3468 Ｒ－スターアジア 2020-03-02 15:30:00
スターアジア不動産投資法人及びさくら総合リート投資法人の合併後の2021年1月期及び2021年7月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ [pdf]
2020 年 3 月 2 日
各 位
不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員 加藤 篤志
（コー ド番 号 3468）
不 動 産 投 資 信 託 証 券 発 行者
さくら総合リート投資法人
代表者名 執行役員 杉原 亨
（コー ド番 号 3473）
資産運用会社
ス タ ー ア ジ ア 投 資 顧 問 株式 会 社
代 表者 名 代 表取 締 役社長 加藤 篤志
問 合せ 先
取 締役 兼財 務 管理 部 長 菅野 顕子
TEL: 03-5425-1340
スターアジア不動産投資法人及びさくら総合リート投資法人の合併後の
2021 年 1 月期及び 2021 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人（以下「スターアジアリート」といいます。）及びさくら総合リート投資
法人（以下「さくら総合リート」といい、スターアジアリートと併せて以下「両投資法人」ということが
あります。）は、本日付で公表した「スターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人の合併契
約締結に関するお知らせ」に記載のとおり、2020 年 8 月 1 日を効力発生日として、スターアジアリートを
吸収合併存続法人、さくら総合リートを吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）
を行う予定であり、本日付にて合併契約を締結しました。
これに伴い、本合併後の投資法人（以下「新スターアジアリート」といいます。）の 2021 年 1 月期（第
10 期：2020 年 8 月 1 日～2021 年 1 月 31 日）及び 2021 年 7 月期（第 11 期：2021 年 2 月 1 日～2021 年 7
月 31 日）の運用状況及び分配金の予想について、以下のとおりお知らせいたします。
記
1 口当たり 1 口当たり
営業 営業 経常 当期 分配金 1 口当たり 分配金
（利益超過分配金 利益超過
収益 利益 利益 純利益 を 分配金 （利益超過分配
含まない） 金を含む）
2021 年
6,634 3,226 2,776 2,775
1 月期 1,658 円 0円 1,658 円
百万円 百万円 百万円 百万円
（第 10 期）
2021 年
5,616 2,876 2,437 2,436
7 月期 1,455 円 0円 1,455 円
百万円 百万円 百万円 百万円
（第 11 期）
（注記）
1. 新スターアジアリートの営業期間は毎年 2 月 1 日から 7 月末日まで及び 8 月 1 日から翌年 1 月末日までであ
り、本合併の前後においてスターアジアリートの営業期間の変更はありません。
1
2. 新スターアジアリートの予想期末発行済投資口の総口数はいずれも 1,674,389 口です。
3. かかる予想数値は別紙 「2021 年 1 月期及び 2021 年 7 月期の運用状況及び分配金の見通しの前提条件」記載の
前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得若しくは売却、不動産市場等の推移、
金利の変動、又は新スターアジアリートを取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利
益、経常利益、当期純利益及び 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
4. 本合併に伴い、のれん又は負ののれんが発生することが見込まれていますが、本日現在において当該金額は
未定であることから、のれん又は負ののれんの発生は、本予想における各数値には織り込んでいません。詳
細は、別紙「2021 年 1 月期及び 2021 年 7 月期の運用状況及び分配金の見通しの前提条件」の「のれん・負の
のれん」をご参照ください。のれん又は負ののれんの概算額及びそれに伴う運用状況及び分配金の予想の修
正については、本合併の効力発生日である 2020 年 8 月 1 日以降に確定次第、 速やかにお知らせする予定です。
5. のれん又は負ののれんの概算額を含む未確定数値が確定した場合又は本予想と実際の数値に一定以上の乖離
が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
6. 単位未満の数値は切り捨てて表示しています。以下同じです。
以上
＊ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 両投資法人のホームページアドレス
スターアジア不動産投資法人： http://starasia-reit.com
さくら総合リート投資法人： http://sakurasogoreit.com/
＜本日付、スターアジアリート及びさくら総合リート連名で公表した他のプレスリリース＞
・ スターアジア不動産投資法人とさくら総合リート投資法人の合併契約締結に関するお知らせ
・ 本日付公表資料の補足説明資料
2
【別紙】
2021 年 1 月期及び 2021 年 7 月期の運用状況及び分配金の見通しの前提条件
項目 前提条件
2021 年 1 月期（第 10 期）:2020 年 8 月 1 日～2021 年 1 月 31 日（184 日）
2021 年 7 月期（第 11 期）:2021 年 2 月 1 日～2021 年 7 月 31 日（181 日）
2020 年 3 月 30 日開催予定のさくら総合リートの投資主総会及び 2020 年 3 月 31
日開催予定のスターアジアリートの投資主総会において本合併が承認されるこ
と等の前提条件を満たすことにより、2020 年 8 月 1 日付で本合併の効力が発生
計算期間
することを前提としています。
本合併は、企業結合に関する会計基準（企業会計基準第 21 号・平成 31 年 1 月
16 日改正）（以下「企業結合会計基準」といいます。）を適用し、スターアジ
アリートを取得企業、 さくら総合リートを被取得企業とするパーチェス法により
会計処理されることを前提としています。
本日現在においてスターアジアリートが保有する資産（34 物件の不動産信託受
益権、3 件のメザニンローン債権及び 2 件の匿名組合出資持分（以下「現保有資
産」といいます。なお、現保有資産のうち、不動産信託受益権に係るものを以下
「現保有資産 （不動産） メザニンローン債権に係るものを以下
、 「現保有資産 （メ
ザニン）」、匿名組合出資持分に係るものを以下「現保有資産（匿名組合）」と
いいます。））に加え、①本日現在さくら総合リートが保有する不動産信託受益
権（合計 18 物件、以下「承継予定資産」といいます。）を本合併に伴い新スタ
ーアジアリートが承継すること、②スターアジアリートが、アーバンパーク市ヶ
尾(注 1)及びアーバンパーク行徳(注 2)に係る不動産信託受益権（当該 2 物件に係
る不動産信託受益権を以下、「取得予定資産（不動産）」といいます。）を下記
＜取得＞のとおり取得すること、③スターアジアリートがスターアジア・メザニ
ンローン債権投資シリーズ 5（B 号受益権）（以下「取得予定資産（メザニン）」
といい、取得予定資産（不動産）と併せて以下「取得予定資産」といいます。）
を下記＜取得＞のとおり取得すること、 ④スターアジアリートが保有するアルフ
ァベットセブンに係る不動産信託受益権（以下「譲渡予定資産」といいます。）
運用資産 を下記＜譲渡＞のとおり譲渡することを前提としています。 取得予定資産及び譲
渡予定資産の詳細につきましては、本日付でスターアジアリートが公表した「国
内不動産信託受益権の取得及び譲渡 （第 5 回資産入替）に関するお知らせ」 「メ
、
ザニンローン債権への投資決定に係るお知らせ―国内資産（スターアジア・メザ
ニンローン債権投資シリーズ 5（B 号受益権）の取得―」をご参照ください。
(注 1) スターアジアリートの取得後の名称で記載しています。本日時点の物件名称は、
「ク
リザンテム市が尾」ですが、スターアジアリートによる取得後、速やかに上記記載
の名称に変更する予定です。以下同じです。
(注 2) スターアジアリートの取得後の名称で記載しています。本日時点の物件名称は、
「ら
すーる行徳」ですが、スターアジアリートによる取得後、速やかに上記記載の名称
に変更する予定です。以下同じです。
＜取得＞
物件名称： アーバンパーク市ヶ尾
取得予定日：2020 年 3 月 13 日
3
項目 前提条件
物件名称： アーバンパーク行徳
取得予定日：2020 年 3 月 13 日
資産名称： スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ 5 号受益権）
（B
取得予定日：2020 年 3 月 6 日
＜譲渡＞
物件名称： アルファベットセブン
譲渡予定日：2020 年 7 月 1 日 準共有持分 40％
2020 年 12 月 1 日 準共有持分 60％
当該取得予定資産の取得及び譲渡予定資産の譲渡を除き、2021 年 7 月期末まで
運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提として
います。
現保有資産（不動産）及び承継予定資産の賃貸事業収益については、本日現在効
力を有する賃貸借契約の内容をベースに、取得予定資産（不動産）の賃貸事業収
益については、現所有者より提供を受けた情報及び取得予定日において効力を有
する予定の賃貸借契約の内容をベースに、 それぞれ市場動向等を勘案して算出し
ています。また、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として
います。
現保有資産（メザニン）の利息又は配当収益については、本日現在効力を有する
現保有資産（メザニン）の内容を定める要項・ローン契約又は信託契約の内容等
営業収益
をベースに、取得予定資産（メザニン）の利息又は配当収益については締結予定
の契約内容等をベースに、それぞれ算出しています。また、利息又は配当の不払
いがないことを前提としています。
現保有資産（匿名組合）の受取配当金については、キャッシュ・フローの裏付け
となる不動産が安定した稼働状況を維持することを前提として予想値を算出し
ています。
譲渡予定資産の譲渡による売却益として 2021 年 1 月期に 970 百万円を見込んで
います。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、
過去の実績値等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
固定資産税及び都市計画税等については、2021 年 1 月期に 431 百万円、2021 年
7 月期に 434 百万円の費用計上を見込んでいます。なお、取得予定資産（不動産）
については、取得時に売主と期間按分による精算を行う予定ですが、スターアジ
アリートにおいては当該精算金相当分が取得原価に算入されるため、 取得予定資
産（不動産）に係る 2020 年度の固定資産税及び都市計画税等は 2021 年 1 月期に
営業費用
おいて費用計上されません。取得予定資産（不動産）に係る固定資産税及び都市
計画税等については 2021 年 7 月期より費用計上されることを見込んでいます。
建物の修繕費は、 スターアジアリート及びさくら総合リートの資産運用会社であ
るスターアジア投資顧問株式会社が策定する修繕計画を基に、2021 年 1 月期に
147 百万円、2021 年 7 月期に 128 百万円を見込んでいます。なお、予想し難い要
因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、 一般
的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではな
4
項目 前提条件
いこと等から、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、 2021 年 1 月
期に 639 百万円、2021 年 7 月期に 648 百万円を見込んでいます。
その他営業費用として、2021 年 1 月期に 1,160 百万円、2021 年 7 月期に 516 百万円
を見込んでいます。
上記の 2021 年 1 月期のその他営業費用の中には、2021 年 1 月期に本合併に関連し
て一時的に発生する費用として見込んでいる、合併関連費用 538 百万円（新スターア
ジアリートがその資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社に支払う予定で
ある合併報酬 315 百万円を含みます。）が含まれています。
ポートフォリオ全体の NOI については、2021 年 1 月期に 4,032 百万円、2021 年
7 月期に 4,017 百万円を見込んでいます。
NOI
NOI の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用（減価償却費を除く）
支払利息及びその他融資関連費用の合計額として、2021 年 1 月期に 449 百万円、
営業外費用
2021 年 7 月期に 439 百万円を見込んでいます。
本合併に伴い、のれん又は負ののれんが発生することが見込まれていますが、本
日現在、 承継予定資産の取得原価の算出の基礎となる本合併効力発生時点のスタ
ーアジアリートの投資口価格が不明であり、 のれんが発生するか負ののれんが発
生するか定かではなく、また、当該金額も未定であるため、のれん及び負ののれ
んは発生しないことを前提とし、本予想における各数値に織り込んでいません。
のれん又は負ののれんの概算額及びそれに伴う運用状況及び分配金の予想の修
正については、本合併の効力発生日である 2020 年 8 月 1 日以降に確定次第、速
のれん・
やかにお知らせする予定です。
負ののれん
本合併によりのれんが発生した場合には、企業結合会計基準に従い、のれんは資
産に計上し、20 年間にわたって定額法により規則的に償却する方針です。また、
本合併により負ののれんが発生した場合には、企業結合会計基準に従い、2021
年 1 月期（第 10 期）に特別利益として、負ののれん発生益を一括計上する方針
です。
企業結合会計基準上の被取得企業であるさくら総合リートの受入資産総額は
68,422 百万円、引受負債総額は 33,857 百万円を見込んでいます。
本日時点においてスターアジアリートは 51,580 百万円の借入残高があります。
これに加えて、2020 年 3 月 13 日に金融商品取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定す
る適格機関投資家より総額 3,460 百万円の新規借入れを行う予定です。なお、譲
渡予定資産の譲渡に伴う売却代金を原資として、当該借入のうち 720 百万円を
2020 年 7 月期中に、1,080 百万円を 2021 年 1 月期中に返済することを前提とし
ています。
2020 年 7 月末日時点のさくら総合リートの借入残高は 29,200 百万円を想定して
借入金
いますが、その全額を新スターアジアリートが承継することを前提としていま
す。
2021 年 1 月期及び 2021 年 7 月期中に返済期限が到来するさくら総合リートの借
入金については、全額について借換えを行うことを前提としています。
本合併後、2021 年 1 月期末及び 2021 年 7 月期末の LTV は 45.8%程度で推移する
見込みです。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
5
項目 前提条件
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
本日現在のスターアジアリートの発行済投資口の総口数 540,824 口を、 本合併に
伴い 1 口を 2 口に分割して 1,081,648 口とし、 さらに本合併に伴いスターアジア
リ ー ト が 発 行 す る 新 投 資 口 592,741 口 を 加 え 、 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 が
1,674,389 口になることを前提としています。
本合併によりスターアジアリートが発行する新投資口数は現時点において未確
投資口
定であり、端数処理等により変動します。当該新投資口数については、本合併の
効力発生日である 2020 年 8 月 1 日以降に確定次第、速やかにお知らせする予定
です。
上記を除き、2021 年 7 月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動が
ないことを前提としています。
1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、スターアジアリートの規約
に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
スターアジアリートは、デリバティブ取引（金利スワップ）を行っていますが、
純資産控除項目（投資法人の計算に関する規則第 2 条第 30 号ロに定めるものを
いいます。）である繰延ヘッジ損失については、2021 年 1 月期及び 2021 年 7 月
期において発生せず、純資産控除項目の変動による 1 口当たり分配金（利益超過
分配金は含まない）への影響がない前提で算出しています。
1 口当たり
運用資産の異動、 テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発
分配金
生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）
（利益超過分配
は変動する可能性があります。また、純資産控除項目の変動により、1 口当たり
金は含まない）
分配金（利益超過分配金は含まない）が影響を受ける可能性があります。
本合併に伴い、上記「のれん・負ののれん」欄に記載の負ののれん発生益が計上
された場合、一時差異等調整積立金を積み立てることにより、導管性要件を満た
した上で全額を内部留保することを予定しています。内部留保については、2021
年 1 月期（第 10 期）以降の運用において、主に一時的な収入の減少や、費用発
生時において、分配金への負の影響を緩和するほか、税会不一致が生じた際の法
人税等の税金費用の発生を回避するために活用する方針です。
本合併に伴い、上記「のれん・負ののれん」欄に記載ののれんが発生した場合、
その他の所得超過税会不一致が生じた場合には、内部留保を活用する方針です
が、内部留保が不足する場合は、利益超過分配のうち一時差異等調整引当額に係
1 口当たり るものを行うことで法人税等の税金費用の発生を回避する予定です。現時点にお
利益超過分配金 いて、その他の目的で一時差異等調整引当額に係る利益超過分配を行う予定はあ
りません。
また、利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては
現時点において行う予定はありません。
法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に
影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提
としています。
6