2021年３月15日
2021年10月期第１四半期
決算補足説明資料
株式会社グッドコムアセット
証券コード：3475（東証一部）
目次
目次
Ⅰ．2021年10月期 第１四半期 決算概況 P. ３
Ⅱ．事業の特徴 P. ９
Ⅲ．2021年10月期 業績予想 P. 18
Ⅳ．時価総額1,000億円へのロードマップ P. 23
Appendix P. 28
※特別記載のない数値は、連結の数値を記載しております。
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Ⅰ.2021年10月期 第1四半期 決算概況
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2021年10月期 第１四半期 決算概況
エグゼクティブ・サマリー
前期売上高263億円を超える販売契約を実現
１棟販売の強化
◼ 16棟 724戸の販売契約を締結（１棟販売）
Ｐ
販売価格は、2020年10月期の売上高263億円の約80％
全て2021年10月期に売上計上予定
販売 契約進捗率
◼ 2021年３月12日時点の販売 契約戸数 累計 ⇒ 967戸
販売 契約戸数の進捗率約70％（ 967戸/1,384戸）
仕 入 実 績
◼ 2021年10月期第１四半期の仕入物件は、２棟 254戸（前期は３棟232戸）
採 用 強 化
◼ 2021年４月に新卒社員53名が入社予定 ⇒ 本社フロアを増床
販 路 拡 大
◼ 2021年５月に大阪支店を開設予定
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2021年10月期 第１四半期 決算概況
連結損益計算書
前期比売上高、利益ともに50％超の増収増益
2020年10月期 2021年10月期
第１四半期 第１四半期
単位：円
実績 実績 前年同期比
売上高 23.4億 36.9億 57.7％増
売上高の増加要因
・12棟107戸の販売
営業利益 1.5億 2.4億 64.5％増
（前期は10棟60戸の販売）
経常利益 1.0億 1.8億 72.6％増
四半期純利益 0.7億 1.1億 65.5％増
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2021年10月期 第１四半期 決算概況
連結貸借対照表
2021年10月期の売上高に貢献する販売物件が増加
2021年10月期
単位：百万円 2020年10月期末 増減額
第１四半期
流動資産 24,936 25,232 296
現預金の減少要因
現預金 6,598 5,606 △992 主には配当金の支払い
棚卸資産の増加要因
棚卸資産 17,295 18,386 1,090 販売用不動産の増加
固定資産 979 941 △37
資産合計 25,915 26,174 258
負債 17,518 18,159 641
有利子負債 16,075 17,340 1,264 有利子負債の増加要因
販売用不動産増による借入の増加
純資産 8,397 8,014 △382
負債・純資産合計 25,915 26,174 258
自己資本比率の低下要因
自己資本比率 32.4％ 30.6％ △1.8pt
販売用不動産増による借入の増加
有利子負債依存度 62.0％ 66.3％ 4.2pt
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2021年10月期 第１四半期 決算概況
トピックス①
「Good Com Fund」第２号ファンドの募集情報公開
対 象 物 件 名 GENOVIA高円寺skygarden
住 居 表 示 東京都中野区大和町一丁目２番５-301号
ア ク セ ス JR中央線・総武線「高円寺」駅徒歩10分
実 質 予 定 分 配 率 2.49％（初年度）
申 込 期 間 2021年４月９日～2021年５月６日
１ 口 出 資 額 100,000円
募 集 口 数 420口
運 用 期 間 2021年６月１日～2036年５月31日
募 集 方 式 先着順方式 東京を代表する
ターミナル駅「新宿」
U R L https://goodcom.fund/ まで２駅６分とアクセス
良好なロケーション
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2021年10月期 第１四半期 決算概況
トピックス②
セグメント名称を変更
・従来の「自社販売」及び「海外販売」の対象が個人投資家のため、２つのセグメントを
統合し、名称を「リテールセールス」に変更
・従来の「業者販売」において、不動産運用会社等の自らが投資・運用する法人への
販売も増加したため、名称を「ホールセール」に変更
・従来の「不動産管理等」を「リアルエステートマネジメント」に変更
旧セグメント 新セグメント セグメント概要
自社販売 国内外の個人投資家
リテールセールス
へ販売
海外販売
国内外の不動産運用
業者販売 ホールセール
会社等へ販売
リアルエステート 変更なし
不動産管理等
マネジメント
Good Com Fund Good Com Fund 変更なし
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅱ.事業の特徴
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事業の特徴
商品の特徴 自社ブランド “GENOVIA”
“エリア”ד統一感”ד緑化”によるブランディング&豊富な物件ラインナップ
入居率の高いエリア
◼ 賃貸需要の高い東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内が中心。
（中古物件の取扱いなし）
資産価値の高い統一デザイン エコロジーな緑化デザイン
GENOVIA練馬高野台 GENOVIA錦糸町Ⅱ GENOVIA田端Ⅲ GENOVIA東日本橋駅前 GENOVIA駒込駅Ⅱ
skyrun skygarden skygarden green veil green veil
◼ 外観・アプローチ・エントランス等、各物件の仕様に統一感 ◼ 1階部分に植栽した壁面緑化デザイン「green veil」
◼ 「GENOVIA」仕様により、仕入先・販売先のリピートを促進 ◼ 屋上緑化デザイン「skygarden」
◼ 仕入先リピート率：50.0%、販売先リピート率：22.2% ◼ 屋上ドッグラン「skyrun」
※2021年10月期 第１四半期の実績
豊富な物件ラインナップ
◼ 間取り ：1K、1LDK、2LDK
◼ 賃貸面積：20㎡～60㎡
◼ 価格帯 ：2,000万円台～5,000万円台
※資産状況等ニーズに合わせて提案可能
全ての商品を投資物件として販売
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事業の特徴
物件の供給エリアの特徴
東京23区最寄駅徒歩10分圏内を中心とした仕入・供給実績
GENOVIAシリーズの供給エリア
※2021年10月期 第１四半期末までの実績
板橋区 足立区
北区 4
東京23区
合計97棟
4 4
練馬区 荒川区
2 葛飾区
7 豊島区 文京区
1 1
2
中野区 台東区 墨田区
杉並区
4 新宿区 16
7
千代田区 13
3
1
中央区 江戸川区
渋谷区 江東区
2
2 港区 10
世田谷区 5
3 目黒区
1
品川区
大田区 （その他）
5
神奈川県川崎市 １棟
神奈川県横浜市 ４棟
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事業の特徴
仕入の特徴 オフバランス・スキーム
独自のオフバラによる仕入、先行コスト削減、資金効率向上
開発物件の例
販売 業績拡大に欠かせな
当社
資金回収 い仕入の増加ととも
に借入が増加
土地取得 着工 竣工
⇒財務内容の悪化
取得資金
：借入 20億円 ２～３年の間資金が寝てしまい、回収まで時間がかかる
専有物件の例
当社 販売
資金支払 借入をせずに手付金
のみで仕入が可能
土地紹介 竣工
⇒健全な財務体質
仕入契約 ⇒仕入の加速化
建設会社
手付金
土地取得資金
：総額の約５％ ：20億円
着工
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事業の特徴
顧客属性①
公務員が主要顧客、男性顧客が増加、西日本にエリア拡大
職業別 性別 在住エリア
2.4%
2.4%
4.7% 2.4%
35.7%
42.9%
公務員 女性 26.2% 中部+近畿
97.6% 57.1% 64.3%
57.1%
97.6% 28.6%
■ 中部
■ 公務員 ■ 女性 ■ 近畿
■ その他 ■ 男性 ■ 関東
■ 中国・四国
■ 北海道・東北
※ 2021年10月期 第１四半期のリテールセールスの実績 ■ 九州・沖縄（新エリア）
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事業の特徴
販路拡大
全国展開に向け、東京本社以外の拠点設立の検討
札幌
関東以外での販売増加のため、
営業効率及び今後の販路拡大に
向けて、支店の設立を本格的
に検討。
日本全国に販路を拡大 広島
東京本社
大阪支店
支店候補
名古屋
大阪
福岡
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事業の特徴
顧客属性②
30代～40代の安定所得者が主要顧客
年齢別 年収別
4.8% 11.9% 4.8%
7.1%
16.7%
26.2%
30代～40代 501～900万円
83.3% 88.1%
57.1%
71.4%
■ 29歳以下 ■ 500万円以下
■ 30歳代 ■ 501万円～700万円
■ 40歳代 ■ 701万円～900万円
■ 50歳以上 ■ 901万円～1,000万円
※ 2021年10月期 第１四半期のリテールセールスの実績
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事業の特徴
顧客動向
販路拡大・当社認知向上により 立地やGENOVIA仕様により
新規購入者が増加 高入居率を継続
新規購入とリピート購入 入居率の状況
（%） 100.0 99.8 99.0 99.3 99.1 99.4
100
99.9 99.9 99.9 99.1 99.0 99.1
90
80
22.2%
70
60
新規購入
77.8% 50
40
77.8%
30
20
10
■ 新規購入
■ リピート購入 0
２月 ３月 ４月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 １月
当第１四半期
※ 2021年10月期 第１四半期のリテールセールスの実績 ※末日時点の実績
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事業の特徴
購入理由
生命保険の代わりとして購入
・物件を購入する際に金融機関から借入を行うことで、団体信用生命保険が付加される
・団体信用生命保険は、死亡や高度障害等、万が一の場合に残りのローンが全額弁済される
・残された家族は、財産としてそのまま安定収入を得る
金融機関の団体信用生命保険の給付例
【例１】
がん、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、
肝硬変、慢性膵炎（８大疾病）で就業不能となり、１年以上経過した場合
【例２】
要介護３以上に認定又は所定の介護状態が180日継続した場合
【例３】
がん（所定の悪性新生物）と診断確定した場合
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅲ.2021年10月期 業績予想
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2021年10月期 業績予想
連結損益計算書
売上高59.1％増を予想 1,384戸の物件供給
2020年10月期 2021年10月期
単位：円
実績 予想 前年同期比
売上高 263.2億 418.7億 59.1％増
営業利益 28.2億 30.7億 8.5％増
当期純利益 18.2億 19.6億 7.5％増
１株当たり当期純利益 124.48円 133.02円 6.9％増
販売戸数 750戸 1,384戸 634戸増
※当社は、2020年11月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っております。
前連結会計年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定して、「１株当たり当期純利益」を算定しております。
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2021年10月期 業績予想
売上高予想（通期）
５期連続の増収 売上高418億円を予想
（円） 売上高 推移
500
59.1％ 418.7億
増
400
12.6％ 263.2億
300
39.0％ 増
増 233.7億
168.1億
200
71.0％
増
98.3億
100
0
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
予想
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20
2021年10月期 業績予想
経常利益予想（通期）
４ 期 連 続 の 増 益 を 予 想
（円） 経常利益 推移
35
29.0億
30
9.8％
26.4億 増
25
60.2％
増
20 5.3％
増 16.5億
15.6億
15
91.0％
増
8.2億
10
5
0
2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
予想
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2021年10月期 業績予想
販売可能物件及び仕入物件一覧
販 売 物 件 の 仕 入 は 好 調
物件名 住所 総戸数 竣工予定年月 物件名 住所 総戸数 竣工予定年月 物件名 住所 総戸数 竣工予定年月
新宿 新宿区 47戸 販売済 南千住 台東区 30戸 販売済 (仮称)板橋本町Ⅲ 板橋区 56戸 2021年10月
浅草Ⅱ 台東区 63戸 ― 荻窪 杉並区 20戸 販売済 (仮称)川崎 川崎市 54戸 2021年10月
目黒南 目黒区 39戸 ― 水天宮前Ⅱ 中央区 22戸 販売済 (仮称)五反野 足立区 45戸 2021年10月
東向島 墨田区 90戸 ― 南千住Ⅱ 台東区 30戸 販売済 (仮称)南行徳 市川市 88戸 2021年10月
上野 台東区 24戸 ― 荻窪Ⅱ 杉並区 24戸 販売済 (仮称)本所吾妻橋 墨田区 71戸 2021年11月
王子神谷 足立区 81戸 ― 門前仲町 江東区 82戸 販売済 (仮称)浅草Ⅴ 台東区 49戸 2021年12月
鷺ノ宮 中野区 57戸 ― 浅草橋Ⅱ 台東区 36戸 販売済 (仮称)本所吾妻橋Ⅱ 墨田区 54戸 2022年２月
隅田川east 足立区 59戸 ― 蒲田 大田区 30戸 販売済 (仮称)京成立石Ⅱ 葛飾区 53戸 2022年２月
御徒町 台東区 27戸 ― 綾瀬 葛飾区 78戸 販売済 (仮称)南千住Ⅲ 台東区 45戸 2022年３月
田端Ⅲ 北区 38戸 ― 練馬春日町 練馬区 91戸 販売済 (仮称)川崎Ⅱ 川崎市 48戸 2022年６月
錦糸町 墨田区 27戸 ― 蒲田Ⅱ 大田区 34戸 販売済 (仮称)青砥 葛飾区 198戸 2022年８月
上野Ⅲ 台東区 36戸 ― 蒲田Ⅲ 大田区 55戸 販売済 (仮称)阪東橋 横浜市 120戸 2022年８月
浅草Ⅳ 台東区 49戸 ― 板橋東山町 板橋区 47戸 2021年６月 (仮称)森下 墨田区 21戸 2022年８月
桜上水 杉並区 40戸 ― 東向島Ⅱ 墨田区 33戸 販売済 (仮称)両国Ⅵ 墨田区 99戸 2022年10月
新横浜 横浜市 65戸 ― 西高島平 板橋区 57戸 2021年８月
錦糸町Ⅱ 墨田区 40戸 ― 東中野 中野区 48戸 2021年８月
三ノ輪 台東区 60戸 販売済 南砂町 江東区 52戸 販売済
三ノ輪Ⅱ 台東区 68戸 販売済 (仮称)お花茶屋 葛飾区 107戸 2021年９月
※2021年３月12日現在
木場 江東区 24戸 販売済 (仮称)押上 江東区 73戸 販売済
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅳ.時価総額1,000億円へのロードマップ
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時価総額1,000億円へのロードマップ
経営方針（ポートフォリオ経営）
透明性を確保し、独自のバランス経営
リテールセールス
◼ 国内外の個人投資家へ販売
ホールセール Good Com Fund
◼ 営業エリアを全国に展開
◼ 不動産運用会社への１棟販売 ◼ 新卒採用及び人材育成の強化 ◼ 不動産Techを活用した不動産の小口
◼ 同業他社への卸売り販売 販売「Good Com Fund」
※東京23区最寄駅徒歩10分圏内の賃貸需要の ◼ 不動産DXを推進
※不動産運用会社への販売増加、 高いマンションを国内外の個人投資家へ販売
◼ ２号ファンドの情報公開
利益率の向上が見込まれる。
経営環境に応じて ※インターネットで全て完結
日本全国の方々を対象として、
売上のバランスを構築し、 購入のニーズに応える
安定的な業容の拡大を目指す
リアルエステートマネジメント 上場コンサルティング、ベンチャー投資
◼ 高い入居率を継 ◼ 民法改正により ◼ 上場準備会社向けIPOコンサルティング
続 家賃債務保証事 ◼ 上場会社向けIR、資本政策等コンサルティング
◼ 管理物件が順調 業への新規展開 ◼ IPO確度の高い企業に出資
に増加
※IPO準備会社の増加に伴い、支援業務は
※ストック収入で販売実績に伴い増加
増加する見込み
2026年10月期までに、時価総額1,000億円を目指す
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時価総額1,000億円へのロードマップ
2026年10月期までのロードマップ
売上
1,467億
毎期30％超の増収増益 経常利益
105億
× 売上
PERの上昇
1,128億
新規上場から10年 経常利益
81億
売上
＝ 868億
経常利益
62億
時価総額1,000億円
売上
668億 時価総額
売上
経常利益
48億
1,000億円
513億
売上 経常利益
売上 418億 36億
売上 263億 経常利益
233億 経常利益 29億
売上
売上 168億 経常利益 26億
売上 16億
73億 98億 経常利益
経常利益 15億
経常利益
８億
８億
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
実績 実績 実績 実績 実績 ※2022年10月期以降の数値は、毎期成長率30％のトレンドであり、
中期経営計画として開示するものではありません。
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時価総額1,000億円へのロードマップ
株価上昇と安定配当
時価総額1,000億円に向けて、業績拡大による株価上昇トレンドの形成と
安定配当により、株主様の資産価値の最大化に努めます。
株価上昇
内部留保資金等による適切な事業投資によって業績拡大を図り、これ
によって株価上昇トレンドを形成していきたいと考えております。
（株主様へのキャピタルゲイン機会の提供）
安定配当
上記の事業投資のための内部留保とのバランスを踏まえたうえで、
毎期安定的に配当還元していきたいと考えております。
（株主様へのインカムゲインの提供）
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時価総額1,000億円へのロードマップ
配当推移
４ 期 連 続 の 増 配 を 予 想
配当 増配 配当性向
50 29.9%
27.3% 30.8% 30.0%
41.0円
40 25.0%
21.9%
34.0円
18.8%
3.5 20.0%
30
23.5円
15.0%
20 17.5円 41
5 30.5 10.0%
10.0円 23.5
10
5.0%
12.5
10
0 0.0%
2017年10月期 2018年10月期 2019年10月期 2020年10月期 2021年10月期
予想
※2020年11月１日付で普通株式１株につき２株の株式分割を行っており､上掲のグラフは、当該分割を
遡及換算しております。
※2021年10月期予想は、2022年１月開催予定の定時株主総会での承認事項であります。
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Ⅱ.当社の特徴
Appendix
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会社概要
社名 株式会社グッドコムアセット
創業 2005年11月28日
資本金 15億9,408万円（2021年１月31日現在）
資本準備金 15億258万円（2021年１月31日現在）
代表者名 代表取締役社長 長嶋 義和
本社 東京都新宿区西新宿七丁目20番1号 住友不動産西新宿ビル
自社ブランド「GENOVIA」シリーズの新築マンションの
事業内容
企画、開発、販売及び管理
㈱グッドコム（不動産管理）
㈱ルームバンクインシュア（家賃債務保証）
子会社 臺灣家得可睦股份有限公司（台湾現地法人）
上海家徳可睦商務諮詢有限公司（中国現地法人）
㈱キャピタルサポートコンサルティング（上場コンサル等）
市場 東京証券取引所 市場第一部【証券コード：3475】
株主数 13,153名（2020年10月31日現在）
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沿革
2005年11月 資本金300万円で「(有)グッドコムアセット」を設立
2006年1月 宅地建物取引業免許を取得
2008年1月 自社ブランド【ＧＥＮＯＶＩＡ（ジェノヴィア）】シリーズ 販売開始
2008年3月 不動産管理事業（賃貸管理業務）の「(株)グッドコム」を完全子会社化
（⇒宅地建物取引業免許、マンション管理業登録）
2011年7月 壁面緑化デザイン採用【現ブランド名ｇｒｅｅｎ ｖｅｉｌ（グリーンヴェール）】
2015年3月 屋上緑化デザインを採用【ブランド名ｓｋｙｇａｒｄｅｎ（スカイガーデン）】
2015年3月 台湾台北市に子会社「臺灣家得可睦股份有限公司」設立
2016年12月 東証ＪＡＳＤＡＱスタンダード市場に新規株式上場
2017年５月 中国上海市に子会社「上海家徳可睦商務諮詢有限公司」設立
2017年６月 東証市場第二部に市場変更
2018年４月 東証市場第一部銘柄に指定
2019年２月 屋上ドッグランの採用【ブランド名ｓｋｙｒｕｎ（スカイラン）】
2019年５月 一般社団法人 日本経済団体連合会に入会
2019年７月 不動産特定共同事業法に係る許可を取得
2019年11月 一般社団法人不動産証券化協会に入会
2020年２月 上場コンサルティング等を行う子会社「(株)キャピタルサポートコンサルティング」設立
2020年９月 「(株)ルームバンクインシュア」の全株式を取得し、完全子会社化
2020年10月 「Good Com Fund」第１号ファンドを組成
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30
外部環境（投資用マンション市場の動向）
首都圏の投資用マンション市場
（戸） （億円）
8,000 7,816 2,500
2,413
6,966 7,028
7,000
6,240 5,977
6,056 1,959 6,074 2,000
6,000 5,703 1,871
1,661 1,718
1,659 1,659
5,000
1,500
1,447
3,484
4,000
1,105
1,000
3,000
2,000
500
1,000
0 0
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
上期
供給戸数（左軸） 市場規模（右軸）
（出所）不動産経済研究所「首都圏投資用マンション市場動向」より当社作成
2017年には供給戸数が減少し、市場規模も下がったが、2018年では、販売戸数、市場規模ともに前年に比べ
増加した。
2022年の生産緑地法の改正により、農地から宅地への動きが増加し、首都圏の投資用マンションの市場規模は
加速すると予想される
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
東京23区（当社取扱物件エリア）の世帯推移
（千世帯）
6,000
5,203 5,264 5,299 5,322
5,065
5,000 4,794
4,000
2,772 2,835 2,894
3,000 2,711
2,608
2,425
2,000
1,000
2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
全世帯数 単身世帯数
（出所）東京都総務局統計部より当社作成
全国の世帯数は減少するものの、東京23区の単身世帯は、2015年の234万世帯から20年後の2035年には、
約247万世帯と13万世帯が増加すると予想され、ワンルームマンションの需要は伸びると見込まれる
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
現金・預貯金等の相続財産の推移
（億円）
主な改正内容
60,000 基礎控除額 55,890
【改正前】 52,836
5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数） 49,426
50,000 法定相続人３名の場合：8,000万円 47,996
【改正後】
3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
40,000 法定相続人３名の場合：4,800万円
32,548 33,054
29,988
30,000 28,531
26,670
24,682
20,000
10,000
0
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
（出所）国税庁より当社作成
相続税の基礎控除額が改正され、相続財産は2015年から大幅に増加。
2017年では「現金・預貯金等」の相続財産が5兆円を超える。
現金から相続税評価額を圧縮できる投資用不動産への切り替えは、今後も増加すると見込まれる。
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本資料の注意点
本資料に含まれる将来の見通しに関する記述は、現時点における情報に基づき当社が
独自に判断したものであり、マクロ経済や当社の関連する業界動向、当社グループの
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