3472 Ｒ－大江戸温泉 2020-03-23 15:30:00
2020年11月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年 3 月 23 日
各 位
不 動 産 投資 信 託証 券 発行 者 名
大江戸温泉リート投資法人
代表者名 執行役員 今西 文則
（コード番号:3472）
資 産 運 用会 社 名
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 今西 文則
問合せ先 企画管理部長 伊藤 真也
（TEL.03-6262-5200）
2020年11月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ
大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年 1 月 21 日付で公表した 2020
年 11 月期（第 9 期）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおり修正しましたのでお知らせいた
します。
記
1. 2020 年 11 月期（第 9 期：2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）の運用状況の予想及び分配予想の修正
1 口当たり 1 口当たり
分配金 1 口当たり 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （円） 利益超過 （円）
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過 分配金 （利益超過
分配金は （円） 分配金を
含みません。
） 含みます。）
前回発表予想
1,428 676 548 547 2,328 12 2,340
（A）
今回発表予想
1,341 590 462 461 1,961 12 1,973
（B）
増減額
△86 △86 △86 △86 △367 － △367
（B-A）
増減率 △6.1％ △12.8％ △15.7％ △15.8％ △15.8％ － △15.7％
（参考）2020 年 11 月期 ：予想期末発行済投資口数 235,347 口、1 口当たり予想当期純利益 1,960 円
（注1） 2020 年 11 月期の運用状況の予想については、別紙「2020 年 11 月期（第 9 期）の各運用状況の予想の前提条件」に
記載した前提条件に基づき算出した本日現在のものです。したがって、今後前提条件との間に差異が生じ、その結
果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含みません。 ）及び 1
口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。そのため、本予想は分配金の額を保証するものではありま
せん。
（注2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注3） 単位未満の数値は切り捨てて、比率については小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。
1
2. 修正の理由
新型コロナウイルス感染症（COVID-19） （以下「同感染症」といいます。）の感染拡大に伴い、2020 年 11
月期（第 9 期）の 1 口当たり分配金の予想値に 5％以上の差異が生じる見込みとなったことから、運用状況
の予想及び分配予想の修正を行うこととしました。
同感染症の感染拡大により、 特に本年 3 月以降、国内のお客様が中心となる本投資法人の保有物件におい
ても旅行等に対する自粛の動きが顕著に見られるようになりました。 今回の修正予想については、本投資法
人が現在保有する全物件において変動賃料の算定基準となる修正後 GOP が低下する見込みであり、今後こ
の状況の改善が見通しづらい環境ではあるものの、保守的な観点から少なくとも 3 か月以上影響が継続し、
全物件の変動賃料が発生しないことを前提に算出しています。なお、2020 年 5 月期（第 8 期）については、
2020 年 1 月 21 日付で公表した予想内容から変更はありません。
【参考】
1. 2020 年 5 月期（第 8 期）及び 2020 年 11 月期（第 9 期）の変動賃料の計算根拠となる期間
2020 年 5 月期：2019 年 3 月から 2020 年 2 月における修正後 GOP
2020 年 11 月期：2019 年 9 月から 2020 年 8 月における修正後 GOP
2. 2020 年 5 月期（第 8 期：2019 年 12 月 1 日～2020 年 5 月 31 日）の運用状況の予想及び分配予想
1 口当たり 1 口当たり
分配金 1 口当たり 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （円） 利益超過 （円）
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過 分配金 （利益超過
分配金は （円） 分配金を
含みません。
） 含みます。）
前回発表予想 1,427 673 539 538 2,288 12 2,300
以 上
※本投資法人のホームページアドレス：http://oom-reit.com/
2
【別紙】
2020 年 11 月期（第 9 期）の各運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間 2020 年 11 月期（第 9 期）
（2020 年 6 月 1 日～2020 年 11 月 30 日）
（183 日）
本書の日付現在、本投資法人が保有する 14 物件について、2020 年 11 月期末まで
の間に変動（新規物件の取得又は保有物件の売却等）がないことを前提としていま
運用資産 す。
実際には、上記以外の新規物件の取得、又は保有物件の売却等により変動が生ずる
可能性があります。
保有資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約を
前提とし、今後予定されている賃料改定等を踏まえた上で、それぞれ市場動向等
も勘案し算出しています。またテナントによる賃料の滞納又は不払いがないこと
を前提としています。
賃料については、以下の前提で算定しています。
[大江戸温泉物語 レオマリゾート]
固定賃料：月額52,456,896円
変動賃料：月額5,181,730円とし、2019年6月以降、下記算出方法により算出される
金額とします。
① 直近1年間における修正後GOP（注1）×5.0％（年額。月額はその12分の1）
② 修正後GOPの58.7％が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、 テナントとの間で定期借地契約が締結
されており、別途、当該定期借地契約に基づく土地賃料を月額86,000円受領してい
ます。
[大江戸温泉物語 伊勢志摩]
固定賃料：月額18,009,399円
変動賃料：2016年12月以降、月額962,993円とし6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
営業収益 ① 直近1年間における修正後GOP×4.0％（年額。月額はその12分の1）
② 修正後GOPの77.0％が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[伊東ホテルニュー岡部]
固定賃料：月額12,296,799円
変動賃料：2016年12月以降、月額1,471,251円とし6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×5.0％（年額。月額はその12分の1）
② 修正後GOPの52.0％が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 あたみ]
固定賃料：月額15,619,380円
変動賃料：2016年12月以降、月額939,716円とし6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×4.0％（年額。月額はその12分の1）
② 修正後GOPの74.0％が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 土肥マリンホテル]
固定賃料：月額9,098,235円
変動賃料：2016年12月以降、月額1,016,579円とし6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
3
① 直近1年間における修正後GOP×7.0％（年額。月額はその12分の1）
② 修正後GOPの72.0％が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
［大江戸温泉物語 あわら]
固定賃料：月額 10,963,033 円
変動賃料：2016 年 12 月以降、月額 608,360 円とし 6 か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近 1 年間における修正後 GOP×3.0％（年額。月額はその 12 分の 1）
② 修正後 GOP の 62.0％が 1 年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 かもしか荘]
固定賃料：月額 5,953,916 円
変動賃料：2016 年 12 月以降、月額 655,836 円とし 6 か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近 1 年間における修正後 GOP×6.0％（年額。月額はその 12 分の 1）
② 修正後 GOP の 62.0％が 1 年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 伊香保]
固定賃料：月額 6,126,558 円
変動賃料：2016 年 12 月以降、月額 708,097 円とし 6 か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近 1 年間における修正後 GOP×7.0％（年額。月額はその 12 分の 1）
② 修正後 GOP の 67.0％が 1 年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 君津の森]
固定賃料：月額 4,098,412 円
変動賃料：2016 年 12 月以降、月額 436,860 円とし 6 か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近 1 年間における修正後 GOP×5.0％（年額。月額はその 12 分の 1）
② 修正後 GOP の 52.0％が 1 年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 長崎ホテル清風］
固定賃料：月額 12,496,532 円
変動賃料：2018 年 6 月以降、月額 498,384 円とし 6 か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近 1 年間における修正後 GOP×2.2％（年額。月額はその 12 分の 1）
② 修正後 GOP の 44.7％が 1 年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 幸雲閣］
固定賃料：月額 7,017,209 円
変動賃料：2018 年 6 月以降、月額 755,005 円とし 6 か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近 1 年間における修正後 GOP×4.5％（年額。月額はその 12 分の 1）
② 修正後 GOP の 45.3％が 1 年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[鬼怒川観光ホテル］
固定賃料：月額 29,069,741 円
変動賃料：2018 年 6 月以降、月額 1,188,094 円とし 6 か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近 1 年間における修正後 GOP×2.4％（年額。月額はその 12 分の 1）
② 修正後 GOP の 56.0％が 1 年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
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[大江戸温泉物語 きのさき]
固定賃料：月額13,147,999円
変動賃料：2018年6月以降、月額650,945円とし6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×2.4％（年額。月額はその12分の1）
② 修正後GOPの47.7％が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 東山グランドホテル]
固定賃料：月額8,631,767円
変動賃料：2018年6月以降、月額940,567円とし6か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近1年間における修正後GOP×4.5％（年額。月額はその12分の1）
② 修正後GOPの45.0％が1年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
2020年11月期（第9期）
（百万円）
第一賃料(注2)
第二賃料 合計
物件名称 固定賃料 変動賃料 （注5） （注7）
（注3） （注4）
大江戸温泉物語 315
－ 33 349
レオマリゾート （注6）
大江戸温泉物語 伊勢志摩 108 － 3 111
伊東ホテルニュー岡部 73 － 8 82
大江戸温泉物語 あたみ 93 － 3 97
大江戸温泉物語
54 － 1 56
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語 あわら 65 － 8 74
大江戸温泉物語 かもしか荘 35 － 5 41
大江戸温泉物語 伊香保 36 － 4 40
大江戸温泉物語 君津の森 24 － 5 29
大江戸温泉物語
74 － 4 79
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語 幸雲閣 42 － 2 45
鬼怒川観光ホテル 174 － 5 179
大江戸温泉物語 きのさき 78 － 6 85
大江戸温泉物語
51 － 10 62
東山グランドホテル
合計（注7） 1,230 － 105 1,335
（注1）
「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に
関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。
「修正後GOP」とは、修正後GOP計算期間（下記（注
4）に定義します。）に係る各施設のGOPから、テナントが負担する本物件に関する不動産関係費用（租税
公課、損害保険料及び地代家賃を含みますが、これに限定されません。ただし、第二賃料（下記（注5）
に定義します。）相当額を除きます。
）を控除した額をいいます。以下同じです。
（注2）
「第一賃料」とは、固定賃料及び変動賃料の合計額とします。以下同じです。
5
（注3）
「固定賃料」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額です。以下同じです。
（注4）
「変動賃料」は、各施設に関する直近1年間（毎年12月からの6か月間については当年3月から翌年2月まで
の1年間をいい、毎年6月からの6か月間については前年9月から当年8月までの1年間をいいます。
）（以下、
これらの1年間を「修正後GOP計算期間」といいます。
）における各施設の修正後GOPに各賃貸借契約に定
められた一定の料率を乗じた額となります（年額。月額はその12分の1）
。以下同じです。
（注5）
「第二賃料」とは、本投資法人が所有する各施設につき、本投資法人が負担すべき公租公課及び損害保険
料並びにその他費用の合計額（不動産運営費）相当額と同額の賃料をいいます。以下同じです。
（注6）定期借地契約に基づく土地賃料を固定賃料に含んで記載しています。
（注7）各物件の各賃料は百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の賃料の合計、固定賃料
の合計、変動賃料の合計及び第二賃料の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、 減価償却費以外の賃貸事業費用につい
ては、過去の実績値をベースとし、費用の変動要素を勘案して算出しています。
公租公課については、92 百万円を費用として計上しています。
営業費用 建物の修繕費は、本書の日付現在において効力を有する賃貸借契約に基づき、原則
として賃借人の負担となるため見込んでいません。
減価償却費については、付随費用、将来の追加資本的支出を含めて定額法により算
出しており 445 百万円を想定しています。
営業外費用 支払利息及びその他の融資関連費用の合計額として 127 百万円を見込んでいます。
2020 年 2 月末現在の借入金残高は 15,465 百万円となっています。
2020 年 5 月期及び 2020 年 11 月期に、別途約定によりそれぞれ 186 百万円を返済
することを前提としています。
2020 年 5 月期においては、 2020 年 5 月 29 日に短期借入金 340 百万円及び 1 年内返
借入金
済予定の長期借入金 3,568 百万円の返済期限が到来しますが、 同額の借換えを行う
ことを前提としています。
2020 年 11 月 30 日に 1 年内返済予定の長期借入金 2,122 百万円の返済期限が到来
しますが、同額の借換えを行うことを前提としています。
本書の日付現在における発行済投資口数の総口数 235,347 口を前提としており、
2020 年 11 月 30 日までに新投資口の追加発行等による投資口数の変動がないこと
発行済投資口数 を前提としています。
1 口当たり分配金は、予想期末発行済投資口の総口数 235,347 口により算出してい
ます。
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金
1 口当たり
銭の分配方針を前提として算出しています。
分配金
運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ資本的支出
（利益超過分配金は
の発生等を含む種々の要因により、 口当たり分配金 1 （利益超過分配金は含まない）
含みません。
）
は変動する可能性があります。
資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致に対して、一時差異等調整引当額
2,824,164 円の計上を見込んでいます。
1 口当たり
利益超過分配の実施に関し、本投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当
利益超過分配金
する利益超過分配の実施を基本方針とし、当該方針に従い、1 口当たり 12 円の利
益超過分配を行うことを想定しています。
法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影
響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
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