2020年４月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年６月15日
不動産投資信託証券発行者名 投資法人みらい 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3476 Ｕ Ｒ Ｌ https://3476.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）菅沼 通夫
資 産 運 用 会 社 名 三井物産・イデラパートナーズ株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）菅沼 通夫
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役CFO兼業務部長 （氏名）卓地 伸晃
ＴＥＬ 03-6632-5950
有価証券報告書提出予定日 2020年７月31日 分配金支払開始予定日 2020年７月14日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：無 （新型コロナウイルス感染拡大防止のため中止。別途決算説明動画を配信予定。）
（百万円未満切捨て）
１．2020年４月期の運用、資産の状況（2019年11月１日～2020年４月30日）
(１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年４月期 5,448 2.0 2,865 5.5 2,595 4.9 2,594 4.9
2019年10月期 5,340 7.7 2,716 7.3 2,474 9.0 2,472 8.9
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年４月期 1,583 3.5 1.7 47.6
2019年10月期 1,563 3.5 1.6 46.3
（注）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数（2019年10月期 1,581,640口、2020年４月期 1,638,137口）で除すること
により算定しています。
(２）分配状況
１口当たり １口当たり
分配金 分配金総額 １口当たり 分配金 分配金総額
（利益超過 （利益超過 利益超過 利益超過 （利益超 （利益超 配当性向 純資産配当
分配金は含 分配金は含 分配金 分配金総額 過分配金 過分配金 率
まない） まない） を含む） を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年４月期 1,561 2,594 － － 1,561 2,594 100.0 3.5
2019年10月期 1,481 2,342 82 129 1,563 2,472 94.7 3.3
（注１）2019年10月期の１口当たり利益超過分配金82円のうち、一時差異等調整引当額は82円です。税法上の出資等減少分配はありません。
（注２）2019年10月期の分配金総額（利益超過分配金を含む）は、当期末の純資産から出資総額を控除して算定した分配金（利益超過分配金は
含まない）及び繰延ヘッジ損失の当期変動額に相当する額として算定した一時差異等調整引当額に係る分配金（利益超過分配金）を合
計した金額になります。
（注３）配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含まない）÷当期純利益×100
なお、2019年10月期の配当性向を、配当性向＝分配金総額（利益超過分配金を含む）÷当期純利益×100で算出すると100.0％になりま
す。
（注４）純資産配当率については、利益超過分配金を含まない数値に基づいて算出しています。
(３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年４月期 161,027 75,572 46.9 45,464
2019年10月期 153,052 70,925 46.3 44,843
(４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年４月期 5,881 △13,519 4,945 4,604
2019年10月期 5,498 △303 △2,271 7,297
２．2020年10月期の運用状況の予想（2020年５月１日～2020年10月31日）及び2021年４月期の運用状況の予想（2020年11
月１日～2021年４月30日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 １口当たり
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年10月期 5,364 △1.5 2,544 △11.2 2,295 △11.6 2,294 △11.6 1,380 －
2021年４月期 4,843 △9.7 2,165 △14.9 1,912 △16.7 1,911 △16.7 1,150 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）
2020年10月期：予想期末発行済投資口の総口数 1,662,240口 １口当たり予想当期純利益 1,380円
2021年４月期：予想期末発行済投資口の総口数 1,662,240口 １口当たり予想当期純利益 1,150円
※ その他
(１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年４月期 1,662,240口 2019年10月期 1,581,640口
② 期末自己投資口数 2020年４月期 －口 2019年10月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、27ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述等は、投資法人みらい（以下「本投資法人」とい
います。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は
様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するもの
ではありません。運用状況の予想の前提条件については、後記７ページ「2020年10月期及び2021年４月期の運用状
況の見通しの前提条件」をご参照ください。
以 上
投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
目次
１．運用状況 …………………………………………………………………………………………………………… ２
（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………………………… ２
（２）投資リスク ……………………………………………………………………………………………………… ３
２．財務諸表 …………………………………………………………………………………………………………… ９
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………… ９
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………………………… 11
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………………………… 12
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………………………… 14
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………………… 15
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………………………… 16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………………………… 16
（８）追加情報 ………………………………………………………………………………………………………… 17
（９）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………………… 17
（10）発行済投資口数の総口数の増減 ……………………………………………………………………………… 28
３．参考情報 …………………………………………………………………………………………………………… 29
（１）投資状況 ………………………………………………………………………………………………………… 29
（２）投資資産 ………………………………………………………………………………………………………… 30
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
１．運用状況
(１）運用状況
①当期の概況
Ａ．投資法人の主な推移
投資法人みらいは、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下
「投信法」といいます。）に基づき、三井物産・イデラパートナーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す。）が設立企画人となり、2015年12月４日に出資金150百万円（750口）で設立され、2016年12月16日に株式会社
東京証券取引所 不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード 3476）。当期においては、2019年12月に公
募増資、2020年１月に第三者割当増資を実施し、当期末現在において、発行済投資口の総口数は1,662,240口、保有
物件は34物件（取得価格合計153,457百万円）となっています。
本投資法人は、人口の集積度が高い三大都市圏に所在する資産を主要な投資対象と位置づけ、「コアアセット」
（注）を中心にポートフォリオを構築し、中長期的に安定したキャッシュ・フローの獲得と持続的な投資主価値の
成長を目指します。
（注）「コアアセット」とは、本投資法人のポートフォリオの中核を占める資産を意味し、具体的には、伝統的な投資用不動産である
オフィス・商業施設・ホテル・居住施設・物流施設のうち、原則として80％以上の稼働率が確保されていること（その見込み
がある場合を含みます。）など、安定的な賃貸収益が期待できると本投資法人が判断するアセットをいいます。
Ｂ．運用環境と運用実績
当期の日本経済は、雇用・所得環境の改善が続く中で緩やかな回復基調で推移したものの、新型コロナウイルス
感染症の影響により、足下で大幅に下押しされ厳しい状況にあります。オフィス賃貸市場においては、好調な企業
業績を背景に根強い拡張ニーズが観測されており、空室率が歴史的な低水準で推移する中、賃料水準の上昇傾向が
続いていました。しかしながら、新型コロナウイルス感染症の発生・拡大により、足元では既に経済への影響が出
始めており、先行きが不透明な状況となっています。
ホテル及び商業施設の分野においても、新型コロナウイルス感染症の発生・拡大により、2月以降のホテル稼働率
低下や、イベント対応施設における多数の予約キャンセル及び延期申込の発生等の影響が顕在化し、商業施設では
緊急事態宣言による店舗休業もあり、今後の回復はコロナウイルス感染症の状況に大きく影響されるものと予想さ
れ、こちらも不透明な状況が続きました。
このような環境の下、本投資法人は、2019年12月25日に「マイスクエアビル（取得価格2,800百万円）」、2020年
１月９日に「THINGS青山（取得価格2,912百万円）」及び「東京衛生学園専門学校（取得価格3,900百万円）」、
2020年３月31日に「広島鯉城通りビル（取得価格2,250百万円）」及び「MIキューブ仙台クリスロード（取得価格
1,330百万円）」を取得しました。
また、2019年11月29日に「MIUMIU神戸」の準共有持分の33％（譲渡価格2,805百万円）、2020年４月28日に「六甲
アイランドDC」の準共有持分の7.55％（譲渡価格717百万円）を譲渡した結果、当期末現在における運用資産は34物
件、取得価格の合計は153,457百万円、総賃貸可能面積は276,520.76㎡、稼働率は99.8％となりました。
Ｃ．資金調達の概要
本投資法人は、当期において、2019年12月24日に公募による新投資口の発行（76,500口）により4,215百万円、
2020年１月21日に第三者割当による新投資口の発行（4,100口）により225百万円を調達しました。この結果、当期
末時点での出資総額は73,516百万円、発行済投資口の総口数は1,662,240口となりました。
また、不動産信託受益権２物件の取得資金に充当するため、2020年３月31日付でコミットメントラインに基づく
短期借入金3,000百万円の資金の借入を行いました。当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は77,700百万円（う
ち、短期借入金3,000百万円、1年内返済予定の長期借入金1,500百万円、長期借入金72,200百万円、投資法人債
1,000百万円）となっています。
なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額3,000百
万円のコミットメントラインを設定しています（本書の日付現在の未実行枠残高は無し）。
Ｄ．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益5,448百万円、営業利益2,865百万円、経常利益2,595
百万円、当期純利益2,594百万円を計上しました。
当期の利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、本投資法人の規約に定める分配方針に基づ
き、租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第
67条の15の適用により、利益分配金が損金算入されることを企図して、投資口１口当たりの利益分配金が１円未満
となる端数部分を除き、投信法第136条第１項に定める利益から一時差異等調整引当額（投資法人の計算に関する規
則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）の戻入額を控除した額の全額である2,594,756,640円を分配する
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
こととしました。以上の結果、当期の投資口１口当たりの利益分配金（利益超過分配金は含みません。）は1,561円
となりました。
②次期の見通し
Ａ．今後のポートフォリオ運用環境
オフィス賃貸市場は、コロナウイルス感染症の企業業績への影響や在宅勤務体制の定着度合いにより賃料水準や
オフィス床需要が変化する可能性があり、今後の動向を慎重に注視する必要があると考えています。ホテル及び商
業施設では、一部のアセットでテナントの業績に賃料が連動する契約が含まれており、特にホテルは影響が避けら
れない状況です。また、固定賃料の契約となっているテナントの一部から新型コロナウイルス感染症の影響を理由
とした賃料の減免要請を受けており、1口当たり分配金水準への影響を最大限に配慮しつつ、金融庁の「賃料の支払
いに係る事業者等への配慮について（要請）」を踏まえた対応を行っています。本投資法人の有利子負債調達は、
ほぼ全て長期化・固定化を行っており、金融環境の変化や金利変動が業績に与える影響は軽微と認識しています。
2020年10月期（第９期）中に返済期限を迎える短期借入金3,000百万円については、借り換え等による長期固定化を
検討しており、引き続き健全な財務運営を継続する方針です。
Ｂ．対処すべき課題と今後の運用方針
本投資法人は、これまで１口当たり分配金の持続的成長とポートフォリオの戦略的運用に基づく投資主価値の向
上を目指し、戦略的な物件入替えや収益性の高いグロースアセットの組入れなどの具体的施策を実行しました。今
後は、先行き不透明な状況下、引き続きリスク分散の進展と収益性・安定性の確保を意識しながら、ポストコロナ
を見据えた将来的な本投資法人の成長に資する施策を推進する予定です。
③決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
(２）投資リスク
新型コロナウイルス感染症拡大及び2020年４月１日施行の「民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44
号）」による民法改正に伴い、最近の有価証券報告書（2020年1月30日提出）における「投資リスク／（１）リ
スク要因」のうち「① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク／（ロ）市場価格変動に関
するリスク」、「③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク／（ロ）不動産の瑕疵に関する
リスク、（ニ）費用に関するリスク、（ホ）専門家報告書等に関するリスク、（ノ）ホテルに関するリスク
a．ホテルの賃借人等が行うホテル営業に関するリスク、（ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク」及び
「④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク／（ロ）信託受益権の流動性に関するリスク」につい
ては本日現在、以下のとおりとなっています。変更となった箇所は下線で示しています。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に関するリスク
（ロ）市場価格変動に関するリスク
近時、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、業務の停滞や経済活動への悪影響が多方面に生じて
います。そうした中でも、特に商業施設及びホテルの用途については、新型コロナウイルス感染症の拡大か
ら、日本経済全体のみならず、世界経済が悪影響を受け、直ちに収益に悪影響を及ぼすとの懸念から株式市
場での株価の下落圧力が掛かっており、本投資法人は一部において商業施設及びホテルを保有することか
ら、本投資口もその例外ではありません。今後の影響の拡大や長期化の懸念が広がる中、更に市場全体が悪
影響を受けるおそれがあります。
さらに、本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化、市場環境や将来的な景気動向、
内外の投資家による本投資口に関する売買高、他の金融商品との比較、地震、津波、液状化等の天災を含む
不動産取引の信用性に影響を及ぼす社会的事象等によって影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、不動産等資産を主な投資対象としており、本投資口の市場価格は、不動産の評価額
の変動、不動産市場の趨勢、不動産の需給関係、不動産需要を左右することのある企業を取り巻く経済環
境、法令・会計・税務の諸制度の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることがありま
す。
加えて、本投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が新投資
口の発行又は新投資口予約権の無償割当てにより行われる場合には、本投資口１口当たりの分配金・純資産
額が希薄化することがあります。
これらの事象により、またそれ以外の状況のため、市場での本投資口の需給バランスが影響を受け、本投
資口の市場価格が影響を受けることがあります。
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
また、本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官
庁等による行政指導、行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落すること
があります。
③ 投資法人の運用資産：原資産である不動産特有のリスク
（ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合に関するリスク
不動産には権利、地盤地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があり、また当該不動産
が通常有すべき性状を欠く状態又は当事者間の契約において通常若しくは特別に予定された品質や性状等を
欠く状態（以下そのような状態を「契約不適合」といいます。）となっている可能性があります。かかる瑕
疵又は契約不適合には、例えば、建物の構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地
質の構造等に関して、当事者間の契約において通常若しくは特別予定されていなかったような欠陥や瑕疵等
が存在する場合があり得るほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上の規制違反の状態
をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。権利に関しては、不動産をめぐる権利義務関係の
複雑性ゆえに、本投資法人が取得した権利が第三者の権利や行政法規等により制限を受けたり、第三者の権
利を侵害していることが後になって判明したりする可能性があります。これらの欠陥や瑕疵又は契約不適合
等により、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。また、不動産については、一般的に、
建物の施工を受託した建築会社又はその下請け業者において、建物が適正に施工されない場合がありえるほ
か、免震装置、制震装置その他の建築資材の強度・機能等の不具合や基準不適合である場合がないとの保証
はありません。本投資法人が取得した不動産に、これらの問題が存在する場合、本投資法人の収益等が悪影
響を受ける可能性があります。
本資産運用会社が不動産等の選定・取得の判断を行うにあたっては、対象となる不動産等について専門業
者からエンジニアリングレポートを取得するとともに、原則として当該不動産等の売主から譲渡の時点にお
ける一定の表明及び保証を取得しています。しかし、これらの表明及び保証の内容が真実かつ正確である保
証はありませんし、エンジニアリングレポートで指摘されなかった事項や売主が表明及び保証した事項であ
っても、取得後に欠陥、瑕疵又は契約不適合等が判明する可能性もあります。なお、本投資法人は、不動産
等の売主が表明及び保証を行わない場合や、不動産等の売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任
を負わない場合にも、当該不動産等を取得する可能性があります。
その他、不動産等を取得するまでの時間的制約等から、隣接地権者からの境界確定同意が取得できないま
ま、当該不動産等を取得する可能性もあります。このような不動産等を処分する場合、事実上の障害が発生
する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地の面積の減少、損害賠償責任の負担等、これらの不動
産について予定外の費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物の存在により、不動産の利
用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物の除去費用等の追加負担が本投資法人に発生し、本投
資法人の収益等が悪影響を受ける可能性があります。
本投資法人は不動産等を取得するにあたって、不動産登記簿を確認する等売主の所有権の帰属に関する調
査を行いますが、不動産登記にいわゆる公信力がない一方で、実際の取引において売主の権利帰属を確実に
知る方法が必ずしもあるとはいえないため、本投資法人の取得後に、売主が所有権者でなかったことが判明
する可能性があります。また、本投資法人が取得した権利が第三者の権利の対象になっていることや第三者
の権利を侵害していることが、本投資法人の取得後になって判明する可能性があります。
民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号、以下「民法改正法」といいます。）による民法改正
（以下「民法改正」といい、民法改正前の民法を「旧民法」、民法改正後の民法を「新民法」といいま
す。）の施行日である2020年4月1日より前に締結された不動産の売買契約においては、旧民法の規定が適用
され（民法改正法附則第34条第1項等）、特約で排除されていない限り、その対象となる不動産に隠れた瑕疵
があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負います。また、2020年４月
１日以降に締結された不動産の売買契約においては、新民法が適用され、その対象となる不動産が種類、品
質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであった場合には、特約で排除されていない限り、売主
は、買主に対して契約不適合による担保責任を負います。
しかしながら、売主が表明及び保証を行った場合や、売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任
を負担した場合であっても、売主に対して、表明及び保証した事実が真実でなかったことを理由とする損害
賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を追及しようとしても、売主の損害賠償責任、瑕疵
担保責任又は契約不適合による担保責任の責任額や負担期間が限定されていたり、売主がSPC（特別目的会
社）である等売主の資力が不十分であったり、売主が解散等により存在しなくなっている等の事情により、
実効性がない可能性があります。
不動産信託受益権においても、直接の売買対象である不動産信託受益権又はその原資産である不動産に隠
れた瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様のリスクがあります。そこで、不動産の信託
契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産の瑕
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
疵又は契約不適合について瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定の事実に関す
る表明及び保証を取得することがあります。しかし、このような責任を負担させても上記のように実効性が
ない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産の実質的所有者である本投資法人がこ
れを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人の収益等が悪影響を受ける可能性が
あります。また、当該瑕疵又は契約不適合の程度によっては、補修その他の措置を執ったとしても、不動産
の資産価値の減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人及び信託会社は、宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号、その後の改正を含みます。以
下「宅地建物取引業法」といいます。）上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条第２項、第77条の２第
２項）、投資法人又は信託会社が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法改正
の前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産の売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による
担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託
者が不動産の売主となる場合には一定限度の瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる
場合があります。
（ニ）費用に関するリスク
不動産の運用に関する費用は、インフレーションなどの経済状況、水道光熱費等の費用の高騰、不動産管
理や建物管理に係る費用、備品調達等の管理コスト及び各種保険料等のコスト、租税公課、その他の理由に
より、増加する可能性があります。
なお、新民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がその旨を
知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫の事情がある場合、賃
借人が修繕権を持つものとされています（新民法第607条の２）。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除し
ていない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人のコントロールの及ばない修繕を行い、本投資法人が修繕
費用の請求を受けるおそれがあります。
（ホ）専門家報告書等に関するリスク
不動産の鑑定評価額及び不動産価格調査の調査価格は、個々の不動産鑑定士等の分析に基づく、分析の時
点における評価に関する意見を示したものにとどまり、客観的に適正な不動産価格と一致するとは限りませ
ん。同じ物件について鑑定、調査等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査の方法若しくは
時期、収集した資料等の範囲等によって鑑定評価額、調査価格の内容が異なる可能性があります。また、か
かる鑑定、調査等の結果は、現在又は将来において当該鑑定評価額や調査価格により当該不動産の売買が可
能であると保証又は約束するものではありません。
建物環境リスク評価書及び土壌汚染リスク評価書も、個々の調査会社が行った分析に基づく意見の表明で
あり、評価方法、調査の方法等によってリスク評価の内容が異なる可能性があります。また、かかる報告書
は、専門家が調査した結果を記載したものにすぎず、土壌汚染等の環境上の問題が存在しないことを保証又
は約束するものではありません。
エンジニアリングレポート、地震リスク評価報告書等についても、建物の状況及び構造に関して専門家が
調査した結果を記載したものにすぎず、不動産に欠陥、瑕疵が存在しないことを保証又は約束するものでは
ありません（不動産の欠陥・瑕疵等に関するリスクについては、前記「（ロ）不動産の瑕疵及び契約不適合
に関するリスク」をご参照ください。）。また、各調査会社が試算した修繕費用は、あくまでも調査会社の
意見であり、その内容の妥当性、正確性が保証されているものではありません。また、不動産に関して算出
されるPMLは、個々の専門家の分析に基づく予想値であり、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率で
示されますが、将来、地震が発生した場合、予想以上の多額の復旧費用が必要となる可能性があります。
その他、不動産に関しては様々な専門家が国家又は民間団体の資格認定を受けて業務を遂行しています
が、すべての専門家が常に過誤無くあらゆる業務を遂行できるとの保証はありません。本資産運用会社は、
外部の資格を有する専門家の判断や報告に依拠して、本投資法人による資産取得を行いますが、その専門家
の判断や報告が後に誤っていたとされるおそれがあり、その場合、本投資法人は重大な悪影響を受けるおそ
れがあります。
（ノ）ホテルに関するリスク
a．ホテルの賃借人等が行うホテル営業に関するリスク
本投資法人が投資対象としているホテルについては、賃貸料収入をホテルの営業収益に依拠しており、賃
貸料の支払いの安定性、特に変動賃料部分については、運用資産からのホテルの営業収益に大きく左右さ
れます。
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
ホテル事業は、主として宿泊売上げに依存しており、不定期顧客との随意かつ一時契約による営業がそ
の大部分を占めます。そのため、ホテルの収益を正確に予測することは容易でなく、大きな変動の可能性
もあります。特に、ホテルの収益に関しては、上記の要因等により、過去における収益状況と将来の収益
状況が異なる可能性が比較的高いといえます。さらに、本投資法人の収益及び運用不動産の価値等は、以
下のようなホテル事業固有の要因により、大きく悪影響を受ける可能性があります。
まず、一般的にホテル事業は労働集約的・資本集約的な事業であることから、固定費負担が重く損益分
岐点が高いため、売上げ上昇時の収益性の向上が見込みやすい反面、売上減の場合の利益が落ち込むリス
クが比較的高いといえます。また、海外旅行を含む、観光地間の競争や、同地域内におけるホテル間の競
争は激しく、新規に開業するホテルとの競争を含め、ホテル業界は競争による影響を強く受けます。その
他、ホテル業界は、全世界、各国、各地域の経済、景気、市場動向といった一般景気変動の影響を強く受
けるほか、ビジネス顧客の動向、立地周辺の観光施設やイベントの状況等にも左右される観光客の動向の
影響を強く受けます。また、消費者の消費性向を含むライフスタイルの変化や、消費者の嗜好性の変化に
よる影響を受ける可能性があります。さらに、運用資産であるホテルが国際観光ホテル整備法（昭和24年
法律第279号、その後の改正を含みます。）に定める登録を受けている場合、当該ホテルの所有者は税制上
の優遇措置を受けることがありますが、その登録が取消し又は抹消された場合には、当該優遇措置を受け
ることができず、本投資法人の収益等が悪影響を受けることがあります。
戦争やテロなどの不安定な社会情勢を含むカントリーリスク、地震や風水害など不測の自然災害、ＳＡ
ＲＳ（重症急性呼吸器症候群）、ＭＥＲＳ（中東呼吸器症候群）及び新型コロナウイルス感染症などの伝
染病・疫病の国内外における流行並びにこれに伴う各国の移動・渡航制限等の政策措置のほか、航空会
社、空港施設、鉄道会社等のストライキといった交通機関のトラブルや、交通運賃の上昇、天候不順など
の外的要因により、ホテル業界は長期間にわたり悪影響を受ける可能性があります。
（ク）不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が運用資産を売却した場合に、運用資産に物的若しくは法的な瑕疵又は契約不適合がある場合、
法令の規定に従い瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する可能性があります。特に、本投資
法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業者でない場
合には、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うリスクを排除できない場合があります。
また、法令の規定以外にも、売買契約上の規定に従い、物件の性状その他に関する表明保証責任、瑕疵担
保責任又は契約不適合による担保責任を負う可能性があります。
これらの法令上又は契約上の表明保証責任、瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する場合
には、買主から売買契約を解除され、又は買主が被った損害の賠償を余儀なくされる可能性があり、その場
合、本投資法人の財務状況等が悪影響を受ける可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者が賃借人に対する敷金返還債務等を承継するものと解さ
れており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについて賃借人の承諾を
得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があります。本
投資法人についても、そのような場合に予想外の債務又は義務等を負い、本投資法人の財務状況等が悪影響
を受ける可能性があります。
④ 投資法人の運用資産：信託の受益権特有のリスク
（ロ）信託受益権の流動性に関するリスク
本投資法人が信託受益権を保有し、信託受託者を通じて信託財産としての不動産を処分する場合には、既
に述べた不動産の流動性リスクが存在します。また、信託受益権を譲渡しようとする場合には、信託受託者
の承諾を契約上要求されるのが通常です。さらに、不動産、不動産の賃借権又は地上権を信託する場合の信
託受益権については金融商品取引法上の有価証券とみなされますが、譲渡に際しては債権譲渡と同様の譲渡
方法によるため（新信託法第94条）、株券や社債券のような典型的な有価証券ほどの流動性があるわけでは
ありません。また、信託受託者は原則として瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負っての信託不
動産の売却を行わないため、本投資法人の意思にかかわらず信託財産である不動産の売却ができなくなる可
能性があります。
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
2020年10月期及び2021年４月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
・2020年10月期：2020年５月１日～2020年10月31日（184日）
計算期間
・2021年４月期：2020年11月１日～2021年４月30日（181日）
・本日現在本投資法人が保有している不動産信託受益権（合計34物件）（以下「運用資産」といい
ます。）のうち、2020年６月30日に譲渡予定の「MIUMIU神戸（準共有持分38％）」（以下「譲渡
予定資産」といいます。）を譲渡することを前提としています。譲渡の詳細につきましては、
2019年6月21日付で公表した「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（MIUMIU神戸）」
運用資産
をご参照ください。
・当該譲渡予定資産の譲渡を除き、運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がない
ことを前提としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
発行済投資口 ・本書の日付現在の発行済投資口数1,662,240口を前提としています。
の総口数 ・2021年４月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
・本書の日付現在の有利子負債総額77,700百万円のうち、2020年10月期中に返済期限が到来する短
期借入金3,000百万円及び2021年４月期中に返済期限が到来する１年内返済予定の長期借入金
1,500百万円については、リファイナンスにより長期化することを前提としています。
・2020年10月期末時点及び2021年４月期末時点における有利子負債残高は77,700百万円となること
有利子負債 を見込んでいます。
・2020年10月期末及び2021年４月期末における総資産LTV（有利子負債比率）は48％半ばとなる見
込みです。
・総資産LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
総資産LTV = 有利子負債総額÷資産総額×100
・保有資産の賃貸事業収益については、本日現在において効力を有する賃貸借契約、不動産賃貸市
場動向（空室率及び賃料水準等）及びテナントとの交渉状況等を勘案して算出しています。
・2020年10月期中に「運用資産」に記載の譲渡予定資産を譲渡し、不動産等売却益を2020年10月期
に484百万円見込んでいます。
営業収益 ・変動賃料物件のホテル（スマイルホテル那覇シティリゾート、スマイルホテル博多駅前及びスマ
イルホテル名古屋栄）については、2020年10月まで変動賃料が発生しないことを前提としていま
す。
・新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえ、2020年10月期に合計237百万円、2021年４月期に合
計193百万円を賃貸事業収入の減収リスクとして見込んでいます。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実績値や
各物件の前所有者等より提供を受けた情報を勘案の上、費用の変動要素を反映して算出していま
す。
・一般的に、取得する資産の取得年度の固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固都税
等」といいます。）については前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、
当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、取得日が属する期には費用計上されません。
・建物の修繕費は、建物状況調査報告書及び鑑定評価書の金額を勘案の上、本資産運用会社が計画
した金額をもとに、各営業期間に必要と想定される額を費用として計上しています。しかしなが
ら、予想しがたい要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、
一般的に営業期間による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等
から、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる可能性があることにご留意ください。
営業費用 ・減価償却費は、付随費用等を含めて定額法により算出しています。
・賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。
2020年10月期 2021年４月期
外注委託費： 358百万円 343百万円
水道光熱費： 521百万円 447百万円
公租公課： 401百万円 392百万円
修繕費： 86百万円 124百万円
その他賃貸事業費用： 298百万円 254百万円
減価償却費： 612百万円 613百万円
・その他営業費用（資産運用報酬、一般事務手数料等）として、2020年10月期に541百万円、2021
年４月期に501百万円を見込んでいます。
・営業外費用（支払利息その他借入関連費用）として、2020年10月期に249百万円、2021年４月期
営業外費用
に253百万円を見込んでいます。
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
項目 前提条件
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方
針を前提として算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生、金利の変動
１口当たり 等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性
分配金 があります。
（利益超過分配金 ・2020年10月期及び2021年４月期において、継続してデリバティブ取引（金利スワップ）を行う前
は含まない） 提ですが、純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第２条第２項第30号ロに定めるものを
いいます。）である繰延ヘッジ損失を2020年４月期と同額の538百万円と見込んでおり、純資産
控除項目の変動による１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）への影響がない前提で算
出しています。
・2020年10月期及び2021年４月期において、上述のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失
に変動が生じない前提であり、利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについて
１口当たり
は現時点において行う予定はありません。
利益超過分配金
・利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては、現時点では行う予定
はありません。
・上記を除き、新型コロナウイルス感染症による影響が現時点での想定を超えて大幅に拡大しない
こと、また、その影響が長期化しないことを前提としています。実際には新型コロナウイルス感
染症による影響は今後も更に拡大し、また、その影響が長期化するおそれは否定できません。
その他
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2019年10月31日) （2020年４月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 5,224,988 2,391,497
信託現金及び信託預金 2,254,162 2,395,379
営業未収入金 168,347 130,333
前払費用 133,261 135,042
未収消費税等 - 45,340
その他 29,115 16,437
流動資産合計 7,809,875 5,114,029
固定資産
有形固定資産
信託建物 ※１ 33,431,570 ※１ 35,103,711
減価償却累計額 △2,435,935 △2,983,575
信託建物（純額） 30,995,635 32,120,136
信託構築物 330,926 323,059
減価償却累計額 △40,700 △47,661
信託構築物（純額） 290,225 275,397
信託機械及び装置 186,700 196,670
減価償却累計額 △33,624 △41,557
信託機械及び装置（純額） 153,076 155,112
信託工具、器具及び備品 ※１ 49,122 ※１ 104,086
減価償却累計額 △6,671 △13,046
信託工具、器具及び備品（純額） 42,450 91,039
信託土地 113,188,335 122,749,670
信託建設仮勘定 16,026 -
有形固定資産合計 144,685,750 155,391,357
無形固定資産
ソフトウエア 2,544 13,436
その他 231 231
無形固定資産合計 2,775 13,668
投資その他の資産
長期前払費用 474,487 429,128
繰延税金資産 31 5
差入保証金 11,006 11,006
その他 58,165 58,165
投資その他の資産合計 543,689 498,304
固定資産合計 145,232,216 155,903,330
繰延資産
投資法人債発行費 10,581 9,970
繰延資産合計 10,581 9,970
資産合計 153,052,672 161,027,331
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
（2019年10月31日) （2020年４月30日)
負債の部
流動負債
営業未払金 383,424 345,955
未払分配金 13,999 15,518
短期借入金 - 3,000,000
1年内返済予定の長期借入金 - 1,500,000
未払金 474,853 487,885
未払費用 1,043 1,090
未払法人税等 1,254 705
未払消費税等 260,806 -
前受金 596,402 625,664
預り金 1,393 14,637
その他 - 160
流動負債合計 1,733,177 5,991,618
固定負債
投資法人債 1,000,000 1,000,000
長期借入金 73,700,000 72,200,000
信託預り敷金及び保証金 5,072,014 5,724,349
デリバティブ債務 621,759 538,694
固定負債合計 80,393,774 79,463,043
負債合計 82,126,951 85,454,662
純資産の部
投資主資本
出資総額 69,074,546 73,516,089
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※４ △491,890 ※４ △621,584
出資総額控除額合計 △491,890 △621,584
出資総額（純額） 68,582,656 72,894,505
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,964,824 3,216,858
剰余金合計 2,964,824 3,216,858
投資主資本合計 71,547,480 76,111,363
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △621,759 △538,694
評価・換算差額等合計 △621,759 △538,694
純資産合計 ※３ 70,925,721 ※３ 75,572,668
負債純資産合計 153,052,672 161,027,331
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年５月１日 自 2019年11月１日
至 2019年10月31日 至 2020年４月30日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 4,070,802 ※１4,140,742
その他賃貸事業収入 ※１ 904,900 ※１ 827,653
不動産等売却益 ※２ 364,441 ※２ 480,199
営業収益合計 5,340,144 5,448,595
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 2,111,171 ※１ 2,073,651
資産運用報酬 424,458 421,995
資産保管手数料 7,249 7,749
一般事務委託手数料 16,487 15,847
役員報酬 3,696 3,696
その他営業費用 60,186 60,385
営業費用合計 2,623,249 2,583,326
営業利益 2,716,895 2,865,268
営業外収益
受取利息 22 34
還付加算金 478 -
営業外収益合計 501 34
営業外費用
支払利息 196,683 196,023
投資法人債利息 3,200 3,200
投資法人債発行費償却 610 610
融資関連費用 42,789 41,796
投資口交付費 - 25,492
その他 - 3,000
営業外費用合計 243,283 270,123
経常利益 2,474,113 2,595,179
特別利益
補助金収入 942 26,747
特別利益合計 942 26,747
特別損失
固定資産圧縮損 ※３ 942 ※３ 26,747
特別損失合計 942 26,747
税引前当期純利益 2,474,113 2,595,179
法人税、住民税及び事業税 1,258 710
法人税等調整額 △20 26
法人税等合計 1,237 737
当期純利益 2,472,875 2,594,442
前期繰越利益 491,949 622,416
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,964,824 3,216,858
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額 出資総額（純額）
一時差異等調整引当額 出資総額控除額合計
当期首残高 69,074,546 - - 69,074,546
当期変動額
剰余金の配当
一時差異等調整引
当額による利益超 △491,890 △491,890 △491,890
過分配
当期純利益
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 - △491,890 △491,890 △491,890
当期末残高 ※１ 69,074,546 △491,890 △491,890 68,582,656
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 評価・換算差
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
益又は当期未 額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 2,271,690 2,271,690 71,346,236 △491,936 △491,936 70,854,300
当期変動額
剰余金の配当 △1,779,740 △1,779,740 △1,779,740 △1,779,740
一時差異等調整引
当額による利益超 △491,890 △491,890
過分配
当期純利益 2,472,875 2,472,875 2,472,875 2,472,875
投資主資本以外の
項目の当期変動額 △129,823 △129,823 △129,823
（純額）
当期変動額合計 693,134 693,134 201,244 △129,823 △129,823 71,421
当期末残高 2,964,824 2,964,824 71,547,480 △621,759 △621,759 70,925,721
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
当期（自 2019年11月１日 至 2020年４月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額
出資総額控除額
出資総額 出資総額（純額）
一時差異等調整引当額 出資総額控除額合計
当期首残高 69,074,546 △491,890 △491,890 68,582,656
当期変動額
新投資口の発行 4,441,543 4,441,543
剰余金の配当
一時差異等調整引
当額による利益超 △129,694 △129,694 △129,694
過分配
当期純利益
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 4,441,543 △129,694 △129,694 4,311,849
当期末残高 ※１ 73,516,089 △621,584 △621,584 72,894,505
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 評価・換算差
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
益又は当期未 額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 2,964,824 2,964,824 71,547,480 △621,759 △621,759 70,925,721
当期変動額
新投資口の発行 4,441,543 4,441,543
剰余金の配当 △2,342,408 △2,342,408 △2,342,408 △2,342,408
一時差異等調整引
当額による利益超 △129,694 △129,694
過分配
当期純利益 2,594,442 2,594,442 2,594,442 2,594,442
投資主資本以外の
項目の当期変動額 83,065 83,065 83,065
（純額）
当期変動額合計 252,033 252,033 4,563,882 83,065 83,065 4,646,947
当期末残高 3,216,858 3,216,858 76,111,363 △538,694 △538,694 75,572,668
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
自 2019年５月１日 自 2019年11月１日
至 2019年10月31日 至 2020年４月30日
Ⅰ 当期未処分利益 2,964,824,965 3,216,858,295
Ⅱ 利益超過分配金加算額 129,694,480 －
うち一時差異等調整引当額 129,694,480 －
Ⅲ 出資総額組入額 － 83,018,760
うち一時差異等調整引当額戻入額 － 83,018,760
Ⅳ 分配金の額 2,472,103,320 2,594,756,640
（投資口１口当たり分配金の額） (1,563) (1,561)
うち利益分配金 2,342,408,840 2,594,756,640
（うち１口当たり利益分配金） (1,481) (1,561)
うち一時差異等調整引当額 129,694,480 －
（うち１口当たり利益超過分配金
（一時差異等調整引当額に係るも (82) (－)
の））
Ⅴ 次期繰越利益 622,416,125 539,082,895
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第36条第１項に定 本投資法人の規約第36条第１項に定
める方針に基づき、租税特別措置法第 める方針に基づき、租税特別措置法第
67条の15第１項に規定される本投資法 67条の15第１項に規定される本投資法
人の配当可能利益の額の100分の90に 人の配当可能利益の額の100分の90に
相当する金額を超えるものとしていま 相当する金額を超えるものとしていま
す。かかる方針により、利益分配金 す。かかる方針により、利益分配金
（利益超過分配金は含みません。）に （利益超過分配金は含みません。）に
ついては、投資口１口当たりの分配金 ついては、投資口１口当たりの分配金
が１円未満となる端数部分を除き、投 が１円未満となる端数部分を除き、投
資信託及び投資法人に関する法律第 信法第136条第１項に定める利益から
136条第１項に定める利益の全額であ 一時差異等調整引当額（投資法人の計
る2,342,408,840円を利益分配金とし 算に関する規則第２条第２項第30号に
て分配することとしました。 定めるものをいいます。）の戻入額を
また、本投資法人の規約第36条第２ 控除した額の全額である
項に定める利益を超えた金銭の分配の 2,594,756,640円を分配することとし
方針に基づき、純資産控除項目（投資 ました。
法人の計算に関する規則第２条第２項
第30号ロに定めるものをいいます。）
が分配金に与える影響を考慮して、純
資産控除項目に相当する金額として本
投資法人が決定する金額による利益超
過分配を行うこととし、当期について
は、繰延ヘッジ損失の当期変動額
129,823,600円に相当する額として、
投資口１口当たりの利益超過分配金が
１円未満となる端数部分を除き算定さ
れる129,694,480円を、一時差異等調
整引当額（投資法人の計算に関する規
則第２条第２項第30号に定めるものを
いいます。）に係る分配金として分配
することとしました。以上の結果、当
期の分配金の額は2,472,103,320円と
しています。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年５月１日 自 2019年11月１日
至 2019年10月31日 至 2020年４月30日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 2,474,113 2,595,179
減価償却費 564,066 590,743
投資法人債発行費償却 610 610
投資口交付費 - 25,492
受取利息 △22 △34
支払利息 199,883 199,223
固定資産圧縮損 942 26,747
営業未収入金の増減額（△は増加） △2,655 38,014
前払費用の増減額（△は増加） △12,230 △1,780
未収消費税等の増減額（△は増加） 230,350 △45,340
営業未払金の増減額（△は減少） 74,580 △120,663
未払金の増減額（△は減少） 64,994 13,032
未払消費税等の増減額（△は減少） 260,806 △260,806
前受金の増減額（△は減少） △11,558 29,262
長期前払費用の増減額（△は増加） △109,576 45,358
信託有形固定資産の売却による減少額 1,997,714 2,919,891
その他 △28,200 27,381
小計 5,703,817 6,082,313
利息の受取額 22 34
利息の支払額 △204,158 △199,175
法人税等の支払額 △842 △1,259
営業活動によるキャッシュ・フロー 5,498,838 5,881,912
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △304,383 △14,159,666
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △115,836 △117,377
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 117,625 769,711
使途制限付信託預金の預入による支出 △0 △0
その他の支出 △1,320 △12,321
投資活動によるキャッシュ・フロー △303,915 △13,519,653
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 - 3,000,000
投資口の発行による収入 - 4,416,050
分配金の支払額 △2,271,097 △2,470,583
財務活動によるキャッシュ・フロー △2,271,097 4,945,467
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 2,923,825 △2,692,274
現金及び現金同等物の期首残高 4,373,227 7,297,053
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 7,297,053 ※１ 4,604,778
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 (1) 有形固定資産(信託財産を含む)
定額法を採用しています。
なお、主な有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２～65年
構築物 ２～40年
機械及び装置 ５～29年
工具、器具及び備品 ４～15年
(2) 無形固定資産
自社利用のソフトウエアについては社内における見込利用可能期間
（５年）に基づく定額法を採用しています。
(3) 長期前払費用
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理方法 (1) 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
(2) 投資口交付費
発生時に全額費用処理しています。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費
用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲
渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該
不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定
資産税等相当額は、前期において該当は無く、当期において22,631千円で
す。
４．ヘッジ会計の方法 (1) ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
(2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
(3）ヘッジ方針
本投資法人は、財務方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッ
ジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(4）ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシ
ュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することに
より、ヘッジの有効性を評価しています。
５．キャッシュ・フロー計算書におけ 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易
る資金（現金及び現金同等物）の に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取
範囲 得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
６．その他財務諸表作成のための基本 (1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備
品、信託土地、信託建設仮勘定
③ 信託預り敷金及び保証金
(2）消費税及び地方消費税の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただ
し、資産の取得に係る控除対象外消費税額等は個々の資産の取得価額に算
入しています。
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
（８）追加情報
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位：千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
繰延ヘッジ損益 金利スワップ評価損の発生 129,694
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2019年11月１日 至 2020年４月30日）
１．戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入額
（単位：千円）
発生した資産等 戻入れの発生事由 一時差異等調整引当額戻入額
繰延ヘッジ損益 デリバティブ取引の時価の変動 83,018
２．戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
（９）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１ 有形固定資産の圧縮記帳額
国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位:千円）
前期 当期
（2019年10月31日） （2020年４月30日）
信託建物 176,495 203,242
信託工具、器具及び備品 328 328
２ コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位:千円）
前期 当期
（2019年10月31日） （2020年４月30日）
コミットメントライン契約の総額 3,000,000 3,000,000
当期末借入残高 - 3,000,000
当期末未実行枠残高 3,000,000 -
※３ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前期 当期
（2019年10月31日） （2020年４月30日）
50,000 50,000
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
※４ 一時差異等調整引当額
前期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
１ 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ 金利スワップ
491,890 － 491,890 － 491,890 －
損益 評価損の発生
２ 戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
当期（自 2019年11月１日 至 2020年４月30日）
１ 引当て、戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した 引当ての 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
資産等 発生事由 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 発生事由
繰延ヘッジ 金利スワップ
491,890 491,890 129,694 － 621,584 －
損益 評価損の発生
２ 戻入れの具体的な方法
繰延ヘッジ損益
ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
(単位：千円)
前期 当期
自 2019年５月１日 自 2019年11月１日
至 2019年10月31日 至 2020年４月30日
Ａ．不動産賃貸事業収入
賃貸事業収入
賃料収入 3,909,649 3,973,781
地代収入 3,644 3,644
共益費収入 157,509 4,070,802 163,316 4,140,742
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 609,953 526,687
その他賃貸収入 294,946 904,900 300,965 827,653
不動産賃貸事業収入合計 4,975,703 4,968,395
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 336,353 344,767
水道光熱費 517,513 405,434
公租公課 400,204 387,714
修繕費 36,436 75,188
減価償却費 563,746 589,646
その他賃貸事業費用 256,916 270,900
不動産賃貸事業費用合計 2,111,171 2,073,651
Ｃ．不動産賃貸事業損益（Ａ-Ｂ） 2,864,531 2,894,743
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※２ 不動産等売却益の内訳
前期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
（単位：千円）
MIUMIU神戸（準共有持分29.0％）
不動産等売却収入 2,465,000
不動産等売却原価 1,997,714
その他売却費用 102,843
不動産等売却益 364,441
当期（自 2019年11月１日 至 2020年４月30日）
（単位：千円）
MIUMIU神戸（準共有持分33.0％）
不動産等売却収入 2,805,000
不動産等売却原価 2,271,742
その他売却費用 114,315
不動産等売却益 418,941
六甲アイランドDC（準共有持分7.55％）
不動産等売却収入 717,250
不動産等売却原価 648,148
その他売却費用 7,843
不動産等売却益 61,258
※３ 固定資産圧縮損の内訳
前期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより、新たに取得した有形固定資産の取得価額から直接減額し
た価額であり、内訳は以下のとおりです。
（単位:千円）
信託建物 942
合計 942
当期（自 2019年11月１日 至 2020年４月30日）
固定資産圧縮損は、補助金の受け入れにより、新たに取得した有形固定資産の取得価額から直接減額し
た価額であり、内訳は以下のとおりです。
（単位:千円）
信託建物 26,747
合計 26,747
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2019年５月１日 自 2019年11月１日
至 2019年10月31日 至 2020年４月30日
発行可能投資口総口数 20,000,000口 20,000,000口
発行済投資口の総口数 1,581,640口 1,662,240口
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2019年５月１日 自 2019年11月１日
至 2019年10月31日 至 2020年４月30日
現金及び預金 5,224,988 2,391,497
信託現金及び信託預金 2,254,162 2,395,379
使途制限付信託預金（注） △182,097 △182,098
現金及び現金同等物 7,297,053 4,604,778
（注）テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
（単位：千円）
前期 当期
2019年10月31日 2020年４月30日
未経過リース料
１年内 3,791,842 3,972,648
１年超 24,449,565 27,005,000
合計 28,241,407 30,977,648
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕費その他の維持管理費用若しくは分配金の支払、本投資法人の運営に
要する資金、又は本投資法人の債務の返済等の資金の手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借
入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
資金の借入れ及び投資法人債の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮し
た資金調達を行います。具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入金・投資法人
債）、コミットメントラインの設定等を検討します。
デリバティブ取引については、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスク、その他のリスクをヘ
ッジする目的として行うことがありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性及び換金性を勘案した運用
を図るものとし、積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等で信用リスクに晒されてい
ますが、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、預入期間を短期に限
定して慎重に行っています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済
時の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、手元流動性の確保等により流動性
リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の
一部に対して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘ
ッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係る
事項に関する注記」に記載されている「４．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等
を用いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」にお
けるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスク
を示すものではありません。
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
２．金融商品の時価等に関する事項
2019年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 5,224,988 5,224,988 －
(2) 信託現金及び信託預金 2,254,162 2,254,162 －
資産計 7,479,150 7,479,150 －
(3) 短期借入金 － － －
(4) 1年内返済予定の長期借入金 － － －
(5) 投資法人債 1,000,000 995,400 △4,600
(6) 長期借入金 73,700,000 73,902,039 202,039
負債計 74,700,000 74,897,439 197,439
(7) デリバティブ取引 (※) (621,759) (621,759) －
2020年４月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時
価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 2,391,497 2,391,497 －
(2) 信託現金及び信託預金 2,395,379 2,395,379 －
資産計 4,786,877 4,786,877 －
(3) 短期借入金 3,000,000 3,000,000 －
(4) 1年内返済予定の長期借入金 1,500,000 1,502,765 2,765
(5) 投資法人債 1,000,000 986,100 △13,900
(6) 長期借入金 72,200,000 72,342,686 142,686
負債計 77,700,000 77,831,552 131,552
(7) デリバティブ取引 (※) (538,694) (538,694) －
(※) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目
については、（ ）で示しています。
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1) 現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3) 短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ、変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によって
います。
(4) 1年内返済予定の長期借入金、(6) 長期借入金
これらは元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値に
より算定しています。
(5) 投資法人債
これらの時価については、日本証券業協会が公表している参考値によっています。
(7) デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を算定することが極めて困難と認められる金融商品
前期（2019年10月31日）
(単位：千円)
区分 貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金 ※ 5,072,014
※ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで
の実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、
時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
当期（2020年４月30日）
(単位：千円)
区分 貸借対照表計上額
信託預り敷金及び保証金 ※ 5,724,349
※ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去まで
の実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、
時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
（注３）金銭債権の決算日（2019年10月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 5,224,988
信託現金及び信託預金 2,254,162
合計 7,479,150
金銭債権の決算日（2020年４月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 2,391,497
信託現金及び信託預金 2,395,379
合計 4,786,877
（注４）投資法人債及び借入金の決算日（2019年10月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
投資法人債 － － － － － 1,000,000
長期借入金 － 3,000,000 10,000,000 10,500,000 15,000,000 35,200,000
合計 － 3,000,000 10,000,000 10,500,000 15,000,000 36,200,000
投資法人債及び借入金の決算日（2020年４月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 3,000,000 － － － － －
投資法人債 － － － － － 1,000,000
長期借入金 1,500,000 11,500,000 7,000,000 18,500,000 8,500,000 26,700,000
合計 4,500,000 11,500,000 7,000,000 18,500,000 8,500,000 27,700,000
［有価証券に関する注記］
前期（2019年10月31日）
該当事項はありません。
当期（2020年４月30日）
該当事項はありません。
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投資法人みらい（3476） 2020年４月期決算短信
［デリバティブ取引に関する注記］
前期（2019年10月31日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計 デリバティブ取引の 主なヘッジ 当該時価の
時価
の方法 種類等 対象 算定方法
うち１年超
取引先金融機
関から提示さ
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 50,000,000 50,000,000 △621,759 れた価格等に
処理方法 変動受取・固定支払
よっていま
す。
当期（2020年４月30日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計 デリバティブ取引の 主なヘッジ 当該時価の
時価
の方法 種類等 対象 算定方法
うち１年超