2020年３月10日
2020年10月期 第１四半期
決算補足説明資料
株式会社グッドコムアセット
証券コード：3475（東証一部）
目次
目次
Ⅰ．2019年10月期 第１四半期 決算概況 P. ３
Ⅱ．事業の特徴 P. ８
Ⅲ．2020年10月期 業績予想 P. 17
Ⅳ．新型コロナの影響等のQ&A P. 24
Ⅴ．新規事業の概要 P. 28
Ⅵ．株主還元 P. 32
Appendix P. 38
※特別記載のない数値は、連結の数値を記載しております。
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Ⅰ.2020年10月期 第１四半期 決算概況
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2020年10月期 第１四半期
エグゼクティブ・サマリー
第２四半期以降に向け仕入・竣工は順調
◼売上高23億44百万円、営業利益1億51百万円、 経常利益1億7百万円、
四半期純利益71百万円
◼国内自社販売、国内業者販売及び海外販売で合計10棟60戸を販売
⇒国内自社販売は、営業効率の高いＦＲ(ファミリー)物件の販売を強化
⇒国内業者販売は、当期首にて、業者販売用の物件ラインナップが不足
◼竣工は順調で、ラインナップも充実し、当第２四半期にて１棟単位の販売を好条件
で３棟（計232戸）の契約を完了
（販売総額は前期の連結売上高の40％超に相当、今期売上計上）
◼販売物件の仕入は、５棟321戸を実現
⇒財務体質の充実、販売実績の拡大により、仕入信用力が高まっているため
◼2020年４月に新入社員約50名が入社予定
◼第２四半期会計期間の販売契約戸数 ⇒ 379戸（３月９日時点）
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2020年10月期 第１四半期
エグゼクティブ・サマリー
今後の販売加速に向け当期物件が着々と竣工
2019年 2020年
11月 １月
第1四半期
２月 ４月
【実績】
第２四半期
５棟 【予想】
５月 ７月
200戸 11棟 第３四半期
８月 10月
【予想】
竣工 483戸
２棟 第４四半期
竣工 【予想】
203戸
５棟
物件名 竣工日 販売開始日
竣工 161戸
御徒町
錦糸町
11月29日
12月13日
12月５日
12月５日
竣工
田端Ⅲ 11月29日 １月９日
渋谷笹塚 １月31日 １月23日
横浜鶴見市場 １月31日 １月24日
第１四半期においては、11月１日から12月４日までは新規の販売物件が全くなかった
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2020年10月期 第１四半期 決算概況
連結損益計算書
期首の業者販売用物件のラインナップ不足により、売上・利益が減少
2019年10月期 2020年10月期
第１四半期 第１四半期
単位：百万円
前年同期比
実績 実績
増減率
売上高の減少要因
売上高 3,446 2,344 32.0％減
・国内自社販売：前期51戸⇒当期37戸
（内FR：前期15戸⇒当期25戸）
売上原価 2,773 1,786 35.6％減
・国内業者販売：前期71戸⇒当期22戸
・海外販売 ：前期０戸→当期１戸
販売費及び一般管理費 379 406 7.1%増
販売費及び一般管理費の増加要因
営業利益 292 151 48.2％減 ・仕入増加に伴い、借入に係る費用が増加
・Good Com Fundの認知度拡大等の先行投資
経常利益 276 107 61.2％減 営業外費用の増加要因
・仕入拡大に伴う借入資金のコストとして、
支払利息、支払手数料が増加
四半期純利益 187 71 62.1％減
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2020年10月期 第１四半期 決算概況
連結貸借対照表
今後の販売増につながる物件仕入に注力
2020年10月期
単位：百万円 2019年10月期末 増減額
第１四半期末
流動資産 14,900 18,360 3,460
現預金の減少要因
現預金 4,979 4,366 △612 主には配当金の支払い
棚卸資産の増加要因
棚卸資産 8,577 12,607 4,029
仕入物件の増加
固定資産 291 316 24
資産合計 15,191 18,676 3,484 販売物件の仕入は５棟（321戸）
負債 8,174 11,925 3,751
有利子負債 7,309 11,385 4,075 有利子負債の増加要因
仕入拡大のための借入の増加
純資産 7,017 6,751 △266
負債・純資産合計 15,191 18,676 3,484
自己資本比率 46.2％ 36.1％ △10.1pt 自己資本比率の低下要因
仕入拡大のための借入の増加
有利子負債依存度 48.1％ 61.0％ 12.9pt
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅱ.事業の特徴
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事業の特徴①
自社ブランド “GENOVIA”
“統一感”ד緑化”によるブランディング&豊富な物件ラインナップ
資産価値の高い統一デザイン エコロジーな緑化デザイン
GENOVIA練馬高野台 GENOVIA隅田川east GENOVIA両国Ⅲ GENOVIA東日本橋駅前 GENOVIA駒込駅Ⅱ
skyrun skygarden skygarden green veil green veil
◼ 外観・アプローチ・エントランス等、各物件の仕様に統一感
◼ 1階部分に植栽した壁面緑化デザイン「green veil」
◼ 「GENOVIA」仕様により、仕入先・販売先のリピートを促進 ◼ 屋上緑化デザイン「skygarden」
◼ 仕入先リピート率：40.0%、販売先リピート率：16.2% ◼ 屋上ドッグラン「skyrun」
間取り・広さ・価格帯・エリアのバリエーション
◼ 豊富な物件ラインナップ⇒ 間取り：1K、1LDK、2LDK。賃貸面積：20㎡～60㎡。価格帯：2,000万円台～5,000万円台。
◼ エリア ⇒ 東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内が中心。（中古物件の取扱いなし）
◼ 全ての商品を投資物件として販売。
※2020年10月期 第１四半期の実績
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事業の特徴②
物件の供給エリア
東京23区を中心としたエリア戦略は、今後も堅持
GENOVIAシリーズの供給エリア（開発物件・専有物件のエリア別）
※2020年10月期 第１四半期 までの実績
足立区
板橋区 北区 4 東京23区
合計79棟
0
練馬区 1 3
3 1 荒川区
1 6 1 1
葛飾区
豊島区
中野区 1 文京区 台東区 墨田区
0
新宿区 0 2
9
4 10
0 0 1
杉並区 1 5
千代田区
中央区 江戸川区
渋谷区 江東区
1
港区 0
0 2 2 7
世田谷区
2 2
目黒区
0 3
1
0
品川区
大田区 （その他）
開発物件※1 専有物件※2 0 5 神奈川県川崎市 専有物件 １棟
は今後竣工予定物件の所在地 神奈川県横浜市 専有物件 １棟
※1 開発物件とは、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件
※2 専有物件とは、土地の段階から手付金を支払い、自社ブランド仕様で建設し、マンション事業主から１棟を買い取る物件
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事業の特徴③
専有物件による資金効率化スキーム
専有物件としての仕入により、人件費等の先行コスト削減、資金効率向上
開発物件の工程例
10ヶ 11ヶ 12ヶ 24ヶ 25ヶ 26ヶ 27ヶ
1ヶ月 2ヶ月 3ヶ月 4ヶ月 5ヶ月 6ヶ月 7ヶ月 8ヶ月 9ヶ月
月 月 月
・ ・・・ ・ ・ ・ ・ ・
・・ ・・・
月 月 月 月
用地取得
基本設計
地質調査
用地取得や施工にかかる先行コスト負担大
建築確認期間
施工会社選定 着工 竣工・引渡
専有物件の工程例
16ヶ 17ヶ
1ヶ月 2ヶ月 3ヶ月 4ヶ月 5ヶ月 ・・・・ ・
・ 月 月
建築確認後、物件契約（手付金のみ）
用地取得や施工にかかる先行コストが不要
着工 竣工・引渡
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事業の特徴④
顧客属性①
西日本にエリア拡大、男性顧客が増加したが、
依然として関東・中部地方の女性公務員が主要顧客
職業別 性別 在住エリア
3.2%
9.7% 9.7% 9.7%
41.9%
公務員 女性 関東+中部
90.3% 58.1% 77.4%
58.1% 35.5% 41.9%
90.3%
■ 女性 ■ 北海道・東北
■ 公務員
■ 男性 ■ 関東
■ その他
■ 中部
■ 近畿
※ 2020年10月期 第１四半期の国内自社販売の実績 ■ 中国・四国（新エリア）
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事業の特徴④
顧客属性②
30代～40代の安定所得者が主要顧客
年齢別 年収別
16.1% 12.9%
19.4%
35.5%
30代～40代 501～900万円
64.5% 87.1%
22.6%
41.9% 51.6%
■ 29歳以下 ■ 500万円以下
■ 30歳代 ■ 501万円～700万円
■ 40歳代 ■ 701万円～900万円
■ 50歳以上
※ 2020年10月期 第１四半期の国内自社販売の実績
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事業の特徴⑤
顧客動向
販路拡大により 企業の社宅需要等により
新規購入者が増加 高入居率を継続
新規購入とリピート購入 入居率の状況
（%）
100.0 99.9 99.9 100.0 100.0 99.9
100
100.0 100.0 100.0 99.9 100.0 100.0
90
16.2% 80
70
60
新規購入
83.8% 50
40
83.8% 30
20
10
■ 新規購入
0
■ リピート購入 ２月 ３月 ４月 ５月 ６月 ７月 ８月 ９月 10月 11月 12月 １月
2019年 2020年
※ 2020年10月期 第１四半期の国内自社販売の実績 ※末日時点の実績 当第１四半期
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事業の特徴⑥
購入理由
生命保険の代わりとしてご購入するケース
・物件を購入する際に金融機関から住宅ローンの借入を行うことで、団体信用生命保険が付加される
・団体信用生命保険は、死亡や高度障害等万が一の場合に残りの住宅ローンが全額弁済される
・残された家族は、財産としてそのまま安定収入を得る
金融機関の団体信用生命保険の給付例
【例１】
被保険者ががん、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、
肝硬変、慢性膵炎（８大疾病）で就業不能となり、１年以上経過した場合
【例２】
被保険者が要介護３以上に認定又は所定の介護状態が180日継続した場合
【例３】
がん（所定の悪性新生物）と診断確定した場合
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トピックス
クラウドファンディングによる 当社100％子会社
不動産小口販売のための
株式会社キャピタルサポートコンサル
Good Com Fund事業を開始 ティングを設立
主要な事業内容：
・上場準備会社向けIPOコンサルティング
・上場会社向けIR、資本政策等コンサルティング
（注）詳細につきましては、P29をご覧ください。
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅲ.2020年10月期 業績予想
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2020年10月期 業績予想
連結損益計算書（予想）
1,000戸超の物件供給で、30％超の増収増益
当期も前期と同様下期に偏重の予想
上期 下期 通期
単位：百万円
前期予想 前期実績 当期予想 前期予想 前期実績 当期予想 前期予想 前期実績 当期予想 前期比
売上高 7,309 8,506 8,618 15,857 14,869 21,787 23,166 23,376 30,405 30.1％
営業利益 701 636 682 999 1,118 1,653 1,701 1,755 2,336 33.1％
経常利益 665 580 606 961 1,069 1,582 1,627 1,650 2,188 32.6％
当期純利益 455 395 409 657 731 1,072 1,113 1,127 1,482 31.5％
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売上高予想（通期）
過去最高の売上高、販売戸数を予想
売上高推移
（百万円） 売上高 販売戸数 （戸）
35,000 1,200
30.1％ 30,405
30,000
増
1,003
39.0％
1,000
23,376
25,000
増
850
800
16,817
71.0％
20,000
増 626
600
15,000
33.0％
増 9,834
7,393 400
10,000 324
251
200
5,000
0 0
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
予想
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経常利益予想（通期）
過去最高の経常利益を予想
経常利益推移
（百万円）
2,500
2,188
32.6％
増
2,000
5.3％ 1,650
1,567 増
91.0％
増
1,500
5.6％ 820
868
1,000
減
500
0
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
予想
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販売可能物件及び仕入物件一覧
販売物件の仕入は好調
物件名 住所 総戸数 竣工予定年月 物件名 住所 総戸数 竣工予定年月 物件名 住所 総戸数 竣工予定年月
新宿 新宿区 47戸 ― 上野Ⅱ 台東区 29戸 ― 東神田 千代田区 130戸 2020年５月
東日本橋駅前 中央区 80戸 ― 鷺ノ宮 中野区 57戸 ― 四谷三丁目 新宿区 73戸 2020年６月
高円寺 中野区 20戸 ― 隅田川east 足立区 59戸 ― (仮称)三ノ輪Ⅱ 台東区 68戸 2020年８月
浅草Ⅱ 台東区 63戸 ― 御徒町 台東区 27戸 ― (仮称)木場 江東区 24戸 2020年９月
東大前 文京区 39戸 ― 田端Ⅲ 北区 38戸 ― (仮称)両国Ⅴ 墨田区 19戸 2020年９月
目黒南 目黒区 39戸 ― 錦糸町 墨田区 27戸 ― (仮称)南千住 台東区 30戸 2020年10月
亀戸水神 墨田区 57戸 ― 横浜鶴見市場 横浜市 65戸 ― (仮称)荻窪 杉並区 20戸 2020年10月
駒込駅 北区 48戸 ― 渋谷笹塚 渋谷区 43戸 ― (仮称)南千住Ⅱ 台東区 30戸 2020年12月
三軒茶屋 世田谷区 50戸 ― 上野Ⅲ 台東区 36戸 ― (仮称)荻窪Ⅱ 杉並区 24戸 2020年12月
亀戸水神Ⅱ 墨田区 42戸 ― 浅草Ⅳ 台東区 49戸 2020年２月 (仮称)門前仲町 江東区 82戸 2021年１月
駒込駅Ⅱ 文京区 39戸 ― 桜上水 杉並区 40戸 2020年２月 (仮称)蒲田 大田区 30戸 2021年２月
新宿早稲田 新宿区 65戸 ― 新横浜 横浜市 65戸 2020年２月 (仮称)浅草橋Ⅱ 台東区 36戸 2021年４月
浅草蔵前 台東区 44戸 ― 錦糸町Ⅱ 墨田区 40戸 2020年３月 (仮称)南砂町 江東区 52戸 2021年４月
秋葉原 台東区 29戸 ― 京成立石 葛飾区 56戸 2020年３月 (仮称)押上 江東区 73戸 2021年７月
東向島 墨田区 90戸 ― 田町 港区 29戸 2020年３月 (仮称)浅草Ⅴ 台東区 49戸 2021年８月
新御徒町 台東区 24戸 ― 横浜関内 横浜市 38戸 2020年３月 (仮称)西高島平 板橋区 57戸 2021年８月
上野 台東区 24戸 ― 横浜関内Ⅱ 横浜市 38戸 2020年３月 (仮称)川崎 川崎市 54戸 2021年10月
新宿中落合 新宿区 34戸 ― 三ノ輪 台東区 60戸 2020年４月 (仮称)両国Ⅵ 墨田区 99戸 2022年７月
王子神谷 足立区 81戸 ― 両国Ⅳ 墨田区 32戸 2020年４月
※2020年３月９日現在
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今後の経営方針と販売リスク管理
透明性を確保し、独自のバランス経営
国内自社販売
◼ 営業エリアを全国に展開
国内業者販売 Good Com Fund
◼ 新卒採用及び人材育成の強化
◼ 豊富な開発、仕入実績を背景に、順
◼ 不動産Techを活用した不動産特定共
調な物件供給を実行 ※個人消費が堅調な環境においては、
同事業に本格的に着手し、不動産の小
◼ 自社販売のキャパシティを上回る物 個人への直接販売のウエイトが高まる
口販売を開始
件数を、同業他社に供給
※インターネットで全て完結
※同業他社の販売ルートも積極的に活用
する場合は、当該業者への物件卸の
経営環境に応じて 日本全国の方々を対象として、
購入のニーズに応える
ウエイトが高まる 売上のバランスを構築し、
安定的な業容の拡大を目指す
不動産管理 上場コンサルティング、ベンチャー投資 海外販売
◼ 不動産賃貸会社との契約により、 ◼ 上場準備会社向けIPOコンサルティング ◼ 為替の動向を注視し、販売活動を見
高い入居率を維持 極める
◼ 上場会社向けIR、資本政策等コンサルティング
◼ 管理物件が順調に増加
◼ IPO確度の高い企業に出資
※円安局面では、海外の個人投資家の
※ストック収入で販売実績に伴い増加 ウエイトが高まる
※IPO準備会社の増加に伴い、支援業務は
増加する見込み
2026年10月期までに、時価総額1,000億円を目指す
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時価総額1,000億円へのロードマップ
毎期30％超の増収増益 時価総額
× 1,000億円
PERの上昇
＝
時価総額1,000億円
売上高
売上高 304億円
売上高 233億円 経常利益
売上高 売上高 168億円 経常利益 21億
73億円 98億円 16億
経常利益
経常利益 経常利益 15億
８億 ８億
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2026年
・・・・・
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
実績 実績 実績 実績 予想 予想
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅳ.新型コロナの影響等のQ&A
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Q&A①
Q１.メイン顧客が公務員だが、新型コロナウイルスにより、販売に影響はないのか。
A１.自治体により異なりますが、通常どおり勤務しておりますので、商談等の延期は
発生しておらず、現状特に影響はありません。
Q２.新型コロナウイルスによる影響で中国からの部材の供給が減少していると聞く。
物件の竣工遅延はあるのか。
A２.代用品でカバーしており、特段の影響は生じておりませんが、現場との密な連携
を講じてまいります。
Q３.新型コロナウイルスより上海や台湾の現地法人への影響はないのか。
A３.上海や台湾の現地法人は、約３年前より休止しており、今期の予想にも売上を見
込んでいないため、影響はありません。また、人員も配置しておりません。
Q４.新型コロナウイルスに関して会社として何か対策はしているのか。
A４.会社からアルコール消毒の徹底、マスクやウイルス除去製品の配布等を行ってお
り、社員の健康を重視した環境を整えております。
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Q&A②
Q５.昨今の不動産会社の不祥事等により、金融機関の融資姿勢は変化したのか。
A５.投資用不動産の購入資金の融資については、金融機関の融資姿勢は積極的であり、
不祥事等による影響はありません。
Q６.国内自社販売でＦＲ（ファミリー）物件の販売を推進している理由は。
A６.東京23区では、各区の条例において、単身者用の１Kタイプだけではなく、例え
ば家族向けの40㎡以上の住戸を一定割合設けなければならない等の定めがあり
ます。また、このような住戸は、ファミリーマンションの販売会社に原価で卸す
ことが一般的です。
しかしながら、当社はファミリータイプのマンションを国内自社販売において、
他の販売会社を介さずに販売しております。
また、１K２戸とＦＲ１戸の販売価格はおおよそ同等であり、１Kでは２回の交
渉が必要なところ、ＦＲでは１回の交渉で済むため、営業効率が向上できます。
以上により、国内自社販売でＦＲの販売を強化しております。
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Q&A③
Q７.「Good Com Fund」の状況はどうなのか。
A７.セミナーの開催や認知度向上のため、広告を積極的に掲載しております。今後は
販売を拡大するため、業務提携等も検討してまいります。
Q８.2020年の税制改正で、海外不動産による節税ができなくなるようだが、この影
響はないのか。
A８.当社は、東京23区に新築物件を供給しており、海外不動産の取り扱いはしてい
ないため、影響はありません。
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅴ.新規事業の概要
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Good Com Fund ①
１口50万円から小口で不動産を所有
◼ インターネットによる申し込み・審査で煩雑な手続きを省略
⇒膨大な書類への記名押印もなく、いつでもどこでも申し込み可能
◼ 不動産の所有権を取得するため、相続税・贈与税対策に
⇒１口１万円～という小口不動産投資と異なり、所有権を得るため、
相続税評価額が下がり、相続税・贈与税対策に有効
◼ 小口で複数所有することにより、相続争いを抑える
⇒１棟や１部屋では分けることが困難だが、小口で複数口所有することにより、
親族間等でスムーズに譲渡が可能
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Good Com Fund ②
Good Com Fundセミナー第３回 開催決定！！
最新のクラウドファンディングを活用した
不動産小口投資を徹底解説！
～より多くの方に、気軽に、いつでも、どこでも～
日時：３月28日（土） 14：00～16：00
場所：東京都新宿区西新宿４丁目15番３号
住友不動産西新宿ビル３号館 ８階
尾木 直樹氏（尾木ママ）をお招きし、ご講演いただく予定です。
※新型コロナウイルスにより中止になる可能性があります。
（ＵＲＬ https://goodcom.fund/） ←こちらからセミナーの申込みができます。
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キャピタルサポートコンサルティング
当社100％子会社 ㈱キャピタルサポートコンサルティング
◼ 上場準備会社へのIPOコンサルティング
⇒IPO準備会社の増加、上場審査の厳格化等により需要は相当数あると
見込まれる
◼ 上場会社へのIR支援、資本政策等コンサルティング
⇒開示書類のチェックや、株価等を含む資本政策のアドバイス
市場変更等のステップアップの支援
◼ 上場準備会社への出資（コーポレートベンチャーキャピタル）
⇒上場準備会社が増資の際、IPO確度等を精査し、出資を検討
上場成功によりキャピタルゲインを得る
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅵ.株主還元
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株主還元①
配当政策
経営基盤の強化を図るとともに、将来の事業展開に備えた内部留保を確
保しつつ、配当につきましては、経営成績と財務能力を総合的に勘案し
決定いたしますが、配当性向30％を基準に毎期配当していくことを基本
方針としております。
2018年10月期 2019年10月期 2020年10月期
実績 実績 予想
普通配当 25 47 61
１株当たり
配当金（円） 記念配当 10 ― ―
※期末配当のみ
合計 35 47 61
配当総額（百万円） 254 338 438
１株当たり当期純利益（円） 159.99 157.01 205.97
配当性向（％） 21.9 29.9 29.6
※2018年10月期の記念配当の内訳は、東証一部指定記念配当です。
※2020年10月期予想は、2021年１月開催の定時株主総会での承認事項であります。
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株主還元②
株主優待
当社株式への投資の魅力を一層高め、中長期的に保有していただける株
主様の拡大を図ることを目的として、株主優待制度をポイント制に変更
いたしました。ポイントにより、様々な優待品を選択できるため、利便
性や多様性が向上されます。
進呈ポイント数（年２回）
保有株式数 進呈時期
10月 ４月
100株～499株 2,000 pt 2,000 pt
500株～999株 15,000 pt 15,000 pt 毎年５月末、11月末
1,000株以上 30,000 pt 30,000 pt
※株主優待ポイントは、最大３年間有効で、５回まで繰り越すことができます。
繰り越す場合は、100株以上を保有の上、株主名簿に同一株主番号で連続して記載又は記録
される必要があります。売却や名義変更等により、株主番号が変更となった場合、株主優待
ポイントは失効となり、繰り越しはできません。
※継続保有期間を６ヵ月以上としているため、株主名簿に同一株主番号で連続２回以上記載又
は記録されることが条件となります。
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株主還元②
株主優待商品一例
※ 写真はイメージです。また、優待商品は変更になる場合があります。
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株主還元③
株主還元総合利回り
３月９日終値 ： 1,374円
１株当たり配当金 ： 61円（2020年10月期予想）
年間進呈
保有株式数 配当 配当利回り 優待利回り 総合利回り
ポイント数
100株 6,100円 4,000 pt 4.4％ 2.9％ 7.4％
500株 30,500円 30,000 pt 4.4％ 4.4％ 8.8％
1,000株 61,000円 60,000 pt 4.4％ 4.4％ 8.8％
※株主優待は、継続保有期間を６ヵ月以上としているため、株主名簿に同一株主番号で連続して
２回以上記載又は記録されることが条件となります。
※１ptを１円として換算しております。
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株価推移
（円） 時価総額（右軸） 当社株価（左軸） 日経平均株価（左軸） （億円）
2,500 2020年10月期の予想に対する指標 2018.4.24
200
東証一部上場
３月９日終値 ： 1,374円 2018.10.11
株主優待一部変更
予想ＰＥＲ ： 6.7倍 （継続保有） 2019.8.9
株主優待変更
配当利回り ： 4.4％ （ポイント贈呈）
2,000
優待利回り ： 2.9％
総合利回り ： 7.4％ 150
※ 優待利回りは、100株所有の場合であります。
1,500
2017.7.11
株主優待新設 100
1,000
2016.12.8
東証JASDAQ上場
50
500
2017.12.11
株主優待一部変更
（年2回贈呈）
2017.6.27
東証二部上場
0 0
2016.12.08
2017.01.08
2017.02.08
2017.03.08
2017.04.08
2017.05.08
2017.06.08
2017.07.08
2017.08.08
2017.09.08
2017.10.08
2017.11.08
2017.12.08
2018.01.08
2018.02.08
2018.03.08
2018.04.08
2018.05.08
2018.06.08
2018.07.08
2018.08.08
2018.09.08
2018.10.08
2018.11.08
2018.12.08
2019.01.08
2019.02.08
2019.03.08
2019.04.08
2019.05.08
2019.06.08
2019.07.08
2019.08.08
2019.09.08
2019.10.08
2019.11.08
2019.12.08
2020.01.08
2020.02.08
※ 日経平均株価は、2016年12月8日のグッドコムアセットの株価に指数化しています
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Ⅱ.当社の特徴
Appendix
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会社概要
社名 株式会社グッドコムアセット
創業 2005年11月28日
資本金 15億8,967万円（2019年１月31日現在）
資本準備金 14億9,817万円（2020年１月31日現在）
代表者名 代表取締役社長 長嶋 義和
本社 東京都新宿区西新宿七丁目20番1号 住友不動産西新宿ビル
自社ブランド「GENOVIA」シリーズの新築マンションの
事業内容
企画、開発、販売及び管理
株式会社グッドコム（不動産管理）
臺灣家得可睦股份有限公司（台湾現地法人）
子会社
上海家徳可睦商務諮詢有限公司（中国現地法人）
㈱キャピタルサポートコンサルティング（上場コンサル等）
市場 東京証券取引所 市場第一部【証券コード：3475】
株主数 19,510名（2019年10月31日現在）
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沿革
2005年11月 資本金300万円で(有)グッドコムアセットを設立
2006年1月 宅地建物取引業免許を取得
2008年1月 自社ブランド【ＧＥＮＯＶＩＡ（ジェノヴィア）】シリーズ 販売開始
2008年3月 不動産管理事業（賃貸管理業務）の(株)グッドコムを完全子会社化
（⇒宅地建物取引業免許、マンション管理業登録）
2011年7月 壁面緑化デザイン採用【現ブランド名ｇｒｅｅｎ ｖｅｉｌ（グリーンヴェール）】
2015年3月 屋上緑化デザインを採用【ブランド名ｓｋｙｇａｒｄｅｎ（スカイガーデン）】
2015年3月 台湾台北市に子会社「臺灣家得可睦股份有限公司」設立
2016年12月 東証ＪＡＳＤＡＱスタンダード市場に新規株式上場
2017年５月 中国上海市に子会社「上海家徳可睦商務諮詢有限公司」設立
2017年６月 東証市場第二部に市場変更
2018年４月 東証市場第一部銘柄に指定
2019年２月 屋上ドッグランの採用【ブランド名ｓｋｙｒｕｎ（スカイラン）】
2019年５月 一般社団法人 日本経済団体連合会に入会
2019年７月 不動産特定共同事業法に係る許可を取得
2019年11月 一般社団法人不動産証券化協会に入会
2020年２月 IPOコンサルティング等を行う子会社「(株)キャピタルサポートコンサルティング」設立
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
首都圏の投資用マンション市場
（戸） （億円）
8,000 7,816 2,500
6,966 7,028
7,000
6,240 2,413
6,056 6,074 2,000
6,000 5,703
5,298 1,959
5,000 1,718
1,659 1,659 1,661 1,500
1,447
4,000
1,289 3,196
1,000
3,000
973
2,000
500
1,000
0 0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
上期
供給戸数（左軸） 市場規模（右軸）
（出所）不動産経済研究所「首都圏投資用マンション市場動向」より当社作成
2017年には供給戸数が減少し、市場規模も下がったが、2018年では、販売戸数、市場規模ともに前年に比べ
増加した。
2022年の生産緑地法の改正により、農地から宅地への動きが増加し、首都圏の投資用マンションの市場規模は
加速すると予想される
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
東京23区（当社取扱物件エリア）の世帯推移
（千世帯）
6,000
4,826 4,888 4,927 4,929
5,000 4,728
4,000
3,000
2,399 2,430 2,459 2,475
2,347
2,000
1,000
0
2015年 2020年 2025年 2030年 2035年
全世帯数 単身世帯数
（出所）東京都総務局統計部より当社作成
全国の世帯数は減少するものの、東京23区の単身世帯は、2015年の234万世帯から20年後の2035年には、
約247万世帯と13万世帯が増加すると予想され、ワンルームマンションの需要は伸びると見込まれる
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
外国人労働者数の推移
（千人）
2,000
1,659
1,600
1,460
1,279
1,200 1,084
908
788
800 718
400
0
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
（出所）厚生労働省より当社作成
外国人労働者は急速に増加し、政府は外国人労働者の受け入れを拡大する方針
外国人労働者の受入れ企業も増加し、ワンルームマンションの需要は今後も増加すると見込まれる
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
訪日外国人数の推移
（千人）
35,000
31,191 31,882
30,000 28,691
25,000 24,039
19,737
20,000
15,000 13,413
10,363
10,000
5,000
0
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
（出所）法務省出入国管理統計 出入（帰）国者数より当社作成
訪日外国人は年々増加し、政府は訪日外国人を増加させる方針
訪日外国人の増加は、地価を押し上げる要因に
投資対象として不動産は堅調に推移するものと予想される
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
現金・預貯金等の相続財産の推移
（億円）
主な改正内容
60,000
基礎控除額
【改正前】 52,836
5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数） 49,426
50,000 47,996
法定相続人３名の場合：8,000万円
【改正後】
40,000 3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
法定相続人３名の場合：4,800万円
32,548 33,054
29,988
30,000 28,531
26,670
25,363 24,682
20,000
10,000
0
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
（出所）国税庁より当社作成
相続税の基礎控除額が改正され、相続財産は2015年から大幅に増加。
2017年では「現金・預貯金等」の相続財産が5兆円を超える。
現金から相続税評価額を圧縮できる投資用不動産への切り替えは、今後も増加すると見込まれる。
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ご参考：金融機関への窓口一本化
住宅ローン・営業推進部が 窓口一本化により牽制
不正ができない体制を構築
住宅ローン・営業推進部
提出書類を
全てチェック
ご購入者様 書類 打診及び提出
金融機関へ
打診し提出
提携金融機関
当社営業担当者
金融機関へ直接接触できない
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本資料の注意点
本資料に含まれる将来の見通しに関する記述は、現時点における情報に基づき当社が
独自に判断したものであり、マクロ経済や当社の関連する業界動向、当社の状況など
により変動することがありえます。したがいまして、実際の業績などが本資料に記載
されている将来の見通しに関する記述と異なるリスクや不確実性がありますことをご
了承ください。
ＩＲに関するお問い合わせ先
株式会社グッドコムアセット 経営企画部 ＩＲ担当
TEL：03-5338-0170 E-MAIL：ir@goodcomasset.co.jp