2019年５月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年７月19日
不動産投資信託証券発行者名 大江戸温泉リート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3472 Ｕ Ｒ Ｌ https://oom-reit.com/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）今西 文則
資 産 運 用 会 社 名 大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）今西 文則
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）企画管理部長 （氏名）伊藤 真也
ＴＥＬ 03-6262-5200
有価証券報告書提出予定日 2019年８月26日 分配金支払開始予定日 2019年８月15日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年５月期の運用、資産の状況（2018年12月１日～2019年５月31日）
（1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年５月期 1,434 △1.0 699 △2.2 560 △3.1 559 △3.1
2018年11月期 1,450 0.5 714 △2.7 578 1.3 577 1.3
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年５月期 2,377 2.6 1.4 39.1
2018年11月期 2,454 2.7 1.5 39.9
（2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額 １口当たり １口当たり分配金 分配金総額
利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金 利益超過
分配金総額
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向
配当率
は含まない） は含まない） 分配金 を含む） を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年５月期 2,378 559 12 2 2,390 562 100.0 2.6
2018年11月期 2,454 577 12 2 2,466 580 100.0 2.7
（注１）利益超過分配金総額は、全額、一時差異等調整引当額に係るものです。
（注２）配当性向は、小数第１位未満を切り捨てて記載しています。
（3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年５月期 38,782 21,204 54.7 90,097
2018年11月期 39,106 21,224 54.3 90,185
（4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年５月期 884 △186 △917 675
2018年11月期 1,728 △287 △1,389 895
２．2019年11月期の運用状況の予想（2019年６月１日～2019年11月30日）及び2020年５月期の運用状況の予想（2019年12
月１日～2020年５月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金 １口当たり １口当たり分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 利益超過 （利益超過分配金
は含まない） 分配金 を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2019年11月期 1,433 △0.1 691 △1.1 558 △0.4 557 △0.4 2,368 12 2,380
2020年５月期 1,436 0.2 682 △1.3 548 △1.8 547 △1.8 2,325 12 2,337
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）（2019年11月期）2,368円、（2020年５月期）2,325円
※ その他
（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数(自己投資口を含む) 2019年５月期 235,347口 2018年11月期 235,347口
② 期末自己投資口数 2019年５月期 0口 2018年11月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、29ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、６ペー
ジ「2019年11月期及び2020年５月期の運用状況の見通しの前提条件」をご覧下さい。
以 上
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………２
（１）運用状況 …………………………………………………………………………………………………………２
① 当期の概況 ………………………………………………………………………………………………………２
② 次期の見通し ……………………………………………………………………………………………………３
③ 決算後に生じた重要な事実 ……………………………………………………………………………………５
（２）投資リスク ………………………………………………………………………………………………………10
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………………11
（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………11
（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………13
（３）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………14
（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………15
（５）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………16
（６）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………17
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………17
（８）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………………19
（９）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………………………30
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………………………31
（１）運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………………………31
① 投資状況 …………………………………………………………………………………………………………31
② 投資資産 …………………………………………………………………………………………………………31
（２）資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………………………44
① 資本的支出の予定 ………………………………………………………………………………………………44
② 期中の資本的支出 ………………………………………………………………………………………………44
- 1 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
1．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
ａ．投資法人の主な推移
大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律
（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき2016年３月29日に設立され（出資額200百万
円、発行口数2,000口）、2016年５月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第119
号）。
その後、「安定収益と継続的成長を見込むことができる大江戸モデル（注１）が導入された温泉・温浴関連
施設への重点投資」とスポンサーである「大江戸温泉物語グループ（注２）からのサポートを最大限活用した
成長戦略」を基本方針に、2016年８月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行
い、2016年８月31日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券
市場に上場（銘柄コード：3472）、2016年９月１日に温泉・温浴関連施設（注３）９物件（取得価格（注４）
の合計26,844百万円）を取得しました。第４期期初には、公募による新投資口の発行（56,330口）等により、
2017年12月４日に温泉・温浴関連施設５物件（取得価格の合計9,861百万円）を追加取得しました。その結
果、当期末現在の本投資法人が保有する施設の合計は14物件（取得価格の合計36,705百万円）、また当期末現
在における本投資法人の発行済投資口の総口数は235,347口となっています。
（注１）「大江戸モデル」とは、大江戸温泉物語グループが運営する施設に導入されている、高収益・安定稼働を維持することを可
能にする、大江戸温泉物語グループが保有する競争力が高いと考えられる事業ノウハウをいいます。
（注２）「大江戸温泉物語グループ」は、本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温
泉物語株式会社（以下、「スポンサー」ということがあります。）並びにその連結子会社（財務諸表等の用語、様式及び作
成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８条第３項に規定する子会社をいい、本資
産運用会社を含みます。）で構成されます。以下同じです。
（注３）「温泉・温浴関連施設」とは、温浴施設（温泉その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同じです。）及び
温浴施設をその中心的な用途の１つとして含む旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じで
す。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）、リゾート施設（余暇等を利用し
て行うスポーツ、レクリエーション等の活動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパ
ークその他のレジャー施設（これらの複合用途を含みます。）等、温泉又は温浴の提供をその施設の主要な機能の１つとす
る施設をいいます。なお、温泉又は温浴を提供している建物等のみでなく、それらに隣接又は一体として運営されている建
物及び敷地等も含めて、物件全体として温泉・温浴関連施設とします。
（注４）「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みま
せん。）の百万円未満を切り捨てて記載しています。
ｂ．投資環境と運用実績
当期の我が国の経済状況は、2019年１～３月期の国内総生産（GDP）が２次速報ベースで物価変動の影響を
除いた実質（季節調整値）で前期（昨年10～12月期）より0.6％プラスとなり、年率換算では2.2％となりまし
た。しかし輸入が落ち込んだ結果、外需が計算上成長率を押し上げた面が強く、実態は見かけほど良くないと
の見方もあり、本投資法人が依拠する個人消費は前期比0.1％減と今後も注視する必要があります。また、中
国に対する制裁関税実施や中国通信機器大手に対する米国製品輸出の事実上の禁止措置等、米中貿易摩擦の先
行きに対する警戒感が強まり景気の先行きについては不透明な状況が続いています。
一方、温泉利用状況については、環境省自然環境局「温泉利用状況」によれば、2013年度以降2017年度ま
で、宿泊施設数及び年度延宿泊利用人員については安定して推移しており、温泉に対する需要は中長期にわた
り安定的に確保されています。
このような環境の中、本投資法人においては、当期末時点で保有する温泉・温浴関連施設14物件（取得価格
の合計36,705百万円）の当期末現在における賃貸借の稼働率（注１）はマスターリース契約により100.0％を
維持しています。また、当期における保有する14施設の客室稼働率（注２）は個別の施設において増減はある
ものの、86.7％と前年同期間の実績を上回り安定的な高い水準で推移しました。また、ADR（注３）、RevPAR
（注４）及び売上高の当期実績も全て前年同期間の実績を上回りました。
この背景には、テナントである大江戸温泉物語グループの運営能力に加えて、前述の環境省自然環境局「温
泉利用状況」の推移からも推測できるように、消費動向が短期的に変化しがちななかで温泉に対する需要は比
較的安定的に確保されているという背景があるものと本投資法人は考えています。
当期のテナント業績については、保有する14物件全体では、概ね安定した売上実績を残したものの、個別の
施設における売上原価や経費も加味した利益面においては、本投資法人の当初の想定とは差異が生じた部分も
ありました。
また、最大物件である大江戸温泉物語 レオマリゾート及び伊東ホテルニュー岡部のRevPARの改善が顕著で
ある一方、団体客の集客に苦戦した鬼怒川観光ホテル及びエリア全体の入れ込みが相対的に低下し苦戦した大
- 2 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
江戸温泉物語 幸雲閣については、テナントである大江戸温泉物語グループと集客等の改善案を引き続き検討
していきます。
上記の結果、全体としての変動賃料は前期比△1.0％とほぼ横這いとなりました。本投資法人としては、引
き続きテナント業績につき施設ごとの状況をモニタリングし、各施設の競合環境やマーケット動向、テナント
の販売・運営方針等にも留意して、コミュニケーションを継続していきます。
当期末に取得した鑑定評価額は、合計で40,392百万円となりました。前期末（2018年11月期）に取得した鑑
定評価額との比較では、2019年６月１日より固定賃料の引き下げを決定している大江戸温泉物語 レオマリゾ
ートについては評価額が減少した一方で、同時に固定賃料引き上げを決定している鬼怒川観光ホテル、大江戸
温泉物語 きのさき、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風については評価額が上昇したこともあり、保有施設14物
件全体としては310百万円の増加となりました。当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注５）につ
いては、当該14物件の減価償却による帳簿価額の低下もあり含み益が4,013百万円となりました。
また、当期においては、新たな施設の取得は行っておりませんが、オペレーター兼テナントでもある大江戸
温泉物語グループとのスポンサーサポート契約に基づく協働により、保有物件の状況及び特性等を考慮した修
繕及び資本的支出に関する計画を策定し、必要な修繕・資本的支出を実施しました（賃貸借契約に基づき修繕
費は原則テナント負担となっています。）。
（注１）「稼働率」とは、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合をいいます。
（注２）「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）
（注３）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働
した延べ客室数）合計で除した値をいいます。
（注４）「RevPAR」とは、１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿
泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値です。
（注５）「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計－貸借対照表計上額の合計（建物附属設備、構築物、機械及び装
置、工具、器具及び備品並びに借地権を含みます。）
ｃ．資金調達の概要
当期においては、2019年５月31日を返済期日とする長期借入金7,053百万円及び450百万円（注）の返済原資
の一部に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から長期借入により6,676百
万円、株式会社三井住友銀行から短期借入により350百万円の資金調達を行いました。また、手元資金により
2019年１月末日及び４月末日に各々93百万円の約定返済を実施しました。その結果、当期末時点での有利子負
債総額は15,754百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は40.6％となってい
ます。
（注）詳細は2016年９月１日及び2018年５月28日付公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下さい。
ｄ．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,434百万円、営業利益699百万円、経常利益560百万円、当期
純利益559百万円となりました。
当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年
法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項に規定
される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口１口当
たりの利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,378円としました。
これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利
息費用の計上及び資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費の計上に関する所得超過税会不一致
（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計
算規則」といいます。）第２条第２項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮
して、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）の分配を
2,824,164円行うこととし、投資口１口当たりの利益超過分配金を12円としました。
この結果、当期の投資口１口当たり分配金は、2,390円（うち、投資口１口当たりの利益超過分配金12円）
としました。
② 次期の見通し
ａ．次期の運用環境
次期以降の我が国の経済状況については、米中貿易摩擦の行方、米国金利の動向など国際経済・金融情勢等
の影響を引き続き注視していく必要があります。
また、内需については、2019年10月に予定される消費税率引き上げの影響や、引き続き増加すると思われる
インバウンド需要の動向等に留意が必要です。
- 3 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
このような環境の中、本投資法人の重点投資対象である温泉・温浴関連施設を含め、投資対象である余暇活
用型施設（注１）は、今後増加が期待される「コト消費」（注２）や「体験型消費」（注３）に立脚している
ことから、今後もワーク・ライフ・バランスへの配慮や働き方改革などの動きもあり日本人の余暇時間の増加
の余地は大きく、需要は高まっていくものと本投資法人は考えています。
また、観光立国政策の進捗に伴う外国人観光客の増加に加え、インバウンド需要に占める「体験型消費」の
ウエートも更に強まっていくものと考えています。
そうしたなか、本投資法人の保有施設におけるテナント業績については、施設毎の差異はあるものの、全体
としては比較的安定した推移を期待できるものと考えています。
（注１）「余暇活用型施設」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知
的な充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供する施設をいいます。以下同じです。
（注２）「コト消費」とは、個別の事象が連なった総体である「一連の体験」を目的とした消費活動をいいます。
（注３）「体験型消費」とは、経験・体験そのものを目的とした消費活動をいいます。
ｂ．今後の運用方針及び対処すべき課題
（a）外部成長戦略
i.スポンサー・パイプラインの活用
温泉・温浴関連施設の供給面を俯瞰すると、引き続き後継者不足問題や施設老朽化による競争力低下等
の理由から、廃業に踏み切る旅館やホテルも多いことに加え、設備改良、競争力強化のための投資や新規
出店資金のニーズを賄うことを目的とするなど、売却案件は多く、本投資法人や大江戸温泉物語グループ
への持込み案件数も継続して多く見られます。
大江戸温泉物語グループの2018年４月から2019年３月までの１年間の温泉・温浴関連施設の取得実績
は、2018年４月に「大江戸温泉物語 ホテル木曽路」（長野県木曽郡）、2018年10月に「ＴＡＯＹＡ志
摩」（三重県鳥羽市）、2019年３月に「大江戸温泉物語 天草ホテル亀屋」（熊本県上天草市）（注１）
の合計３施設となっていますが、今後も継続的な取得が見込まれるものと本投資法人は考えています（注
２）。
本投資法人には、2017年11月１日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、
大江戸温泉物語グループが保有又は開発する温泉・温浴関連施設の取得に係る優先交渉権が付与されてお
り、また同グループが入手した第三者による物件売却情報の優先的提供が行われます。これらを最大限活
用することにより、主として大江戸温泉物語グループが保有運営する大江戸モデルが導入された温泉・温
浴関連施設を継続的に取得する方針です。
（注１）本書の日付現在、リニューアルオープンに向けて準備中です。
（注２）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。
ii.資産運用会社独自のネットワークの活用とスポンサー拠出物件以外の物件の取得
本投資法人は、投資法人規約に定める範囲内（注１）で、温泉・温浴関連施設に代表される、消費者に
楽しく豊かな余暇の過ごし方を提供する幅広い余暇活用型施設を投資対象としています。本資産運用会社
独自のネットワークの活用により、都市部立地のホテルや、増加するインバウンド需要をターゲットにし
た宿泊施設、新規に開発、建築される施設なども含め、こうした余暇活用型施設に関する多くの売却情報
が持ち込まれ、潜在的売主へのアプローチも寄与して投資検討案件は年々増加しています。また、ブリッ
ジストラクチャーの活用等による優先交渉権の確保の事例も積み上がりつつあります（注２）。
本投資法人は、これらの施策によりスポンサー拠出物件を中心とする現状のポートフォリオバランスを
補完し、より投資エリアやテナントの分散と余暇活用型施設における多様性を高めうる新規取得により、
外部成長を果たすべく、継続して検討していきます。
（注１）本投資法人の規約に定める投資対象は、旅館、ホテル、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他
のレジャー施設、並びにこれらの複合施設です。
（注２）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。
（b）内部成長戦略
i.安定性を重視した賃料ストラクチャー
本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間で締結している長期賃貸
借契約において、固定賃料部分を主としつつ、GOP（注１）に連動した変動賃料部分を組み合わせた第一
賃料に、各施設の不動産運営費相当額となる第二賃料を加えた賃料体系を採用し（注２）、かつ修繕費は
原則テナント負担とすることで、キャッシュ・フローの安定性を長期的に確保しつつ、各施設の運営実績
が良好な時期にはGOPに連動した賃料収入のアップサイドを享受追求することを可能としています。
なお、本投資法人は、2019年１月31日付で、2019年６月１日を効力発生日として、大江戸温泉物語 レ
オマリゾート、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさき（以下
「本４物件」といいます。）について、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社又は株式会社レオマ
- 4 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
ユニティー（以下、個別に又は総称して「賃借人」といいます。）との間でそれぞれ締結している停止条
件付定期建物等賃貸借契約兼建物等管理業務委託契約（その後の変更を含み、以下、個別に又は総称して
「原契約」といいます。）に定める固定賃料（注３）について、賃料総額を維持しつつ個別賃料の増減額
改定（以下「本改定」といいます。）を行うとともに、本４物件のうち大江戸温泉物語 レオマリゾー
ト、鬼怒川観光ホテルの２物件について原契約に定める変動賃料（注４）計算方法の一部変更（以下「本
変更」といいます。）を行っています。
その結果、大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、賃借人がテーマパーク部分に保有する遊技機
や各種設備等の更新費用の負担が大きいため、変動賃料部分の固定化期間（2017年６月１日から2019年５
月末まで）が終了すると同時に、2019年６月１日以降の固定賃料が引き下げられました。その結果、賃借
人の賃料負担が軽減されることとなり、将来に渡る賃料収入の安定化が促進されることになると考えま
す。今後は施設競争力向上に資する各種バリューアップのための施策を賃借人と協議していきます。
一方、GOPに対する賃料負担率がポートフォリオ平均と比較して低い大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、
鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきの３物件については、2019年６月１日以降それぞれの固
定賃料が増額されましたが、当該賃料負担率は適正範囲内に留まると考えています。
本投資法人は、本改定及び本変更により、保有する施設ごとの賃料負担率の平準化を図れたこと、並び
に賃料収入全体に占める大江戸温泉物語 レオマリゾートの賃料割合が低下することによるポートフォリ
オの分散の促進により、将来的なキャッシュ・フローの安定性が向上したと考えています。
今後も中長期的な視点で競争力強化の施策を積極的に講じていくことにより、分配金の安定化に加え、
長期的な投資主価値の向上に努めていきます。
（注１）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直
接発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
（注２）各保有資産に係る賃貸借契約においては、かかる賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に
係る賃貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。
（注３）「固定賃料」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額です。以下同じです。
（注４）「変動賃料」とは、各施設に関する直近１年間（毎年12月からの６か月間については当年３月から翌年２月までの１
年間をいい、毎年６月からの６か月間については前年９月から当年８月までの１年間をいいます。）（以下、これら
の１年間を「修正後GOP計算期間」といいます。）における各施設の修正後GOP（後記６ページ「2019年11月期及び
2020年５月期の運用状況の見通しの前提条件」（注１）に定義します。）に各賃貸借契約に定められた一定の係数を
乗じた額となります（年額。月額はその12分の１）。以下同じです。大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、
2017年６月１日から2019年５月末までは変動賃料部分の固定化を実施しているため、2019年５月に終了する６か月間
は31百万円となり、2019年６月以降は上記の算出方法により算出される金額となります。
ii.収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEX（注１）
本投資法人は、高稼働を背景にバリューアップ・ポテンシャル（注２）を有する保有物件に対しては、
客室数増加を目的として増改築等の積極的なCAPEXを仕掛け、保有資産のオペレーターが本来獲得すべき
潜在的な収入増加を図ることや、敷地内の未稼働建物や未使用土地の有効活用による賃料収入の増加を目
指しています。
また、温泉・温浴関連施設における付加価値向上のノウハウを有する大江戸温泉物語グループとの協働
により、施設競争力の強化に資する露天風呂等の増設や改修、食事会場の増床や顧客動線改善等のオペレ
ーション改善につながる様々な施策、各種集客イベント等の各種施策に対して所有者の立場で積極的に関
わっていくことで、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。
（注１）「CAPEX」は、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び
設備の価値・競争力を高めることを目的とした支出をいいます。
（注２）「バリューアップ・ポテンシャル」とは、投資等によって資産価値の向上が見込まれる潜在的余地をいいます。
（c）財務戦略
本投資法人は、保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していきます。
LTV水準は、原則として60％を上限としていますが、資金余力の確保に留意しつつ、当面は40％程度を目
安とし、巡航ベースでのLTVは保守的な水準を維持していくようコントロールしていく方針です。デット・
ファイナンスについては、資産規模の拡大に伴う必要資金の調達を確保すべく、既存の借入先との良好な関
係を維持しつつ、資金調達先や資金調達手段の多様化を図ります。また、ポートフォリオの規模拡大とリス
ク分散の進展によりリスクプレミアムの低下を図り、金融コストの低減を目指します。またリファイナンス
リスクを低減するため、有利子負債の返済期限の分散・平準化を図ります。
③ 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
- 5 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
2019年11月期及び2020年５月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
計算期間 ・2019年11月期（第７期）（2019年６月１日～2019年11月30日）（183日）
・2020年５月期（第８期）（2019年12月１日～2020年５月31日）（183日）
運用資産 ・本書の日付現在、本投資法人が保有する14物件について、2020年５月期末までの間に変
動（新規物件の取得または保有物件の売却等）がないことを前提としています。
・実際には、上記以外の新規物件の取得、または保有物件の売却等により変動が生ずる可
能性があります。
営業収益 ・保有資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約を前提と
し、今後予定されている賃料改定等を踏まえた上で、それぞれ市場動向等も勘案し算出
しています。またテナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としていま
す。
・賃料については、以下の前提で算定しています。
[大江戸温泉物語 レオマリゾート]
固定賃料：月額52,456,896円
変動賃料：月額5,181,730円とし、2019年６月以降、下記算出方法により算出される金
額とします。
① 直近１年間における修正後GOP（注１）×5.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの58.7％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、テナントとの間で定期借地契約が締結さ
れており、別途、当該定期借地契約に基づく土地賃料を月額86,000円受領しています。
[大江戸温泉物語 伊勢志摩]
固定賃料：月額18,009,399円
変動賃料：2016年12月以降、月額962,993円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの77.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[伊東ホテルニュー岡部]
固定賃料：月額12,296,799円
変動賃料：2016年12月以降、月額1,471,251円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×5.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの52.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 あたみ]
固定賃料：月額15,619,380円
変動賃料：2016年12月以降、月額939,716円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの74.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 土肥マリンホテル]
固定賃料：月額9,098,235円
変動賃料：2016年12月以降、月額1,016,579円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×7.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの72.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
- 6 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業収益 [大江戸温泉物語 あわら]
固定賃料：月額10,963,033円
変動賃料：2016年12月以降、月額608,360円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×3.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの62.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 かもしか荘]
固定賃料：月額5,953,916円
変動賃料：2016年12月以降、月額655,836円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×6.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの62.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 伊香保]
固定賃料：月額6,126,558円
変動賃料：2016年12月以降、月額708,097円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×7.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの67.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 君津の森]
固定賃料：月額4,098,412円
変動賃料：2016年12月以降、月額436,860円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×5.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの52.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 長崎ホテル清風］
固定賃料：月額12,496,532円
変動賃料：2018年６月以降、月額498,384円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×2.2％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの44.7％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 幸雲閣］
固定賃料：月額7,017,209円
変動賃料：2018年６月以降、月額755,005円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.5％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの45.3％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[鬼怒川観光ホテル］
固定賃料：月額29,069,741円
変動賃料：2018年６月以降、月額1,188,094円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×2.4％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの56.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
- 7 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業収益 [大江戸温泉物語 きのさき]
固定賃料：月額13,147,999円
変動賃料：2018年６月以降、月額650,945円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×2.4％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの47.7％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 東山グランドホテル]
固定賃料：月額8,631,767円
変動賃料：2018年６月以降、月額940,567円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.5％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの45.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
2019年11月期（第７期）
（百万円）
第一賃料(注２)
第二賃料 合計
物件名称
固定賃料 変動賃料 （注５） （注７）
（注３） （注４）
大江戸温泉物語 315
29 32 377
レオマリゾート （注６）
大江戸温泉物語 伊勢志摩 108 7 3 118
伊東ホテルニュー岡部 73 9 8 91
大江戸温泉物語 あたみ 93 8 3 105
大江戸温泉物語
54 6 1 62
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語 あわら 65 3 8 77
大江戸温泉物語 かもしか荘 35 4 6 46
大江戸温泉物語 伊香保 36 5 4 45
大江戸温泉物語 君津の森 24 2 5 32
大江戸温泉物語
74 4 4 83
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語 幸雲閣 42 － 2 45
鬼怒川観光ホテル 174 7 5 187
大江戸温泉物語 きのさき 78 5 6 90
大江戸温泉物語
51 5 10 67
東山グランドホテル
合計（注７） 1,230 98 104 1,433
- 8 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業収益 2020年５月期（第８期）
（百万円）
第一賃料(注２)
第二賃料 合計
物件名称
固定賃料 変動賃料 （注５） （注７）
（注３） （注４）
大江戸温泉物語 315
30 33 379
レオマリゾート （注６）
大江戸温泉物語 伊勢志摩 108 7 4 120
伊東ホテルニュー岡部 73 9 8 91
大江戸温泉物語 あたみ 93 7 3 105
大江戸温泉物語
54 6 1 62
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語 あわら 65 3 8 77
大江戸温泉物語 かもしか荘 35 4 6 46
大江戸温泉物語 伊香保 36 4 4 45
大江戸温泉物語 君津の森 24 2 5 32
大江戸温泉物語
74 3 4 83
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語 幸雲閣 42 － 2 45
鬼怒川観光ホテル 174 7 5 187
大江戸温泉物語 きのさき 78 5 6 90
大江戸温泉物語
51 5 10 67
東山グランドホテル
合計（注７） 1,230 99 106 1,436
（注１）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施
設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。「修正後GOP」とは、修正後GOP
計算期間（下記（注４）に定義します。）に係る各施設のGOPから、テナントが負担する本物件
に関する不動産関係費用（租税公課、損害保険料及び地代家賃を含みますが、これに限定されま
せん。ただし、第二賃料（下記（注５）に定義します。）相当額を除きます。）を控除した額を
いいます。以下同じです。
（注２）「第一賃料」とは、固定賃料及び変動賃料の合計額とします。以下同じです。
（注３）「固定賃料」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額です。以下同じです。
（注４）「変動賃料」は、各施設に関する直近１年間（毎年12月からの６か月間については当年３月から
翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間については前年９月から当年８月までの
１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を「修正後GOP計算期間」といいます。）におけ
る各施設の修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の料率を乗じた額となります（年額。月
額はその12分の１）。以下同じです。
（注５）「第二賃料」とは、本投資法人が所有する各施設につき、本投資法人が負担すべき公租公課及び
損害保険料並びにその他費用の合計額（不動産運営費）相当額と同額の賃料をいいます。以下同
じです。
（注６）定期借地契約に基づく土地賃料を固定賃料に含んで記載しています。
（注７）各物件の各賃料は百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の賃料の合計、
固定賃料の合計、変動賃料の合計及び第二賃料の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合が
あります。
- 9 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業費用 ・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の賃貸事業費用について
は、過去の実績値をベースとし、費用の変動要素を勘案して算出しています。
・公租公課については、2019年11月期に91百万円、2020年５月期に92百万円を費用として
計上しています。
・建物の修繕費は、本書の日付現在において効力を有する賃貸借契約に基づき、原則とし
て賃借人の負担となるため見込んでいません。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加資本的支出を含めて定額法により算出し
ており2019年11月期に435百万円、2020年５月期に440百万円を想定しています。
営業外費用 ・支払利息及びその他の融資関連費用の合計額として2019年11月期に132百万円、2020年
５月期に133百万円を見込んでいます。
借入金 ・2019年５月31日現在の借入金残高は15,754百万円となっています。
・2019年11月期及び2020年５月期に、別途約定によりそれぞれ186百万円を返済すること
を前提としています。
・2019年11月期に別途約定により短期借入金350百万円のうち、10百万円を一部返済する
ことを前提としています。
・2020年５月期においては、2020年５月29日に短期借入金340百万円及び１年内返済予定
の長期借入金3,568百万円の返済期限が到来しますが、同額の借換えを行うことを前提
としています。
発行済投資口の総口数 ・本書の日付現在における発行済投資口数の総口数235,347口を前提としており、2020年
５月31日までに新投資口の追加発行等による投資口数の変動がないことを前提としてい
ます。
・１口当たり分配金は、2019年11月期及び2020年５月期の予想期末発行済投資口の総口数
235,347口により算出しています。
１口当たり分配金（利益超 ・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の
過分配金は含まない） 分配方針を前提として算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動または予期せぬ資本的支出の
発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変
動する可能性があります。
１口当たり利益超過分配金 ・資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致に対して、一時差異等調整引当額
2,824,164円の計上を見込んでいます。
・利益超過分配の実施に関し、本投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する
利益超過分配の実施を基本方針とし、当該方針に従い、2019年11月期及び2020年５月期
に、それぞれ１口当たり12円の利益超過分配を行うことを想定しています。
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を
与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としてい
ます。
(２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2019年２月26日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略
します。
- 10 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2018年11月30日） （2019年５月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 2,220,373 2,001,208
前払費用 127,758 136,232
その他 6,332 66,727
流動資産合計 2,354,464 2,204,168
固定資産
有形固定資産
建物 25,982,750 ※２ 26,145,944
減価償却累計額 △1,498,792 △1,926,166
建物（純額） 24,483,958 24,219,777
構築物 1,259 10,979
減価償却累計額 △138 △508
構築物（純額） 1,120 10,470
機械及び装置 600 600
減価償却累計額 △26 △44
機械及び装置（純額） 573 555
工具、器具及び備品 2,620 2,620
減価償却累計額 △268 △487
工具、器具及び備品（純額） 2,352 2,133
土地 11,988,130 11,988,130
有形固定資産合計 36,476,134 36,221,067
無形固定資産
借地権 157,802 157,802
ソフトウエア 4,556 3,754
無形固定資産合計 162,358 161,556
投資その他の資産
繰延税金資産 17 12
長期前払費用 103,787 185,296
差入敷金及び保証金 10,089 10,089
投資その他の資産合計 113,895 195,399
固定資産合計 36,752,388 36,578,023
資産合計 39,106,853 38,782,191
- 11 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
（単位：千円）
前期 当期
（2018年11月30日） （2019年５月31日）
負債の部
流動負債
営業未払金 73,130 17,426
短期借入金 － 350,000
1年内返済予定の長期借入金 7,380,750 3,941,750
未払金 90,481 87,838
未払費用 10,546 7,508
未払法人税等 972 866
未払消費税等 82,313 15,234
前受金 258,696 259,137
その他 6,438 66,854
流動負債合計 7,903,329 4,746,616
固定負債
長期借入金 8,610,500 11,463,000
預り敷金及び保証金 1,230,724 1,230,724
資産除去債務 137,354 137,754
固定負債合計 9,978,579 12,831,479
負債合計 17,881,908 17,578,095
純資産の部
投資主資本
出資総額 20,653,023 20,653,023
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※１ △5,819 ※１ △8,643
出資総額控除額合計 △5,819 △8,643
出資総額（純額） 20,647,203 20,644,379
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 577,741 559,716
剰余金合計 577,741 559,716
投資主資本合計 21,224,944 21,204,095
純資産合計 ※３ 21,224,944 ※３ 21,204,095
負債純資産合計 39,106,853 38,782,191
- 12 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年６月１日 自 2018年12月１日
至 2018年11月30日 至 2019年５月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 1,450,211 ※１ 1,434,986
営業収益合計 1,450,211 1,434,986
営業費用
賃貸事業費用 ※１,※２ 541,878 ※１,※２ 548,074
資産運用報酬 129,310 126,075
資産保管手数料 1,778 1,751
一般事務委託手数料 16,917 17,233
役員報酬 3,600 3,600
その他営業費用 ※２ 42,209 ※２ 39,245
営業費用合計 735,695 735,980
営業利益 714,516 699,005
営業外収益
受取利息 10 10
還付加算金 871 －
営業外収益合計 882 10
営業外費用
支払利息 64,353 62,352
融資関連費用 72,451 75,774
その他 － 500
営業外費用合計 136,805 138,626
経常利益 578,593 560,389
特別利益
補助金収入 － 11,250
特別利益合計 － 11,250
特別損失
固定資産圧縮損 － 11,250
特別損失合計 － 11,250
税引前当期純利益 578,593 560,389
法人税、住民税及び事業税 973 867
法人税等調整額 △0 5
法人税等合計 972 873
当期純利益 577,620 559,516
前期繰越利益 120 199
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 577,741 559,716
- 13 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
（純額） 期未処理損
一時差異等 出資総額控 失（△）
調整引当額 除額合計
当期首残高 20,653,023 △2,995 △2,995 20,650,027 570,366 570,366 21,220,394 21,220,394
当期変動額
剰余金の配当 △570,245 △570,245 △570,245 △570,245
一時差異等調整
引当額による利 △2,824 △2,824 △2,824 △2,824 △2,824
益超過分配
当期純利益 577,620 577,620 577,620 577,620
当期変動額合計 － △2,824 △2,824 △2,824 7,374 7,374 4,550 4,550
※１
当期末残高 △5,819 △5,819 20,647,203 577,741 577,741 21,224,944 21,224,944
20,653,023
当期（自 2018年12月１日 至 2019年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
（純額） 期未処理損
一時差異等 出資総額控 失（△）
調整引当額 除額合計
当期首残高 20,653,023 △5,819 △5,819 20,647,203 577,741 577,741 21,224,944 21,224,944
当期変動額
剰余金の配当 △577,541 △577,541 △577,541 △577,541
一時差異等調整
引当額による利 △2,824 △2,824 △2,824 △2,824 △2,824
益超過分配
当期純利益 559,516 559,516 559,516 559,516
当期変動額合計 － △2,824 △2,824 △2,824 △18,024 △18,024 △20,848 △20,848
※１
当期末残高 △8,643 △8,643 20,644,379 559,716 559,716 21,204,095 21,204,095
20,653,023
- 14 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 自 2018年６月１日 自 2018年12月１日
至 2018年11月30日 至 2019年５月31日
Ⅰ 当期未処分利益 577,741,085 559,716,337
Ⅱ 利益超過分配金加算額 2,824,164 2,824,164
うち一時差異等調整引当額 2,824,164 2,824,164
Ⅲ 分配金の額 580,365,702 562,479,330
（投資口１口当たり分配金の額） （2,466） （2,390）
うち利益分配金 577,541,538 559,655,166
（うち１口当たり利益分配金） （2,454） （2,378）
うち一時差異等調整引当額 2,824,164 2,824,164
（うち１口当たり利益超過分配金
（一時差異等調整引当額に係るも （12） （12）
の））
Ⅳ 次期繰越利益 199,547 61,171
上記のとおり、当期の投資口１口 上記のとおり、当期の投資口１口
当たり分配金は、2,466円としており 当たり分配金は、2,390円としており
ます。 ます。
利益分配金（利益超過分配金は含 利益分配金（利益超過分配金は含
みません。）については、税制の特 みません。）については、税制の特
例（租税特別措置法第67条の15第１ 例（租税特別措置法第67条の15第１
項）の適用により、利益分配金の最 項）の適用により、利益分配金の最
大額が損金算入されることを企図し 大額が損金算入されることを企図し
て、投資口１口当たりの利益分配金 て、投資口１口当たりの利益分配金
が１円未満となる端数部分を除い が１円未満となる端数部分を除い
た、投資信託及び投資法人に関する た、投資信託及び投資法人に関する
法律第136条第１項に定める利益の概 法律第136条第１項に定める利益の概
ね全額を分配することとし、この結 ね全額を分配することとし、この結
分配金の額の算出方法 果、投資口１口当たり利益分配金 果、投資口１口当たり利益分配金
（利益超過分配金は含みません。） （利益超過分配金は含みません。）
を2,454円としました。 を2,378円としました。
また、本投資法人は、規約第25条 また、本投資法人は、規約第25条
に定める利益を超えた分配の方針に に定める利益を超えた分配の方針に
従い、資産除去債務関連費用に係る 従い、資産除去債務関連費用に係る
所得超過税会不一致（投資法人の計 所得超過税会不一致（投資法人の計
算に関する規則第２条第２項第30号 算に関する規則第２条第２項第30号
イに定めるものをいいます。）が分 イに定めるものをいいます。）が分
配金に与える影響を考慮して、一時 配金に与える影響を考慮して、一時
差異等調整引当額の分配を2,824,164 差異等調整引当額の分配を2,824,164
円行うこととし、投資口１口当たり 円行うこととし、投資口１口当たり
の一時差異等調整引当額の分配金を の一時差異等調整引当額の分配金を
12円としました。 12円としました。
- 15 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年６月１日 自 2018年12月１日
至 2018年11月30日 至 2019年５月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 578,593 560,389
減価償却費 422,799 428,782
融資関連費用 72,451 75,774
受取利息 △10 △10
支払利息 64,353 62,352
補助金収入 － △11,250
固定資産圧縮損 － 11,250
営業未払金の増減額（△は減少） 41,005 △41,847
未収消費税等の増減額（△は増加） 547,941 －
未払消費税等の増減額（△は減少） 82,313 △67,079
前払費用の増減額（△は増加） △15,873 3,361
長期前払費用の増減額（△は増加） 1,125 △68,975
未払金の増減額（△は減少） 3,388 △2,643
前受金の増減額（△は減少） △2,981 441
その他 399 422
小計 1,795,505 950,966
利息の受取額 10 10
利息の支払額 △65,863 △65,389
法人税等の支払額 △955 △973
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,728,695 884,614
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △287,828 △198,020
補助金の受取額 － 11,250
投資活動によるキャッシュ・フロー △287,828 △186,770
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 350,000
長期借入れによる収入 － 6,576,106
短期借入金の返済による支出 △580,000 －
長期借入金の返済による支出 △236,500 △7,262,750
分配金の支払額 △573,069 △580,365
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,389,569 △917,009
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 51,297 △219,165
現金及び現金同等物の期首残高 843,851 895,148
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 895,148 ※１ 675,983
- 16 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ３～44年
構築物 10～20年
機械及び装置 17年
工具、器具及び備品 ６年
（２）無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）社内における利用可能期間５年
（３）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につい
ては、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費
用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固
定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取
得原価に算入しています。前期及び当期において不動産等の取得原価に算
入した固定資産税等相当額はありません。
３．キャッシュ・フロー計算書における キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手
資金（現金及び現金同等物）の範囲 許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、
価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償
還期限の到来する短期投資からなっています。
４．その他財務諸表作成のための基本と 消費税等の処理方法
なる重要な事項 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。
［未適用の会計基準等に関する注記］
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年３月30日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 平成30年３月30日 企業会計基準委員
会）
（１）概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な
会計基準の開発を行い、2014年５月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBに
おいてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年１月１日以降開始する事業年度から、Topic606は
2017年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益
認識に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整
合性を図る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れるこ
とを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項
目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
（２）適用予定日
2021年11月期の期首から適用します。
（３）当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
- 17 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
［追加情報］
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2018年６月１日 至 2018年11月30日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等 資産除去債務関連費用の計上に
2,824
７物件の建物 伴う税会不一致の発生
２．戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわ
ら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物
品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問
題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い
管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
当期（自 2018年12月１日 至 2019年５月31日）
１．引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等 資産除去債務関連費用の計上に
2,824
７物件の建物 伴う税会不一致の発生
２．戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわ
ら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物
品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問
題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い
管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
- 18 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１ 一時差異等調整引当額
前期（2018年11月30日）
１．引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位:千円）
発生した 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生の事由
資産等 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
資産除去債務関連
建物 費用の計上に伴う 159,400 2,995 2,824 － 5,819 －
税会不一致の発生
（注）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行いま
す。
２．戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき
金額を戻し入れる予定です。
当期（2019年５月31日）
１．引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位:千円）
発生した 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生の事由
資産等 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
資産除去債務関連
建物 費用の計上に伴う 159,400 5,819 2,824 － 8,643 －
税会不一致の発生
（注）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行いま
す。
２．戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき
金額を戻し入れる予定です。
※２ 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位:千円）
前期 当期
（2018年11月30日） （2019年５月31日）
建物附属設備 － 11,250
※３ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前期 当期
（2018年11月30日） （2019年５月31日）
50,000 50,000
- 19 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年６月１日 自 2018年12月１日
至 2018年11月30日 至 2019年５月31日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,447,579 1,434,711
その他賃貸事業収入 2,631 275
不動産賃貸事業収益合計 1,450,211 1,434,986
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費 15,000 15,000
損害保険料 7,138 7,042
減価償却費 421,997 427,980
公租公課 91,317 91,714
その他費用 6,425 6,337
不動産賃貸事業費用合計 541,878 548,074
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 908,332 886,911
※２ 減価償却実施額は次のとおりです。
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年６月１日 自 2018年12月１日
至 2018年11月30日 至 2019年５月31日
賃貸事業費用
有形固定資産 421,997 427,980
その他営業費用
無形固定資産 802 802
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年６月１日 自 2018年12月１日
至 2018年11月30日 至 2019年５月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 235,347口 235,347口
- 20 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年６月１日 自 2018年12月１日
至 2018年11月30日 至 2019年５月31日
現金及び預金 2,220,373 2,001,208
使途制限付預金（注） △1,325,224 △1,325,224
現金及び現金同等物 895,148 675,983
（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位:千円）
前期 当期
（2018年11月30日） （2019年５月31日）
１年以内 2,490,920 2,459,830
１年超 8,884,474 7,804,558
合計 11,375,394 10,264,389
オペレーティング・リース取引（借主側）
未経過リース料
（単位:千円）
前期 当期
（2018年11月30日） （2019年５月31日）
１年以内 4,588 4,588
１年超 100,186 97,891
合計 104,774 102,480
- 21 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの
借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行いま
す。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を
総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入
金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の
支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を
現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時
に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資
金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されて
いますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2018年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 2,220,373 2,220,373 －
資産合計 2,220,373 2,220,373 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 7,380,750 7,380,750 －
（４）長期借入金 8,610,500 8,610,500 －
負債合計 15,991,250 15,991,250 －
2019年５月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 2,001,208 2,001,208 －
資産合計 2,001,208 2,001,208 －
（２）短期借入金 350,000 350,000 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 3,941,750 3,941,750 －
（４）長期借入金 11,463,000 11,463,000 －
負債合計 15,754,750 15,754,750 －
- 22 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
（注１）金融商品の時価の算定方法
（１）現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
（２）短期借入金、（３）１年内返済予定の長期借入金、（４）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳
簿価額によっています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期（2018年11月30日）
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的
にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
預り敷金及び保証金 1,230,724
当期（2019年５月31日）
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的
にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
預り敷金及び保証金 1,230,724
（注３）金銭債権の決算日（2018年11月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 2,220,373
金銭債権の決算日（2019年５月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 2,001,208
（注４）借入金の決算日（2018年11月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
１年内返済予定の長
7,380,750 － － － － －
期借入金
長期借入金 － 5,889,630 2,278,620 11,000 431,250 －
合計 7,380,750 5,889,630 2,278,620 11,000 431,250 －
借入金の決算日（2019年５月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 350,000 － － － － －
１年内返済予定の長
3,941,750 － － － － －
期借入金
長期借入金 － 2,384,110 5,509,515 3,569,375 － －
合計 4,291,750 2,384,110 5,509,515 3,569,375 － －
- 23 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
［有価証券に関する注記］
前期（2018年11月30日）
該当事項はありません。
当期（2019年５月31日）
該当事項はありません。
［デリバティブ取引に関する注記］
前期（2018年11月30日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
当期（2019年５月31日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
［退職給付に関する注記］
前期（2018年11月30日）
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期（2019年５月31日）
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
- 24 -
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2019年５月期 決算短信
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
（2018年11月30日） （2019年５月31日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 17 12
資産除去債務 43,390 43,516
繰延税金資産小計 43,408 43,529
評価性引当額 △2,864 △3,793
繰延税金資産合計 40,544 39,736
繰延税金負債
資産除去債務に対応する有形固定資産 △40,526 △39,723
繰延税金負債合計 △40,526 △39,723
繰延税金資産の純額 17 12
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
（2018年11月30日） （2019年５月31日）
法定実効税率 31.51