3471 Ｒ－三井不ロジパーク 2019-01-09 15:15:00
2019年７月期の運用状況の予想の修正及び2020年１月期の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2019 年１月９日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目８番７号
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
代表者名 執行役員 磯辺 真幸
（コード番号：3471）
資産運用会社名
三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 圖子 智衆
問合せ先 取締役財務本部長 牧野 辰
ＴＥＬ. 03-6327-5160
2019 年７月期の運用状況の予想の修正及び
2020 年１月期の運用状況の予想に関するお知らせ
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2018 年９月 14 日
付「2018 年７月期 決算短信（REIT）」（2018 年 10 月 17 日付及び 12 月 13 日付「（訂正）2018 年７月
期 決算短信（REIT）の一部訂正に関するお知らせ」により訂正済み。以下同じです。）で公表した 2019
年７月期（2019 年２月１日～2019 年７月 31 日）の運用状況の予想について、下記のとおり修正しまし
たのでお知らせいたします。
また、2020 年１月期（2019 年８月１日～2020 年１月 31 日）の運用状況の予想（参考）についても、
下記のとおり、併せてお知らせいたします。
記
１．2019 年７月期（2019 年２月１日～2019 年７月 31 日）の運用状況の予想修正の内容
１口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 １口当たり
（円） 分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 利益超過
（利益超過分配金 （円）
分配金
を含む） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前回発表
3,435 1,513 1,465 1,465 6,065 5,575 490
予想（Ａ）
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年７月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年１月期の運用状況の予想に関して一般に公
表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合） をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録
がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国に
おいて証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に
基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該証券の保有
者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載され
ます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
1
今回修正
4,952 2,268 2,134 2,133 6,375 5,629 746
予想（Ｂ）
増減額
1,517 754 668 668 310 54 256
（Ｂ―Ａ）
増減率 44.2％ 49.9％ 45.6％ 45.6％ 5.1％ 1.0％ 52.2％
（参考）2019 年７月期：予想期末発行済投資口数 379,000 口
２．2020 年１月期（2019 年８月１日～2020 年１月 31 日）の運用状況の予想（参考）
１口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 １口当たり
（円） 分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 利益超過
（利益超過分配金 （円）
分配金
を含む） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
2020 年
１月期 5,016 2,252 2,145 2,144 6,417 5,659 758
（第７期）
（参考）2020 年１月期：予想期末発行済投資口数 379,000 口
（注１）上記の運用状況の予想数値については、 「2019 年７月期及び 2020 年１月期における運用状況の予想の前提条件」
別紙
記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、
金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等によ
り、前提条件との間に差違が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分
配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は、
分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注２）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３）単位未満の数値は切り捨て、百分比率については、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
３．運用状況の予想修正及び運用状況の予想開示の主な理由
本日付で公表した取得予定資産（別紙「2019 年７月期及び 2020 年１月期における運用状況の予想の前
提条件」に定義します。）の取得及び本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口発行の決定に伴
い、2018 年９月 14 日付「2018 年７月期 決算短信（REIT）」で公表した 2019 年７月期の予想の前提に
変更が生じ、営業収益の予想額に 10％以上、経常利益及び当期純利益の予想額に 30％以上、１口当たり
分配金に５％以上の差異が生じる見込みとなったため、2019 年７月期の運用状況及び分配金の予想の修
正を行うとともに、新たに 2020 年１月期の運用状況及び分配金の予想を開示するものです。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年７月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年１月期の運用状況の予想に関して一般に公
表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合） をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録
がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国に
おいて証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に
基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該証券の保有
者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載され
ます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
2
なお、2018 年９月 14 日付「2018 年７月期 決算短信（REIT）」で公表した 2019 年１月期（2018 年８
月１日～2019 年１月 31 日）の運用状況及び分配金の予想については、現時点において変更ありません。
以 上
＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊本投資法人のホームページアドレス：http://www.mflp-r.co.jp
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年７月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年１月期の運用状況の予想に関して一般に公
表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合） をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録
がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国に
おいて証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に
基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該証券の保有
者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載され
ます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
3
【別紙】
2019 年７月期及び 2020 年１月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2019年７月期（第６期）
（2019年２月１日～2019年７月31日）
（181日）
計算期間
・2020年１月期（第７期）
（2019年８月１日～2020年１月31日）
（184日）
・本投資法人が本日現在保有している不動産信託受益権（合計13物件） （以下「現保有資
産」といいます。 ）に加え、本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口発行後に
取得予定の「MFLP日野」に係る不動産信託受益権（準共有持分10％）「MFLPつくば」、
に係る不動産信託受益権（準共有持分40％）「MFLP稲沢」に係る不動産信託受益権、
、
「MFLP厚木Ⅱ」に係る不動産信託受益権、 「MFLP福岡Ⅰ」に係る不動産信託受益権（準
共有持分81％及び19％） 並びに「MFIP印西」 に係る不動産信託受益権 （準共有持分80％）
（以下「取得予定資産」といいます。 ）につき、2019年２月４日に「MFLP日野」に係る
不動産信託受益権（準共有持分10％）「MFLP稲沢」に係る不動産信託受益権、
、 「MFLP
運用資産
厚木Ⅱ」に係る不動産信託受益権、 「MFLP福岡Ⅰ」に係る不動産信託受益権（準共有持
分81％）及び「MFIP印西」に係る不動産信託受益権（準共有持分80％）を、同年３月
１日に「MFLPつくば」に係る不動産信託受益権（準共有持分40％）を、同年４月５日
に「MFLP福岡Ⅰ」に係る不動産信託受益権（準共有持分19％）をそれぞれ取得するこ
とにより本投資法人の保有資産が16物件になること、その後2020年１月期末まで保有
資産の処分等はなく、保有し続けること及び取得予定資産以外に新規物件の取得が行
われないことを前提としています。但し、実際には取得予定資産以外の新規物件の取
得又は保有資産の処分等により変動する可能性があります。
・現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する締結済みの賃貸借契約、
テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
営業収益 ・取得予定資産の賃貸事業収益については、現所有者より提供を受けた情報をもとに締
結済みの賃貸借契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
・不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、現保
有資産に関しては過去の実績値をもとに、取得予定資産に関しては現所有者より提供
を受けた情報をもとに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・減価償却費については、 定額法により算出しており、 2019年７月期に1,318百万円、2020
年１月期に1,330百万円を想定しています。
営業費用
・賃貸事業費用（減価償却費を含みます。 ）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除
きます。 ）は、2019年７月期に2,808百万円、2020年１月期に2,876百万円を想定してい
ます。
・一般的に、不動産等の売買に際しては、取得資産の固定資産税及び都市計画税等は現
所有者と期間按分による計算を行った上で物件取得時に精算されますが、本投資法人
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年７月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年１月期の運用状況の予想に関して一般に公
表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合） をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録
がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国に
おいて証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に
基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該証券の保有
者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載され
ます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
4
は当該精算金相当分を取得原価に算入することとしています。従って、取得予定資産
の固定資産税及び都市計画税等については、2020年度の固定資産税及び都市計画税等
が2020年７月期から費用計上されることとなります。
・建物の修繕費については、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画をもとに、2019
年７月期に66百万円、2020年１月期に40百万円を想定しています。但し、予想し難い
要因により修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大き
く異なる結果となる可能性があります。
・支払利息その他融資関連費用として2019年７月期に84百万円、2020年１月期に88百万
円を想定しています。また、本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口の発行
営 業 外 に係る投資口交付費については、投資口発行月より３年間で月割り償却しており、投
費 用 資口交付費償却として、2019年７月期に18百万円、2020年１月期に18百万円を想定し
ています。その他、新投資口の発行に係る一時的な費用として、2019年７月期に30百
万円を想定しています。
・有利子負債総額は、2019年７月期末に49,500百万円、2020年１月期末に45,800百万円
を前提としています。
・本投資法人は、金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家から取
得予定資産取得のため、2019年２月、３月及び４月に総額22,500百万円の新規借入れ
を行うことを前提としています。但し、実際の借入金額は、本日開催の本投資法人役
員会で決議した新投資口の発行による手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点ま
有利子負債
でに変更される可能性があります。その他、かかる新規借入れに関する詳細について
は、今後決定次第発表します。
・LTVについては、2019年７月期末に31.0％、2020年１月期末に29.4％を見込んでいます。
また、LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、 LTVは変動する可能性があります。
・本日現在の発行済投資口数262,774口に加え、 本日開催の本投資法人役員会で決議した
公募による新投資口110,700口の発行及び第三者割当による新投資口5,526口（上限）
の発行によって新規に発行される予定の新投資口数の上限である合計116,226口が全
て発行されることを前提としています。
・上記の他に2020年１月期末まで新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを
投資口
前提としています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は、
上記の新規に発行される予定の新投資口数の上限である116,226口を含む2019年７月
期及び2020年１月期の予想期末発行済投資口の総口数379,000口により算出していま
す。
１口当たり分配 ・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭
金（利益超過分配 の分配の方針に従い、利益の全額を分配することを前提として算出しています。
金は含まない） ・但し、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年７月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年１月期の運用状況の予想に関して一般に公
表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合） をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録
がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国に
おいて証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に
基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該証券の保有
者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載され
ます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
5
繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
は変動する可能性があります。
・１口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針及び運用
ガイドラインに従い算出しています。利益超過分配金総額は、2019年７月期に282百万
円、2020年１月期に287百万円を想定しています。
・本投資法人は、不動産売却損益等を除いた、運用資産の賃貸等の運用によって生じる
キャッシュフローに重点をおいて、長期的な保有資産の維持管理及び財務の安定性が
確保される範囲内で、当面の間、FFO（注１）の75％を上限として、FFOの70％を目途
に利益超過分配を含めた分配可能金額を算定し、そのうち利益分配の額を超過した金
額を基に、総合的に判断を行った上で決定した金額を利益超過分配として継続的に分
配（以下「継続的な利益超過分配」といいます。 ）する方針です。但し、経済環境、不
動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに本投資法人における当該営業
期間の減価償却費に占める利益超過分配の割合（注２） 、LTVの水準及び余剰現預金の
状況等を勘案し、継続的な利益超過分配を行わない場合があります。
・さらに、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達等により、１口
当たり分配金（利益超過分配金を含む）の分配額が、一時的に一定程度減少すること
が見込まれる場合には、１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）の金額を平準化
する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。
１口当たり
・但し、長期的な保有資産の維持管理を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施し
利益超過分配金
た場合、当該営業期間の減価償却費相当額から当該営業期間の利益超過分配の額を控
除した金額が、建物等維持管理のための資金に関する基準額（注３）を下回る場合に
おいては、分配金額が利益分配相当の総額を下回らない限度において利益超過分配の
額を減額するものとし、利益超過分配を実施しない場合もあります。
・また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑
定LTV（注４）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとしま
す。
（注１）「FFO」とは、英文の Funds From Operation の頭文字をとった略称であり、当期純利益（但し、
不動産売却損益等を除きます。）に当該営業期間の減価償却費を加算した値をいいます。
（注２）当該割合の上限は、当該営業期間の減価償却費の 60％に相当する金額とします。
（注３）「建物等維持管理のための資金に関する基準額」とは、建物状況調査報告書に記載された資本的
支出相当額を 12 年で平均した金額の６ヶ月相当額に２を乗じた金額をいいます。
（注４）鑑定 LTV（％）＝Ａ／Ｂ×100（％）
Ａ＝当該決算日における有利子負債総額
Ｂ＝当該決算日における貸借対照表上の総資産額－当該決算日における保有不動産の減価償却
後の簿価の金額＋当該決算日における保有不動産の鑑定評価額の合計額
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投
その他 資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われな
いことを前提としています。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年７月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年１月期の運用状況の予想に関して一般に公
表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合） をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録
がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国に
おいて証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に
基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該証券の保有
者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載され
ます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
6
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2019 年７月期の運用状況の予想の修正及び 2020 年１月期の運用状況の予想に関して一般に公
表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合） をご覧いただいた上で、
投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って登録
がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国に
おいて証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に
基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該証券の保有
者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載され
ます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
7