目次
2019年３月11日
2019年10月期 第１四半期
決算補足説明資料
株式会社グッドコムアセット
証券コード：3475（東証一部）
Good Com Asset Co., Ltd.
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目次
目次
Ⅰ．2019年10月期 第１四半期 決算概況 P. 3
Ⅱ．事業の特徴 P. ７
Ⅲ．2019年10月期 業績予想 P. 15
Appendix P. 25
※特別記載のない数値は、連結の数値を記載しております。
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Ⅰ.2019年10月期 第１四半期 決算概況
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2019年10月期 第１四半期 決算概況
エグゼクティブ・サマリー
今期販売可能物件を仕入れ、前倒しで販売が可能に
2019年10月期 第１四半期 決算概況
◼ 売上高34.4億円、営業利益2.9億円、経常利益2.7億円、当期純利益1.8億円
◼ 国内自社販売及び国内業者販売の合計で、９物件122戸を販売
◼ 仕入は、計画以上の11物件（計389戸）の物件取得を実現（今期販売可能物件181戸）
（前年同期：２物件 計100戸）
トピックス
◼ 配当性向30.2％を予定し、今後も配当性向30％を基準に毎期配当する方針
◼ Ｊリーグ「ＦＣ東京」「東京ヴェルディ」と2019年シーズン、スポンサー契約締結
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2019年10月期 第１四半期 決算概況
連結損益計算書①
前期好調により、在庫減少に伴い国内業者販売が減少
2018年10月期 2019年10月期
単位：百万円 増減額 増減率
第１四半期 第１四半期
売上高 3,467 3,446 △21 0.6％減 売上高の減少要因
物件竣工が第２四半期以降に集中
（国内自社販売） 1,515 1,680 165 10.9％増 ↓
国内自社販売：前年同期48戸⇒51戸販売
（国内業者販売） 1,794 1,610 △183 10.2％減 国内業者販売：前年同期91戸⇒71戸販売
合計：前年同期139戸⇒122戸販売
（不動産管理） 162 158 △4 2.6％減
（海外販売） ― ― ― ― 国内自社販売の要因
自社販売強化のための人員増により人件費が増加
売上原価 2,699 2,773 73 2.7％増
国内業者販売の要因
販売費及び一般管理費 340 379 39 11.6％増
物件竣工が第２四半期以降に集中
在庫減少に伴い、販売戸数が減少
営業利益 427 292 △135 31.6％減
（国内自社販売） 178 115 △62 35.2％減 販管費の増加の要因
株主数増加による管理手数料の増加
（国内業者販売） 169 109 △60 35.6％減
（不動産管理） 88 80 △8 9.5％減
（海外販売） △11 △15 △3 ―
経常利益 396 276 △120 30.3％減
当期純利益 277 187 △89 32.2％減
※セグメント間取引により合計が合わない場合があります
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2019年10月期 第１四半期 決算概況
連結貸借対照表
今後の販売増につながる物件仕入に注力
2019年10月期
単位：百万円 2018年10月期末 増減
第１四半期
流動資産 12,338 11,104 △1,234
現預金の減少要因
現預金 5,834 3,753 △2,080 仕入物件の増加による手付金等の支払
↓
11物件389戸の仕入
棚卸資産 5,644 5,804 160
固定資産 95 245 149
資産合計 12,434 11,350 △1,084
負債 6,078 5,275 △802
有利子負債の減少要因
有利子負債 4,997 4,742 △254 販売戸数の増加及び資金による借入の返済
純資産 6,356 6,074 △282 純資産の減少要因
自己株式取得による減少
負債・純資産合計 12,434 11,350 △1,084
自己資本比率の増加要因
自己資本比率 51.1％ 53.5％ 2.4pt 手付金の支払、借入の返済、
自己株式取得による
有利子負債依存度 40.2％ 41.8％ 1.6pt
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅱ.事業の特徴
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事業の特徴①
自社ブランド “GENOVIA”
“統一感”ד緑化”によるブランディング&豊富な物件ラインナップ
統一感 壁面・屋上緑化
GENOVIA隅田川west GENOVIA駒込駅Ⅱ GENOVIA新宿早稲田 GENOVIA新宿早稲田 GENOVIA駒込駅
skygarden green veil green veil green veil green veil
◼ 外観・アプローチ・エントランス等、各物件の仕様に統一感
◼ 1階部分に、植栽した壁面緑化デザイン「green veil」を採用
◼ 「GENOVIA」仕様により、仕入先・販売先のリピートを促進 ◼ 屋上緑化デザイン「skygarden」を採用するケースも
◼ 仕入先リピート率：54.5%、販売先リピート率：41.2% ◼ 投資用マンションの資産価値向上策に寄与
間取り・広さ・価格帯・エリア
◼ 豊富な物件ラインナップ⇒ 間取り：1K、1LDK、2LDK。賃貸面積：20㎡～60㎡。価格帯：2,000万円台～5,000万円台。
◼ エリア ⇒ 東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内が中心。（中古物件の取扱いなし）
◼ 全ての商品を投資物件として販売。
※2019年10月期 第１四半期の実績
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事業の特徴②
物件の供給エリア
東京23区中心としたエリア戦略は、今後も堅持
GENOVIAシリーズの開発エリア／開発物件・専有物件のエリア別開発実績
東京23区
足立区
板橋区 北区
0
2
合計59物件
練馬区 1 3
3 0 荒川区
1 4 1 1
葛飾区
豊島区 1
0 文京区
中野区 台東区 墨田区
新宿区 0 2
0 2 0 6 1 6
杉並区 1 4
千代田区
中央区 江戸川区
渋谷区 江東区
1
1 港区 0
0 2 5
世田谷区
2 2
目黒区
0 3
1
0
品川区
大田区
（その他）
開発物件※1 専有物件※2 0 3
神奈川県川崎市 専有物件 １物件
は今後竣工予定物件の所在地
※1 開発物件とは、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件
※2 専有物件とは、土地の段階から手付金を支払い、自社ブランド仕様で建設し、マンション事業主から１棟を買い取る物件
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事業の特徴③
専有物件による資金効率化スキーム
専有物件としての仕入により、人件費等の先行コスト削減、資金効率向上
開発物件の工程例
10ヶ 11ヶ 12ヶ 24ヶ 25ヶ 26ヶ 27ヶ
1ヶ月 2ヶ月 3ヶ月 4ヶ月 5ヶ月 6ヶ月 7ヶ月 8ヶ月 9ヶ月
月 月 月
・ ・・・ ・ ・ ・ ・ ・
・・ ・・・
月 月 月 月
用地取得
基本設計
地質調査
用地取得や施工にかかる先行コスト負担大
建築確認期間
施工会社選定 着工 竣工引渡
専有物件の工程例
10ヶ 11ヶ 12ヶ 17ヶ
1ヶ月 2ヶ月 3ヶ月 4ヶ月 5ヶ月 6ヶ月 7ヶ月 8ヶ月 9ヶ月
月 月 月 ・ ・・・ ・
・・ 月
建築確認後、物件契約（手付金のみ）
用地取得や施工にかかる先行コストが不要
着工 竣工引渡
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事業の特徴④
顧客属性①
関東・中部地方の女性公務員が主要顧客
職業別 性別 在住エリア
6.7% 10.0%
36.7%
公務員 女性
関東+中部
100.0% 93.3%
90.0%
53.3%
100.0% 93.3%
■ 女性 ■ 北海道・東北
■ 公務員
■ 男性 ■ 関東
■ 中部
※ 2019年10月期 第１四半期の国内自社販売の実績
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事業の特徴④
顧客属性②
30代、40代が主要顧客
年齢別 年収別
6.7% 3.3%
16.6%
40.0%
30代、40代 501～900万円
76.7% 96.7%
46.7% 56.7%
30.0%
■ 29歳以下 ■ 500万円以下
■ 30歳代 ■ 501万円～700万円
■ 40歳代 ■ 701万円～900万円
■ 50歳以上
※ 2019年10月期 第１四半期の国内自社販売の実績
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事業の特徴⑤
購入理由
生命保険の代わりとしてご購入するケース
・物件を購入する際に金融機関から住宅ローンの借入を行うことで、団体信用生命保険が付加される
・団体信用生命保険は、死亡や高度障害等万が一の場合に残りの住宅ローンが全額弁済される制度
・残された家族は、財産としてそのまま安定収入を得る
金融機関の団体信用生命保険の給付例
【例１】
被保険者ががん、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、
肝硬変、慢性膵炎（８疾病）で就業不能となり、１年以上経過した場合
【例２】
被保険者が要介護３以上に認定又は所定の介護状態が180日継続した場合
【例３】
がん（所定の悪性新生物）と診断確定した場合
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事業の特徴⑥
顧客動向
高入居率は、企業の社宅需要と新ブランド「skyrun」の導入
増加する新規購入率 入居率の状況
（%） 新規 リピート （%）
99.9 100.0
99.8
100 100
98.7
80 43.4 41.2 98
49.1 45.4
60.2
60 96
40 94
56.6 54.6 58.8
50.9
20 92 92.2
39.8
0 90
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
※ 国内自社販売の実績 第１四半期 ※末日時点の実績
第１四半期
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅲ.2019年10月期 業績予想
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2019年10月期 連結業績予想①
2019年10月期は下期に販売が集中し、増収増益を予想（過去最高）
【上期】
第１四半期累計期間 第２四半期累計期間
単位：百万円
2019年10月期 2019年10月期 2018年10月期 2019年10月期
計画比 前年同期比
計画 実績 実績 計画
売上高 3,919 3,446 87.9％ 9,510 7,309 76.9％
営業利益 382 292 76.6％ 991 701 70.7％
経常利益 363 276 75.9％ 924 665 72.0％
当期純利益 248 187 75.6％ 635 455 71.6％
【下期】
第３四半期累計期間 通期
単位：百万円
2018年10月期 2019年10月期 2018年10月期 2019年10月期
前年同期比 前年同期比
実績 計画 実績 計画
売上高 13,995 12,833 91.7％ 16,817 23,166 137.7％
営業利益 1,432 1,084 75.7％ 1,678 1,701 101.4％
経常利益 1,345 1,030 76.6％ 1,567 1,627 103.9％
当期純利益 923 704 76.3％ 1,071 1,113 103.9％
※ 第３四半期累計期間の上記予想値は、適時開示した数字ではありませんが、ご参考のため記載しております。
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2019年10月期 連結業績予想②
2019年10月期は第４四半期会計期間に販売が集中
【上期】
第１四半期会計期間 第２四半期会計期間
単位：百万円
2019年10月期 2019年10月期 2018年10月期 2019年10月期
計画比 通期構成比 前年同期比 通期構成比
計画 実績 実績 計画
売上高 3,919 3,446 87.9％ ― 6,042 3,389 56.1％ 14.6％
営業利益 382 292 76.6％ ― 564 319 56.6％ 18.8％
経常利益 363 276 75.9％ ― 528 302 57.2％ 18.6％
当期純利益 248 187 75.6％ ― 358 206 57.7％ 18.6％
【下期】
第３四半期会計期間 第４四半期会計期間
単位：百万円
2018年10月期 2019年10月期 2018年10月期 2019年10月期
前年同期比 通期構成比 前年同期比 通期構成比
実績 計画 実績 計画
売上高 4,484 5,524 123.2％ 23.9％ 2,822 10,333 366.1％ 44.6％
営業利益 440 382 87.0％ 22.5％ 246 616 250.4％ 36.3％
経常利益 420 364 86.6％ 22.4％ 221 597 269.7％ 36.7％
当期純利益 287 249 86.5％ 22.4％ 148 408 275.7％ 36.7％
※ 第３四半期会計期間の上記予想値は、適時開示した数字ではありませんが、ご参考のため記載しております。
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売上高予想
過去最高の売上高、販売戸数を予想
売上高推移
（百万円） 国内自社販売 国内業者販売 海外販売 不動産管理 販売戸数 （戸）
23,166
25,000 900
868
670
800
20,000
16,817 700
643
626 13,534
15,000
600
9,834 9,758
10,000 7,823 7,393 500
570
153 227
441 3,955 400
2,600
3,521 324
5,000 8,981
1,994
279 251 6,431 300
5,316
3,075
3,205
0 200
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
※セグメント間取引により合計が合わない場合があります 予想
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営業利益予想
過去最高の営業利益を予想
営業利益推移
国内自社販売 国内業者販売 海外販売 不動産管理 営業利益率
（百万円） （％）
1,800 1,678 1,701 14
12.6
12.1
1,600 325
342 12
1,400
10.0
9.2 10
1,200
739
948 929 907
7.3 8
1,000 820
21 56
246
800 6
183
600 671 567
4
400
666 2
551 562
200 43
310
204
0
0 ▲12 ▲80 ▲54 ▲45
▲200 -2
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
※セグメント間取引により合計が合わない場合があります 予想
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今後の販売物件について
2019年10月期以降の販売物件の仕入も順調に進捗
2019年10月期以降 販売予定
物件名 住所 総戸数 物件名 住所 総戸数 物件名 住所 総戸数
新宿green veil ＊ 新宿区 47戸 東向島 skygarden 墨田区 90戸 （仮称）錦糸町 墨田区 27戸
東日本橋駅前green veil 中央区 80戸 練馬高野台 skyrun 練馬区 116戸 （仮称）田端Ⅲ 北区 38戸
高円寺 skygarden 中野区 20戸 新御徒町 skygarden 台東区 24戸 （仮称）鶴見市場 横浜市 65戸
浅草Ⅱ skygarden 台東区 63戸 武蔵関公園 skygarden 練馬区 75戸 （仮称）浅草Ⅳ 台東区 49戸
東大前 green veil 文京区 39戸 （仮称）上野 台東区 24戸 （仮称）桜上水 杉並区 40戸
目黒南 green veil ＊ 目黒区 39戸 （仮称）池上 大田区 26戸 （仮称）御徒町 台東区 27戸
亀戸水神 skygarden 墨田区 57戸 （仮称）亀戸 江東区 38戸 （仮称）笹塚 渋谷区 43戸
駒込駅 green veil ＊ 北区 48戸 （仮称）新宿中落合 新宿区 34戸 （仮称）東神田 千代田区 130戸
三軒茶屋 green veil 世田谷区 50戸 （仮称）水天宮前 江東区 40戸 （仮称）関内 横浜市 38戸
駒込駅Ⅱgreen veil 文京区 39戸 （仮称）本羽田 大田区 94戸 （仮称）関内Ⅱ 横浜市 38戸
亀戸水神Ⅱ skygarden 墨田区 42戸 （仮称）上野Ⅱ 台東区 29戸 （仮称）上野Ⅲ 台東区 36戸
隅田川west skygarden 荒川区 64戸 （仮称）八広 墨田区 93戸 （仮称）立石 葛飾区 56戸
新宿早稲田 green veil 新宿区 65戸 （仮称）鷺ノ宮 中野区 57戸 （仮称）三ノ輪 台東区 60戸
墨田文花 skygarden 墨田区 33戸 （仮称）新中野 中野区 37戸 （仮称）両国Ⅲ 墨田区 19戸
世田谷桜丘 skygarden 世田谷区 36戸 （仮称）千住大橋 足立区 59戸 （仮称）四谷三丁目 新宿区 73戸
浅草蔵前 skygarden 台東区 44戸 （仮称）両国Ⅳ 墨田区 26戸 （仮称）三ノ輪Ⅱ 台東区 68戸
秋葉原 skygarden 台東区 29戸
※ 赤字は2019年10月期に仕入れ、販売する物件です。
＊は開発物件を指します。
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今後の経営方針と販売リスク管理
透明性を確保し、独自のバランス経営
国内自社販売
◼ 営業エリアを全国に展開 新規事業
◼ 新卒採用及び育成の強化
◼ 不動産Techを活用した不動産特定共
※近年の堅調な個人消費環境においては、個人への 同事業に本格的に着手し、小口販売を
直接販売のウエイトが高い 開始予定
国内業者販売
※新たな収益の柱になるよう注力
◼ 豊富な開発、仕入実績を背景に、順
調な物件供給を実行 経営環境に応じて
◼ 自社販売のキャパシティを上回る物
件数を、同業他社に供給 売上のバランスを構築し、 海外販売
※同業他社の販売ルートも積極的に活用
安定的な業容の拡大を目指す ◼ 為替の動向を注視し、販売活動を見極
める
する場合は、当該業者への物件卸の
ウエイトが高まる 不動産管理
※円安局面では、海外の個人投資家の
◼ 不動産賃貸会社との契約により、高い入居率を維持 ウエイトが高まる
◼ 管理物件が順調に増加
※ストック収入で販売実績に伴い増加
さらなる成長により、時価総額1,000億円を目指す
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株主還元
配 当 金
2019年10月期は、１株当たり47円の期末配当を予定
（2018年10月期は、普通配当25円＋記念配当10円）
株 主 優 待
当社オリジナルQUOカード2,000円分
年２回（合計4,000円）贈呈
※デザインは予告
４月末、10月末の６ヵ月以上継続保有の なく変更される場
株主様（100株以上）が対象 合があります。
※継続保有期間６ヵ月とは、同一株主番号で４月30日及び10月31日の
株主名簿に連続して２回以上記載又は記録されること。
自己株式取得
2018年12月13日から2019年１月８日までの期間で
150,000株を取得
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22
株価推移
（円） 時価総額（右軸） 株価（左軸） 日経平均株価（左軸） （億円）
2,500
2019年10月期の予想に対する指標 200
2018.10.11
2018.4.24
３月７日終値 ： 1,503円
新規事業及び業務提携発表
東証一部上場
株主優待一部変更
2017.12.11
予想ＰＥＲ ： 9.8倍 株主優待一部変更
（継続保有）
（年2回贈呈）
配当利回り ： 3.1％
2,000
150
優待利回り ： 2.7％
※ 優待利回りは、100株所有の場合であります。
1,500
2018.6.8
2017.3.9 2017.7.11 業績予想の修正開示
株主優待新設
100
東証ＪＡＳＤＡＱ記念配当
株式分割を開示（1：2）
2018.4.2
1,000 東証一部記念配当
公募増資開示 2018.11.12
2016.12.8 2017.4.11 自己株式取得発表
業績予想の修正開示
東証JASDAQ上場 株式分割を開示（1：2）
50
500
2018.9.11
増配+東証二部記念配当
2017.6.27
東証二部上場
0 0
※ 日経平均株価は、2016年12月8日のグッドコムアセットの株価に指数化しています
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ご参考：金融機関への窓口一本化
住宅ローン・営業推進部が 窓口一本化により牽制
住宅ローン・営業推進部
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金融機関へ
打診し提出
提携金融機関
当社営業担当者
金融機関へ直接接触できない
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Ⅱ.当社の特徴
Appendix
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会社概要
社名 株式会社グッドコムアセット
創業 2005年11月28日
資本金 15億8,825万円（2019年１月31日現在）
代表者名 代表取締役社長 長嶋 義和
本社 東京都新宿区西新宿七丁目20番1号 住友不動産西新宿ビル
従業員数 90名（2019年１月31日現在）＊連結
自社ブランド「GENOVIA」シリーズの新築マンションの
事業内容
企画、開発、販売及び管理
株式会社グッドコム（不動産管理）
連結子会社 臺灣家得可睦股份有限公司（台湾現地法人）
上海家徳可睦商務諮詢有限公司（中国現地法人）
市場 東京証券取引所 市場第一部【証券コード：3475】
株主数 21,078名（2018年10月31日現在）
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沿革
2005年11月 資本金300万円で(有)グッドコムアセットを設立
2006年1月 宅地建物取引業免許を取得
2008年1月 自社ブランド【ＧＥＮＯＶＩＡ（ジェノヴィア）】シリーズ 販売開始
2008年3月 不動産管理事業（賃貸管理業務）の(株)グッドコムを完全子会社化
（⇒宅地建物取引業免許、マンション管理業登録）
2011年7月 壁面緑化デザイン採用
【現ブランド名ｇｒｅｅｎ ｖｅｉｌ（グリーンヴェール）】
2015年3月 屋上緑化デザインを採用
【ブランド名ｓｋｙｇａｒｄｅｎ（スカイガーデン）】
2015年3月 台湾台北市に子会社「臺灣家得可睦股份有限公司」設立
2016年12月 東証ＪＡＳＤＡＱスタンダード市場に新規株式上場
2017年５月 中国上海市に子会社「上海家徳可睦商務諮詢有限公司」設立
2017年６月 東証市場第二部に市場変更
2018年４月 東証市場第一部銘柄に指定
2019年２月 屋上ドッグランの採用
【ブランド名ｓｋｙｒｕｎ（スカイラン）】
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
首都圏の投資用マンション市場
（戸） （億円）
8,000 2,500
6,966 7,028
7,000
6,240
6,056 6,074 2,000
6,000 5,703
5,298 1,959
5,000 1,659 1,661 1,718 4,623
1,659 1,500
1,447 1,427
4,000
1,289
1,000
3,000
2,000
500
1,000
0 0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
上期
供給戸数（左軸） 市場規模（右軸）
（出所）不動産経済研究所「首都圏投資用マンション市場動向」
2017年には供給戸数が減少し、市場規模も下がったが、2018年上期の時点で販売戸数、市場規模ともに前年
に比べ７割以上となり、順調に推移している
2022年の生産緑地法の改正により、農地から宅地への動きが増加し、首都圏の投資用マンションの市場規模は
加速すると予想される
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
東京23区（当社取扱物件エリア）の世帯推移
（千世帯）
6,000
4,826 4,888 4,927 4,929
5,000 4,728
4,000
3,000
2,399 2,430 2,459 2,475
2,347
2,000
1,000
0
2015年 2020年 2025年 2030年 2035年
全世帯数 単身世帯数
（出所）東京都総務局統計部
全国の世帯数は減少するものの、東京23区の単身世帯は、2015年の234万世帯から20年後の2035年には、
約247万世帯と13万世帯が増加すると予想され、ワンルームマンションの需要は伸びると見込まれる
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
外国人労働者の推移
（千人）
2,000
1,600
1,278
1,200
1,083
907
717 787
800
400
0
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年以降
（出所）東京都総務局統計部
外国人労働者は急速に増加し、政府は外国人労働者の受け入れを拡大する方針
外国人労働者の受入れ企業も増加し、ワンルームマンションの需要は今後も増加すると見込まれる
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本資料の注意点
本資料に含まれる将来の見通しに関する記述は、現時点における情報に基づき当社が
独自で判断したものであり、マクロ経済や当社の関連する業界動向、当社の状況など
により変動することがありえます。したがいまして、実際の業績などが本資料に記載
されている将来の見通しに関する記述と異なるリスクや不確実性がありますことをご
了承ください。
ＩＲに関するお問い合わせ先
株式会社グッドコムアセット 経営企画部 ＩＲ担当
TEL：03-5338-0170 E-MAIL：ir@goodcomasset.co.jp