ビジネスプランが作成されていない第11期（2021年10月期）は第9期（2020年10月期）と同じ数値を記載しています。 7
Section2.
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況
｢みらいリバイバルプラン」の概要 9
1口当たり分配金/投資主価値の回復・成長に向けて「リバイバルプラン」に注力
① ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン（BizMiiX淀屋橋）
大阪エリアの底堅いオフィス需要を背景に、ポストコロナで選好される付加価値の高い物件を目指して
バジェット型ホテルを「セットアップ型サービスオフィス」にコンバージョン
② ミ・ナーラ 再リニューアル計画
ポストコロナに適応した商業施設への転換に向けて、核テナントの入替や運営体制の見直し、新たな外部
パートナーとの連携を含めた「抜本的な」再生プランを検討
③ 入替を含めたポートフォリオ再構築
総合型リートとしての強みを活かし、ポストコロナに適応したポートフォリオの再構築を図るべく、より
ディフェンシブ性の高いアセットタイプの組み合わせを意識しながら物件入替を中心により強固なポート
フォリオを目指す。
9
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ①ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン（BizMiiX淀屋橋）
プロジェクト概要 10
スポンサーサポートを活用し、順調にコンバージョン工事/リーシングが進行中
コンセプト スポンサーの献身的なサポート
イデラ キャピタル
◼ 総合監修とリーシングを担当
◼ 西日本にリーシング・マネジメント
チームの現場責任者が常駐、コンスト
サービス 一般 ラクション・マネジメントチームと連
オフィス オフィス 携して「不動産価値創造力」を活かし
たコンバージョンに寄与
◼ ポストコロナを見据えて西日本におけ
る拠点をBizMiiX淀屋橋に移転、テナン
トとして安定稼働に貢献
セットアップ
オフィス
三井物産グループ
◼ 三井物産グループの幅広い事業分野に
｢サービスオフィスとセットアップオフィスのミックス｣や､｢入居者同士のビジ おけるネットワーク・ノウハウを活用
ネスチャンスのミックス｣と言った様々なミックスを提供する施設であり、 し、リーシングサポートと快適な利用
環境の整備に貢献
本投資法人（MIRAI）と総合プロデュースを務める株式会社イデラ キャピタル
マネジメント（IDERA）のそれぞれの強みを活かして本物件の不動産価値の ◼ 飲料提供業務を関連会社のエームサー
ミックスアップ（MIX UP）を目指す。 ビスに委託
10
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ①ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン（BizMiiX淀屋橋）
フロア構成とコンバージョン工事の進捗状況 11
フロア構成（注）
フロア ハード ソフト
OA ◼ 有人受付サービス
9 サロン
コーナー
◼ サロンでの
セットアップオフィス OA フリードリンク
8 サロン
（12㎡～32㎡） コーナー
◼ 入退室のログを
OA とれるセキュリティ環境
7 サロン
コーナー
◼ 一定時間無料で使える
OA
6 サロン 会議室
コーナー
◼ 防災グッズの常備
OA
5 サロン
コーナー
セットアップオフィス ◼ インターネット・Wi-Fi・
（12㎡～24㎡） 水光熱費無料
OA
4 サロン
コーナー
◼ 外部レンタルスペースと
OA の提携
3 サロン
コーナー
◼ サウンドマスキング含む
セットアップ OA 音響環境
2 会議室 サロン （カフェ・サロン）
オフィス コーナー
◼ 全室自然換気可能
カフェ
1 受付 会議室 喫煙室 （新型コロナ対応）
サロン
注： 2020年12月時点の計画に基づいて作成しており、今後変更される可能性があります。 11
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ①ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン（BizMiiX淀屋橋）
リーシング状況 12
プレリーシングでニーズの高さを再認識/開業1年後の安定稼働目標を前倒しも
: 合意済 : 検討中 ◼ 10月にモデルフロアが開業し、
300名超が内覧、ウェブサイトや
DM経由の見込み顧客も多数
スタッキングプラン 合計
◼ 新型コロナ禍の対応としてオンライン
9階 24㎡ 24㎡ 12㎡ 24㎡ 32㎡ 16㎡ 133㎡ ツールを活用
◼ コロナ第三波等の制約下でも当初想定
8階 24㎡ 24㎡ 12㎡ 24㎡ 32㎡ 16㎡ 133㎡ 以上のペースでリーシングが進捗、
新型コロナ収束までの短期ニーズ刈り
7階 24㎡ 24㎡ 12㎡ 24㎡ 32㎡ 16㎡ 133㎡ 取りも強化
◼ ポストコロナで従来のオフィスを解約、
6階 12㎡ 12㎡ 24㎡ 12㎡ 24㎡ 16㎡ 16㎡ 16㎡ 133㎡ フレキシブルなサービスオフィスに
切り替える流れも見られる
5階 12㎡ 12㎡ 24㎡ 12㎡ 24㎡ 16㎡ 16㎡ 16㎡ 133㎡ ◼ 工事完了前のプレリーシング段階で
スポンサーのイデラ含めた複数の
4階 12㎡ 12㎡ 24㎡ 12㎡ 24㎡ 16㎡ 16㎡ 16㎡ 133㎡ 商談が進行中、メリットを評価して
複数居室の検討客も
3階 12㎡ 12㎡ 24㎡ 12㎡ 24㎡ 16㎡ 16㎡ 16㎡ 133㎡
11月末時点のリーシング状況（注）
2階 会議室 12㎡ 24㎡ 16㎡ 20㎡ 会議室 73㎡
具体的検討先: 6件
注： 具体的検討先とは、社内手続きが進捗しているテナント候補をいいます（契約済のテナントを含みます）。
その他検討先: 35件 12
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ①ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン（BizMiiX淀屋橋）
コンバージョン工事の進捗と収支計画の前提条件 13
リーシングの進捗を踏まえて賃料単価の引き上げを狙う
コンバージョン工事の進捗 収支計画の前提条件
◼ スケジュールは想定通り進捗、2020年末完了予定 ◼ 賃貸可能面積 ：304坪（1,005㎡）
◼ テナント候補からのヒアリングに基づきポストコロナ
における利便性・安心感向上に繋がる追加投資を実施 ◼ 想定稼働率 ：90%（2021年12月時点）
◼ コンバージョン工事の投資額は当初想定から微増 ◼ 賃料単価（坪単価） ：54,200円
◼ 賃料単価（標準人） ：66,300円（注）
280百万円
（修繕費30百万円/資本的支出250百万円） ※セットアップオフィスの賃料単価
◼ 運営のための人件費や諸経費（電気料金、インター
ネット料金、清掃費、ドリンク代等）等のオフィス活
動に必要なコストが賃料に含まれており、通常のオ
フィス賃料の2.5～3倍程度が一般的
300百万円 ◼ テナント側では初期投資及びランニングコストを低減
できるメリットがあり、BizMiiX淀屋橋は同業対比で
（資本的支出） も割安な価格設定となっている
注： 「標準人」の賃料単価とは、想定されるオフィスの利用人数あたりの単価をいいます（例：標準人の賃料単価50,000円の3人部屋の月額賃料＝150,000円）。 13
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ①ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン（BizMiiX淀屋橋）
収支計画及び鑑定評価額の変化 14
オフィスコンバージョンによる収益力/NAVの向上
取得価格 NOI NOI利回り 鑑定評価額 鑑定NOI 還元利回り
ホテル 1,750百万円 81百万円 4.7% 1,580百万円 69百万円 4.1%
1 2
コンバージョン後 2,050百万円 109百万円 5.3% 2,120百万円 109百万円 4.6%
差 +300百万円 +28百万円 +0.7% +540百万円 +40百万円 +0.5%
1 2
◼ 賃料設定はリーシングの進捗を踏まえて前回（2020 ◼ 直接還元法による収益価格2,360百万円、DCF法に
年6月）から引き上げを計画 よる収益価格2,160百万円
◼ コンバージョン工事の進捗を踏まえて費用を精緻に ◼ コンバージョン工事費用控除前の鑑定評価額2,220
見積もったことも収支の改善要因 百万円から、未払いの工事費用96.5百万円を控除し
て鑑定評価額が決定されている
注： ホテルのNOIは2019年10月期実績を年換算した数値、コンバージョン後のNOIは現時点の想定に基づく数値であり、達成を保証するものではありません。ホテルの鑑定評価額は2020年4月末を基準日とする鑑定評価書、コンバージョン後の鑑定評価額は2020年10月末を基準日とする鑑定評価書に基づき記載してい
ます。 14
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ②ミ・ナーラ 再リニューアル計画
再リニューアル計画の概要 15
ポストコロナを見据えて「抜本的な」再生プランの実行を目指す
① 運営体制の見直し 対応済
PM及びML会社をやまきグループから伊藤忠アーバンコミュニティに変更。やまきグループによる
最低保証賃料付MLからパススルー型MLに変更となるが、豊富な運営実績を有する伊藤忠アーバ
ンコミュニティのノウハウ活用と運用体制の見直しを通じてスピード感をもった改善策の実行を
図る。
② テナントミックスの見直し 進捗中
新PM会社の採用により2021年春を目途にした核テナント1件の入替が既に内定。並行して生活
密着型テナントの大型区画の入替が進捗中。さらに、館全体の繁華性向上を図った上で、次段階
のリニューアルとして集客力のある核テナントの誘致を中心としたテナントミックスの見直しを
継続。
③ 新たな外部パートナーとの提携模索 進捗中
テーマパーク「奈良祭都」は、豊富なテーマパーク運営実績を持つ後継テナントが以前より評価
の高い金魚特化型にリニューアル。同社との協業によりエンターテインメント要素を高め、来館
者のリピート率及び集客効果の向上を図る。また、営業戦略の中でファミリー層の増加、地元と
の連携を強化して来館商圏の拡大を目指す。
15
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ②ミ・ナーラ 再リニューアル計画
運営体制の見直し 16
PM交代によりスピード感とテナントリレーションを強化/
AM・PM・テナントの協業改善を通じた売上増加により「良い循環」を作り出す
PM及びML会社の変更 見直しのポイントと効果
◼ 2020年9月末でPM会社及びML会社を変更 ◼ パススルー型MLへの転換により賃貸事業収入はエンド
テナント賃料に連動。直近のエンドテナント賃料は、
◼ 従来からリーシングサポートを担当していた新PMの起
新型コロナウイルスの影響もあり月額56百万円前後で
用により再リニューアルを加速
推移（その他付帯収入あり）
PM会社 ML会社 ML形式
◼ 長期的な目線で運営体制のリストラクチャリングを実
変 合同会社 行。再リニューアルを通じて将来的なエンド賃料の増
更 やまき 最低保証賃料付（注） 額及び館全体の繁華性・魅力度の向上を図る
奈良平城プラザ
前
◼ 新PMを介したテナントリレーション強化により、館と
変 テナントの一体感醸成が進む。再リニューアルの方向
更 伊藤忠アーバンコミュニティ パススルー型
後 性がテナントとも共有されており、新PMとの連携を通
じてスピード感を持った改善を進める方針
(注) やまき及び合同会社奈良平城プラザとの間で賃料保証契約が締結され ◼ AM・PM・テナントの3者間協業改善を通じた売上増に
ており、エンドテナントが転貸借契約に基づき支払うべき賃料及び共 より「良い循環」を作り出し、再リニューアルを加速
益費相当額の合計が月額70百万円を下回った場合は、2018年4月24日
させる計画
以降2023年4月23日まで、やまきが当該差額を負担する旨の合意がさ
れていました。
16
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ②ミ・ナーラ 再リニューアル計画
テナントミックスの見直し（継続中） 17
新PM会社とのテナント入替が進行中
魅力ある館作りに向けてスピード感をもったテナントミックスの見直しを継続
１ テナント入替プロジェクトの進捗 階層別テナント構成 2 テーマパーク「奈良祭都」の有効活用
◼ 2021年春を目途にした核テナント1件 ◼ 「奈良祭都」の一部は豊富なテーマパー
（約800坪）の入替が既に内定 7F 解約済（リニューアル計画中) ク運営実績を有するUWS社（※）が運
営を継続
◼ また、高い確度で2021年春を目途にし アミューズメント
た約900坪程度の入居協議が進捗中 6F ◼ 同テナントによる営業を継続しながら、
（ラウンドワンスタジアム）
以前より評価が高く、集客力もある金魚
◼ 施設全体の集客の核となる区画のテナン アミューズメント（ラウンドワン）・ エリアの拡大リニューアルを2021年春
ト入替であり、新テナントにとっても西 5F
美術館 を目途に検討中であり、地元との関係性
日本エリアにおける拠点拡大に向けた重 を強化しながら来館商圏の拡大を図る
要プロジェクトの位置付け/弱点であっ アミューズメント（奈良祭都）・ 2
4F ※株式会社UWS ENTERTAINMENT：
たデイリーユースの集客力増加を目指す 家電・趣味・サービス アクアリウムの制作・展示を手掛けており、現在は、横浜
ワールドポーターズで期間限定水族館「UNDER WATER
◼ デイリーユースの集客を強化しながら、 3F 雑貨・子供用品・保育園
SPACE」を開催予定（12/22～）。
顧客層の定着・リピート化に向けた販促
強化、テナント協調体制強化により館全
2F ファッション・雑貨 １
体の魅力度向上を目指す（ラウンドワン
との協業等）
1F 食品・日用品・フードコート
17
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ②ミ・ナーラ 再リニューアル計画
賃貸事業収入の見通し 18
運用体制・テナントミックスの変更により売上・集客力向上に向けた下地が完成
新型コロナ収束後に巡航ベースの収支計画に回帰すべく取組みを継続
エンドテナント賃料の推移 賃料収入と売上の連動イメージ
(百万円) ◼ 2020年10月末時点の状況
75 75
新型コロナの影響が顕在化 稼働率 変動比率（月額賃料ベース）
直近の平均は
（※4､5月は一部休業） 56百万円 85.1% 21.1%
65 65
テナントミックスの変更に
向けて入替を実施中
55 55 第11期： 核テナント入替等による売上・繁華性・収益率底上げ
中期目標： 館のポテンシャル向上と追加テナント入替により
64
60 60 61 さらなる繁華性・収益性の向上を目指す
58 59 58 57 58
45 45
54 54 第10期 第11期 中期目標
50
45 売上高（注1） 50億円 70～80億円 100億円超
39
35 35
エンドテナント賃料 50百万円 61百万円 70百万円
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 10期 11期
2019年 2020年 （予想の前提）
中期目標達成時のDPUインパクト（注2） +32円
注1： エンドテナント賃料の上昇と館の繁華性のバランスから資産運用会社が想定した数値であり、売上高とエンドテナント賃料が連動しているわけではありません。
注2： 中期目標達成時のDPUインパクト＝（中期目標のエンドテナント賃料-第11期のエンドテナント賃料）×6÷発行済投資口数1,662,240口。 18
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ③入替を含めたポートフォリオ再構築
ポートフォリオ再構築の取組方針 19
ポストコロナに適応したディフェンシブ性の高いポートフォリオ構築を目指す
長期的な
アセットタイプ 投資比率 取組方針 投資比率（注1）
（再構築後）
◼ 賃料ギャップやオペレーションコストの見直しによりバリューアップ余地がある案件、働き方
50～60%
の変化に対応した物件を検討
オフィス 57.1% ◼ 収益性の絶対値が低い物件については、入替時の売却候補として検討
◼ コロナの影響を受けにくいサービス系テナント（クリニック、塾等）の比率が高い物件や、
サービス系テナントの誘致やサテライトオフィスへの転用が可能な都心近郊の複合用途物件
「ユーティリティアセット」を検討中 25%程度
商業施設 16.3% ◼ 飲食が最適利用の都市型商業（繁華街立地）は慎重判断
◼ コロナ禍でも底堅い生活密着型物件は積極検討
◼ キャッシュ・フローの安定した不動産（底地含む）に着目（生活密着型/インダストリアル）
20%以下
ニュータイプ/ ◼ CREアドバイザリー会社（注2）との協業を通じた事業会社へのCRE提案によるインダストリア
9.3% ル物件を積極検討（三井物産の知見も活用）
その他
◼ 三井物産グループのネットワークを活かしたニュータイプ案件の検討は継続中
15%以下
ホテル 17.4% ◼ 当面は新規取得を停止、売却による投資比率低下を目指す
注1： 現時点の不動産市場の状況及び投資戦略に基づき資産運用会社が策定したイメージであり、今後の市場環境の変化等の様々な影響を受ける可能性があるため、将来において当該投資比率を達成することを保証するものではありません。
注2： CREアドバイザリー会社とは、企業が保有する不動産（CRE戦略）に対して遊休地の有効活用やセール&リースバックによる流動化等の助言・提案を行う会社をいいます。以下同じです。 19
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ③入替を含めたポートフォリオ再構築
2020年11月公表の物件入替プロジェクト 20
第一弾としてディフェンシブ性と収益性が向上する物件入替を実現
譲渡 取得
◼ 新型コロナウイ
ルス感染症の影
響が懸念される 物件名
ホテルを譲渡し、
ディフェンシブ
性の高いインダ
ストリアル物件 コンフォートホテル新山口 小田原機材管理センター（底地）
を取得 アセットタイプ ホテル（コア） インダストリアル（ニュータイプ）
◼ 相対取引による 所在地 山口県山口市 神奈川県小田原市
割安な価格での 譲渡/取得予定日 2020年11月30日 2021年3月1日
取得によりポー
譲渡/取得予定価格 920百万円 2,300百万円
トフォリオの収
益性と含み益が 鑑定評価額（注1） 942百万円 2,550百万円
向上 含み益（注2） +69百万円 +250百万円
償却後NOI利回り（注3） 3.9%（注4） 4.9%
注1： 2020年10月末を価格時点とする鑑定評価書に基づき記載しています。
注2： コンフォートホテル新山口は鑑定評価額と2020年10月末時点の帳簿価額の差、小田原機材管理センター（底地）は鑑定評価額と取得予定価格の差を記載しています。
注3： コンフォートホテル新山口は2020年10月期実績に基づく帳簿価額ベース、小田原機材管理センター（底地）は鑑定NOIに基づく取得予定価格ベース。
注4： 今後予定されている設備更新・修繕工事を織り込むと本投資法人のポートフォリオ平均を下回る水準となる見込みです。 20
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ③入替を含めたポートフォリオ再構築
新規取得資産（2021年3月取得予定） 21
ニュータイプアセット
小田原機材管理センター（底地） インダストリアル
取得予定価格 鑑定NOI利回り
2,300百万円 4.9%
鑑定評価額 償却後NOI利回り
2,550百万円 4.9%
所在地（地番） 神奈川県小田原市国府津字境久2842番2（他1筆）
敷地面積 16,529.10㎡
稼働率（テナント数） 100.0% (1)
テナント 朝日機材株式会社
事業用定期借地権設定予約契約
賃貸借契約の概要
（契約期間20年/10年間は解約不可）
◼ 国府津ICから約1.2km、小田原東ICから約3.5kmに位置し、接道する道路の幅員が12mあ
ることから物流施設及び工場等に適した立地
◼ 大手総合商社系の建設資機材商社である朝日機材の拠点移転・新設事業であり、長期安定的
な利用が期待される
◼ テナントのCRE戦略と本投資法人の長期安定的なディフェンシブ性の高い物件を狙う投資戦
略がマッチした取得
◼ 今後協業を進めるCREアドバイザリー会社との協業第一弾
注： 本日現在、建設工事は着工しておらず、建物内部の写真は朝日機材株式会社の既存センターの写真を掲載しています。 21
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ③入替を含めたポートフォリオ再構築
物件入替の効果と今後のプロジェクト見通し 22
今後もディフェンシブ性の向上に繋がる複数案件の入替を検討中
入替前（第9期末時点） 入替後（注1） 今後の見通し
◼ CREアドバイザリー会社との協業を通
その他 その他 じた新たなパイプライン創出
7.9% 9.3%
◼ 三井物産の事業知見・ネットワークも
ホテル ホテル 継続活用
18.1% 17.4%
コアアセット コアアセット 取得検討中の主なパイプライン
88.9% オフィス 87.5% オフィス ①都心オフィス
57.6% 57.1%
商業施設 三大都市圏に所在する中規模オフィス
商業施設
16.4% 16.3% コロナ禍も安定した来店型テナント中心
②生活密着型商業施設（底地）
地方中核都市の大型複合施設の底地
ホームセンター、スーパーが中心
資産規模 1,512億円 資産規模 1,526億円
③生活密着型商業施設
償却後利回り（注2） 4.0% 償却後利回り（注2） 4.1% 三大都市圏に所在する複合施設
1口当たりNAV 49,400円 1口当たりNAV 49,510円 ホームセンター、スーパーで構成
注1： BizMiiX淀屋橋（旧ホテルWBF淀屋橋南）はコンバージョンに係る追加投資を取得価格に加算した上でオフィスに分類しています。
注2： 2020年10月末を基準日とする鑑定評価書に記載された鑑定NOI（DCF法における初年度（初年度に特殊要因がある場合等には2年目又は3年目）のNOI）の合計額を取得（予定）価格合計で除して算出した数値を四捨五入して記載しています。 22
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ③入替を含めたポートフォリオ再構築
アセットタイプ別の外部成長戦略 オフィス 商業施設 ニュータイプ
23
「ユーティリティアセット」に着目
◼ レントギャップのある
◼ 新型コロナの影響で、都心立地の オフィス 商業施設 都心及び地方中核都市の
テナントニーズが変化
◼ 通常のオフィスだけでなく、来店
中規模オフィス
型テナントへの対応や店舗に転換 ◼ テレワーク移行が限定的
可能な立地・建物仕様を有する
ユーティリティアセットに着目
マイスクエア
ビル
渋谷ワールド
イーストビル なエリア・物件に着目
◼ ポストコロナの新たなニーズを踏 （テナント比率）（注） （テナント比率） （注） ◼ 都心はAM力を活かせる
まえ、最適なテナントミックス実
現によりディフェンシブ性の確保
オフィス 45.2% オフィス 8.4%
ユーティリティアセット
来店型 54.8% 来店型 91.6%
を目指す
コロナ禍でも底堅い需要を有する来店型テナント 投資戦略
クリニック 学習塾・予備校 ◼ 賃料引き上げだけではなく、
オペレーションコストの見直しに
内科、外科、歯科、眼科、 大学受験、中学受験等
よりバリューアップ余地がある物件
調剤薬局等
◼ 働き方の変化に対応している、又は
◼ 安定した顧客基盤があり、一定の出 ◼ コロナ禍でウェブ授業が広がるもの 対応力のある物件（サービスオフィ
店コストが必要なことから退去リス の、習熟度の問題で将来的な定着率 ス・サテライトオフィスにも注目）
クも限定的 は低いと考えられる ◼ 環境に配慮した、又は将来的に
◼ 地域のクリニックはコロナ禍でも来 ◼ 対面授業の重要性からコロナ禍でも その余地がある物件
客数が安定 安定した収益性が期待できる ◼ ミドルクラス賃料帯の物件
注： 2020年10月末時点の月額賃料ベース。 23
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ③入替を含めたポートフォリオ再構築
アセットタイプ別の外部成長戦略 オフィス 商業施設 ニュータイプ
24
スーパーマーケット総売上高/ドラッグストア商品販売額（前年同月比）（注1）
◼ コロナ禍に強い業態の
テナント×強い生活基盤
(%)
25
20
15
のあるエリア
10
5
◼ 生活密着型（スーパー、
0
-5
ホームセンター）/底地
-10
7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 ◼ 都心はAM力を活かせる
2019年
スーパーマーケット総売上高（速報値）
2020年
ドラッグストア商品販売額
ユーティリティアセット
家電大型専門店商品別販売額の推移（前年同月比）（注2） 投資戦略
(%)
80
◼ しっかりとした生活基盤があるエリ
アに存在し、生活密着型のテナント
40 が入居する施設、又はその底地
0 ◼ 商業施設以外の用途に変化出来る
ユーティリティアセットは、サービ
-40
ス系テナントの需要やサテライトオ
-80 フィスへの転用可能性を見極め
7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
◼ ユーティリティアセットについては、
2019年 2020年
商品販売額 AV家電 情報家電 通信家電 カメラ等 生活家電
ニーズの強いエリアに限定した上で
注1： （出所）一般社団法人全国スーパーマーケット協会「スーパーマーケット統計調査」及び経済産業省「商業動態統計」より本資産運用会社が作成。
注2： （出所）経済産業省「商業動態統計」から本資産運用会社が作成。
BizMiiXの横展開も選択肢として検討 24
｢みらいリバイバルプラン」の進捗状況 ③入替を含めたポートフォリオ再構築
アセットタイプ別の外部成長戦略 オフィス 商業施設 ニュータイプ
25
投資機会の拡大が期待されるインダストリアル物件
◼ ディフェンシブ性が高く
所有者サイド 投資家サイド 相対的な収益力も高い
◼ ポストコロナに向けた新た
な経営戦略の策定が求めら
◼ 2020年頃にJリート等の資
産規模を約30兆円に倍増
インダストリアル物件
れる局面
◼ 経営戦略にSDGsの要素が求
（不動産投資市場政策懇談
会提言） ◼ CREアドバイザリー会社
められるようになり、非中 ◼ 物流・ヘルスケアに続く新 との協業による案件ソー
核資産の売却を通じた経営 たなアセットタイプ市場の
資源の集中による経営指標 中長期的に 創設が必要 シング力・運用力の向上
の効率化を目指す動き インダストリアル物件の
投資機会が拡大 ◼ 三井物産の事業知見・
ネットワークも活用
あらゆる事業を繋ぐ三井物産のネットワーク 投資戦略
三井物産のカバーする事業分野は7つのセグメントから構成されており、 ◼ テナント企業の重要拠点等、長期的
総合商社の強みを活かすべく各事業間の相乗効果を追求している な利用が見込まれる案件
◼ ポストコロナの製造拠点の国内回
◼ 鉄鋼製品 ◼ 金属資源 将来的な 帰の動きや決算対策での産業施設
◼ エネルギー ◼ 機械・インフラ インダストリアル物件・ 流動化に注目
◼ 化学品 ◼ 生活産業 ニュータイプアセットの
◼ テレワークの浸透等、働き方の変化
探索に三井物産の
◼ 次世代・機能推進 に応じて今後必要となるインフラ施
ネットワークを活用
（アセットマネジメント事業領域を含む） 設（データセンター等）
◼ 学校施設や再生エネルギー案件
25
Section3.
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
インベストメント・ハイライト 27
丁寧な新型コロナ対応により1口当たり分配金は予想比+3.2％で着地
リバイバルプランの進捗を通じて従前の巡航DPU回復に向けて着実に前進
1口当たり分配金（DPU） ① みらいリバイバルプランの進捗
◼ ホテル→オフィスのコンバージョン（BizMiiX淀屋橋）、
第9期 1,429円 ミ・ナーラ再リニューアルの堅調な進捗
◼ ホテルの譲渡とインダストリアル物件の取得（入替）
（実績） （予想比+3.2%）
② DPU水準と継続性を重視した新型コロナ対応
1,160円
◼ 丁寧なテナント対応と粘り強い交渉
第10期
◼ 新型コロナ対応を通じてテナントリレーションが強化
（予想） （前回予想比+0.9%） ◼ 一部の減免対応案件では契約長期化に成功、ポート
フォリオの安定性が向上
第11期 1,260円 ③ 財務のディフェンシブ性向上
◼ 期間10年の投資法人債発行
（予想） （前期比+8.6%）
◼ コミットメントラインの借入期間長期化
（最長6か月→1年）
27
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
予想1口当たり分配金（DPU）の変動要因 28
リバイバルプラン完遂により従前の巡航DPU水準の回復を目指す ポストコロナ/
リバイバルプラン
完遂後の巡航DPU (注)
(円) 減少 増加
1,500 1,300円台
期初に物件譲渡（新山口）/ BizMiiX稼働+ 中盤～後半
期中に物件取得（小田原）のタイムラグ ミ・ナーラ
1,400
を目指す
減免対応が 減免対応の収束+
収束に向かう フリーレントの解消
1,300
287
1,429 72
1,200
27
21 24 25
20 16 1,260
1,100
1,160
1,000
第9期 譲渡益減少 物件入替等 コロナ影響 販管費減少 第10期 販管費・ コロナ影響・ 小田原 リバイバル 第11期 巡航
（実績） （予想） 負債コスト リーシング 通期稼働 効果 （予想） DPU
増加等
注： リバイバルプラン完遂後の巡航DPUは一定条件の下に算出した2020年12月14日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。また、分配金の額を保証するものではありません。 28
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
1口当たり分配金（DPU）・1口当たりNAVの推移 29
新型コロナウイルス感染症の影響により1口当たり分配金水準は一時的に低下
「Repower 2020」の推進と MIUMIU神戸譲渡に伴う 新型コロナウイルス
巡航DPUの底上げ 譲渡益の計上 感染症の影響
1口当たり分配金
譲渡の寄与分（注1）
49,190円 49,490円 49,400円
譲渡物件以外の寄与分
47,920円
1口当たりNAV（注2）
47,000円
46,360円 46,010円
45,640円
1,563円 1,561円
1,451円 1,417円 1,436円 1,429円
1,293円
1,265円 1,262円
815円 1,141円
第2期 第3期（注3） 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期
（2017年4月期） （2017年10月期） （2018年4月期） （2018年10月期） （2019年4月期） （2019年10月期） （2020年4月期） （2020年10月期）
注1： 当該期におけるMIUMIU神戸（分割譲渡物件）の賃貸事業収益、譲渡益、譲渡益の発生に伴い費用負担が見込まれる公租公課、運用資産に係る中期的な収益改善策の費用及び投資口交付費の合計を発行済投資口数で除して算出しています。
注2： 1口当たりの数値は10円未満端数を切り捨てて表示しています。本投資法人は2019年4月30日を基準日として投資口を4分割しています。各期末実績については、比較の観点から分割後の数字を記載しています。
注3： 第3期末時点の含み益は、期末帳簿価額にミ・ナーラのリニューアルに向けた追加投資844百万円を加えて算出しています。 29
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
テナント分散の状況（第9期末時点） 30
総合型のメリットを活かし、ディフェンシブ性の高いポートフォリオを目指す
賃貸借契約期限の分散状況（注）（賃料ベース） ◼ 総合型のメリットを活かし、
25% 平均残存賃貸借期間： 5.0 年
商業施設・ホテル・インダス
20%
オフィス： 1.9 年 トリアル物件は長期固定契約
商業施設： 6.6 年 を中心とすることでディフェ
15% ホテル： 8.3 年
その他： 11.7 年 ンシブ性を確保
10%
5% ◼ ミ・ナーラの最低保証付マス
0% ターリース契約の解約により
10期 12期 14期 16期 18期 20期 22期 24期 26期 28期 30期以降 テナント数は増加
賃貸借契約形態の比率（注）（賃料ベース） ◼ 引き続き定期借家契約の比率
を意識し、ポストコロナでは
従来以上にディフェンシブ性
普通借家 定期借家
54.6% 45.4% の高いポートフォリオ構築を
目指す
オフィス 商業施設
8.4% 9.9% 13.9% 13.3%
47.7% 2.0%
ホテル その他
1.8% 3.2%
注： 原則として2020年10月末日時点でエンドテナントとの間で締結された賃貸借契約に基づいて算出しており、平均残存賃貸借期間は2020年10月末日を基準日として算出しています。 30
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
テナント分散の状況（第9期末時点） 31
上位10社の比率は40%以下であり、テナント分散は一定水準を維持
上位10テナント（注）（賃料ベース） テナント企業の分散
テナント名 入居物件 比率
HAVIサプライチェーン・
1. 六甲アイランドDC 5.8%
ソリューションズ・ジャパン
2. イオンリテール イオン葛西店/品川シーサイドパークタワー 非開示 上位10社
38.7%
3. エヌ・ティ・ティ・コムウェア 品川シーサイドパークタワー 非開示
4. スーパーホテル スーパーホテル4物件（仙台、大阪、さいたま、京都） 3.6%
5. 中部テレコミュニケーション MIテラス名古屋伏見 非開示 賃貸借契約の分散
6. ホスピタリティオペレーションズ スマイルホテル3物件（那覇、博多、名古屋） 3.4%
7. ビッグローブ 品川シーサイドパークタワー 非開示
伊勢シティホテルアネックス、
8. グリーンズ 非開示 上位10契約
コンフォートホテル3物件（新山口、北上、長野）
34.5%
9. 衛生学園 東京衛生学園専門学校 非開示
10. 非開示 川崎テックセンター 非開示
注： 原則として2020年10月末日時点でエンドテナントとの間で締結された賃貸借契約に基づいて算出しています。 31
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
オフィス・都市型商業施設の内部成長実績（テナント入替） 32
新型コロナ発生前はレントギャップを着実に埋めるテナント入替で増額を実現
入退去の推移
(㎡)
4,000
入居 退去 ポストコロナのテナント入替戦略
◼ 退去リスクを踏まえた早めの
2,000 3,738
テナント対応（ディフェンシ
2,067
2,895 ブ性を重視）
1,002
0 ◼ スポンサーサポートや競合と
-780
-1,162
の差別化戦略に基づくリーシ
-2,630
-2,000
-2,984
ング
-4,000 テナント入替による増額効果
第6期 第7期 第8期 第9期
（2019年4月期） （2019年10月期） （2020年4月期） （2020年10月期）
（2年間）（注2）
期末稼働率 99.6% 100.0% 99.8% 96.2%
稼働率
への影響
+0.4% +0.3% ▲0.0% +0.1% 1口当たり +48円
賃料増減額 23百万円 35百万円 6百万円 16百万円
（注1）
注1： テナント入替による月額賃料の増加額×6。
注2： テナント入替による増額効果＝第6期から第9期までの入替による月額賃料の増減額×6÷発行済投資口数。 32
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
オフィス・都市型商業施設の内部成長の実績（契約更改） 33
新型コロナ発生前は全て増額/現状維持で改定、発生後は一部で減免対応を実施
賃料更改の推移（賃貸面積ベース）※新型コロナ対応の減免は除く
100%
増額 維持 減額 ポストコロナの既存テナント対応
19.2% 16.4% ◼ テナント破綻リスク、空室長
32.4%
80%
期化のリスク等を踏まえた長
54.7%
期目線での運用戦略（契約期
60%
間長期化等）
40% 80.8% 83.6% ◼ レントギャップがある物件に
67.6%
ついてはチャレンジを継続
20% 45.3%
0% 契約更改による増額効果
第6期 第7期 第8期 第9期
（2019年4月期） （2019年10月期） （2020年4月期） （2020年10月期）
（2年間） （注2）
更改対象面積 10,639㎡ 13,886㎡ 13,664㎡ 20,807㎡
賃料増減率 +1.8% +1.8% +4.4% +1.8% 1口当たり +23円
賃料増減額 5百万円 7百万円 16百万円 10百万円
（注1）
注1： 賃料更改による月額賃料の増加額×6。
注2： 契約更改による増額効果＝第6期から第9期までの契約更改による月額賃料の増減額×6÷発行済投資口数。 33
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
ポートフォリオの状況 オフィス 商業施設 ホテル
34
品川シーサイドパークタワー 川崎テックセンター 物件入替後の状況
◼ 290坪の解約に対して大 ◼ 200坪の募集区画が既存
手メーカーから申込を受 @17,000円を上回る
領済 @18,000円で成約
◼ コロナ禍に対応する個室 ◼ 契約更改において10%を
オフィス 11 物件
比率
型スマートブースの設置
拡大を検討中
超える増額改定に成功 57.1% 870 億円
中規模解約を迅速な
貴重な賃料増額の実現
リーシングで埋め戻し 平均鑑定NOI/償却後利回り
4.7%/3.9%
マイスクエアビル 広島鯉城通りビル
◼ 既存@15,000円台の複数 ◼ 取得時の空室は1区画契約 ◼ 大規模オフィス比率 73.6%
区画で@20,000円超の契 済、残り2区画も検討中 （取得価格ベース）
約締結・申込事例あり
◼ エリア内での相対的なポ ◼ 東京圏大規模オフィスの平均賃料
◼ 継続的なテナント入替を テンシャルは高く、大手 16,190円/月坪
通じて当初想定より早く 企業中心に拡張や拠点新
◼ ユーティリティアセット1物件
収益性向上が実現 設のニーズが期待される
マイスクエアビル
取得時を上回る賃料での
着実な空室の解消 ※直近で複数のサービス系テナントを誘致
新規テナント誘致
34
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
ポートフォリオの状況 オフィス 商業施設 ホテル
35
THINGS青山 物件入替後の状況
◼ ポストコロナ様式で 結婚式施行率の推移（2020年）（注）
徐々に結婚式が再開
◼ 賃料は2021年4月ま
での減額に合意済、
商業施設 6 物件
比率
契約期間は長期化に
成功
97.3 95.5 16.3% 248 億円
63.9
47.4 46.9
新型コロナ対応を通じたテナント 11.5 15.2
31.2
9.3
リレーション強化・契約安定性向上 平均鑑定NOI/償却後利回り
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
5.3%/4.5%
MIキューブ仙台クリスロード 渋谷ワールドイーストビル
◼ 退去を検討していた飲食 ◼ 本格稼働したMIYASHITA ◼ 都市型物件 30.0%
テナントが粘り強い協議 PARK側のデジタルサイ
◼ 地域密着型物件 70.0%
の結果残留 ネージを大手外資系ブラ
(取得価格ベース)
ンドが利用中
◼ コロナ禍でも一定ニーズ
◼ ユーティリティアセット2物件
が期待されるエリアであ ◼ 繁華性が向上、継続含め
ることを市場調査で確認 て強い賃借ニーズを確認 渋谷ワールドイーストビル
MIキューブ仙台クリスロード
コロナ禍のリスクを踏まえた粘り 付帯収入の増加による
強い交渉と長期目線の運用を継続 収益性と資産価値向上の追求
注： （出所）ゼクシィより提供。各月の予定施行数に対しての割合。全国953屋号の結婚式会場へのヒアリングより算出（2020年9月30日時点）。 35
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
ポートフォリオの状況 オフィス 商業施設 ホテル 36
客室数 エリア別分散状況 オペレーターグループ分散状況 物件入替後の状況
中国 ダイワロイヤル
2,129
大阪圏 東京圏
室
甲信越
相鉄ホテル
マネジメント ホスピタリティ
パートナーズ
ホテル 13 物件
比率
平均残存
取得価格
ベース 名古屋圏
ミナシア 取得価格
ベース
17.4% 265 億円
九州
賃貸借期間
グリーンズ
8.3 年
沖縄 東北 スーパーホテル 平均鑑定NOI/償却後利回り
4.6%/3.7%
◼ 地方ホテルは観光需要の強い一部のエリアを除 地方圏ホテルのRevPAR推移（注）
き工場等への出張者による集客を主としている 100
ことからコロナ禍でも比較的安定。スーパーホ
91 ◼ 底堅いビジネス需要に裏付けされた主要
81 80 80
テルは一定のビジネス固定客がいることから、 73 地方都市の固定賃料物件 59.5%
61 57
出張需要に合わせて回復傾向。 49 ◼ アップサイドが期待できる観光都市に立
◼ オペレーターは大手が中心でWBFに続く破綻リ 32 地する最低保証+変動賃料物件 40.5%
25
スクは限定的。さらに、リレーションを密に月 52 (取得価格ベース)
次で運用状況を確認している。 ◼ 2020年11月末にコンフォートホテル新
◼ インバウンド減少の影響が大きいウィングイン 山口を譲渡。オフィスコンバージョン
11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
ターナショナル上野は2021年4月末までの減額 （BizMiiX淀屋橋）含めてポートフォリ
2019年 2020年
を合意済、新たな減免要請のリスクは限定的。 オに占めるホテル比率は着実に低下。
注： 東京圏、大阪圏、名古屋圏、福岡、沖縄以外のホテルのうち、RevPARの開示を受けている物件の数値を販売可能客室数で加重平均し、2019年11月を100として指数化したものです。 36
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
ポートフォリオの状況 オフィス 商業施設 ホテル 37
コロナワクチンの開発に期待も、変動賃料物件は厳しい状況が続く
変動賃料物件の運用状況（注） RevPARの推移（注）
2020/5～ 2020/8～ (円)
物件名 前年同期比 前年同期比
2020/7 2020/10
ADR 5,350円 65% 6,680円 72% 6,710 7,660 6,730 7,610
5,440 休業期間：5-6月/9-11月
9% 11% 6% 7% 2,940
那覇 稼働率
470 370
RevPAR 470円 7% 370円 5%
ADR 3,970円 45% 3,690円 44% 8,030 8,670 7,830 7,210 6,780
休業期間：5-6月
博多駅前 稼働率 9% 10% 38% 44% 2,180 1,410
360
RevPAR 360円 5% 1,410円 20%
ADR 4,460円 73% 4,170円 67% 6,100 6,040 6,350 休業期間：5-6月
5,730 5,660
3,070
名古屋栄 稼働率 8% 9% 47% 48% 1,940
350
RevPAR 350円 6% 1,940円 32%
ADR 4,760円 61% 4,250円 53% 6,740 7,450 6,690 7,060
6,030
合計/
稼働率 9% 10% 25% 29% 2,790
平均 410 1,080
RevPAR 410円 6% 1,080円 15%
11-1 2-4 5-7 8-10 11-1 2-4 5-7 8-10 （月）
2019年 2020年
注： ADR及びRevPARは10円未満切り捨てで記載しています。 37
決算概要及び業績予想・ポートフォリオの運用実績
鑑定評価額の推移 38
当期末はほぼ横ばいで推移/キャップレートはアセットタイプ別に緩やかに変化
鑑定評価・含み益の推移 アセットタイプ別の変化（注2）
(億円) (億円)
2,000 6.0% 5.6% 5.6% 6%
第8期末 第9期末 変化
オフィス 925 938 +13 (+1.5%)
1,800 4.6% 5%
商業施設 266 257 ▲9 (▲3.4%)
ホテル 295 288 ▲7 (▲2.4%)
1,600 87 4%
86
3.3% その他 126 129 +3 (+2.6%)
67 87
1,400 3% 合計 1,613 1,614 +0 (+0.0%)
2.2%
2.0% 41 ◼ ホテルはコロナ禍を踏まえて1社がキャッ
1,200 1.7% 2% プレート0.1%引き上げ（残り1社は維持）
1,553 1,528
25 1,469 1,446
21 ◼ BizMiiX淀屋橋は用途がホテルからオフィ
17
1,000
1,256
1%
スに変更され、鑑定評価額上昇
1,178
1,112
1,022 ◼ ミ・ナーラはPM/ML変更等を理由とした
キャッシュ・フロー減少で鑑定評価額低下
800 0%
第2期末 第3期末 第4期末
（注1）
第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 ◼ インダストリアル物件はディフェンシブ性
が評価され鑑定評価額上昇
簿価（左軸） 含み益（左軸） 含み益率（右軸）
注1： 第3期末時点の含み益は、期末帳簿価額にミ・ナーラのリニューアルに向けた追加投資844百万円を加えて算出しています。
注2： 第9期末保有物件のみ。 38
Section4.
財務・IR・ESGの取組み
財務・IR・ESGの取組み
財務マネジメントの状況① 40
コロナ禍においても三井物産の信用力を背景に安定した財務基盤を維持
48.8% 48.3%
コミットメントラインの設定状況
47.5%
LTV水準 レンダー 借入限度額 現在借入額 借入期間
みずほ銀行 30億円 なし 1年以内
0.53% 0.53% 0.53%
平均 9月の更改で
長期化
調達金利 投資法人債の発行（2020年7月）
銘柄 発行額 利率 償還期限
4.9年
平均 4.2年
第2回無担保債 10億円 年0.80% 2030年7月
4.0年
残存期間
期間10年
格付け
100% 96% 100%
長期
固定比率 2021年1月
取得先
A+
レビュー予定
日本格付研究所
有利子 77,700 （ポジティブ） （JCR）
75,700
負債残高 74,700
（百万円）
A 格付投資情報センター
第7期末 第8期末 第9期末
（安定的） （R&I）
40
財務・IR・ESGの取組み
財務マネジメントの状況② 41
メガバンクグループを中心とした幅広いレンダーフォーメーション
資金調達の分散状況 有利子負債返済期限の分散状況
(百万円)
1.3% 16,000
2.6%
2.6% 三井住友銀行
みずほ銀行
4.0%
三井住友信託銀行 12,000
4.0%
30.4% 新生銀行
4.6%
4.9% みずほ信託銀行
有利子負債残高 8,000
りそな銀行
6.6% 75,700百万円
三菱UFJ銀行
福岡銀行
4,000
日本政策投資銀行
19.2% 19.8%
南都銀行
投資法人債
0
2021年 22年 23年 24年 25年 26年 27年 28年 29年 30年
41
財務・IR・ESGの取組み
財務マネジメントの状況③ 42
当面は物件入替を主軸とし、LTVは50%を上限に保守的な水準を維持
LTVコントロール方針
有利子負債残高（新規取得資産取得後の想定）（注） ◼ 投資口価格の回復までは、物件入替を中心としたポート
フォリオ再構築がメインシナリオであり、LTVは50%を
771億円 上限に保守的な水準を維持する方針
◼ 金融機関の融資姿勢は、ホテルや飲食店舗中心の商業施
設といった新型コロナの影響が大きなアセットに対して
LTV水準 は消極的だが、他のアセットタイプについては、期間・
経済条件共に大きな変化は見られない
48.0% ◼ 一方、新型コロナの影響が長期化した場合は企業業績の
悪化も懸念されることから、一定の選別が進む可能性も
LTV50%までの負債調達余力 視野にスポンサー含めて金融機関との関係性を強化
◼ LTV50％までの取得余力は64億円、機動的な調達手段
64億円 として極度額30億円のコミットメントラインを設定済
（2020年12月14日現在利用額はなし）
注： 小田原機材管理センター（底地）の取得資金に充当するため、2021年3月1日に14億円を借り入れる予定です。 42
財務・IR・ESGの取組み
投資主優待制度の導入（ホテル割引） 43
投資主利益の向上及びホテル業界を支援する制度として新たな投資主優待を導入
優待の概要 優待対象ホテルの紹介（注）
ホテルウィング
グリーンズホテルズ チョイスホテルズ
2020年10月31日の本投資 インターナショナル
（全31店舗） （全63店舗）
法人の投資主名簿に記載 （全35店舗）
対象
又は記録された1口以上を
投資主
保有する全ての投資主
（保有口数の条件はありません）
下記対象ホテルの宿泊時に
優待料金を適用 ホテルウィング
伊勢シティホテル コンフォートホテル インターナショナルセレクト
① グリーンズホテルズ アネックス 北上 上野・御徒町
優待内容
② チョイスホテルズ
③ ホテルウィング
インターナショナル
ホテルウィング
2020年1月15日～ HOTELメリケンポート コンフォートホテル インターナショナル
有効期間
2020年12月31日 神戸元町 東京清澄白川 苫小牧
注： 店舗数は2020年10月時点の国内店舗の情報に基づき記載しています。 43
財務・IR・ESGの取組み
ESG対応（環境、社会、企業統治への対応） 44
みらい
世界の未来に向けてESG課題への取組みを積極化
イニシアティブへの参画 ESGページの開設 環境認証の取得
第9期 2020年9月 2020年10月 新たに3物件の
2020年 資産運用会社が 本投資法人の 環境認証を取得
10月期
21世紀金融行動 ウェブサイトに 環境認証の
原則に署名 ESGページを 取得率引き上げ
開設
GRESBへの参加 ESG開示の充実 基本規程等の整備
今後の ESGへの取組みに対する ポートフォリオ全体の二酸化 ESGに関する基本規程の策定
方針 定量的な投資判断指標の一つ 炭素排出量やエネルギーの 等の社内体制整備を推進
であるGRESBへの参加を 使用量等の数値データ開示を 幅広いステークホルダーを
検討 検討 含むESG体制の構築を目指す
44
財務・IR・ESGの取組み
Environment（環境） 45
環境認証の取得や環境対応設備の導入によりポートフォリオのグリーン化を推進
環境認証の取得状況 ◼ ポートフォリオの定量的な環
境対応水準の引上げを目的と
ポートフォリオ全体に 第9期以降の認証取得物件 して環境認証の取得を推進
(全てDBJ Green Building 認証)
対する環境認証取得率
（取得価格ベース） 東京フロントテラス ：★★★ ◼ 2020年10月～12月にオフィ
ス3物件でDBJグリーンビル
川崎テックセンター ：★ ディング認証を取得
26.6%→
（第8期末）
53.0％
（物件入替後）
MIテラス名古屋伏見 ：★ ◼ 環境対応設備の導入により
CO2排出量及び電力等のエネ
ルギー使用量を継続的に削減
2020年度における環境対応設備の導入実績と効果（注）
◼ 補助金利用により環境対応設
CO2排出 備の工事負担削減にも努めて
対象物件 電力削減効果
抑制量 いる
品川シーサイドパークタワー
川崎テックセンター 107tonCO2/年 218,064kwh/年
渋谷ワールドイーストビル
注： CO2排出抑制量と電力削減効果はエナジーセーブ株式会社の調査に基づき記載しています。