3471 Ｒ－三井不ロジパーク 2019-03-15 15:00:00
2019年７月期及び2020年１月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2019 年３月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目８番７号
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
代表者名 執行役員 磯辺 真幸
（コード番号：3471）
資産運用会社名
三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 圖子 智衆
問合せ先 取締役財務本部長 牧野 辰
ＴＥＬ. 03-6327-5160
2019 年７月期及び 2020 年１月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2019 年１月９日に
公表した 2019 年７月期（2019 年２月１日～2019 年７月 31 日）及び 2020 年１月期（2019 年８月１日～
2020 年１月 31 日）の運用状況の予想について、下記のとおり修正しましたのでお知らせいたします。
記
１．2019 年７月期（2019 年２月１日～2019 年７月 31 日）の運用状況の予想修正の内容
１口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 １口当たり
（円） 分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 利益超過
（利益超過分配金 （円）
分配金
を含む） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前回発表
4,952 2,268 2,134 2,133 6,375 5,629 746
予想（Ａ）
今回修正
4,958 2,267 2,154 2,153 6,415 5,683 732
予想（Ｂ）
増減額
5 △0 20 20 40 54 △14
（Ｂ―Ａ）
増減率 0.1％ △0.0％ 0.9％ 0.9％ 0.6％ 1.0％ △1.9％
（参考）2019 年７月期：予想期末発行済投資口数 379,000 口
２．2020 年１月期（2019 年８月１日～2020 年１月 31 日）の運用状況の予想修正の内容（参考）
１口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 １口当たり
（円） 分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 利益超過
（利益超過分配金 （円）
分配金
を含む） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
1
前回発表
5,016 2,252 2,145 2,144 6,417 5,659 758
予想（Ａ）
今回修正
5,044 2,268 2,184 2,184 6,492 5,762 730
予想（Ｂ）
増減額
28 15 39 39 75 103 △28
（Ｂ―Ａ）
増減率 0.6％ 0.7％ 1.8％ 1.8％ 1.2％ 1.8％ △3.7％
（参考）2020 年１月期：予想期末発行済投資口数 379,000 口
（注１）上記の運用状況の予想数値については、 「2019 年７月期及び 2020 年１月期における運用状況の予想の前提条件」
別紙
記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推移、
金利の変動、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、実際
の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり
利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は、分配金及び利益超過分配金の額を保証するもので
はありません。
（注２）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３）単位未満の数値は切り捨て、百分比率については、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
３．運用状況の予想修正及び運用状況の予想開示の主な理由
2019 年 1 月 23 日付「新投資口発行及び投資口売出しに係る価格等の決定に関するお知らせ」において
公表しました新投資口の発行価額の決定、及び 2019 年２月 22 日付「第三者割当による新投資口発行に
おける発行口数の確定に関するお知らせ」において公表しました第三者割当による新投資口発行口数の
確定に伴い、前回発表予想において前提条件とした、新投資口の発行による手取金及び取得（予定）資
産（別紙「2019 年７月期及び 2020 年１月期における運用状況の予想の前提条件」において定義していま
す。）取得のための借入金額等に変動が生じたことから、2019 年７月期及び 2020 年１月期の運用状況及
び分配金の予想の修正を行うものです。
以 上
＊本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊本投資法人のホームページアドレス：http://www.mflp-r.co.jp
2
【別紙】
2019 年７月期及び 2020 年１月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2019年７月期（第６期）
（2019年２月１日～2019年７月31日）
（181日）
計算期間
・2020年１月期（第７期）
（2019年８月１日～2020年１月31日）
（184日）
・本投資法人が2019年１月31日現在保有している不動産信託受益権（合計13物件） （以下
「現保有資産」といいます。 ）に加え、2019年２月４日に「MFLP日野」に係る不動産信
託受益権（準共有持分10％）「MFLP稲沢」に係る不動産信託受益権、
、 「MFLP厚木Ⅱ」に
係る不動産信託受益権、 「MFLP福岡Ⅰ」に係る不動産信託受益権（準共有持分81％）及
び「MFIP印西」に係る不動産信託受益権（準共有持分80％）を、同年３月１日に「MFLP
つくば」に係る不動産信託受益権（準共有持分40％）をそれぞれ取得し、同年４月５
運用資産
日に「MFLP福岡Ⅰ」に係る不動産信託受益権（準共有持分19％） （これらの６物件を
総称して以下「取得（予定）資産」といいます。 を取得することにより本投資法
）
人の保有資産が16物件になること、その後2020年１月期末まで保有資産の処分等はな
く、保有し続けること及び取得（予定）資産以外に新規物件の取得が行われないこと
を前提としています。但し、実際には取得（予定）資産以外の新規物件の取得又は保
有資産の処分等により変動する可能性があります。
・現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する締結済みの賃貸借契約、
テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
営業収益 ・取得（予定）資産の賃貸事業収益については、現所有者より提供を受けた情報をもと
に締結済みの賃貸借契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
・不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、現保
有資産に関しては過去の実績値をもとに、取得（予定）資産に関しては現所有者より
提供を受けた情報をもとに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・減価償却費については、 定額法により算出しており、 2019年７月期に1,319百万円、2020
年１月期に1,331百万円を想定しています。
・賃貸事業費用（減価償却費を含みます。 ）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を除
きます。 ）は、2019年７月期に2,811百万円、2020年１月期に2,898百万円を想定してい
ます。
営業費用 ・一般的に、不動産等の売買に際しては、取得した新規物件の固定資産税及び都市計画
税等は現所有者と期間按分による計算を行った上で物件取得時に精算されますが、本
投資法人は当該精算金相当分を取得原価に算入することとしています。従って、取得
（予定）資産の固定資産税及び都市計画税等については、2020年度の固定資産税及び
都市計画税等が2020年７月期から費用計上されることとなります。
・建物の修繕費については、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画をもとに、2019
年７月期に62百万円、2020年１月期に35百万円を想定しています。但し、予想し難い
要因により修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大き
く異なる結果となる可能性があります。
・支払利息その他融資関連費用として2019年７月期に61百万円、2020年１月期に64百万
円を想定しています。また、2019年２月１日及び2019年２月27日に払込が完了した新
営 業 外 投資口の発行に係る投資口交付費については、投資口発行月より３年間で月割り償却
費 用 しており、投資口交付費償却として、2019年７月期に19百万円、2020年１月期に19百
万円を想定しています。その他、新投資口の発行に係る一時的な費用として、2019年
７月期に32百万円を想定しています。
・有利子負債総額は、2019年７月期末に46,700百万円、2020年１月期末に42,800百万円
有利子負債
を前提としています。
3
・LTVについては、2019年７月期末に29.4％、2020年１月期末に27.6％を見込んでいます。
また、LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・本日現在の発行済投資口の総口数379,000口を前提とし、 2020年１月期末まで新投資口
の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
投資口 ・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は、
2019年７月期及び2020年１月期の予想期末発行済投資口の総口数379,000口により算
出しています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭
１口当たり分配 の分配の方針に従い、利益の全額を分配することを前提として算出しています。
金（利益超過分配 ・但し、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修
金は含まない） 繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
は変動する可能性があります。
・１口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針及び運用
ガイドラインに従い算出しています。利益超過分配金総額は、2019年７月期に277百万
円、2020年１月期に276百万円を想定しています。
・本投資法人は、不動産売却損益等を除いた、運用資産の賃貸等の運用によって生じる
キャッシュフローに重点をおいて、長期的な保有資産の維持管理及び財務の安定性が
確保される範囲内で、当面の間、FFO（注１）の75％を上限として、FFOの70％を目途
に利益超過分配を含めた分配可能金額を算定し、そのうち利益分配の額を超過した金
額を基に、総合的に判断を行った上で決定した金額を利益超過分配として継続的に分
配（以下「継続的な利益超過分配」といいます。 ）する方針です。但し、経済環境、不
動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに本投資法人における当該営業
期間の減価償却費に占める利益超過分配の割合（注２） 、LTVの水準及び余剰現預金の
状況等を勘案し、継続的な利益超過分配を行わない場合があります。
・さらに、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口の発行等の資金調達等により、１
口当たり分配金（利益超過分配金を含む）の分配額が、一時的に一定程度減少するこ
とが見込まれる場合には、１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）の金額を平準
化する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。
１口当たり
・但し、長期的な保有資産の維持管理を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施し
利益超過分配金
た場合、当該営業期間の減価償却費相当額から当該営業期間の利益超過分配の額を控
除した金額が、建物等維持管理のための資金に関する基準額（注３）を下回る場合に
おいては、分配金額が利益分配相当の総額を下回らない限度において利益超過分配の
額を減額するものとし、利益超過分配を実施しない場合もあります。
・また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑
定LTV（注４）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとしま
す。
（注１）「FFO」とは、英文の Funds From Operation の頭文字をとった略称であり、当期純利益（但し、
不動産売却損益等を除きます。）に当該営業期間の減価償却費を加算した値をいいます。
（注２）当該割合の上限は、当該営業期間の減価償却費の 60％に相当する金額とします。
（注３）「建物等維持管理のための資金に関する基準額」とは、建物状況調査報告書に記載された資本的
支出相当額を 12 年で平均した金額の６ヶ月相当額に２を乗じた金額をいいます。
（注４）鑑定 LTV（％）＝Ａ／Ｂ×100（％）
Ａ＝当該決算日における有利子負債総額
Ｂ＝当該決算日における貸借対照表上の総資産額－当該決算日における保有不動産の減価償却
後の簿価の金額＋当該決算日における保有不動産の鑑定評価額の合計額
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投
その他 資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われな
いことを前提としています。
4
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
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