3468 Ｒ－スターアジア 2020-03-02 15:30:00
2020年1月期及び2020年7月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年 3 月 2 日
各 位
不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員 加藤 篤志
（コ ー ド番 号 3468）
資産運用会社
ス タ ー ア ジア 投 資 顧 問 株式会社
代表 者 名 代 表 取締 役 社 長 加藤 篤志
問合 せ 先
取締 役 兼 財 務 管理 部 長 菅野 顕子
TEL: 03-5425-1340
2020 年 1 月期及び 2020 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2019 年 9 月 12 日付「2019
年 7 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」にて公表した 2020 年１月期及び 2020 年 7 月期の運用状況の予
想（以下「前回発表予想」といいます。）について、以下のとおり修正することとしましたのでお
知らせいたします。
なお、2020 年 1 月期（第 8 期）（2019 年 8 月 1 日～2020 年 1 月 31 日）決算の発表は、2020 年
3 月 13 日を予定しています。
記
１．2020 年 1 月期の運用状況及び分配金の予想の修正
1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 （利益超過分配
利益超過 （利益超過分配
純利益
金は含まない） 分配金 金を含む）
前回発表予想 3,199 1,670 1,441 1,441
2,770 円 0円 2,770 円
(A) 百万円 百万円 百万円 百万円
今回修正予想 3,227 1,721 1,494 1,493
2,788 円 0円 2,788 円
(B) 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 28 51 52 52
18 円 0円 18 円
(C)=(B)-(A) 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率
0.9％ 3.1％ 3.7％ 3.7％ 0.6％ - 0.6％
(D)=(C)/(A)
（参考）予想期末発行済投資口数：540,824 口(別紙記載の前提条件の「投資口」欄をご参照ください。)
２．2020 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の修正
1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 （利益超過分配
利益超過 （利益超過分配
純利益
金は含まない） 分配金 金を含む）
前回発表予想 3,266 1,752 1,484 1,483
2,770 円 0円 2,770 円
(A) 百万円 百万円 百万円 百万円
1
今回修正予想 3,949 2,064 1,790 1,790
3,310 円 0円 3,310 円
(B) 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 683 312 306 306
540 円 0円 540 円
(C)=(B)-(A) 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率
20.9％ 17.8％ 20.6％ 20.6％ 19.5％ - 19.5％
(D)=(C)/(A)
（参考）予想期末発行済投資口数：540,824 口(別紙記載の前提条件の「投資口」欄をご参照ください。)
（注記）
1. 上記予想数値は、別紙「2020 年 1 月期及び 2020 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件」記載
の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得若しくは譲渡、不動産市場等の推
移、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用の環境の変化、金利の変動又は本
投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1
口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。
また、上記予想数値は分配金の額を保証するものではありません。
2. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3. 単位未満の数値は切り捨て、比率は小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。
３．修正及び公表の理由
本日付で公表した 「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡 （第 5 回資産入替）に関するお知らせ」
及び「メザニンローン債権への投資決定に係るお知らせ －国内資産（スターアジア・メザニンロ
ーン債権投資シリーズ 5（B 号受益権）の取得－」にてお知らせした、2 物件の不動産信託受益権の
取得及び 1 件のメザニンローン債権投資並びに 1 物件の不動産信託受益権の譲渡（以下「本譲渡」
といいます。）に伴い、2019 年 9 月 12 日付「2019 年 7 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」で公表した
2020 年 7 月期（2020 年 2 月 1 日～2020 年 7 月 31 日）の運用状況の予想の前提条件に変更が生じ、
営業収益の予想に 10％以上の差異が生じ、当該期の 1 口当たり分配金の予想値に 5％以上の差異が
生じる見込みとなったため、運用状況及び分配金の予想の修正を行い、2020 年 1 月期（2019 年 8
月 1 日～2020 年 1 月 31 日）の運用状況及び分配金についても、合わせて公表するものです。
４．その他
上記、2020 年 7 月期の予想数値は、別紙「2020 年 1 月期及び 2020 年 7 月期の運用状況及び分配
金の予想の前提条件」記載の「営業収益」欄に記載の本譲渡による売却益並びに「営業費用」欄に
記載のさくら総合リート投資法人との合併にむけた資産デューデリジェンス費用及び各種アドバ
イザリー費用等を見込んだものです。
以上
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＜ご参考＞
本日付で公表した他のプレスリリース等
スターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人の合併契約締結に関するお知ら
・
せ
・ 投資口の分割に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人及びさくら総合リートの合併後の 2021 年 1 月期及び 2021 年
・
7 月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
・ 国内不動産信託受益権の取得及び譲渡（第 5 回資産入替）に関するお知らせ
メザニンローン債権への投資決定に係るお知らせ －国内資産（スターアジア・メザニン
・
ローン債権投資シリーズ 5（B 号受益権）の取得－
・ 資金の借入れに関するお知らせ
・ 資産運用会社における運用ガイドラインの一部変更に関するお知らせ
・ 本日付公表資料の補足説明資料
＊ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://starasia-reit.com
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【別紙】
2020 年 1 月期及び 2020 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
2020 年 1 月期（第 8 期）:2019 年 8 月 1 日～2020 年 1 月 31 日（184 日）
計算期間
2020 年 7 月期（第 9 期）:2020 年 2 月 1 日～2020 年 7 月 31 日（182 日）
本日現在において本投資法人が保有する資産（34 物件の不動産信託受益権、3 件
のメザニンローン債権及び 2 件の匿名組合出資持分（以下「現保有資産」といい
ます。なお、現保有資産のうち、不動産信託受益権に係るものを以下「現保有資
産（不動産）」といい、メザニンローン債権に係るものを以下「現保有資産（メ
ザニン） といい、
」 匿名組合出資持分に係るものを以下 「現保有資産（匿名組合）」
といいます。））に加え、①アーバンパーク市ヶ尾(注 1)及びアーバンパーク行
徳(注 2)に係る不動産信託受益権（当該 2 物件に係る不動産信託受益権を以下「取
得予定資産（不動産）」といいます。）を下記＜取得＞のとおり取得すること、
②スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ 5（B 号受益権）（以下「取
得予定資産（メザニン）」といい、取得予定資産（不動産）と併せて以下「取得
予定資産」といいます。）を取得すること、③本投資法人が保有する アルファ
ベットセブンに係る不動産信託受益権（以下「譲渡予定資産」といいます。） を
下記＜譲渡＞のとおり譲渡することを前提としています。 取得予定資産及び譲渡
予定資産の詳細につきましては、本日付で本投資法人が公表した「国内不動産信
託受益権の取得及び譲渡（第 5 回資産入替）に関するお知らせ」、「メザニンロ
ーン債権への投資決定に係るお知らせ―国内資産（スターアジア・メザニンロー
ン債権投資シリーズ 5（B 号受益権）の取得―」をご参照ください。
(注 1) 本投資法人の取得後の名称で記載しています。本日時点の物件名称は、「クリザン
テム市が尾」ですが、本投資法人による取得後、速やかに上記記載の名称に変更す
る予定です。以下同じです。
運用資産
(注 2) 本投資法人の取得後の名称で記載しています。本日時点の物件名称は、「らすーる
行徳」ですが、本投資法人による取得後、速やかに上記記載の名称に変更する予定
です。以下同じです。
＜取得＞
物件名称： アーバンパーク市ヶ尾
取得予定日：2020 年 3 月 13 日
物件名称： アーバンパーク行徳
取得予定日：2020 年 3 月 13 日
資産名称： スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ 5 号受益権）
（B
取得予定日：2020 年 3 月 6 日
＜譲渡＞
物件名称： アルファベットセブン
譲渡予定日：2020 年 7 月 1 日 準共有持分 40％
2020 年 12 月 1 日 準共有持分 60％
当該取得予定資産の取得及び譲渡予定資産の譲渡を除き、2020 年 7 月期末まで
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項目 前提条件
運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提として
います。
現保有資産（不動産）の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸借
契約の内容をベースに、取得予定資産（不動産）の賃貸事業収益については、現
所有者より提供を受けた情報及び取得予定日において効力を有する予定の賃貸
借契約の内容をベースに、それぞれ市場動向等を勘案して算出しています。 また、
テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
現保有資産（メザニン）の利息又は配当収益については、本日現在効力を有する
現保有資産（メザニン）の内容を定める要項又は信託契約の内容等をベースに、
取得予定資産（メザニン）の利息又は配当収益については締結予定の契約内容等
営業収益
をベースに、それぞれ算出しています。また、利息又は配当の不払いがないこと
を前提としています。
現保有資産（匿名組合）の受取配当金については、キャッシュ・フローの裏付け
となる不動産が安定した稼働状況を維持することを前提として予想値を算出し
ています。
譲渡予定資産の譲渡による売却益として 2020 年 7 月期に 642 百万円を見込んで
います。実際には、売買の成否、譲渡価格、譲渡日その他の条件により変動する
可能性があります。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、
過去の実績値等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
固定資産税及び都市計画税等については、2020 年 1 月期に 238 百万円、2020 年
7 月期に 240 百万円の費用計上を見込んでいます。なお、取得予定資産（不動産）
については、取得時に売主と期間按分による精算を行う予定ですが、本投資法人
においては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、取得予定資産（不動
産） に係る 2020 年度の固定資産税及び都市計画税等は 2020 年 7 月期において費
用計上されません。取得予定資産（不動産）に係る固定資産税及び都市計画税等
については 2021 年 7 月期より費用計上されることを見込んでいます。
建物の修繕費は、スターアジア投資顧問株式会社が策定する修繕計画を基に、
営業費用
2020 年 1 月期に 82 百万円、2020 年 7 月期に 99 百万円を見込んでいます。なお、
予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性が
あること、 一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生す
る金額ではないこと等から、 予想金額と大きく異なる結果となる可能性がありま
す。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2020
年 1 月期に 420 百万円、2020 年 7 月期に 436 百万円を見込んでいます。
2020 年 7 月期の営業費用には、さくら総合リート投資法人との合併にむけた資
産デューデリジェンス費用及び各種アドバイザリー費用の合計 269 百万円が含
まれます。
ポートフォリオ全体の NOI については、2020 年 1 月期に 2,431 百万円、2020 年
7 月期に 2,473 百万円を見込んでいます。
NOI
NOI の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用（減価償却費を除く）
支払利息及びその他融資関連費用の合計額として、2020 年 1 月期に 227 百万円、
営業外費用
2020 年 7 月期に 273 百万円を見込んでいます。
5
項目 前提条件
その他融資関連費用の内、下記「借入金」に記載の新規借入れ及び借換えに伴い
一時的に発生する費用として、2020 年 7 月期に 37 百万円を見込んでいます。
有利子負債の総額は、 2020 年 1 月期末に 51,580 百万円、
2020 年 7 月期末に 54,320
百万円であることを前提としています。
本日現在、51,580 百万円の借入残高があります。これに加えて、2020 年 3 月 13
日に金融商品取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機関投資家より総額
借入金 3,460 百万円の新規借入れを行う予定です。なお、当該借入れについては、譲渡
予定資産の譲渡に伴う売却代金を原資として、2020 年 7 月期中に 720 百万円を
返済することを前提としています。
2020 年 7 月期中に返済期限が到来する借入金 7,300 百万円については、全額借
入金により同額の借換えを行うことを前提としています。
本日現在の発行済投資口の総口数 540,824 口を前提としています。
投資口 2020 年 7 月期末までに新投資口の発行等による投資口の変動がないことを前提
としています。
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める
金銭の分配の方針を前提として算出しています。
本投資法人は、デリバティブ取引（金利スワップ）を行っていますが、純資産控
除項目 （投資法人の計算に関する規則第 2 条第 30 号ロに定めるものをいいます。）
1 口当たり
である繰延ヘッジ損失については、2020 年 7 月期末まで発生せず、純資産控除
分配金
項目の変動による 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）への影響がな
（利益超過分配
い前提で算出しています。
金は含まない）
運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発
生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
は変動する可能性があります。また、純資産控除項目の変動により、1 口当たり
分配金（利益超過分配金は含まない）が影響を受ける可能性があります。
上記のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失が発生しない前提であり、
利益超過分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについては、現時点にお
1 口当たり
いて行う予定はありません。
利益超過分配金
利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては現時点
において行う予定はありません。
法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に
影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提
としています。
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