2020年1月8日付で公表した
以下のプレスリリースについての
補足説明資料
「2020年7月期の運用状況の予想の修正及び
2021年1月期の運用状況の予想に関するお知らせ」
三井不動産
ロジスティクスパーク投資法人
証券コード 3471
本投資法人の安定成長に向けた4つのロードマップ及び成長の軌跡
資産規模拡大とLTVマネジメントによる投資主価値最大化 資産規模の拡大
優先情報提供対象物件の継続的な取得を通じて、中期的資産規模目標3,000億円の達成及び更なる拡大を目指します。
2016年度~2019年度 2020年度 2021年度以降
2019年7月期末(6期末) 取得予定資産取得後
第1～第6期 第7期 第8期 第9期以降 取得予定資産
時点保有資産 保有資産
第1回 第2回 本募集 物件数/延床面積 16物件72万㎡ 3 物件22万㎡ 18物件95万㎡
公募増資 公募増資 優先情報提供対象物件を
資産規模 中心に継続的な物件取得 資産規模 1,567億円 483億円 2,050億円
巡航NOI利回り 5.2% 5.1% 5.2%
平均NOI利回り 4.9% 4.7% 4.9%
18物件
本投資法人が保有する 16物件 資産規模の 平均築年数 4.8年 2.7年 4.3年
物件数の推移 2,050億円
13物件
12物件 更なる拡大を 上位5物件比率 44.6% 41.2%
9物件 10物件 1,567億円 中期的 分散の更なる進展
983億円1,035億円 資産規模目標 目指す 上位5テナント比率(物流不動産のみ) 40.8% 33.6%
資産規模目標
755億円 755億円
787億円
2,000億円 3,000億円 優先情報提供対象物件 優先情報提供対象物件の継続的な取得 10物件118万㎡
達成
LTVマネジメント
2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 取得予定 取得予定
1月期末 7月期末 1月期末 7月期末 1月期末 7月期末 資産 資産 分配金及び時価総額の継続的な成長を考慮しながら、取得資産規模に応じた最適な資金調達手段を選択します。
(1期末) (2期末) (3期末) (4期末) (5期末) (6期末) 取得後
取得資産規模に応じた 32.3%
最適な資金調達と
LTV
29.1% 30.7%
L T V LTVマネジメント 26.8% 27.6%
24.5% 23.9%
21.6% 22.5％ 取得予定資産
取得後
23.9% 26.8% 29.1% 中長期的
24.5% 21.6% 22.5% 巡航LTV水準
40~50% 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
1期末 2期末 3期末 4期末 5期末 6期末 (1期) (2期) (3期) (4期) (5期) (6期) (7期)(予想) (8期)(予想) (9期)(予想)
継続的な分配金成長
最適な資金調達及びLTVマネジメントによるレバレッジ効果を活用し、継続的な分配金成長を目指します。
年間DPU成長+9.3%
レバレッジ効果による 実績DPU 2019年9月13日公表予想DPU 今回予想DPU 年間DPU成長+5.5%
分配金(DPU) 継続的な分配金成長 7,152円
6,852円
5,832円 6,105円
6,496円 6,496円 6,541円 6,346円
5,198円 5,346円 5,563円 6,105円
5,563円 5,832円
5,198円 5,346円
1期 2期 3期 4期 5期 6期 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期 7月期 1月期
(1期) (2期) (3期) (4期) (5期) (6期) (7期)(予想) (8期)(予想) (9期)(予想)
時価総額 公募増資等を通じた
時価総額の拡大
時価総額の拡大による投資口価格の安定性向上
1口当たりNAVの推移 305,914円 314,345円
318,471円
時価総額の拡大及び主要なインデックスへの組入れにより、一層の投資家の裾野の拡大による投資口価格の更なる安定化と流動性向
286,378円
292,424円
1,491億円 上を目指します。
273,318円 本募集前 本募集(見込) 本募集後(見込)
761億円 715億円 844億円 847億円 907億円 FTSE 時価総額 1,777億円 279億円 2,057億円
EPRA/NAREIT （投資口価格469,000円）
Global Real
318,471円 335,720円
Estate Index
組入れ 1口当たりNAV
2019年9月
1期末 2期末 3期末 4期末 5期末 6期末
組入れ前 FTSE EPRA/NAREIT 組入れ後
(2018年9月20日から12月25日まで) (2019年9月20日から12月25日まで)
Global Real Estate Index
1日当たり平均売買代金 1.85億円 組入れ(2019年9月20日) 7.46億円
1
継続的な分配金成長
• ポートフォリオ利回りに配慮した物件取得を行いながら､レバレッジ効果及び公募増資を活用することで継続的なDPU成長を目指します
• １口当たり利益分配金(EPU)は当期純利益の増減を100%分配する一方､1口当たり分配金(DPU)は当期純利益の増減等を含むFFOの増減の
70%の分配に限定します
DPUの推移
第1回 第2回 第3回
公募増資 公募増資 公募増資
DPU (円) +9.3%成長
( ) EPU (円)
+5.5%成長
LTV (%) 7,152
6,852
6,496 6,541
6,492
6,105 6,415
6,346
(6,272)
5,832
6,065
5,963
5,563 5,833 (5,843)
(5,900)
(5,783) (5,811)
5,745
5,346
5,198 5,493 5,486 (5,497)
(5,288)
5,190 (5,142) 5,207
4,923 (4,955)
29.1 27.6 32.3 30.7
24.5 26.8
21.6 22.5 23.9
予想*1 実績 予想*2 実績 予想*2 予想修正*3 実績 予想*3 予想修正*4 実績 予想*4 予想修正*5 実績 予想*5 予想修正*6 実績 予想*6 予想修正*7 予想*7 今回予想*8 今回予想*8
2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期 2020年7月期 2021年1月期
(第1期) (第2期) (第3期) (第4期) (第5期) (第6期) (第7期) (第8期) (第9期)
年平均成長率*9 DPU 9.3% EPU 6.6% 引き続き､着実な分配金成長
年平均成長率(第7-9期予想分配金含む)*10 DPU 8.3% EPU 6.1%
*1 2016年9月13日公表 *2 2017年3月16日公表 *3 2017年9月13日公表 *4 2018年3月15日公表 *5 2018年9月14日公表 *6 2019年3月15日公表 *7 2019年9月13日公表 *8 2020年1月8日公表
*9 「DPUの年平均成長率」は､2017年1月期(第1期)の1口当たり分配金(DPU)5,198円から2019年7月期(第6期)の1口当たり分配金(DPU)6,496円への増加率を年率換算した数値を記載しています｡
「EPUの年平均成長率」は､2017年1月期(第1期)の1口当たり利益分配金(EPU)4,955円から2019年7月期(第6期)の1口当たり利益分配金(EPU)5,811円への増加率を年率換算した数値を記載しています｡
*10 「DPUの年平均成長率(第7-9期予想分配金含む)」は､2017年1月期(第1期)の1口当たり分配金(DPU)5,198円から2021年1月期(第9期)の1口当たり予想分配金(DPU)7,152円への増加率を年率換算した数値を記載しています｡
「EPUの年平均成長率(第7-9期予想分配金含む)」は､2017年1月期(第1期)の1口当たり利益分配金(EPU)4,955円から2021年1月期(第9期)の1口当たり予想利益分配金(EPU)6,272円への増加率を年率換算した数値を記載してい
ます。共に業績予想に基づく数値であり、変動する可能性があります。 2
(ご参考)本募集等による効果
右図は、本日公表した本募集及び取得予定資産の取得等を考慮した2020年7月期(第 2020年7月期(第8期) 2021年1月期(第9期)
8期)及び2021年1月期(第9期)の予想数値を基に、主に以下の調整を行って試算した 予想DPU等 予想DPU等
一時効果調整後分配金と本募集等を実施しなかった場合の予想分配金の試算値を比較 2019年
2020年1月8日公表
したグラフであり、ご参考までに本募集等の効果として表したものです。 9月13日公表
1. 取得予定資産の取得に関する不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用につ
いては、すべて2020年7月期(第8期)及び2021年1月期(第9期)に通期稼働したも (円)
のと仮定しています。 本募集等による効果
8,000
11.7% 本募集等による効果
2. 取得予定資産に関する固定資産税及び都市計画税等の公租公課については、2020 10.3%
年7月期(第8期)期初より発生すると仮定し、2020年7月期(第8期)に170百万円 7,500
及び2021年1月期(第9期)に170百万円が費用計上されることを前提にしています。 7,152
7,033
3. 本募集に伴い2020年7月期に臨時的に発生する新投資口発行に係る費用25百万 7,000 6,852 6,970
円については営業外費用から除外しています。
4. 取得予定資産の運用期間調整に伴って変動する借入金の⽀払利息等については営 6,500 6,346 6,318
6,297
業外費用に加算しています。
5. 上記の調整によって変動する営業利益・当期純利益などの要素に連動する費用、具体 6,000
例としては、運用報酬が2020年7月期(第8期)においては21百万円増加し、2021
年1月期(第9期)においては28百万円減少することなどを前提としています。
5,500
なお、これらの一時効果調整後1口当たり分配金（試算）は、特定の計算期間の 5,000
分配金を試算することを目的とするものではなく、また、特定の計算期間における分 ~
~
配金等の予想としての意味を有するものでもありません。一時効果調整後1口当たり 4,500
0
分配金（試算）は、日本において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準 前回予想 本募集等
を実施しない
今回
予想
一時
効果
本募集等
を実施しない
今回
予想
一時
効果
（以下「日本会計基準」といいます。）により規定された指標ではなく、日本会計基 場合の試算値*1 調整後 場合の試算値*1 調整後
準に準拠して表示される他の指標の代替的指標として考慮されるべきではありませ 物件数 16 16 18 16 18
ん。更に、一時効果調整後1口当たり分配金は、将来の分配の有無及びその金額
をいかなる意味においても保証するものではありません。2020年7月期(第8期)及び 期中平均 既存物件 99.5 99.1 100
稼働率*3
2021年1月期(第9期)の計算期間の実際の1口当たり分配金が、一時効果調整 (%) 取得
- - 100 - 100
予定物件
後1口当たり分配金（試算）と大きく異なる場合があることにご留意ください。
*1 「本募集等を実施しない場合の試算値」は、本募集等を実施しなかった場合の予想分配金の試算値を示しています。
*2 偶数期と奇数期とでは季節要因による収益差異が生じます。なお、季節要因の主たる要素である太陽光発電設備賃料
については、2020年7月期(第8期)と2021年1月期(第9期)とで64百万円程度の差異が生じるものと想定しています。
*3 期中平均稼働率については、各物件の月末時点稼働率（賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出）を面積ベースで加
重平均して算出しています。なお、取得予定資産の通期稼働補正に伴う稼働率の調整は行っておりません。
3
ポートフォリオ一覧(取得予定資産取得後)
取得(予定)価格合計 巡航NOI利回り 平均NOI利回り 平均築年数 平均稼働率
18物件 5.2% 4.9% 4.3年 99.0%
2,050億円 (償却後3.5%)
物件 取得(予定)価格 鑑定評価額 巡航NOI利回り NOI利回り 延床面積 築年数 稼働率
区分 物件名称 所在地
番号 (百万円) (百万円) (%) (%) (㎡) *1 (年) (%)
GLP･MFLP市川塩浜 105,019
L-1 千葉県市川市 15,500 17,350 5.0 4.7 5.9 81.1
(準共有持分50%) (52,509)
L-2 MFLP久喜 埼玉県久喜市 12,500 14,000 5.8 5.3 73,153 5.4 100.0
MFLP横浜大黒 100,530
L-3 神奈川県横浜市 10,100 10,600 5.2 5.0 10.6 100.0
(準共有持分50%) (50,265)
L-4 MFLP八潮 埼玉県八潮市 9,650 10,900 5.4 5.2 40,728 5.7 100.0
L-5 MFLP厚木 神奈川県愛甲郡 7,810 8,720 5.7 5.4 40,942 4.7 100.0
L-6 MFLP船橋西浦 千葉県船橋市 6,970 7,740 5.3 5.2 30,947 4.8 100.0
L-7 MFLP柏 千葉県柏市 6,300 6,960 5.4 5.2 31,242 4.0 100.0
物流不動産 L-8 MFLP堺 取得予定資産 大阪府堺市 23,600 24,180 5.2 4.8 125,127 5.2 100.0
L-9 MFLP小牧 愛知県小牧市 8,260 8,540 5.1 4.9 40,597 2.8 100.0
MFLP日野 205,200
L-10 東京都日野市 12,533 12,600 4.5 4.3 4.1 100.0
(準共有持分25%) (51,300)
L-11 MFLP平塚 神奈川県平塚市 7,027 7,150 4.9 4.7 33,061 3.0 100.0
茨城県 既存棟:37,027 9.4
L-12 MFLPつくば 8,781 10,100 6.2*2 5.8 100.0
つくばみらい市 増築棟:25,457 1.7
L-13 MFLP稲沢 愛知県稲沢市 16,200 16,400 5.2 4.8 72,883 2.5 100.0
L-14 MFLP厚木Ⅱ 神奈川県伊勢原市 13,100 13,500 4.7 4.5 48,976 1.6 100.0
L-15 MFLP福岡Ⅰ 福岡県糟屋郡 5,263 5,400 5.6 5.1 32,199 3.1 100.0
MFLPプロロジスパーク川越 117,337
L-16 埼玉県川越市 14,800 14,800 4.7 4.4 1.1 100.0
(準共有持分50%) 取得予定資産 (58,668)
L-17 MFLP広島Ⅰ 取得予定資産 広島県広島市 14,480 14,600 5.4 5.1 68,427 0.3 100.0
1,228,860
小計/平均 - 192,874 203,540 5.2 4.9 4.2 98.9
(913,516)
インダストリアル
I-1 MFIP印西 千葉県印西市 12,220 12,800 5.0 5.0 40,478 5.8 非開示
不動産
1,269,338
合計/平均 - 205,094 216,340 5.2 4.9 4.3 99.0
(953,994)
*1 ｢延床面積｣に記載されている括弧内の数値は､各物件の準共有持分割合に相当する値を示しています｡
*2 MFLPつくばの増築棟については、固定資産税及び都市計画税の一部が2021年まで減免される予定です｡減免措置終了後の巡航NOI利回りは5.8%を想定しています｡ 4
注記及び定義等
• 各予想値の前提条件については､2020年1月8日付プレスリリース｢2020年7月期の運用状況の予想の修正及び2021年1月期の運用状況の予想に関するお知らせ｣をご参照ください｡
• ｢本募集｣とは､2020年1月8日付プレスリリース｢新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ｣に記載の投資口の国内一般募集、海外募集及び第三者割当による新投資口発行(以下｢本件第三者割当｣といいます｡)をい
います｡
• 「本募集等」とは、本募集及び取得予定資産の取得等の総称をいいます。
• ｢延床面積｣は､登記簿上の記載に基づき､小数点以下を切り捨てて記載しています｡
• ｢巡航NOI利回り｣は､業績予想の前提となる運営純収益を年換算した金額から､取得予定資産に係る固定資産税及び都市計画税額を控除し､取得(予定)価格の合計で除した数値を､小数第2位を四捨五入して記載していま
す｡
• ｢平均NOI利回り｣は､不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得(予定)価格に対する比率を､取得(予定)価格に基づく加重平均を行ったうえで､小数第2位を四捨五入して記載しています｡
• ｢平均築年数｣は､主たる建物の登記簿上の新築年月から2019年11月30日までの築年数を､延床面積に基づく加重平均を行ったうえで､小数第2位を四捨五入して記載しています｡
• ｢上位5物件比率｣は､取得(予定)価格合計に対する上位5物件の取得(予定)価格合計の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています｡
• ｢上位5テナント比率(物流不動産のみ)｣は､賃貸面積の合計に対する上位5テナントの賃貸面積の合計の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています｡
• ｢優先情報提供対象物件｣とは､本資産運用会社が三井不動産株式会社との間で締結した優先情報提供契約に基づき提示された物件をいいます｡
• ｢取得予定資産取得後の優先情報提供対象物件｣は､2020年1月8日時点の優先情報提供対象物件のうち､取得予定資産を除いた物件数及び共有持分割合又は準共有持分割合考慮後の延床面積の累計を示しています｡
• ｢本募集前の時価総額｣は､以下の計算式により求められる数値を記載しています｡
本募集前の時価総額=2019年12月25日(水)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値(469,000円)×2019年12月25日(水)現在における本投資法人の発行済投資口数(379,000口)
• ｢本募集後の時価総額｣は､以下の計算式により求められる数値を記載しています｡
本募集後の時価総額=本募集前の時価総額+本募集における発行価格の総額(*)
*｢本募集における発行価格の総額｣は､国内一般募集及び海外募集における発行価格の総額26,597,200,000円に対して､オーバーアロットメントによる売出しの売出価格の総額(上限)1,352,400,000円を加えた数値
を使用しています｡なお､国内一般募集及び海外募集における発行価格の総額並びにオーバーアロットメントによる売出しの売出価格の総額(上限)のいずれも､2019年12月25日(水)現在の株式会社東京証券取引所にお
ける本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です｡
• ｢本募集前の1口当たりNAV｣は､2019年7月期末時点の数値を記載しています｡
｢2019年7月期末の1口当たりNAV｣とは､2019年7月期末の貸借対照表上の純資産額から当該決算期に係る分配金総額を差し引いた額に､2019年7月末日時点の鑑定評価額合計を加え､同日時点の帳簿価額合計を差し
引いた額(以下｢2019年7月期末時点のNAV｣といいます｡)を､2019年7月期末の発行済投資口数で除した額をいいます｡
• ｢本募集後の1口当たりNAV｣は､以下の計算式により求められる数値を記載しています｡
本募集後の1口当たりNAV=(2019年7月期末時点のNAV+取得予定資産の鑑定評価額合計-取得予定資産の取得予定価格合計+本募集における発行価額の総額(*))÷本募集後の本投資法人の発行済投資口数(**)
*｢本募集における発行価額の総額｣は､国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額25,724,000,000円に､本件第三者割当における発行価額の総額(上限) 1,308,000,000円を加えた数値を使用していま
す｡なお､国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額並びに本件第三者割当における発行価額の総額(上限)のいずれも､2019年12月25日(水)現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取
引の終値を基準として算出した見込額です｡
**｢本募集後の本投資法人の発行済投資口数｣は､ 2019年7月期末の発行済投資口数に､国内一般募集及び海外募集における発行口数59,000口並びに本件第三者割当における発行口数の上限3,000口を加え
た数値を使用しています｡
5
注記及び定義等並びにDISCLAIMER
• 「組入れ前の１日当たり平均売買代金」は、2018年９月20日から2018年12月25日までの株式会社東京証券取引所における本投資口の１日当たり売買代金を合算し、取引がされた日数の合計（65日）で除した数値を記
載しており、「組入れ後の１日当たり平均売買代金」は、2019年９月20日から2019年12月25日までの株式会社東京証券取引所における本投資口の１日当たり売買代金を合算し、取引がされた日数の合計（65日）で除し
た数値を記載しています。
• ｢平均稼働率｣は､2019年11月30日現在における取得(予定)資産の賃貸可能面積の合計に対して取得(予定)資産の賃貸面積が占める割合を記載しています｡
• ｢取得(予定)価格｣は､信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金を､百万円未満を切り捨てて記載しています｡なお､売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません｡
• ｢鑑定評価額｣は､2019年7月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています｡但し､取得予定資産(MFLP堺については80%の持分)の鑑定評価額については2019年11月30日を価格時点
とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています｡
• 取得(予定)価格及び鑑定評価額は､各物件の準共有持分割合に相当する数値を記載しています｡
• 本資料の主たる目的は三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(以下｢本投資法人｣といいます｡)についての情報提供であり､特定商品についての投資の募集､勧誘や売買の推奨を目的としていません｡投資に関する決定は､ご自
身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます｡
• 本投資法人の投資口の売買等にあたっては本投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります｡
• 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください｡本資料に提供している情報は､特に記載のない限り､金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書類又
は資産運用報告ではありません｡
• 本投資法人及びその資産の運用を受託する三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社(以下｢本資産運用会社｣といいます)は､本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが､本投資法人又は本資産運用
会社が作成した情報であるか又は第三者から受領した情報であるかを問わず､その情報の正確性､妥当性及び完全性を保証するものではありません｡
• 本資料に記載された情報のうち､過去又は現在の事実に関するもの以外は､本資料作成日(但し､本資料中に特段の記載がある場合は当該日)において入手可能な情報に基づいてなされた本投資法人又は本資産運用会社がそ
の仮定又は判断に基づいて行った将来の予想に関する記述です｡将来の予想に関する記述は､本資料作成日における本投資法人の投資方針､適用法令､市場環境､金利情勢､実務慣行その他の事実関係を前提としており､本資
料作成日以降における事情の変更を反映又は考慮しておりません｡将来の予想に関する記述は､明示的であるか否かを問わず､既知のリスクの不確実性又は未知のリスクその他の要因を内在しており､本投資法人の実際の業績､経
営結果､財務状況等はこれらと大幅に異なる可能性があります｡本資料に､将来の業績や見通し等に関する記述が含まれていますが､かかる記述は､将来の業績や見通し等を保証するものではありません｡
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