2021年５月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年７月20日
不動産投資信託証券発行者名 大江戸温泉リート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3472 Ｕ Ｒ Ｌ https://oom-reit.com/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）今西 文則
資 産 運 用 会 社 名 大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）今西 文則
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）企画管理部長 （氏名）伊藤 真也
ＴＥＬ 03-6262-5456（IR専用）
有価証券報告書提出予定日 2021年８月24日 分配金支払開始予定日 2021年８月13日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年５月期の運用、資産の状況（2020年12月１日～2021年５月31日）
（1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年５月期 1,348 △0.8 593 △0.1 460 △1.6 459 △1.6
2020年11月期 1,358 △5.2 594 △12.4 467 △14.4 466 △14.4
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年５月期 1,951 2.2 1.2 34.1
2020年11月期 1,983 2.2 1.2 34.4
（2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額 １口当たり １口当たり分配金 分配金総額
利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金 利益超過
分配金総額
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向
配当率
は含まない） は含まない） 分配金 を含む） を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年５月期 1,952 459 18 4 1,970 463 100.0 2.2
2020年11月期 1,983 466 13 3 1,996 469 100.0 2.2
（注１）利益超過分配金総額は、全額、一時差異等調整引当額に係るものです。
（注２）配当性向は、小数第１位未満を切り捨てて記載しています。
（3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年５月期 37,122 21,092 56.8 89,622
2020年11月期 37,428 21,102 56.4 89,666
（4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年５月期 948 △165 △672 1,031
2020年11月期 1,759 △300 △1,424 920
２．2021年11月期の運用状況の予想（2021年６月１日～2021年11月30日）及び2022年５月期の運用状況の予想（2021年12
月１日～2022年５月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金 １口当たり １口当たり分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 利益超過 （利益超過分配金
は含まない） 分配金 を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2021年11月期 1,343 △0.4 577 △2.7 422 △8.1 421 △8.2 1,792 18 1,810
2022年５月期 1,337 △0.4 567 △1.8 420 △0.6 419 △0.6 1,781 18 1,799
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）（2021年11月期）1,792円、（2022年５月期）1,781円
※ その他
（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数(自己投資口を含む) 2021年５月期 235,347口 2020年11月期 235,347口
② 期末自己投資口数 2021年５月期 0口 2020年11月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、30ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、７ペー
ジ「2021年11月期及び2022年５月期の運用状況の見通しの前提条件」をご覧下さい。
以 上
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………２
（１）運用状況 …………………………………………………………………………………………………………２
① 当期の概況 ………………………………………………………………………………………………………２
② 次期の見通し ……………………………………………………………………………………………………４
③ 決算後に生じた重要な事実 ……………………………………………………………………………………６
（２）投資リスク ………………………………………………………………………………………………………11
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………………12
（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………12
（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………14
（３）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………15
（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………16
（５）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………17
（６）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………18
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………18
（８）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………………20
（９）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………………………31
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………………………32
（１）運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………………………32
① 投資状況 …………………………………………………………………………………………………………32
② 投資資産 …………………………………………………………………………………………………………32
（２）資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………………………45
① 資本的支出の予定 ………………………………………………………………………………………………45
② 期中の資本的支出 ………………………………………………………………………………………………45
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
1．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
ａ．投資法人の主な推移
大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律
（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき2016年３月29日に設立され（出資額200百万
円、発行口数2,000口）、2016年５月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第119
号）。
その後、「安定収益と継続的成長を見込むことができる大江戸モデル（注１）が導入された温泉・温浴関連
施設への重点投資」とスポンサーである「大江戸温泉物語グループ（注２）からのサポートを最大限活用した
成長戦略」を基本方針に、2016年８月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行
い、2016年８月31日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券
市場に上場（銘柄コード：3472）、2016年９月１日に温泉・温浴関連施設（注３）９物件（取得価格（注４）
の合計26,844百万円）を取得しました。第４期期初には、公募による新投資口の発行（56,330口）等により、
2017年12月４日に温泉・温浴関連施設５物件（取得価格の合計9,861百万円）を追加取得しました。第9期に
は、2020年11月２日に「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡
部分を賃借しました。その結果、当期末現在の本投資法人が保有する施設の合計は14物件（取得価格の合計
36,082百万円）となりました。また当期末現在における本投資法人の発行済投資口の総口数は235,347口とな
っています。
（注１）「大江戸モデル」とは、大江戸温泉物語グループが運営する施設に導入されている、高収益・安定稼働を維持することを可
能にする、大江戸温泉物語グループが保有する競争力が高いと考えられる事業ノウハウをいいます。
（注２）「大江戸温泉物語グループ」は、本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温
泉物語株式会社（以下「スポンサー」ということがあります。）並びにその連結子会社（財務諸表等の用語、様式及び作成
方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８条第３項に規定する子会社をいい、本資産
運用会社を含みます。）で構成されます。以下同じです。
（注３）「温泉・温浴関連施設」とは、温浴施設（温泉（地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分
とする天然ガスを除きます。）をいいます。以下同じです。）その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同
じです。）及び温浴施設をその中心的な用途の１つとして含む旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。
以下同じです。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）その他の宿泊の用に供
され、又は供されることが可能な施設、並びに、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活
動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設（これらの複
合用途を含みます。）等、温泉又は温浴の提供をその施設の主要な機能の１つとする施設をいいます。なお、温泉又は温浴
を提供している建物等のみでなく、それらに隣接又は一体として運営されている建物及び敷地等も含めて、物件全体として
温泉・温浴関連施設とします。
（注４）「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みま
せん。）の百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、「大江戸温泉物語 レオマリゾート」については、2020年11
月２日付で土地の一部を譲渡すると同時に譲渡先から譲渡部分を賃借しているため、「取得価格」については、取得時点に
おける同物件に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含み
ません。）から譲渡時点における当該譲渡部分に係る帳簿価格相当額を控除し、譲渡部分の賃借権の設定に係る賃貸借契約
に記載された、賃借権の設定の対価としての権利金の額を加えた額を記載しています。
ｂ．投資環境と運用実績
当期の我が国の経済状況は、新型コロナウイルス感染症の再拡大に伴い2021年４月に一部大都市圏に発令さ
れた緊急事態宣言及びまん延防止等重点措置等の延長や対象エリア拡大による経済活動の停滞は継続し、１～
３月期の２次速報ベースの物価変動の影響を除いた実質（季節調整値）GDPは、民間最終消費支出が１次速報
値より下方改定（前期比マイナス1.5%）となったこともあり、前期比マイナス1.0％、年率換算ではマイナス
3.9％となりました。
このような環境の中、本投資法人が保有する温泉・温浴関連施設14物件は、2020年12月末からの新型コロナ
ウイルス感染症の再拡大に伴い、１月下旬及び２月上旬から３月上中旬にかけてすべての施設が臨時休館しま
したが、その後、当期末の５月末まで「大江戸温泉物語 幸雲閣」を除き全館再稼働となりました。高齢者層
の出控えにより平日稼働は低迷が続く一方で、外部の感染症専門医からのアドバイスに基づいたテナントによ
る十分な感染症対策の徹底が功を奏し、ゴールデンウイークや週末における稼働は比較的高く、若年層やファ
ミリー層の来館が増加したものと本投資法人は考えています。
当期における全体の客室稼働率（注１）は28.1％と前年同期間の実績を大きく下回り、ADR（注２）、
RevPAR（注３）及び売上高の当期実績は前年同期間の実績に対しそれぞれプラス9.8％、マイナス44.8％、マ
イナス49.4％となりました。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
本投資法人の当期の賃貸事業収入については、テナントである大江戸温泉物語グループの2021年２月までの
年間業績に基づき算定される変動賃料について、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う稼働率の低下を受け全
施設について前期に続き当期も未発生となりましたが、総賃料に占める構成比の高い固定賃料は満額収受いた
しました。
当期末に取得した鑑定評価額は、合計で40,209百万円となりました。前期末（2020年11月期）に取得した鑑
定評価額との比較では、還元利回り、いわゆるキャップレートについては変動がありませんでしたが、一部の
施設の資本的支出等の見直しによる将来キャッシュ・フローの低下により、30百万円の低下となりました。当
期末におけるポートフォリオ全体の含み損益（注４）については、当該14物件の減価償却により含み益が増加
し5,603百万円となりました。
また、新型コロナウイルス感染症の影響下、キャッシュマネジメントの観点から一部実施繰り延べ可能な資
本的支出の延期等支出の抑制に努めながら、テナントによる必要な修繕の実施を管理するとともに、保有物件
の状況及び特性等を考慮した資本的支出に関する計画に基づいて、機能維持に必要な資本的支出を実施しまし
た（賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）。
さらに、大江戸温泉物語グループの運営物件にとどまらず、新型コロナウイルス感染症の収束後を想定し
て、広くマーケットからの新規物件の取得活動、情報の収集を継続的に行っています。
（注１）「稼働率」とは、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合をいい、「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる
数値をいいます。
客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）
（注２）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働
した延べ客室数）合計で除した値をいいます。
（注３）「RevPAR」とは、１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿
泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値です。
（注４）「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計－貸借対照表計上額の合計（建物附属設備、構築物、機械及び装
置、工具、器具及び備品並びに借地権を含みます。）
ｃ．資金調達の概要
当期においては、2021年５月31日を返済期日とする長期借入金3,491百万円及び250百万円の返済原資の一部
に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から短期借入により3,491百万円、
株式会社三井住友銀行から短期借入により240百万円の資金調達（注）を行いました。また、手元資金により
2021年１月末日及び４月末日に各々87百万円の約定返済を実施しました。その結果、当期末時点での有利子負
債総額は14,271百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は38.4％となってい
ます。
（注）詳細は2021年５月25日付公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下さい。
ｄ．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,348百万円、営業利益593百万円、経常利益460百万円、当期
純利益459百万円となりました。
当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年
法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項に規定
される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口１口当
たりの利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を1,952円としました。
これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利
息費用の計上及び資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費の計上並びに借地権償却費に係る所
得超過税会不一致（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）
（以下「投資法人計算規則」といいます。）第２条第２項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金
に与える影響を考慮して、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第２条第２項第30号に定めるものをいい
ます。）の分配を4,236,246円行うこととし、投資口１口当たりの利益超過分配金を18円としました。
この結果、当期の投資口１口当たり分配金は、1,970円（うち、投資口１口当たりの利益超過分配金18円）
としました。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
② 次期の見通し
ａ．次期の運用環境
６月下旬に沖縄県を除いた都道府県の緊急事態宣言は解除され、まん延防止等重点措置に移行されました
が、その後、７月には再び東京都を対象に緊急事態宣言が発令され、また、４府県で適用されるまん延防止等
重点措置も延長されることとなりました。このような状況において、国内において急速に拡大を見せるワクチ
ン接種の状況と接種一巡後の潜在消費需要の顕在化が期待される一方で、世界的に拡大する新型コロナウイル
ス変異株の我が国における拡がりや、開催準備が進む東京オリンピック・パラリンピックによる国内外の人流
増加に対する懸念もあって、次期以降の我が国の経済状況については、経済活動の抑制を伴う新型コロナウイ
ルス感染症対策の今後の動向に左右され当面は一進一退の動きを続けていくと見込まれます。
このような環境の中、本投資法人の投資対象である余暇活用型施設（注１）が立脚している「コト消費」
（注２）、特により限定的に「体験型消費」(注３)の動向は、新型コロナウイルス感染症に対する消費者のマ
インドや感染予防対策の動向が特に大きく影響すると考えており、東京オリンピック・パラリンピック開催期
間の運営状況とその後の感染状況、急速に拡大するワクチン接種の普及状況やその効果について注視が必要で
す。
本投資法人の保有施設におけるテナント業績は、新型コロナウイルス感染症の拡がりが継続する中での政府
等による各種の自粛要請や消費者マインドにおける警戒感からの需要低迷を受けて、テナントの判断により６
月は一部施設は週末のみ（金曜日チェックインから月曜日チェックアウトまで）の営業となり、いまだ楽観視
はできない状況となっていますが、一方で、施設の感染防止対策の周知による安心感の高まりと平日のメイン
顧客層である高齢者層がワクチンの２回目接種を完了したことによる施設利用の回復、及び「大江戸モデル」
が近隣固定客をメインターゲットとしていることから顧客回帰の動きも一部に見られ、今後の需要回復の可能
性があると本投資法人は考えています。
これらのことから、本投資法人の投資対象である余暇活用型施設は、インバウンド需要や遠距離からの観光
需要等への依存度が高い施設と比較して、相対的により早く集客を回復できる可能性があるものと本投資法人
は考えています。
（注１）「余暇活用型施設」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知
的な充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供する施設をいいます。以下同じです。
（注２）「コト消費」とは、個別の事象が連なった総体である「一連の体験」を目的とした消費活動をいいます。
（注３）「体験型消費」とは、経験・体験そのものを目的とした消費活動をいいます。
ｂ．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、余暇活用型施設に特化したポートフォリオの構築を目指していますが、当面は新型コロナウ
イルス感染症再拡大によるテナント業績への影響がもたらす収益面、財務面のリスクへの万全な対応を最優先
し、この危機を切り抜けることで今後の外部環境の改善時には機動的な成長戦略を打ち出せるよう努めていき
ます。
（a）外部成長戦略
i.スポンサー・パイプラインの活用
温泉・温浴関連施設の供給面を俯瞰すると、引き続き後継者不足や施設老朽化による競争力低下等の理
由から、廃業に踏み切る旅館やホテルも多数見込まれます。さらに、新型コロナウイルス感染症の拡大と
長期化に伴う業績の悪化による閉鎖や売却、生き残りのための資金調達を目的とする売却なども見込ま
れ、本投資法人や大江戸温泉物語グループへの持込み案件数も比較的多い傾向で推移するものと考えられ
ます。
大江戸温泉物語グループが2020年６月から2021年５月までの１年間に開業又はリニューアルオープンし
た温泉・温浴関連施設は、2020年７月の「西海橋コラソンホテル」（長崎県佐世保市）、「大江戸温泉物
語 汐美荘」（新潟県村上市）及び2020年11月の「仙台 秋保温泉 岩沼屋」（宮城県仙台市）の３施設と
なり、今後も継続的な取得が見込まれます（注）。これらの施設を含め、本投資法人には、2017年11月１
日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、大江戸温泉物語グループが保有又
は開発する温泉・温浴関連施設の取得に係る優先交渉権が付与されており、また同グループが入手した第
三者による物件売却情報の優先的提供が行われます。これらを最大限活用することにより、主として大江
戸温泉物語グループが保有し運営する大江戸モデルが導入された温泉・温浴関連施設を継続的に取得する
方針です。
（注）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
ii.資産運用会社独自のネットワークの活用によるスポンサー拠出物件以外の物件の取得
本投資法人が投資法人規約に定める余暇活用型施設（注１）については、新たな感染症対策や、ライフ
スタイルの多様化に対応した施設の供給は未だ不足していると考えており、一方で中長期的には構造的な
余暇活用拡大の流れや、グローバルな人の動きが変化することはなく、益々拡大する傾向にあると考えて
います。
その中で、本資産運用会社独自のネットワークの活用により、余暇活用型施設に関する多くの売却情報
が入手されており、新型コロナウイルス感染症の経験を踏まえた市場変化への対応も見据えた宿泊業やレ
ジャー業界の新しい動きや変化を見極めつつ、有名温泉地の温泉・温浴関連施設等に加えて、現状ポート
フォリオのバランスの改善とリスク分散に寄与する、政令指定都市や中核都市等の都市型立地物件、新規
開発物件や築浅物件、新型コロナウイルス感染症収束後のインバウンド需要を捉え得る多様な施設の取得
に向けて活動していきます。また、ブリッジストラクチャーの活用等による優先交渉権の確保も引き続き
進めていきます（注２）。
（注１）本投資法人の規約に定める投資対象は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、
並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設、並びにこれらの複合施設で
す。
（注２）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。
（b）内部成長戦略
i.安定性を重視した賃料ストラクチャー
本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間で締結している長期賃貸
借契約において、固定賃料部分を主としつつ、GOP（注１）に連動した変動賃料部分を組み合わせた第一
賃料に、各施設の不動産運営費相当額となる第二賃料を加えた賃料体系を採用し（注２）、かつ修繕費は
原則テナント負担とすることで、キャッシュ・フローの安定性を長期的に確保しつつ、各施設の運営実績
が良好な時期にはGOPに連動した賃料収入のアップサイドを享受追求することを可能としています。当期
の実績並びに2021年11月期及び2022年５月期の予想については、新型コロナウイルス感染症の影響による
テナントの稼働率低下のため、変動賃料はゼロという実績及び予想となっておりますが、当面は足元の危
機を乗り切り固定賃料を確保することに最大限注力するとともに、今後の変動賃料の復活に向けてテナン
ト業績と賃料支払能力についてのモニタリングを継続し、賃料収入の安定性確保に万全を期してまいりま
す。
（注１）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直
接発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
（注２）各保有資産に係る賃貸借契約においては、かかる賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に
係る賃貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。
ii.収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEX（注１）
本投資法人は、高稼働を背景にバリューアップ・ポテンシャル（注２）を有する保有物件に対しては、
客室数増加を目的とした増改築等の戦略的CAPEXを実施し、保有資産のオペレーターの潜在的な収入確保
を図ることや、敷地内の未稼働建物や未使用土地の有効活用による賃料収入の増加を中長期的に目指して
います。また、温泉・温浴関連施設における付加価値向上のノウハウを有する大江戸温泉物語グループと
の協働により、各種の施設競争力の向上策に協力し、各種イベント等の集客向上策に対して所有者の立場
で積極的に関わっていくことで、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。
（注１）「CAPEX」は、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び
設備の使用可能期間の延長又は資産価値の増加を目的とした支出をいいます。
（注２）「バリューアップ・ポテンシャル」とは、投資等によって資産価値の向上が見込まれる潜在的余地をいいます。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
（c）財務戦略
本投資法人は、長引く新型コロナウイルス感染症の影響によるテナント業績への影響とそれに伴う賃料収
入に関するリスクを把握し、本投資法人の財務運営におけるリスクへの対応、具体的には当面の借入金の借
換えの完遂を最優先し、保守的なLTVコントロールとキャッシュマネジメントによる財務基盤の維持を重視
していきます。
中長期的な方針として、デット・ファイナンスについては、適時適切な情報提供に基づく十分なコミュニ
ケーションにより既存借入先との良好な関係を維持しつつ、新規物件取得時や既存借入の返済期限到来時の
安定的な資金調達の実現を図り、エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上、並
びに１口当たり分配金の希薄化に配慮し、機動的に実施を検討していきます。
LTV水準は、原則として60％を上限としながら、当面、特に新型コロナウイルス感染症の影響下は資金余
力の確保に留意して40％程度以下を目安とし、保守的な水準を維持していく方針です。さらに中長期的には
また、ポートフォリオの規模拡大とテナントや立地等のリスク分散の推進によりリスクプレミアムの低下を
図り、金融コストの低減とともに、高格付けの取得や調達手段の多様化、負債の平均年限の長期化や固定金
利の導入などを目指します。
③ 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
2021年11月期及び2022年５月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
計算期間 ・2021年11月期（第11期）（2021年６月１日～2021年11月30日）（183日）
・2022年５月期（第12期）（2021年12月１日～2022年５月31日）（182日）
運用資産 ・本書の日付現在、本投資法人が保有する14物件について、2022年５月期末までの間に変
動（新規物件の取得又は保有物件の売却等）がないことを前提としています。
・実際には、上記以外の新規物件の取得、又は保有物件の売却等により変動が生ずる可能
性があります。
営業収益 ・保有資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約を前提
とし、今後予定されている賃料改定等を踏まえた上で、それぞれ市場動向等も勘案し
算出しています。またテナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として
います。
・変動賃料の計算根拠となる期間は、2021年11月期（第11期）においては2020年９月から
2021年８月における修正後GOP、2022年５月期（第12期）においては2021年３月から
2022年２月における修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の料率を乗じて変動賃
料が算出されます。したがって新型コロナウイルス感染症の感染拡大による影響により
変動賃料の算定基準となる修正後GOPが低下し、2021年11月期（第11期）及び2022年５
月期（第12期）において全物件の変動賃料が発生しないことを前提としています。
なお、固定賃料については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約の約定に基づき、
全額支払われることを前提としています。
・賃料については、以下の前提で算定しています。
[大江戸温泉物語 レオマリゾート]
固定賃料：月額52,456,896円
変動賃料：月額5,181,730円とし、2019年６月以降、下記算出方法により算出される金
額とします。
① 直近１年間における修正後GOP（注１）×5.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの58.7％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、テナントとの間で定期借地契約が締結さ
れており、別途、当該定期借地契約に基づく土地賃料を月額83,700円受領しています
が、１年ごとに改定され、以下の通り算出します。
変更後の賃料の額＝（（A×12－B）＋B’）÷12
A：当該時点における賃料の額
B：直前の基準年度（毎年12月１日からの１年間をいいます。以下同じです。）の開始
日の直前の10月30日現在の納税通知書に基づき算定される、本件土地に賦課されて
いた固定資産税その他の公租公課、及び、地代（当該時点の年額支払賃料）の合計
額
B’:当該基準年度の開始日の直前の10月30日現在の納税通知書に基づき算定される、本
件土地に賦課される固定資産税その他の公租公課、及び、地代（当該時点の年額支
払賃料）の合計額
[大江戸温泉物語 伊勢志摩]
固定賃料：月額18,009,399円
変動賃料：2016年12月以降、月額962,993円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの77.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[伊東ホテルニュー岡部]
固定賃料：月額12,296,799円
変動賃料：2016年12月以降、月額1,471,251円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×5.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの52.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業収益 [大江戸温泉物語 あたみ]
固定賃料：月額15,619,380円
変動賃料：2016年12月以降、月額939,716円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの74.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 土肥マリンホテル]
固定賃料：月額9,098,235円
変動賃料：2016年12月以降、月額1,016,579円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×7.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの72.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 あわら]
固定賃料：月額10,963,033円
変動賃料：2016年12月以降、月額608,360円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×3.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの62.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 かもしか荘]
固定賃料：月額5,953,916円
変動賃料：2016年12月以降、月額655,836円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×6.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの62.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 伊香保]
固定賃料：月額6,126,558円
変動賃料：2016年12月以降、月額708,097円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×7.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの67.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 君津の森]
固定賃料：月額4,098,412円
変動賃料：2016年12月以降、月額436,860円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×5.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの52.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 長崎ホテル清風］
固定賃料：月額12,496,532円
変動賃料：2018年６月以降、月額498,384円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×2.2％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの44.7％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 幸雲閣］
固定賃料：月額7,017,209円
変動賃料：2018年６月以降、月額755,005円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.5％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの45.3％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業収益 [鬼怒川観光ホテル］
固定賃料：月額29,069,741円
変動賃料：2018年６月以降、月額1,188,094円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×2.4％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの56.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 きのさき]
固定賃料：月額13,147,999円
変動賃料：2018年６月以降、月額650,945円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×2.4％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの47.7％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 東山グランドホテル]
固定賃料：月額8,631,767円
変動賃料：2018年６月以降、月額940,567円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.5％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの45.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
2021年11月期（第11期）
（百万円）
第一賃料(注２)
第二賃料 その他 合計
物件名称
固定賃料 変動賃料 （注５） 収入 （注８）
（注３） （注４）
大江戸温泉物語 315 －
－ 33 348
レオマリゾート （注６）
大江戸温泉物語 伊勢志摩 108 － 3 － 111
伊東ホテルニュー岡部 73 － 8 － 82
大江戸温泉物語 あたみ 93 － 4 － 97
大江戸温泉物語
54 － 1 － 56
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語 あわら 65 － 8 － 74
大江戸温泉物語 かもしか荘 35 － 6 － 41
大江戸温泉物語 伊香保 36 － 4 － 40
大江戸温泉物語 君津の森 24 － 5 － 29
大江戸温泉物語
74 － 6 － 81
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語 幸雲閣 42 － 4 － 46
鬼怒川観光ホテル 174 － 8 － 182
大江戸温泉物語 きのさき 78 － 6 － 85
大江戸温泉物語 0
51 － 10 62
東山グランドホテル （注７）
合計（注８） 1,230 － 112 0 1,343
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業収益 2022年５月期（第12期）
（百万円）
第一賃料(注２)
第二賃料 その他 合計
物件名称
固定賃料 変動賃料 （注５） 収入 （注８）
（注３） （注４）
大江戸温泉物語 314
－ 30 － 345
レオマリゾート （注６）
大江戸温泉物語 伊勢志摩 108 － 3 － 111
伊東ホテルニュー岡部 73 － 8 － 82
大江戸温泉物語 あたみ 93 － 3 － 97
大江戸温泉物語
54 － 1 － 56
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語 あわら 65 － 8 － 74
大江戸温泉物語 かもしか荘 35 － 5 － 41
大江戸温泉物語 伊香保 36 － 3 － 40
大江戸温泉物語 君津の森 24 － 5 － 29
大江戸温泉物語
74 － 6 － 80
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語 幸雲閣 42 － 4 － 46
鬼怒川観光ホテル 174 － 7 － 182
大江戸温泉物語 きのさき 78 － 6 － 85
大江戸温泉物語 0
51 － 10 62
東山グランドホテル （注７）
合計（注８） 1,230 － 106 0 1,337
（注１）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設
の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。「修正後GOP」とは、修正後GOP計算
期間（下記（注４）に定義します。）に係る各施設のGOPから、テナントが負担する本物件に関す
る不動産関係費用（租税公課、損害保険料及び地代家賃を含みますが、これに限定されません。た
だし、第二賃料（下記（注５）に定義します。）相当額を除きます。）を控除した額をいいます。
以下同じです。
（注２）「第一賃料」とは、固定賃料及び変動賃料の合計額とします。以下同じです。
（注３）「固定賃料」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額です。以下同じです。
（注４）「変動賃料」は、各施設に関する直近１年間（毎年12月からの６か月間については当年３月から翌
年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間については前年９月から当年８月までの１年
間をいいます。）（以下、これらの１年間を「修正後GOP計算期間」といいます。）における各施
設の修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の料率を乗じた額となります（年額。月額はその
12分の１）。以下同じです。
（注５）「第二賃料」とは、本投資法人が所有する各施設につき、本投資法人が負担すべき公租公課及び損
害保険料並びにその他費用の合計額（不動産運営費）相当額と同額の賃料をいいます。以下同じで
す。
（注６）定期借地契約に基づく土地賃料を固定賃料に含んで記載しています。
（注７）定期借地契約に基づく土地賃料を記載しています。
（注８）各物件の各賃料は百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の賃料の合計、固
定賃料の合計、変動賃料の合計及び第二賃料の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があり
ます。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業費用 ・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の賃貸事業費用について
は、過去の実績値をベースとし、費用の変動要素を勘案して算出しています。
・公租公課については、2021年11月期に93百万円、2022年５月期に93百万円を費用として
計上しています。
・建物の修繕費は、本書の日付現在において効力を有する賃貸借契約に基づき、原則とし
て賃借人の負担となるため見込んでいません。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加資本的支出を含めて定額法により算出し
ており2021年11月期に451百万円、2022年５月期に454百万円を想定しています。
営業外費用 ・支払利息及びその他の融資関連費用の合計額として2021月11期に154百万円、2022年５
月期に147百万円を見込んでいます。
借入金 ・2021年５月31日現在の借入金残高は14,271百万円となっています。
・2021年11月期及び2022年５月期に、別途約定によりそれぞれ175百万円を返済すること
を前提としています。
・2021年11月期においては、2021年８月31日に短期借入金240百万円のうち、10百万円を
一部返済することを前提としています。また、2021年８月31日に短期借入金1,449百万
円及び3,472百万円、2021年11月30日に１年内返済予定の長期借入金2,190百万円の返済
期限が到来しますが、同額の借換えを行うことを前提としています。
・2022年５月期においては、2022年２月28日に短期借入金230百万円のうち、30百万円を
一部返済することを前提としています。また、2022年２月28日に短期借入金2,170百万
円、1,423百万円及び3,434百万円、2022年５月31日に長期借入金3,132百万円の期限が
到来しますが、同額の借換えを行うことを前提としています。
発行済投資口の総口数 ・本書の日付現在における発行済投資口数の総口数235,347口を前提としており、2022年
５月31日までに新投資口の追加発行等による投資口数の変動がないことを前提としてい
ます。
・１口当たり分配金は、2021年11月期及び2022年５月期の予想期末発行済投資口の総口数
235,347口により算出しています。
１口当たり分配金（利益超 ・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の
過分配金は含まない） 分配方針を前提として算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ資本的支出の発
生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動
する可能性があります。
１口当たり利益超過分配金 ・資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致に対して、一時差異等調整引当額
4,236,246円の計上を見込んでいます。
・利益超過分配の実施に関し、本投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する
利益超過分配の実施を基本方針とし、当該方針に従い、2021年11月期及び2022年５月期
に、それぞれ１口当たり18円の利益超過分配を行うことを想定しています。
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を
与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としてい
ます。
(２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2021年２月25日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略
します。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 2,245,992 2,356,485
前払費用 140,140 101,517
その他 6,546 6,866
流動資産合計 2,392,678 2,464,869
固定資産
有形固定資産
建物 26,667,147 26,761,904
減価償却累計額 △3,239,601 △3,686,238
建物（純額） 23,427,545 23,075,666
構築物 10,979 10,979
減価償却累計額 △1,616 △1,986
構築物（純額） 9,362 8,992
機械及び装置 600 600
減価償却累計額 △97 △115
機械及び装置（純額） 502 484
工具、器具及び備品 5,772 9,972
減価償却累計額 △1,402 △2,042
工具、器具及び備品（純額） 4,370 7,930
土地 11,208,770 11,208,770
有形固定資産合計 34,650,550 34,301,844
無形固定資産
借地権 305,228 303,751
ソフトウエア 1,347 544
無形固定資産合計 306,575 304,296
投資その他の資産
繰延税金資産 16 15
長期前払費用 68,483 41,499
差入敷金及び保証金 10,089 10,089
投資その他の資産合計 78,589 51,605
固定資産合計 35,035,715 34,657,746
資産合計 37,428,394 37,122,615
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
（単位：千円）
前期 当期
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
負債の部
流動負債
営業未払金 118,701 8,045
短期借入金 1,487,480 5,193,060
１年内返済予定の長期借入金 6,194,120 5,509,515
未払金 82,190 83,234
未払費用 8,190 7,482
未払法人税等 940 932
未払消費税等 34,980 34,830
前受金 246,412 247,064
その他 7,260 6,973
流動負債合計 8,180,276 11,091,139
固定負債
長期借入金 6,776,000 3,569,375
預り敷金及び保証金 1,230,692 1,230,692
資産除去債務 138,691 139,096
固定負債合計 8,145,384 4,939,164
負債合計 16,325,661 16,030,303
純資産の部
投資主資本
出資総額 20,653,023 20,653,023
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※１ △17,116 ※１ △20,175
出資総額控除額合計 △17,116 △20,175
出資総額（純額） 20,635,907 20,632,847
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 466,826 459,464
剰余金合計 466,826 459,464
投資主資本合計 21,102,733 21,092,312
純資産合計 ※２ 21,102,733 ※２ 21,092,312
負債純資産合計 37,428,394 37,122,615
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2021年５月期 決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 1,342,970 ※１ 1,348,319
不動産等売却益 ※２ 15,785 ※２ －
営業収益合計 1,358,755 1,348,319
営業費用
賃貸事業費用 ※１,※３ 574,661 ※１,※３ 577,073
資産運用報酬 122,870 119,720
資産保管手数料 1,720 1,676
一般事務委託手数料 17,258 17,032
役員報酬 3,600 3,600
その他営業費用 ※３ 44,313 ※３ 35,716
営業費用合計 764,424 754,817
営業利益 594,331 593,501
営業外収益
受取利息 10 11
未払分配金戻入 1,212 637
営業外収益合計 1,222 648
営業外費用
支払利息 54,683 50,927
融資関連費用 73,230 82,956
営業外費用合計 127,914 133,884
経常利益 467,639 460,266
税引前当期純利益 467,639 460,266
法人税、住民税及び事業税 942 934
法人税等調整額 △0 0
法人税等合計 942 935
当期純利益 466,697 459,331
前期繰越利益 128 133
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 466,826 459,464
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2021年５月期 決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
（純額） 期未処理損
一時差異等 出資総額控 失（△）
調整引当額 除額合計
当期首残高 20,653,023 △14,292 △14,292 20,638,731 545,192 545,192 21,183,923 21,183,923
当期変動額
剰余金の配当 △545,063 △545,063 △545,063 △545,063
一時差異等調整
引当額による利 △2,824 △2,824 △2,824 △2,824 △2,824
益超過分配
当期純利益 466,697 466,697 466,697 466,697
当期変動額合計 － △2,824 △2,824 △2,824 △78,366 △78,366 △81,190 △81,190
※１
当期末残高 △17,116 △17,116 20,635,907 466,826 466,826 21,102,733 21,102,733
20,653,023
当期（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
（純額） 期未処理損
一時差異等 出資総額控 失（△）
調整引当額 除額合計
当期首残高 20,653,023 △17,116 △17,116 20,635,907 466,826 466,826 21,102,733 21,102,733
当期変動額
剰余金の配当 △466,693 △466,693 △466,693 △466,693
一時差異等調整
引当額による利 △3,059 △3,059 △3,059 △3,059 △3,059
益超過分配
当期純利益 459,331 459,331 459,331 459,331
当期変動額合計 － △3,059 △3,059 △3,059 △7,361 △7,361 △10,421 △10,421
※１
当期末残高 △20,175 △20,175 20,632,847 459,464 459,464 21,092,312 21,092,312
20,653,023
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
Ⅰ 当期未処分利益 466,826,453 459,464,668
Ⅱ 利益超過分配金加算額 3,059,511 4,236,246
うち一時差異等調整引当額 3,059,511 4,236,246
Ⅲ 分配金の額 469,752,612 463,633,590
（投資口１口当たり分配金の額） （1,996） （1,970）
うち利益分配金 466,693,101 459,397,344
（うち１口当たり利益分配金） （1,983） （1,952）
うち一時差異等調整引当額 3,059,511 4,236,246
（うち１口当たり利益超過分配金
（一時差異等調整引当額に係るも （13） （18）
の））
Ⅳ 次期繰越利益 133,352 67,324
上記のとおり、当期の投資口１口 上記のとおり、当期の投資口１口
当たり分配金は、1,996円としており 当たり分配金は、1,970円としており
ます。 ます。
利益分配金（利益超過分配金は含 利益分配金（利益超過分配金は含
みません。）については、税制の特 みません。）については、税制の特
例（租税特別措置法第67条の15第１ 例（租税特別措置法第67条の15第１
項）の適用により、利益分配金の最 項）の適用により、利益分配金の最
大額が損金算入されることを企図し 大額が損金算入されることを企図し
て、投資口１口当たりの利益分配金 て、投資口１口当たりの利益分配金
が１円未満となる端数部分を除い が１円未満となる端数部分を除い
た、投資信託及び投資法人に関する た、投資信託及び投資法人に関する
法律第136条第１項に定める利益の概 法律第136条第１項に定める利益の概
ね全額を分配することとし、この結 ね全額を分配することとし、この結
分配金の額の算出方法 果、投資口１口当たり利益分配金 果、投資口１口当たり利益分配金
（利益超過分配金は含みません。） （利益超過分配金は含みません。）
を1,983円としました。 を1,952円としました。
また、本投資法人は、規約第25条 また、本投資法人は、規約第25条
に定める利益を超えた分配の方針に に定める利益を超えた分配の方針に
従い、資産除去債務関連費用及び借 従い、資産除去債務関連費用及び借
地権償却費に係る所得超過税会不一 地権償却費に係る所得超過税会不一
致（投資法人の計算に関する規則第 致（投資法人の計算に関する規則第
２条第２項第30号イに定めるものを ２条第２項第30号イに定めるものを
いいます。）が分配金に与える影響 いいます。）が分配金に与える影響
を考慮して、一時差異等調整引当額 を考慮して、一時差異等調整引当額
の分配を3,059,511円行うこととし、 の分配を4,236,246円行うこととし、
投資口１口当たりの一時差異等調整 投資口１口当たりの一時差異等調整
引当額の分配金を13円としました。 引当額の分配金を18円としました。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 467,639 460,266
減価償却費 444,973 450,030
融資関連費用 73,230 82,956
受取利息 △10 △11
支払利息 54,683 50,927
営業未払金の増減額（△は減少） 44,552 △44,552
未払消費税等の増減額（△は減少） △4,533 △150
前払費用の増減額（△は増加） △25,371 △1,020
長期前払費用の増減額（△は増加） 1,125 1,125
未払金の増減額（△は減少） △7,061 1,044
前受金の増減額（△は減少） △14,902 652
有形固定資産の売却による減少額 779,417 －
その他 1,573 35
小計 1,815,315 1,001,303
利息の受取額 10 11
利息の支払額 △54,822 △51,635
法人税等の支払額 △937 △942
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,759,566 948,736
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △152,348 △165,385
無形固定資産の取得による支出 △147,672 －
預り敷金及び保証金の返還による支出 △13 －
投資活動によるキャッシュ・フロー △300,034 △165,385
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 1,472,605 3,713,545
短期借入金の返済による支出 － △25,420
長期借入金の返済による支出 △2,348,880 △3,891,230
分配金の支払額 △547,887 △469,752
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,424,162 △672,857
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 35,369 110,493
現金及び現金同等物の期首残高 885,397 920,767
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 920,767 ※１ 1,031,260
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ３～44年
構築物 10～20年
機械及び装置 17年
工具、器具及び備品 ６～10年
（２）無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）社内における利用可能期間５年
借地権 50年
（３）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につい
ては、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費
用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固
定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取
得原価に算入しています。前期及び当期において不動産等の取得原価に算
入した固定資産税等相当額はありません。
３．キャッシュ・フロー計算書における キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手
資金（現金及び現金同等物）の範囲 許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、
価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償
還期限の到来する短期投資からなっています。
４．その他財務諸表作成のための基礎と 消費税等の処理方法
なる事項 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。
［追加情報］
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
１．引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
「大江戸温泉物語 あたみ」等６ 資産除去債務関連費用及び借地
物件の建物及び「大江戸温泉物 権償却額の計上に伴う税会不一 3,059
語 レオマリゾート」の借地権 致の発生
２．戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香
保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去
及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問
題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い
管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
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当期（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日）
１．引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
「大江戸温泉物語 あたみ」等６ 資産除去債務関連費用及び借地
物件の建物及び「大江戸温泉物 権償却額の計上に伴う税会不一 4,236
語 レオマリゾート」の借地権 致の発生
２．戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 あたみ、土肥マリンホテル、あわら、伊香
保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去
及び資産等の売却等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問
題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い
管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
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（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１ 一時差異等調整引当額
前期（2020年11月30日）
１．引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位:千円）
発生した 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生の事由
資産等 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
資産除去債務関連
建物 費用及び借地権償
307,072 14,292 2,824 － 17,116 －
借地権 却額の計上に伴う
税会不一致の発生
（注）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行いま
す。なお、当期に取得した借地権から生じる一時差異等の金額147,672千円が当初発生額に含まれていますが、当該金額を基
礎とした引当額の計上は翌期以降に行うため、当期引当額には含まれていません。
２．戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去、又は売却等の時点において、対応すべき
金額を戻し入れる予定です。
当期（2021年５月31日）
１．引当の発生事由、発生した資産等、当初発生額及び引当額
（単位:千円）
発生した 当初 当期首 当期 当期 当期末 戻入れの
発生の事由
資産等 発生額 残高 引当額 戻入額 残高 事由
資産除去債務関連
建物 費用及び借地権償
306,772 17,116 3,059 － 20,175 －
借地権 却額の計上に伴う
税会不一致の発生
（注）当初発生額は、各資産から生じる一時差異等の合計金額であり、当該金額を基礎として引当額の計上及び戻入れを行いま
す。
２．戻入れの具体的な方法
アスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物品の撤去、又は売却等の時点において、対応すべき
金額を戻し入れる予定です。
※２ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前期 当期
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
50,000 50,000
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［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 1,335,242 1,342,727
その他賃貸事業収入 7,728 5,591
不動産賃貸事業収益合計 1,342,970 1,348,319
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費 15,000 15,000
損害保険料 7,534 7,894
減価償却費 444,170 449,227
公租公課 98,966 96,306
その他費用 8,989 8,644
不動産賃貸事業費用合計 574,661 577,073
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 768,308 771,246
※２ 不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
（単位：千円）
大江戸温泉物語 レオマリゾート（土地の一部）
不動産等売却収入 806,212
不動産等売却原価 779,417
その他売却費用 11,010
不動産等売却益 15,785
当期（自 2020年12月１日 至 2021年５月31日）
該当事項はありません。
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※３ 減価償却実施額は次のとおりです。
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
賃貸事業費用
有形固定資産 443,924 447,750
無形固定資産 246 1,476
その他営業費用
無形固定資産 802 802
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 235,347口 235,347口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年６月１日 自 2020年12月１日
至 2020年11月30日 至 2021年５月31日
現金及び預金 2,245,992 2,356,485
使途制限付預金（注） △1,325,224 △1,325,224
現金及び現金同等物 920,767 1,031,260
（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還並びに物件の維持修繕に係る支出のために留保されている預金です。
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位:千円）
前期 当期
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
１年以内 2,351,110 2,133,669
１年超 4,223,533 3,211,059
合計 6,574,643 5,344,728
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オペレーティング・リース取引（借主側）
未経過リース料
（単位:千円）
前期 当期
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
１年以内 4,588 4,588
１年超 91,008 88,714
合計 95,597 93,303
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針とし、金融機関からの
借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等によって、分散され、バランスのとれた資金調達を行いま
す。
新投資口の発行は、発行に伴い取得する物件の収益性、取得時期、LTV水準、有利子負債の返済時期等を
総合的に考慮し、新投資口の発行による持分割合の低下に配慮した上で適時に実施するものとします。借入
金及び投資法人債の発行により調達した資金の使途は、資産の取得、修繕、敷金・保証金の返済、分配金の
支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済等としています。
また、諸々の資金ニーズに対応するため、融資枠等の設定状況も勘案した上で、妥当と考えられる金額を
現預金として保有するものとします。
デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジする目的として行うこ
とがありますが、投機的な取引は行いません。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主に資産の取得資金、債務の返済資金の調達を目的としています。借入金は、弁済期の到来時
に借換えを行うことが出来ないリスクに晒されていますが、調達先の分散を図り、投資口の発行等による資
金調達を含めたバランスの取れた資金調達案を検討し、実行することでリスクの低減を図っています。
また、変動金利による借入金は、支払金利の上昇リスクに晒されていますが、LTVの上限を設定し、金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定しています。
預金は、本投資法人の余剰資金を運用するものであり、預入先金融機関の破綻など信用リスクに晒されて
いますが、安全性及び換金性を考慮し、預入期間を短期に限定して運用しています。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2020年11月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 2,245,992 2,245,992 －
資産合計 2,245,992 2,245,992 －
（２）短期借入金 1,487,480 1,487,480 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 6,194,120 6,194,120 －
（４）長期借入金 6,776,000 6,776,000 －
負債合計 14,457,600 14,457,600 －
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2021年５月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めていません。（注２）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 2,356,485 2,356,485 －
資産合計 2,356,485 2,356,485 －
（２）短期借入金 5,193,060 5,193,060 －
（３）１年内返済予定の長期借入金 5,509,515 5,509,515 －
（４）長期借入金 3,569,375 3,569,375 －
負債合計 14,271,950 14,271,950 －
（注１）金融商品の時価の算定方法
（１）現金及び預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳簿価額によっています。
（２）短期借入金、（３）１年内返済予定の長期借入金、（４）長期借入金
これらは全て変動金利によるものであり、短期間で市場金利を反映し、時価は帳簿価額と近似していると言えることから、当該帳
簿価額によっています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期（2020年11月30日）
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的
にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
預り敷金及び保証金 1,230,692
当期（2021年５月31日）
預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的
にキャッシュ・フローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価評価の対象とはしていません。
（単位：千円）
貸借対照表計上額
預り敷金及び保証金 1,230,692
（注３）金銭債権の決算日（2020年11月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 2,245,992
金銭債権の決算日（2021年５月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年以内
現金及び預金 2,356,485
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（注４）借入金の決算日（2020年11月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 1,487,480 － － － － －
１年内返済予定の長
6,194,120 － － － － －
期借入金
長期借入金 － 3,246,375 3,529,625 － － －
合計 7,681,600 3,246,375 3,529,625 － － －
借入金の決算日（2021年５月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 5,193,060 － － － － －
１年内返済予定の長
5,509,515 － － － － －
期借入金
長期借入金 － 3,569,375 － － － －
合計 10,702,575 3,569,375 － － － －
［有価証券に関する注記］
前期（2020年11月30日）
該当事項はありません。
当期（2021年５月31日）
該当事項はありません。
［デリバティブ取引に関する注記］
前期（2020年11月30日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
当期（2021年５月31日）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
該当事項はありません。
［退職給付に関する注記］
前期（2020年11月30日）
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期（2021年５月31日）
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2021年５月期 決算短信
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
（2020年11月30日） （2021年５月31日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 16 15
資産除去債務 43,632 43,759
借地権償却 77 542
繰延税金資産小計 43,726 44,317
評価性引当額 △6,619 △8,009
繰延税金資産合計 37,106