3472 Ｒ－大江戸温泉 2019-01-22 15:30:00
利害関係人等との取引に関するお知らせ [pdf]
2019 月 1 月 22 日
各 位
不 動 産 投資 信 託証 券 発行 者 名
大江戸温泉リート投資法人
代表者名 執行役員 今西 文則
（コード番号:3472）
資 産 運 用会 社 名
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 今西 文則
問合せ先 企画管理部長 伊藤 真也
（TEL.03-6262-5200）
利害関係人等との取引に関するお知らせ
（大江戸温泉物語 レオマリゾート、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、
鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさきに係る賃料改定等）
大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日付で、下記のとおり、投
資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に定める利害関係人等との既存取
引の変更を行うことを決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 利害関係人等との取引の概要
本投資法人は、2019 年 1 月 31 日付で、その保有資産のうち、大江戸温泉物語 レオマリゾート、大
江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさき（以下「本 4 物件」
といいます。 ）について、大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社又は株式会社レオマユニティー
（以下、個別に又は総称して「賃借人」といいます。 ）との間でそれぞれ締結している停止条件付定期
建物等賃貸借契約兼建物等管理業務委託契約（その後の変更を含み、以下、個別に又は総称して「原
契約」といいます。 ）に関する変更契約（以下、個別に又は総称して「本件変更契約」といいます。 ）
を締結する予定です。
2. 改定の理由及び概要
（1）改定の理由
本投資法人は、本日付で、2019 年 6 月 1 日を効力発生日として、①本 4 物件について原契約に定め
る固定賃料（注 1）に関する賃料改定（以下「本改定」といいます。 ）及び②本 4 物件のうち大江戸温泉
物語 レオマリゾート及び鬼怒川観光ホテルの 2 物件について原契約に定める変動賃料（注 2）の計算方
法の一部変更（以下「本変更」といいます。 ）を賃借人との間で行うことにつき、決定しました。
本改定に際して、各物件の取得時に設定した固定賃料の水準の適正性について、これまでの賃借人
による当該物件の運営実績を踏まえて賃借人との間で協議しました。
大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、その敷地内に遊園地・テーマパーク部分を擁し、賃借
人の保有に係る遊技機や各種設備等が多いため、賃借人によるその更新費用の負担が大きく、また、
バリューアップ投資等の必要性も高いことから、賃借人より固定賃料減額の要請があり、協議の結
果、現在行っている変動賃料部分の固定化期間（2017 年 6 月 1 日から 2019 年 5 月末まで）が終了する
2019 年 6 月 1 日以降、固定賃料を引き下げ賃借人の賃料負担を軽減することとしました。本投資法人
としては、かかる改定により、大江戸温泉物語 レオマリゾートの将来にわたる賃料収入の安定化を促
進し、施設の競争力向上に資する賃借人による各種バリューアップのための施策を促すことができる
と判断しました。
上記減額の一方、大江戸温泉物語 長崎ホテル清風、鬼怒川観光ホテル及び大江戸温泉物語 きのさ
きの 3 物件については、現状の賃料総額を踏まえると、GOP（注 3）に対する賃料負担率が比較的低く、
賃借人による賃料支払余力が認められるため、それぞれの固定賃料を増額し、結果として、大江戸温
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泉物語 レオマリゾートにおける固定賃料の減額を加味しても、ポートフォリオ全体としての固定賃料
総額を現状どおり維持することとなる改定を行うこととしました。なお、これらの 3 物件について
は、GOP に対する賃料負担率はポートフォリオの平均と比較して低いため、固定賃料を増額したとして
も、賃料負担率は適正範囲内に留まると考えています。
また、変動賃料は、直近 1 年間の修正後 GOP（注 4）に一定の係数を乗じた額が固定賃料年額を上回
る場合に発生するとされていますが、本変更は、大江戸温泉物語 レオマリゾートと鬼怒川観光ホテル
について、当該一定係数を本改定に併せて修正するものです。
本投資法人は、本改定及び本変更により、本投資法人の収受する固定賃料総額を維持しつつ大江戸
温泉物語 レオマリゾートの賃料収入の安定化を図ることに加え、ポートフォリオにおける最大物件で
ある大江戸温泉物語 レオマリゾートの賃料収入全体に占める割合を引き下げることによる分散の促
進、及び保有する施設ごとの賃料負担率の平準化を図ることで、将来的なキャッシュ・フローの安定
性を高める効果があると考えています。
今後も中長期的な視点で競争力強化の施策を積極的に講じていくことにより、分配金の安定化に加
え、長期的な投資主価値の向上に努めていきます。
（注 1）「固定賃料」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額です。以下同じです。
（注 2）「変動賃料」とは、各施設に関する直近 1 年間（毎年 12 月からの 6 か月間については当年 3 月から翌年 2 月までの 1 年間をい
い、毎年 6 月からの 6 か月間については前年 9 月から当年 8 月までの 1 年間をいいます。（以下、これらの 1 年間を「修正後
）
GOP 計算期間」といいます。 ）における各施設の修正後 GOP に各賃貸借契約に定められた一定の係数を乗じた額となります（年
額。月額はその 12 分の１） 。以下同じです。なお、大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、2019 年 5 月まで 31 百万円と
なり、2019 年 6 月以降は上記の算出方法により算出される金額となります。
（注 3）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した
費用を控除した残額をいいます。
（注 4）「修正後 GOP」とは、修正後 GOP 計算期間に係る各施設の GOP から、テナントが負担する各施設に関する不動産関係費用（租税
公課、損害保険料及び地代家賃を含みますが、これに限定されません。但し、各賃貸借契約に基づき本投資法人が各施設に関
し負担すべき各施設及び各施設内に存在する本投資法人の所有物に係る公租公課及び損害保険料並びにその他の費用の合計額
を除きます。 ）を控除した額をいいます。
（2）賃料改定等の概要
① 本改定の概要
物件 変更前 変更後
物件名称 差額
番号 月額固定賃料 月額固定賃料
S-1 大江戸温泉物語 レオマリゾート 62,456,896 円 52,456,896 円 △10,000,000 円
S-10 大江戸温泉物語 長崎ホテル清風 9,788,199 円 12,496,532 円 ＋2,708,333 円
S-12 鬼怒川観光ホテル 22,478,074 円 29,069,741 円 ＋6,591,667 円
S-13 大江戸温泉物語 きのさき 12,447,999 円 13,147,999 円 ＋700,000 円
合計 107,171,168 円 107,171,168 円 0円
② 本変更の概要
物件 変更前 変更後
物件名称
番号 変動賃料発生係数 変動賃料発生係数
S-1 大江戸温泉物語 レオマリゾート 64.0％ 58.7％
S-12 鬼怒川観光ホテル 47.5％ 56.0％
（3）効力発生日
2019 年 6 月 1 日
（4）契約締結日
2019 年 1 月 31 日
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3. 利害関係人等の概要
（1）Ｓ-1 大江戸温泉物語 レオマリゾート
商号 株式会社レオマユニティー
本社所在地 香川県丸亀市綾歌町栗熊西40番地1
代表者の役職・氏名 代表取締役 藤岡 勇
設立年月日 2003年10月1日
資本金 50百万円（2018年2月末日現在）
事業内容 遊園地、ホテル、旅館等観光施設の経営等
出資者及び出資比率 大江戸温泉物語株式会社 100％（2018年2月末日現在）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係（2019年1月22日現在）
資本関係 本日現在、本資産運用会社の親会社の子会社（持株比率 100％）であ
り、投信法に定める利害関係人等に該当します。
人的関係 本日現在、本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、特筆す
べき人的関係はありません。
取引関係 本日現在、本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、特筆
すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、本資産運用会社のグループ会社であり、関連当事者に該当
該当状況 します。また、上記のとおり当該会社は、投信法に定める利害関係人等
に該当します。また、本資産運用会社の社内規程である利害関係人等取
引規程上の利害関係等に該当するため、本資産運用会社は、本資産等の
取引を行うにあたり、利害関係人等取引規程に定める意思決定手続を経
ています。
（2）S-10 大江戸温泉物語 長崎ホテル清風 S-12 鬼怒川観光ホテル
及び S-13 大江戸温泉物語 きのさき
商号 大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社
本社所在地 東京都中央区日本橋本町一丁目9番4号
代表者の役職・氏名 代表取締役 森田 満昌
設立年月日 2017年12月5日（創業 2001年11月）
資本金 100百万円（2018年9月1日現在）
事業内容 旅館、ホテルの経営等
大株主及び持株比率 株式会社ＢＣＪ－２９ 100％（2018年2月末日現在）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係（2019年1月22日現在）
資本関係 本日現在、本投資法人と当該会社の間には、特筆すべき資本関係はあり
ません。なお、当該会社は、本日現在、本資産運用会社の親会社であ
り、投信法に定める利害関係人等に該当します。
人的関係 本日現在、本投資法人及び本資産運用会社と当該会社の間には、特筆すべ
き人的関係はありません。
取引関係 本日現在、本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、特筆
すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社は、本資産運用会社のグループ会社であり、関連当事者に該当
該当状況 します。また、上記のとおり当該会社は、投信法に定める利害関係人等
に該当します。また、本資産運用会社の社内規程である利害関係人等取
引規程上の利害関係等に該当するため、本資産運用会社は、本資産等の
取引を行うにあたり、利害関係人等取引規程に定める意思決定手続を経
ています。
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4. 取引に関する手続き
賃貸借先は、投信法に定める利害関係人等及び本資産運用会社の自主ルールである利害関係人等取
引規程に定める利害関係人等に該当することから、投信法及び利害関係人等取引規程その他の社内規
定に基づき、必要な審議及び決議を経ています。
5. 今後の見通し
本投資法人は、今回の賃料改定等はポートフォリオ全体の固定賃料総額に変更がないことから、運
用状況への影響は軽微であると考えています。本投資法人の今後の運用状況の見通しについては、本
日付で別途公表している「2018 年 11 月期 決算短信（REIT）
」をご参照ください。
以上
※本投資法人のホームページアドレス：https://oom-reit.com/
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