3470 Ｒ－マリモリート 2021-11-16 15:00:00
2021年12月期及び2022年6月期の運用状況の予想及び分配金予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2021 年 11 月 16 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区虎ノ門一丁目 1 番 21 号
マリモ地方創生リート投資法人
代表者名 執行役員 北方 隆士
(コ ー ド 番号 3470)
資産運用会社名
マリモ・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 北方 隆士
問合せ先 財務管理部長 島田 勝博
TEL:03-6205-4755
2021 年 12 月期及び 2022 年 6 月期の運用状況の予想及び分配金予想の修正に関するお知らせ
マリモ地方創生リート投資法人(以下「本投資法人」といいます。)は、2021 年 8 月 18 日付「2021 年 6 月
期 決算短信(ＲＥＩＴ)」 において公表した 2021 年 12 月期(第 11 期)(2021 年 7 月 1 日～2021 年 12 月 31 日)
及び 2022 年 6 月期(第 12 期)(2022 年 1 月 1 日～2022 年 6 月 30 日)の運用状況の予想及び分配金の予想につ
いて、下記のとおり修正しましたので、お知らせします。
記
1．修正の内容
①2021 年 12 月期(2021 年 7 月 1 日～2021 年 12 月 31 日)の運用状況及び分配金の予想の修正
当期 1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 分配金
純利益 利益超過
(利益超過分配 (利益超過分配
金を含む) 金は含まない) 分配金
前回発表 1,281 557 445 444 3,401 2,913 488
予想(A) 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
今回修正 1,395 638 534 533 3,850 3,495 355
予想(B) 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
増減額 114 80 88 88 449 582 △133
(B-A) 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
8.9 14.5 19.9 20.0 13.2 20.0 △27.3
増減率 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％
(参考)2021 年 12 月期：予想期末発行済投資口数 152,680 口
②2022 年 6 月期(2022 年 1 月 1 日～2022 年 6 月 30 日)の運用状況及び分配金の予想の修正
当期 1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金 分配金
純利益 利益超過
(利益超過分配 (利益超過分配
金を含む) 金は含まない) 分配金
前回発表 1,293 559 447 446 3,417 2,925 492
予想(A) 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
今回修正 1,387 634 522 521 3,806 3,416 390
予想(B) 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
増減額 94 74 74 74 389 491 △102
(B-A) 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
増減率 7.3 13.4 16.7 16.8 11.4 16.8 △20.7
％ ％ ％ ％ ％ ％ ％
(参考)2022 年 6 月期：予想期末発行済投資口数 152,680 口
(注1) 2021年12月期及び2022年6月期の運用状況及び分配金の予想の修正は現時点のものであり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当
期純利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金については変動する可能性があります。上記各予想は1口当たり分配金及び
1口当たり利益超過分配金の額を保証するものではありません。
(注2) 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、上記各予想の修正を行うことがあります。
(注3) 単位未満の数値は切り捨て、割合については小数第2位を四捨五入して記載しています。
2．修正及び公表の理由
本件は、本日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ」において公表した国内不動産信託受益
権（アルティザ博多駅南）の譲渡の決定に伴い、当該譲渡に伴う譲渡益の計上により、2021 年 8 月 18 日付
「2021 年 6 月期 決算短信(ＲＥＩＴ)」において公表した 2021 年 12 月期(第 11 期)及び 2022 年 6 月期(第 12
期)の運用状況の予想及び分配金の予想の 1 口当たり予想分配金が 5％以上変動することから当該各予想の修
正を行うものです。
以上
＊本投資法人のホームページアドレス：https://www.marimo-reit.co.jp
2021年12月期及び2022年6月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2021年12月期（第11期） （2021年7月1日～2021年12月31日） （184日）
計算期間
・ 2022年 6月期（第12期） （2022年1月1日～2022年 6月30日） （181日）
・ アルティザ博多駅南（以下「譲渡予定資産」といいます。 ）の準共有持分50％
を2021年12月22日、2022年1月26日にそれぞれ譲渡することを前提とし、以
降、本投資法人が本日現在保有している不動産信託受益権32物件（以下「保有
運用資産 資産」といいます。)から、譲渡予定資産を除いた31物件について2022年6月期
（第12期）末まで保有し続けることを前提としています。
・ 実際には新規物件の取得又は譲渡予定資産以外の保有物件の処分等により変動
する可能性があります。
・ 保有資産の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借契約書記載
の賃料等及び過去の実績値等を基準として算出しています。
・ 譲渡予定資産の譲渡に伴う譲渡益は、2021年12月期（第11期）及び2022年6月期
営業収益 （第12期）にそれぞれ120百万円及び120百万円を見込んでいます。
・ テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
・ 新型コロナウイルス感染症の影響による賃貸事業収益の減少等を一定程度考慮
して算出しています。
・ 主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、
過去の実績値等をベースに費用の変動要素を反映して算出しています。
・ 賃貸事業費用(減価償却費を含む。)控除後の賃貸事業利益(不動産等売却益を除
く。 )は、2021年12月期に743百万円、 2022年6月期に725百万円をそれぞれ見込ん
でいます。
・ 費用計上する固定資産税及び都市計画税等の総額は、2021年12月期に98百万円、
2022年6月期に99百万円を見込んでいます。
・ 一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前受益
者等と期間按分による計算を行い取得時に精算することになりますが、当該精
算金相当分は取得原価に算入されます。
営業費用
・ 建物の修繕費は、マリモ・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会
社」といいます。 ）が策定する中長期の修繕計画を基に、2021年12月期に40百万
円、2022年6月期に40百万円をそれぞれ見込んでいます。なお、予想し難い要因
に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般
的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではな
いこと等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能
性があります。
・ 減価償却費については、 付随費用等、 将来の追加の資本的支出を含めて定額法に
より算出しており、2021 年 12 月期に 250 百万円、2022 年 6 月期に 253 百万円
をそれぞれ見込んでいます。
・ 支払利息及びその他融資関連費用として、 2021年12月期に105百万円、 2022年6月
期に107百万円をそれぞれ見込んでいます。
営業外費用
・ 投資口交付費償却額として、2021年12月期に4百万円、2022年6月期に4百万円を
それぞれ見込んでいます。
・ 減価償却費の一部から生じる内部留保を原資として、毎期15百万円の元本返済
を行うことを前提としています。
借入金
・ 有利子負債総額は、2021年12月期末に16,152百万円、2022年6月期末に16,137百
万円を前提としています。
・ 本日現在の発行済投資口の総口数 152,680 口を前提としています。
投資口 ・ 上記を除き、 2022 年 6 月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動が
ないことを前提としています。
１口当たり ・ 1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない。 )は、本投資法人の規約に定める
分配金 金銭の分配の方針に従い分配することを前提として算出しています。
(利益超過分配金を含 ・ 運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の
まない) 発生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金(利益超過分配金は含まな
項目 前提条件
い。)は変動する可能性があります。
・ 1口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約及び本資産運用会社の社内規
程である運用ガイドラインに定める方針に従い算出しています。
・ 利益超過分配については、税会不一致の合計額を、課税の軽減を目的とする一
時差異等調整引当額として分配することを前提として算出しています。
・ 本日現在、本投資法人は、外部経済環境、不動産市況及び本投資法人の財務状
況について、大幅に悪化する具体的なおそれは生じていないものと判断してい
ます。
・ 2021年12月期及び2022年6月期に関しては、ポートフォリオの収益力向上に資
する投資としての新規物件の取得機会等が生じた場合にそれに対応するための
一定の資金留保の必要性は高い一方で、本投資法人の財務状況や借入金に係る
リファイナンスの可能性の見込等に鑑みると、当該2計算期間においては有利
子負債削減等に優先的に資金充当を行うべき状況にはないものと考えており、
本日現在、2021年12月期及び2022年6月期については利益超過分配を実施する
ことが相当であると判断し、2021年12月期の利益超過分配金総額として54百万
円、うち一時差異等調整引当額の分配金総額は1百万円、その他の利益超過分
配金総額は53百万円、2022年6月期の利益超過分配金総額として59百万円、う
ち一時差異等調整引当額の分配金総額を1百万円、その他の利益超過分配は58
百万円を見込んでいます(注1)。
１口当たり （注1）利益超過分配は、計算期間の期末時点において保有する不動産等の鑑定評価額 （本投資法人が保有す
利益超過分配金 る不動産等について計算期間の期末を価格時点として取得する不動産鑑定評価書における鑑定評価
額をいいます。 ）の合計が、当該計算期間の不動産等の帳簿価格合計と当該計算期間の次期の資本的
支出予定額（資本的支出のための積立金の総額をいいます。 ）の合計を上回る場合に限り、修繕費や
資本的支出への活用、 借入金の返済、 新規物件の取得資金への充当などの他の選択肢についても検討
の上、実施されるものとします。そのため、かかる条件を満たさない場合には、上記の予想にかかわ
らず、2021年12月期及び2022年6月期においても利益超過分配を実施しません。
また、本投資法人は、本日現在、2021年12月期及び2022年6月期に関しては、各計算期間につい
て、一般社団法人投資信託協会（以下「投信協会」といいます。 ）の諸規則に定める額を上限として、
当該計算期間の減価償却費の30％に相当する金額を限度として、ペイアウトレシオ（注2）が75％を
上回らない範囲において、本投資法人が決定した金額を、利益を超えた金銭として、分配する方針と
していますので、これらの限度に抵触する場合には利益超過分配を行わないか利益超過分配金額が
減少する可能性があります。
さらに、外部経済環境、不動産市況、本投資法人の財務状況等の著しい悪化等が今後新たに生じた
場合には、2021年12月期及び2022年6月期においてキャッシュマネジメントの一環として利益超過
分配を実施するとの本日現在における方針が変更され、2021年12月期及び2022年6月期においても
利益超過分配が実施されない場合や利益超過分配金額が減少する場合もあります。 例えば、かかる計
算期間に係る利益超過分配が最終的に実施されるまでの間に、新規資産の大規模な追加組入れ等に
よるポートフォリオの収支構造の大きな変動等が新たに生じた場合、金融環境や不動産投資信託市
場の状況等の重要な変動が生じた場合等においては、各計算期間における上記のような利益超過分
配金額に関する限度が見直される可能性があります。
（注2）
「ペイアウトレシオ」とは、当期純利益に減価償却費を加算した額に対する利益超過分配を含む分配
金総額の割合をいいます。
・ 法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数
値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
・ 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前
提としています。