証券コード 3468
2019年5月10日
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員 加藤 篤志
（コード番号3468）
資産運用会社
スターアジア投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 加藤 篤志
問合せ先 取締役兼財務管理部長 菅野 顕子
TEL: 03-5425-1340
本日付公表の適時開示に関する補足説明資料 1
～スターアジアグループからさくら総合リート投資法人の投資主の皆様に向けた提案資料～
＜本日付公表の適時開示＞
⚫ 「スターアジアグループによる「さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案」に関するお知らせ」
⚫ 本日公表の適時開示に関する補足説明資料2 ～スターアジア不動産投資法人の投資主の皆様に向けた説明資料～
本資料はライオンパートナーズ合同会社がスターアジアグループと協働し、さくら総合リート投資法人の投資主の皆様宛に作成・公表した資料です。ス
ターアジア不動産投資法人及びスターアジア投資顧問株式会社がスターアジア不動産投資法人の投資主の皆様宛に作成・公表した資料につきまして
は、本日付公表の「スターアジアグループによる「さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との合併に向けたご提案」に関するお知らせ」
及び当該プレスリリースの補足説明資料2をご参照ください
さくら総合リート投資法人 投資主様
さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人との
合併に向けたご提案
2019年5月10日
Contents
1．合併のご提案 P. 4
2．合併によるさくら総合リート投資法人の投資主の皆様が P.13
享受できるメリット
3．合併後の成長戦略 P.24
１．合併のご提案
～さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人の合併のご提案～
合併のご提案①
スターアジア不動産投資法人との合併による投資主利益の向上
私たちは、さくら総合リート投資法人の投資主として、同投資法人の投資主利益の向上に向けて、さくら総合リート投資法人とスターア
ジア不動産投資法人の合併をご提案いたします
この合併は、さくら総合リート投資法人の投資主の皆様にとって、投資主利益の向上に繋がると確信しています
さくら総合リート投資法人の 合併のメリット
現状認識
分配金の低下 分配金の向上/安定
✓ 2018年6月期に物件の取得なしに物件売却のみを実施し ✓ 規模の経済の効果を享受し、運用の効率化、管理コスト
たため、翌期以降の収益が減少し、2018年12月期の1口 の削減などにより1口当たり分配金の上昇が期待
当たり予想分配金を2,700円から2,600円へ下方修正
（2018年8月公表） 合併のご提案 ✓ マーケット環境に即し、運用手法の柔軟な選択が可能
（アクティブマネジメントの実践）
✓ テナント退去の影響が大きく、2019年12月期の予想は
2,427円/口となり、1口当たり分配金水準が大きく低下
（2,700円からは約10%の低下）
資産規模の減少 資産規模の拡大
✓ 公募増資の実施無し ✓ 合併による資産規模拡大・ポートフォリオの分散が進展
し、収益/分配金の安定性が向上
✓ 上場以降、2物件を売却したが取得したのは1物件のみで
あり、資産規模成長率は取得価格ベースで▲2.2% 投資主の、 ✓ 更に、スターアジアグループのサポートを活用し、継続
的な外部成長の実現が可能に
投資主による、
高コスト体質 投資主のための、 運用コストの低減
✓ 資産運用報酬は0.55～0.56%（対期末総資産比率（年 合併のご提案 ✓ 資産運用報酬料率の低減
率））であり、J-REIT平均を上回る水準
✓ 平均借入金利の低減
✓ 平均借入金利は0.87%と、スターアジア不動産投資法人
の平均借入金利（0.63％）を上回る水準
低ガバナンス 投資主利益の最大化
（投資主本位ではない運用に対する取組み姿勢） （投資主本位の運用の展開）
✓ 物件売却益が、一部を除き分配金として投資主に還元さ ✓ 投資口価格の水準に鑑み、既成概念にとらわれない柔軟
れず（2018年6月期） かつ多岐に亘る施策の検討及び実行により、投資主利益
の最大化を追求
✓ 業績予想を下方修正しているにもかかわらず、資産運用
会社が物件売却報酬を受領 5
合併のご提案②
さくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人の合併
私たちは、その投資主としてさくら総合リート投資法人の現状を鑑み、スターアジア不動産投資法人との合併が、投資主利益の最
大化の観点から最善の選択肢と考えています
合併による資産規模の拡大により、市場評価の改善と、持続的な成長の蓋然性を高めることを目指します
合併後の投資法人、そのサポート及び運用体制
総合型リート
スターアジアグループによるサポート
資産規模： 560億円 資産規模：
17物件
物件数：
投資対象：オフィスビル、商業施設、住宅、その他 1,584 億円 ➢
➢
外部成長のための物件情報の提供
ウェアハウジング機能の提供
物件数： ➢ 内部成長のためのノウハウの提供
成長の加速
総合型リート 51 物件 スターアジア不動産投資法人の
資産運用会社である 投資主利益の
スターアジア投資顧問による運用
資産規模： 1,023億円 投資対象：
オフィス、商業施設、住宅、
最大化の追求
物件数： 34物件 物流施設、ホテル、 ➢ 投資主利益の最大化を追求するア
学生専用レジデンス、その他 クティブマネジメントの継続的実
投資対象： オフィス、商業施設、住宅、物流施設、
行
ホテル、学生専用レジデンス
なぜスターアジア不動産投資法人との合併なのか
両リートの共通点
1. 総合型リート
◼ 総合型かつ、中規模物件で構成されるポートフォリオであり保有資産の親和性が高く、投資戦略を大きく変更すること
なく、成長戦略が実行できる
2. J-REITセクターにおいて同水準の資産規模
◼ J-REITの中では、資産規模が相対的に近く、合併による資産規模拡大により、分配金が向上しやすい
◼ バリュエーション（分配金利回り）が近く、両リートの投資主にとって、Win-Winの合併となる可能性が高い
6
合併のご提案③
基本理念に則していないさくら総合リート投資法人の企業行動
さくら総合リート投資法人の基本理念（開示資料より抜粋）
総合型リートとしての特性を活かして、不動産をめぐる投資環境に応じてさくら総合リート投資法人が最適と考えるポートフォリオを
構築し、キャッシュフローの成長性（Growth）及び安定性（Stability）を同時に追求することにより、中長期にわたる安定収益を確
保し、投資主価値の最大化を図る。
コンフォモール札幌
売却益 142百万円
◼ 売却益は、専門
家費用等と相殺
契約/譲渡日 2018年6月28日 売却 売却益の実現
譲渡価格 1,640百万円
され、投資主に
は分配されず
取得価格 1,400百万円
分配されず ◼ 物件売却による
パイプライン・サポー 将来収益力の低
ト契約先からの取得を 新投資口の発行（主に
専門家報酬等 下で業績予想を
含む複数の大規模物件 海外募集を予定した新 失敗
から成るポートフォリ 投資口の発行準備） （コスト）の発生 下方修正
オの取得
さくら総合リート投資法人における「投資主価値の最大化」とは？
上記企業行動の結果の検証
資産純減
キャッシュフローの成長性（Growth）
業績予想の下方修正 投資主価値の最大化に逆行
キャッシュフローの安定性（Stability）
売却益をコストに充当
注：本ページの内容について、詳細は21ページ参照 7
合併のご提案④
合併に向けたプロセスの概要
◼ 合併の実現に向けて、①執行役員及び資産運用会社の交代のための投資主総会、②合併承認のための投資主総会、計2回の投資主総会
が開催される予定です
◼ スターアジアグループが開催を請求した、さくら総合リート投資法人の投資主総会①において、投資主の皆様にスターアジアグルー
プからの提案議案にご賛成をお願いしたく存じます（詳細は次ページをご参照ください）
さくら総合リート投資法人 改善策 スターアジア不動産投資法人
想定プロセス
の現状認識 ～合併のご提案～ との合併の効果
さくら総合リート投資法人 現状の改善のために合併を 合併を通じ、下記のメリット
2019年 投資主総会開催の請求 の享受を目指します
の投資主利益が大きく毀損 ご提案いたします
5月 合併に向けた本提案
している状況です
合併（提案）の意義
投資主総会開催①
i. 投資主利益の最大化をもたら 2019年
（さくら総合リート
分配金の低下 投資法人） 分配金の向上/安定
す合併 7月
ii. 投資主に付与された権利の活 執行役員の交代
用による合併提案 資産運用会社の
資産規模の減少 交代 資産規模の拡大
現状の解決策 合併契約締結に向けた協議等
2019年
高コスト体質 規模の経済の効果の享受 合併契約締結 運用コストの低減
9月頃
運用の効率化 投資主総会開催②
料率変更による資産運用報酬の （両投資法人）
低ガバナンス 投資主利益の最大化
（投資主本位ではない運用に 低減 合併契約の承認 （投資主本位の運用の展開）
対する取組み姿勢）
スターアジアグループの 2020年
合併
2月頃
パイプラインの活用
8
合併のご提案⑤
投資主総会の議案について
◼ スターアジアグループであるライオンパートナーズ合同会社は、2019年5月10日に、最終的な目標であるスターアジア不動産
投資法人との合併に向けた第一段階として、合併協議を円滑に推進し、また、投資主本位ではない運用の状況を改善するため、
さくら総合リート投資法人の執行役員及び資産運用会社の交代を議案とする投資主総会の開催を請求いたしました
◼ 以降の提案をご覧頂き、ライオンパートナーズ合同会社へ委任状をご提出頂くか、または提案議案へのご賛成をお願いいたしま
す
投資主総会開催の請求 投資主の皆様には、以下のいずれかのご対応をお願いいたします。
2019年5月
合併に向けた本提案
①委任状のライオンパート ②投資主総会にて ③提案議案につき賛成の
ナーズ合同会社へのご提出 提案議案へのご賛同 議決権行使書のご送付
約2ヵ月
投資主総会開催
2019年7月
（さくら総合リート投資法人）
さくら総合リート投資法人の投資主総会に向けた提案議案及び提案理由
執行役員の交代
合併契約締結に向けた - 議案1 現執行役員の解任
諸条件の協議 - 議案2 新執行役員の選任
✓ 投資主本位の運用がなされていない状況を脱却すべく、現執行役員を
解任し、さくら総合リート投資法人の投資主であるライオンパート
2019年 ナーズ合同会社の代表である杉原亨（詳細は11ページをご参照）を
合併契約締結
9月頃 新執行役員として選任することをご提案いたします
資産運用会社の交代
2019年 合併承認に係る投資主総会
- 議案3 現資産運用委託契約の解約
11月～12月頃 （両投資法人）
- 議案4 新資産運用委託契約の締結
✓ これまで、常に投資主利益の最大化を追求する運用を展開してきた、
スターアジア不動産投資法人の資産運用会社であるスターアジア投資
顧問をさくら総合リート投資法人の新資産運用会社とするために、資
2020年2月頃 合併 産運用委託契約を締結することをご提案いたします
9
（ご参考）合併契約締結に向けた諸条件の協議
～双方の投資主にとって最適かつ公正な諸条件の協議
◼ さくら総合リート投資法人の投資主総会において、提案どおり新執行役員として杉原亨が選任され、スターアジア投資顧問株式
会社との新資産運用委託契約の締結が承認された場合、合併契約締結に向けた諸条件の協議を行います
◼ さくら総合リート投資法人及びスターアジア不動産投資法人双方の投資主にとって最適な条件を協議しかつ公正性を期すため、
それぞれの投資法人においてアドバイザーを起用して合併に向けた交渉を行います
投資主総会開催の請求 合併契約締結に向けた諸条件の協議
2019年5月
合併に向けた本提案
さくら総合リート投資法人における役員会メンバー構成
約2ヵ月
- 新執行役員（杉原 亨） 1名
- 監督役員（金田 繁様、諌山 弘高様） 2名
投資主総会開催 ✓ 合併契約の締結にあたっては、投資法人役員会の承認を受ける必要が
2019年7月
（さくら総合リート投資法人） あります
✓ 投資法人役員会は、執行役員と、独立性が担保されている監督役員
（2名）にて構成されており、執行役員の職務の執行を監督する体制
となっています
合併契約締結に向けた
諸条件の協議
独立したアドバイザーの起用
- さくら総合リート投資法人の投資主の利益を代弁するアドバイザーの起用
2019年
合併契約締結 - スターアジア不動産投資法人においても同様
9月頃
✓ 双方の投資法人において異なるアドバイザーを起用することにより、
一方に偏った合併条件となることを防止し、公正性を担保します
2019年 合併承認に係る投資主総会
11月～12月頃 （両投資法人）
双方の投資法人の投資主にとって
最適な合併条件となるように公正性を担保した体制を採用
2020年2月頃 合併
10
合併のご提案⑥
新執行役員候補のご紹介
投資主本位の運用がなされていない状況を脱却すべく、現執行役員を解任し、さくら総合リート投資法人の投資主である、ライオンパー
トナーズ合同会社（スターアジアグループ）の代表である杉原亨を新執行役員として選任することをご提案いたします
さくら総合リート投資法人 新執行役員候補
杉原 亨
ライオンパートナーズ合同会社（スターアジアグループ） 代表
（元 スターアジア投資顧問株式会社 取締役兼財務管理部長）
私は、J-REIT市場創設以来、証券会社及びREITスポンサーの立場から本市場の成長を切望し、2015年6月以降はREIT運用会社の実
務者として、より多くの投資家の皆様から信認頂ける運用を目指して参りました。J-REIT市場の制度と歴史を充分理解した上で、これまでに
活用されてこなかった投資主主導による投資主総会開催請求の活用によって、J-REIT市場及び投資家の皆様の利益に資する企業行動を
行い、市場の更なる発展の一助になればと考え行動しております。
本提案は、市場創設以来初の〝少数投資主による投資主のための合併〟を目指す投資主総会の開催請求であり、投資主の皆様の利
益に資する提案であると確信しております。
略歴
新浦安支店及び上野支店にて法人・個人投資家を対象とした株式・債券・投資信託の営業に従事
1991年4月 野村證券株式会社 入社 2000年より不動産セクター担当となり、企業及びJ-REITのIPO及び増資を複数件担当、加えて不動産
流動化案件、私募不動産ファンドの組成を複数件担当
日本における不動産セクター担当責任者として、不動産ノンリコースローンの提供及びアレンジメン
2006年10月 バークレイズ証券株式会社 入社
ト業務に従事。CMBSの組成、リストラクチャリングを複数件担当
不動産及び不動産担保債権等の投資案件の発掘に従事。グループ内REIT向けのブリッジファンドの組
2012年7月 ケネディクス株式会社 入社
成を複数件担当
2015年2月 スターアジア・マネジメント・ジャパン・リミテッド 東京支店 入社 グループ戦略の企画・実行を担う担当者として入社
2015年6月 スターアジア投資顧問株式会社 出向 代表取締役兼財務管理部長 J-REIT組成の責任者として、スターアジア投資顧問に出向
監督官庁との協議、投資方針の立案、投資法人での資金調達に従事し、計画どおりに上場を果たす
2015年8月 同社 取締役兼財務管理部長
上場後、三度の増資を実行し、メザニンローン債権の投資案件の発掘等を主導
2019年4月 ライオンパートナーズ合同会社（スターアジアグループ） 代表 J-REIT初の少数投資主による投資主のための合併の実現に向けた、今回のご提案を実施する責任者
11
合併のご提案⑦
新資産運用会社候補のご紹介及び新資産運用委託契約締結に関連するご提案
新資産運用委託契約の締結先として、スターアジア投資顧問株式会社をご提案いたします
同社はスターアジア不動産投資法人の資産運用会社として、投資主利益の最大化に資する施策を実行してきました（詳細は19ページを
ご参照）
なお、資産運用会社の交代がさくら総合リート投資法人の投資主総会で承認された場合には、さくら不動産投資顧問の従業員の方々に
対してスターアジア投資顧問へのご転籍を提案いたします
スターアジアグループから スターアジア投資顧問株式会社の主要メンバー
さくら不動産投資顧問の従業員の皆様へのご提案
名前 加藤 篤志
- 提案議案がさくら総合リート投資法人の投資主総会において承認された 役職 代表取締役社長
場合には、資産運用会社の切り替えに伴い、これまでの運用との継続性 略歴 野村不動産、太田昭和アーンスト&ヤング
を重視し、さくら不動産投資顧問の従業員の皆様にスターアジア投資顧 を経て、野村證券入社。J-REIT組成サポー
トを含むアセットファイナンスの業務に従
問へのご転籍を提案いたします。 事した後、スターアジア投資顧問に入社
組織案
名前 小原 智
- 新資産運用委託契約の効力発生から合併までのスターアジア投資
役職 取締役 兼 投資運用部長
顧問株式会社の組織案となります 日商岩井株式会社（現：双日株式会社）の
略歴
後、モルガン・スタンレー・キャピタル株
株主総会 式会社において不動産関連の事業に従事。
その後、ヒューリック株式会社からヒュー
リックリートマネジメント株式会社に出向
取締役会 し、ヒューリックリート投資法人の運用に
携わる
投資委員会 コンプライアンス委員会
代表取締役社長 名前 菅野 顕子
役職 取締役 兼 財務管理部長
コンプライアンスオフィサー 略歴 株式会社フジタにて、IR推進室、法務部、経
営企画部等の業務に従事。その後、GMOイ
ンターネットグループの海外拠点スタート
新設 アップに携わる他、複数の海外拠点の管理部
門を統括・マネージメントの経験を有する
SSR投資運用部 SAR投資運用部 財務管理部
12
2． さくら総合リート投資法人の投資主の皆様が
享受できるメリット
投資主の皆様が享受できるメリット①
投資主利益の向上 分配金/時価総額の向上
合併後の1口当たり分配金 合併後の時価総額
- コスト削減効果（資産運用報酬料率の低減等）により、短期的に - 合併後の時価総額は878億円、3.0倍へ拡大（単純合計）
は1口当たり分配金の100円増額を目標とし、中長期的には一層の - 投資口の流動性の向上、投資家層の拡大が期待されます
1口当たり分配金の増額を目指します
J-REITマーケットにおける 合併後の時価総額
現状 合併後 （億円） ポジショニングの向上
878億円（単純合計）
一層の分配金成長を目指す
短期的な分配金増額目標
さくら総合リート スターアジア不動産
投資法人 +100円程度(注1) 投資法人
2,427円 586億円
さくら総合リート
投資法人
292億円
資産運用報酬料率の低減等
（運用報酬の25％程度減額(注2）等）
短期 中長期 注1：時価総額については、2019年4月末日時点の数値を基に記載
注2：グラフについては、時価総額1,200億円未満の銘柄のみを記載
注1：2019年4月末日の投資口価格の水準を前提として合併した場合の発行済投資口の総口数（想定）及び下記
コスト削減等により実現見込みの効果を基に算出した概数を記載
注2：2019年5月10日現在、さくら総合リート投資法人がさくら不動産投資顧問に支払っている資産運用報酬を、
スターアジア不動産投資法人がスターアジア投資顧問株式会社に支払っている資産運用報酬の水準に合わせ
ることで25%程度減額予定 ◼ 時価総額拡大により期待される効果
合併による分配金の増額シナリオ
✓ 投資口の流動性の向上
➢ 短期的なシナリオ ➢ 中長期的なシナリオ ✓ 投資口価格の安定化
（1億円以上のコスト削減を目標）
✓ 格付の取得
- 資産運用報酬の削減 - 銀行借入等の借入コストの削減
運用報酬の25%程度減額(注2) - 物件数の増加による規模の経済を ✓ 主要リートインデックスへの組入れ蓋然性の向上
- 役員報酬削減 活用した管理費等の削減
- 一般事務・資産保管費削減 - スターアジア投資顧問のアクティ ✓ 機関投資家における認知度向上
- 専門家報酬等削減 ブマネジメントの実践による物件 ✓ 投資主層のさらなる拡大
の収益性の向上 14
投資主の皆様が享受できるメリット②
投資主利益の向上 資産規模拡大、ポートフォリオの強化
J-REITにおける資産規模面でのポジショニング向上 ポートフォリオの強化及び分散の進展
- 合併後の資産規模は単純合計で1,584億円（さくら総合リート投資法 - 収益の安定性・成長性が期待できる東京圏に立地する物件が増加
人の現資産規模の約2.8倍）となり、マーケットでのポジショニング します。また、内部成長が期待でき、投資家の注目度が高い中規
向上が見込まれます 模オフィスと住宅が大幅に増加します
- 資産規模拡大により、格付取得及びインデックスへの組入れの蓋然性 - 流動性の高い物件も増加し、投資主利益の最大化に資する資産入
が高まります 替を機動的に実行することができるようになります
- ポートフォリオの分散が進展し、安定性が向上いたします
（億円）
東京圏構成
（億円）
合併後の資産規模（単純合計） 東京圏の資産規模
1,584億円 （取得価格ベース） +3.5倍
36物件
1,066億円
11物件
スターアジア不動産 308億円
投資法人
1,023億円
さくら総合リート オフィス・住宅構成
投資法人
560億円 （億円）
オフィス・住宅の資産規模
格付保有/指数組入れ状況 （取得価格ベース） +2.6倍
JCR格付 ● ●●●● ● ●●● ●●●●●●●●
29物件
FTSE EPRA/NAREIT ●●●●
11物件 820億円
MSCI Small Cap ● ● ●● ●●●●●●●●
311億円
※ JCR格付について、AA-は●、A格（A-, A, A+）は●で記載
注1：2019年3月末日時点の資産規模（取得価格ベース）
15
注2：資産規模2,200億円未満の29銘柄を記載
投資主の皆様が享受できるメリット③
両投資法人の上場来の運用状況比較（1）
さくら総合リート投資法人の資産運用会社をスターアジア投資顧問へと交代することにより、投資口価格のパフォーマンスの好転が
期待できます
（2016年9月8日上場） （2016年4月20日上場）
▲2.2% +66.5%
資産規模成長率
573億円 560億円 614億円 1,023億円
（18物件） （17物件） （18物件） （34物件）
1物件 上場後取得物件数 20物件
0回 上場後公募増資実施回数 3回
10.7% 時価総額成長率 79.3%
トータルリターン
3.8% 9.1%
（年率）
5.2% スポンサーの 17.9%
セイムボート出資比率
0.55～0.56% 運用報酬額の 0.42～0.49%
対期末総資産比率（年率）
0.87%/4.3年 平均借入金利/期間 0.63%/4.4年
注：「資産規模成長率」は、上場以降の取得価格ベースでの資産規模の成長率を示す 「上場後取得物件数」は、上場来の累計の取得物件数であり、上場時取得資産（共に18物件）は含まない
「上場後公募増資実施回数」にはIPOは含まない 「時価総額成長率」は、各投資法人の上場日終値時点から2019年4月末日までの成長率を示す
「トータルリターン（年率）」はIPO時の募集価格に対する、直近期までの1口当たり分配金総額と2019年4月26日終値までの投資口価格の上昇・下落を加味したリターンの割合を年率換算し算出
「スポンサーのセイムボート出資比率」は、直近期末ベースを記載
「運用報酬額の対期末総資産比率（年率）」は、直近の資産運用報告に記載された資産運用報酬（取得・譲渡報酬を除く）の期末総資産に対する割合を年率換算し算出 16
「平均借入金利/期間」は直近期末ベースであり、借入額に基づき加重平均し算出
投資主の皆様が享受できるメリット④
両投資法人の上場来の運用状況比較（2）
さくら総合リート投資法人の資産運用会社をスターアジア投資顧問へと交代することにより、1口当たり分配金の維持・向上にこだわっ
た運用が期待できます
さくら総合リート投資法人の1口当たり分配金の実績 スターアジア不動産投資法人の1口当たり分配金の実績
➢ 物件取得の失敗、実施に至らなかった投資口発行に係る専門 ➢ 継続的な資産入替に伴う物件売却益を投資主に還元
家報酬等により分配金は減少
実績分配金（円） 予想分配金（円） 実績分配金（円） 予想分配金（円）
5,000
資産売却に伴う減収による
専門家報酬等発生による
期初予想（注1）からの
1口あたり分配金減少分
1口あたり分配金減少分
▲409円/口相当 第2期～第6期平均
▲38円/口
4,000 （実績）
3,621円
第2期～第5期平均
（実績）
2,937円（注3）
3,000 409
38 2,634
2,427
2,000
3,460
※
2,863 2,763
※ 2,662
1,000
0
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期
(17/8) (18/2) (18/6) (18/12) (19/6) (19/12)
0 0 （注2）
（注3） 0 予想 予想
注1：2018年5月公表
注3：第4期の分配金実績を2,763円として平均を算出（実際の分配額は1,848円）
注2：さくら総合リート投資法人の第4期の分配金は、4か月決算のため下記の計算式で算出
注4：両リートの1口当たり分配金のうち「※」の付されたものは、売却益を含む
17
((実績分配金総額－物件売却益＋投資口交付等関連費用)×(６／４)＋物件売却益－投資口交付等関連費用)÷第４期末における発行済投資口の総口数
投資主の皆様が享受できるメリット⑤
上場来のスポンサーサポートを含む両投資法人の実施施策（コーポレートアクション）の比較（1）
～さくら総合リート投資法人における運用～
スポンサーであるガリレオグループの保有比率は、上場時のセイムボート出資：2.6％に留まり、上場後もリートに対するサポート
は限定的です
2016 2017 2018 2019
投資法人設立 さくら総合リート投資法人上場
3月：ガリレオ・ジャパン・ト 4月：投資法人設立時にガリレオ 9月：ガリレオ・ジャパン・トラストの18物件を承継
ラストが豪州市場での上場廃止 グループ及び日本管財株式会社に 上場後のガリレオグループ及び日本管財の保有比率は
を決議 よる出資 それぞれ 2.61%（8,700口）に留まる（注1）（注2）
ガ
リ
レ
オ パイプライン・サポート 資産入替 決算期変更 物件譲渡
グ 4月：外部不動産会社2社 7月：売却益（2.6億円） 5月：2月・8月決算から6 6月：コンフォモール札幌
ル とのパイプライン・サ を分配金として投資主に 月・12月決算へ変更 の譲渡公表
ー 資産運用会社の議決権はガリレオグループが100%保有して
おり、資産運用会社株主としての意思決定はガリレオグルー
ポート契約締結 還元
プ プが実施しています
・
資産運用会社
さ
く
ら さくら不動産投資顧問株式会社
総
合 ガリレオグループ（議決権100％）
リ
ー 日本管財株式会社（議決権なし）
ト
投
資 運用委託契約
法
人
リート
さくら総合リート投資法人
リートに対するスポンサーサポート（内部成長を除く）について
開示されている実績なし
注1：日本管財株式会社の100%子会社である東京キャピタルマネジメント株式会社を通じた出資 18
注2：ガリレオ・シドニー・ホールディングス・ピーティーワイ・リミテッドの100%子会社であるギャラクシー・ジェイリート・ピーティーワイ・リミテッドを通じた出資
投資主の皆様が享受できるメリット⑥
上場来のスポンサーサポートを含む両投資法人の実施施策（コーポレートアクション）の比較（2）
～スターアジア不動産投資法人における運用～
当グループは、スターアジア不動産投資法人に97億円のセイムボート出資を実施し、グループ機能の拡大と共に、その成長サポート
にコミットし続けています（保有比率17.9％）
2016 2017 2018 2019
スターアジアグループのグループ会社と各機能
ファンドマネジメント ウェアハウジングのための アセットマネジメント 不動産開発機能の 学生専用レジデンス
機能 資金提供機能 機能 拡充 開発・オペレーション機能
ス 開発機能 オペレーション
タ スターアジア・マネジメント・リミテッド スターアジア・キャピタル・ スターアジア・アセット・
スターアジア総合開発株式会社 GSAスターアジア株式会社
ー
（スポンサー） コープ・リミテッド アドバイザーズ株式会社
ア
ジ 2016年7月、8月：
優先交渉権の付与（計6物件）
2017年7月、9月：
スポンサー・サポート契約内容の拡充
2018年8月：
開発物件を含む4物件の優先交渉権の
ア 付与
グ 外部成長 内部成長 外部成長
・HAKUSAN HOUSE ・下高井戸プロジェクト
外部成長
・西巣鴨プロジェクト ・アミューズメントメディア学院新館
ル
ー
プ スターアジア不動産投資法人上場 第1回公募増資 第2回公募増資 第3回公募増資
・ 2016年4月： 2017年3月： 2018年1月： 2018年8月：
ス ポートフォリオ18物件のうち15物件 新規取得6物件のうち4物件がスポン 新規取得6物件のうち4物件がスポン 新規取得6物件のうち5物件がスポン
タ がスポンサー経由の取得 サー経由の取得 サー経由の取得 サー経由の取得
ー 外部成長 外部成長 外部成長 外部成長
ア
ジ
ア 第1回資産入替 第2回資産入替 第3回資産入替 第4回資産入替
不 2016年12月： 2017年2月： 2018年7月： 2018年8月：
動 売却益（1.5億円）を分配金と 売却益（15.1億円）を2期に渡 売却益（8.2億円）を2期に渡 第3回公募増資での取得物件と
産 して投資主に還元 る分配金として投資主に還元し る分配金として投資主に還元予 の資産入替
投 一部内部留保も実施 定 （売却益1.9億円）
資
法 第1回メザニンローン債権投資 第2回～第4回メザニンローン債権投資
人
2017年10月：
第2回：2017年12月
J-REIT初となるメザニン債権への
第3回：2018年12月
投資により投資主利益を追求した
第4回：2019年1月
収益機会の多様化を実現 J-REIT初
19
投資主の皆様が享受できるメリット⑦
両投資法人の上場来の投資口価格推移比較
さくら総合リート投資法人の投資口価格は、パイプライン・サポート契約先を含む売主からの物件取得の不成立を背景とした業
績予想の下方修正公表以降、下落基調をたどっています
（円） （pt）
決算期変更公表 物件取得の不成立による業績予想修正の公表
コンフォモール札幌の売却益（142百万円）
による営業収益の増加と取得関連費用（136
百万円）による費用の増加
上場時発行価格
100,000円
上場時発行価格
91,000円
コンフォモール札幌の売却公表
業績予想修正後から2019年4月末日までの投資口価格騰落率：▲4.36%
（参考） 同期間東証REIT指数騰落率： ＋6.78%
2019/4/26
20
出所：QUICKデータより当グループが作成
投資主の皆様が享受できるメリット⑧
さくら総合リート投資法人における1口当たり分配金を引き下げる運用の事例
パイプライン・サポート契約締結先からの物件取得不成立事案に関する私たちの見解
さくら総合リート投資法人は、コンフォモール札幌の売却益（428円/口）を、中止した投資口発行の準備費用（損益計算書上は「投資
口交付等関連費用（営業外費用）」）に充当しており、私たちはこのような行為は投資主本位の運用とは言い難いと考えています
さくら総合リート投資法人2018年6月期（第4期）決算説明資料より一部抜粋 投資主としての私たちの見解
◼ 第4期（営業期間：４ヵ月間）―予想と実績 「専門家報酬等」については「主に海外募集を予
定した新投資口の発行の準備を含む法律、税務、
第4期予想
5/10開示
第4期実績 差 コメント 会計及び鑑定評価に関する専門家報酬等」と公表
しているが、当初予定通りの物件取得と投資口発
営業収益 1,628 1,768 140
◼ コンフォモール札幌の売却による売却 行が実施できていれば、より多くの売却益（428
営業費用 926 914 (12) 益142百万円の計上等により営業収益 円/1口）を投資主に還元できたのではないか
営業利益 702 854 152 が140百万円増加
多額の「専門家報酬等」が発生したにもかかわら
営業外費用 102 239 137
ず、物件の売却にあたり上限料率である1%の売
経常利益 600 615 15 ◼ 投資検討案件について発生した専門家
報酬等136百万円の増加により営業外 却報酬を受領。一方で第1期・第2期には、上場の
当期純利益 600 615 15 費用が137百万円増加 ため資産運用報酬を減額したことからも投資主本
1口当たり分配金（円） 1,801 1,848 47 位の運用とは言い難いと思料
パイプライン・サポート契約締結先を含む売主か
らの取得案件を実現できず、売却益を分配できな
◼ 第5期―前回予想との差異
い事態を招いたさくら不動産投資顧問の物件取得
第5期予想
第5期予想 差 コメント 能力・運用能力も疑わざるを得ない状況
5/10開示
営業収益 2,429 2,361 (68) 第4期中の2018年5月10日に急遽、決算期の変更
コンフォモール札幌の売却により、賃
営業費用 1,368 1,333 (35)
◼
と分配金予想の修正が公表されているが、決算期
貸事業収入、賃貸事業費用がともに減
少（賃貸事業損益の減少により、資産 変更のような投資主にとって重要な事項について、
営業利益 1,061 1,028 (33)
運用報酬も減少） 事前の周知をすべきだったのではないか
営業外費用 161 161 0
経常利益 900 867 (33)
当期純利益 900 866 (33)
1口当たり分配金（円） 2,700 2,600 (100)
現執行役員及び現資産運用会社の
業務運営は投資主本位とは言い難い
21
（ご参考）合併による効果①
時価総額の増加による市場からの評価の改善
時価総額と市場評価には一定程度相関がみられます
合併により、時価総額が増加することで、市場からの評価の改善が期待できます
J-REIT63銘柄のP/NAVと時価総額分布 J-REIT63銘柄の分配金利回りと時価総額分布
（倍） （%）
SAR
SSR
SAR
SSR
（億円） （億円）
出所：QUICKデータより当グループが作成
注：上記において時価総額・分配金利回りは2019年4月末日時点、P/NAVの算出で用いられるNAVは2019年3月末日時点 22
（ご参考）合併による効果②
合併が投資口価格に及ぼす影響について
直近の投資法人の合併5事例については、公表日翌日の投資口価格は大幅に上昇し、多くの投資家から賛同を得ています
直近5案件の投資口価格パフォーマンス（公表後20営業日）
①野村不動産系3REIT ②大和ハウス系2REIT ③野村不動産マスターファンド＝トップリート
（2015年5月27日公表） （2016年4月15日公表） （2016年5月26日公表）
(NMF) (NOF) (NRF) (DHR) (DHI) (NMF) (TOP)
④ケネディクスレジ＝ジャパンシニアリビング ⑤積水ハウス系2REIT
（2017年11月10日公表） （2018年1月24日公表）
(KDR) (JSL)
23
注：公表日をXとして指数化
3．合併後の成長戦略
スターアジアグループによるスポンサーサポート
スターアジア投資顧問によるアクティブマネジメントの展開
案【本提案】により得られる投資主の効果・メリット
合併後の成長戦略①
スターアジアグループによるスポンサーサポートへのコミット
業容を拡大しているスターアジアグループが、スターアジア不動産投資法人に対して提供してきた各種サポートを、合併後の投資法人に
対しても継続して提供することをお約束します
スターアジアグループ概要
• 主要拠点：東京、ニュージャージー州（米国）
マルコム・エフ・マクリーン4世 増山 太郎 • 役職員数：393名（※）
Managing Partner Managing Partner • スターアジア・マネジメント・リミテッドは、米国
証券取引委員会にInvestment Advisorとして登録
※2019年3月末日現在、下図に記載のエンティティ以外の役職員も含む
スターアジア・グループ・エルエルシー
学生専用レジデンス ウェアハウジング
ファンドマネジメント 開発機能 ソーシング機能 不動産 運営・管理
開発・管理・運営 セイムボート出資
スターアジア・ スターアジア GSA スターアジア・ スターアジア・
海 アセット・ マネジメント・ スターアジア・ ジャパン・スペシャル アセット・
スターアジア・キャピタル・コープ・リミテッド
外 マネジメント リミテッド ジャパン・リミテッド シチュエーション マネジメントⅡ
エルエルシー （スポンサー） （50%出資） ファンド エルエルシー
スターアジア・
スターアジア スターアジア
国 GSA スターアジア 資産保有 資産保有 アセット・
投資顧問 マネジメント ジャパン
内 スターアジア株式会社 総合開発 株式会社 SPC SPC アドバイザーズ
株式会社 東京支店
株式会社
スターアジア不動産投資 スターアジア不動産投資 スターアジア不動産投資 スターアジア不動産投資 スターアジア不動産投資 スターアジア不動産投資
法人の内部成長に資する 法人が投資対象としてい 法人の投資対象となる物 法人の投資口（97,000 法人の外部成長をサポー 法人のためのウェアハウ
ノウハウの提供 る学生専用レジデンスの 件の開発により外部成長 口／投資額97億円）を ト ジングファンドのアセッ
◼ コンストラクションマ 開 発 ・ 管理 ・ 運営 を 担 原資を提供 保有 スターアジアグループで ト・マネジメントや、ブ
ネジメント部によるサ い、外部成長原資を提供 スターアジア不動産投資 スターアジア不動産投資 は 、 現 在ス ペ シャ ル シ リッジファンドの組成を
ポート スターアジア不動産投資 法人が保有している優先 法人が保有している優先 チュエーションファンド サポート
◼ 不動産関連債権投資の 法人が保有している優先 交渉権対象物件 交渉権対象物件への匿名 を運用中
豊富な経験に基づくア 交渉権対象物件 ◼ 西巣鴨プロジェクト 組合出資を実施 2019 年1 月 末 日 現 在 の
ドバイスの提供 ◼ 白山ハウス ◼ アーバンパーク 運用中資産は、357億円
※上記以外にも複数の
◼ 下高井戸プロジェクト 開発案件に取り組む 三池公園
物 件 取 得余 力 はあ り 、
◼ アーバンパーク
継続して物件取得に注力
常盤台公園
◼ OHAビル
25
合併後の成長戦略②
スターアジアグループによるスポンサーサポートへのコミット
スターアジアグループの運用資産の概要 スターアジアグループの日本における不動産等関連資産への累積投資額
（億円）
アセットタイプ別 エリア別
累計3,400億円超
その他
ホテル
オフィス 15.1%
30.7%
25.1%
35,795
百万円
商業施設 東京圏
住宅 24.4% 84.9%
19.7%
2019年1月31日時点（鑑定評価額ベース）
スターアジア不動産投資法人の優先交渉契約締結物件は除く
スターアジア不動産投資法人の優先交渉権保有物件の一覧 スターアジアグループが有する投資家とのリレーションシップ
投資家所在地 投資家属性
その他 ミューチャルファンド 4% 年金 3%
欧州 2% 5% その他 5%
上場金融機関 5%
日本 3%
アジア プライベートエクイティファンド 財団 30%
（日本を除く） 5%
6%
ファミリーオフィス
（個人資産管理会社）5%
投資ファンド 8%
米国 不動産関連ファンド 大学基金
84% 8% 28%
投資家 所在地 出資比率 運用資産総額
1 A大学基金 米国 20.1% 2.2 兆円
2 B財団 米国 10.2% 2.6 兆円
3 C財団 米国 7.0% 6.5 兆円
ｱｰﾊﾞﾝﾊﾟｰｸ 4 D不動産関連ファンド アジア 5.6% 1.5 兆円
ｱｰﾊﾞﾝﾊﾟｰｸ 26
5 E大学基金 米国 5.4% 6.2 兆円
合併後の成長戦略③
スターアジア投資顧問が運用を受託するスターアジア不動産投資法人の概要
スターアジア不動産投資法人の特徴と投資方針 投資対象エリア・アセットタイプ別構成比率と主な保有物件
スターアジア不動産投資法人 の 特徴 投資対象エリア・アセットタイプ別構成比率
（取得価格ベース）
1 総合型REIT ミドルサイズアセット 100%
安定性を重視 成長性を重視
東京圏（注）を中心としたアセットタイプ（用途）分散型のポートフォリオを構築
45.1% 54.9%
住宅
14.9% オフィス
2 着実な成長 取得
（価格総額
34.8%
スターアジアグループの運用資産をベースとした外部成長及び 東京圏比率 74.0% その他 26.0%
豊富な経験と ノウハウを持つスターアジア投資顧問株式会社による内部成長の追求 1,023億円
物流施設 ホテル
3 投資主利益第一主義追求のための施策 30.2% 20.1%
注：2019年4月末日時点
「既成概念にとらわれない」アクティブマネジメントの継続的実行
注：｢東京圏」とは、オフィス・商業施設については、東京23区、川崎市及び横浜市をいい、住宅・物流施設・ホテル・学生専用
レジデンスについては、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の一都三県をいいます。
スターアジア不動産投資法人 の 主な保有物件
オフィス 住宅 物流施設 ホテル
投資方針
本町橋タワー アーバンパーク代官山 船橋ロジスティクス ベストウェスタン
東京西葛西グランデ
アセットタイプ（用途） ミドルサイズ
東京圏への優先、
の分散による 収益 アセット（注）を
重点集中投資
の「安定性」と 中心とした投資
東京圏比率70%以上
「成長性」の取込み 注：｢ミドルサイズアセット」とは取得価格が 100億円未満であ
る不動産等をいいます。 以下同じです。
アミューズメント アーバンパーク麻布十番 原木ロジスティクス ホテルWBF
メディア学院新館 アートステイなんば
27
合併後の成長戦略④
スターアジア投資顧問による投資主利益の最大化を追求する運用の展開
スターアジア投資顧問は、J-REIT初となるメザニンローン債権への投資、上場後約3年間で4度の資産入替など
アクティブマネジメントを実践しています
合併後の投資法人においても、投資主利益の最大化を追求する運用を展開することをお約束いたします
物件取得実績 メザニンローン債権投資実績 資産入替実績
スターアジアグループの運用資産をベースとした取得例 4本の投資実績
4度の資産入替実績
スペシャルシチュエーション投資や広範なリレーションシップを活用して、スターアジアグループが投資 （スターアジア・メザニンローン債権投資シリーズ）
した28物件を取得
2017年10月以降、4度の投資実績を有する 2016年12月以降、4度の資産入替実績を有する
取得価格 第1回資産入替 第2回資産入替
累計 シリーズ1 シリーズ2
910億円
譲渡 取得 譲渡 取得
（裏付不動産） （裏付不動産）
（スポンサーからの 羽田ホテル開発合同会社 笹塚サウスビル
取得割合：82.1%）
本町橋タワー アーバンパーク 原木 ベストウェスタン （償還済）
代官山 ロジスティクス 東京西葛西グランデ
アーバンパーク アーバンパーク 原木
オーク南麻布
代々木公園 護国寺 ロジスティクス
本資産運用会社の独自のネットワークを通じた取得例 シリーズ3 シリーズ4 第3回資産入替 第4回資産入替
本資産運用会社の独自ネットワークを活用して、これまでに9物件を取得 譲渡 取得 譲渡 取得
（裏付不動産）
（裏付不動産）
ウェアハウジング機能の活用 The Royal Garden
プレミア海岸ビル
Residence白金台
取得価格
累計
199億円 博多駅
東113ビル
ホテルWBF
福岡天神南
アーバンパーク
新横浜
グランジット
秋葉原
自己資金による、分配可能利益を
（外部からの
取得割合：17.9%）
アーバンパーク アーバンパーク アーバンパーク 東神戸
護国寺 柏 高円寺 センタービル 押上げる投資の実行 合計26.9億円の売却益を実現（見込み）
スターアジアグループからの物件取得及びスターアジア投資顧
問の独自ネットワークを通じた物件取得による継続的な 合併による自己資金増加と投資可能枠の拡大 ポートフォリオ強化を図る資産入替の継続的検討
外部成長の実現
投資主利益の最大化を追求するアクティブマネジメントを
さくら総合リート投資法人の投資主の皆様にも提供 28
合併後の成長戦略⑤
合併後の投資法人の外部成長目標
合併後の投資法人においては、スターアジアグループによるサポートに加え、スターアジア投資顧問の案件発
掘能力を活用し、早期に資産規模2,000億円の達成を目指します
現時点においても、将来の外部成長原資となる物件の取得努力を継続しています
より一層の
本日時点でスターアジア不動産投資法人が有する優先交渉権 拡大を目指す
1,584
HAKUSANHOUSE 西巣鴨プロジェクト アーバンパーク三ツ池公園 アーバンパーク常盤台公園 ＯＨＡビル
上記3物件の優先交渉価格合計 84.5 億円
561
下高井戸プロジェクト
1,014
(注) (注)
注：第3期末において保有していたオーク南麻布（準共有持分51%）及び第6期末において保有していた博多駅東113ビル（準共有持分51%）については、翌期首において譲渡されたことから、期末の残高から除い
て記載 29
ディスクレイマー
＜本資料に関するお問い合わせ先＞
ライオンパートナーズ合同会社
◼ 電話番号：03-4577-7871
◼ E-mail：info＠starasia-lp.com
◼ 本資料に関するご説明動画：
https://www.youtube.com/channel/UCYasJn4xrns2fhyZFKMAELw
◼ 本資料は、当社（ライオンパートナーズ合同会社）が提案するさくら総合リート投資法人とスターアジア不動産投資法人の合併等に関するご提案につ
いての情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。
◼ 事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことはご遠慮ください。本資料には第三者が公表した図表・データ等が含まれて
います。またこれらに対するスターアジアグループの分析・判断・その他の見解に関する記載が含まれています。