証券コード 3471
「2019年7月期の運用状況の予想の修正及び
2020年1月期の運用状況の予想に関するお知らせ」
本投資法人の安定成長に向けた4つのロードマップ及び成長の軌跡
資産規模拡大とLTVマネジメントによる投資主価値最大化 資産規模の拡大
優先情報提供対象物件の継続的な取得を通じて､資産規模2,000億円の早期達成及び更なる拡大を目指します｡
2016年度~2018年度 2019年度 2020年度以降
2018年7月期末(4期末) 取得(予定)資産取得後
第1期･第2期･第3期･第4期 第5期 第6期 第7期以降 取得(予定)資産
時点保有資産 保有資産
第1回公募増資 本募集 物件数/延床面積 12物件45万㎡ 6物件26万㎡ 16物件72万㎡
資産規模 優先情報提供対象物件を 資産規模の 資産規模 983億円 583億円 1,567億円
中心に継続的な物件取得 更なる拡大を 巡航NOI利回り 5.2% 5.1% 5.2%
資産規模目標 目指す
本投資法人が保有する 16物件 2,000億円
平均NOI利回り 5.0% 4.8% 4.9%
物件数の推移 13物件
9物件 10物件
12物件 平均築年数 4.4年 2.8年 3.8年
1,567億円
上位5物件比率 57.0% 44.6%
分散の更なる進展
983億円 上位5テナント比率(物流不動産のみ) 46.4% 40.8%
755億円 755億円 787億円
優先情報提供対象物件 優先情報提供対象物件の継続的な取得 9物件100万㎡
LTVマネジメント
2017年 2017年 2018年 2018年 2018年12月 取得予定 取得(予定)
1月期末 7月期末 1月期末 7月期末 MFLPつくば 資産 資産 分配金及び時価総額の継続的な成長を考慮しながら､取得資産規模に応じた最適な資金調達手段を選択します｡
(1期末) (2期末) (3期末) (4期末) (60%) 取得後
LTV 31.0% 29.4%
中長期的 27.2%
L T V 取得資産規模に応じた 巡航LTV水準 24.5% 23.9%
最適な資金調達と 40~50% 21.6% 22.5％
取得(予定)資産
LTVマネジメント 取得後
24.5% 23.9% MFLPつくば
21.6% 22.5%
(60%)取得
2017年1月期末 2017年7月期末 2018年1月期末 2018年7月期末 2019年1月期末 2019年7月期末 2020年1月期末
2017年 2017年 2018年 2018年 (1期末) (2期末) (3期末) (4期末) (5期末)(予想) (6期末)(予想) (7期末)(予想)
1月期末 7月期末 1月期末 7月期末
(1期末) (2期末) (3期末) (4期末)
継続的な分配金成長
最適な資金調達及びLTVマネジメントによるレバレッジ効果を活用し､継続的な分配金成長を目指します｡
年間DPU成長+7.6%
実績DPU 2018年9月14日公表予想DPU 今回予想DPU
分配金(DPU) 年間DPU成長+9.3%
レバレッジ効果による
5,832円
継続的な分配金成長
5,198円 5,346円 5,563円
6,375円 6,417円
5,832円 5,963円 6,065円
5,346円 5,563円
5,198円
2017年 2017年 2018年 2018年
1月期 7月期 1月期 7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
(1期) (2期) (3期) (4期)
(1期) (2期) (3期) (4期) (5期)(予想) (6期)(予想) (7期)(予想)
時価総額 公募増資等を通じた
844億円 847億円
時価総額の拡大 時価総額の拡大による投資口価格の安定性向上
761億円 715億円
時価総額の拡大により､主要なインデックスへの採用や､投資家の裾野の拡大による投資口価格の安定化と流動性向上を目指します｡
本募集前 本募集(見込) 本募集後(見込)
2017年 2017年 2018年 2018年 時価総額 811億円 343億円 1,155億円
1月期末 7月期末 1月期末 7月期末
(1期末) (2期末) (3期末) (4期末) 1口当たりNAV 311,746円 308,304円
1
継続的な分配金成長
• ポートフォリオ利回りに配慮した物件取得を行いながら､レバレッジ効果及び公募増資を活用することで継続的なDPU成長を目指します
• １口当たり利益分配金(EPU)は当期純利益の増減を100%分配する一方､1口当たり分配金(DPU)は当期純利益の増減等を含むFFOの増減の
70%の分配に限定します
DPUの推移
第1回 公募増資 第2回 公募増資
DPU (円) +7.6%成長
( ) EPU (円) +9.3%成長
LTV (%) 6,417
6,375
5,963
5,832 6,065
5,833
5,563 5,745
(5,629) (5,659)
5,346 (5,580)
5,493 5,486 (5,497)
5,198
(5,288)
5,190 5,207
(5,142) 31.0
29.4
(4,955)
27.2
4,794
24.5 23.9
22.5
21.6
予想*1 実績 予想*2 実績 予想*2 予想修正*3 実績 予想*3 予想修正*4 実績 予想*4 予想修正*5 予想*5 今回予想*6 今回予想*6
2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 2019年7月期 2020年1月期
(第1期) (第2期) (第3期) (第4期) (第5期) (第6期) (第7期)
年平均成長率*7 DPU 8.0% EPU 7.2% 引き続き､着実な分配金成長
*1 2016年7月25日公表 *2 2017年3月16日公表 *3 2017年9月13日公表 *4 2018年3月15日公表 *5 2018年9月14日公表 *6 2019年1月9日公表
*7 DPUの年平均成長率は､2017年1月期(第1期)の1口当たり分配金(DPU)5,198円から2018年7月期(第4期)の1口当たり分配金(DPU)5,832円への増加率を年率換算した数値を記載しています｡
EPUの年平均成長率は､2017年1月期(第1期)の1口当たり利益分配金(EPU)4,955円から2018年7月期(第4期)の1口当たり利益分配金(EPU)5,497円への増加率を年率換算した数値を記載しています｡
2
(ご参考)本募集等による効果
2019年7月期(第6期)予想DPU (ご参考)2020年1月期(第7期)予想DPU
(円)
6,600
取得予定資産 6,417
取得 6,375 取得予定資産の
6,400
通期稼働・
固都税費用化等*2 取得予定資産の
固都税費用化等*3
6,200
MFLPつくば(60%)
取得 6,065
季節要因による
太陽光発電設備賃料
6,000 等の差異*4
5,800
5,600
~
~
5,400
0
本募集等を実施しない 前回予想 今回予想 一時効果調整後 今回予想 一時効果調整後
場合の試算値*1 (2018年9月14日公表) (2019年1月9日公表) (2019年1月9日公表)
12物件 16物件 16物件
(MFLPつくば(60%)取得前)
*1 「本募集等を実施しない場合の試算値」は、2018年9月14日公表の2019年7月期(第6期)予想DPUから、2018年12月3日に取得した「MFLPつくば(60%)」の取得に伴う不動産賃貸事業収益等の影響を控除した本募集等を実施しない場合の予想
DPUイメージを示しています。
*2 主なものとして以下の(i)~(iii)を前提とした変動イメージを示しています。(i)取得予定資産が通期稼働したと仮定、(ii)取得予定資産に係る取得原価に算入された固定資産税及び都市計画税が費用化されたと仮定、(iii)本募集に係る一時的な投資口募集
関連費用が剥落したと仮定。なお、(ii)のDPUへの影響は307円(固定資産税及び都市計画税並びにFFOベースの利益超過分配を考慮した金額(166百万円×70%)を本募集後の想定発行済投資口数(379,000口)で除した数値)を想定しています。
*3 主なものとして、取得予定資産に係る取得原価に算入された固定資産税及び都市計画税が費用化されたと仮定した場合の予想DPUの変動イメージを示しています。なお、当該費用化によるDPUへの影響は307円(固定資産税及び都市計画税並びにFFO
ベースの利益超過分配を考慮した金額(166百万円×70%)を本募集後の想定発行済投資口数(379,000口)で除した数値)を想定しています。
*4 季節要因による太陽光発電設備賃料等の差異及びFFOベース利益超過分配を考慮した金額を本募集後の想定発行済投資口数(379,000口)で除した数値のイメージを示しています。なお、2019年7月期(第6期)と2020年1月期(第7期)の太陽光発電
設備賃料の差異は52百万円程度と想定しています。
3
ポートフォリオ一覧(取得(予定)資産取得後)
取得(予定)価格合計 巡航NOI利回り 平均NOI利回り 平均築年数 平均稼働率
16物件 5.2% 4.9% 3.8年 100%
1,567億円 (償却後3.5%)
物件 取得(予定)価格 鑑定評価額 巡航NOI利回り NOI利回り 延床面積 築年数 稼働率
区分 物件名称 所在地
番号 (百万円) (百万円) (%) (%) (㎡) *1 (年) (%)
GLP･MFLP市川塩浜 105,019
L-1 千葉県市川市 15,500 16,750 4.9 4.6 4.9 100
(準共有持分50%) (52,509)
L-2 MFLP久喜 埼玉県久喜市 12,500 13,700 5.7 5.3 73,153 4.4 100
MFLP横浜大黒 100,530
L-3 神奈川県横浜市 10,100 10,500 4.9 5.0 9.6 100
(準共有持分50%) (50,265)
L-4 MFLP八潮 埼玉県八潮市 9,650 10,600 5.2 5.1 40,728 4.7 100
L-5 MFLP厚木 神奈川県愛甲郡 7,810 8,680 5.7 5.3 40,942 3.7 100
L-6 MFLP船橋西浦 千葉県船橋市 6,970 7,520 5.3 5.2 30,947 3.8 100
L-7 MFLP柏 千葉県柏市 6,300 6,900 5.5 5.1 31,242 3.0 100
MFLP堺 125,127
物流不動産 L-8 大阪府堺市 4,500 4,910 5.6 5.3 4.2 100
(準共有持分20%) (25,025)
L-9 MFLP小牧 愛知県小牧市 8,260 8,520 5.1 4.9 40,597 1.8 100
取得予定資産 205,200
L-10 MFLP日野(準共有持分25%) 東京都日野市 12,533 12,610 4.6 4.3 3.1 100
(51,300)
L-11 MFLP平塚 神奈川県平塚市 7,027 7,090 4.8 4.6 33,061 2.0 100
取得(予定)資産 茨城県 既存棟:37,027 8.4
L-12 MFLPつくば
8,781 10,000 6.1*2 5.7 100
つくばみらい市 増築棟:25,457 0.7
取得予定資産
L-13 MFLP稲沢 愛知県稲沢市 16,200 16,300 5.1 4.7 72,883 1.5 100
取得予定資産
L-14 MFLP厚木Ⅱ 神奈川県伊勢原市 13,100 13,200 4.7 4.4 48,976 0.6 100
取得予定資産
L-15 MFLP福岡Ⅰ 福岡県糟屋郡 5,263 5,280 5.4 5.1 32,199 2.1 100
1,043,095
小計(平均) - 144,494 152,560 5.2 4.9 3.7 100
(686,318)
インダストリアル 取得予定資産
I-1 千葉県印西市 12,220 12,800 5.0 5.0 40,478 4.8 非開示
不動産 MFIP印西
1,083,574
合計(平均) - 156,714 165,360 5.2 4.9 3.8 100
(726,796)
*1 ｢延床面積｣に記載されている括弧内の数値は､各物件の準共有持分割合に相当する値を示しています｡
*2 MFLPつくばの増築棟については、固定資産税及び都市計画税の一部が2021年まで減免される予定です｡減免措置終了後の巡航NOI利回りは5.8%を想定しています｡
4
注記及び定義等
• 各予想値の前提条件については､2019年1月9日付プレスリリース｢2019年7月期の運用状況の予想の修正及び2020年1月期の運用状況の予想に関するお知らせ｣をご参照ください｡
• ｢本募集｣とは､2019年1月9日付プレスリリース｢新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ｣に記載の投資口の国内一般募集、海外募集及び第三者割当による新投資口発行(以下｢本件第三者割当｣といいます｡)をい
います｡
• 「本募集等」とは、 本募集並びにMFLPつくば(60%) 及び取得予定資産の取得等の総称をいいます｡
• ｢延床面積｣は､登記簿上の記載に基づき､小数点以下を切り捨てて記載しています｡
• ｢巡航NOI利回り｣は､業績予想の前提となる運営純収益を年換算した金額から､取得原価に算入される固定資産税及び都市計画税額を控除し､取得(予定)価格の合計で除した数値を､小数第2位を四捨五入して記載していま
す｡
• ｢平均NOI利回り｣は､不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益の取得(予定)価格に対する比率を､取得(予定)価格に基づく加重平均を行ったうえで､小数第2位を四捨五入して記載しています｡
• ｢平均築年数｣は､取得(予定)資産に係る主たる建物の登記簿上の新築年月から2018年11月30日までの築年数を､延床面積に基づく加重平均を行ったうえで､小数第2位を四捨五入して記載しています｡
• ｢上位5物件比率｣は､取得(予定)資産の取得(予定)価格合計に対する､上位5物件の取得(予定)価格合計の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています｡
• ｢上位5テナント比率(物流不動産のみ)｣は､取得(予定)資産の賃貸面積の合計に対する上位5テナントの賃貸面積の合計の割合を小数第2位を四捨五入して記載しています｡
• ｢優先情報提供対象物件｣とは､本資産運用会社が三井不動産株式会社との間で締結した優先情報提供契約に基づき提示された物件をいいます｡
• ｢取得(予定)資産取得後の優先情報提供対象物件｣は､2019年1月9日時点の優先情報提供対象物件のうち､取得(予定)資産を除いた物件数及び共有持分割合又は準共有持分割合考慮後の延床面積の累計を示してい
ます｡
• ｢本募集前の時価総額｣は､以下の計算式により求められる数値を記載しています｡
本募集前の時価総額=2018年12月27日現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値(309,000円)×2018年12月27日現在における本投資法人の発行済投資口数(262,774口)
• ｢本募集後の時価総額｣は､以下の計算式により求められる数値を記載しています｡
本募集後の時価総額=本募集前の時価総額+本募集における発行価格の総額(*)
*｢本募集における発行価格の総額｣は､国内一般募集及び海外募集における発行価格の総額32,700,780,000円に対して､オーバーアロットメントによる売出しの売出価格の総額1,632,380,400円を加えた数値を使用
しています｡なお､発行価格の総額及び売出価格の総額のいずれも､2018年12月27日現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準として算出した見込額です｡
• ｢本募集前の1口当たりNAV｣は､2018年7月期末時点の数値を記載しています｡
｢2018年7月期末の1口当たりNAV｣とは､2018年7月期末の貸借対照表上の純資産額に､2018年7月末日時点の鑑定評価額合計を加え､同日時点の帳簿価額合計を差し引いた額(以下｢2018年7月期末時点のNAV｣と
いいます｡)を､2018年7月期末の発行済投資口数で除した額をいいます｡
• ｢本募集後の1口当たりNAV｣は､以下の計算式により求められる数値を記載しています｡
本募集後の1口当たりNAV=(2018年7月期末時点のNAV+取得(予定)資産の鑑定評価額合計-取得(予定)資産の取得(予定)価格合計+本募集における発行価額の総額(*))÷本募集後の本投資法人の発行済投資口
数(**)
*｢本募集における発行価額の総額｣は､国内一般募集、海外募集における発行価額の総額31,626,990,000円に､本件第三者割当における発行価額の上限総額1,578,778,200円を加えた数値を使用しています｡な
お､国内一般募集及び海外募集における発行価額の総額及び本件第三者割当における発行価額の総額のいずれも､2018年12月27日現在の株式会社東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
て算出した見込額です｡
**｢本募集後の本投資法人の発行済投資口数｣は､ 2018年7月期末の発行済投資口数に､国内一般募集及び海外募集における発行口数110,700口及び本件第三者割当における発行口数の上限5,526口を加え
た数値を使用しています｡
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注記及び定義等並びにDISCLAIMER
• ｢平均稼働率｣は､2018年11月30日現在における取得(予定)資産の賃貸可能面積の合計に対して取得(予定)資産の賃貸面積が占める割合を記載しています｡
• ｢取得(予定)価格｣は､信託受益権売買契約書に記載された各信託受益権の売買代金を､百万円未満を切り捨てて記載しています｡なお､売買代金には消費税及び地方消費税並びに取得に要する諸費用を含みません｡
• ｢鑑定評価額｣は､2018年7月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています｡但し､取得予定資産(MFIP印西については100%の持分)の鑑定評価額については2018年11月30日を価格
時点とする各不動産鑑定評価書に記載された評価額を記載しています｡
• 取得(予定)価格及び鑑定評価額は､各物件の準共有持分割合に相当する数値を記載しています｡
• 本資料の主たる目的は三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(以下｢本投資法人｣といいます｡)についての情報提供であり､特定商品についての投資の募集､勧誘や売買の推奨を目的としていません｡投資に関する決定は､ご自
身の判断と責任において行っていただきますようお願い申し上げます｡
• 本投資法人の投資口の売買等にあたっては本投資口価格の変動により損失が生じるおそれがあります｡
• 本投資法人の投資口又は投資法人債のご購入にあたっては各証券会社にお問い合せください｡本資料に提供している情報は､特に記載のない限り､金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく開示書類又
は資産運用報告ではありません｡
• 本投資法人及びその資産の運用を受託する三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社(以下｢本資産運用会社｣といいます)は､本資料で提供している情報に関して万全を期しておりますが､本投資法人又は本資産運用
会社が作成した情報であるか又は第三者から受領した情報であるかを問わず､その情報の正確性､妥当性及び完全性を保証するものではありません｡
• 本資料に記載された情報のうち､過去又は現在の事実に関するもの以外は､本資料作成日(但し､本資料中に特段の記載がある場合は当該日)において入手可能な情報に基づいてなされた本投資法人又は本資産運用会社がそ
の仮定又は判断に基づいて行った将来の予想に関する記述です｡将来の予想に関する記述は､本資料作成日における本投資法人の投資方針､適用法令､市場環境､金利情勢､実務慣行その他の事実関係を前提としており､本資
料作成日以降における事情の変更を反映又は考慮しておりません｡将来の予想に関する記述は､明示的であるか否かを問わず､既知のリスクの不確実性又は未知のリスクその他の要因を内在しており､本投資法人の実際の業績､経
営結果､財務状況等はこれらと大幅に異なる可能性があります｡本資料に､将来の業績や見通し等に関する記述が含まれていますが､かかる記述は､将来の業績や見通し等を保証するものではありません｡
• 本資料の内容は､予告なしに変更又は廃止される場合があります｡本投資法人及び本資産運用会社は､本書の内容(将来の予想に関する記述を含みます｡)を更新又は公表する義務を負いません｡
• 本投資法人及び本資産運用会社の事前の承諾なしに本資料に記載されている内容の複製･転用などを行うことを禁止します｡
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