3472 Ｒ－大江戸温泉 2020-07-21 15:30:00
2020年5月期 決算短信（ＲＥＩＴ） [pdf]
2020年５月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年７月21日
不動産投資信託証券発行者名 大江戸温泉リート投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3472 Ｕ Ｒ Ｌ https://oom-reit.com/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）今西 文則
資 産 運 用 会 社 名 大江戸温泉アセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）今西 文則
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）企画管理部長 （氏名）伊藤 真也
ＴＥＬ 03-6262-5200
有価証券報告書提出予定日 2020年８月26日 分配金支払開始予定日 2020年８月14日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年５月期の運用、資産の状況（2019年12月１日～2020年５月31日）
（1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年５月期 1,433 △0.5 678 △2.6 546 △3.6 545 △3.6
2019年11月期 1,440 0.4 696 △0.3 566 1.1 565 1.1
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年５月期 2,316 2.6 1.4 38.1
2019年11月期 2,403 2.7 1.5 39.3
（2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額 １口当たり １口当たり分配金 分配金総額
利益超過 純資産
（利益超過分配金 （利益超過分配金 利益超過
分配金総額
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向
配当率
は含まない） は含まない） 分配金 を含む） を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年５月期 2,316 545 12 2 2,328 547 100.0 2.6
2019年11月期 2,403 565 12 2 2,415 568 100.0 2.7
（注１）利益超過分配金総額は、全額、一時差異等調整引当額に係るものです。
（注２）配当性向は、小数第１位未満を切り捨てて記載しています。
（3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年５月期 38,327 21,183 55.3 90,011
2019年11月期 38,640 21,207 54.9 90,110
（4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年５月期 996 △170 △843 885
2019年11月期 1,131 △144 △758 903
２．2020年11月期の運用状況の予想（2020年６月１日～2020年11月30日）及び2021年５月期の運用状況の予想（2020年12
月１日～2021年５月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金 １口当たり １口当たり分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 利益超過 （利益超過分配金
は含まない） 分配金 を含む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
2020年11月期 1,335 △6.9 578 △14.8 448 △17.9 447 △17.9 1,903 12 1,915
2021年５月期 1,343 0.6 581 0.5 454 1.3 453 1.3 1,926 12 1,938
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）（2020年11月期）1,902円、（2021年５月期）1,926円
※ その他
（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数(自己投資口を含む) 2020年５月期 235,347口 2019年11月期 235,347口
② 期末自己投資口数 2020年５月期 0口 2019年11月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、33ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、６ペー
ジ「2020年11月期及び2021年５月期の運用状況の見通しの前提条件」をご覧下さい。
以 上
大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………２
（１）運用状況 …………………………………………………………………………………………………………２
① 当期の概況 ………………………………………………………………………………………………………２
② 次期の見通し ……………………………………………………………………………………………………３
③ 決算後に生じた重要な事実 ……………………………………………………………………………………５
（２）投資リスク ………………………………………………………………………………………………………10
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………………………15
（１）貸借対照表 ………………………………………………………………………………………………………15
（２）損益計算書 ………………………………………………………………………………………………………17
（３）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………18
（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………19
（５）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………20
（６）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………21
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………21
（８）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………………23
（９）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………………………34
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………………………35
（１）運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………………………35
① 投資状況 …………………………………………………………………………………………………………35
② 投資資産 …………………………………………………………………………………………………………35
（２）資本的支出の状況 ………………………………………………………………………………………………48
① 資本的支出の予定 ………………………………………………………………………………………………48
② 期中の資本的支出 ………………………………………………………………………………………………48
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
1．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
ａ．投資法人の主な推移
大江戸温泉リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律
（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき2016年３月29日に設立され（出資額200百万
円、発行口数2,000口）、2016年５月13日に関東財務局への登録が完了しました（登録番号関東財務局長第119
号）。
その後、「安定収益と継続的成長を見込むことができる大江戸モデル（注１）が導入された温泉・温浴関連
施設への重点投資」とスポンサーである「大江戸温泉物語グループ（注２）からのサポートを最大限活用した
成長戦略」を基本方針に、2016年８月30日を払込期日として公募による新投資口の発行（174,200口）を行
い、2016年８月31日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券
市場に上場（銘柄コード：3472）、2016年９月１日に温泉・温浴関連施設（注３）９物件（取得価格（注４）
の合計26,844百万円）を取得しました。第４期期初には、公募による新投資口の発行（56,330口）等により、
2017年12月４日に温泉・温浴関連施設５物件（取得価格の合計9,861百万円）を追加取得しました。その結
果、当期末現在の本投資法人が保有する施設の合計は14物件（取得価格の合計36,705百万円）、また当期末現
在における本投資法人の発行済投資口の総口数は235,347口となっています。
（注１）「大江戸モデル」とは、大江戸温泉物語グループが運営する施設に導入されている、高収益・安定稼働を維持することを可
能にする、大江戸温泉物語グループが保有する競争力が高いと考えられる事業ノウハウをいいます。
（注２）「大江戸温泉物語グループ」は、本投資法人のスポンサーである大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社及び大江戸温
泉物語株式会社（以下、「スポンサー」ということがあります。）並びにその連結子会社（財務諸表等の用語、様式及び作
成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８条第３項に規定する子会社をいい、本資
産運用会社を含みます。）で構成されます。以下同じです。
（注３）「温泉・温浴関連施設」とは、温浴施設（温泉（地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分
とする天然ガスを除きます。）をいいます。以下同じです。）その他を使用して公衆を入浴させる施設をいいます。以下同
じです。）及び温浴施設をその中心的な用途の１つとして含む旅館（和式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。
以下同じです。）、ホテル（洋式の構造及び設備を主とする宿泊施設をいいます。以下同じです。）その他の宿泊の用に供
され、又は供されることが可能な施設、並びに、リゾート施設（余暇等を利用して行うスポーツ、レクリエーション等の活
動の機会を提供する施設をいいます。以下同じです。）及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設（これらの複
合用途を含みます。）等、温泉又は温浴の提供をその施設の主要な機能の１つとする施設をいいます。なお、温泉又は温浴
を提供している建物等のみでなく、それらに隣接又は一体として運営されている建物及び敷地等も含めて、物件全体として
温泉・温浴関連施設とします。
（注４）「取得価格」は、売買契約書に記載された各物件の売買代金（消費税及び地方消費税並びに売買手数料等の諸費用を含みま
せん。）の百万円未満を切り捨てて記載しています。
ｂ．投資環境と運用実績
当期の我が国の経済状況は、2020年１～３月期の国内総生産（GDP）が２次速報ベースで物価変動の影響を
除いた実質（季節調整値）で前期（昨年10～12月期）よりマイナス0.6％となり、年率換算ではマイナス2.2％
と前四半期に続きマイナス成長となりました。消費増税に伴い落ち込んだ前四半期に比べ、マイナス幅は縮小
しましたが、新型コロナウイルス感染症拡大よる経済活動の自粛や、中国の工場操業停止による供給低下など
で個人消費や輸出など幅広い需要が減少し、消費増税反動減の縮小によるプラス成長に転じることはありませ
んでした。
2020年４月上旬に発令された緊急事態宣言は、その後対象地域が全都道府県に拡大し、ゴールデンウィーク
期間を経て、５月中旬より段階的に解除、５月下旬に全面解除されましたが、外出自粛と休業要請による４月
及び５月の深刻な消費の落ち込みや新型コロナウイルス感染症の世界的な拡大に伴うサプライチェーンへの悪
影響等により、４～６月期の日本経済は更なる悪化が顕在化するものと見込まれます。
このような環境の中、本投資法人が当期末時点で保有する温泉・温浴関連施設14物件（取得価格の合計
36,705百万円）の当期における全体の客室稼働率（注１）は、テナントである大江戸温泉物語グループの高い
運営能力により2020年２月までは比較的安定して高稼働を維持してきましたが、2020年３月以降の新型コロナ
ウイルス感染症拡大に伴い、緊急事態宣言による消費マインドの冷え込みや営業自粛要請に従う一部休館の影
響により、55.9％と前年同期間の実績を大きく下回りました。この結果、ADR（注２）、RevPAR（注３）及び
売上高の当期実績は前年同期間の実績に対しそれぞれ△10.0％、△42.0％、△41.5％となりました。
一方、当期の賃貸事業収入については、構成比の高い固定賃料に支えられ基本的に安定して推移し、変動賃
料についても、テナントである大江戸温泉物語グループの本年２月までの年間業績に基づき算定されるため、
新型コロナウイルス感染症拡大に伴う大きな影響は当期においては、ありませんでした。
当期末に取得した鑑定評価額は、合計で40,249百万円となりました。前期末（2019年11月期）に取得した鑑
定評価額との比較では、還元利回り、いわゆるキャップレートについては変動がなかったものの、新型コロナ
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
ウイルス感染症拡大に伴う稼働率の低下や一時的休館の影響による当面のキャッシュ・フローの低下見通し等
が反映され、保有施設14物件全体としては143百万円の低下となりました。当期末におけるポートフォリオ全
体の含み損益（注４）については、当該14物件の減価償却による帳簿価額の低下もあり含み益が増加し、
4,393百万円となりました。
また、当期においては、新たな施設の取得は行っておりませんが、保有物件の状況及び特性等を考慮した資
本的支出に関する計画を策定し、テナントによる必要な修繕の実施を管理するとともに機能維持に必要な資本
的支出を実施しました（賃貸借契約に基づき修繕費は原則テナント負担となっています。）。
さらに、今後の新規物件取得に向けた案件獲得のための活動を、大江戸温泉物語グループの運営物件にとど
まらず、広くマーケットからの取得も前提に行っています。
（注１）「稼働率」とは、賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合をいい、「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる
数値をいいます。
客室稼働率＝対象期間中の販売客室数÷対象期間中の販売可能客室数×100（％）
（注２）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間の販売客室数（稼働
した延べ客室数）合計で除した値をいいます。
（注３）「RevPAR」とは、１日当たり販売可能客室数当たり宿泊売上高合計（Revenue Per Available Room）をいい、一定期間の宿
泊売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値です。
（注４）「含み損益」は、以下の計算式により求められる数値をいいます。
含み損益＝保有資産の当期末時点での鑑定評価額の合計－貸借対照表計上額の合計（建物附属設備、構築物、機械及び装
置、工具、器具及び備品並びに借地権を含みます。）
ｃ．資金調達の概要
当期においては、2020年５月29日を返済期日とする長期借入金3,850百万円及び短期借入金350百万円の返済
原資の一部に充当するため、株式会社三井住友銀行をアレンジャーとする協調融資団から長期借入により
3,566百万円、株式会社三井住友銀行から長期借入により290百万円（注）の資金調達を行いました。また、手
元資金により2020年１月末日及び４月末日に各々93百万円の約定返済を実施しました。その結果、当期末時点
での有利子負債総額は15,319百万円、総資産に占める有利子負債の割合（以下「LTV」といいます。）は
40.0％となっています。
（注）詳細は2020年５月26日付公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照下さい。
ｄ．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の業績は、営業収益1,433百万円、営業利益678百万円、経常利益546百万円、当期
純利益545百万円となりました。
当期の分配金につきましては、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、租税特別措置法（昭和32年
法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第１項に規定
される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとし、投資口１口当
たりの利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を2,316円としました。
これに加えて、本投資法人の規約に定める利益を超えた金銭の分配の方針に基づき、資産除去債務に係る利
息費用の計上及び資産除去債務に対応する建物帳簿価額に係る減価償却費の計上に関する所得超過税会不一致
（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）（以下「投資法人計
算規則」といいます。）第２条第２項第30号（イ）に定めるものをいいます。）が分配金に与える影響を考慮
して、一時差異等調整引当額（投資法人計算規則第２条第２項第30号に定めるものをいいます。）の分配を
2,824,164円行うこととし、投資口１口当たりの利益超過分配金を12円としました。
この結果、当期の投資口１口当たり分配金は、2,328円（うち、投資口１口当たりの利益超過分配金12円）
としました。
② 次期の見通し
ａ．次期の運用環境
次期以降の我が国の経済状況については、新型コロナウイルス感染症拡大の影響を受けて、大幅なマイナス
成長が見込まれています。感染リスクを伴うサービス消費については、効果的なワクチンが開発される、又は
有効なウイルス治療薬が実用化されるまでは、本格的な回復や追加消費の挽回などの楽観的な期待はできませ
ん。今後も、新しい生活様式が模索される中で一進一退の動きを続けると見込まれます。
このような環境の中、本投資法人の投資対象である余暇活用型施設（注１）が立脚している「コト消費」
（注２）、特により限定的に「体験型消費」(注３)と呼ばれるものの動向には、特に慎重な見極めが必要であ
り、各事業者における衛生・安全面の対策等の対応が大きく影響するとともに、補正予算における特別定額給
付金やGoToキャンペーン等の政策的支援の効果も含めて、個別の業種・業態や事業者ごとの取り組みについて
注視していくことが必要です。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
そうした中、本投資法人の保有施設におけるテナント業績についても、新型コロナウイルス感染症拡大に伴
う一時的な休業と、国内客の消費マインド低下や自粛の動きにより短期的に厳しい状況となっています。しか
しながら、今回の状況の元で、感染防止対策や衛生面での安心感を高めるオペレーションの向上が図られてい
ます。これらのことから、本投資法人の投資対象である余暇活用型施設は、日常の延長としての手軽な業態ゆ
えに、長引く自粛生活の中で蓄積された潜在的欲求の反動もあり、インバウンド需要や遠距離からの観光需要
等に比して、より早く集客を回復できる可能性があると本投資法人は考えています。更に中期的には、感染症
に対する防止策の導入に加え、効果的なワクチンやウイルス治療薬の実用化にめどがつけば、国内客の消費マ
インドの改善により、業績の回復が期待できるものと考えています。
（注１）「余暇活用型施設」とは、消費者に対し「愉しみ」、「コミュニケーション」、「癒しとリラクゼーション」、「健康と知
的な充実」など、現代人が求める余暇活用と充実した時間の過ごし方を提供する施設をいいます。以下同じです。
（注２）「コト消費」とは、個別の事象が連なった総体である「一連の体験」を目的とした消費活動をいいます。
（注３）「体験型消費」とは、経験・体験そのものを目的とした消費活動をいいます。以下同じです。
ｂ．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、余暇活用型施設特化リートとして、本投資法人の特徴である安定性確保に留意しつつ、温
泉・温浴関連施設を重点投資対象としながら、国内・海外ともに需要の増加が見込める「体験型消費」に着目
し、消費者から支持される「豊かな余暇の過ごし方を提供する施設」に特化したポートフォリオの構築を目指
します。また、当面は新型コロナウイルス感染症の影響による収益面、財務面のリスクへの万全な対応を最優
先し、今後の外部環境の改善時には機動的な成長戦略を打ち出せるよう努めていきます。
（a）外部成長戦略
i.スポンサー・パイプラインの活用
温泉・温浴関連施設の供給面を俯瞰すると、引き続き後継者不足や施設老朽化による競争力低下等の理
由から、廃業に踏み切る旅館やホテルも多数見込まれます。さらに、今後は新型コロナウイルス感染症拡
大に伴う業績の急激な悪化による売却や、生き残りのための設備投資資金の調達を目的とする売却などが
多く見込まれ、本投資法人や大江戸温泉物語グループへの持込み案件数も増加傾向で推移するものと考え
られます。
大江戸温泉物語グループが2019年６月から2020年５月までの１年間に開業した温泉・温浴関連施設は、
2019年８月の「大江戸温泉物語 天草ホテル亀屋」（熊本県上天草市）の１施設となります。また、2020
年７月に「西海橋コラソンホテル」（長崎県佐世保市）及び「大江戸温泉物語 汐美荘」（新潟県村上
市）がリニューアルオープンしており、今後も継続的な取得が見込まれるものと本投資法人は考えていま
す（注）。
本投資法人には、2017年11月１日付でスポンサーとの間で締結したスポンサーサポート契約に基づき、
大江戸温泉物語グループが保有又は開発する温泉・温浴関連施設の取得に係る優先交渉権が付与されてお
り、また同グループが入手した第三者による物件売却情報の優先的提供が行われます。これらを最大限活
用することにより、主として大江戸温泉物語グループが保有運営する大江戸モデルが導入された温泉・温
浴関連施設を継続的に取得する方針です。
（注）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。
ii.資産運用会社独自のネットワークの活用によるスポンサー拠出物件以外の物件の取得
本投資法人が投資法人規約に定める余暇活用型施設（注１）については、近年顕著に拡大・多様化して
きた余暇市場のニーズに応え得る施設の供給は、未だ不足していると考えており、さらに新型コロナウイ
ルス感染症拡大の影響で、新たな感染症対策やライフスタイルに対応した新しいタイプの施設も必要であ
り、消費マインドの一時的な低下はあるものの、中長期的には余暇活用、時間消費への流れや、グローバ
ルな人の動きが構造的に変化することはなく、トレンドとしては益々拡大するものと考えています。
その中で、本資産運用会社独自のネットワークの活用により、余暇活用型施設に関する多くの売却情報
が入手されており、新型コロナウイルス感染症との共存も見据えた宿泊業やレジャー業界の新しい動きや
変化を見極めつつ、現状ポートフォリオを補完し、バランスの改善とリスク分散に寄与しうる、政令指定
都市や中核都市等の都市型立地、新規開発案件や築浅物件、インバウンド需要をとらえうる多様なタイプ
の余暇活用型施設等の取得に向けて活動していきます。また、ブリッジストラクチャーの活用等による優
先交渉権の確保も引き続き進めていきます（注２）。
本投資法人は、これらの施策により、規模拡大とリスク分散を伴う本格的な余暇活用型施設に特化した
ポートフォリオの構築を目指します。
（注１）本投資法人の規約に定める投資対象は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、
並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設、並びにこれらの複合施設で
す。
（注２）本投資法人が、今後、これらの物件を取得できる保証はありません。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
（b）内部成長戦略
i.安定性を重視した賃料ストラクチャー
本投資法人は、保有資産のテナントである大江戸温泉物語グループ各社との間で締結している長期賃貸
借契約において、固定賃料部分を主としつつ、GOP（注１）に連動した変動賃料部分を組み合わせた第一
賃料に、各施設の不動産運営費相当額となる第二賃料を加えた賃料体系を採用し（注２）、かつ修繕費は
原則テナント負担とすることで、キャッシュ・フローの安定性を長期的に確保しつつ、各施設の運営実績
が良好な時期にはGOPに連動した賃料収入のアップサイドを享受追求することを可能としています。今後
もテナント業績のモニタリングを通じて、賃料収入の安定性確保に万全を期してまいります。
（注１）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直
接発生した費用を控除した残額をいいます。以下同じです。
（注２）各保有資産に係る賃貸借契約においては、かかる賃料体系が採用されていますが、本投資法人が今後取得する施設に
係る賃貸借契約において、同様の賃料体系が採用されることを保証するものではありません。
ii.収入増や競争力強化に資する戦略的CAPEX（注１）
本投資法人は、高稼働を背景にバリューアップ・ポテンシャル（注２）を有する保有物件に対しては、
客室数増加を目的とした増改築等の戦略的CAPEXを実施し、保有資産のオペレーターの潜在的な収入確保
を図ることや、敷地内の未稼働建物や未使用土地の有効活用による賃料収入の増加を中長期的に目指して
います。
また、温泉・温浴関連施設における付加価値向上のノウハウを有する大江戸温泉物語グループとの協働
により、各種の施設競争力の向上策に協力し、各種イベント等の集客向上策に対して所有者の立場で積極
的に関わっていくことで、テナント収益の拡大を通じた変動賃料の増加を図ります。
（注１）「CAPEX」は、Capital Expenditure（資本的支出）をいい、不動産を維持するための修繕費用ではなく、不動産及び
設備の使用可能期間の延長又は資産価値の増加を目的とした支出をいいます。
（注２）「バリューアップ・ポテンシャル」とは、投資等によって資産価値の向上が見込まれる潜在的余地をいいます。
（c）財務戦略
本投資法人は、保守的な財務基盤の維持を重視しつつ、機動的な財務戦略を実行していきます。
エクイティ・ファイナンスについては、投資口の中長期的な価値向上、並びに一口当たり分配金の希薄化
に配慮し、機動的に実施を検討していきます。
LTV水準は、原則として60％を上限としていますが、資金余力の確保に留意しつつ、当面は40％程度を目
安とし、保守的な水準を維持していくようコントロールしていく方針です。
デット・ファイナンスについては、既存の借入先との良好な関係を維持しつつ、資産規模拡大に伴う安定
的な資金調達の実現を図ります。また、ポートフォリオの規模拡大とテナントや立地等のリスク分散の推進
によりリスクプレミアムの低下を図り、金融コストの低減とともに、高格付けの取得や調達手段の多様化、
負債の平均年限の長期化や固定金利の導入などを目指します。
③ 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
2020年11月期及び2021年５月期の運用状況の見通しの前提条件
項目 前提条件
計算期間 ・2020年11月期（第９期）（2020年６月１日～2020年11月30日）（183日）
・2021年５月期（第10期）（2020年12月１日～2021年５月31日）（182日）
運用資産 ・本書の日付現在、本投資法人が保有する14物件について、2021年５月期末までの間に変
動（新規物件の取得又は保有物件の売却等）がないことを前提としています。
・実際には、上記以外の新規物件の取得、又は保有物件の売却等により変動が生ずる可能
性があります。
営業収益 ・保有資産の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約を前提
とし、今後予定されている賃料改定等を踏まえた上で、それぞれ市場動向等も勘案し
算出しています。またテナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として
います。
・変動賃料の計算根拠となる期間は、2020年11月期（第９期）においては2019年９月から
2020年８月における修正後GOP、2021年５月期（第10期）においては2020年３月から
2021年２月における修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の料率を乗じて変動賃
料が算出されます。したがって新型コロナウイルス感染症の感染拡大による３月以降の
自粛や４月～６月にかけて各施設の休業による影響により変動賃料の算定基準となる修
正後GOPが低下し、2020年11月期（第９期）及び2021年５月期（第10期）共に全物件の
変動賃料が発生しないことを前提としています。
なお、固定賃料については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契約の約定に基づき、
全額支払われることを前提としています。
・賃料については、以下の前提で算定しています。
[大江戸温泉物語 レオマリゾート]
固定賃料：月額52,456,896円
変動賃料：月額5,181,730円とし、2019年６月以降、下記算出方法により算出される金
額とします。
① 直近１年間における修正後GOP（注１）×5.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの58.7％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
大江戸温泉物語 レオマリゾートについては、テナントとの間で定期借地契約が締結さ
れており、別途、当該定期借地契約に基づく土地賃料を月額86,000円受領しています。
[大江戸温泉物語 伊勢志摩]
固定賃料：月額18,009,399円
変動賃料：2016年12月以降、月額962,993円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの77.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[伊東ホテルニュー岡部]
固定賃料：月額12,296,799円
変動賃料：2016年12月以降、月額1,471,251円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×5.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの52.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 あたみ]
固定賃料：月額15,619,380円
変動賃料：2016年12月以降、月額939,716円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの74.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 土肥マリンホテル]
固定賃料：月額9,098,235円
変動賃料：2016年12月以降、月額1,016,579円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×7.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの72.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業収益 [大江戸温泉物語 あわら]
固定賃料：月額10,963,033円
変動賃料：2016年12月以降、月額608,360円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×3.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの62.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 かもしか荘]
固定賃料：月額5,953,916円
変動賃料：2016年12月以降、月額655,836円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×6.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの62.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 伊香保]
固定賃料：月額6,126,558円
変動賃料：2016年12月以降、月額708,097円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×7.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの67.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 君津の森]
固定賃料：月額4,098,412円
変動賃料：2016年12月以降、月額436,860円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×5.0％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの52.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 長崎ホテル清風］
固定賃料：月額12,496,532円
変動賃料：2018年６月以降、月額498,384円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×2.2％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの44.7％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 幸雲閣］
固定賃料：月額7,017,209円
変動賃料：2018年６月以降、月額755,005円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.5％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの45.3％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[鬼怒川観光ホテル］
固定賃料：月額29,069,741円
変動賃料：2018年６月以降、月額1,188,094円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×2.4％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの56.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業収益 [大江戸温泉物語 きのさき]
固定賃料：月額13,147,999円
変動賃料：2018年６月以降、月額650,945円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×2.4％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの47.7％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
[大江戸温泉物語 東山グランドホテル]
固定賃料：月額8,631,767円
変動賃料：2018年６月以降、月額940,567円とし６か月ごとに改定され、
以下の通り算定します。
① 直近１年間における修正後GOP×4.5％（年額。月額はその12分の１）
② 修正後GOPの45.0％が１年分の固定賃料を上回る場合に限り発生します。
2020年11月期（第９期）
（百万円）
第一賃料(注２)
第二賃料 その他 合計
物件名称
固定賃料 変動賃料 （注５） 収入 （注８）
（注３） （注４）
大江戸温泉物語 315
－ 33 － 348
レオマリゾート （注６）
大江戸温泉物語 伊勢志摩 108 － 3 － 111
伊東ホテルニュー岡部 73 － 8 － 82
大江戸温泉物語 あたみ 93 － 3 － 97
大江戸温泉物語
54 － 1 － 56
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語 あわら 65 － 8 － 74
大江戸温泉物語 かもしか荘 35 － 5 － 41
大江戸温泉物語 伊香保 36 － 4 － 40
大江戸温泉物語 君津の森 24 － 5 － 29
大江戸温泉物語
74 － 4 － 79
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語 幸雲閣 42 － 2 － 45
鬼怒川観光ホテル 174 － 5 － 179
大江戸温泉物語 きのさき 78 － 6 － 85
大江戸温泉物語 0
51 － 10 62
東山グランドホテル （注７）
合計（注８） 1,230 － 104 0 1,335
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業収益 2021年５月期（第10期）
（百万円）
第一賃料(注２)
第二賃料 その他 合計
物件名称
固定賃料 変動賃料 （注５） 収入 （注８）
（注３） （注４）
大江戸温泉物語 315
－ 33 － 348
レオマリゾート （注６）
大江戸温泉物語 伊勢志摩 108 － 3 － 111
伊東ホテルニュー岡部 73 － 8 － 82
大江戸温泉物語 あたみ 93 － 4 － 97
大江戸温泉物語
54 － 1 － 56
土肥マリンホテル
大江戸温泉物語 あわら 65 － 9 － 74
大江戸温泉物語 かもしか荘 35 － 6 － 41
大江戸温泉物語 伊香保 36 － 4 － 40
大江戸温泉物語 君津の森 24 － 5 － 29
大江戸温泉物語
74 － 6 － 81
長崎ホテル清風
大江戸温泉物語 幸雲閣 42 － 4 － 46
鬼怒川観光ホテル 174 － 8 － 182
大江戸温泉物語 きのさき 78 － 6 － 85
大江戸温泉物語 0
51 － 10 62
東山グランドホテル （注７）
合計（注８） 1,230 － 112 0 1,343
（注１）「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施
設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。「修正後GOP」とは、修正後GOP
計算期間（下記（注４）に定義します。）に係る各施設のGOPから、テナントが負担する本物件
に関する不動産関係費用（租税公課、損害保険料及び地代家賃を含みますが、これに限定されま
せん。ただし、第二賃料（下記（注５）に定義します。）相当額を除きます。）を控除した額を
いいます。以下同じです。
（注２）「第一賃料」とは、固定賃料及び変動賃料の合計額とします。以下同じです。
（注３）「固定賃料」とは、各施設に係る各賃貸借契約に定められた月額です。以下同じです。
（注４）「変動賃料」は、各施設に関する直近１年間（毎年12月からの６か月間については当年３月から
翌年２月までの１年間をいい、毎年６月からの６か月間については前年９月から当年８月までの
１年間をいいます。）（以下、これらの１年間を「修正後GOP計算期間」といいます。）におけ
る各施設の修正後GOPに各賃貸借契約に定められた一定の料率を乗じた額となります（年額。月
額はその12分の１）。以下同じです。
（注５）「第二賃料」とは、本投資法人が所有する各施設につき、本投資法人が負担すべき公租公課及び
損害保険料並びにその他費用の合計額（不動産運営費）相当額と同額の賃料をいいます。以下同
じです。
（注６）定期借地契約に基づく土地賃料を固定賃料に含んで記載しています。
（注７）定期借地契約に基づく土地賃料を記載しています。
（注８）各物件の各賃料は百万円未満を切り捨てて記載しています。したがって、各物件の賃料の合計、
固定賃料の合計、変動賃料の合計及び第二賃料の合計が合計欄に記載の数値と一致しない場合が
あります。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
項目 前提条件
営業費用 ・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の賃貸事業費用について
は、過去の実績値をベースとし、費用の変動要素を勘案して算出しています。
・公租公課については、2020年11月期に98百万円、2021年５月期に98百万円を費用として
計上しています。
・建物の修繕費は、本書の日付現在において効力を有する賃貸借契約に基づき、原則とし
て賃借人の負担となるため見込んでいません。
・減価償却費については、付随費用、将来の追加資本的支出を含めて定額法により算出し
ており2020年11月期に444百万円、2021年５月期に449百万円を想定しています。
営業外費用 ・支払利息及びその他の融資関連費用の合計額として2020月11期に129百万円、2021年５
月期に126百万円を見込んでいます。
借入金 ・2020年５月31日現在の借入金残高は15,319百万円となっています。
・2020年11月期及び2021年５月期に、別途約定によりそれぞれ186百万円を返済すること
を前提としています。
・2020年11月期においては、別途約定により１年内返済予定の長期借入金290百万円のう
ち、40百万円を一部返済することを前提としています。また、2020年11月30日に１年内
返済予定の長期借入金2,122百万円の返済期限が到来しますが、同額の借換えを行うこ
とを前提としています。
・2021年５月期においては、2021年５月31日に１年内返済予定の長期借入金250百万円及
び3,491百万円の返済期限が到来しますが、同額の借換えを行うことを前提としていま
す。
発行済投資口の総口数 ・本書の日付現在における発行済投資口数の総口数235,347口を前提としており、2021年
５月31日までに新投資口の追加発行等による投資口数の変動がないことを前提としてい
ます。
・１口当たり分配金は、2020年11月期及び2021年５月期の予想期末発行済投資口の総口数
235,347口により算出しています。
１口当たり分配金（利益超 ・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の
過分配金は含まない） 分配方針を前提として算出しています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ資本的支出の発
生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動
する可能性があります。
１口当たり利益超過分配金 ・資産除去債務関連費用の計上に伴う税会不一致に対して、一時差異等調整引当額
2,824,164円の計上を見込んでいます。
・利益超過分配の実施に関し、本投資法人は、一時差異等調整引当額の増加額に相当する
利益超過分配の実施を基本方針とし、当該方針に従い、2020年11月期及び2021年５月期
に、それぞれ１口当たり12円の利益超過分配を行うことを想定しています。
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を
与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としてい
ます。
(２）投資リスク
新型コロナウイルスの世界的な感染拡大及び2020年４月１日施行の「民法の一部を改正する法律（平成29年法
律第44号）」による民法改正に伴い、最近の有価証券報告書（2020年２月25日提出）における「投資リスク」の
うち、「(１) リスク要因／① 本投資証券の商品性に関するリスク／(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関
するリスク」、「(１) リスク要因／② 本投資法人の運用方針に関するリスク／(イ) 投資対象を旅館、ホテ
ルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミュー
ズメントパークその他の余暇活用型施設に特化していることによるリスク」、「(１) リスク要因／③ 本投資
法人の関係者、仕組みに関するリスク／(イ) 大江戸温泉物語グループへの依存、利益相反に関するリスク」及
び「(１) リスク要因／④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク／(イ) 不動産の欠陥・瑕疵や境界に関す
るリスク、(ロ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク及び(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場
合の固有のリスク」については、本日現在、以下のとおりとなっており、また、「(１) リスク要因／⑥ その
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
他／（ト）新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するその他のリスク」を追加します。変更があった箇所は
下線で示しています。
(１) リスク要因
＜中略＞
① 本投資証券の商品性に関するリスク
(イ) 本投資証券の市場価格の変動に関するリスク
本投資法人は、投資主からの請求による払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本
投資証券を換価する手段は、原則として第三者に対する売却に限定されます（ただし、本投資法人は、投資
主との合意により本投資法人の投資口を有償で取得することができます（規約第７条第２項）。）。
近時、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、企業活動や消費の停滞など、経済活動への悪影響が
生じており、これに伴い、不動産投資信託証券の市場価格も悪影響を受けています。特に本投資法人のよう
に旅館やホテルを主たる投資対象とする銘柄については、これらの施設が新型コロナウイルス感染症拡大の
影響を特に強く受けるとの懸念から、市場価格への下落圧力が強くなっています。今後の影響の拡大や長期
化の懸念が広がる中、本投資証券の市場価格が更に悪影響を受けるおそれがあります。
以上のほか、本投資証券の市場価格は、本投資証券が上場している東京証券取引所における需給により影
響を受け、一定の期間内に大量の売却が出た場合には、大きく価格が下落する可能性があります。また、市
場価格は、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。
本投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁による
行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資証券の市場価格が下落することがあります。
そのため、投資主は、本投資証券を投資主が希望する時期及び条件で取引できるとの保証はなく、また、
本投資証券を取得した価格で売却できない可能性や本投資証券の譲渡自体が事実上不可能となる場合があ
り、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
＜中略＞
② 本投資法人の運用方針に関するリスク
(イ) 投資対象を旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に特化していることによるリスク
a. 本投資法人の収益が旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、
温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界の収益に依存
していることのリスク
本投資法人は、不動産の中でも、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施
設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設を主たる投資対
象としています。
したがって、本投資法人の業績は、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な
施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界
の全体的な傾向に大きく依存しています。場合によっては、テナントが、賃料を約定どおり支払うことがで
きなくなったり、賃貸借契約を解約して又は更新せずに退去したり、賃料の減額請求をすることがありま
す。これらの要因により、本投資法人の収益は悪影響を受けることがあります。
また、本投資法人は、テナントとの間で賃貸借契約を締結する際、固定賃料部分と変動賃料部分を組み合
わせた賃料構成とすることを検討することとしており、このような賃料構成とした場合、テナントの売上減
少が、賃料収入に直接的な悪影響を与えることになります。
旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート
施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界の業績や収益は、以下のものを含む
さまざまな要素により悪影響を受ける可能性があります。
・ 国内の景気及び経済状況の悪化並びに災害、悪天候、SARS（重症急性呼吸器症候群）、MERS（中東呼吸器
症候群）、COVID-19（新型コロナウイルス）及びジカ熱による肺炎等の伝染病の流行等による消費者行動
の変化の影響を受けた旅行者数及び施設利用者数等の減少
・ 政治及び外交上の出来事及び動向や為替要因等による、インバウンドの旅行者数の減少
・ 旅行代理店の倒産等による、旅行代理店との間の信用取引によって発生した債務の不履行
・ 保有する設備や周辺環境の陳腐化又は交通環境の変化による集客力の低下
・ 周辺の特定の施設に集客力が依存している場合の当該施設の閉鎖等による集客力の低下
・ 当該施設や周辺において提供されている特定のサービスに集客力が依存している場合の当該サービス提供
の終了、当該サービスに対する旅行者及び施設利用者等の選好の変化等による集客力の低下
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
・ 類似するコンセプトの旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並び
に、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設との競合による集客力
の低下
・ 旅行者及び施設利用者等のニーズ又はトレンドの変化
・ 機械化が難しいサービスを提供する従業員の確保の失敗
・ 提供する飲食物による食中毒等の事故の発生
・ アミューズメントパークその他の余暇活用型施設における遊具等による事故の発生
・ 従業員等の故意又は過失による顧客情報の漏洩
・ 自然災害等による温泉の枯渇や温泉の利用権の喪失
・ 旅館業法（昭和23年法律第138号。その後の改正を含みます。）に基づく営業許可その他許認可の取消し
特に、感染が世界的に拡大している新型コロナウイルス感染症の影響による世界的な移動制限や外出自粛
等により、本投資法人における保有物件についても、利用客の減少、施設の閉鎖等の影響が生じています。
これにより、本投資法人のテナントの売上及び利益が大幅に減少しており、少なくとも2020年11月期につい
ては、GOPに連動する変動賃料は発生しないことが見込まれています。また、訪日外国人客を含め利用客の
減少傾向は長期間にわたって継続する可能性があり、また、保有物件の全部又は一部について営業の停止を
余儀なくされる可能性もあります。これらの結果、保有物件におけるテナントの財政状況が悪化し、テナン
トから賃料の減額要請がなされたり、テナントが倒産手続を申し立てる可能性などもあります。これら様々
な事象の発生により、本投資法人の収益に重大な悪影響を及ぼすおそれがあります。
また、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施設、リ
ゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関する業界の業績や収益は、季節的要因
により変動します。一般的には、年末年始や大型連休等には収益が大きくなりますが、当該事情は、地域及
び物件によって異なる場合があります。
したがって、本投資法人の収益は５月末日で終了する営業期間と11月末日で終了する営業期間で異なるこ
とがあります。
また、テーマパーク事業は、その多くが屋外施設であるテーマパーク内を入場者が回遊する業態であるた
め、来場動向は天候により大きく左右されます。かかるテーマパークは、雨天・降雪日の入場者数は晴天・
曇天日に比較して大きく落ち込む傾向があるため、悪天候が長期に及ぶ場合、入場者数に悪影響を与える可
能性があります。
さらに、保有資産のうち、大江戸温泉物語 レオマリゾート（ニューレオマワールド）においては、テナ
ントが屋外プールの営業を行っていますが、当該プールの営業は夏季の気象状況が賃借人の売上げの大きな
変動要因となり、間接的に本投資法人の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
＜中略＞
③ 本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
(イ) 大江戸温泉物語グループへの依存、利益相反に関するリスク
大江戸温泉物語ホテルズ＆リゾーツ株式会社は、本書の提出日現在、本投資法人の資産運用会社の親会社
であり、本資産運用会社の主要な役職員の出向元です。また、本投資法人及び本資産運用会社は、スポンサ
ーとスポンサーサポート契約及び大江戸温泉物語グループが有する商標の使用許諾に関する覚書を締結して
います（スポンサーサポート契約については、前記「２投資方針 (１) 投資方針 ③ 成長戦略 (イ) 外
部成長（本投資法人のユニークな投資対象と投資機会） c. スポンサーサポートの活用」をご参照下さ
い。）。また、本投資法人は、大江戸温泉物語グループが独自のノウハウを有し、ポートフォリオ全体及び
運用資産ごとの特性を十分に理解していると考えており、適切と考える場合には大江戸温泉物語グループ各
社をテナントに選定します。このように大江戸温泉物語グループ各社をテナントとすることにより、本投資
法人はその運用資産の運営に際し大江戸温泉物語グループの名称及びロゴ等を使用します。
すなわち、本投資法人及び本資産運用会社は、大江戸温泉物語グループと密接な関係を有しており、本投
資法人による安定した収益の確保と成長性に対する大江戸温泉物語グループの影響は極めて高いということ
ができます。
したがって、本投資法人及び本資産運用会社が大江戸温泉物語グループとの間で、本書の提出日現在にお
ける関係と同様の関係を維持できなくなった場合、大江戸温泉物語グループの事業方針の変更等により大江
戸温泉物語グループにおける本投資法人の位置付けが変化した場合、大江戸温泉物語グループの運営力、レ
ピュテーション、ブランド力等が低下した場合、又は大江戸温泉物語グループの業績若しくは財政状態が悪
化した場合等には、本投資法人に悪影響が及ぶ可能性があります。
さらに、本投資法人や本資産運用会社が、資産運用活動その他を通じて、大江戸温泉物語グループ各社と
の間で取引を行う場合、利害関係人等取引規程に基づく手続の履践等、一定の利益相反対策は行っているも
のの、大江戸温泉物語グループの利益を図るために、本投資法人の投資主の利益に反する行為を行う可能性
もあり、その場合には、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性があります。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
加えて、本投資法人及び本資産運用会社が大江戸温泉物語グループとの間で締結している契約は、大江戸
温泉物語グループが、本投資法人と競合する事業を行うことを禁止するものではありません。大江戸温泉物
語グループは、旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、温浴施
設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設に関わる取得、開発、保有・運営、
再生、リーシング、大江戸温泉物語グループ以外の第三者からの各種コンサルティング業務、プロパティ・
マネジメント業務又は旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されることが可能な施設、並びに、
温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設の運営業務（賃貸借の形態に
よるものも含みます。）の受託等、様々な形で本投資法人の運用資産と競合する不動産に関連する業務を行
っています。したがって、本投資法人又は本資産運用会社と大江戸温泉物語グループとが、特定の資産の取
得、賃貸借、管理運営、処分等に関して競合する可能性やその他利益相反が問題となる状況が生じる可能性
は否定できません。
上記のような利益相反が問題となり得る場合としては、例えば、大江戸温泉物語グループからの物件取得
に際しての取得価格その他の購入条件、大江戸温泉物語グループが所有する土地の借地に関する条件、テナ
ントである大江戸温泉物語グループ各社に対する賃貸に関する条件、大江戸温泉物語グループに対する瑕疵
担保責任又は契約不適合責任（注）の追及その他の権利行使、スポンサーサポート契約の更新の有無、利用
者の誘致、プロパティ・マネジメント業務の遂行等があげられます。
これらの問題により、本投資法人の利益が不当に害され、本投資法人の投資主に損害が発生する可能性が
あります。
(注) 民法の一部を改正する法律（2020年４月１日施行）による改正後の民法（明治29年法律第89号。その後の改正を含みま
す。）（以下「民法」といいます。）の下では瑕疵担保責任は契約不適合責任とされます。なお、2020年３月31日以前に
締結した契約や発生した債権については、原則として改正前の民法が適用されます。以下同じです。
＜中略＞
④ 不動産及び信託の受益権に関するリスク
＜中略＞
(イ) 不動産の欠陥・瑕疵や境界に関するリスク
不動産には権利、地盤、地質、構造等に関して欠陥、瑕疵等（工事における施工の不具合及び施工報告書
の施工データの転用・加筆を含みますが、これに限りません。）が存在している可能性があります。本資産
運用会社が不動産の選定・取得の判断を行うにあたっては、当該不動産について定評のある専門業者から建
物状況調査報告書を取得する等の物件精査を行うことにしていますが、建物状況調査報告書で指摘されなか
った事項について、取得後に欠陥、瑕疵等が判明する可能性もあります。さらに、建築基準法等の行政法規
が定める所定の手続を経由した不動産についても、建築基準関係規定の求める安全性や構造耐力等を有する
との保証はなく、想定し得ない隠れた欠陥・瑕疵等が取得後に判明するおそれもあります。本投資法人は、
状況に応じては、前所有者又は前受益者に対し一定の事項につき表明及び保証を要求し、瑕疵担保責任又は
契約不適合責任を負担させる場合もありますが、たとえかかる表明及び保証が真実でなかったことを理由と
する損害賠償責任や瑕疵担保責任又は契約不適合責任を追及できたとしても、これらの責任の期間及び責任
額は一定範囲に限定されるのが通例であり、また、前所有者又は前受益者が解散したり無資力になっている
ために実効性がない場合もあります。
これらの場合には、当該欠陥、瑕疵等の程度によっては当該不動産の資産価値が低下することを防ぐため
に買主である本投資法人が当該欠陥、瑕疵等の修補その他に係る予定外の費用を負担せざるをえなくなるこ
とがあり、本投資法人の収益等に悪影響を及ぼし、投資主に損害を与える可能性があります。
また、わが国の法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿の記
載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことがあります。さらに、権利に関
する事項のみならず、不動産登記簿中の不動産の表示に関する事項が現況と一致していない場合もありま
す。このような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任
を追及することとなりますが、その実効性があるとの保証はありません。
さらに、本投資法人の主たる投資対象である旅館、ホテルその他の宿泊の用に供され、又は供されること
が可能な施設、並びに、温浴施設、リゾート施設及びアミューズメントパークその他の余暇活用型施設は、
都市部に立地することが多い他の種類の不動産に比べ、隣地との境界が確定していない場合が多いという特
殊性があり、保有資産の一部の物件においても、隣地との境界が確定していません。本投資法人は、このよ
うな境界が確定していない物件であっても、紛争等の可能性や運営への影響等を検討の上で取得することが
ありますが、本投資法人の想定に反し、隣地との間で紛争が生じたり、境界確定の過程で運用資産の運営に
不可欠の土地が隣地所有者の所有に属するものとされること等により、本投資法人の収益等に悪影響が生じ
る可能性があります。
(ロ) 不動産の売却に伴う責任に関するリスク
本投資法人が不動産を売却した場合に、当該不動産に物的又は法的な瑕疵があるために、法令の規定又は
売買契約上の規定に従い、瑕疵担保責任又は契約不適合責任や表明保証責任を負担する可能性があります。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
特に本投資法人は、宅地建物取引業法上のみなし宅地建物取引業者となりますので、買主が宅地建物取引業
者でない場合には、本投資法人の瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関するリスクを排除できない場合があ
ります。したがって、本投資法人が不動産を売却した場合は、売却した不動産の欠陥、瑕疵等の修補その他
に係る予定外の費用を負担せざるを得なくなることがあり、投資主に損害を与える可能性があります。
加えて、不動産をめぐる権利義務関係の複雑さゆえに、不動産に関する権利が第三者の権利や行政法規等
により制限を受け、又は第三者の権利を侵害していることが後になって判明する可能性があります。その結
果、本投資法人の収益等に悪影響をもたらす可能性があります。
さらに、賃貸不動産の売却においては、新所有者がテナントに対する敷金返還債務等を承継するものと解
されており、実務もこれにならうのが通常ですが、旧所有者が当該債務を免れることについてテナントの承
諾を得ていない場合には、旧所有者は新所有者とともに当該債務を負い続けると解される可能性があり、予
想外の債務又は義務を負う場合があり得ます。
＜中略＞
(ム) 不動産を信託の受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
本投資法人は、不動産を信託の受益権の形式で取得することがあります。
信託受託者が信託財産としての不動産、不動産の賃借権、地上権又は地役権を所有し管理するのは受益者
のためであり、その経済的利益と損失は、最終的には全て受益者に帰属することになります。したがって、
本投資法人は、信託の受益権の保有に伴い、信託受託者を介して、運用資産が不動産である場合と実質的に
ほぼ同じリスクを負担することになります。
信託の受益権を譲渡しようとする場合には、信託法（平成18年法律第108号。その後の改正を含みま
す。）（以下「信託法」といいます。）上は受託者への通知又は受託者の承諾がなければ受託者その他の第
三者に対抗できず、また、信託契約上、信託受託者の承諾を要求されるのが通常です。さらに、不動産、不
動産の賃借権、地上権又は地役権を信託する信託の受益権は受益証券発行信託の受益証券でない限り私法上
の有価証券としての性格を有していませんので、債権譲渡と同様の譲渡方法によって譲渡することになり、
有価証券のような流動性がありません。
信託法上、信託受託者が倒産等手続の対象となった場合に、信託の受益権の目的となっている不動産が信
託財産であることを破産管財人等の第三者に対抗するためには、信託された不動産に信託設定登記をする必
要があり、仮にかかる登記が具備されていない場合には、本投資法人は、当該不動産が信託の受益権の目的
となっていることを第三者に対抗できない可能性があります。
また、信託財産の受託者が、信託目的に反して信託財産である不動産を処分した場合、又は信託財産であ
る不動産を引当てとして、何らかの債務を負うことにより、不動産を信託する信託の受益権を保有する本投
資法人が不測の損害を被る可能性があります。
さらに、信託契約上、信託開始時において既に存在していた信託不動産の欠陥、瑕疵等につき、当初委託
者が信託財産の受託者に対し一定の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負担する場合に、信託財産の受託者
が、かかる瑕疵担保責任又は契約不適合責任を適切に追及しない、又はできない結果、本投資法人が不測の
損害を被り、投資主に損害を与える可能性があります。
＜中略＞
⑥ その他
＜中略＞
（ト）新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するその他のリスク
新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響により、世界的に経済活動に重大な停滞が生じてい
ます。新型コロナウイルス感染症に関連して、上記までに記載のリスクのほか、本資産運用会社は役職員の
感染防止の目的で、テレワークを活用した業務形態に移行していますが、業務の中にはこれに適さないもの
も多く存在し、感染の影響が長期化すれば、本資産運用会社の業務が滞り、結果として、本投資法人の資産
運用に悪影響が及ぶ可能性があります。
新型コロナウイルス感染症の流行の収束時期は依然として不透明であり、最終的な影響については予測し
難いことから、前述の悪影響以外のリスクが顕在化する可能性もあり、その結果、本投資法人の収益等に悪
影響を及ぼす可能性があります。
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2020年５月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
（2019年11月30日） （2020年５月31日）
資産の部
流動資産
現金及び預金 2,228,615 2,210,622
前払費用 126,984 138,154
その他 6,942 6,251
流動資産合計 2,362,543 2,355,028
固定資産
有形固定資産
建物 26,324,003 26,493,480
減価償却累計額 △2,358,917 △2,796,416
建物（純額） 23,965,085 23,697,064
構築物 10,979 10,979
減価償却累計額 △877 △1,247
構築物（純額） 10,101 9,731
機械及び装置 600 600
減価償却累計額 △61 △79
機械及び装置（純額） 538 520
工具、器具及び備品 3,498 3,498
減価償却累計額 △758 △1,050
工具、器具及び備品（純額） 2,740 2,448
土地 11,988,187 11,988,187
有形固定資産合計 35,966,652 35,697,951
無形固定資産
借地権 157,802 157,802
ソフトウエア 2,951 2,149
無形固定資産合計 160,754 159,951
投資その他の資産
繰延税金資産 16 15
長期前払費用 140,673 104,578
差入敷金及び保証金 10,089 10,089
投資その他の資産合計 150,780 114,684
固定資産合計 36,278,186 35,972,587
資産合計 38,640,729 38,327,616
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2020年５月期 決算短信
（単位：千円）
前期 当期
（2019年11月30日） （2020年５月31日）
負債の部
流動負債
営業未払金 92,949 50,556
短期借入金 340,000 -
1年内返済予定の長期借入金 6,026,630 6,240,110
未払金 90,011 89,251
未払費用 10,694 8,329
未払法人税等 950 936
未払消費税等 42,933 39,513
前受金 261,849 261,314
その他 7,048 5,795
流動負債合計 6,873,067 6,695,808
固定負債
長期借入金 9,191,620 9,078,890
預り敷金及び保証金 1,230,706 1,230,706
資産除去債務 138,156 138,288
固定負債合計 10,560,482 10,447,884
負債合計 17,433,549 17,143,692
純資産の部
投資主資本
出資総額 20,653,023 20,653,023
出資総額控除額
一時差異等調整引当額 ※１ △11,467 ※１ △14,292
出資総額控除額合計 △11,467 △14,292
出資総額（純額） 20,641,555 20,638,731
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 565,624 545,192
剰余金合計 565,624 545,192
投資主資本合計 21,207,179 21,183,923
純資産合計 ※２ 21,207,179 ※２ 21,183,923
負債純資産合計 38,640,729 38,327,616
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2020年５月期 決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年６月１日 自 2019年12月１日
至 2019年11月30日 至 2020年５月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 1,440,167 ※１ 1,433,658
営業収益合計 1,440,167 1,433,658
営業費用
賃貸事業費用 ※１,※２ 555,661 ※１,※２ 566,328
資産運用報酬 125,812 125,121
資産保管手数料 1,738 1,731
一般事務委託手数料 17,060 17,161
役員報酬 3,600 3,600
その他営業費用 ※２ 39,393 ※２ 41,276
営業費用合計 743,266 755,219
営業利益 696,901 678,438
営業外収益
受取利息 10 10
未払分配金戻入 － 563
営業外収益合計 10 573
営業外費用
支払利息 64,257 63,464
融資関連費用 65,642 69,268
その他 500 -
営業外費用合計 130,400 132,732
経常利益 566,511 546,279
特別損失
固定資産除却損 － 233
特別損失合計 － 233
税引前当期純利益 566,511 546,045
法人税、住民税及び事業税 952 937
法人税等調整額 △4 0
法人税等合計 948 938
当期純利益 565,562 545,107
前期繰越利益 61 85
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 565,624 545,192
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
（純額） 期未処理損
一時差異等 出資総額控 失（△）
調整引当額 除額合計
当期首残高 20,653,023 △8,643 △8,643 20,644,379 559,716 559,716 21,204,095 21,204,095
当期変動額
剰余金の配当 △559,655 △559,655 △559,655 △559,655
一時差異等調整
引当額による利 △2,824 △2,824 △2,824 △2,824 △2,824
益超過分配
当期純利益 565,562 565,562 565,562 565,562
当期変動額合計 － △2,824 △2,824 △2,824 5,907 5,907 3,083 3,083
※１
当期末残高 △11,467 △11,467 20,641,555 565,624 565,624 21,207,179 21,207,179
20,653,023
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
出資総額控除額 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額 利益又は当 合計
出資総額 剰余金合計
（純額） 期未処理損
一時差異等 出資総額控 失（△）
調整引当額 除額合計
当期首残高 20,653,023 △11,467 △11,467 20,641,555 565,624 565,624 21,207,179 21,207,179
当期変動額
剰余金の配当 △565,538 △565,538 △565,538 △565,538
一時差異等調整
引当額による利 △2,824 △2,824 △2,824 △2,824 △2,824
益超過分配
当期純利益 545,107 545,107 545,107 545,107
当期変動額合計 － △2,824 △2,824 △2,824 △20,431 △20,431 △23,255 △23,255
※１
当期末残高 △14,292 △14,292 20,638,731 545,192 545,192 21,183,923 21,183,923
20,653,023
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 自 2019年６月１日 自 2019年12月１日
至 2019年11月30日 至 2020年５月31日
Ⅰ 当期未処分利益 565,624,140 545,192,520
Ⅱ 利益超過分配金加算額 2,824,164 2,824,164
うち一時差異等調整引当額 2,824,164 2,824,164
Ⅲ 分配金の額 568,363,005 547,887,816
（投資口１口当たり分配金の額） （2,415） （2,328）
うち利益分配金 565,538,841 545,063,652
（うち１口当たり利益分配金） （2,403） （2,316）
うち一時差異等調整引当額 2,824,164 2,824,164
（うち１口当たり利益超過分配金
（一時差異等調整引当額に係るも （12） （12）
の））
Ⅳ 次期繰越利益 85,299 128,868
上記のとおり、当期の投資口１口 上記のとおり、当期の投資口１口
当たり分配金は、2,415円としており 当たり分配金は、2,328円としており
ます。 ます。
利益分配金（利益超過分配金は含 利益分配金（利益超過分配金は含
みません。）については、税制の特 みません。）については、税制の特
例（租税特別措置法第67条の15第１ 例（租税特別措置法第67条の15第１
項）の適用により、利益分配金の最 項）の適用により、利益分配金の最
大額が損金算入されることを企図し 大額が損金算入されることを企図し
て、投資口１口当たりの利益分配金 て、投資口１口当たりの利益分配金
が１円未満となる端数部分を除い が１円未満となる端数部分を除い
た、投資信託及び投資法人に関する た、投資信託及び投資法人に関する
法律第136条第１項に定める利益の概 法律第136条第１項に定める利益の概
ね全額を分配することとし、この結 ね全額を分配することとし、この結
分配金の額の算出方法 果、投資口１口当たり利益分配金 果、投資口１口当たり利益分配金
（利益超過分配金は含みません。） （利益超過分配金は含みません。）
を2,403円としました。 を2,316円としました。
また、本投資法人は、規約第25条 また、本投資法人は、規約第25条
に定める利益を超えた分配の方針に に定める利益を超えた分配の方針に
従い、資産除去債務関連費用に係る 従い、資産除去債務関連費用に係る
所得超過税会不一致（投資法人の計 所得超過税会不一致（投資法人の計
算に関する規則第２条第２項第30号 算に関する規則第２条第２項第30号
イに定めるものをいいます。）が分 イに定めるものをいいます。）が分
配金に与える影響を考慮して、一時 配金に与える影響を考慮して、一時
差異等調整引当額の分配を2,824,164 差異等調整引当額の分配を2,824,164
円行うこととし、投資口１口当たり 円行うこととし、投資口１口当たり
の一時差異等調整引当額の分配金を の一時差異等調整引当額の分配金を
12円としました。 12円としました。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年６月１日 自 2019年12月１日
至 2019年11月30日 至 2020年５月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 566,511 546,045
減価償却費 434,211 439,012
融資関連費用 65,642 69,268
受取利息 △10 △10
支払利息 64,257 63,464
固定資産除却損 － 233
営業未払金の増減額（△は減少） 41,203 △41,203
未払消費税等の増減額（△は減少） 27,698 △3,419
前払費用の増減額（△は増加） △12,896 △45,468
長期前払費用の増減額（△は増加） 1,125 36,785
未払金の増減額（△は減少） 2,173 △759
前受金の増減額（△は減少） 2,711 △534
その他 379 △429
小計 1,193,008 1,062,985
利息の受取額 10 10
利息の支払額 △61,071 △65,829
法人税等の支払額 △867 △952
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,131,078 996,214
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △144,673 △170,933
預り敷金及び保証金の返還による支出 △18 －
投資活動によるキャッシュ・フロー △144,691 △170,933
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 － 3,820,340
短期借入金の返済による支出 △10,000 △340,000
長期借入金の返済による支出 △186,500 △3,755,250
分配金の支払額 △562,479 △568,363
財務活動によるキャッシュ・フロー △758,979 △843,273
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 227,407 △17,992
現金及び現金同等物の期首残高 675,983 903,390
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 903,390 ※１ 885,397
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ３～44年
構築物 10～20年
機械及び装置 17年
工具、器具及び備品 ６年
（２）無形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる償却年数は以下のとおりです。
ソフトウェア（自社利用分）社内における利用可能期間５年
（３）長期前払費用
定額法を採用しています。
２．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につい
ては、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費
用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った取得日を含む年度の固
定資産税等の精算金は、賃貸事業費用として計上せず、当該不動産等の取
得原価に算入しています。前期及び当期において不動産等の取得原価に算
入した固定資産税等相当額はありません。
３．キャッシュ・フロー計算書における キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手
資金（現金及び現金同等物）の範囲 許現金及び随時引き出し可能な預金並びに容易に換金可能であり、かつ、
価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償
還期限の到来する短期投資からなっています。
４．その他財務諸表作成のための基本と 消費税等の処理方法
なる重要な事項 消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜処理によっています。
［追加情報］
［一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記］
前期（自 2019年６月１日 至 2019年11月30日）
１．引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等 資産除去債務関連費用の計上に
2,824
７物件の建物 伴う税会不一致の発生
２．戻入れの具体的な方法
資産除去債務関連費用が発生した翌期以降、「大江戸温泉物語 伊勢志摩、あたみ、土肥マリンホテル、あわ
ら、伊香保、きのさき及び東山グランドホテル」の建物に係るアスベストの除去（処理）及びPCBを含有する物
品の撤去等により、損金算入した時点で対応すべき金額を戻し入れる予定です。
なお、各物件のアスベストについては株式会社アースアプレイザルの調査結果を得て、現状の使用に特別な問
題はないと考えており、今後も適切な管理を継続します。また、PCBを含有している物品についても法律に従い
管轄官庁に保管状況の届出を行い、適切に保管しています。
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大江戸温泉リート投資法人（3472）
2020年５月期 決算短信
当期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
１．引当の発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した資産等 引当ての発生事由 一時差異等調整引当額
「大江戸温泉物語 伊勢志摩」等 資産除去債務関連費用の計上に
2,824
７物件の建物 伴う税会不一致の発生
２．戻入の発生事由、発生した資産等及び引当額
（単位:千円）
発生した資産等 戻入の発生事由 一時差異等調整引当額
「大江戸温泉物語 伊勢志摩」の －
PCBを含有する物品の撤去
建物