資産運用会社：三井物産・イデラパートナーズ株式会社
銘柄コード：3476 https://3476.jp
～みらいリバイバルプラン～
ポートフォリオ再構築の進捗状況
－ 2020年11月9日及び24日付プレスリリース 補足説明資料 －
投資法人みらい
2020年11月24日
2020年11月24日
｢みらいリバイバルプラン」（2020年6月16日公表） 1
新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえて中期経営計画を中断。
ポストコロナに対応したポートフォリオ構築、DPU水準の回復・成長に向けて「みらいリバイバルプラン」に注力。
拡張版中期経営計画 みらいリバイバルプラン
（目標時期：2020年末） （～2021年中旬）
リスクプレミアム 新型コロナウイルス感染症の影響により
1口当たり
の縮小
分配金
（分配金利回り）
浮かび上がった3つの課題に注力
Repower2020-ER
REIT平均と 変動賃料の発生に合わせてDPU水準の
1,425円以上 回復・成長に向けた足場固めを行う
同水準
上位3物件比率 償却後利回り
① ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン
40%未満 4.0%以上
資産規模 借入比率 ② ミ・ナーラ 再リニューアル計画
2,000億円以上 45%以下
③ 入替を含めたポートフォリオ再構築
新型コロナウイルス発生前の実績
1口当たり分配金(譲渡益なし) 投資口価格
総合型リートとしての強みを活かし、ポストコロナに適応し
たポートフォリオの再構築を図るべく、よりディフェンシブ
1,436円 61,200円 性の高いアセットタイプの組み合わせを意識しながら物件入
（2019年4月期実績） （2020年1月末終値）
替も視野に入れてより強固なポートフォリオを目指す。
目標達成に向けて着実に前進していたが、新型コロナウイルス感染症により
DPU、投資口価格ともに大きなダメージを受ける結果に。
1
入替を含めたポートフォリオ再構築の進捗 2
アセットタイプ みらいリバイバルプラン公表時（2020年6月） 2020年11月時点の進捗
◼ アップサイドが狙える都心オフィスの検討は継続するものの、ポストコロ ◼ BizMiiX淀屋橋（ホテルからのコンバージョン）は改修
オ ナにおけるオフィス需要や付加価値の提供可否を踏まえて賃料引き上げの 工事・リーシングが順調に進捗
フ 投資比率 蓋然性やキャップレートの妥当性は慎重に見極め
◼ ポストコロナに対応可能な来店型テナント、学習塾等の
ィ 55.4% ◼ ポストコロナでの需要が期待されるサテライトオフィス・サービスオフィ
ス スは、既存オフィスやホテルからのコンバージョンによるシリーズ展開も サービス系テナントやサテライトオフィスの需要に対応
視野に できる物件を検討中
◼ 「コト消費型」へのシフトはポストコロナにおけるマーケットを見極める ◼ 人口集積地に位置する地域密着型商業施設の取得を
商 ため一旦ストップ
業 投資比率 検討中（複数案件が進捗中）
◼ 新型コロナにより底堅い需要が確認できた人口集積地に位置する地域密着
施 17.8% 型の商業施設（スーパーマーケットやホームセンター等）については、エ ◼ 地域密着型商業施設の売上はコロナ禍が続く中でも好調
設 リアや競合状況を見極めながら投資可否を検討 に推移
◼ ポストコロナにおける宿泊需要を注視するが、原則として当面の新規取得
はストップ ◼ ポートフォリオ平均を下回る収益性の物件を
ホ 投資比率 帳簿価額以上の価格で譲渡、ホテル比率も低下
テ 19.0%
◼ ポートフォリオ平均を下回る収益性の物件については入替対象とすること
ル も視野に入れ、ポートフォリオに占める割合は現状維持（20%程度）から
引き下げも検討
コンフォートホテル新山口/9.2億円
◼ 既存保有物件のCFは新型コロナの影響下でも安定しており、三井物産グ
ニ ループの知見を活用できる分野で拡大を目指す
ュ ◼ ディフェンシブ性の高いインダストリアル物件を取得
/
そー 投資比率 ◼ 社会的意義の高い教育施設や、テレワーク拡大で更なるニーズの高まりが
のタ 7.8% 期待されるデータセンターは注力対象 小田原機材管理センター（底地）/23億円
他イ ◼ 長期安定的な収益確保を目的とし、ディフェンシブ性の高い物流施設や底 ◼ 今後もコロナ禍に耐性のある同種案件の検討を強化
プ 地の検討を積極化
注： 投資比率は2020年4月期（第8期）末時点。取得価格ベース。 2
2020年11月公表の物件入替プロジェクトの概要 3
◼ ポートフォリオの「ディフェンシブ性及び収益性」が向上する物件入替プロジェクト 本入替前（2020年4月期末）
◼ 新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されるホテルを譲渡し、ディフェンシブ性の高い その他 7.8%
インダストリアル物件を取得 ホテル
19.0%
◼ 相対取引による割安な価格での取得によりポートフォリオの収益性と含み益が向上
コアアセット
89.0% オフィス
譲渡 取得 55.4%
商業施設
17.8%
資産規模 1,534億円
（取得価格ベース）
物件名
本入替＋BizMiiXコンバージョン後
コンフォートホテル新山口 小田原機材管理センター（底地） その他 9.3%
アセットタイプ ホテル（コア） インダストリアル（ニュータイプ） ホテル
17.4%
所在地 山口県山口市 神奈川県小田原市
コアアセット
譲渡/取得予定日 2020年11月30日 2021年3月1日 87.4%
オフィス
譲渡/取得予定価格 920百万円 2,300百万円 商業施設
57.0%
16.3%
鑑定評価額（注1） 963百万円 2,550百万円
含み益（注2） 84百万円 250百万円 資産規模 1,523億円
償却後NOI利回り（注3） 4.0% （注4）
4.9% （取得予定価格ベース）
注1： コンフォートホテル新山口は2020年4月末時点、小田原機材管理センター（底地）は2020年10月末時点。
注2： コンフォートホテル新山口は2020年4月末時点の鑑定評価額と帳簿価額の差、小田原機材管理センター（底地）は取得時点の鑑定評価額と取得予定価格の差。
注3： コンフォートホテル新山口は2020年4月期実績に基づく帳簿価額ベース、小田原機材管理センター（底地）は鑑定NOIに基づく取得予定価格ベース。
注4： 今後予定されている設備更新・修繕工事を織り込むと本投資法人のポートフォリオ平均を下回る水準となる見込みです。 3
新規取得資産 4
ニュータイプアセット
小田原機材管理センター（底地） インダストリアル
イメージ 取得予定価格 鑑定評価額
2,300百万円 2,550百万円
鑑定NOI利回り 償却後NOI利回り
4.9% 4.9%
◼ 西湘バイパス国府津インターチェンジ（IC）から約1.2kｍ、小田原厚木道
路小田原東ICから約3.5kｍに位置していることから首都圏各都市への輸送
拠点としての利便性が高く、幅員12ｍの道路に接道していることから物流 売買契約の締結から建物竣工までのスケジュール
施設及び工場等に適した立地 （フォワード・コミットメント等）
◼ 大手総合商社及びスーパーゼネコン系の建設資機材商社の神奈川県におけ 建設工事及び 本投資法人による
売買契約の締結 建物の竣工
る既存拠点の移転・新設事業であり、重要拠点として長期安定的な利用が 賃貸の開始 取得
期待される（契約期間20年間）
2020年11月24日 2021年1月1日 2021年3月1日 2021年6月1日(予定)
◼ 拠点移転・新設というテナントのCRE戦略と長期安定的なディフェンシブ
性の高い物件を狙う本投資法人の投資戦略がマッチした取得 テナント⇔取得先 テナント⇔本投資法人
テ 11月24日付で借地（予約）契約を締結 借地契約を承継
所在地（地番） 神奈川県小田原市国府津字境久2842番2（他1筆） ナ （2021/1/1～） （2021/3/1～）
ン
敷地面積 16,529.10㎡ ト 賃料（50%） 賃料（100%）
稼働率（テナント数） 100.0% (1)
テナント 非開示（大手総合商社系の建設資機材商社） 建 建物
更地 テナントによる開発 （テナント所有）
物
事業用定期借地権設定予約契約
契約期間：2020年1月1日から20年間
賃貸借契約の概要 土
中途解約：契約開始から10年間は不可 取得先（非開示） 本投資法人
地
2020年5月末までの月額賃料は契約の50%相当
注： 本日現在、建設工事は着工しておらず、機材管理センターはイメージ写真を掲載しています。 4
（参考）小田原市の産業立地ポテンシャル 5
西湘バイパス及び小田原厚木道路を通じて東名高速及び圏央道へのアクセスが容易であり、首都圏への輸送拠点として高い利便性を有する
分譲中の3つの工業団地は、人員確保や交通アクセス・自治体の優遇政策等を評価する企業の需要で残り区画はわずか
首都圏への輸送拠点としての高い利便性 産業施設が集積する小田原市 神奈川県における工場立地動向
◼ 小田原市内の工業用地は高速道路・自動車専用 ◼ 小田原市内には本物件が所在する「Eプロジェ ◼ 建築着工動向は2012年～2013年の大量供給後
道路に10分以内で接続できる立地にあり、東 クト小田原国府津」の他、2つの工業団地が分 は横ばいで推移
名高速道路及び圏央道を利用して神奈川県内の 譲中 ◼ 工場立地動向は2009年～2018年の10年平均
みならず首都圏広域への輸送拠点として高い利 ◼ 本物件の周辺にも製造業の工場が多数存在する で18件、敷地面積が15.4万㎡と一定水準で製
便性を有する ほか、アマゾンの物流施設等、産業施設が集積 造業等の工場新設が進んでいる
◼ 小田原市では2015年に企業誘致推進条例が施 している
行され、工場用地を求める企業の支援策を拡充 工場の敷地面積及び立地件数の推移
（千㎡） （神奈川県） （件数）
400 40
面積 件数
300 30
200 20
100 10
0 0
09 10 11 12 13 14 15 16 17 18
（年）
出所： 小田原市「企業立地ガイド」 出所： 公表情報をもとに本資産運用会社が作成 出所： 経済産業省「工場立地動向調査」 5
ディスクレーマー 6
金額は億円、百万円又は千円未満を切り捨てて表示しています。
パーセントは、小数第2位を四捨五入して表示しています。
本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが含まれていますが、これらの将来の予想に関する記述は、想定される出来事や事業環境の傾向等に関する現時点での仮
定・前提によるものであり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。本資料作成日における本投資法人の投資方針、市場環境、金利情勢、実務慣行その他の事実関係及び
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