3471 Ｒ－三井不ロジパーク 2020-09-16 15:15:00
2021年１月期の運用状況の予想の修正及び2021年７月期の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
2020 年９月 16 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目８番７号
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
代表者名 執行役員 磯辺 真幸
（コード番号：3471）
資産運用会社名
三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 吉田 幸男
問合せ先 取締役財務本部長 牧野 辰
ＴＥＬ. 03-6327-5160
2021 年１月期の運用状況の予想の修正及び
2021 年７月期の運用状況の予想に関するお知らせ
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年３月 13 日
付「2020 年１月期 決算短信（REIT）」で公表した 2021 年１月期（2020 年８月１日～2021 年１月 31
日）の運用状況の予想について、下記のとおり修正しましたのでお知らせいたします。
また、2021 年７月期（2021 年２月１日～2021 年７月 31 日）の運用状況の予想についても、下記のと
おり、併せてお知らせいたします。
記
１．2021 年１月期（2020 年８月１日～2021 年１月 31 日）の運用状況の予想修正の内容
１口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 １口当たり
（円） 分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 利益超過
（利益超過分配金 （円）
分配金
を含む） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前 回 発 表
6,665 2,929 2,802 2,801 7,217 6,353 864
予想（Ａ）
今 回 修 正
8,115 3,729 3,495 3,494 7,217 6,447 770
予想（Ｂ）
増減額
1,449 800 693 692 0 94 ▲94
（Ｂ―Ａ）
増減率 21.7％ 27.3％ 24.7％ 24.7％ 0％ 1.5％ ▲10.9％
（参考）2021 年１月期：予想期末発行済投資口数 542,000 口
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年１月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年７月期の運用状況の予想に関して一般に
公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投
資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただい
た上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って
登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国
証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該
証券の保有者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸
表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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２．2021 年７月期（2021 年２月１日～2021 年７月 31 日）の運用状況の予想
１口当たり
分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 １口当たり
（円） 分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 利益超過
（利益超過分配金 （円）
分配金
を含む） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
2021 年
７月期 8,977 3,792 3,590 3,589 7,525 6,622 903
（第 10 期）
（参考）2021 年７月期：予想期末発行済投資口数 542,000 口
（注１）上記の運用状況の予想数値については、別紙「2021 年１月期及び 2021 年７月期における運用状況の予想の前提条
件」記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の追加取得又は売却、不動産市場等の推
移、金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等
により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当た
り分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予
想は、分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではありません。
（注２）上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注３）単位未満の数値は切り捨て、百分比率については、小数点第２位を四捨五入して記載しています。
３．運用状況の予想修正及び運用状況の予想開示の主な理由
本日付で公表した取得予定資産（別紙「2021 年１月期及び 2021 年７月期における運用状況の予想の前
提条件」に定義します。）の取得及び本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口発行に伴い、2020
年３月 13 日付「2020 年１月期 決算短信（REIT）」で公表した 2021 年１月期の予想の前提に変更が生
じ、営業収益の予想額に 10％以上の差異が生じる見込みとなったため、2021 年１月期の運用状況及び分
配金の予想の修正を行うとともに、新たに 2021 年７月期の運用状況及び分配金の予想を開示するもので
す。
以 上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.mflp-r.co.jp
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年１月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年７月期の運用状況の予想に関して一般に
公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投
資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただい
た上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って
登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国
証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該
証券の保有者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸
表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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【別紙】
2021 年１月期及び 2021 年７月期における運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2021年１月期（第９期）（2020年８月１日～2021年１月31日）
（184日）
計算期間
・2021年７月期（第10期）
（2021年２月１日～2021年７月31日）
（181日）
・本投資法人が本日現在保有している不動産信託受益権（合計18物件） （以下「現保有
資産」といいます。 ）に加え、本日開催の本投資法人役員会で決議した新投資口発行
後に取得予定の「MFLP茨木」に係る不動産信託受益権及び「MFLP川口Ⅰ」に係る不動
産信託受益権（以下、個別に又は総称して「取得予定資産」といいます。 ）につき、
2020年10月６日に取得予定資産をそれぞれ取得することにより本投資法人の保有資産
が20物件になること、その後、2021年７月期末まで保有資産の処分等はなく、保有し
運用資産
続けること及び取得予定資産以外の新規物件の取得が行われないことを前提としてお
り、取得協議資産（注）の取得が行われないことも前提としています。但し、実際に
は取得協議資産を含めた取得予定資産以外の新規物件の取得又は保有資産の処分等に
より変動する可能性があります。
（注）「取得協議資産」とは「MFIP 印西Ⅱ」を指すものであり、その詳細については、本日付で公表した
「物件売買に関する基本合意書の締結に関するお知らせ」をご参照ください。
・現保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する締結済みの賃貸借契
約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
営業収益 ・取得予定資産の賃貸事業収益については、現所有者より提供を受けた情報をもとに締
結済みの賃貸借契約、テナントの動向、市場動向等を勘案して算出しています。
・不動産等売却損益の発生がないことを前提としています。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、現保
有資産に関しては過去の実績値をもとに、取得予定資産に関しては現所有者より提供
を受けた情報をもとに、費用の変動要素を考慮して算出しています。
・減価償却費については、定額法により算出しており、2021年１月期に2,061百万円、
2021年７月期に2,237百万円を想定しています。
・賃貸事業費用（減価償却費を含みます。 ）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を
除きます。 ）は、2021年１月期に4,629百万円、2021年７月期に4,778百万円を想定し
ています。
・一般的に、不動産等の売買に際しては、取得資産の固定資産税及び都市計画税等は現
営業費用
所有者と期間按分による計算を行った上で物件取得時に精算されますが、本投資法人
は当該精算金相当分を取得原価に算入することとしています。従って、2020年７月期
に取得した資産及び取得予定資産の固定資産税及び都市計画税等については、2021年
度の固定資産税及び都市計画税等が2021年７月期から費用計上されることとなりま
す。
・建物の修繕費については、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画をもとに、2021
年１月期に79百万円、2021年７月期に121百万円を想定しています。但し、予想し難
い要因により修繕費が増額又は追加で発生する可能性があることから、予想金額と大
きく異なる結果となる可能性があります。
営 業 外 ・支払利息その他融資関連費用として2021年１月期に139百万円、2021年７月期に153百
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年１月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年７月期の運用状況の予想に関して一般に
公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投
資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただい
た上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って
登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国
証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該
証券の保有者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸
表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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費 用 万円を想定しています。また、新投資口の発行に係る投資口交付費については、投資
口発行月より３年間で月割り償却しており、投資口交付費償却として、2021年１月期
に48百万円、2021年７月期に48百万円を想定しています。その他、新投資口の発行に
係る一時的な費用として、2021年１月期に46百万円を想定しています。
・有利子負債総額は、2021年１月期末に88,900百万円、2021年７月期末に85,900百万円
を前提としています。
・本投資法人は、金融商品取引法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家から取
得予定資産取得のため、2020年10月に総額31,000百万円の新規借入れを行うことを前
提としています。但し、実際の借入金額は、本日開催の本投資法人役員会で決議した
新投資口の発行による手取金の額等を勘案した上、借入実行の時点までに変更される
有利子負債 可能性があります。その他、かかる新規借入れに関する詳細については、今後決定次
第発表します。
・LTVについては、2021年１月期末に31.4％、2021年７月期末に30.4％を見込んでいま
す。また、LTVの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷総資産額×100
・今回発行する新投資口の発行数及び発行価額により、LTVは変動する可能性がありま
す。
・本日現在の発行済投資口数441,000口に加え、本日開催の本投資法人役員会で決議し
た公募による新投資口96,190口の発行及び第三者割当による新投資口4,810口（上
限）の発行によって新規に発行される予定の新投資口数の上限である合計101,000口
が全て発行されることを前提としています。
・上記の他に2021年７月期末まで新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを
投資口
前提としています。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は、
上記の新規に発行される予定の新投資口数の上限である101,000口を含む2021年１月
期及び2021年７月期の予想期末発行済投資口の総口数542,000口により算出していま
す。
・１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭
１口当たり分配 の分配の方針に従い、利益の全額を分配することを前提として算出しています。
金（利益超過分配 ・但し、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修
金は含まない） 繕の発生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
い）は変動する可能性があります。
・１口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針及び運用
ガイドラインに従い算出しています。利益超過分配金総額は、2021年１月期に417百
万円（一時的な利益超過分配金22百万円を含みます。、2021年７月期に489百万円を
）
想定しています。
・本投資法人は、不動産売却損益等を除いた、運用資産の賃貸等の運用によって生じる
１口当たり
キャッシュフローに重点をおいて、長期的な保有資産の維持管理及び財務の安定性が
利益超過分配金
確保される範囲内で、当面の間、FFO（注１）の75％を上限として、FFOの70％を目途
に利益超過分配を含めた分配可能金額を算定し、そのうち利益分配の額を超過した金
額を基に、総合的に判断を行った上で決定した金額を利益超過分配として継続的に分
配（以下「継続的な利益超過分配」といいます。 ）する方針です。但し、経済環境、
不動産市場及び賃貸市場等の動向、保有資産の状況並びに本投資法人における当該営
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年１月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年７月期の運用状況の予想に関して一般に
公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投
資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただい
た上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って
登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国
証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該
証券の保有者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸
表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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業期間の減価償却費に占める利益超過分配の割合（注２） 、LTVの水準及び余剰現預金
の状況等を勘案し、継続的な利益超過分配を行わない場合があります。
・さらに、継続的な利益超過分配に加えて、新投資口発行等の資金調達等により、１口
当たり分配金（利益超過分配金を含む）の分配額が、一時的に一定程度減少すること
が見込まれる場合には、１口当たり分配金（利益超過分配金を含む）の金額を平準化
する目的で、一時的な利益超過分配を行うことがあります。
・但し、長期的な保有資産の維持管理を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施し
た場合、当該営業期間の減価償却費相当額から当該営業期間の利益超過分配の額を控
除した金額が、建物等維持管理のための資金に関する基準額（注３）を下回る場合に
おいては、分配金額が利益分配相当の総額を下回らない限度において利益超過分配の
額を減額するものとし、利益超過分配を実施しない場合もあります。
・また、安定的な財務運営を継続する観点から、上記の金銭の分配を実施した場合に鑑
定LTV（注４）が60％を超える場合においては、利益超過分配を実施しないものとし
ます。
（注１）「FFO」とは、英文の Funds From Operation の頭文字をとった略称であり、当期純利益（但し、
不動産売却損益等を除きます。）に当該営業期間の減価償却費を加算した値をいいます。
（注２）当該割合の上限は、当該営業期間の減価償却費の 60％に相当する金額とします。
（注３）「建物等維持管理のための資金に関する基準額」とは、建物状況調査報告書に記載された資本的
支出相当額を 12 年で平均した金額の６ヶ月相当額に２を乗じた金額をいいます。
（注４）鑑定 LTV（％）＝Ａ／Ｂ×100（％）
Ａ＝当該決算日における有利子負債総額
Ｂ＝当該決算日における貸借対照表上の総資産額－当該決算日における保有不動産の減価償却
後の簿価の金額＋当該決算日における保有不動産の鑑定評価額の合計額
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の定める上場規則、一般社団法人投
資信託協会の定める規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われな
その他 いことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
ご注意：この文書は、本投資法人の 2021 年１月期の運用状況の予想の修正及び 2021 年７月期の運用状況の予想に関して一般に
公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投
資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧いただい
た上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資口は 1933 年米国証券法に従って
登録がなされたものではなく、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、
米国において証券の募集又は販売を行うことは出来ません。米国において証券の公募が行われる場合には、1933 年米国
証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の発行法人又は当該
証券の保有者より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸
表が記載されます。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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