2019年７月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年9月12日
不動産投資信託証券発行者名 スターアジア不動産投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3468 Ｕ Ｒ Ｌ http://starasia-reit.com
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）加藤 篤志
資 産 運 用 会 社 名 スターアジア投資顧問株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）加藤 篤志
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役兼財務管理部長 （氏名）菅野 顕子
ＴＥＬ 03-5425-1340
有価証券報告書提出予定日 2019年10月30日 分配金支払開始予定日 2019年10月15日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年7月期の運用、資産の状況（2019年2月1日～2019年7月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年７月期 3,785 △1.5 2,225 △7.5 1,965 △5.2 1,964 △4.2
2019年１月期 3,844 36.8 2,406 52.7 2,073 58.8 2,049 57.0
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年７月期 3,632 3.6 1.8 51.9
2019年１月期 3,889 4.0 2.0 53.9
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年７月期 3,625 1,960 - - 99.8 3.6
2019年１月期 3,720 2,011 - - 98.2 3.7
（注1）2019年1月期の配当性向については、期中に新投資口の発行を行ったことにより、期中の投資口数に変動が生じて
いるため、次の算式により算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
（注2）2019年1月期及び2019年7月期の分配金総額については、内部留保を行っているため当期純利益とは異なります。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年７月期 110,240 54,739 49.7 101,215
2019年１月期 111,079 54,839 49.4 101,400
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年７月期 3,557 △1,366 △2,770 5,684
2019年１月期 6,219 △19,756 14,681 6,263
２．2020年1月期（2019年8月1日～2020年1月31日）及び2020年7月期（2020年2月1日～2020年7月31日）の運用状況の予想
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年1月期 3,199 △15.5 1,670 △25.0 1,441 △26.6 1,441 △26.6 2,770 -
2020年7月期 3,266 2.1 1,752 4.9 1,484 3.0 1,483 3.0 2,770 -
（参考）１口当たり予想当期純利益（2020年1月期）2,665円、１口当たり予想当期純利益（2020年7月期）2,744円
（注1）１口当たり予想当期純利益については、以下の算式により算出しています。
予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数
（注2）2020年1月期及び2020年7月期において、内部留保の取崩を予定しているため、１口当たり予想分配金と１口当たり予想当期純利益は異
なります。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含
2019年７月期 540,824口 2019年１月期 540,824口
む）
② 期末自己投資口数 2019年７月期 0口 2019年１月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想数値は6-7ページ「2020年1月期及び2020年7月期の運用状況の予想の前提条件」に記載の前提条件
の下に算出した現時点のものであり、今後不動産等の取得若しくは売却、不動産市場等の推移、金利の変動、又は本
投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり
分配金（利益超過分配金は含まない）及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。なお、本予想は
分配金の額を保証するものではありません。
なお、2019年8月30日付公表の「ライオンパートナーズ合同会社が招集したさくら総合リート投資法人投資主総会
の決議結果に関するお知らせ」及び「さくら総合リート投資法人が招集したさくら総合リート投資法人投資主総会の
決議結果に関するお知らせ」に記載されたさくら総合リート投資法人（以下「さくら総合リート」といいます。）の
投資主総会の決議結果を受け、本投資法人はさくら総合リートとの合併に向けた協議を開始するための準備作業を行
っていますが、本書の日付現在、当該合併に関して何ら決定した事実はなく、本資料に記載されている運用状況の見
通し等の将来に関する記述はさくら総合リートとの合併を前提としたものではありません。
以 上
スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
目次
１．運用状況…………………………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況……………………………………………………………………………………………………… 2
２．財務諸表…………………………………………………………………………………………………………… 8
（１）貸借対照表…………………………………………………………………………………………………… 8
（２）損益計算書……………………………………………………………………………………………………10
（３）投資主資本等変動計算書……………………………………………………………………………………11
（４）金銭の分配に係る計算書……………………………………………………………………………………12
（５）キャッシュ・フロー計算書…………………………………………………………………………………13
（６）継続企業の前提に関する注記………………………………………………………………………………14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記…………………………………………………………………14
（８）財務諸表に関する注記………………………………………………………………………………………16
（９）発行済投資口の総口数の増減………………………………………………………………………………26
３．参考情報……………………………………………………………………………………………………………27
（１）投資状況………………………………………………………………………………………………………27
（２）投資資産………………………………………………………………………………………………………28
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
１．運用状況
(１）運用状況
①当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、総合型不動産投資法人として2016年4月に資産規模61,493百万円（取得価格ベース、以下同じ
です。）で株式会社東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました。これまでに3度の物件取得を伴う
公募増資を実行し、前期（2019年1月期）末までに資産規模1,000億円超にまで成長しました。また、上場以
降、投資主利益の最大化を基本理念とし、既成概念にとらわれることなく様々な施策を検討・実行するアクテ
ィブマネジメントを標榜して参りました。これまでに4度の資産入替を実行し、これら資産入替によりポートフ
ォリオを強化するとともに物件の売却益の実現や、本書の日付現在、上場不動産投資法人の中では本投資法人
のみが実績を持つメザニンローン債権への投資は、その代表例として挙げられます。
当期（2019年7月期）においては、スポンサーグループより取得していた優先交渉権を活用し、「アミューズ
メントメディア学院新館」（取得価格1,020百万円）を取得したことにより、資産規模は102,374百万円（本書
の日付現在。匿名組合出資及びメザニンローン債権投資を除きます。）となりました。また、運用ガイドライ
ンにおいて投資対象エリア（「拡大東京圏」）を追加し、より多くの外部成長機会の獲得を図るとともに、
「OHAビル」を信託財産とする信託受益権を運用資産とする匿名組合出資を実行し、併せて当該ビルに係る優先
交渉権を取得しました。加えて、翌期（2020年1月期）に入り、本書の日付現在までに、4物件（オフィス2物
件、商業施設1物件、住宅1物件）に係る優先交渉権を取得し、将来の外部成長原資を確保しました。これによ
り本書の日付現在において、本投資法人が保有する優先交渉権取得物件は10物件（オフィス3物件、商業施設1
物件、住宅4物件、学生専用レジデンス2物件）となっています。
さらに、当期において、スターアジアグループは、本投資法人及びさくら総合リートの合併に向けた提案を
行っており、2019年8月30日に開催されたさくら総合リートの投資主総会の決議結果は、スターアジアグループ
の提案に沿った決議結果となっています。このことから、本投資法人は、本投資法人とさくら総合リートとの
合併を目的とするスターアジアグループの提案がさくら総合リートの投資主の皆様にも支持されていると考え
ています。今後、本投資法人は、本投資法人及びさくら総合リートの合併に向けた諸手続きを迅速かつ着実に
実行し、本投資法人及びさくら総合リートの投資主利益の最大化に資する合併の実現を目指します（注）。
上記のとおり資産規模の拡大及びスターアジアグループと協働した資産規模拡大施策を実行するとともに、
運用資産における賃貸事業収入の増加、賃貸事業費用の圧縮に努め、内部成長を実現しました。
（注）本投資法人は、本書の日付現在、さくら総合リートとの合併の実現に向けた協議を開始するための準備作業を行っています
が、当該合併に関して何ら決定した事実はありません。また、さくら総合リートと本投資法人との間で合併契約は締結されて
おらず、かつ、合併の実現には双方の投資法人の投資主総会における決議が必要であり、かかる合併が実行される保証はあり
ません。
（ロ）投資環境と運用実績
投資環境：
当期における経済環境は、2019年上半期の実質経済成長率（2次速報値）において第1四半期0.6％（年率
2.2％）増、第2四半期0.3%(年率1.3%）増と、概ね良好な状態が継続しました。とりわけ、GDPの約6割を占める
個人消費は、改元に伴う大型連休等により堅調となりました。一方で、企業収益は一進一退の動きをみせつつ
も高水準を維持していますが、継続する米中貿易摩擦の影響などで輸出の低迷が続きました。米中貿易摩擦の
激化、英国のEUからの合意なき離脱懸念などから世界経済の見通しは不透明であり、2019年7月末に米連邦準備
理事会は、2008年以降で初めてとなる利下げを決定しています。こうした状況の中、日経平均株価は、2019年
年初の19,561.96ポイントから当期末には21,521.53ポイントまで上昇し、一旦、20,500ポイント程度を挟んだ
ボックス圏で推移していましたが、足元では21,000ポイントを超える水準まで回復しています。我が国の長期
金利については、世界経済の先行きの不透明感もあり、日銀による金融緩和姿勢が継続され、マイナス0.25%程
度で推移しています。
上記環境の中、東証REIT指数は、2019年年初の1,750.87ポイントから2019年7月には2007年以来およそ11年半
ぶりに2,000ポイントを超え、足元でも2,000ポイントを超える水準を維持しています。安定的な分配を継続し
ているJ-REITに対する見直しが進み、相対的に高利回りの投資商品として選好されている状況が継続している
と考えられます。
不動産の売買マーケットにおいては、良好な資金調達環境が継続する中、引き続き上場REIT、私募REIT、海
外投資家、国内事業法人等の様々なマーケット参加者が投資活動を継続していることから、取引利回りが低水
準で推移し、需給がタイトな状況が継続しています。また、不動産の賃貸マーケットにおいては、比較的良好
な我が国の経済状況からテナントの床需要は旺盛な状況が継続しており、特に本投資法人が投資対象としてい
る中規模オフィスにおいては需給が引き締まった状況が継続するものと考えられます。こうした状況を受け、
不動産の流動性及び収益性は引き続き堅調であると認識しています。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
（オフィス賃貸市場）
シービーアールイー株式会社（以下「CBRE」といいます。）のマーケット調査によれば、2019年第2四半期
における東京主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）のオフィスビルの空室率は0.5％と引
き続き低水準にあり、継続的にオフィス床に対する需要が旺盛なことが推定できます。今後も東京エリアを
中心に、オフィス賃貸市場は堅調な傾向が継続していくものと考えています。
（住宅賃貸市場）
総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告2018年結果」によると、東京都23区や札幌市、仙台市、名古
屋市、大阪市及び福岡市などの大都市圏（主要都市）においては、引き続き人口の流入超過の状況にあり、
人口増加が継続しています。また、新設住宅着工戸数（貸家）は、国土交通省の2019年6月に係る「建築着工
統計調査報告」によると前年同月比10ヵ月連続で減少しており、供給の増加は落ち着いていることから、住
宅賃貸市場は今後も底堅く推移していくものと考えています。
（物流施設賃貸市場）
CBREのマーケット調査によれば、2019年第2四半期の首都圏大型マルチテナント型物流施設の空室率は約
2.7％と引き続き低水準にあります。また、需要の強さを背景に、首都圏全体の実質賃料指数は前年同期比で
+1.9%となっています。今後もEコマース需要の増加等を背景に、物流施設の賃貸市場は堅調に推移していく
ものと考えています。
（ホテル市場）
訪日外国人の増加に伴う宿泊施設の不足感から、新規開発やコンバージョンなどにより新たな宿泊施設の
供給がなされています。CBREの調査によれば、2021年までに開業が予定されている主要9都市（東京、大阪、
名古屋、福岡、札幌、京都、広島、仙台及び那覇）のホテル客室数は約8万室で、2018年末の既存ストック数
の約24％に相当する規模が新たに供給される見込みです。しかしながら、2020年に4,000万人を目標としてい
る堅調な訪日外国人の増加基調を勘案するに、ラグビーワールドカップ及び東京オリンピック・パラリンピ
ックといった国際的祭典による観光客数の上積みが加われば、今後も当該新規客室供給を上回る宿泊需要を
見込むことができるものと考えています。
運用実績：
上記の環境認識の下、物件ごとの特性を勘案したリーシング戦略に基づき、リーシングエージェントと協働
したリーシング活動に注力しました。当期末現在における運用資産（取得価格の合計102,374百万円）の稼働率
は97.6%と引き続き高水準となっています。
（ハ）資金調達の概要
本投資法人は、当期も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、返済期限の分散、金利変動リスクを低
減するための支払金利の固定化を意識した財務運営を行いました。
博多駅東113ビル（準共有持分51%）の売却代金及び第6期に係る消費税等還付金を原資とした借入返済を実行
するとともに、2019年2月のアミューズメントメディア学院新館の取得資金に充当するため、700百万円を短期
借入れにて調達し、2019年4月に、返済期限の到来した長期借入金7,300百万円と合わせて8,000百万円の借換を
実行し、同時に金利スワップを設定しました。
上記の結果、当期末日（2019年7月31日）現在の借入残高は、51,580百万円となり、総資産に占める有利子負
債の割合（以下「LTV」といいます。）は46.8%となりました。
（ニ）業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益3,785百万円、営業利益2,225百万円、経常利益
1,965百万円、当期純利益1,964百万円を計上しました。
分配金については、本投資法人の規約第35条第1項に定める分配方針に基づき、租税特別措置法第67条の15第
1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしていま
す。かかる方針に従い、利益分配金(利益超過分配金は含みません。)については、法人税等の税金費用の負担
を最小化できる金額以上であり、発行済投資口の総口数540,824口の整数倍となる1,960,487,000円を分配する
こととしました。以上の結果、1口当たり利益分配金は3,625円となりました。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
②次期の見通し
今後の我が国経済は、足元の経済環境は良好なものの、長引く米中の貿易摩擦によるグローバル経済への影響
等から、株式市場、為替等が影響を受ける可能性があり、金融資本市場の変動に留意する必要があると考えてい
ます。また、これまで好調に推移していたインバウンド需要は、今後もアジア新興国での中間所得層の拡大など
を背景に、緩やかな増加が続くと予想されるものの、輸出管理強化等を背景とした日韓関係の悪化により、イン
バウンド消費全体の約7分の１を占める韓国からの訪日客が大きく減少する懸念があります。
一方で、当面の日本銀行による金利抑制策の継続、2020年の東京オリンピック開催に向けたインフラや施設整
備に伴う積極的な投資の継続、海外からの投資資金の流入等から日本の不動産マーケットは堅調に推移するもの
と考えています。本年10月に行われる予定の消費税の引き上げを経済の下押し要因として認識する一方で、軽減
税率の導入などの消費税増税対策や、今後の経済及び金融政策に対する議論を注視する必要があると考えていま
す。
今後の運用方針及び対処すべき課題
（イ）外部成長戦略
本投資法人は、投資主利益の最大化を理念として掲げ、収益の「安定性」と「成長性」を基軸として、オフ
ィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスへ投資する総合型リートです。投資対象と
するアセットタイプの特性を見極め、投資対象エリアのマーケットを精緻に分析し、厳選投資を行うことによ
り、収益の「安定性」と「成長性」を取り込むことのできるポートフォリオの構築を追求します。
（ロ）内部成長戦略
管理運営に係る基本的な考え方として、費用の最適化を目指し、各運用資産の特性を見極め、当該特性に即
した最適なプロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）及びビルディング・マネジメント
会社（以下「BM会社」といいます。）を選定し、PDCAシステム（Plan・Do・Check・Actionシステム）に基づき
適切にモニタリングし、常に最適なPM会社及びBM会社を継続的に起用できる体制を構築しています。こうした
体制に基づき各運用資産の利益を第一に考えた運用管理を行って参ります。なお、各アセットタイプに関する
内部成長戦略は以下のとおりです。
（オフィス・住宅）
稼働率の維持、向上のため、大手仲介会社のみならず各運用資産の特性に応じ、地元の仲介会社等も含め
て広範に物件情報を提供し、迅速に多数のテナント候補を確保し成約に努めます。また、賃貸借契約の更新
に際して、周辺相場賃料と契約賃料の間に乖離があるテナントの場合には、賃料増額交渉を行います。
加えて、機能の維持のための守備的な修繕だけでなく、テナントへの訴求性を高めるため、共用部の改修
等のリノベーション工事等も積極的に実施します。
（物流施設・ホテル）
物流施設、ホテルに関しては、シングルテナント又は少数のテナントが賃借している状況のため、テナン
トと定期的にコミュニケーションを図り、テナントとの良好な関係構築に努め、テナントからの要望等を適
時に把握し、これら要望等にきめ細かく対応することによりテナントの満足度を向上させるべく努め、長期
間の入居及び賃料増額を目指します。
（ハ）財務戦略
本投資法人は中長期的な収益の維持・拡大及び運用資産規模の成長を実現することを目指して安定的かつ健
全な財務基盤を構築することを目指します。
（エクイティ・ファイナンス）
新投資口の発行は、運用資産の規模と価値の成長を目的として、既存投資主の権利の希薄化及びそれに伴
う投資口の取引価格の動向等に配慮しつつ、新たに取得する不動産等の取得時期及びスポンサーのウェアハ
ウジング機能の活用可能性、LTV水準、金融環境及び経済市況等を総合的に勘案して決定します。
（デット・ファイナンス）
資金の借入れ及び投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の発行に際しては、資金調達の機動性と財
務の安定性のバランスに配慮します。
具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法（借入れ・投資法人債）、借入れ先の分散、
コミットメントラインの設定等を検討します。
（ＬＴＶ）
主として物件の新規取得のために資金余力に配慮したLTVコントロールを行います。運用ガイドラインによ
り、LTVは原則として60％を上限とします。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
（ニ）運用状況の見通し
2020年1月期及び2020年7月期における本投資法人の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
2020年1月期 3,199 1,670 1,441 1,441 2,770 -
2020年7月期 3,266 1,752 1,484 1,483 2,770 -
この見通しは、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいてお
り、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証
するものではありません。なお、この見通しの前提条件については、6-7ページ「2020年1月期及び2020年7月期
の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
③決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
2020年1月期及び2020年7月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2020年1月期（第8期）:2019年8月1日～2020年1月31日（184日）
計算期間
2020年7月期（第9期）:2020年2月1日～2020年7月31日（182日）
本書の日付現在における本投資法人の保有資産（34物件の不動産信託受益権、3件のメザ
ニンローン債権及び2件の匿名組合出資持分（以下「現保有資産」といいます。なお、現保
有資産のうち、不動産信託受益権に係るものを以下「現保有資産（不動産等）」、メザニン
ローン債権に係るものを以下「現保有資産（メザニン）」、匿名組合出資持分に係るものを
運用資産
以下「現保有資産（匿名組合）」といいます。））について、2020年7月期末までの間に運
用資産の異動（新規資産の取得、現保有資産の売却等）が生じないことを前提としていま
す。
実際には、運用資産の異動により変動する可能性があります。
現保有資産（不動産等）の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借
契約の内容をベースに、市場動向等を勘案して算出しています。また、テナントによる賃料
の滞納又は不払いがないことを前提としています。
現保有資産（メザニン）の利息又は配当収益については、本書の日付現在効力を有する現
営業収益
保有資産（メザニン）の内容を定める要項・ローン契約又は信託契約の内容等をベースに算
出しています。また、利息又は配当の不払いがないことを前提としています。
現保有資産（匿名組合）の受取配当金については、キャッシュ・フローの裏付けとなる不
動産が安定した稼働状況を維持することを前提として予想値を算出しています。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実
績値等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
固定資産税及び都市計画税等については、2020年1月期に238百万円、2020年7月期に241百
万円の費用計上を見込んでいます。なお、不動産等の取得時には、売主と期間按分による精
算を行っていますが、本投資法人においては当該精算金相当分が取得原価に算入されるた
め、2019年2月1日付で取得したアミューズメントメディア学院新館に係る2019年度の固定資
産税及び都市計画税等は2020年1月期において費用計上されません。当該資産に係る固定資
産税及び都市計画税等1百万円については、2020年7月期より費用計上されることを見込んで
営業費用 います。
建物の修繕費は、本投資法人の資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社（以下
「本資産運用会社」といいます。）が策定する修繕計画を基に、2020年1月期に77百万円、
2020年7月期に82百万円を見込んでいます。なお、予想し難い要因に基づく建物の毀損等に
より修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくな
ること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、予想金額と大きく異なる結果となる
可能性があります。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2020年1月期に
422百万円、2020年7月期に428百万円を見込んでいます。
ポートフォリオ全体のNOIについては、2020年1月期に2,388百万円、2020年7月期に2,475
百万円を見込んでいます。
ＮＯＩ
NOIの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用（減価償却費を除く）
支払利息として、2020年1月期に165百万円、2020年7月期に168百万円を見込んでおり、そ
の他に融資関連費用として、2020年1月期に62百万円、2020年7月期に99百万円を見込んでい
営業外費用 ます。
上記の融資関連費用には、新規借入れ及び借換えに伴い一時的に発生することが見込まれ
る費用（2020年7月期に39百万円）が含まれています。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
項目 前提条件
有利子負債の総額は、2020年1月期末51,580百万円、2020年7月期末51,580百万円を前提と
しています。
2020年7月期中に返済期限の到来する借入金7,300百万円については、同額の借換えを行う
借入金
ことを前提としています。
上記を除き、2020年7月期末までに新規借入及び期限前弁済を含む既存借入金の返済がな
いことを前提としています。
本書の日付現在の発行済投資口の総口数540,824口について、2020年7月期末までに変動が
投資口
ないことを前提としています。
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
配の方針を前提として算出しています。
本投資法人は、デリバティブ取引（金利スワップ）を行っていますが、純資産控除項目
（投資法人の計算に関する規則第2条第30号ロに定めるものをいいます。）である繰延ヘッ
ジ損失については、2020年7月期末まで増加せず、純資産控除項目の変動による1口当たり分
配金（利益超過分配金は含まない）への影響がない前提で算出しています。
1口当たり分配金 2020年1月期において、一時的な収益減（レントホリデー（注） ）及び費用の発生（借地更
（利益超過分配金は 新料）に対応するため、56百万円の内部留保の取崩を行う前提で算出しています。
含まない） 2020年7月期において、一時的な収益減（レントホリデー）に対応するため、14百万円の
内部留保の取崩を行う前提で算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
む種々の要因により、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は変動する可能性が
あります。また、純資産控除項目の変動により、1口当たり分配金（利益超過分配金は含ま
ない）が影響を受ける可能性があります。
（注）賃貸借契約期間中の特定の月の賃料の支払いを免除することをいいます。以下同じです。
上記のとおり、純資産控除項目である繰延ヘッジ損失が増加しない前提であり、利益超過
分配のうち、一時差異等調整引当額に係るものについては、現時点において行う予定はあり
1口当たり利益超過
ません。
分配金
また、利益超過分配のうち、税法上の出資等減少分配に該当するものについては現時点に
おいて行う予定はありません。
法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予
想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 2,310,545 1,743,631
信託現金及び信託預金 3,953,328 3,940,970
営業未収入金 52,568 55,906
前払費用 120,684 132,744
未収消費税等 184,863 -
その他 7,153 11,298
流動資産合計 6,629,144 5,884,550
固定資産
有形固定資産
信託建物 33,050,199 33,118,834
減価償却累計額 △1,712,512 △2,106,616
信託建物（純額） 31,337,686 31,012,218
信託構築物 11,621 15,784
減価償却累計額 △1,423 △1,893
信託構築物（純額） 10,198 13,890
信託機械及び装置 45,723 46,680
減価償却累計額 △4,982 △7,236
信託機械及び装置（純額） 40,741 39,444
信託工具、器具及び備品 30,828 33,338
減価償却累計額 △5,807 △8,460
信託工具、器具及び備品（純額） 25,020 24,877
信託土地 68,467,885 68,602,052
信託建設仮勘定 222 -
有形固定資産合計 99,881,755 99,692,483
無形固定資産
信託借地権 3,459,138 3,459,138
無形固定資産合計 3,459,138 3,459,138
投資その他の資産
投資有価証券 628,893 723,220
長期貸付金 300,000 300,000
長期前払費用 160,951 168,174
差入敷金及び保証金 10,962 10,962
その他 8,255 2,024
投資その他の資産合計 1,109,062 1,204,382
固定資産合計 104,449,955 104,356,004
資産合計 111,079,100 110,240,555
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(単位：千円)
前期 当期
(2019年１月31日) (2019年７月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 291,171 254,637
短期借入金 460,000 -
1年内返済予定の長期借入金 8,300,000 7,300,000
未払金 335,845 293,558
未払費用 10,017 10,030
未払法人税等 22,611 605
未払消費税等 - 199,468
前受金 624,323 517,389
その他 14,119 30,552
流動負債合計 10,058,089 8,606,243
固定負債
長期借入金 43,580,000 44,280,000
預り敷金及び保証金 6,669 6,669
信託預り敷金及び保証金 2,514,819 2,478,925
その他 79,644 128,960
固定負債合計 46,181,133 46,894,554
負債合計 56,239,222 55,500,798
純資産の部
投資主資本
出資総額 52,745,966 52,745,966
剰余金
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,163,215 2,115,855
剰余金合計 2,163,215 2,115,855
投資主資本合計 54,909,181 54,861,822
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △69,303 △122,065
評価・換算差額等合計 △69,303 △122,065
純資産合計 ※１ 54,839,877 ※１ 54,739,757
負債純資産合計 111,079,100 110,240,555
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（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
（自 2018年８月１日 （自 2019年２月１日
至 2019年１月31日） 至 2019年７月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 3,028,065 ※１ 3,092,125
その他賃貸事業収入 ※１ 196,270 ※１ 242,455
不動産等売却益 ※２ 598,163 ※２ 422,504
その他の収入 22,092 28,185
営業収益合計 3,844,592 3,785,271
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,088,373 ※１ 1,214,656
資産運用報酬 260,206 251,121
資産保管及び一般事務委託手数料 22,377 23,583
役員報酬 2,400 2,400
その他営業費用 64,945 67,548
営業費用合計 1,438,302 1,559,310
営業利益 2,406,289 2,225,961
営業外収益
受取利息 24 30
還付加算金 848 883
営業外収益合計 872 913
営業外費用
支払利息 145,156 155,935
融資関連費用 150,949 105,827
投資口交付費 37,238 -
営業外費用合計 333,344 261,763
経常利益 2,073,818 1,965,111
税引前当期純利益 2,073,818 1,965,111
法人税、住民税及び事業税 24,172 605
法人税等合計 24,172 605
当期純利益 2,049,646 1,964,506
前期繰越利益 113,568 151,349
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,163,215 2,115,855
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 繰延ヘッジ損 評価・換算差
出資総額 投資主資本合計
益又は当期未 益 額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 45,832,670 1,418,609 1,418,609 47,251,279 35,889 35,889 47,287,168
当期変動額
新投資口の発行 6,913,296 6,913,296 6,913,296
剰余金の配当 △1,305,040 △1,305,040 △1,305,040 △1,305,040
当期純利益 2,049,646 2,049,646 2,049,646 2,049,646
投資主資本以外
の項目の当期変 △105,192 △105,192 △105,192
動額（純額）
当期変動額合計 6,913,296 744,605 744,605 7,657,901 △105,192 △105,192 7,552,709
当期末残高 ※１ 52,745,966 2,163,215 2,163,215 54,909,181 △69,303 △69,303 54,839,877
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
純資産合計
当期未処分利 繰延ヘッジ損 評価・換算差
出資総額 投資主資本合計
益又は当期未 益 額等合計
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 52,745,966 2,163,215 2,163,215 54,909,181 △69,303 △69,303 54,839,877
当期変動額
剰余金の配当 △2,011,865 △2,011,865 △2,011,865 △2,011,865
当期純利益 1,964,506 1,964,506 1,964,506 1,964,506
投資主資本以外
の項目の当期変 △52,761 △52,761 △52,761
動額（純額）
当期変動額合計 - △47,359 △47,359 △47,359 △52,761 △52,761 △100,120
当期末残高 ※１ 52,745,966 2,115,855 2,115,855 54,861,822 △122,065 △122,065 54,739,757
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（４）金銭の分配に係る計算書
(単位：円)
前期 当期
(自 2018年８月１日 (自 2019年２月１日
至 2019年１月31日) 至 2019年７月31日)
Ⅰ 当期未処分利益 2,163,215,106 2,115,855,829
Ⅱ 分配金の額 2,011,865,280 1,960,487,000
(投資口１口当たり分配金の額) (3,720) (3,625)
うち利益分配金 2,011,865,280 1,960,487,000
(うち１口当たり利益分配金) (3,720) (3,625)
Ⅲ 次期繰越利益 151,349,826 155,368,829
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第1項に 本投資法人の規約第35条第1項に
定める分配方針に基づき、租税特別 定める分配方針に基づき、租税特別
措置法第67条の15第1項に規定され 措置法第67条の15第1項に規定され
る本投資法人の配当可能利益の額の る本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額を超えて 100分の90に相当する金額を超えて
分配することとしています。かかる 分配することとしています。かかる
方針に従い、当期においては不動産 方針に従い、利益分配金(利益超過
等売却益598,163,538円が発生した 分配金は含みません。)について
こと等を考慮して１口当たり利益分 は、法人税等の税金費用の負担を最
配金を3,720円、分配金総額を 小化できる金額以上であり、発行済
2,011,865,280円とし、当期純利益 投資口の総口数540,824口の整数倍
のうち37,781,023円については内部 となる1,960,487,000円を分配する
留保することとしました。 こととしました。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
（自 2018年８月１日 （自 2019年２月１日
至 2019年１月31日） 至 2019年７月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 2,073,818 1,965,111
減価償却費 409,467 415,829
投資口交付費 37,238 -
受取利息 △24 △30
支払利息 145,156 155,935
営業未収入金の増減額（△は増加） △1,598 △3,338
未収消費税等の増減額（△は増加） 25,849 184,863
未払消費税等の増減額（△は減少） △21,000 199,468
前払費用の増減額（△は増加） △2,507 △12,060
長期前払費用の増減額（△は増加） △5,233 △7,223
営業未払金の増減額（△は減少） 81,740 △51,642
未払金の増減額（△は減少） 74,258 △12,905
前受金の増減額（△は減少） 30,016 △106,933
信託有形固定資産の売却による減少額 3,509,673 994,157
その他 7,042 17,477
小計 6,363,897 3,738,710
利息の受取額 24 30
利息の支払額 △143,833 △155,922
法人税等の支払額 △351 △25,080
営業活動によるキャッシュ・フロー 6,219,737 3,557,738
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △20,125,244 △1,234,988
預り敷金及び保証金の返還による支出 △192 △72
預り敷金及び保証金の受入による収入 6,861 72
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △119,296 △172,112
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 674,748 136,218
投資有価証券の取得による支出 △226,511 △101,375
投資有価証券の償還による収入 334,500 5,938
長期貸付けによる支出 △300,000 -
その他 △962 -
投資活動によるキャッシュ・フロー △19,756,096 △1,366,319
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 4,290,000 700,000
短期借入金の返済による支出 △3,830,000 △1,160,000
長期借入れによる収入 8,840,000 8,000,000
長期借入金の返済による支出 △190,000 △8,300,000
投資口の発行による収入 6,876,057 -
分配金の支払額 △1,304,565 △2,010,691
財務活動によるキャッシュ・フロー 14,681,492 △2,770,691
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,145,133 △579,272
現金及び現金同等物の期首残高 5,118,741 6,263,874
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 6,263,874 ※１ 5,684,601
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．有価証券の評価基準及 その他有価証券
び評価方法 時価のあるもの
時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理）を採用しています。
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む
方法を採用しています。
２．固定資産の減価償却の 有形固定資産（信託財産を含みます。）
方法 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりで
す。
建物 5～69年
構築物 10～30年
機械及び装置 10年
工具、器具及び備品 3～15年
３．収益及び費用の計上基 固定資産税等の処理方法
準 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画
税及び償却資産税等(以下「固定資産税等」といいます。）については、賦課決定された
税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用し
ています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負
担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原
価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額
は3,367千円です。
４．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
（３）ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に
規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（４）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジ
の有効性を評価しています。
５．キャッシュ・フロー計 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信
算書における資金（現 託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値
金及び現金同等物）の の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する
範囲 短期投資からなっています。
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６．その他財務諸表作成の （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
ための基本となる重要 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全て
な事項 の資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、
貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
（２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入してい
ます。
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（８）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］
※１ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2019年１月31日） （2019年７月31日）
50,000 50,000
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,661,656 2,718,786
共益費収入 260,412 266,210
駐車場収入 93,509 94,978
施設使用料 10,064 9,924
その他賃貸収入 2,422 3,028,065 2,225 3,092,125
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 177,469 165,375
その他収入 18,800 196,270 77,080 242,455
不動産賃貸事業収益合計 3,224,335 3,334,581
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 152,418 148,449
水道光熱費 178,464 179,347
公租公課 173,735 238,101
修繕費 77,155 114,653
信託報酬 13,049 13,129
損害保険料 4,801 4,727
減価償却費 409,467 415,829
その他費用 79,280 100,418
不動産賃貸事業費用合計 1,088,373 1,214,656
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 2,135,962 2,119,924
※２ 不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
アーバンパーク新横浜
不動産等売却収入 2,775,000
不動産等売却原価 2,554,283
その他売却費用 28,250
不動産等売却益 192,466
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
（単位：千円）
博多駅東113ビル（準共有持分49%）
不動産等売却収入 1,396,500
不動産等売却原価 955,390
その他売却費用 35,412
不動産等売却益 405,696
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
（単位：千円）
博多駅東113ビル（準共有持分51%）
不動産等売却収入 1,453,500
不動産等売却原価 994,157
その他売却費用 36,837
不動産等売却益 422,504
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 540,824口 540,824口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
現金及び預金 2,310,545 1,743,631
信託現金及び信託預金 3,953,328 3,940,970
現金及び現金同等物 6,263,874 5,684,601
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位:千円）
前期 当期
2019年１月31日 2019年７月31日
１年以内 2,872,499 2,823,356
１年超 9,100,802 8,278,730
合計 11,973,302 11,102,086
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発
行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、資金
調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、返済期日において流動性リスクに晒されます
が、調達期間の長期化及び返済期日の分散を図ること等により当該リスクを管理しています。また、変動金
利による借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ
手段として利用し、実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、
ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「重要な会計方針に係
る事項に関する注記」に記載されている「４.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2019年１月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、
時価を把握することが極めて困難と認められるものは次表には含めていません。（（注２）をご参照くださ
い。）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 2,310,545 2,310,545 -
（２）信託現金及び信託預金 3,953,328 3,953,328 -
（３）投資有価証券 526,000 526,000 -
（４）長期貸付金 300,000 300,000 -
資産計 7,089,874 7,089,874 -
（５）短期借入金 460,000 460,000 -
（６）１年内返済予定の長期借入金 8,300,000 8,300,000 -
（７）長期借入金 43,580,000 43,580,000 -
負債計 52,340,000 52,340,000 -
（８）デリバティブ取引（※） (69,303) (69,303) -
2019年７月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、
時価を把握することが極めて困難と認められるものは次表には含めていません。（（注２）をご参照くださ
い。）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 1,743,631 1,743,631 -
（２）信託現金及び信託預金 3,940,970 3,940,970 -
（３）投資有価証券 525,370 525,370 -
（４）長期貸付金 300,000 300,000 -
資産計 6,509,971 6,509,971 -
（６）１年内返済予定の長期借入金 7,300,000 7,300,000 -
（７）長期借入金 44,280,000 44,280,000 -
負債計 51,580,000 51,580,000 -
（８）デリバティブ取引（※） (122,065) (122,065) -
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（ ）で示
しています。
（注１）金融商品の時価の算定方法
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金、（５）短期借入金、（６）１年内返済予定の長期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）投資有価証券、（４）長期貸付金
メザニンローン債権（社債、信託受益権及び貸付金）から生ずる利息収入等は、いずれも変動金利によるものであり、一定期間ご
とに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（７）長期借入金
長期借入金はすべて変動金利によるものであり、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ
等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（８）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を算定することが困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2019年１月31日） （2019年７月31日）
預り敷金及び保証金（※1） 6,669 6,669
信託預り敷金及び保証金（※1） 2,514,819 2,478,925
投資有価証券（※2） 102,893 197,850
（※1）預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定
することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価評価の対象とは
していません。
（※2）投資有価証券のうち、匿名組合出資持分については市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時
価開示の対象とはしていません。
（注３）金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期（2019年１月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 2,310,545 - - - - -
信託現金及び信託預金 3,953,328 - - - - -
投資有価証券 - - - - 526,000 -
長期貸付金 - - - - 300,000 -
合計 6,263,874 - - - 826,000 -
当期（2019年７月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 1,743,631 - - - - -
信託現金及び信託預金 3,940,970 - - - - -
投資有価証券 - - - - 525,370 -
長期貸付金 - - - - 300,000 -
合計 5,684,601 - - - 825,370 -
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
（注４）借入金の決算日後の返済予定額
前期（2019年１月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 460,000 - - - - -
長期借入金 8,300,000 11,300,000 14,600,000 8,150,000 9,530,000 -
合計 8,760,000 11,300,000 14,600,000 8,150,000 9,530,000 -
当期（2019年７月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
長期借入金 7,300,000 11,300,000 15,450,000 4,690,000 12,840,000 -
合計 7,300,000 11,300,000 15,450,000 4,690,000 12,840,000 -
［有価証券に関する注記］
その他有価証券
前期（2019年１月31日）
（単位：千円）
種類 貸借対照表計上額 取得原価 差額
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 - - -
るもの ③その他 - - -
(3)その他 - - -
小計 - - -
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 400,000 400,000 -
ないもの ③その他 - - -
(3)その他 126,000 126,000 -
小計 526,000 526,000 -
合計 526,000 526,000 -
（注）匿名組合出資持分（貸借対照表価額102,893千円）については、市場価格がなく、時価を把握することが極
めて困難と認められるため、上表には含めていません。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
当期（2019年７月31日）
（単位：千円）
種類 貸借対照表計上額 取得原価 差額
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 - - -
るもの ③その他 - - -
(3)その他 - - -
小計 - - -
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 400,000 400,000 -
ないもの ③その他 - - -
(3)その他 125,370 125,370 -
小計 525,370 525,370 -
合計 525,370 525,370 -
（注）匿名組合出資持分（貸借対照表価額197,850千円）については、市場価格がなく、時価を把握することが極
めて困難と認められるため、上表には含めていません。
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年７月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年１月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等（注１）
ヘッジ会計の 主な
デリバティブ取引の種類等 時価（注２）
方法 ヘッジ対象
うち１年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 43,580,000 36,280,000 △69,303
処理方法 (変動受取・固定支払)
（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期（2019年７月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等（注１）
ヘッジ会計の 主な
デリバティブ取引の種類等 時価（注２）
方法 ヘッジ対象
うち１年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 44,280,000 36,980,000 △122,065
処理方法 (変動受取・固定支払)
（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
［退職給付に関する注記］
前期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年７月31日）
該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
2019年１月31日 2019年７月31日
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 1,930 -
有価証券付随費用 1,364 1,359
未払金 - 204
繰延ヘッジ損益 21,893 38,401
繰延税金資産小計 25,188 39,965
評価性引当額 △25,188 △39,965
繰延税金資産合計 - -
繰延税金資産の純額 - -
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
2019年１月31日 2019年７月31日
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △30.57 △31.43
その他 0.22 △0.05
税効果会計適用後の法人税等の負担率 1.17 0.03
［持分法損益等に関する注記］
前期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年７月31日）
該当事項はありません。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
会社等の 資本金 議決権等の
事業の内容 取引金額 期末残高
種類 名称又は 住所 又は 所有(被所 取引の内容 科目
又は職業 (千円) (千円)
氏名 出資金 有)割合
本投資法人執 本資産運用会
役員及 438,471
行役員兼本資 社への資産運 280,742
びその 加藤篤志 － － 0.01％ (注2) 未払金
産運用会社代 用報酬の支払 (注2)
近親者 (注3)
表取締役社長 (注1)
当期（自 2019年２月１日 至 2019年７月31日）
会社等の 資本金 議決権等の
事業の内容 取引金額 期末残高
種類 名称又は 住所 又は 所有(被所 取引の内容 科目
又は職業 (千円) (千円)
氏名 出資金 有)割合
本投資法人執 本資産運用会
役員及 271,756
行役員兼本資 社への資産運 271,211
びその 加藤篤志 － － 0.01％ (注2) 未払金
産運用会社代 用報酬の支払 (注2)
近親者 (注3)
表取締役社長 (注1)
（注1）加藤篤志が第三者（本資産運用会社）の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた
条件によっています。
（注2）上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注3）前期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬135,550千円、匿名組合出資持分の帳簿価額に算入
した取得報酬1,000千円及び不動産等の譲渡報酬41,715千円が含まれています。当期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の
帳簿価額に算入した取得報酬5,100千円、匿名組合出資持分の帳簿価額に算入した取得報酬1,000千円及び不動産等の譲渡報酬
14,535千円が含まれています。
[資産除去債務に関する注記]
前期（2019年１月31日）
該当事項はありません。
当期（2019年７月31日）
該当事項はありません。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の
貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位:千円）
前期 当期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
貸借対照表計上額
期首残高 87,108,669 103,340,671
期中増減額 16,232,001 △189,048
期末残高 103,340,671 103,151,622
期末時価 111,375,500 112,222,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は不動産信託受益権6物件の取得（19,889,224千円）、資本的支出
（262,328千円）によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権2物件（うち1物件は当該物件の準共有持分49%）の譲渡
（3,509,673千円）、減価償却（409,467千円）によるものです。当期の主な増加額は不動産信託受益権1物件の取得（1,031,741
千円）、資本的支出（189,197千円）によるものであり、主な減少額は不動産信託受益権1物件（準共有持分51%）の譲渡
（994,157千円）、減価償却（415,829千円）によるものです。
（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額等を記載しています。なお、前期の期末時価のうち、2019年2月1日付で譲渡
が完了した博多駅東113ビル（準共有持分51%）については、2018年7月23日付の信託受益権準共有持分売買契約における譲渡価
格（1,453,500千円）に基づいています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称 営業収益 関連するセグメント名
405,696
合同会社 Sunrise 不動産賃貸事業
(注)
（注）博多駅東113ビル（準共有持分49%）の譲渡に伴う不動産等売却益です。
当期（自 2019年2月1日 至 2019年7月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称 営業収益 関連するセグメント名
422,504
合同会社 Sunrise 不動産賃貸事業
(注)
（注）博多駅東113ビル（準共有持分51%）の譲渡に伴う不動産等売却益です。
［1口当たり情報に関する注記］
前期 当期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
1口当たり純資産額 101,400円 101,215円
1口当たり当期純利益 3,889円 3,632円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口
当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年８月１日 自 2019年２月１日
至 2019年１月31日 至 2019年７月31日
当期純利益（千円） 2,049,646 1,964,506
普通投資主に帰属しない金額（千円） - -
普通投資口に係る当期純利益（千円） 2,049,646 1,964,506
期中平均投資口数（口） 526,980 540,824
［重要な後発事象に関する注記］
該当事項はありません。
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（９）発行済投資口の総口数の増減
本投資法人設立以降当期末までの出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数 出資総額（千円）
（口) （注11）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2015年12月1日 私募設立 2,000 2,000 200,000 200,000 （注１）
2016年1月14日 私募増資 95,000 97,000 9,500,000 9,700,000 （注２）
2016年4月19日 公募増資 235,900 332,900 22,705,375 32,405,375 （注３）
2016年5月17日 第三者割当増資 11,800 344,700 1,135,750 33,541,125 （注４）
2017年4月4日 公募増資 66,200 410,900 6,173,017 39,714,142 （注５）
2017年4月24日 第三者割当増資 3,400 414,300 317,043 40,031,185 （注６）
2018年2月1日 公募増資 53,641 467,941 5,525,130 45,556,316 （注７）
2018年2月27日 第三者割当増資 2,683 470,624 276,354 45,832,670 （注８）
2018年9月5日 公募増資 66,857 537,481 6,584,077 52,416,747 （注９）
2018年10月2日 第三者割当増資 3,343 540,824 329,218 52,745,966 （注10）
（注１）本投資法人の設立に際して、1口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました。
（注２）1口当たり発行価額100,000円にて投資口を発行しました。
（注３）1口当たり発行価格100,000円（引受価額96,250円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする公募による新投資口を発行
しました。
（注４）1口当たり発行価額96,250円にて、借入金の返済を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注５）1口当たり発行価格96,720円（引受価額93,248円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的とする公募による新投資口を発行し
ました。
（注６）1口当たり発行価額93,248円にて、借入金の返済を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注７）1口当たり発行価格106,724円（引受価額103,002円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的とする公募による新投資口を発行
しました。
（注８）1口当たり発行価額103,002円にて、借入金の返済を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注９）1口当たり発行価格101,985円（引受価額98,480円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的とする公募による新投資口を発行し
ました。
（注10）1口当たり発行価額98,480円にて、借入金の返済を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注11）一時差異等調整引当額に係る利益超過分配の実施に伴う出資総額控除額は考慮していません。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
３．参考情報
（１）投資状況
前期 当期
（2019年1月31日） （2019年7月31日）
地域
資産の種類 主たる用途 保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
（注1）
（百万円） （％） （百万円） （％）
（注2） （注3） （注2） （注3）
東京圏 19,128 17.2 20,172 18.3
オフィス
東京圏以外 16,920 15.2 15,896 14.4
東京圏 12,447 11.2 12,435 11.3
住宅
信託不動産 東京圏以外 3,140 2.8 3,135 2.8
物流施設 東京圏 31,004 27.9 30,877 28.0
東京圏 12,857 11.6 12,830 11.6
ホテル
東京圏以外 7,842 7.1 7,804 7.1
小計 103,340 93.0 103,151 93.6
投資有価証券 628 0.6 723 0.7
長期貸付金 300 0.3 300 0.3
預金・その他の資産 6,809 6.1 6,065 5.5
資産総額 111,079 100.0 110,240 100.0
金額 対総資産比率 金額 対総資産比率
（百万円） （％） （百万円） （％）
負債総額（注4） 56,239 50.6 55,500 50.3
純資産総額（注4） 54,839 49.4 54,739 49.7
（注1）東京圏とは、オフィスについては、東京23区、横浜市及び川崎市を指し、その他のアセットタイプ(住宅、物
流施設及びホテル)については、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県を指します。以下同じです。
（注2）保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）であり、百
万円未満を切り捨てて記載しています。
（注3）対総資産比率は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記
載しています。
（注4）負債総額及び純資産総額は、貸借対照表における負債合計及び純資産合計によっています。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2019年7月期決算短信
（２）投資資産
①投資有価証券の主要銘柄
帳簿価額 評価損益
資産 資産の 数量 評価額（百万円）
銘柄名 （百万円） （百万 備考
番号 種類 （口）
単価 金額 単価 金額 円）
スターアジア・メザ