2020年９月９日
2020年10月期 第３四半期
決算補足説明資料
株式会社グッドコムアセット
証券コード：3475（東証一部）
目次
目次
Ⅰ．2020年10月期 第３四半期 決算概況 P. ３
Ⅱ．事業の特徴 P. ９
Ⅲ．2020年10月期 業績予想 P. 17
Ⅳ．株主還元 P. 23
Appendix P. 27
※特別記載のない数値は、連結の数値を記載しております。
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Ⅰ.2020年10月期 第３四半期 決算概況
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2020年10月期 第３四半期
エグゼクティブ・サマリー
前期比で大幅な増収増益、業績予想の修正も視野に
2020年10月期 第３四半期決算
◼Ｐ
売 高 209億 55百万円
上 （前年同期比 28.7％増）
営 業 利 益 24億 83百万円 （前年同期比 116.9％増）
経 常 利 益 23億 62百万円 （前年同期比 124.1％増）
四 半 期 純 利 益 15億 99百万円 （前年同期比 122.6％増）
◼ 合計 25棟 572戸を販売
◼ 来期の販売を考慮し、さらに利益が増加した場合、開示規則
に則り、適切に開示予定
◼ 第３四半期までに仕入れた物件は、15棟914戸を実現
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2020年10月期 第３四半期 決算概況
連結損益計算書
前期比売上高約30％、利益約120％増の増収増益
2019年10月期 2020年10月期
第３四半期累計 第３四半期累計
単位：円
実績 実績 前年同期比
売上高の増加要因
売上高 162.8億 209.5億 28.7％増 ・国内自社販売：前期142戸⇒当期167戸
（内FR：前期49戸⇒当期86戸）
・国内業者販売：前期472戸⇒当期404戸
営業利益 11.4億 24.8億 116.9％増 （内FR：前期０戸⇒当期66戸）
・海外販売 ：前期０戸⇒当期１戸
経常利益 10.5億 23.6億 124.1％増
利益率の上昇要因
・業者販売の利益率が上昇
四半期純利益 7.1億 15.9億 122.6％増 好立地物件を好条件で販売
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2020年10月期 第３四半期
通期業績予想進捗率
第３四半期で通期の利益予想を達成、通期業績予想の修正も視野に
2020年10月期
2019年10月期
単位：円 通期 第３四半期累計
実績
予想 前期比 実績 進捗率
売上高 233.7億 304.0億 30.1%増 209.5億 68.9%
営業利益 17.5億 23.3億 33.1％増 24.8億 106.3%
経常利益 16.5億 21.8億 32.6%増 23.6億 107.9%
当期純利益 11.2億 14.8億 31.5%増 15.9億 107.9%
※進捗率は、通期予想に対する当第３四半期の割合です。
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2020年10月期 第３四半期 決算概況
連結貸借対照表
来期の売上高に貢献する物件が増加
2019年10月期 2020年10月期
単位：百万円 増減額
第３四半期末 第３四半期末
流動資産 13,645 23,934 10,289
現預金の増加要因
現預金 4,131 5,644 1,513 主には利益の積み上げ及び借入の増加
棚卸資産の増加要因
棚卸資産 8,138 17,201 9,063 販売用不動産の増加
固定資産 264 335 70
資産合計 13,909 24,269 10,359 販売物件の仕入は15棟（914戸）
負債 7,302 16,076 8,773
有利子負債 6,670 14,932 8,262 有利子負債の増加要因
販売用不動産増加による借入の増加
純資産 6,607 8,193 1,586
負債・純資産合計 13,909 24,269 10,359
自己資本比率の低下要因
自己資本比率 47.5％ 33.8％ △13.7pt
販売用不動産増加による借入の増加
有利子負債依存度 48.0％ 61.5％ 13.6pt
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トピックス
９月９日付
株式譲渡契約の締結を決議
社 名 ：株式会社ルームバンクインシュア
事 業 内 容 ：家賃債務保証事業
シ ナ ジ ー ：民法改正により、賃貸保証会社の利用が増加すると
予想される。同社をグループ化することにより、不
動産管理事業において、効率的かつ有効に顧客を取
り込むことが可能となり、収益拡大に寄与する。
株 式 譲 渡 契 約 締 結 ：2020年９月９日
株 式 譲 渡 実 行 日 ：2020年９月９日
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅱ.事業の特徴
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事業の特徴①
商品の特徴 自社ブランド “GENOVIA”
“統一感”ד緑化”によるブランディング&豊富な物件ラインナップ
資産価値の高い統一デザイン エコロジーな緑化デザイン
GENOVIA練馬高野台 GENOVIA桜上水 GENOVIA錦糸町Ⅱ GENOVIA東日本橋駅前 GENOVIA駒込駅Ⅱ
skyrun skygarden skygarden green veil green veil
◼ 外観・アプローチ・エントランス等、各物件の仕様に統一感
◼ 1階部分に植栽した壁面緑化デザイン「green veil」
◼ 「GENOVIA」仕様により、仕入先・販売先のリピートを促進 ◼ 屋上緑化デザイン「skygarden」
◼ 仕入先リピート率：80.0%、販売先リピート率：35.9% ◼ 屋上ドッグラン「skyrun」
間取り・広さ・価格帯・エリアのバリエーション ⇒ 全ての商品を投資物件として販売
◼ 豊富な物件ラインナップ⇒ 間取り：1K、1LDK、2LDK。賃貸面積：20㎡～60㎡。価格帯：2,000万円台～5,000万円台。
◼ エリア ⇒ 東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内が中心。（中古物件の取扱いなし）
※2020年10月期 第３四半期の実績
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事業の特徴②
物件の供給エリアの特徴
東京23区最寄駅徒歩10分圏内を中心とした仕入・供給実績
GENOVIAシリーズの供給エリア
※2020年10月期 第３四半期 までの実績
足立区
板橋区 北区 4
東京23区
合計90棟
4
練馬区 4
荒川区
葛飾区
7 2
文京区
豊島区 1
2
中野区 1 台東区 墨田区
杉並区
4 新宿区 14
千代田区 12
1 7
1
中央区 江戸川区
渋谷区 江東区
1
2
港区 9
世田谷区
5
3 目黒区
1
品川区
大田区 （その他）
5
神奈川県川崎市 １棟
神奈川県横浜市 ４棟
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事業の特徴③
仕入の特徴 オフバランス・スキーム
独自のオフバラによる仕入、先行コスト削減、資金効率向上
開発物件の工程例
10ヶ 11ヶ 12ヶ 24ヶ 25ヶ 26ヶ 27ヶ
1ヶ月 2ヶ月 3ヶ月 4ヶ月 5ヶ月 6ヶ月 7ヶ月 8ヶ月 9ヶ月
月 月 月
・ ・・・ ・ ・ ・ ・ ・
・・ ・・・
月 月 月 月
用地取得
基本設計
建築確認期間
地質調査
施工会社選定 着工 竣工・引渡
専有物件の工程例
16ヶ 17ヶ
1ヶ月 2ヶ月 3ヶ月 4ヶ月 5ヶ月 ・・・・ ・
・ 月 月
物件仕入は手付金のみ 建築確認後、物件契約（手付金のみ）
着工
借入をせず、オフバランスにより 竣工・引渡
健全な財務体質
用地取得による借入やそれに伴う金利、施工にかかるコストが不要
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事業の特徴④
顧客属性①
女性公務員が主要顧客、男性顧客が増加、西日本にエリア拡大
職業別 性別 在住エリア
1.9%
8.4% 13.1% 8.4%
28.0%
公務員 女性 関東+中部
91.6% 72.0% 76.7%
42.1%
34.6%
72.0%
91.6%
■ 北海道・東北
■ 公務員 ■ 女性 関東
■
■ その他 ■ 男性 中部
■
■ 近畿
■ 中国・四国（新エリア）
※ 2020年10月期 第３四半期累計期間の国内自社販売の実績
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事業の特徴④
顧客属性②
30代～40代の安定所得者が主要顧客
年齢別 年収別
0.9%
11.2% 13.1%
22.4%
29.9%
22.4% 30代～40代 501～900万円
66.3% 86.0%
43.9% 56.1%
■ 29歳以下 ■ 500万円以下
■ 30歳代 ■ 501万円～700万円
■ 40歳代 ■ 701万円～900万円
■ 50歳以上 ■ 901万円～1,000万円
※ 2020年10月期 第３四半期累計期間の国内自社販売の実績
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事業の特徴⑤
顧客動向
販路拡大・当社認知向上により 立地やGENOVIA仕様により
新規購入者が増加 高入居率を継続
新規購入とリピート購入 入居率の状況
（%）
100.0 100.0 99.9 100.0 99.8 99.0
100
99.9 100.0 100.0 99.9 99.9 99.9
90
80
70
35.9%
60
新規購入
50
64.1%
64.1% 40
30
20
10
■ 新規購入 0
■ リピート購入 ８月 ９月 10月 11月 12月 １月 ２月 ３月 ４月 5月 6月 7月
2019年 2020年
※ 2020年10月期 第３四半期累計期間の国内自社販売の実績 ※末日時点の実績 2020年10月期
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事業の特徴⑥
購入理由
生命保険の代わりとして購入
・物件を購入する際に金融機関から住宅ローンの借入を行うことで、団体信用生命保険が付加される
・団体信用生命保険は、死亡や高度障害等万が一の場合に残りの住宅ローンが全額弁済される
・残された家族は、財産としてそのまま安定収入を得る
金融機関の団体信用生命保険の給付例
【例１】
被保険者ががん、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、
肝硬変、慢性膵炎（８大疾病）で就業不能となり、１年以上経過した場合
【例２】
被保険者が要介護３以上に認定又は所定の介護状態が180日継続した場合
【例３】
がん（所定の悪性新生物）と診断確定した場合
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅲ.2020年10月期 業績予想
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売上高予想（通期）
４期連続 30％超の増収を予想
（円） 売上高 推移
350
30.1％ 304.0億
300 増
233.7億
250
39.0％
増
200
168.1億
71.0％
150 増
33.0％ 98.3億
100 73.9億 増
50
0
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
予想
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18
経常利益予想（通期）
３期連続増益予想を達成、業績予想の修正も視野に
（円） 経常利益 推移
25
32.6％ 21.8億
5.3％ 増
20
増 第３四半期で
16.5億 23.6億円、
91.0％ 15.6億
107.9％達成
15 増
5.6％
8.6億 減 8.2億
10
5
0
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
予想
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販売可能物件及び仕入物件一覧
販売物件の仕入は好調
物件名 住所 総戸数 竣工予定年月 物件名 住所 総戸数 竣工予定年月 物件名 住所 総戸数 竣工予定年月
新宿 新宿区 47戸 ― 御徒町 台東区 27戸 ― (仮称)荻窪Ⅱ 杉並区 24戸 2020年12月
東日本橋駅前 中央区 80戸 ― 田端Ⅲ 北区 38戸 ― (仮称)門前仲町 江東区 82戸 2021年１月
高円寺 中野区 20戸 ― 錦糸町 墨田区 27戸 ― (仮称)蒲田 大田区 30戸 2021年２月
浅草Ⅱ 台東区 63戸 ― 渋谷笹塚 渋谷区 43戸 ― (仮称)浅草橋Ⅱ 台東区 36戸 2021年４月
東大前 文京区 39戸 ― 上野Ⅲ 台東区 36戸 ― (仮称)南砂町 江東区 52戸 2021年４月
目黒南 目黒区 39戸 ― 浅草Ⅳ 台東区 49戸 ― (仮称)押上 江東区 73戸 2021年７月
亀戸水神 墨田区 57戸 ― 桜上水 杉並区 40戸 ― (仮称)浅草Ⅴ 台東区 49戸 2021年８月
駒込駅 北区 48戸 ― 新横浜 横浜市 65戸 ― (仮称)西高島平 板橋区 57戸 2021年８月
三軒茶屋 世田谷区 50戸 ― 錦糸町Ⅱ 墨田区 40戸 ― (仮称)ときわ台 板橋区 47戸 2021年８月
亀戸水神Ⅱ 墨田区 42戸 ― 京成立石 葛飾区 56戸 ― (仮称)中野坂上 中野区 48戸 2021年８月
駒込駅Ⅱ 文京区 39戸 ― 田町 港区 29戸 ― (仮称)お花茶屋 葛飾区 107戸 2021年９月
新宿早稲田 新宿区 65戸 ― 横浜関内 横浜市 38戸 ― (仮称)川崎 川崎市 54戸 2021年10月
浅草蔵前 台東区 44戸 ― 横浜関内Ⅱ 横浜市 38戸 ― (仮称)南千住Ⅲ 台東区 45戸 2022年２月
秋葉原 台東区 29戸 ― 三ノ輪 台東区 60戸 ― (仮称)本所吾妻橋 墨田区 71戸 2022年２月
東向島 墨田区 90戸 ― 両国Ⅳ 墨田区 32戸 ― (仮称)本所吾妻橋Ⅱ 墨田区 54戸 2022年２月
新御徒町 台東区 24戸 ― 三ノ輪Ⅱ 台東区 68戸 ― (仮称)京成立石Ⅱ 葛飾区 53戸 2022年２月
上野 台東区 24戸 ― 木場 江東区 24戸 ― (仮称)南行徳 市川市 88戸 2022年３月
新宿中落合 新宿区 34戸 ― 両国Ⅴ 墨田区 19戸 ― (仮称)両国Ⅵ 墨田区 99戸 2022年７月
王子神谷 足立区 81戸 ― (仮称)南千住 台東区 30戸 2020年９月
上野Ⅱ 台東区 29戸 ― (仮称)荻窪 杉並区 20戸 2020年10月
鷺ノ宮 中野区 57戸 ― (仮称)水天宮前Ⅱ 中央区 22戸 2020年11月
隅田川east 足立区 59戸 ― (仮称)南千住Ⅱ 台東区 30戸 2020年12月 ※2020年９月８日現在
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今後の経営方針とポートフォリオ経営
透明性を確保し、独自のバランス経営
国内自社販売
◼ 営業エリアを全国に展開
国内業者販売 Good Com Fund
◼ 新卒採用及び人材育成の強化
◼ 豊富な開発、仕入実績を背景に、順
◼ 不動産Techを活用した不動産特定共
調な物件供給を実行 ※個人消費が堅調な環境においては、
同事業に本格的に着手し、不動産の小
◼ 自社販売のキャパシティを上回る物 個人への直接販売のウエイトが高まる
口販売を開始
件数を、同業他社に供給
※インターネットで全て完結
※同業他社の販売ルートも積極的に活用
する場合は、当該業者への物件卸の
経営環境に応じて 日本全国の方々を対象として、
購入のニーズに応える
ウエイトが高まる 売上のバランスを構築し、
安定的な業容の拡大を目指す
不動産管理 上場コンサルティング、ベンチャー投資 海外販売
◼ 不動産賃貸会社との契約により、 ◼ 上場準備会社向けIPOコンサルティング ◼ 為替の動向を注視し、販売活動を見
高い入居率を維持 極める
◼ 上場会社向けIR、資本政策等コンサルティング
◼ 管理物件が順調に増加
◼ IPO確度の高い企業に出資
※円安局面では、海外の個人投資家の
※ストック収入で販売実績に伴い増加 ウエイトが高まる
※IPO準備会社の増加に伴い、支援業務は
増加する見込み
2026年10月期までに、時価総額1,000億円を目指す
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時価総額1,000億円へのロードマップ
毎期30％超の増収増益 時価総額
× 1,000億円
PERの上昇
＝
時価総額1,000億円
売上高
売上高 304億円
売上高 233億円 経常利益
売上高 売上高 168億円 経常利益 21億
73億円 98億円 16億
経常利益
経常利益 経常利益 15億
８億 ８億
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2026年
・・・・・
10月期 10月期 10月期 10月期 10月期 10月期
実績 実績 実績 実績 予想 予想
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Ⅱ.当社の特徴
Ⅳ.株主還元
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株主還元①
配当政策
経営成績と財務能力を総合的に勘案し、配当性向30％を基準に毎期配当
していくことを基本方針としております。
2018年10月期 2019年10月期 2020年10月期
実績 実績 予想
普通配当 25 47 61
１株当たり
配当金（円） 記念配当 10 ― ―
※期末配当のみ
合計 35 47 61
配当総額（百万円） 254 338 453
１株当たり当期純利益（円） 159.99 157.01 201.96
配当性向（％） 21.9 29.9 30.2
※2018年10月期の記念配当の内訳は、東証一部指定記念配当です。
※2020年10月期予想は、2021年１月開催の定時株主総会での承認事項であります。
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株主還元②
株主優待
保有株式数に応じて、様々な優待品を選択することができます。
進呈ポイント数（年２回）
保有株式数 進呈時期
４月 10月
100株～499株 2,000 pt 2,000 pt
500株～999株 15,000 pt 15,000 pt 毎年５月末、11月末
1,000株以上 30,000 pt 30,000 pt
※株主優待ポイントは、最大３年間有効で、５回まで繰り越すことができます。
繰り越す場合は、株主名簿に同一株主番号で単元株主として連続して記載又は記録される必要
があります。売却や名義変更等により、株主番号が変更となった場合、株主優待ポイントは失効
となり、繰り越しはできません。
※継続保有期間を６ヵ月以上としているため、株主名簿に同一株主番号で連続２回以上記載又
は記録されることが条件となります。
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株主還元③
自己株式取得
2020年４月27日開催の取締役会決議内容
（１）取得対象株式の種類 当社普通株式
340,000株 （上限）
（２）取得し得る株式の総数
（発行済株式総数（自己株式を除く）に対する割合4.57％）
（３）株式の取得価額の総額 510百万円 （上限）
（４）取得期間 2020年５月１日～2021年４月30日
（５）取得方法 東京証券取引所における市場買付
（ご参考）2020年８月31日時点の自己株式の取得状況
取得した株式の総数 71,900株
取得した株式の総額 114,648,900円
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Ⅱ.当社の特徴
Appendix
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会社概要
社名 株式会社グッドコムアセット
創業 2005年11月28日
資本金 15億9,274万円（2020年７月31日現在）
資本準備金 15億124万円（2020年７月31日現在）
代表者名 代表取締役社長 長嶋 義和
本社 東京都新宿区西新宿七丁目20番1号 住友不動産西新宿ビル
自社ブランド「GENOVIA」シリーズの新築マンションの
事業内容
企画、開発、販売及び管理
㈱グッドコム（不動産管理）
臺灣家得可睦股份有限公司（台湾現地法人）
子会社
上海家徳可睦商務諮詢有限公司（中国現地法人）
㈱キャピタルサポートコンサルティング（上場コンサル等）
市場 東京証券取引所 市場第一部【証券コード：3475】
株主数 16,816名（2020年４月30日現在）
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沿革
2005年11月 資本金300万円で(有)グッドコムアセットを設立
2006年1月 宅地建物取引業免許を取得
2008年1月 自社ブランド【ＧＥＮＯＶＩＡ（ジェノヴィア）】シリーズ 販売開始
2008年3月 不動産管理事業（賃貸管理業務）の「(株)グッドコム」を完全子会社化
（⇒宅地建物取引業免許、マンション管理業登録）
2011年7月 壁面緑化デザイン採用【現ブランド名ｇｒｅｅｎ ｖｅｉｌ（グリーンヴェール）】
2015年3月 屋上緑化デザインを採用【ブランド名ｓｋｙｇａｒｄｅｎ（スカイガーデン）】
2015年3月 台湾台北市に子会社「臺灣家得可睦股份有限公司」設立
2016年12月 東証ＪＡＳＤＡＱスタンダード市場に新規株式上場
2017年５月 中国上海市に子会社「上海家徳可睦商務諮詢有限公司」設立
2017年６月 東証市場第二部に市場変更
2018年４月 東証市場第一部銘柄に指定
2019年２月 屋上ドッグランの採用【ブランド名ｓｋｙｒｕｎ（スカイラン）】
2019年５月 一般社団法人 日本経済団体連合会に入会
2019年７月 不動産特定共同事業法に係る許可を取得
2019年11月 一般社団法人不動産証券化協会に入会
2020年２月 上場コンサルティング等を行う子会社「(株)キャピタルサポートコンサルティング」設立
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
首都圏の投資用マンション市場
（戸） （億円）
8,000 7,816 2,500
2,413
6,966 7,028
7,000
6,240 5,977
6,056 1,959 6,074 2,000
6,000 5,703 1,871
1,661 1,718
1,659 1,659
5,000
1,500
1,447
3,484
4,000
1,105
1,000
3,000
2,000
500
1,000
0 0
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
上期
供給戸数（左軸） 市場規模（右軸）
（出所）不動産経済研究所「首都圏投資用マンション市場動向」より当社作成
2017年には供給戸数が減少し、市場規模も下がったが、2018年では、販売戸数、市場規模ともに前年に比べ
増加した。
2022年の生産緑地法の改正により、農地から宅地への動きが増加し、首都圏の投資用マンションの市場規模は
加速すると予想される
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
東京23区（当社取扱物件エリア）の世帯推移
（千世帯）
6,000
4,826 4,888 4,927 4,929
5,000 4,728
4,000
3,000
2,399 2,430 2,459 2,475
2,347
2,000
1,000
0
2015年 2020年 2025年 2030年 2035年
全世帯数 単身世帯数
（出所）東京都総務局統計部より当社作成
全国の世帯数は減少するものの、東京23区の単身世帯は、2015年の234万世帯から20年後の2035年には、
約247万世帯と13万世帯が増加すると予想され、ワンルームマンションの需要は伸びると見込まれる
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外部環境（投資用マンション市場の動向）
現金・預貯金等の相続財産の推移
（億円）
主な改正内容
60,000
基礎控除額
【改正前】 52,836
5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数） 49,426
50,000 47,996
法定相続人３名の場合：8,000万円
【改正後】
40,000 3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
法定相続人３名の場合：4,800万円
32,548 33,054
29,988
30,000 28,531
26,670
25,363 24,682
20,000
10,000
0
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
（出所）国税庁より当社作成
相続税の基礎控除額が改正され、相続財産は2015年から大幅に増加。
2017年では「現金・預貯金等」の相続財産が5兆円を超える。
現金から相続税評価額を圧縮できる投資用不動産への切り替えは、今後も増加すると見込まれる。
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本資料の注意点
本資料に含まれる将来の見通しに関する記述は、現時点における情報に基づき当社が
独自に判断したものであり、マクロ経済や当社の関連する業界動向、当社グループの
状況などにより変動することがありえます。したがいまして、実際の業績などが本資
料に記載されている将来の見通しに関する記述と異なるリスクや不確実性があります
ことをご了承ください。
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