3471 Ｒ－三井不ロジパーク 2021-03-12 15:30:00
2021年７月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2021 年３月 12 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目８番７号
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
代表者名 執行役員 磯辺 真幸
（コード番号：3471）
資産運用会社名
三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 吉田 幸男
問合せ先 取締役財務本部長 牧野 辰
ＴＥＬ. 03-6327-5160
2021 年７月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年９月 16 日
に公表した 2021 年７月期（2021 年２月１日～2021 年７月 31 日）の運用状況の予想について、下記のと
おり、修正しましたのでお知らせいたします。
記
１．2021 年７月期（2021 年２月１日～2021 年７月 31 日）の運用状況の予想修正の内容
１口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 １口当たり
（円） 分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 利益超過
（利益超過分配金 （円）
分配金
を含む） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前回発表
8,977 3,792 3,590 3,589 7,525 6,622 903
予想（Ａ）
今回修正
9,356 3,900 3,670 3,669 7,772 6,771 1,001
予想（Ｂ）
増減額
379 108 80 80 247 149 98
（Ｂ―Ａ）
増減率 4.2％ 2.9％ 2.2％ 2.2％ 3.3％ 2.3％ 10.9％
（参考）2021 年７月期：予想期末発行済投資口数 542,000 口
（注１）上記の運用状況の予想数値については、別紙「2021 年７月期における運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件
の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、金利の変動、本
投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、実際の営業収益、営
業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金
は変動する可能性があります。また、本予想は、分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注２）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３）単位未満の数値は切り捨て、百分比率については、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
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２．運用状況の予想修正及び運用状況の予想開示の主な理由
本日付で公表した取得予定資産（別紙「2021 年７月期における運用状況の予想の前提条件」に定義し
ます。）の取得に伴い、2021 年７月期の予想の前提に変更が生じたため、2021 年７月期の運用状況及び
分配金の予想の修正を行うものです。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.mflp-r.co.jp
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【別紙】
2021 年７月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間 ・2021年７月期（第10期） （2021年２月１日～2021年７月31日）（181日）
・本投資法人が本日現在保有している不動産信託受益権（合計20物件） （以下「現保有資
産」といいます。 ）に加え、2021年３月16日に「MFIP印西Ⅱ」に係る不動産信託受益権
（以下「取得予定資産」といいます。 ）を取得することにより本投資法人の保有資産が
運用資産 21物件になること、その後、2022年１月期末まで保有資産の処分等はなく、保有し続
けること及び取得予定資産以外の新規物件の取得が行われないことを前提としていま
す。但し、実際には取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有資産の処分等により
変動する可能性があります。
・現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する締結済みの賃貸借契約、
テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
営業収益 ・取得予定資産の賃貸事業収益については、現所有者より提供を受けた情報をもとに締
結済みの賃貸借契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
・不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、現保
有資産に関しては過去の実績値をもとに、取得予定資産に関しては現所有者より提供
を受けた情報をもとに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・減価償却費については、定額法により算出しており、2021年７月期に2,348百万円を想
定しています。
・賃貸事業費用（減価償却費を含みます。 ）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除
きます。 ）は、2021年７月期に4,917百万円を想定しています。
営業費用 ・一般的に、不動産等の売買に際しては、取得した新規物件の固定資産税及び都市計画
税等は現所有者と期間按分による計算を行った上で物件取得時に精算されますが、本
投資法人は当該精算金相当分を取得原価に算入することとしています。従って、取得
予定資産の固定資産税及び都市計画税等については、2022年度の固定資産税及び都市
計画税等が2022年７月期から費用計上されることとなります。
・建物の修繕費については、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画をもとに、2021
年７月期に162百万円を想定しています。 但し、 予想し難い要因により修繕費が増額又
は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性
があります。
・支払利息、投資法人債利息及びその他融資関連費用として2021年７月期に180百万円を
想定しています。
営 業 外 ・投資法人債発行費については、投資法人債発行月より３年間で月割り償却しており、
費 用 投資法人債発行費償却として、2021年７月期に１百万円を想定しています。
・新投資口の発行に係る投資口交付費については、投資口発行月より３年間で月割り償
却しており、投資口交付費償却として、2021年７月期に48百万円を想定しています。
・有利子負債総額は、2021年７月期末に99,900百万円を前提としています。
・LTVについては、2021年７月期末に33.8％を見込んでいます。また、LTVの算出にあた
有利子負債 っては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、 LTVは変動する可能性があります。
・本日現在の発行済投資口数542,000口を前提とし、2021年７月期末まで新投資口の発行
等による投資口数の変動がないことを前提としています。
投資口
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は、
2021年７月期の予想期末発行済投資口の総口数542,000口により算出しています。
１口当たり分配 ・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭
金（利益超過分配 の分配の方針に従い、利益の全額を分配することを前提として算出しています。
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金は含まない） ・但し、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修
繕の発生等を含む種々の要因により、 １口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
は変動する可能性があります。
・１口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針及び運用
ガイドラインに従い算出しています。 利益超過分配金総額は、 2021年７月期に542百万
円を想定しています。
・本投資法人は、不動産売却損益等を除いた、運用資産の賃貸等の運用によって生じる
キャッシュフローに重点をおいて、長期的な保有資産の維持管理及び財務の安定性が
確保される範囲内で、当面の間、FFO（注１）の75％を上限として、FFOの70％を目途
に利益超過分配を含めた分配可能金額を算定し、そのうち利益分配の額を超過した金
額を基に、総合的に判断を行った上で決定した金額を利益超過分配として継続的に分
配（以下「継続的な利益超過分配」といいます。 ）する方針です。但し、経済環境、不
動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに本投資法人における当該営業
期間の減価償却費に占める利益超過分配の割合（注２） 、LTVの水準及び余剰現預金の
状況等を勘案し、継続的な利益超過分配を行わない場合があります。
・さらに、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達等により、１口
当たり分配金（利益超過分配金を含む）の分配額が、一時的に一定程度減少すること
が見込まれる場合には、１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）の金額を平準化
する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。
１口当たり
・但し、長期的な保有資産の維持管理を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施し
利益超過分配金
た場合、当該営業期間の減価償却費相当額から当該営業期間の利益超過分配の額を控
除した金額が、建物等維持管理のための資金に関する基準額（注３）を下回る場合に
おいては、分配金額が利益分配相当の総額を下回らない限度において利益超過分配の
額を減額するものとし、利益超過分配を実施しない場合もあります。
・また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑
定LTV（注４）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとしま
す。
（注１）「FFO」とは、英文の Funds From Operation の頭文字をとった略称であり、当期純利益（但し、
不動産売却損益等を除きます。）に当該営業期間の減価償却費を加算した値をいいます。
（注２）当該割合の上限は、当該営業期間の減価償却費の 60％に相当する金額とします。
（注３）「建物等維持管理のための資金に関する基準額」とは、建物状況調査報告書に記載された資本的
支出相当額を 12 年で平均した金額の６ヶ月相当額に２を乗じた金額をいいます。
（注４）鑑定 LTV（％）＝Ａ／Ｂ×100（％）
Ａ＝当該決算日における有利子負債総額
Ｂ＝当該決算日における貸借対照表上の総資産額－当該決算日における保有不動産の減価償却後
の簿価の金額＋当該決算日における保有不動産の鑑定評価額の合計額
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投
資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われな
その他 いことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
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