3468 Ｒ－スターアジア 2020-03-02 15:30:00
メザニンローン債権への投資決定に係るお知らせ －国内資産（スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ5（B号受益権）の取得－ [pdf]
2020 年 3 月 2 日
各 位
不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行者
スターアジア不動産投資法人
代表 者 名 執 行 役 員 加藤 篤志
（コ ー ド番 号 3468）
資産運用会社
ス タ ー ア ジ ア 投 資 顧 問 株式会社
代表 者 名 代 表取締 役 社 長 加藤 篤志
問合 せ 先
取締 役 兼 財 務 管理 部 長 菅野 顕子
TEL: 03-5425-1340
メザニンローン債権への投資決定に係るお知らせ
－国内資産（スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ 5（B 号受益権））の取得－
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社
であるスターアジア投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり、
メザニンローン債権への投資を決定（以下、当該メザニンローン債権への投資を「本取得」といいます。）
しましたので、お知らせいたします。
本取得は、本投資法人にとって 5 案件目となるメザニンローン債権投資であり、こうしたアクティブマネ
ジメントの一環としてのメザニンローン債権投資の継続は、投資主利益の最大化を追求する本投資法人の差
別化戦略と考えています。今後も、既成概念にとらわれない「不動産マーケットの状況に応じた新たな投資
機会の創出」となる施策を、継続的に検討してまいります。
記
１．本取得の概要
(1) 取得予定資産 劣後受益権：
サンメゾン大濠公園北を主たる信託財産とする信託受益権（以下「本
担保資産」 といいます。 (注 1)を担保資産とする合同会社
） （以下、「本
合同会社」 といい、 名称は本合同会社からの要望により非開示としてい
ます。）に対する貸付債権（ノンリコースローン）を原ローンとし、
原ローン貸付債権を信託財産とする信託に係る劣後受益権（以下「本
B 号受益権」といいます。）
(2) 取得予定資産の名称 スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ 5
(3) 信託受託者 非開示（信託受託者からの要望により非開示としています。以下「本信
託受託者」といいます。 ）
(4) 信託期間（予定） 2020 年 3 月 6 日から 2030 年 3 月 31 日
(5) 信託財産たる貸付債権（ノ 本担保資産：サンメゾン大濠公園北を主たる信託財産とする信託受益
ンリコースローン）の担保 権
資産
(6) 本 B 号受益権の額面金額 150,000,000 円
(7) 本 B 号受益権の取得予定価 150,000,000 円（ただし、取得経費等を除きます。）
額
(8) 予定配当率（注 2） 基準金利（注 3）＋5.19％
1
(9) 信託財産たる貸付債権（ノ 約 76.3％（注 4）
ンリコースローン）の LTV
(10) 本 B 号受益権譲渡契約締結 2020 年 3 月 6 日
予定日
(11) 本 B 号受益権取得予定日 2020 年 3 月 6 日
(12) 本 B 号受益権の配当予定期 各年 3,6,9,12 月 20 日 年 4 回（初回の利払日は 2020 年 6 月 20 日で
日 す。）
(13) 最終償還期日（予定） 2025 年 9 月 6 日（注 5）
(14) 取得資金 自己資金
(15) 決済方法 本 B 号受益権取得時一括決済
(16) 取得先 非開示（取得先からの要望により非開示としています。）
(17) 本 B 号受益権のストラクチ 営業者：本合同会社
ャーの概要 本合同会社 本信託受託者
（A 号
ABL 貸付人）
【借入】
本担保資産 【貸付】
ノンリコー
ノンリコース
スローン
サンメゾン ローン (本 B 号受益権)
大濠公園北 150 百万円
本投資法人
鑑定評価額
1,140 百万円 (C 号受益権)
（エクイティ）
匿名組合
出資等
1. 本 B 号受益権の信託財産たる貸付（ノンリコースローン）は、取
得先から 2020 年 3 月 6 日に受託者たる本信託受託者に対して A 号
ABL （責任財産限定特約付金銭消費貸借） 、本 B 号受益権のために
信託される約 150 百万円の金銭及び C 号受益権のために信託され
る金銭を元に、本信託受託者から本合同会社に対して実行されま
す。
2. 取得先に交付された本 B 号受益権及び C 号受益権のうち、本 B 号
受益権を本投資法人が取得先より取得する予定です。なお、本合
同会社は、匿名組合出資等の払込み及び本信託受託者からの借入
（ノンリコースローン）により、本担保資産を同日付で取得する
予定です。
3. 本 B 号受益権への配当は、本合同会社から本信託受託者に対して
支払われる、借入（ノンリコースローン）に対する利息をベース
に行われます。
4. 本 B 号受益権は、 配当の支払い及び元本の償還において、 号 ABL
A
貸付人に劣後しますが、C 号受益権に優先します。一方で、原則と
して、本 B 号受益権への配当の支払い及び元本の償還の原資とな
る、本信託受託者の本合同会社に対するノンリコースローンの元
利金の支払いは、本合同会社の「エクイティ（匿名組合 出資等） 」
に優先します。特に元本の償還においては、万一、本担保資産の
価値が下落した場合でも、最初に本合同会社の「エクイティ（匿
名組合出資等） の毀損が生じ、
」 「エクイティ（匿名組合出資等）」
が全て毀損し、かつ、C 号受益権が全て毀損したあとに初めて
本 B 号受益権の元本が毀損されます。
2
(18) 本投資法人・本資産運用会 資本関係 本投資法人・本資産運用会社と本合同会社との
社と本合同会社の関係 間には記載すべき資本関係はありません。
人的関係 本投資法人・本資産運用会社と本合同会社との間
※2020 年 3 月 2 日時点の情報に基 には、記載すべき人的関係はありません。また、
づき、記載しています。 本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会
社と本合同会社の関係者及び関係会社の間には、
特筆すべき人的関係はありません。
取引関係 本投資法人・本資産運用会社と本合同会社との間
には、記載すべき取引関係はありません。また、
本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会
社と本合同会社の関係者及び関係会社の間には、
特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者等への 本投資法人・本資産運用会社と本合同会社との間
該当状況 には、記載すべき関係当事者への該当状況はあり
ません。
（注1） 本担保資産の概要については後記「２.本取得の理由＜本担保資産の概要＞」をご参照ください。
（注2） 本投資法人は、予定配当とは別に、 B 号受益権取得時にアップフロントフィーを受領する予定です。
本
（注3） 基準金利とは一般社団法人全銀協 TIBOR 運営機関が公表する日本円 3 ヶ月 TIBOR です。日本円 TIBOR
については、一般社団法人全銀協 TIBOR 運営機関のホームページ（http://www.jbatibor.or.jp/）で
ご確認ください。基準金利は、金利の各計算期間につき、当該計算期間の前計算期間の末日の 2 銀行
営業日前の日（初回は本 B 号受益権の信託財産たる貸付（ノンリコースローン）の貸付実行日の 2 銀
行営業日前）における午前 11 時（東京時間）に公表される利率を適用します。
（注4） 本合同会社が本担保資産について取得した鑑定評価書に記載の鑑定評価額（1,140 百万円）に対する、
原ローン貸付債権（ノンリコースローン）による本合同会社の借入れによる調達額の割合を、小数第
2 位を四捨五入して記載しています。
（注5） 本 B 号受益権の最終償還期日は 2025 年 9 月 6 日ですが、本担保資産が売却されるなど一定の事由によ
り、最終償還期日前に償還される可能性があります。
２．本取得の理由
本取得は投資対象の多様化をもたらすとともに、 本投資法人の自己資金の有効活用として金利収入 （利率 5％
超）が得られ、分配可能利益を押し上げる効果が期待できることから、投資主利益の最大化に資すると本投資
法人は判断し、本取得を決定いたしました。本 B 号受益権の取得の決定に際しては、本資産運用会社において
以下の点を評価しました。
① 本担保資産に係る鑑定評価額は 1,140 百万円であり、 これを基に算出される本 B 号受益権及び上位債権
を含む額に対する LTV は 76.3％となり、本 B 号受益権保有期間中の毀損リスクは低いと判断されるこ
と
② 本担保資産の信託財産は、本投資法人が投資対象とする福岡圏の住宅であり流動性が高いと考えられ、
また上記①に記載のとおり鑑定評価額の 76.3％で借入を完済できることから、本担保資産の売却や借
換えにより本 B 号受益権の償還の確実性は高いと判断されること
③ 以下に記載する本担保資産の評価から、賃料収入の安定性は高く、本 B 号受益権の信託財産たる現ロー
ン貸付債権に対する利払いの確実性は高いと評価されること
④ 本 B 号受益権の予定配当率は「基準金利＋5.19％」 （前記「１.本取得の概要」をご参照ください。 ）で
あり、現有の不動産ポートフォリオの償却後利回りを超える収益の確保が見込まれること
⑤ 資本的支出及び修繕費が想定以上に発生した場合であっても、 B 号受益権の信託財産たる現ローン貸
本
付債権に対する利払いの確実性が高いと判断していること
⑥ 本担保資産は、新築未入居での売買が予定されており、未稼働ではあるものの、借入金の利払い及び賃
貸関連費用を含む運営費に充当する準備金の積立てにより、 一定期間の配当収入を得られる確実性を有
していること。
本担保資産の概要及び本資産運用会社における本担保資産に係る評価は以下の通りです。
3
＜本担保資産の概要＞
本担保資産の種類 不動産を信託する信託の受益権
物件名称 サンメゾン大濠公園北
取得予定年月日 2020 年 3 月 6 日
取得予定者 本合同会社
所在地（住居表示） 福岡県福岡市中央区港二丁目１番 28
用途(注 1) 共同住宅
構造(注 2) 鉄筋コンクリート造陸屋根 14 階建
土地(注 3) 457.57 ㎡
面積
建物（延床面積）(注 4) 2,005.85 ㎡
所有形態 土地 所有権
(注 5) 建物 区分所有権（100%）
竣工年月 2019 年 8 月 5 日
地震ＰＭＬ値(注 6) 4.37％
鑑定評価額 1,140 百万円
本 合 同会 社 が
鑑定 NOI(注 8) 49,445,516 円
取 得 し た鑑 定
価格時点 2020 年 2 月 1 日
評価(注 7)
鑑定評価会社 大和不動産鑑定株式会社
戸数 25
稼働率(注 9) 0.0％（2020 年 1 月現在）
その他特筆すべき事項 特筆すべき事項はありません。
(注 1) 登記簿上表示されている種類を記載しており、現況とは一致しない場合があります。
(注 2) 建物について登記簿上表示されている構造を記載しています。
(注 3) 登記簿上表示されている地積について記載しており、現況とは一致しない場合があります。
(注 4) 登記簿上表示されている床面積の合計について記載しており、現況とは一致しない場合があります。
(注 5) サンメゾン大濠公園北に係る信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
(注 6) 本合同会社が本担保資産取得時における当該不動産の適正価格把握の一環として、大和不動産鑑定株式
会社に依頼して行った地震リスク分析の評価において算定された PML 値（予想最大損失率）を記載して
います。なお、「予想最大損失率（Probable Maximum Loss）」とは、地震による予想最大損失率を意味
し、ここでは、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震
（再現期間 475 年の地震＝今後 50 年間に 10％の超過 確率で発生する地震） によりどの程度の被害を被
るかを、損害（当該地震が発生した場合の 90％非超過確率に相当する物的損失額）の再調達原価に対す
る比率（％）で示したものをいいます。
(注 7) 本合同会社による本担保資産取得時における当該不動産の適正価格把握のために取得した不動産鑑定評
価書に記載されている上記以外の項目については、本担保資産の取得予定者から同意が得られていない
ため開示していません。
(注 8) 不動産鑑定評価書に記載されている直接還元法による運営純収益（NOI）の金額を記載しています。
(注 9) 2020 年 1 月現在において、賃貸を開始しておりません。
＜本資産運用会社における本担保資産の評価＞
本担保資産の信託財産であるサンメゾン大濠公園北は、福岡市営地下鉄空港線「大濠公園」駅より徒
歩約 7 分に立地する住居です。「大濠公園」駅からは「天神」駅まで 3 分、「博多」駅までは 8 分と、天
神地区・博多地区へのアクセスが良好です。また、自転車の利用で「博多」駅には約 16 分であり、通
勤・通学に利便性が高く、近隣には、緑豊かな大濠公園、舞鶴公園があり、ファミリー層への訴求性が
高いエリアです。
物件面においては、IH クッキングヒーター、食器洗い乾燥機を全戸に装備、その他、機能的でスタ
イリッシュな設備と、LED 照明や自然冷媒 CO2 ヒートポンプ給湯器エコキュートにより、安全性が高く
4
省エネに役立つ最新のエコ住宅仕様です。さらには、最新のセキュリティシステムによりハンズフリー
キーシステムと 24 時間総合セキュリティシステムを導入しています。第三者機関が審査する住宅性能
評価制度を用い、 「設計性能評価書」 「建設性能評価書」を取得済です。
25 戸は、主に 2LDK と 3LDK で構成され、最上階はワンフロア 1 戸、その他の階層はワンフロア 2 戸
とプライバシー性の高い新築物件で、エリアにおける近隣物件に対し競争力の高い物件です。
３．取得先の概要
取得先は、国内の金融機関ですが、取得先から開示の同意を得られていないため、非開示としています。な
お、本日現在、本投資法人及び本資産運用会社と取得先の間には、記載すべき資本関係、人的関係はありませ
んが、本投資法人の借入先です。 また、取得先は本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者に該当しませ
ん。
４．利害関係人等との取引
本取得は、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和 26 年法律第 198 号、その後の改正を含みます。)上の
利害関係人等又は本資産運用会社の「利害関係者取引規程」に定める利害関係者との取引ではありません。
５．本取得の日程
本取得の決定日 2020 年 3 月 2 日
本 B 号受益権譲渡契約締結予定日 2020 年 3 月 6 日
本信託受託者から本合同会社への貸付実行予定日 2020 年 3 月 6 日
本 B 号受益権取得予定日 2020 年 3 月 6 日
（注） 本取得は、本信託受託者からの借入及び匿名組合出資等の払込みにより、2020 年 3 月 6 日に本合同会社が本担
保資産を取得することを前提としています。
６．決済方法
本取得は、取得予定日に取得代金を一括して支払うことにより決済する予定です。
以上
＊ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://starasia-reit.com
＜ご参考＞
本日付で公表した他のプレスリリース等
・ スターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人の合併契約締結に関するお知らせ
・ 投資口の分割に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人及びさくら総合リート投資法人の合併後の 2021 年 1 月期及び
・
2021 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
・ 国内不動産信託受益権の取得及び譲渡（第 5 回資産入替）に関するお知らせ
・ 資金の借入れに関するお知らせ
・ 2020 年 1 月期及び 2020 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
・ 資産運用会社における運用ガイドラインの一部変更に関するお知らせ
・ 本日付公表資料の補足説明資料
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