3476 Ｒ－投資法人みらい 2020-06-15 15:30:00
2020年10月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに2021年4月期の運用状況の予想及び分配予想に関するお知らせ [pdf]
2020 年 6 月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
投資法人みらい
代表者名 執行役員 菅沼通夫
（コード番号:3476）
資産運用会社名
三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 菅沼通夫
問合せ先 取締役 CFO 兼業務部長 卓地伸晃
TEL: 03-6632-5950
2020 年 10 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正
並びに 2021 年 4 月期の運用状況の予想及び分配予想に関するお知らせ
）は、2020 年 4 月 21 日付「2020 年 4 月期及び
投資法人みらい（以下「本投資法人」といいます。
2020 年 10 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ」で公表しました 2020 年 10 月
期（第 9 期：2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日）の運用状況の予想及び分配予想について、下記の
とおり修正しましたのでお知らせします。
また、新たに 2021 年 4 月期（第 10 期：2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日）の運用状況の予想及
び分配予想についてもお知らせします。
記
1. 修正及び新たな予想の内容
① 2020 年 10 月期（第 9 期：2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日）の修正
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 1 口当たり
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金 利益超過
（利益超過分配金
を含む） 分配金
は含まない）
前回発表予想（A） 5,498 2,708 2,461 2,460 1,480 1,480 -
今回修正予想（B） 5,364 2,544 2,295 2,294 1,380 1,380 -
増減額（B-A） ▲134 ▲163 ▲166 ▲166 ▲100 ▲100 -
増減率 ▲2.4％ ▲6.0％ ▲6.8％ ▲6.8％ ▲6.8％ ▲6.8％ -
② 2021 年 4 月期（第 10 期：2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日）の新たな予想
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金 1 口当たり
分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金 利益超過
（利益超過分配金
を含む） 分配金
は含まない）
2021 年 4 月期 4,843 2,165 1,912 1,911 1,150 1,150 -
1
（参考）
2020 年 10 月期 ：予想期末発行済投資口数 1,662,240 口（※）
2021 年 4 月期 ：予想期末発行済投資口数 1,662,240 口（※）
※ 詳細は別紙「2020 年 10 月期及び 2021 年 4 月期の運用状況の見通しの前提条件」記載の「発行済投資口総数」欄をご参照ください。
（注 1）かかる予想数値は別紙「2020 年 10 月期及び 2021 年 4 月期の運用状況の見通しの前提条件」記載の前提条件の下に算出した本日時
点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、
金利の動向、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差異が生じ、実際の営業収益、営業利益、経
常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性がありま
す。また、本予想は実際の業績や分配金の額を保証するものではありません。
（注 2）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注 3）単位未満の数値は切り捨て、百分率は小数第 2 位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
2. 修正及び公表の理由
新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の拡大及び政府の緊急事態宣言に基づく休業要請等で大きな
影響を受けているテナントからの賃料の支払い猶予の申し出や交渉の状況、金融庁の「賃料の支払いに
係る事業者等への配慮について（要請）
」等を踏まえて賃貸事業収入の減収リスクを見直したことに伴い、
2020 年 4 月 21 日付「2020 年 4 月期及び 2020 年 10 月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関
するお知らせ」にて公表した 2020 年 10 月期の 1 口当たり分配金の予想値が 5%以上減少したことから修
正後の運用状況の予想及び分配予想を改めて公表し、これに併せて修正後の前提条件に基づいて計算し
た 2021 年 4 月期の新たな運用状況の予想及び分配予想をお知らせするものです。
以 上
※投資法人のホームページアドレス：https://3476.jp
＜別紙＞
2020 年 10 月期及び 2021 年 4 月期の運用状況の見通しの前提条件
2
（別紙）
2020 年 10 月期及び 2021 年 4 月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・ 2020 年 10 月期：2020 年 5 月 1 日～2020 年 10 月 31 日（184 日）
計算期間
・ 2021 年 4 月期：2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日（181 日）
・ 本日現在本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計 34 物件） （以下「運用資産」といいます。）の
うち、2020 年 6 月 30 日に譲渡予定の「MIUMIU 神戸（準共有持分 38%）（以下「譲渡予定資産」といいま
」
す。）を譲渡することを前提としています。譲渡の詳細につきましては、2019 年6 月21 日付で公表した「国
運用資産 内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（ 「MIUMIU 神戸」」をご参照ください。
）
・ 当該譲渡予定資産の譲渡を除き、運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前
提としています。
・ 実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資口 ・ 本日現在の発行済投資口数 1,662,240 口を前提としています。
総数 ・ 2021 年 4 月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
・ 本日現在の有利子負債総額 77,700 百万円のうち、2020 年 10 月期中に返済期限が到来する短期借入金 3,000
百万円及び 2021 年 4 月期中に返済期限が到来する 1 年内返済予定の長期借入金 1,500 百万円については、
リファイナンスにより長期化することを前提としています。
・ 2020 年 10 月期末時点及び 2021 年 4 月期末時点における有利子負債残高は 77,700 百万円となることを見込
有利子負債 んでいます。
・ 2020 年 10 月期末及び 2021 年 4 月期末における総資産 LTV（有利子負債比率）は 48％半ばとなる見込みで
す。
・ 総資産 LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
総資産 LTV ＝ 有利子負債総額÷総資産×100
・ 保有資産の賃貸事業収益については、本日現在において効力を有する賃貸借契約、不動産賃貸市場動向
（空室率及び賃料水準等）及びテナントとの交渉状況等を勘案して算出しています。
・ 2020 年 10 月期中に「運用資産」に記載の譲渡予定資産を譲渡し、不動産等売却益を 2020 年 10 月期に 484
百万円見込んでいます。
営業収益
・ 変動賃料物件のホテル（スマイルホテル那覇シティリゾート、スマイルホテル博多駅前及びスマイルホテ
ル名古屋栄）については、2020 年 10 月まで変動賃料が発生しないことを前提としています。
・ 新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえ、2020 年 10 月期に合計 237 百万円、2021 年 4 月期に合計 193 百
万円を賃貸事業収入の減収リスクとして見込んでいます。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値や各物件の
前所有者等より提供を受けた情報を勘案の上、費用の変動要素を反映して算出しています。
・ 一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固都税等」といい
ます。 ）については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取
得原価に算入されるため、取得日が属する期には費用計上されません。
・ 建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、本投資法人の資産運用会社であ
る三井物産・イデラパートナーズ株式会社が計画した金額をもとに、各営業期間に必要と想定される額を
費用として計上しています。しかしながら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急
に発生する可能性があること、一般的に営業期間による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生す
る金額ではないこと等から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があることにご留意く
営業費用 ださい。
・ 減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
・ 賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。
2020 年 10 月期 2021 年 4 月期
外注委託費： 358 百万円 343 百万円
水道光熱費： 521 百万円 447 百万円
公租公課： 401 百万円 392 百万円
修繕費： 86 百万円 124 百万円
その他賃貸事業費用： 298 百万円 254 百万円
減価償却費： 612 百万円 613 百万円
・ その他営業費用（資産運用報酬、一般事務手数料等）として、2020 年 10 月期に 541 百万円、2021 年 4 月期
に 501 百万円を見込んでいます。
3
項目 前提条件
・ 営業外費用（支払利息その他借入関連費用）として、2020 年 10 月期に 249 百万円、2021 年 4 月期に 253 百
営業外費用
万円を見込んでいます。
・ 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提と
して算出しています。
1 口当たり ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金利の変動等を含む
分配金 種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性があります。
（利益超過分配金 ・ 2020 年 10 月期及び 2021 年 4 月期において、継続してデリバティブ取引（金利スワップ）を行う前提です
は含まない） が、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第 2 条第 2 項第 30 号ロに定めるものをいいます。 ）であ
る繰延ヘッジ損失を 2020 年 4 月期と同額の 538 百万円と見込んでおり、純資産控除項目の変動による 1 口
当たり分配金（利益超過分配金は含まない）への影響がない前提で算出しています。
・ 2020 年 10 月期及び 2021 年 4 月期において、上述のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失に変動
が生じない前提であり、利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについては現時点におい
1 口当たり
て行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では行う予定はありま
せん。
・ 上記を除き、新型コロナウイルス感染症による影響が現時点での想定を超えて大幅に拡大しないこと、ま
た、その影響が長期化しないことを前提としています。実際には新型コロナウイルス感染症による影響は
今後も更に拡大し、また、その影響が長期化するおそれは否定できません。
その他
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が施行
されないことを前提としています。
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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