3472 Ｒ－大江戸温泉 2020-10-09 15:00:00
国内不動産の譲渡等に関するお知らせ [pdf]
2020 年 10 月 9 日
各 位
不 動 産 投資 信 託証 券 発行 者 名
大江戸温泉リート投資法人
代表者名 執行役員 今西 文則
（コード番号:3472）
資 産 運 用会 社 名
大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 今西 文則
問合せ先 企画管理部長 伊藤 真也
（TEL.03-6262-5200）
国内不動産の譲渡等に関するお知らせ
（大江戸温泉物語 レオマリゾート：一部土地）
大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会
社である大江戸温泉アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。 は、
） 本日、
国内不動産の一部譲渡（以下「本譲渡」といいます。）及び当該国内不動産の賃借権の取得（本譲渡と
併せて、以下「本取引」といいます。
）につき、下記のとおり決議しましたので、お知らせいたします。
記
1． 譲渡等の概要
（1）不動産の譲渡の概要
譲渡予定資産の名称 「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の土地の一部
譲渡予定価格（注 1） 805 百万円
帳簿価額（注 2） 779 百万円
譲渡損益（注 3） 25 百万円
譲渡先 譲渡先から承諾を得られていないため非開示
媒介の有無 無し
売買契約締結日 2020 年 10 月 9 日
譲渡予定日 2020 年 10 月 23 日
決済方法 引渡時一括決済
（注 1）「譲渡予定価格」は、譲渡予定資産に係る売買契約に記載された不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並
びに売買手数料等の諸費用を含みません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
（注 2）「帳簿価額」は、2020 年 5 月 31 日時点の数値を記載しています。
（注 3）「譲渡損益」は、譲渡予定価格から帳簿価額を控除した金額を記載しており、約 13 百万円の譲渡に要する費
用を差し引く前の数値です。
（2）賃借権の取得の概要
取得予定資産の名称 譲渡予定資産に設定される賃借権
取得予定価格（注） 145 百万円
取得先（賃貸人） 賃貸人から承諾を得られていないため非開示
1
媒介の有無 無し
賃貸借契約締結日 2020 年 10 月 9 日
賃貸借契約期間開始日 2020 年 10 月 23 日（引渡日）
取得資金 自己資金
決済方法 引渡時一括決済
（注）「取得予定価格」は、取得予定資産である賃借権の設定に係る賃貸借契約に記載された、賃借権の設定の対価と
しての権利金の額を記載しています。以下同じです。
2. 譲渡等の理由
本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保するとともに、運用資産の着実な成長を図ること
を運用の基本方針としています。
「大江戸温泉物語 レオマリゾート」 （以下「本施設」といいます。）において、遊休土地の有効活用の
一環としての再生可能エネルギー事業への貢献、投資の一部回収による将来の資産取得等の資金確保及
び NAV（純資産価値）の改善を目的として、動物園跡地や駐車場等として利用している一部の土地（以
下「対象土地」 といいます。 を売却してリースバックを受けることが本投資法人の投資主価値の最大化
）
に資すると判断し、本日、本取引を決定しました。
本取引後は、対象土地の一部において、譲渡先が譲渡先の指定する事業者に対し区分地上権等を設定
した上で、当該事業者が駐車場に屋根上のパネルを設置するなど、太陽光発電設備を設置して太陽光発
電事業を運営する予定です。本投資法人は、本施設のオペレーターである株式会社レオマユニティーに
よる本施設の運営を目的として、当該区分地上権等に優先する賃借権を取得するため、対象土地を従前
どおり利用することができます。これに伴い、本投資法人と株式会社レオマユニティーとの定期建物等
賃貸借契約及び定期借地契約は、対象土地に係る部分に関しては転貸借となりますが、本投資法人が受
領する賃料額に実質的な変更はありません。
また、将来において太陽光発電事業の終了その他の事情により対象土地が売却される際には、本投資
法人が優先的に購入を検討できる権利を付すことにつき、譲渡先の同意を得ています。
今後も中長期的な視点で競争力強化の施策を積極的に講じていくことにより、分配金の安定化に加え、
長期的な投資主価値の向上に努めていきます。
3. 譲渡予定資産及び取得予定資産の内容
（1）譲渡予定資産の内容
譲渡予定資産の名称 「大江戸温泉物語 レオマリゾート」の土地の一部
特 定 資 産 の 種 類 不動産
土 地 所有権
所 有 形 態
建 物 －
所在地（住居表示）（注） 香川県丸亀市綾歌町岡田上字国吉2312番22
用 途 －
面 積 196,542.20㎡
鑑 定 評 価 額 659百万円
鑑 定 評 価 機 関 株式会社立地評価研究所
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
（注）本物件所在地は、住居表示が未実施です。以下同じです。
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（2）取得予定資産の内容
取得予定資産の名称 譲渡予定資産に設定される賃借権
特 定 資 産 の 種 類 不動産の賃借権
土 地 賃借権
所 有 形 態
建 物 －
所在地（住居表示） 香川県丸亀市綾歌町岡田上字国吉2312番22
用 途 －
鑑 定 評 価 額 156百万円
鑑 定 評 価 機 関 株式会社立地評価研究所
賃 貸 人 賃貸人から承諾を得られていないため非開示
契 約 形 態 普通借地契約
賃 貸 借 期 間 2020年10月23日から2070年10月22日まで。
賃 貸 面 積 196,542.20㎡
賃 料 年額200,000円
敷 金 ・ 保 証 金 該当事項はありません。
賃貸借期間経過後は原則として同条件にて再契約することとされて
期 間 満 了 時 の 更 新
います。
賃 料 改 定 該当事項はありません。
本投資法人のみ、解約日の2か月前に申入れを行うことで賃貸借契約
中 途 解 約
を解約することができます。
違 約 金 該当事項はありません。
契 約 更 改 の 方 法 該当事項はありません。
本投資法人は、本土地上において、太陽光発電事業を実施する第三
者のための区分地上権及び地役権を設定した上で、当該権利の設定
その他特筆すべき事項
登記（ただし、取得予定資産である賃借権より後順位であるものと
します。）がなされることを承諾しています。
なお、取得予定資産を含む本施設全体の内容については、2016 年 9 月 1 日付で公表の「国内不動産
の取得完了に関するお知らせ」をご参照下さい。
4.譲渡先（兼取得先）の概要
譲渡予定資産の譲渡先（兼取得予定資産の取得先）は国内の法人ですが、当該譲渡先より名称等の開
示の承諾を得られていないため、やむを得ない事由により、非開示としています。
なお、本日現在、本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関係、人的
関係、取引関係はありません。また、当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該
当しません。
5. 今後の見通し
2020年11月期（第9期：2020年6月1日～2020年11月30日）及び2021年5月期（2020年12月1日～2021年5
月31日）の運用状況の予想への影響は軽微であり、2020年7月21日付「2020年5月期 決算短信（REIT）」
で公表した予想内容から変更はありません。
6.鑑定評価書の概要
「不動産鑑定評価書の概要」欄は、株式会社立地評価研究所から取得した譲渡予定資産及び取得予定
資産にかかる不動産鑑定評価書に基づいて記載しています。
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（1）譲渡予定資産
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価機関 株式会社立地評価研究所
価格時点 2020年9月30日
鑑定評価額 659,300,000円
項目 内容 概要等
地域の標準的な画地を想定して地域要因等の
比較を行うことにより当該画地の価格を査定
取引事例比較法による価格 659,300,000円 した上で、この標準的画地と対象不動産との個
別的要因の比較により対象不動産の比準価格
（更地価格）を求めた。
取引事例比較法を適用し、近隣地域における標
標準的画地の価格 12,100円／㎡
準価格を求めた。
対象土地の個別的要因を査定し、更地価格を求
更地価格 659,300,000円
めた。
標準的画地の規準価格に、個別的要因格差率を
公示価格を規準とした価格 762,000,000円 乗じて対象不動産の規準価格を求めた。前記で
求めた比準価格と概ね均衡を得ている。
（2）取得予定資産
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価機関 株式会社立地評価研究所
価格時点 2020年9月30日
鑑定評価額 156,000,000円
項目 内容 概要等
対象不動産の更地価格を求め、本件土地に設定
賃借権割合による価格 163,000,000円 される区分地上権を勘案した基礎価格を査定
し、賃借権割合による価格を求めた。
取引事例比較法を適用し、近隣地域における標
標準的画地の価格 12,100円／㎡
準価格を求めた。
対象土地の個別的要因を査定し、更地価格を求
更地価格 659,300,000円
めた。
設定される区分地上権の内容や範囲等を勘案
基礎価格 325,000,000円
し、区分地上権考慮後の基礎価格を求めた。
契約条件、代替利用の実現性、財産評価基準に
土地賃借権割合 50%
おける借地権割合を参考にした。
対象不動産の正常実質地代と実際実質地代（契
賃料差額還元法による価格 148,000,000円 約地代）との差額のうち、取引の対象となる部
分を還元利回りで還元することで求めた。
基礎価格に期待利回りを乗じ、必要諸経費等を
正常実質地代 4,634,000円
加算した。
基礎価格 325,000,000円 前記のとおり。
類似の地代利回りのほか、契約内容、地域の状
期待利回り 1.0%
況、 土地公租公課相当額との関係等を勘案した。
2020年の土地公租公課に基づき、面積按分及び
必要諸経費等 1,384,000円 区分地上権者への帰属分を勘案し、対象地に帰
属することとなる土地公租公課を求めた。
実際実質地代 200,000円 対象土地の賃貸借契約における年額賃料。
前記の正常実質地代から実際実質地代（契約地
賃料差額 4,434,000円 代）を控除し、当該差額全額を取引対象と判断
した。
期待利回りに、賃借権の特性、将来の地代の変
還元利回り 3.0%
動リスク等を勘案した。
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＜添付資料＞
参考資料1 物件地図
参考資料2 本取引後のポートフォリオ一覧
以上
※投資法人のホームページアドレス：http://oom-reit.com/
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参考資料1 物件地図
（注）太陽光パネル設置エリアは、本取引の対象土地を示します。
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参考資料 2 本取引後のポートフォリオ一覧
物件 取得価格 投資比率（%）
物件名称 取得年月日
番号 （百万円）（注 1） （注 2）
2016 年 9 月 1 日
S-1 大江戸温泉物語 レオマリゾート（注 3） 9,719 27.0
2020 年 10 月 23 日（予定）
S-2 大江戸温泉物語 伊勢志摩 3,656 10.1 2016 年 9 月 1 日
S-3 伊東ホテルニュー岡部 2,657 7.4 2016 年 9 月 1 日
S-4 大江戸温泉物語 あたみ 2,997 8.3 2016 年 9 月 1 日
S-5 大江戸温泉物語 土肥マリンホテル 1,910 5.3 2016 年 9 月 1 日
S-6 大江戸温泉物語 あわら 1,901 5.3 2016 年 9 月 1 日
S-7 大江戸温泉物語 かもしか荘 1,222 3.4 2016 年 9 月 1 日
S-8 大江戸温泉物語 伊香保 1,299 3.6 2016 年 9 月 1 日
S-9 大江戸温泉物語 君津の森 819 2.3 2016 年 9 月 1 日
S-10 大江戸温泉物語 長崎ホテル清風 1,637 4.5 2017 年 12 月 4 日
S-11 大江戸温泉物語 幸雲閣 1,040 2.9 2017 年 12 月 4 日
S-12 鬼怒川観光ホテル 3,870 10.7 2017 年 12 月 4 日
S-13 大江戸温泉物語 きのさき 2,084 5.8 2017 年 12 月 4 日
S-14 大江戸温泉物語 東山グランドホテル 1,230 3.4 2017 年 12 月 4 日
合計 36,045 100 －
（注 1） 「取得価格」は、各物件に係る売買契約に記載された各不動産の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含み
ません。）を、百万円未満を切り捨てて記載しています。ただし、大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、注 3 をご参照下さい。
したがって、各物件欄に記載の取得価格の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
（注 2） 「投資比率」は、取得価格の合計に占める各物件の取得価格の割合を示しており、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。したが
って、各物件欄に記載の投資比率の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合があります。
（注 3）大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、本取引後の各数値（取得価格については、売買契約に記載された各不動産の売買代金（消
費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みません。）から譲渡予定資産の譲渡予定価格を控除し、取得予定資産の取得予定
価格を加えた額）を記載しています。
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