投資法人みらい
2020年4月期（第8期）決算説明資料
2019年11月1日～2020年4月30日
資産運用会社：三井物産・イデラパートナーズ株式会社
銘柄コード：3476 https://3476.jp
投資主のみなさまへ 1
投資法人みらいは、投資主の皆様のご支援のもと、 2016年12月の上場以来様々なコーポレートアクションを間断なく進めて参りました。
2017年
中期経営計画「Repower 2020」の策定（6月）/ 物件の入替（10月）
2018年
2回の公募増資による外部成長（5月、11月）/ 拡張版中期経営計画「Repower 2020-ER」の策定（12月）
2019年
MIUMIU神戸の売却（6月）/ さくら総合リートとの合併検討（8月）/ 第3回公募増資による外部成長（12月）
これらのアクションをご評価いただいた結果として、これまで投資口価格は順調に推移して参りましたが、本年3月に新型コロナウイル
ス感染症の拡大と経済閉鎖という猛烈な逆風が吹き始め、新たな課題がみらいの進む道に立ちはだかることになりました。
我々は、これらの課題の解決無くしてみらいの長期的な成長は実現できないものと認識しており、課題解決のための「みらいリバイバル
プラン」を策定、第9期から第10期に亘ってこれらの課題解決に注力することで次の成長の礎を築いて参ります。
なお、課題解決に際しては、ポストコロナの「ニューノーマル」な世界を見据えて取り組むことでより安定性を意識したポートフォリオ
の構築を目指します。
投資家の皆様におかれましては、「みらいリバイバルプラン」の取り組みを見守っていただくとともに、みらいの次の成長に向けた
ご支援を賜りますよう、何卒よろしくお願い申し上げます。
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表取締役社長CEO 菅沼 通夫
1
2
目次
Section1. ポートフォリオの状況と新型コロナウイルス感染症の影響 ・・・・・ P3
Section2. 第8期決算・業績予想 ・・・・・ P12
Section3. ｢みらいリバイバルプラン」の策定 ・・・・・ P19
Section4. スポンサーサポートの状況 ・・・・・ P28
Section5. 財務・ESGの取組み ・・・・・ P31
Appendix. 基本情報/データ集 ・・・・・ P37
2
Section1.
ポートフォリオの状況と新型コロナウイルス感染症の影響
ポートフォリオの状況 オフィス 商業施設 ホテル
4
新型コロナウイルス感染症による直接的な影響は軽微だが、テレワーク恒常化等の「ポストコロナ」に向けたマーケットの変化を注視。
ポートフォリオの概況
新型コロナウイルス感染症の影響
第8期末時点 ◼ スポンサーサポートを通じて希少
資 第7期末時点 10 物件 / 850 億円
性の高い物件を取得、オフィス ◼ テレワークが拡大する中でも解約申込は限定的であり、稼働率及び収
産 ポートフォリオに占める大規模 益への影響は軽微
規 オフィス オフィス
オフィスの割合は75.3%
模 比率 比率 （取得価格ベース） ◼ 従前から継続中の賃料増額交渉や新規リーシング活動は事実上一時休
55.9% 55.4%
◼ 需要が底堅い価格帯の賃料水準が 止も、緊急事態宣言の終了を受けて徐々にリーシングの動きは改善し
中心、東京圏大規模オフィスの ており、 PM各社とポストコロナ戦略を再構築中
新規取得資産 平均賃料は16,150円/月坪
◼ ホテルWBF淀屋橋南の「セットアップ型サービスオフィス」へのコン
バージョン検討を通じて、サテライト・サービスオフィスへのニーズ
2 物件 / 50 億円 平均NOI/償却後利回り 第8期実績 を確認
マイスクエアビル 広島鯉城通りビル 4.4%/3.8%
マーケット見通し 運用トピックス
ポストコロナの見方は分かれる。｢付加価値の提供｣が新たなキーワードに。 品川シーサイドパークタワー 新宿イーストサイドスクエア
着実な増額改定/ 定期借家契約の再契約で着実な
日本不動産研究所「不動研コラム Vol.2020-02」 コロナ前とコロナ後の「テレワーク」 飲食店舗を大手コンビニに入替 賃料増額を実現
「オフィス面積」「サテライトオフィス」の考え方 平均増額率 平均増額率
新型コロナの揺り戻しでオフィス勤務の意義が見直
される局面が到来。オフィス勤務とテレワークそれ （N=81）
テレワークの 既存オフィス サテライト 13.1% 9.3%
ぞれのメリットを取り込めるような勤務環境を模索 頻度 面積 オフィスの活用
する中で、従来とは質的に異なるオフィスニーズが
増やす 78% 0% 15%
生まれる。 ヒルコート東新宿 マイスクエアビル
変わらず 7% 53% 26%
日本総合研究所「日本経済展望 2020年6月」 解約を既存テナント増床でカバー+ 定期借家契約の再契約と入替で
全就業者の1割がテレワークを継続した場合、
減らす 0% 7% 2% 路面区画にコンビニ誘致予定 着実な賃料増額を見込む
都心のオフィス空室率が15%近くまで上昇。 未定 15% 40% 57% 平均増額率 退去区画と市場賃料のギャップ（注）
オフィス賃料は2割下落。
出所：SMBC日興証券株式会社
7.9% 15%以上
注： 2020年4月30日を価格時点とする不動案鑑定評価書における直接還元法の前提となる1坪当たり月額賃料を参考に、リーシング活動の状況を踏まえて本投資法人の資産運用会社である三井物産・イデラパートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）が算出した数値です。 4
ポートフォリオの状況 オフィス 商業施設 ホテル
5
休業要請の対象となった業種は賃料減免の対応を行ったが、緊急事態宣言終了後は徐々に回復の兆し。
ポートフォリオの概況
新型コロナウイルス感染症の影響
第8期末時点 ◼ ｢コト消費型｣物件へのシフトを志向
資 第7期末時点 7 物件 / 273 億円
するも道半ばで新型コロナが発生 ◼ 休業要請対象の業種を中心とした営業休止、イベント対応施設での
産 ◼ 譲渡予定のMIUMIU神戸、コアプラ 予約キャンセル・延期が発生したことで一部テナントに賃料減免対応
規 スのミ・ナーラを除くタイプ別状況
商業施設 商業施設 ◼ オフィス混合型、スーパー・日用雑貨が中心の物販型は最低限の影響
模 比率
17.7%
比率
17.8%
① コト消費/オフィス混合型 27.2% に留まる
（渋谷、青山、仙台）
② 物販型 45.4% （葛西、和泉中央 ◼ コト消費型で影響の大きかったTHINGS青山の今秋以降の予約状況は
新規取得資産 安定、ミ・ナーラのラウンドワンも回復基調
（取得価格ベース）
◼ ミ・ナーラは緊急事態宣言に伴う休業要請により一定期間休業
2 物件 / 42 億円
THINGS青山
平均NOI/償却後利回り 第8期実績 （スーパー、ドラッグストア除く）、営業再開後は徐々に客足が戻る
も、ポストコロナを見据えた大胆な店舗戦略見直しが必要
MIキューブ仙台クリスロード 4.5%/3.8%
マーケット見通し 運用トピックス
新型コロナによる自粛期間中はスーパー、ドラッグストア、家電が堅調に推移。 イオン葛西店 渋谷ワールドイーストビル
スーパーマーケット総売上高/ドラッグストア商品販売額 家電大型専門店商品別販売額の推移 追加投資の実施により将来的な 繁華性の高い立地を活用した
（前年同月比） （前年同月比）
（%） （%）
キャッシュ・フロー安定化を推進 付帯収益の追求
25 80
20 2023年を節目として全館リニューアルを 再開発が行われた宮下公園側に
40
15 実施、リニューアル後から開始する デジタルサイネージ/広告看板
10 0 15年超の長期契約に合意 を設置
5
-40
0 契約概要 投資概要
-5 -80
改修工事： 438百万円（本投資法人負担） デジタルサイネージ：
2019/1
2019/2
2019/3
2019/4
2019/5
2019/6
2019/7
2019/8
2019/9
2020/1
2020/2
2020/3
2020/4
2019/1
2019/2
2019/3
2019/4
2019/5
2019/6
2019/7
2019/8
2019/9
2020/1
2020/2
2020/3
2020/4
2019/10
2019/11
2019/12
2019/10
2019/11
2019/12
契約期間： 15年11か月（解約不可期間10年11か月） 投資金額19百万円/期待収益3.5百万円（年間）
賃料体系： ベース賃料+施設の食品部門売上に連動する 広告看板：
変動賃料+改修工事のうち415百万円に対す 投資金額31百万円/期待収益6.0百万円（年間）
商品販売額 AV家電 情報家電
スーパーマーケット総売上高（速報値） ドラッグストア商品販売額
通信家電 カメラ等 生活家電 る一定割合の追加賃料（投資賃料）
出所： 一般社団法人全国スーパーマーケット協会「スーパーマーケット統計
調査」及び経済産業省「商業動態統計」より本資産運用会社が作成 出所：経済産業省「商業動態統計」から本資産運用会社が作成。
5
ポートフォリオの状況 オフィス 商業施設 ホテル 6
変動賃料の減収（ゼロ）/固定賃料の減免対応が発生、地方圏の出張需要は早期回復を見込むもインバウンド回復は保守的に試算。
ポートフォリオの概況（注1）
新型コロナウイルス感染症の影響
第8期末時点 ◼ 底堅いビジネス需要に裏付けされ
資 第7期末時点 15 物件 / 291 億円
た主要地方都市の固定賃料物件 ◼ 2月以降の稼働状況が低下し、変動賃料の減収リスクが顕在化
産 63.1%
◼ 固定賃料のホテルについても、一部で営業自粛や近隣ホテルを集約
規 ホテル ホテル ◼ アップサイドが期待できる観光都
模 比率 比率 市に立地する最低保証+変動賃料 するための休業が発生し、賃料減免対応を実施
20.4% 19.0%
物件36.9%
◼ 地方では一定の稼働率を維持した物件も存在、テレワーク浸透後も
（取得価格ベース） 工場等への出張対応が不可欠なエリアでは比較的早期の回復を想定
新規取得資産
◼ 政府の施策次第だが、インバウンドの本格的な回復は来年以降と保守
新規取得物件なし 平均NOI/償却後利回り 第8期実績 的に試算し、変動賃料は2021年4月末（第10期末）までは発生を
見込んでいない
4.4%/3.5%
客室数 変動賃料比率（賃料ベース） 平均残存賃貸借期間 変動賃料物件の運用状況（注3）
2,225 室 14.3 % 8.4 年
物件名
2018/11～ 2019/2～ 2019/5～ 2019/8～ 2019/11～ 2020/2～
2019/1 2019/4 2019/7 2019/10 2020/1 2020/4
エリア別分散状況（取得価格ベース） オペレーターグループ分散状況（賃料ベース）
ADR 8,040円 8,810円 8,260円 9,320円 7,740円 8,280円
甲信越 中国 東京圏 WBFホテル&リゾーツ（解約済） 那覇 稼働率 83% 87% 82% 82% 70% 36%
ダイワロイヤル RevPAR 6,710円 7,660円 6,370円 7,610円 5,440円 2,940円
相鉄ホテル ホスピタリティ
九州 マネジメント ADR 9,000円 9,090円 8,900円 8,360円 7,980円 7,260円
パートナーズ
博多駅前 稼働率 89% 95% 88% 86% 85% 30%
名古屋圏 ミナシア（注2） RevPAR 8,030円 8,670円 7,830円 7,210円 6,780円 2,180円
ADR 6,730円 6,570円 6,110円 6,230円 6,660円 6,070円
沖縄
名古屋栄 稼働率 85% 93% 93% 97% 96% 51%
グリーンズ RevPAR 5,730円 6,100円 5,660円 6,040円 6,350円 3,070円
東北 スーパーホテル
大阪圏
注1： 2020年4月末時点の数値であり、オフィスへのコンバージョンを予定しているホテルWBF淀屋橋南が含まれています。
注2： 2020年4月1日付で株式会社フォーブスから株式会社ミナシアに商号変更しています。
注3： ADR及びRevPARは10円未満切り捨てで記載しています。 6
新型コロナウイルス感染症の運用状況への影響 7
固定賃料への影響は2020年10月期でほぼ終了、変動賃料は保守的に2021年4月末（第10期末）までは発生を見込まない。
テナントからの賃料の支払い猶予・減免要請に対する基本方針
◼ 1口当たり分配金水準への影響を最大限に配慮しつつ、金融庁の「賃料の支払いに係る事業者等への配慮について（要請）」を踏まえた対応を実施
◼ 要請の内容及びテナントの事業や財務状況を個別に精査し、以下の順に対応
① 一時的な敷金の充当
② 一定期間（半年～1年）の賃料減額＋契約期間延長により減額相当額を将来的に回収
③ 一定期間の賃料減額（退去や事業継続のリスクが高いと判断せざるを得ない先）
運用状況への影響
営業状況 賃料減免要請
2020年10月期（第9期） 2021年4月期（第10期）
36件/189件（19.0%） ▲21百万円 ▲34百万円
該当なし
オフィス （一部の来店型オフィス、 ◼ 件数は多いが、大規模オフィス内 ◼ 新型コロナウイルス感染症の発生 ◼ リーシング活動の遅延による計画
飲食店舗のみ営業休止） の飲食店舗が中心 に起因する退去、リーシング遅延 見直し（空室の発生）
◼ 賃料減免要請の影響は軽微
営業休止した物件 8件/72件（11.1%） ▲146百万円 ▲127百万円
商業施設 ◼ MIUMIU神戸 ◼ 結婚式場は中止/延期で影響大 ◼ 賃料の一部減免 ◼ 賃料の一部減免
◼ THINGS青山 ◼ 物販系も営業時間短縮で売上が減 ◼ ミ・ナーラ収益低下 ◼ ミ・ナーラ収益低下
◼ ミ・ナーラ（大部分） 少したテナントからの要請あり
営業休止した物件 4件/17件（23.5%） ▲246百万円（注） ▲197百万円（注）
ホテル ◼ ホテルウイングIS上野・御徒町 ◼ 出張自粛/インバウンド需要減で殆 ◼ 固定賃料の一部減免 ◼ 固定賃料の一部減免
◼ スマイルホテル3物件 どの物件で影響大 ◼ 変動賃料は見込まず ◼ 変動賃料は見込まず
◼ ホテルWBF淀屋橋南 ◼ うち2件は影響の小さい付随店舗 ◼ ホテルWBFコンバージョン中 ◼ ホテルWBFコンバージョン中
合計 48件/278件（17.3%） ▲414百万円 ▲359百万円
注： 新型コロナウイルス感染症の発生前に見込んでいた変動賃料を含んでおり、当該変動賃料はテナントと作成していたビジネスプランの数値に基づき算出しています。 7
1口当たり分配金減少への対応策：① 調達余力を活用した物件取得 8
中規模オフィス・都市型商業施設の2物件・35.8億円を既存ポートフォリオを大きく上回る平均償却後利回り4.8%で取得。
コアアセット コアアセット
広島鯉城通りビル オフィス MIキューブ仙台クリスロード 商業施設
所在地 広島県広島市中区大手町三丁目1番9号 所在地 宮城県仙台市青葉区中央二丁目2番30号
取得価格 2,250百万円 取得価格 1,330百万円
鑑定評価価格 2,450百万円 鑑定評価価格 1,450百万円
鑑定NOI/償却後利回り 5.3%/4.7% 鑑定NOI/償却後利回り 5.0%/4.8%
延床面積 （事務所・車庫）4,891.01㎡ （駐車場）77.30㎡ 延床面積 1,186.30㎡
稼働率（テナント数） 87.7%（12） 稼働率（テナント数） 100.0%（3）
建築時期 1993年5月 建築時期 1991年3月
✓ 広島電鉄「中電前」駅より徒歩1分に位置し、本物件が属する「大手町 ✓ 仙台駅から徒歩圏内で人通りの多いクリスロード商店街に位置しており、
エリア」には官公庁をはじめ、大手企業、金融機関、放送局等が集積 平日には通勤・通学者、休日には多くの観光客や買い物客が訪れる立地
✓ 周辺には小・中規模オフィスが多く存在。本物件も基準階120坪程度と ✓ 1階はドラッグストア、2階は飲食店、3階及び4階部分はレンタル・
物件の特徴 物件の特徴
標準的な大きさであり、地域のボリュームゾーンに位置 コワーキングオフィスがテナントとして入居
✓ 複数年にわたり空調設備、共有廊下、トイレ、エントランス等のリ ✓ 1階は商店街からの間口に面しており、物販及び飲食の双方に対応可能。
ニューアルが施され、周辺ビルと比較して競争力のある設備仕様 2階以上は飲食・サービス系テナントの利用が見込まれる
注： 各数値の計算方法や詳細な物件概要については、2020年3月27日付「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（「広島鯉城通りビル」及び「MIキューブ仙台クリスロード」）をご参照ください。 8
1口当たり分配金減少への対応策：② 物件の一部譲渡による譲渡益の確保 9
譲渡益計上により分配金減少の一部をカバーするとともに、今後様々な場面で進む「デジタル・トランスフォーメーション」推進に着手。
譲渡の概要（注） 六甲アイランドDC 物件概要
物件名 六甲アイランドDC
取得価格/鑑定評価額 8,650 百万円 / 9,040 百万円（2019年10月末時点）
譲渡価格 717 百万円 （準共有持分7.55%）
譲渡益 61百万円
譲渡日 2020年4月28日
所在地 兵庫県神戸市東灘区向洋町六丁目2-12
譲渡先 エスティファンドワン合同会社 敷地面積 26,304.75㎡
収益性 取得価格ベース 譲渡予定価格ベース 延床面積 14,381.16㎡
構造 S造 2階建
鑑定NOI利回り 5.5% 5.0%
稼働率（テナント数） 100.0%（1）
償却後利回り 4.2% 3.8% 建築時期 2016年5月
三井物産グループによるデジタル証券プロジェクトへの参画 譲渡益により新型コロナウイルス減収の一部をカバー
◼ 三井物産がLayerX、SMBC日興証券、三井住友信託銀行と改正金商法施行後の ◼ 鑑定評価額を上回る価格での譲渡により61百万円の譲渡益を計上
セキュリティ・トークン（ST）発行を見据えたプロジェクトを開始
◼ 少額譲渡により将来の収益減少を抑えながら、譲渡益の計上により2020年4月期
◼ 機動的な資金調達手段の確保や将来的な資産運用業務のデジタル・トランス （第8期）に顕在化した新型コロナウイルス感染症の影響による減収の一部を
フォーメーション（DX）推進を通じて投資主価値の向上を目指す カバー
注： 譲渡益以外の各数値の計算方法等に関する注記については、2020年4月21日付「国内不動産信託受益権の一部譲渡に関するお知らせ（「六甲アイランドDC」）をご参照ください。 9
新型コロナウイルス感染症の影響と発生後の取組み（まとめ） 10
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の拡大による影響 テナントからの賃料の支払い猶予・減免要請に対する基本方針
◼ 新型コロナウイルス感染症の拡大が日本国内に及び、旅行・出張及びイベント等 ◼ 1口当たり分配金水準への影響を最大限に配慮しつつ、金融庁の「賃料の支払いに
の自粛や、全国的に拡大した緊急事態宣言に基づく休業要請の影響がホテル及び 係る事業者等への配慮について（要請）」を踏まえた対応を実施
一部の商業施設を中心に顕在化 ◼ 要請の内容及びテナントの事業や財務状況を個別に精査し、以下の順に対応
◼ 2020年2月以降はホテルの稼働状況が大幅に低下、商業施設の一部でも休業やイ ① 一時的な敷金の充当
ベント予約の延期・キャンセル等が発生しており、テナントの収益にも一定の影 ② 一定期間（半年～1年）の賃料減額＋契約期間延長により減額相当額を将来的に回収
響が生じている状況
③ 一定期間の賃料減額（退去や事業継続のリスクが高いと判断せざるを得ない先）
◼ 緊急事態宣言の解除を受けて全面的に営業が再開されるも、ポストコロナにおけ
る収益見通しについては慎重なスタンス
1口当たり分配金の減少への対応策 1口当たり分配金の状況
①調達余力を活用した物件取得 2019年12月10日 2020年4月21日 2020年6月15日
◼ 2020年3月31日付で中規模オフィスと都市型商業施設の2物件を追加取得 公表（注1） 公表（注2） 公表（注3）
◼ 35億円/平均償却後利回り4.8%（ポートフォリオ償却後利回り4.2%を大きく
上回る水準）
②物件の一部譲渡による譲渡益の確保
2020年4月期
1,570円 1,560円 1,561円
（第8期） （▲0.6%） （▲0.6%）
◼ 六甲アイランドDCの一部を三井物産グループによる新プロジェクトの
実証ファンドに譲渡
◼ 少額譲渡で将来の収益減少を抑えながら、61百万円の譲渡益を確保
2020年10月期
1,600円 1,480円 1,380円
（第9期） （▲7.5%） （▲13.8%）
2021年4月期
（第10期） － － 1,150円
広島鯉城通りビル MIキューブ仙台クリスロード 六甲アイランドDC（一部譲渡）
注1： 2019年12月10日付「2019年10月期 決算短信（REIT）」で公表したものです。
注2： 2020年4月21日付「2020年4月期及び2020年10月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ」で公表したものです。
注3： 2020年6月15日付「2020年4月期 決算短信（REIT）」で公表したものです。詳細は14ページをご参照ください。 10
MEMO 11
11
Section2.
第8期決算・業績予想
決算サマリー（第8期） 13
新型コロナウイルス感染症の影響による減収を2物件の取得と六甲アイランドDCの一部譲渡でカバーし、DPUは当初予想比微減で着地。
前期実績（A） 差異
（第7期）
今期実績（B）
（B）－（A） 決算実績のポイント
営業収益 百万円 5,340 5,448 108
概況
賃貸事業収入 百万円 4,070 4,140 69
オフィス 百万円 2,100 2,195 94 ◼ 1口当たり分配金 △2円
商業施設 百万円 891 862 △28 オフィス
ホテル 百万円 818 745 △72
インダストリアル/教育施設 百万円 260 336 76
◼ マイスクエアビル/広島鯉城通りビル 新規取得 +49百万円
その他収入 百万円 904 827 △77
◼ 川崎/新宿/TFT（天王洲） 新規入居/FR解消 +46百万円
不動産等売却益 百万円 364 480 115 商業施設
賃貸事業費用 百万円 1,547 1,484 △63
◼ THINGS青山/MIキューブ仙台 新規取得 +42百万円
NOI 百万円 3,428 3,484 56
◼ MIUMIU神戸 持分売却 △60百万円
減価償却費 百万円 563 589 25
一般管理費 百万円 512 509 △2 ホテル
営業外費用 百万円 243 270 26 ◼ サンルート新潟 変動賃料発生（年1回） +10百万円
当期純利益 百万円 2,472 2,594 121 ◼ スマイルホテル3物件 新型コロナの影響 △83百万円
1口当たり分配金（DPU）（注1） 円 1,563 1,561 △2
資本的支出 百万円 258 589 330 教育施設
NCF 百万円 3,169 2,895 △274 ◼ 東京衛生学園専門学校 新規取得 +76百万円
1口当たりFFO 円 1,689 1,626 △63
ペイアウトレシオ % 92.5 96.0 3.5
前期実績（A） 今期実績（B） 差異（B）－（A）
期末物件数 29 34 5
期末稼働率 % 100.0 99.8 △0.2 賃貸事業費用 1,547 1,484 △63
期末算定価額 百万円 153,396 164,149 10,753 外注委託費 336 344 8
含み益率 % 6.0 5.6 △0.4
有利子負債総額 百万円 74,700 77,700 3,000 水道光熱費 517 405 △112
LTV（注1） % 48.8 48.3 △0.6 公租公課 400 387 △12
発行済投資口数 口 1,581,640 1,662,240 80,600
修繕費 36 75 38
BPS（注2） 円 43,672 44,227 -
1口当たりNAV（注2） 円 49,190 49,490 300 その他 256 270 13
注1： LTV＝有利子負債総額÷総資産。以下同じです。
注2： BPS＝出資総額÷発行済投資口数。NAV＝出資総額＋含み損益。以下同じです。 13
業績予想（第9期/第10期） 14
新型コロナウイルス感染症の影響を保守的に試算/長期的なDPU安定化に繋がるポストコロナへの対応策を実施。
第8期（20/4） 第9期（20/10） 差異 第10期（21/4） 差異
実績（A） 予想（注1）（B） （B）－（A） 予想（注1）（C） （C）－（B） 業績予想のポイント
営業収益 百万円 5,448 5,364 △83 4,843 △521 第9期（20/10）
賃料事業収入 百万円 4,140 4,033 △107 4,094 60 オフィス
オフィス 百万円 2,195 2,292 96 2,331 38 ◼ マイスクエア/広島鯉城ビル 通期稼働 +58百万円
商業施設 百万円 862 792 △70 798 5 ◼ 品川/新宿ES 新規入居/FR解消 +51百万円
ホテル 百万円 745 585 △160 601 16 商業施設
インダストリアル/教育施設 百万円 336 363 26 363 - ◼ 青山/仙台 通期稼働 +29百万円
その他収入 百万円 827 846 18 749 △97 ◼ MIUMIU神戸 持分売却 △49百万円
不動産売却益 百万円 480 484 4 - △484 ホテル
賃貸事業費用 百万円 1,484 1,666 182 1,564 △102 ◼ 新型コロナ減収リスク △160百万円
NOI 百万円 3,484 3,213 △270 3,279 65 第10期（21/4）
減価償却費 百万円 589 612 22 613 0 オフィス
一般管理費 百万円 509 541 31 501 △40 ◼ 川崎/H東新宿 テナント入替/FR解消 +25百万円
営業外費用 百万円 270 249 △20 253 3 ◼ マイスクエアビル 増額改定/入替効果 +8百万円
当期純利益 百万円 2,594 2,294 △300 1,911 △382 商業施設
1口当たり分配金（DPU） 円 1,561 1,380 △181 1,150 △230 ◼ MIUMIU神戸 持分売却 △20百万円
資本的支出 百万円 589 616 26 891 275 ◼ THINGS青山 新型コロナからの回復 +21百万円
NCF 百万円 2,895 2,597 △297 2,388 △275
1口当たりFFO 円 1,626 1,457 △169 1,518 61 第8期 第9期 第10期
差異 差異
実績 予想 予想
ペイアウトレシオ % 96.0 94.7 △1.3 75.8 △20.0
賃貸事業費用 1,484 1,666 182 1,564 △102
期末物件数 34 33 △1 33 -
外注委託費 344 358 13 343 △14
期末稼働率 % 99.8 未定（注2） - 未定（注2） - 水道光熱費 405 521 116 447 △73
有利子負債総額 百万円 77,700 77,700 - 77,700 - 公租公課 387 401 13 392 △8
LTV % 48.3 48.5 0.2 48.6 0.1 修繕費 75 86 11 124 38
発行済投資口数 口 1,662,240 1,662,240 - 1,662,240 - その他 270 298 27 254 △43
注1： 本予想は一定条件の下に算出した2020年6月15日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
注2： 新型コロナウイルスの影響による減収リスクを見込んでいることから、現時点では開示を省略します。 14
新型コロナウイルス発生前との比較 15
第8期（20/4） 第9期（20/10）
（修正前予想）（注1） （実績） 差異 （修正前予想）（注1） （修正後予想） 差異
営業収益 百万円 5,484 5,448 △35 5,661 5,364 △296
賃料事業収入 百万円 4,244 4,140 △103 4,316 4,033 △282
オフィス 百万円 2,175 2,195 20 2,231 2,292 60
商業施設 百万円 879 862 △16 857 792 △65
ホテル 百万円 852 745 △106 843 585 △258
インダストリアル/教育施設 百万円 337 336 △0 383 363 △19
その他収入 百万円 820 827 6 861 846 △14
不動産売却益 百万円 418 480 61 484 484 0
賃貸事業費用 百万円 1,497 1,484 △13 1,612 1,666 54
NOI 百万円 3,567 3,484 △83 3,565 3,213 △351
減価償却費 百万円 586 589 2 606 612 6
一般管理費 百万円 518 509 △8 539 541 1
営業外費用 百万円 270 270 △0 242 249 7
当期純利益 百万円 2,609 2,594 △15 2,660 2,294 △366
1口当たり分配金（DPU） 円 1,570 1,561 △9 1,600 1,380 △220
資本的支出 百万円 696 589 △106 687 616 △71
NCF 百万円 2,871 2,895 23 2,877 2,597 △280
1口当たりFFO 円 1,671 1,626 △45 1,674 1,457 △217
ペイアウトレシオ % 94.0 96.0 2.0 95.6 94.7 △0.9
期末物件数 32 34 2 31 33 2
期末稼働率 % 100.0 99.8 △0.2 99.7 未定（注2） ー
有利子負債総額 百万円 74,700 77,700 3,000 74,700 77,700 3,000
LTV % 47.4 48.3 0.8 47.5 48.5 1.0
発行済投資口数 口 1,662,240 1,662,240 ー 1,662,240 1,662,240 ー
注1： 2019年12月10日付「2019年10月期 決算短信（REIT）」で公表したものです。
注2： 第9期は、新型コロナウイルスの影響による減収リスクを見込んでいることから、現時点では開示を省略します。 15
1口当たり分配金（DPU）の推移 16
新型コロナウイルス感染症の影響によりDPU水準は一時的に低下/後述のリバイバルプランを通じて従前の巡航水準回復を目指す。
「Repower 2020」の推進と MIUMIU神戸譲渡に伴う 新型コロナウイルス リバイバルプラン完遂により
巡航DPUの底上げ 譲渡益の計上 感染症の影響 従前の巡航水準回復を目指す
1口当たり分配金
中期経営計画の
再検討に合わせて
譲渡の寄与分（注1）
DPU目標水準を再設定
譲渡物件以外の寄与分
1,563円 1,561円 1,600円
1,451円 1,417円 1,436円 リバイバルプラン完遂後の
1,380円
巡航DPU（注3）
1,293円
1,300円台中盤
1,150円
1,342円
1,265円 1,266円
815円 1,093円
みらいリバイバルプラン
◼ ホテル変動賃料回復
◼ MiiX淀屋橋開業
◼ ミ・ナーラ
再リニューアル
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 巡航DPU（注3）
（2017年4月期）（2017年10月期）（2018年4月期）（2018年10月期）（2019年4月期）（2019年10月期）（2020年4月期） （2020年10月期） （2021年4月期）
新型コロナ
実績 現予想（注2）
発生前（注2）
注1： 当該期におけるMIUMIU神戸（分割譲渡物件）の賃貸事業収益、譲渡益、譲渡益の発生に伴い費用負担が見込まれる公租公課、運用資産に係る中期的な収益改善策の費用及び投資口交付費の合計を発行済投資口数で除して算出しています。
注2： 新型コロナ発生前は2019年12月10日付「 2019年10月期 決算短信（REIT）」 、現予想は2020年6月15日付「 2020年4月期 決算短信（REIT）」で公表したものです。現予想の詳細は14ページをご参照ください。
注3： リバイバルプラン完遂後の巡航DPUは一定条件の下に算出した2020年6月15日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。また、分配金の額を保証するものではありません。 16
内部成長の実績 17
新型コロナウイルス発生前は着実に増額改定が進捗/ポストコロナの市場を注視しつつ、多様なニーズを取込むことで内部成長を追求。
（単位：百万円）
退去 入居
新型コロナウイルス感染症による
減収リスク（7ページ）の影響は含まない
入 -35.8 34.6
退
去 -6.0
-14.2 -15.4 16.5 -14.3
12.7 11.8 10.6 -1.3 0.0
第5期 第6期 第7期 第8期 第9期（予想） 第10期（予想）
（2018年10月期） （2019年4月期） （2019年10月期） （2020年4月期） （2020年10月期） （2021年4月期）
減額 増額 上場来の契約更改による増額効果（注2）
1口当たり DPU上昇寄与率
+34円 2.7%
契 2.9 合意済の契約以外は保守的に横這いを見込む
約
更 2.0 2.0 レントギャップを有していた大規模オフィス、
改 -0.3 MIテラス名古屋伏見及びマイスクエアビルに
-0.2 1.1
ついては今後も内部成長の可能性を追求
第5期 第6期 第7期 第8期
（2018年10月期） （2019年4月期） （2019年10月期） （2020年4月期）
注1： 賃料の変動は月額ベース。
注2： 契約更改による増額効果＝上場時から第8期末までの契約更改による月額賃料の増減額×6÷発行済投資口数。DPU上昇寄与率は、契約更改による増額効果の上場時に公表した第3期（2017年10月期）の予想1口当たり分配金に対する比率を記載しています。 17
テナント分散の状況（第8期末時点） 18
外部成長によりテナント分散/リスク分散は着実に進展、定期借家契約の比率を意識してディフェンシブなポートフォリオ構築を目指す。
賃貸借契約期限の分散状況（注1）（賃料ベース） 賃貸借契約形態の比率（注1）（賃料ベース）
25% 平均残存賃貸借期間： 5.3 年
オフィス： 1.8 年
普通借家 定期借家
20%
商業施設： 7.1 年 52.4% 47.6%
15% ホテル： 8.4 年
その他： 12.3 年
10%
オフィス 商業施設 オフィス 商業施設 ホテル その他
5% 45.7% 1.3% 16.1% 12.7%
7.9% 10.9%
0%
9期 11期 13期 15期 17期 19期 21期 23期 25期 27期 29期 ホテル その他
以降 1.7% 3.0%
上位10テナント（注1）（賃料ベース）
テナント名 入居物件 比率 テナント企業の分散 賃貸借契約の分散
1. HAVIサプライチェーン・ソリューションズ・ジャパン 六甲アイランドDC 5.5%
2. イオンリテール イオン葛西店/品川シーサイドパークタワー 非開示
3. ホスピタリティオペレーションズ スマイルホテル3物件（那覇、博多、名古屋） 5.0%
4. エヌ・ティ・ティ・コムウェア 品川シーサイドパークタワー 非開示
5. スーパーホテル スーパーホテル4物件（仙台、大阪、さいたま、京都） 3.4% 上位10社 上位10契約
6.
7.
中部テレコミュニケーション
ビッグローブ
MIテラス名古屋伏見
品川シーサイドパークタワー
非開示
非開示
38.9% 33.7%
伊勢シティホテルアネックス、
8. グリーンズ 非開示
コンフォートホテル3物件（新山口、北上、長野）
9. 衛生学園（注2） 東京衛生学園専門学校 非開示
10. 非開示 川崎テックセンター 非開示
注1： 原則として2020年4月末日時点でエンドテナントとの間で締結された賃貸借契約に基づいて算出しており、平均残存賃貸借期間は2020年4月末日を基準日として算出しています。
注2： 2020年4月1日付で学校法人後藤学園から学校法人衛生学園に商号変更しています。 18
Section3.
｢みらいリバイバルプラン」の策定
上場後の投資口価格とこれまでの取組み 20
2018年5月 2018年10月 2019年12月
第1回公募増資 第2回公募増資 第3回募増資
取得価格158億円 5物件 取得価格228億円 6物件 取得価格96億円 3物件
（円） 上場来高値：
70,000 66,800円
（2019年10月8日）
MIテラス名古屋伏見 六甲アイランドDC マイスクエアビル THINGS青山 東京衛生学園専門学校 （終値ベース）
65,000
2016年12月 2019年7月
新規上場 合併を検討
60,000 上場時資産規模1,007億円 15物件 さくら総合リート投資法人
との合併を検討
（合併契約は終了済み）
55,000
品川シーサイド 新宿イーストサイドスクエア
パークタワー （準共有持分5%相当）
50,000
45,000
2020年3月/4月
新型コロナ対応の取得/一部譲渡
40,000 〈取得〉 〈一部譲渡〉
35,000
広島鯉城通り MIキューブ仙台 六甲アイランドDC
ビル クリスロード
30,000 2019年1月 2019年5月
格付見通しの変更 投資口分割（効力発生） 上場来安値：
本投資法人（注） JCRが格付見通しをポジティブに変更 28,160円
1口につき
25,000 東証REIT指数（注） 長期発行体格付： A+(ポジティブ) 4口の割合で分割 （2020年3月19日）
（終値ベース）
第2期（2017年4月期） 第3期（2017年10月期） 第4期（2018年4月期） 第5期（2018年10月期） 第6期（2019年4月期） 第7期（2019年10月期） 第8期（2020年4月期） 第9期
20,000
16/12 17/01 17/03 17/05 17/07 17/09 17/11 18/01 18/03 18/05 18/07 18/09 18/11 19/01 19/03 19/04 19/06 19/08 19/10 19/12 20/02 20/04 20/06
注： 2020年6月12日時点。本投資法人は2019年4月末を基準日として投資口分割を実施していることから、それ以前の投資口価格についても4分割して表示しています。東証REIT指数は本投資法人の新規上場時の発行価格183,000円をベースに相対値を算出したものです。 20
「みらいリバイバルプラン」の策定 21
新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえて中期経営計画を中断。
ポストコロナに対応したポートフォリオ構築、DPU水準の回復・成長に向けて「みらいリバイバルプラン」に注力。
拡張版中期経営計画 みらいリバイバルプラン
（目標時期：2020年末） （～2021年中旬）
リスクプレミアム 新型コロナウイルス感染症の影響により
1口当たり
の縮小
分配金
（分配金利回り）
浮かび上がった3つの課題に注力
Repower2020-ER
変動賃料の発生に合わせてDPU水準の
1,425円以上 REIT平均と同水準 回復・成長に向けた足場固めを行う
上位3物件比率 償却後利回り ①ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン
40%未満 4.0%以上 新型コロナウイルス感染症の影響によりホテルオペレーターが民事再生法の適用
を申請。大阪エリアの底堅いオフィス需要を背景に、ポストコロナで選好される
付加価値の高い物件を目指して「セットアップ型サービスオフィス」へのコン
資産規模 借入比率 バージョンを実施。
2,000億円以上 45%以下
②ミ・ナーラ 再リニューアル計画
取得後にラウンドワン等の目玉テナント誘致によりリニューアルオープンを果た
したが、売上改善に向けて試行錯誤する中で新型コロナウイルスが発生。ポスト
新型コロナウイルス発生前の実績 コロナに適応した商業施設への転換に向けて、核テナントの入替や運営体制の見
直しや新たな外部パートナーとの連携を含めた「抜本的な」再生プランを検討。
1口当たり分配金（譲渡益なし） 投資口価格
1,436円 61,200円 ③入替を含めたポートフォリオ再構築
（2019年4月期実績） （2020年1月末終値）
総合型リートとしての強みを活かし、ポストコロナに適応したポートフォリオの
再構築を図るべく、よりディフェンシブ性の高いアセットタイプの組み合わせを
目標達成に向けて着実に前進していたが、新型コロナウイルス感染症により 意識しながら物件入替も視野に入れてより強固なポートフォリオを目指す。
DPU、投資口価格ともに大きなダメージを受ける結果に。
21
① ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン 22
テナントの破綻前から検討していた抜本的な再建策を実行/ポストコロナで選好される付加価値の高い物件への転換を目指す。
前テナントによる民事再生法適用の申立までの経緯 大阪中心部におけるオフィスマーケット見通し
2017年 ◼ 2018年以降は新規供給が限定的であり、旺盛なオフィス需要に支えられてマー
ケット稼働率は99％前後で推移。成約賃料水準も上昇傾向が続いていた。新型コ
4月: 北海道、沖縄でホテル事業を展開していたホワイトベアファミリー ロナウイルス感染症の影響はあるものの、全体としてオフィス床の不足は続く
（WBF）が大阪地区で初の案件として開業。
◼ 一方、政府の緊急事態宣言以降、換気やレイアウトの工夫、オンライン会議への
2018年 参加、テレワーク環境の整備等の観点からオフィスニーズに変化が生じている。
11月: 本投資法人が取得。 ポストコロナにおけるオフィス選定基準としてBCPへの配慮がより重要となるも
のと思われる
2019年
◼ 淀屋橋エリアはオフィス街ながら、BCP/テレワークに対応するサテライト・サー
1月: WBF内のグループ再編に伴い、賃借人が株式会社ホワイト・ベアー ビスオフィスはまだ少ない
ファミリーからWBFホテル&リゾーツ株式会社（以下「テナン
ト」）に変更。 賃料 大阪エリアのグレード別稼働率及び想定成約賃料推移（注）
（円/坪） 稼働率
8月以降: 日韓関係の影響を中心としたインバウンド客の減少や大型台風等の 予測値
30,000 105%
天災による需要面の問題と、供給過剰懸念のあった大阪中心部のホ
テルマーケットにおいて効果的な差別化戦略が取れずに稼働状況が 25,000 100%
伸び悩む状況が続く。
20,000 95%
12月: テナントからの賃料減額要請を受領。テナント変更や他のアセット
タイプへの用途変更（コンバージョン）を含む抜本的な再建策の検 15,000 90%
討を開始。
10,000 85%
2020年
3月: 新型コロナウイルス感染症の影響が顕在化。サービスオフィスへの 5,000 80%
コンバージョンを前提に賃貸借契約の解約に向けた協議を開始。
0 75%
4月: テナントが民事再生法の適用を申請。 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
5月: テナントの代理人弁護士を通じて賃貸借契約の解約に合意。 推定成約賃料（グレードA） 推定成約賃料（グレードB）
稼働率（グレードA） 稼働率（グレードB）
注： シービーアールイー株式会社のマーケットデータをベースにイデラ キャピタルが作成したものです。
グレードA：延床面積10,000坪以上、貸室総面積6,500坪以上、基準階面積350坪以上 グレードB：延床面積2,000坪以上、グレードAを除くビル 両グレードとも大阪オフィスエリア内、築11年未満ビルから抽出しています。 22
①ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン 23
独自ノウハウを有するイデラ キャピタルのリーシングマネジメントチームが総合プロデュースを担当。
コンセプト プロジェクト概要/収支計画
◼ XXX
新名称：MiiX（ミックス）淀屋橋 想定スケジュール
MiiX
◼ リニューアル工事：2020年7月着工、2021年1月完了予定
◼ リーシング：2020年夏頃開始予定、竣工1年以内に稼働率90%超を目指す
Yodoyabashi 収支計画（注）
取得価格 NOI NOI利回り
｢サービスオフィスとセットアップオフィスの
ミックス｣や､｢入居者同士のビジネスチャンス
のミックス｣と言った様々なミックスを提供す ホテル 1,750百万円 81百万円 4.7%
る施設であり、本投資法人（MIRAI）と総合
プロデュースを務める株式会社イデラ キャピ
タルマネジメント（IDERA）のそれぞれの強
コンバージョン後 2,000百万円 94百万円 4.7%
みを活かして本物件の不動産価値のミックス
アップ（MIX UP）を目指す。 差 +250百万円 +12百万円 -
｢セットアップ型サービスオフィス｣としての特徴
◼ サービスオフィスの利便性、セットアップオフィスのデザイン性、一般オフィス （前提条件）
ビルの信頼性、それぞれの「良いとこどり」を実現した付加価値の高いオフィス 賃貸可能面積： 304坪
◼ 1～9階を以下のコンセプトでリニューアル
賃料単価月坪： 49,145円
1階： エントランス/受付はデザイン性と利便性を備えたアメニティ機能を集結 想定稼働率： 90%
2階： 今後増加するオンラインミーティングのニーズを想定し、複数の会議室を用意 賃貸事業費用： ホテル時代の過去実績及び他の保有オフィス事例、今回計画してい
3～6階： 12㎡/16㎡の小規模区画を前提としたセットアップオフィス るサービス内容を参考に試算
7～9階： 24㎡の大規模区画を前提としたセットアップオフィス
注： ホテルの数値は2019年10月期実績を年換算した数値、コンバージョン後の数値は現時点の想定に基づく数値であり、達成を保証するものではありません。 23
① ホテルWBF淀屋橋南 オフィスコンバージョン 24
（参考）フロア構成のイメージ（注）
セットアップオフィス（大）
フロア ハード ソフト
OA ◼ 有人受付サービス
9 サロン
コーナー
◼ サロンでの
セットアップオフィス OA
8 サロン フリードリンク
（12㎡～36㎡） コーナー
OA ◼ 入退室のログを
7 サロン とれるセキュリティ環境
コーナー
セットアップオフィス（小）
OA ◼ 一定時間無料で使える
6 サロン 会議室
コーナー
OA ◼ 防災グッズの常備
5 サロン
セットアップオフィス コーナー
（12㎡～24㎡） ◼ インターネット・WiFi・
OA 水光熱費無料
4 サロン
コーナー サロン
◼ 外部レンタルスペースと
OA
3 サロン の提携
コーナー
セットアップ OA ◼ サウンドマスキング含む
2 会議室 サロン 音響環境
オフィス コーナー
カフェ
1 受付 会議室 喫煙室 1階カフェサロン
サロン
注： 2020年6月時点の計画に基づいて作成しており、今後変更される可能性があります。 24
② ミ・ナーラ 再リニューアル計画 25
リニューアル・オープン以降、売上改善に向けた施策は着実な成果を見せつつあったが、道半ばにして新型コロナウイルスが発生。
リニューアル・オープン後の実績 エンドテナント賃料の推移
賃料 NOI
（百万円） （百万円） （百万円）
AM運営 トイザらス・ 新型コロナ
600 549 240 80 関与の強化 バーガーキング入居 の影響
539
524
499 マスターリース会社による
消費増税 最低保証賃料
500 200
月額70百万円
158 70
400 142 160 64
63
125 62
61
112 60 60 60
59 59
300 120 60 58
57
200 80
50
100 40 45
0 0 40
第5期 第6期 第7期 第8期 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
（18/5～18/10） （18/11～19/4） （19/5～19/10） （19/11～20/4）
2019年 2020年
固定賃料 変動賃料 その他収入 NOI
25
②ミ・ナーラ 再リニューアル計画 26
ポストコロナに求められる要素を踏まえてAMとしてハンズオンの姿勢を強化、「抜本的な」再生プランの実行を目指す。
テナント業態（賃貸面積ベース/2020年4月末時点） ① 運営体制の見直し
出店交渉 4.2%
レストラン 6.5% AMとPM（やまき）、リーシングサポート会社（伊藤忠アーバン
コミュニティ）の3社で運営を行ってきたが、PMであるやまきが
ファッション ライフスタイル 経営する奈良祭都（忍者/金魚をテーマとした観光施設）の苦戦も
9.2% 35.7%
あり、AMとしてより強力に運営に関与できる体制構築を目指す。
サービス
10.8%
② テナントミックス/インバウンド施策の見直し
アミューズメント 「観光型複合商業施設」のコンセプトは不変だが、奈良県コンベ
33.5% ンションセンター/JWマリオットホテル奈良の集客力の取り込みや
デイリー顧客の集客力がある核テナントの誘致（入替）、過剰感
があった物販系をサービス/観光/飲食等に転換することで売上の向
階層別テナント構成
上、安定化に繋がるテナントミックスの再構築を図る。
7階 簡易宿泊施設
6階 アミューズメント（ラウンドワンスタジアム） ③ 新たな外部パートナーとの提携模索
5階 アミューズメント（ラウンドワンスタジアム）・美術館
①,②を通じてAMとしての関与度合いを高めながら、更なる改善に
4階 アミューズメント（奈良祭都）・家電・趣味・サービス 向けて現在の運営体制とは異なる知見やネットワークを有する新
3階 雑貨・子供用品・保育園 たな外部パートナーとの提携を模索。販促施策や集客施策の見直
2階 ファッション・雑貨 し、イベントの共同開催等を具体的に検討中。
1階 食品・日用品・フードコート
26
③入替を含めたポートフォリオ再構築 27
ポストコロナに適応したポートフォリオを目指し、よりディフェンシブ性を意識しながら入替も選択肢に含めて再構築を推進。
アセットタイプ 前回決算発表時（2020年1月24日） ポストコロナ
◼ 底堅い需要とアップサイドが狙える中価格帯賃料（1万円中盤～2万円前 ◼ アップサイドが狙える都心オフィスの検討は継続するものの、ポストコ
半）の物件が検討の中心 ロナにおけるオフィス需要や付加価値の提供可否を踏まえて賃料引き上
オ
フ 投資比率 ◼ 現況はポートフォリオ平均を下回る収益性でもアップサイドが期待でき げの蓋然性やキャップレートの妥当性は慎重に見極め
ィ 55.4% る都心オフィスへの投資は継続 ◼ ポストコロナでの需要が期待されるサテライトオフィス・サービスオ
ス ◼ 三大都市圏以外でも、地域における競争力の高い差別化された物件は引 フィスは、既存オフィスやホテルからのコンバージョンによるシリーズ
き続き検討対象 展開も視野に
◼ 消費行動の変化を踏まえて「物販型」から「コト消費型」へのシフトを
実行（テナント入替を含む） ◼ 「コト消費型」へのシフトはポストコロナにおけるマーケットを見極め
商 るため一旦ストップ
業 投資比率 ◼ Eコマース抵抗力の高い物件（例：人口密集エリアのNSC等）はマーケッ
トニーズを見極めて検討 ◼ 新型コロナにより底堅い需要が確認できた人口集積地に位置する地域密
施 17.8% 着型の商業施設（スーパーマーケットやホームセンター等）については、
設 ◼ 従来以上に「面（周辺再開発）」と「点（物件再開発）」の本源的な不 エリアや競合状況を見極めながら投資可否を検討
動産価値上昇の余地を重視
◼ 一部エリアの供給過剰懸念やインバウンド需要変動リスクを踏まえて立 ◼ ポストコロナにおける宿泊需要を注視するが、原則として当面の新規取
地・オペレーターの選定を厳格化 得はストップ
ホ 投資比率
テ ◼ 長期固定賃料型物件の取得を原則とする（変動賃料型物件は相当慎重に ◼ ポートフォリオ平均を下回る収益性の物件については入替対象とするこ
19.0% 判断）
ル とも視野に入れ、ポートフォリオに占める割合は現状維持（20%程度）
◼ ポートフォリオに占める割合は現状維持（20%程度）のイメージ から引き下げも検討
◼ 既存保有物件のCFは新型コロナの影響下でも安定しており、三井物産グ
ニ ◼ 三井物産との連携を通じてデータセンター・メディカルビルを含めた収
ループの知見を活用できる分野で拡大を目指す
ュ 益性の高いニュータイプを狙う
/
そー 投資比率 ◼ 築古案件でも、一定のリスクコントロール（将来的な再開発や多用途へ
◼ 社会的意義の高い教育施設や、テレワーク拡大で更なるニーズの高まり
のタ 7.8% の転用）が図られていれば検討
が期待されるデータセンターは注力対象
他イ ◼ 長期安定的な収益確保を目的とし、ディフェンシブ性の高い物流施設や
◼ ポートフォリオに占める割合は10～20％の範囲で抑制的にコントロール
プ 底地の検討を積極化
27
Section4.
スポンサーサポートの状況
ポートフォリオマネジメント/パイプラインにおけるサポート 29
不透明な市場環境の中、信用力と幅広い事業知見を有する三井物産グループと不動産業界で豊富な実績を誇るイデラが堅実な支援を提供。
三井物産の「総合力」の活用 イデラ キャピタルの「不動産価値創造力」の活用
ポートフォリオマネジメントにおける側面支援 ◼ ｢不動産価値創造力」の両輪であるコンストラクション・マネジメントチームと
リーシング・マネジメントチームが本投資法人の成長をサポート
ミ・ナーラ
◼ 本投資法人の上場以降も多数の成約実績を有するリーシング・マネジメントチー
◼ 三井物産のサポートの下、電力供給契約の更改においてコスト削減を ムがホテルWBF淀屋橋南の「セットアップ型サービスオフィス」のプロデュース
実現
を担当
みらい上場以降のサポート実績（2020年4月まで）
ホテルWBF淀屋橋南（オフィスコンバージョン）
◼ コンバージョン後の共用カフェテリアにおいて三井物産/ヘルスケ テナントリーシング
ア・サービス事業本部の関係会社であるエームサービス株式会社によ
33 / 14
る飲食サービス提供を協議中
月額賃料 百万円 件
パイプラインの創出に向けた取組み
東京フロントテラス/MIテラス名古屋伏見
プライム案件のソーシング活動
◼ 単一テナントの退去後、リーシングとCM機能を活用して
◼ 三井物産/不動産事業部及び三井物産都市開発との連携を強化し、市場に出ない マルチテナント化を実現
独自ルートの開拓を推進
◼ 収益安定後に本投資法人が取得
◼ 首都圏のオフィス等を検討
川崎テックセンター/ヒルコート東新宿/
データセンターへの取組み強化
MEGAドン・キホーテ和泉中央
◼ 三井物産アセットマネジメント・ホールディングスにて新規アセットとして
◼ 本投資法人の期中運用において多数の成約実績
データセンター検討開始
◼ 大規模/中規模、首都圏/関西と幅広い属性の
◼ 三井物産でもデジタルインフラ・データ
テナントネットワークを有する
センター領域での事業化検討の動き
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三井物産によるデジタル証券プロジェクトの推進 30
三井物産におけるAM事業強化の一環としてセキュリティ・トークンに特化した資産運用会社を設立/AM事業全体のDXも推進。
三井物産デジタル・アセットマネジメントの概要
会社名 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 ◼ デジタル証券の活用による資金調達を見据えた国内外の
不動産やインフラ投資を行う資産運用会社として、
所在地 東京都中央区東日本橋3-4-18 東日本橋EXビル5階
2020年後半より本格的に事業展開予定
事業内容 資産運用に関する業務全般 ◼ 2020年4月、六甲アイランドDCの準共有持分7.55%を
設立 2020年4月1日 デジタル証券プロジェクトの実証ファンドへ譲渡
◼ 物件の共有者として実証ファンドに関与し、本プロジェ
資本金 5億円（資本準備金を含む）
クトを通じて得られる新しい技術を用いた資産運用と資
代表者 代表取締役社長 上野 貴司 金調達に関する知見を本来の運用業務に活用する為、今
後も他の三井物産グループ金融子会社との協働を継続す
三井物産 54% LayerX 36% 六甲アイランドDC
株主構成 る方針
SMBC日興証券 5% 三井住友信託銀行 5%
不動産アセットマネジメント事業におけるブロックチェーン技術の適用可能性
資金調達
コーポレート業務 ファンド運営 業界横断・登記領域
（セキュリティトークン）
◼ 契約、ファイル管理、 ◼ 原簿管理のデジタル化 ◼ （簡易）DDの自動化 ◼ 各種登記のAPI対応
ワークフロー等の ◼ オンライン売買注文、IR ◼ 自動決算、自動監査 ◼ 取引、修繕、賃貸履歴
完全デジタル化
◼ 電子契約 ◼ WF(社外含)のデジタル化 ◼ 上記と紐づく契約管理
業務効率の向上・ 低コストの資金調達・ 市場全体の透明性・
ファンド業務全体効率化
ポストコロナ対策 取引のデジタル化 効率性の向上
30
Section5.
財務・ESGの取組み
NAV・鑑定評価の推移 32
当期末の期末算定価額はほぼ横ばいで推移/キャップレート・キャッシュフローの見通しが急変する兆しはないが、タイプ別の状況を注視。
1口当たりNAV（注1）の推移 鑑定評価・含み益の推移
（円） （百万円）
50,000 200,000 6.0%