証券コード 3468
2019年8月14日
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員 加藤 篤志
（コード番号3468）
資産運用会社
スターアジア投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社⾧ 加藤 篤志
問合せ先 取締役兼財務管理部⾧ 菅野 顕子
TEL: 03-5425-1340
2019年8月7日付公表の適時開示に関する補足説明資料
さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案
ー合併比率の考え方ー 分配金に関する補足説明
＜2019年8月7日付公表の適時開示＞
スターアジアグループによる「さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案－合併比率の考え方ー」
に関するお知らせ
本資料はライオンパートナーズ合同会社がスターアジアグループと協働し、さくら総合リート投資法人の投資主の皆様宛に作成・公表した資料です。
さくら総合リート投資法人 投資主様
さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との
合併に向けたご提案
－ 合併比率の考え方 － 分配金に関する補足説明
2019年8月14日
合併後の投資法人の分配金（補足①）
想定合併比率及び合併後の投資法人において想定されるコスト削減効果から、合併後の投資法人の1口当たり分配金（巡航）(注)を
2,886円と想定し、さくら総合リートの投資口1口当たりの分配金（巡航）相当額を2,539円と算出しています
※本資料においては、計算の簡略化のため合併比率を1：0.88と (注) 1口当たり分配金（巡航）とは、物件の売却益等の一時的な要因を除外し平準化した、 1 口当
＜2019年8月7日公表資料における記載＞ しておりますが、実際には1：0.88以上を想定しております たりの分配金を意味します。
合併後の1口当たり分配金（さくら総合リートの投資主換算） さくら総合リートの1口当たりに 合併後の投資法人1口当たり分配金を、
換算した合併後分配金 現さくら総合リート投資口の1口当た
合併後
2,539円
りに換算した分配金
一層の分配金成⾧を目指す
2,539円
＝
短期的な分配金増額 以上
2,427円 +100円以上 合併後の投資法人
スターアジアグループが算出した、想
定合併比率に基づく、短期的な投資法
1口当たり分配金 人運営コストの削減を加味した、合併
本合併による巡航
2,886円 後の投資法人の1口当たり分配金
DPUの増加
×
合併のご提案 短期 中⾧期 スターアジアグループが算出した、想
時点（5/10） 想定合併比率 定合併比率
最終的な合併比率は、デューデリジェ
2019年8月7日に公表しました、「合併後の投資法人1口当たり分配金（巡航）:2,539円」は右
記算定式により算出しています 1:0.88 ンスを実施し、投資口価格動向等を踏
まえ、ファイナンシャルアドバイザー
さくら総合リートの投資主の皆様に、皆様が保有されている投資口1口当たりに換算することで 等の第三者機関による算定等により決
具体的な分配金増をご提示しようとしたものです 定いたします
＜合併時の投資口割当てについて ～さくら総合リートの投資口を100口お持ちの場合～＞ ＜端投資口の取扱いについて＞
現在のさくら総合リートに 合併後の投資法人に対して保 一部の割当対象投資主の皆様においては、交付すべき投
想定合併比率
対する保有投資口数 有することとなる投資口数 資口の口数に1口未満の端数が生じる可能性があります
× ＝
100口 0.88 88口 かかる端投資口については、法律の規定に基づき、市場
において行う取引により売却し、当該売却代金を、端数
が生じた割当対象投資主の皆様に対して、その端数に応
現在のさくら総合リートの ライオンパートナーズが算出した じて交付する予定です
予想分配金に基づく分配金 合併後 合併比率に基づく予想分配金
なお、スターアジア不動産投資法人は、端投資口を考慮
242,700円 253,968円 し、適切な比率での投資口分割を検討します
（2,427円×100口） （2,886円×88口）
1
合併後の投資法人の分配金（補足②）
2019年8月7日に公表しました「さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案－ 合併比率
の考え方 －」に記載のある下記左側の図について補足説明します
＜2019年8月7日公表資料における記載＞
合併後の投資法人において、「アルファ
合併後の1口当たり分配金（さくら総合リートの投資主換算） さくら総合リートの1口当たりに ベットセブン」をスターアジアグループ
換算した分配金増額相当分 へ譲渡することにより実現可能と考えら
合併後
477円/期
売却益を除く1口当たり分配金 売却益 れる1口当たり分配金増額分を、さくら
総合リートの投資口1口分へ換算した額
スポンサーとの入替により
合併後の投資法人において、 「アル
477円の売却益の実現も可能 ファベットセブン」をスターアジアグ
＝
477円 ループへ譲渡することにより実現可能と
考えられる合併後の投資法人1口当たり
分配金増額分
合併後の投資法人1口当たり分配
合併後の投資法人1口当たり分配金増額
金増額相当分
相当分の542円は下記計算に基づき算
2,427円 2,539円 542円/期 出されます
542円=「アルファベットセブン」の売
却益（452百万円（2期に分割して計上
× する前提、準共有持分49%分））÷合
併後の想定発行済投資口数（833,865
合併のご提案時 短期 中⾧期 口）
点（5/10） 想定合併比率 なお合併後の想定発行済投資口数は下記
計算に基づき算出されます
スターアジアグループは、スターアジア不動産投資法人の資産入替戦略をサポートする意向があ
り、全ての保有資産に対する評価額を算出しています。仮に「アルファベットセブン」を入替対
1:0.88 合併後の想定発行済投資口数
（833,865口）＝スターアジア不動産
投資法人の発行済投資口数（540,824
象資産とした場合には、920百万円程度の売却益の実現が可能です
口）+さくら総合リートの発行済投資口
資産入替を合併後に実行し、当該売却益を2期に分割して計上した場合、合併後の1口当たり分配
数（333,001口）×想定合併比率
金について、更に1期あたり477円程度の増額（2期合計で、1口あたり954円程度の増額）を見込 （0.88）
むことができると試算しています
アルファベットセブンを入替対象資産とする当該資産の譲渡についてスターア
なお実際に資産入替を実行する場合には、広く売却先探索を行い、最適な売却条件を追求します
ジア不動産投資法人が決定しているものではありません
- スターアジアグループは、合併後の投資法人に対しても引き続き様々なサポートを実施する方針であり、その一つとして機動的な資産入替を実施するため、
スターアジア不動産投資法人が保有する全ての物件の取得可能価格を算出しています
- 仮に「アルファベットセブン」を入替対象資産としてスターアジアグループへ譲渡した場合、920百万円程度の売却益（試算値）が実現可能と判断してい
ます。
- これを2期にわたって譲渡した場合の1期当たりの売却益が、1口当たり分配金に与える影響が542円（さくら総合リートの投資口換算:477円）となり、本
図はその内容を示したものです
- なお、実際に資産入替を実行する場合には、スターアジアグループへの売却に限定せず、広く売却先探索を行い、スターアジアグループが算出した価格以
上での、最も有利な売却条件を追求します 2
ディスクレイマー
＜本資料に関するお問い合わせ先＞
ライオンパートナーズ合同会社
電話番号:03-4577-7871
E-mail:info＠starasia-lp.com
本資料に関するご説明動画:
https://www.youtube.com/channel/UCYasJn4xrns2fhyZFKMAELw
本資料は、当社（ライオンパートナーズ合同会社）が提案する、さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人の合併に向けたご提案につ
いての情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。
本資料については、2019年8月7日に公表した「さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案 ー合併比率の考え
方ー」を併せてご覧いただけますようお願いいたします。
事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことはご遠慮ください。本資料には第三者が公表した図表・データ等が含まれて
います。またこれらに対するスターアジアグループの分析・判断・その他の見解に関する記載が含まれています。