3468 Ｒ－スターアジア 2021-09-14 15:30:00
2021年7月期 決算短信 （REIT） [pdf]
2021年７月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年9月14日
不動産投資信託証券発行者名 スターアジア不動産投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3468 Ｕ Ｒ Ｌ http://starasia-reit.com
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）加藤 篤志
資 産 運 用 会 社 名 スターアジア投資顧問株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）加藤 篤志
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役兼財務管理部長 （氏名）菅野 顕子
ＴＥＬ 03-5425-1340
有価証券報告書提出予定日 2021年10月26日 分配金支払開始予定日 2021年10月14日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有
（百万円未満切捨て）
１．2021年7月期の運用、資産の状況（2021年2月1日～2021年7月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年７月期 5,560 △16.7 2,838 △15.9 2,407 △17.3 2,407 △79.6
2021年１月期 6,672 67.0 3,376 58.4 2,911 56.7 11,801 535.5
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年７月期 1,437 2.7 1.3 43.3
2021年１月期 7,048 16.4 2.0 43.6
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 分配金総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年７月期 1,462 2,447 - - 101.7 2.7
2021年１月期 1,676 2,806 - - 23.8 3.2
（注1）2021年1月期の分配金総額は、一時差異等調整積立金の積み立て等を行っているため、当期純利益とは異なりま
す。
（注2）2021年7月期の分配金総額は、一時差異等調整積立金の取崩し等を行っているため、当期純利益とは異なります。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年７月期 179,170 89,179 49.8 53,260
2021年１月期 179,789 89,600 49.8 53,512
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年７月期 2,672 △242 △2,805 10,706
2021年１月期 10,883 △7,443 △3,768 11,080
２．2022年1月期（2021年8月1日～2022年1月31日）及び2022年7月期（2022年2月1日～2022年7月31日）の運用状況の予想
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2022年１月期 5,898 6.1 2,988 5.3 2,412 0.2 2,411 0.2 1,455 -
2022年７月期 5,955 1.0 3,044 1.9 2,554 5.9 2,553 5.9 1,476 -
（参考）1口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）
2022年1月期：予想期末発行済投資口の総口数 1,789,389口 1口当たり予想当期純利益 1,347円
2022年7月期：予想期末発行済投資口の総口数 1,789,389口 1口当たり予想当期純利益 1,426円
(注1) 1口当たり分配金は、上記の予想期末発行済投資口の総口数（本書の日付現在の発行済投資口の総口数である1,789,389口）により算
出しています。
(注2) 一時差異等調整積立金取崩額等を継続的に分配金に充当することを前提としているため、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まな
い）は1口当たり予想当期純利益と異なります。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含
2021年７月期 1,674,389口 2021年１月期 1,674,389口
む）
② 期末自己投資口数 2021年７月期 0口 2021年１月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、31ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、スターアジア不動産投資法人（以下「本投資
法人」といいます。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用
状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想数値は8-9ページ「2022年1月期及び2022年
7月期の運用状況の予想の前提条件」に記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後不動産等の取得若
しくは売却、不動産市場等の推移、金利の変動、又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び1口当たり利益超過
分配金は変動する可能性があります。なお、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
以 上
スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
目次
１．運用状況…………………………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況……………………………………………………………………………………………………… 2
２．財務諸表……………………………………………………………………………………………………………10
（１）貸借対照表……………………………………………………………………………………………………10
（２）損益計算書……………………………………………………………………………………………………12
（３）投資主資本等変動計算書……………………………………………………………………………………13
（４）金銭の分配に係る計算書……………………………………………………………………………………15
（５）キャッシュ・フロー計算書…………………………………………………………………………………16
（６）継続企業の前提に関する注記………………………………………………………………………………17
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記…………………………………………………………………17
（８）表示方法の変更………………………………………………………………………………………………18
（９）財務諸表に関する注記………………………………………………………………………………………19
（１０）発行済投資口の総口数の増減……………………………………………………………………………32
３．参考情報……………………………………………………………………………………………………………33
（１）投資状況………………………………………………………………………………………………………33
（２）投資資産………………………………………………………………………………………………………34
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
１．運用状況
(１）運用状況
①当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、2016年4月の上場以降、投資主利益の最大化を追求するアクティブマネジメントを実行し、資
産規模の拡大、1口当たり分配金の増額に努めてきました。当期（2021年7月期）末現在の資産規模（取得価格
ベース、さくら総合リート投資法人（以下「さくら総合リート」といいます。）が保有していた物件について
は本投資法人への受入価格ベース、以下同じです。）は1,667億円であり、上場時の資産規模614億円から約2.7
倍にまで成長しています。
当期（2021年7月期）末後の2021年8月には、公募増資を伴う物件取得（7物件、取得価格総額129億円）を実
行し、本書の日付現在の資産規模は1,796億円となりました。本投資法人は、2021年3月に中期計画（資産規模
目標3,000億円、1口当たり分配金目標1,600円）を策定、公表していますが、上記物件取得は当該中期計画の達
成に向けた最初のステップと位置付けています。本投資法人は、①2020年8月のさくら総合リートとの合併（以
下「本合併」といいます。）により資産規模が拡大しポートフォリオ収益の安定性が一層高まったこと、②株
式会社日本格付研究所（JCR）からＡ（当期（2021年7月期）中にＡ-からＡに格付が向上しています。）の、株
式会社格付投資情報センター（R&I）からＡ-の格付をそれぞれ取得していること、③前期（2021年1月期）にお
いて負ののれん88.9億円を獲得したこと、④グローバルインデックス（FTSE EPRA/NAREIT）への組入れが近い
と考えられること、以上4点から成長に向けた基盤が整ってきたと考えています。本投資法人は、これら充実し
た基盤を背景として、1口当たり分配金の増額を実現しつつ、一層の資産規模拡大を目指します。
当期である2021年2月から2021年7月の期間は、2020年から継続する新型コロナウイルス感染症の蔓延（以下
「コロナ禍」といいます。）が収束せず、2021年1月に再び11都府県に緊急事態宣言が発令された状況下で始ま
りました。2021年2月以降、東京都においては、緊急事態宣言の解除、再発令、解除と変化し、東京オリンピッ
ク開幕直前には、デルタ株による感染拡大を受けて再度の緊急事態宣言が発令されました。こうした環境下で
はありましたが、本投資法人の保有ポートフォリオにおいては、①オフィス：ダウンタイム（テナント不在及
び賃料未発生の期間）の長期化を受けた稼働率の低下が見られたものの、コロナ禍による影響は軽微、②商業
施設：生活必需品を扱うテナントが多いことから特段の影響はなし、③住宅：シングルタイプ住居の稼働率が
若干低い状況が継続しているもののファミリータイプの稼働率は維持されており、影響は限定的、④物流施
設：特段の影響はなし、⑤ホテル：2021年2月末に新たなテナントと定期建物賃貸借契約を締結し、当該テナン
トが開業準備中である1物件を除き、他の7物件のテナントからは固定賃料を収受、という運用概況でした。
このような状況の中、内部成長に関して、収入面では、特にオフィスと住宅の稼働率維持に注力し、支出面
においては、2021年1月にスターアジア投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）において新
設した「サステナビリティ推進部」が中心となり、2020年8月よりサブ・スポンサーとなった日本管財グループ
の協力を得て、修繕費及び資本的支出の最適化に注力した結果、対予算比で工事費用の削減を実現していま
す。また、外部成長に関しても、上記のとおり公募増資を伴う物件取得を実行し、資産規模を拡大していま
す。新たに取得した7物件は、内部成長余力があると考えられるオフィス2物件、ポストコロナを睨み、また不
動産としての価値向上が期待できる都市型商業施設1物件、戸当たり専有面積が比較的大きく安定稼働が見込ま
れる住宅4物件という構成です。なお、新規取得7物件の内5物件においてスターアジアグループのサポートを活
用しています。本投資法人は、いずれ到来するコロナ禍の収束を睨みつつ、スターアジアグループのサポート
を活用した外部成長、資産入替を通じたポートフォリオの強化、メザニンローン債権への投資、自己投資口の
取得等、様々な施策を検討し、投資主利益の最大化に資する運用を展開します。
また、当期においては、ESGに関連する取組みの一環として、2021年3月にE（環境）について、①GHG（温室
効果ガス）、②エネルギー消費、③水資源管理、④廃棄物管理に係る数値目標（2019年を基準年とする。）を
策定しました。これらの目標に対しては、本投資法人の保有物件に関与するプロパティ・マネジャーや入居テ
ナントの協力を仰ぎ、その達成に向けて努力を継続します。なお、目標の達成度合いについては、1年間の数値
を計測して効果測定し、本投資法人のウェブサイトにおいて開示する予定です。加えて、本投資法人は、2021
年度のGRESBリアルエステイトアセスメントへ参加しています。このアセスメントへの参加は、高い評価を受け
ること自体が目標ではなく、評価を上げることを通じて、より良い環境（E）の、より良い社会（S）の、より
良いガバナンス（G）の、構築を目指した施策を実行し、公的性格の強い投資法人としての責務を果たすこと
が、より重要であると認識しています。
（ロ）投資環境と運用実績
投資環境：
当期における経済環境は、コロナ禍による緊急事態宣言の発令と解除が繰り返され、東京都においては当期
の6ヶ月間の内、実に125日間（約70％）は緊急事態宣言下の状況であり、人流が抑制されたこと等から経済が
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
停滞気味であったと言えます。2021年第1四半期（1月-3月）における我が国のGDP（2次速報値）は対前期
比-1.0％、第2四半期においても戻りは鈍く+0.3％（対前期比、1次速報値）となったことからも確認できま
す。一方で、東京オリンピック、パラリンピックは開催され、またワクチン接種率の高まりもあり、状況改善
に向かう兆しも見られるようになってきたと思われます。また、政府においてはワクチン接種の接種証明を経
済活動の再開に活用する施策も検討されており、ポストコロナを睨んだ動きも出てきています。なお、本書の
日付現在では、2021年8月末に21都道府県にまで拡大した緊急事態宣言対象は、一部の県を除き延長された状態
です。本投資法人としては、引き続き国内外の金融市場及び資本市場の動向を注視するとともに、コロナ禍が
保有ポートフォリオに与える影響を把握し、必要な対応策を検討する必要があると考えています。一方で、ポ
ストコロナを睨んだ成長施策の検討も重要であり、特に、中期計画である資産規模3,000億円の達成を目指した
外部成長のためのパイプラインの拡充は重点施策と認識しています。
2021年上半期の株式マーケットは、日経平均株価が27,042ポイント（2021年1月4日終値）から28,779ポイン
ト（2021年6月30日終値）まで上昇し、期中では一時30,000ポイントを回復するような局面もあったものの、コ
ロナ禍の収束が見通せず、経済活動の活性化に対する楽観論がやや後退したことから上値は重かったのです
が、日本株への見直しが入り足元では30,000ポイント程度で推移しています。一方で、東証リート指数は、
1,756ポイント（2021年1月4日終値）から2,150ポイント（2021年6月30日終値）へと上昇しています。これは、
世界各国の金融緩和姿勢の継続によって余剰資金が積み上がり、コロナ禍の影響があったとは言え、J-REIT各
銘柄が比較的堅調な分配状況にあることなどから、利回りの取れるREITマーケットに対して資金（特に海外投
資家からの資金）が流入した結果であると考えています。なお、足元では、東証リート指数は2,150ポイント前
後で推移しています。
不動産売買マーケットに関しては、グローバルで比較した場合、日本の不動産については相対的に高い利回
りが期待できることから、新たな投資資金が流入しており、全体感として需給が引き締まった状況です。一方
でアセットタイプ毎に見た場合、コロナ禍による影響により、テナントからの賃料収入が減少する可能性があ
ると思われるホテル及び商業施設の売買は停滞しています。一方で、外出自粛、在宅勤務者の増加から宅配需
要が伸長し、Eコマース市場が急速に伸びており、これを受けて物流施設の需要が高まるとの思惑から物流施設
への投資意欲は引き続き高い状況です。これに加えて、ディフェンシブなアセットタイプとして位置付けられ
る住宅、特に安定稼働を示す、住戸専有面積が比較的大きなタイプの住宅に対する需要も高い状況です。
不動産の賃貸市場においては、コロナ禍の収束が見通せない中で、多くの業種で厳しい経営環境が継続して
おり、総じてテナント需要は弱含みの状況です。しかしながら、需要が消失してしまったわけではなく、本投
資法人の保有物件においては、新規テナントの誘致を実現しており、物件毎の特性を捉えたリーシング戦略が
より重要と認識しています。アセットタイプ毎の賃貸市場動向については、以下に詳述します。
（オフィス賃貸市場）
シービーアールイー株式会社（以下「CBRE」といいます。）のマーケット調査によれば、2021年第2四半期
における東京主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）のオフィスビルの空室率は2.6％と前
四半期比0.7ポイント上昇しました。これは、新築ビルへの移転による二次空室のほか、リモートワーク導入
による必要床面積の縮小やコスト削減を目的とした比較的大型の解約が、特に大規模オフィスビルにおいて
顕在化したことが主たる要因と考えられます。拡張移転や集約移転により入居が決まる事例が、相対的に競
争力の高いビルの方に多く見られましたが、新規にテナントが賃借する面積は500坪に満たない中小規模の区
画が殆どです。部分解約や面積縮小に伴う集約の動きは依然として多く、需要は総じて弱含みです。
（商業施設賃貸市場）
日本百貨店協会によれば、2021年6月の売上高は1.6％減（対前年同月比）と、4ヶ月ぶりにマイナスに転
じ、コロナ禍前の2019年比では20.6%減と依然として厳しい状況にあります。なお今年上半期の伸び率は
10.3%増（対前年同期比）、2019年比では27.3%減となりました。一方で、日本チェーンストア協会によれ
ば、2021年上半期売上は前年同期比101.9%であり、コロナ禍前の2019年比でも微増となりました。これは、
コロナ禍による緊急事態宣言の影響により外出が自粛されており内食化需要が継続しており、また、生活必
需品である衣料品及び住関連品の売上は堅調に推移していることが要因として挙げられます。上記より都市
型商業施設、特に嗜好品を扱う物販の賃貸需要は減退傾向であり、生活必需品を扱うテナントの床需要は底
堅いことが推測されます。
（住宅賃貸市場）
総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告2021年6月結果」によると、東京都は引き続き転出超過の状況
ですが、神奈川県及び埼玉県では転入超過数が増加しており、首都圏（1都3県）としては転入超過の状況で
す。大阪府及び福岡県などの大都市圏においては、引き続き人口の流入超過の状況にあり、首都圏をはじめ
とする大都市圏は人口集積地域であることに変化はありません。また、新設住宅着工戸数（貸家）は、国土
交通省の2020年12月に係る「建築着工統計調査報告」によると2021年3月より増加に転じましたが、供給の増
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
加は落ち着いていることから、人口集積のある大都市圏における住宅賃貸市場はコロナ禍の影響はあるもの
の今後も底堅く推移していくものと考えています。
（物流施設賃貸市場）
CBREのマーケット調査によれば、2021年第2四半期の首都圏大型マルチテナント型物流施設の空室率は約
1.5％と引き続き低水準にあります。また、需要の強さを背景に、首都圏全体の実質賃料指数は前年同期比で
+0.2%となっています。今後もEコマース需要の増加等を背景に、物流施設の賃貸市場は堅調に推移していく
ものと考えています。但し、物流施設の供給も高水準で継続しており、需給のバランスには注意が必要で
す。
（ホテル賃貸市場）
コロナ禍の影響によりインバウンド需要が激減したことに加えて、国内宿泊需要の急速な減少もあり、国
内ホテルの業績は低下しています。観光庁によれば2021年5月、6月の延宿泊者数は前年同月比+20%台と緩や
かに回復しているものの、平均稼働率は20%前後と低迷し、コロナ禍以前の水準からは程遠い状況です。今後
の政策により国内旅行客の需要が喚起されれば一定の回復が見込まれる可能性もありますが、市況の回復時
期については不透明な環境が継続しています。
運用実績：
上記の環境認識の下、当期においても運用資産における稼働率の維持向上、賃料増額、管理運営コストの削
減に継続的に注力しました。当期末現在における運用資産（取得価格の合計166,710百万円）の稼働率は96.6％
と引き続き高水準となっています。
（ハ）資金調達の概要
（エクイティ・ファイナンス）
本投資法人は、当期末後の2021年8月に、不動産等の取得等を目的とした新投資口の発行を行いました。詳細
は、下記「③決算後に生じた重要な事実」をご参照ください。
（借入れの状況）
本投資法人は、当期も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、リファイナンスリスク及び金利変動リ
スクを低減するために、返済期限の分散及び金利の固定化を意識した財務運営を行っています。当期において
は、以下のとおり借入金の借り換えを行いました。
2021年3月22日に返済期限の到来した借入金1,660百万円のリファイナンスにあたり、同日付で1,660百万円の
借入れを行いました。
2021年4月20日に返済期限の到来した借入金8,960百万円のリファイナンスにあたり、同日付で8,960百万円の
借入れを行いました。
この結果、当期末日（2021年7月31日）現在の借入残高は、82,440百万円となり、総資産に占める有利子負債
の割合（以下「LTV」といいます。）は46.0％となりました。
なお、当期末後の2021年8月に、上記「（エクイティ・ファイナンス）」に記載の不動産等の取得等を目的と
した新規借入7,000百万円を実行しており、本書の日付現在の借入残高は、89,440百万円となっています。
（格付の状況）
本書の日付現在において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
信用格付業者 格付内容 格付の方向性
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付 Ａ 安定的
株式会社格付投資情報センター 発行体格付 Ａ- 安定的
（発行登録の状況）
本投資法人は投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を2021年1月25日に提出していま
す。その概要は以下のとおりです。
発行予定額 1,000億円
発行予定期間 2021年2月2日から2023年2月1日まで
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
資金使途 特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198
号。その後の改正を含みます。）第2条第1項における意味を有しま
す。）の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債（短期投資法人債を
含みます。）の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金
及び運転資金等に充当する予定です。
（ニ）業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益5,560百万円、営業利益2,838百万円、経常利益
2,407百万円、当期純利益2,407百万円を計上しました。
分配の方針として、本投資法人の規約第35条第1項に定めるとおり、租税特別措置法第67条の15第1項に規定
される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしています。かかる
方針に従い、利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、当期純利益から48,261,396円を留保
した残額に、一時差異等調整積立金取崩額88,912,365円を加算した金額に相当する2,447,956,718円を分配する
こととしました。
②次期の見通し
今後の我が国経済は、コロナ禍の収束が見通せない状況から経済の停滞が一定期間継続することが予想されま
す。しかしながら、ワクチン接種率の高まりを受け、政府内でも経済活動の再開、活性化に向けたワクチン接種
証明の活用策が検討され始めるなど、ポストコロナを睨んだ動きも見られるようになっています。先行指標であ
る株式マーケットにおいては、方向感の定まらない展開となっており、我が国を初め世界各国におけるコロナ禍
の状況、それによる経済活動への影響の度合いを推し量っているように見受けられます。引き続き、コロナ禍の
継続による実体経済及び不動産賃貸マーケットに対する影響について注視が必要であり、様々なシナリオ分析を
行い、対応策を練る必要があると考えています。
一方で、日本銀行による金融緩和姿勢の継続、海外からの投資資金の流入等から、アセットタイプにより濃淡
はあるものの、日本の不動産マーケットは大幅な下落局面は迎えないと思われます。
今後の運用方針及び対処すべき課題
（イ）外部成長戦略
本投資法人は、投資主利益の最大化を理念として掲げ、収益の「安定性」と「成長性」を基軸として、オフ
ィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスを投資対象アセットタイプとする総合型リ
ートです。各アセットタイプの特性を見極め、投資対象エリアのマーケットを精緻に分析し、厳選投資を行う
ことにより、収益の「安定性」と「成長性」を取り込むことのできるポートフォリオの構築を追求します。
2021年3月に策定した中期計画の実現に向けて、スターアジアグループによるスポンサーサポートを最大限に
活用し、資産規模の拡大を目指します。当面は、ポストコロナを想定し、外部成長のためのパイプライン確保
に注力することとし、実際の投資においては、コロナ禍による影響を見極め、より慎重に厳選した上で検討す
る方針です。
（ロ）内部成長戦略
管理運営に係る基本的な考え方として、各運用資産の特性に応じた最適なプロパティ・マネジメント会社
（以下「PM会社」といいます。）及びビルディング・マネジメント会社（以下「BM会社」といいます。）を選
定し、PDCAシステム（Plan・Do・Check・Actionシステム）に基づき適切にモニタリングし、常に最適なPM会社
及びBM会社を起用できる体制を構築することにより、各運用資産の収益の最大化、費用の最適化を目指してい
ます。特に、修繕費及び資本的支出に関しては、2021年1月に本資産運用会社において新設した「サステナビリ
ティ推進部」が中心となり、サブ・スポンサーである日本管財株式会社及び東京キャピタルマネジメント株式
会社の物件管理運営に係る知見を活用し、工事費の最適化を図っています。各アセットタイプに関する内部成
長戦略は以下のとおりです。
（オフィス・住宅）
稼働率の維持、向上のため各運用資産の特性に応じて適切なテナント仲介会社等を選定し、迅速に多数の
テナント候補を確保し、賃貸条件を比較した上で最良と考えられるテナントを選定します。また、賃貸借契
約の更新に際して、周辺相場賃料と契約賃料の間に乖離があるテナントの場合には、賃料増額交渉を行うこ
とを検討します。また、機能の維持のための守備的な修繕だけでなく、専有部及び共用部の改修等のリノベ
ーション工事等も積極的に実施し、テナントへの訴求性を高めます。
なお、当面の間は、コロナ禍の影響により業績が悪化したようなテナントに対しては、当該テナントの財
務状況等を精査した上で対応を慎重に検討します。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
（物流施設・ホテル）
シングルテナント又は少数のテナントが賃借している状況のため、テナントと定期的にコミュニケーショ
ンを図り、テナントからの要望等を適時に把握し、これら要望等にきめ細かく対応することによりテナント
の満足度を向上させるべく努めます。
なお、当面の間は、コロナ禍の影響により業績が悪化したようなテナントに対しては、当該テナントの財
務状況等を精査した上で対応を慎重に検討します。
（商業施設）
生活必需品を扱うテナントの割合が高く、コロナ禍の影響は限定的であったこともあり、テナントによる
賃料の減免要望はごく少数に留まっています。引き続き各テナントの営業状況などを注視しつつ、稼働率の
維持に努めます。
なお、コロナ禍の影響により業績が悪化したようなテナントに対しては、当該テナントの財務状況等を精
査した上で対応を慎重に検討します。
（ハ）財務戦略
本投資法人は中長期的な分配金の維持・向上、資産規模の拡大及びそれらによる投資主利益の最大化に資す
ることを目的として、安定的かつ健全な財務運営を実行することを基本方針としています。
（エクイティ・ファイナンス）
資産の取得、債務の返済及び本投資法人の運営に係る費用（修繕費、資本的支出等）への充当を目的とし
て、新投資口の発行を行うことを検討します。新投資口の発行は、既存投資主の権利の希薄化及びこれに伴
う投資口の取引価格への影響等に配慮し、新投資口発行後の1口当たり分配金の想定、LTVの想定水準、J-
REITマーケットの状況等を総合的に勘案して決定します。
（デット・ファイナンス）
デット調達においては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。実際のデット調達に
おいては、必要資金額に鑑み、利率（固定／変動の別）、返済期限、調達方法（借入金・投資法人債）等を
検討し、1口当たり分配金への影響を測った上で決定します。また、機動的なデット調達のため、コミットメ
ントラインの設定を検討します。
（LTV）
LTVの水準は、デット調達余力の確保に留意しつつ、原則として60％を上限とします。
（ニ）運用状況の見通し
2022年1月期及び2022年7月期における本投資法人の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
2022年1月期 5,898 2,988 2,412 2,411 1,455 -
2022年7月期 5,955 3,044 2,554 2,553 1,476 -
この見通しは、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいてお
り、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証
するものではありません。なお、この見通しの前提条件については、8-9ページ「2022年1月期及び2022年7月期
の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
③決算後に生じた重要な事実
本投資法人において、当期末（2021年7月31日）以降に生じた重要な事実は以下のとおりです。
新投資口の発行
2021年8月2日及び2021年8月11日開催の役員会において、不動産等の取得を目的とした新投資口の発行を以下
のとおり決議しており、2021年8月17日に払込が完了しています。
＜一般募集による新投資口の発行＞
発行新投資口数 ：115,000口
発行価格(募集価格) ：１口当たり57,330円
発行価格(募集価格)の総額：6,592,950,000円
発行価額(払込金額) ：１口当たり55,389円
発行価額(払込金額)の総額：6,369,735,000円
払込期日 ：2021年8月17日
なお、新投資口の発行の手取金を取得資金の一部に充当し、2021年8月19日付で7物件の不動産信託受益権
（取得価格の合計12,965百万円）を取得済です。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
2022年1月期及び2022年7月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2022年1月期（第12期）:2021年8月1日～2022年1月31日（184日）
計算期間
2022年7月期（第13期）:2022年2月1日～2022年7月31日（181日）
本書の日付現在において本投資法人が保有する資産（60物件の不動産信託受益権及び4件
のメザニンローン債権（以下「現保有資産」といいます。なお、現保有資産のうち、不動産
信託受益権に係るものを以下「現保有資産（不動産）」、メザニンローン債権に係るものを
運用資産 以下「現保有資産（メザニン）」といいます。））について、2022年7月期末までの間に運
用資産の異動（新規資産の取得、現保有資産の売却等）が生じないことを前提としていま
す。
実際には、運用資産の異動により変動する可能性があります。
現保有資産（不動産）の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契
約の内容をベースに、市場動向等を勘案して算出しています。また、テナントによる賃料の
滞納又は不払いがないことを前提としています。
営業収益
現保有資産（メザニン）の利息又は配当収益については、本書の日付現在効力を有する現
保有資産（メザニン）の内容を定める要項・ローン契約又は信託契約の内容等をベースに算
出しています。また、利息又は配当の不払いがないことを前提としています。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実
績値等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
固定資産税及び都市計画税等については、2022年1月期に421百万円、2022年7月期に454百
万円の費用計上を見込んでいます。なお、不動産信託受益権については、取得時に売主と期
間按分による精算を行いますが、本投資法人においては当該精算金相当分が取得原価に算入
されるため、2021年1月及び2021年8月に取得した合計8物件の不動産信託受益権に係る2021
年度の固定資産税及び都市計画税等は2022年1月期において費用計上されません。当該物件
に係る固定資産税及び都市計画税等については2022年7月期より費用計上されることを見込
んでいます。
営業費用
建物の修繕費は、本資産運用会社が策定する修繕計画を基に、2022年1月期に199百万円、
2022年7月期に198百万円を見込んでいます。なお、予想し難い要因に基づく建物の毀損等に
より修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくな
ること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、予想金額と大きく異なる結果となる
可能性があります。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2022年1月期に
684百万円、2022年7月期に697百万円を見込んでいます。
賃貸事業費用以外の営業費用として、2022年1月期に550百万円、2022年7月期に562百万円
を見込んでいます。
ポートフォリオ全体のNOIについては、2022年1月期に4,199百万円、2022年7月期に4,280
百万円を見込んでいます。
ＮＯＩ
NOIの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用（減価償却費を除く）
新投資口の発行に係る費用として、2022年1月期に6百万円、2022年7月期に6百万円を見込
んでいます。
営業外費用
支払利息及びその他融資関連費用の合計額として、2022年1月期に569百万円、2022年7月
期に483百万円を見込んでいます。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
項目 前提条件
本書の日付現在において本投資法人には89,440百万円の借入残高がありますが、2022年1
月期及び2022年7月期中に返済期限の到来する借入金については、同額の借換えを行うこと
借入金 を前提としています。
上記を除き、2022年7月期末までの間に新規借入れ及び期限前弁済を含む既存借入金の返
済がないことを前提としています。
本書の日付現在の本投資法人の発行済投資口の総口数1,789,389口を前提とし、2022年7月
投資口
期末までの間に新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
配の方針を前提として算出しています。
一時差異等調整積立金については、当初積立額の1%以上を毎期継続的に取り崩し、主に一
時的な収入の減少や、費用発生時において、分配金への負の影響を緩和するほか、税会不一
致が生じた際の法人税等の税金費用の発生を回避するために活用する方針です。
1口当たり分配金
2022年1月期の分配金については、予想当期純利益2,411百万円に一時差異等調整積立金の
（利益超過分配金は
取崩予定額88百円及び前期繰越利益の一部102百万円を加算した総額2,603百万円（1口当た
含まない）
り1,455円）を分配することを前提としています。2022年7月期の分配金については、予想当
期純利益2,553百万円に一時差異等調整積立金の取崩予定額88百万円を加算した総額2,641百
万円（1口当たり1,476円）を分配することを前提としています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。
1口当たり利益超過
現時点において行う予定はありません。
分配金
法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予
想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,565,028 3,169,688
信託現金及び信託預金 7,515,934 7,536,399
営業未収入金 82,348 96,187
前払費用 188,497 177,085
未収消費税等 - 83,497
その他 9,208 7,506
流動資産合計 11,361,017 11,070,364
固定資産
有形固定資産
工具、器具及び備品 114 114
減価償却累計額 △14 △42
工具、器具及び備品（純額） 100 71
信託建物 49,326,896 49,655,872
減価償却累計額 △3,460,097 △4,084,344
信託建物（純額） 45,866,798 45,571,527
信託構築物 20,635 20,635
減価償却累計額 △3,671 △4,393
信託構築物（純額） 16,964 16,242
信託機械及び装置 73,226 97,214
減価償却累計額 △14,997 △18,872
信託機械及び装置（純額） 58,228 78,341
信託工具、器具及び備品 47,023 56,654
減価償却累計額 △16,360 △20,334
信託工具、器具及び備品（純額） 30,663 36,319
信託土地 117,051,893 117,051,893
信託建設仮勘定 - 550
有形固定資産合計 163,024,648 162,754,946
無形固定資産
信託借地権 4,082,300 4,082,300
無形固定資産合計 4,082,300 4,082,300
投資その他の資産
投資有価証券 756,206 692,234
長期貸付金 300,000 300,000
長期前払費用 245,057 260,510
差入敷金及び保証金 20,519 10,459
投資その他の資産合計 1,321,782 1,263,203
固定資産合計 168,428,731 168,100,450
資産合計 179,789,748 179,170,815
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(単位：千円)
前期 当期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 621,461 544,542
短期借入金 2,150,000 2,150,000
１年内返済予定の長期借入金 22,660,000 23,450,000
未払金 541,206 492,764
未払費用 43,534 41,562
未払法人税等 605 605
未払消費税等 252,480 71,861
前受金 835,113 913,623
その他 30,588 23,834
流動負債合計 27,134,990 27,688,794
固定負債
長期借入金 57,630,000 56,840,000
預り敷金及び保証金 6,142 6,142
信託預り敷金及び保証金 5,197,022 5,217,745
その他 221,075 238,654
固定負債合計 63,054,239 62,302,542
負債合計 90,189,230 89,991,336
純資産の部
投資主資本
出資総額 52,745,966 52,745,966
剰余金
出資剰余金 25,132,218 25,132,218
任意積立金
一時差異等調整積立金 - 8,891,236
任意積立金合計 - 8,891,236
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,942,013 2,651,806
剰余金合計 37,074,231 36,675,261
投資主資本合計 89,820,197 89,421,227
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △219,679 △241,749
評価・換算差額等合計 △219,679 △241,749
純資産合計 ※１ 89,600,518 ※１ 89,179,478
負債純資産合計 179,789,748 179,170,815
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
（自 2020年８月１日 （自 2021年２月１日
至 2021年１月31日） 至 2021年７月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１5,259,516 ※１ 5,184,498
その他賃貸事業収入 ※１ 389,105 ※１ 351,786
不動産等売却益 ※２ 993,574 -
その他の収入 29,933 24,495
営業収益合計 6,672,130 5,560,780
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 2,179,316 ※１ 2,189,167
不動産等売却損 ※２ 19,285 -
資産運用報酬 405,303 380,024
資産保管及び一般事務委託手数料 47,427 38,699
役員報酬 2,400 2,400
合併関連費用 448,870 -
その他営業費用 192,798 111,699
営業費用合計 3,295,402 2,721,990
営業利益 3,376,728 2,838,789
営業外収益
受取利息 51 63
未払分配金戻入 4,111 3,390
還付加算金 1 1
その他 0 -
営業外収益合計 4,164 3,454
営業外費用
支払利息 299,303 301,653
融資関連費用 170,497 132,679
営業外費用合計 469,801 434,333
経常利益 2,911,090 2,407,910
特別利益
負ののれん発生益 8,891,236 -
特別利益合計 8,891,236 -
税引前当期純利益 11,802,327 2,407,910
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 11,801,722 2,407,305
前期繰越利益 140,290 244,500
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,942,013 2,651,806
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利
出資総額 投資主資本合計
益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 52,745,966 - 1,998,562 1,998,562 54,744,528
当期変動額
合併による増加 25,132,218 25,132,218 25,132,218
剰余金の配当 △1,858,271 △1,858,271 △1,858,271
当期純利益 11,801,722 11,801,722 11,801,722
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - 25,132,218 9,943,450 35,075,669 35,075,669
当期末残高 ※１ 52,745,966 25,132,218 11,942,013 37,074,231 89,820,197
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ損 評価・換算差
益 額等合計
当期首残高 △129,943 △129,943 54,614,584
当期変動額
合併による増加 25,132,218
剰余金の配当 △1,858,271
当期純利益 11,801,722
投資主資本以外
の項目の当期変 △89,735 △89,735 △89,735
動額（純額）
当期変動額合計 △89,735 △89,735 34,985,933
当期末残高 △219,679 △219,679 89,600,518
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金
当期未処分利
出資総額 投資主資本合計
益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計
処理損失
一時差異等調 任意積立金合 （△）
整積立金 計
当期首残高 52,745,966 25,132,218 - - 11,942,013 37,074,231 89,820,197
当期変動額
剰余金の配当 △2,806,275 △2,806,275 △2,806,275
一時差異等調整
8,891,236 8,891,236 △8,891,236 - -
積立金の積立
当期純利益 2,407,305 2,407,305 2,407,305
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - - 8,891,236 8,891,236 △9,290,206 △398,970 △398,970
当期末残高 ※１ 52,745,966 25,132,218 8,891,236 8,891,236 2,651,806 36,675,261 89,421,227
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ損 評価・換算差
益 額等合計
当期首残高 △219,679 △219,679 89,600,518
当期変動額
剰余金の配当 △2,806,275
一時差異等調整
-
積立金の積立
当期純利益 2,407,305
投資主資本以外
の項目の当期変 △22,069 △22,069 △22,069
動額（純額）
当期変動額合計 △22,069 △22,069 △421,039
当期末残高 △241,749 △241,749 89,179,478
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
(単位：円)
前期 当期
(自 2020年８月１日 (自 2021年２月１日
至 2021年１月31日) 至 2021年７月31日)
Ⅰ 当期未処分利益 11,942,013,083 2,651,806,438
Ⅱ 任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※１ - 88,912,365
Ⅲ 分配金の額 2,806,275,964 2,447,956,718
(投資口１口当たり分配金の額) (1,676) (1,462)
うち利益分配金 2,806,275,964 2,447,956,718
(うち１口当たり利益分配金) (1,676) (1,462)
Ⅳ 任意積立金
一時差異等調整積立金繰入額 ※１ 8,891,236,430 -
Ⅴ 次期繰越利益 244,500,689 292,762,085
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第1項に 本投資法人の規約第35条第1項に
定める分配方針に基づき、租税特別 定める分配方針に基づき、租税特別
措置法第67条の15第1項に規定され 措置法第67条の15第1項に規定され
る本投資法人の配当可能利益の額の る本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額を超えて 100分の90に相当する金額を超えて
分配することとしています。かかる 分配することとしています。かかる
方針に従い、利益分配金（利益超過 方針に従い、利益分配金（利益超過
分配金は含みません。）について 分配金は含みません。）について
は、当期未処分利益のうち、負のの は、当期純利益から48,261,396円を
れん発生益の金額に相当する 留保した残額に、一時差異等調整積
8,891,236,430円を一時差異等調整 立金取崩額88,912,365円を加算した
積立金として積み立て、残額のうち 金額に相当する2,447,956,718円を
2,806,275,964円を分配することと 分配することとしました。
しました。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
（自 2020年８月１日 （自 2021年２月１日
至 2021年１月31日） 至 2021年７月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 11,802,327 2,407,910
減価償却費 628,353 633,013
負ののれん発生益 △8,891,236 -
受取利息 △51 △63
支払利息 299,303 301,653
営業未収入金の増減額（△は増加） 21,847 △13,838
未収消費税等の増減額（△は増加） - △83,497
未払消費税等の増減額（△は減少） 149,670 △180,619
前払費用の増減額（△は増加） △12,177 11,412
長期前払費用の増減額（△は増加） △76,386 △15,453
営業未払金の増減額（△は減少） 57,449 △123,131
未払金の増減額（△は減少） △60,409 △35,359
前受金の増減額（△は減少） △237,771 78,509
信託有形固定資産の売却による減少額 7,501,405 -
その他 1,457 △3,762
小計 11,183,783 2,976,775
利息の受取額 51 63
利息の支払額 △298,957 △303,625
法人税等の支払額 △1,562 △443
営業活動によるキャッシュ・フロー 10,883,314 2,672,769
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △114 -
信託有形固定資産の取得による支出 △7,305,472 △330,859
預り敷金及び保証金の返還による支出 △453 △72
預り敷金及び保証金の受入による収入 - 72
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △433,786 △124,421
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 199,839 145,144
差入敷金及び保証金の回収による収入 263 10,060
投資有価証券の償還による収入 96,646 57,887
投資活動によるキャッシュ・フロー △7,443,077 △242,189
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 2,150,000 1,660,000
短期借入金の返済による支出 △4,900,000 △1,660,000
長期借入れによる収入 12,750,000 8,960,000
長期借入金の返済による支出 △11,080,000 △8,960,000
分配金の支払額 △2,688,002 △2,805,455
財務活動によるキャッシュ・フロー △3,768,002 △2,805,455
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △327,765 △374,875
現金及び現金同等物の期首残高 6,219,277 11,080,963
合併に伴う現金及び現金同等物の増加額 5,189,451 -
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 11,080,963 ※１ 10,706,087
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．有価証券の評価基準及 その他有価証券
び評価方法 時価のあるもの
時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理）を採用しています。
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む
方法を採用しています。
２．固定資産の減価償却の 有形固定資産（信託財産を含みます。）
方法 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2～69年
構築物 7～30年
機械及び装置 7～17年
工具、器具及び備品 2～15年
３．収益及び費用の計上基 固定資産税等の処理方法
準 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画
税及び償却資産税等(以下「固定資産税等」といいます。）については、賦課決定された
税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用し
ています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負
担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原
価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額
はありません。
４．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
（３）ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に
規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（４）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジ
の有効性を評価しています。
５．キャッシュ・フロー計 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信
算書における資金（現 託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値
金及び現金同等物）の の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短
範囲 期投資からなっています。
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６．その他財務諸表作成の （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
ための基礎となる事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全て
の資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、
貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
（２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入してい
ます。
（８）表示方法の変更
従来、「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めて表示していた「差入敷金及び保証金の回収に
よる収入」は、金額的重要性が増したため、当計算期間より区分掲記することとしました。この表示方法の変更を反
映させるため、前計算期間の財務諸表の組替えを行っています。この結果、前計算期間のキャッシュ・フロー計算書
において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた263千円は、「差入敷金及び保証金
の回収による収入」263千円として組み替えています。
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（９）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］
※１ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2021年１月31日） （2021年７月31日）
50,000 50,000
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 4,476,854 4,413,190
共益費収入 555,635 540,735
駐車場収入 190,492 195,685
施設使用料 31,703 30,677
その他賃貸収入 4,830 5,259,516 4,209 5,184,498
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 315,752 258,593
その他収入 73,352 389,105 93,192 351,786
不動産賃貸事業収益合計 5,648,622 5,536,284
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 412,710 419,406
水道光熱費 301,349 260,562
公租公課 425,403 421,132
修繕費 181,948 220,204
信託報酬 22,614 22,864
損害保険料 9,110 12,192
減価償却費 628,353 633,013
その他費用 197,825 199,789
不動産賃貸事業費用合計 2,179,316 2,189,167
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 3,469,305 3,347,117
※２ 不動産等売却損益の内訳
前期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
（単位：千円）
シュロアモール長嶺
不動産等売却収入 3,500,000
不動産等売却原価 3,443,833
その他売却費用 37,905
不動産等売却益 18,261
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（単位：千円）
船橋西浦ロジスティクスⅠ
不動産等売却収入 3,030,000
不動産等売却原価 2,957,546
その他売却費用 91,739
不動産等売却損 19,285
（単位：千円）
アルファベットセブン（準共有持分60％）
不動産等売却収入 2,100,000
不動産等売却原価 1,100,025
その他売却費用 24,661
不動産等売却益 975,313
当期（自 2021年2月1日 至 2021年7月31日）
該当事項はありません。
［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 1,674,389口 1,674,389口
［金銭の分配に係る計算書に関する注記］
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
※1 一時差異等調整積立金 ※1 一時差異等調整積立金
第10期に8,891,236千円を一時差異等調整積立金と 第10期に8,891,236千円を一時差異等調整積立金として
して積み立てています。第11期以降、50年以内に渡 積み立てています。第11期以降、50年以内に渡って毎
って毎期均等額以上を取崩す予定です。 期均等額以上を取崩す予定です。当期においては、
88,912千円を取崩すこととしました。
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［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
現金及び預金 3,565,028 3,169,688
信託現金及び信託預金 7,515,934 7,536,399
現金及び現金同等物 11,080,963 10,706,087
２ 重要な非資金取引の内容
前期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
吸収合併したさくら総合リート投資法人より引継いだ資産及び負債の主な内訳は次のとおりです。なお、本合
併に伴い増加した出資剰余金は、25,132,218千円です。
（単位：千円）
流動資産 5,301,130
固定資産 62,647,946
資産合計 67,949,077
流動負債 12,624,609
固定負債 21,301,013
負債合計 33,925,622
当期（自 2021年2月1日 至 2021年7月31日）
該当事項はありません。
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位:千円）
前期 当期
2021年１月31日 2021年７月31日
１年以内 5,322,499 5,328,242
１年超 8,998,739 8,126,573
合計 14,321,239 13,454,815
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［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発
行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、資金
調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、返済期日において流動性リスクに晒されます
が、調達期間の長期化及び返済期日の分散を図ること等により当該リスクを管理しています。また、変動金
利による借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ
手段として利用し、実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、
ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「（7）重要な会計方
針に係る事項に関する注記」に記載されている「４.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2021年1月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、
時価を把握することが極めて困難と認められるものは次表には含めていません。（（注２）をご参照くださ
い。）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,565,028 3,565,028 -
（２）信託現金及び信託預金 7,515,934 7,515,934 -
（３）投資有価証券 673,480 673,480 -
（４）長期貸付金 300,000 300,000 -
資産計 12,054,443 12,054,443 -
（５）短期借入金 2,150,000 2,150,000 -
（６）１年内返済予定の長期借入金 22,660,000 22,660,000 -
（７）長期借入金 57,630,000 57,658,969 28,969
負債計 82,440,000 82,468,969 28,969
（８）デリバティブ取引（※） (219,679) (219,679) -
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2021年7月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、
時価を把握することが極めて困難と認められるものは次表には含めていません。（（注２）をご参照くださ
い。）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,169,688 3,169,688 -
（２）信託現金及び信託預金 7,536,399 7,536,399 -
（３）投資有価証券 672,850 672,850 -
（４）長期貸付金 300,000 300,000 -
資産計 11,678,937 11,678,937 -
（５）短期借入金 2,150,000 2,150,000 -
（６）１年内返済予定の長期借入金 23,450,000 23,450,000 -
（７）長期借入金 56,840,000 56,861,428 21,428
負債計 82,440,000 82,461,428 21,428
（８）デリバティブ取引（※） (241,749) (241,749) -
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（ ）で示
しています。
（注１）金融商品の時価の算定方法
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金、（５）短期借入金、（６）１年内返済予定の長期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）投資有価証券、（４）長期貸付金
メザニンローン債権（社債、信託受益権及び貸付金）から生ずる利息収入等は、いずれも変動金利 によるものであり、一定期間ご
とに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（７）長期借入金
元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定していま
す。なお、長期借入金のうち変動金利 によるものについては金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿
価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（８）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を算定することが困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2021年１月31日） （2021年７月31日）
預り敷金及び保証金（※１） 6,142 6,142
信託預り敷金及び保証金（※１） 5,197,022 5,217,745
投資有価証券（※２） 82,726 19,384
（※１）預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定
することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価評価の対象とはし
ていません。
（※２）投資有価証券のうち、匿名組合出資持分については市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時
価開示の対象とはしていません。
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（注３）金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期（2021年1月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 3,565,028 - - - - -
信託現金及び信託預金 7,515,934 - - - - -
投資有価証券 - - 523,480 - 150,000 -
長期貸付金 - - 300,000 - - -
合計 11,080,963 - 823,480 - 150,000 -
当期（2021年7月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 3,169,688 - - - - -
信託現金及び信託預金 7,536,399 - - - - -
投資有価証券 - - 522,850 150,000 - -
長期貸付金 - - 300,000 - - -
合計 10,706,087 - 822,850 150,000 - -
（注４）借入金の決算日後の返済予定額
前期（2021年1月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 2,150,000 - - - - -
長期借入金 22,660,000 15,350,000 14,630,000 8,500,000 19,150,000 -
合計 24,810,000 15,350,000 14,630,000 8,500,000 19,150,000 -
当期（2021年7月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 2,150,000 - - - - -
長期借入金 23,450,000 15,390,000 13,340,000 7,300,000 17,810,000 3,000,000
合計 25,600,000 15,390,000 13,340,000 7,300,000 17,810,000 3,000,000
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［有価証券に関する注記］
その他有価証券
前期（2021年1月31日）
（単位：千円）
種類 貸借対照表計上額 取得原価 差額
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 - - -
るもの ③その他 - - -
(3)その他 - - -
小計 - - -
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 400,000 400,000 -
ないもの ③その他 - - -
(3)その他 273,480 273,480 -
小計 673,480 673,480 -
合計 673,480 673,480 -
（注）匿名組合出資持分（貸借対照表価額82,726千円）については、市場価格がなく、時価を把握することが極め
て困難と認められるため、上表には含めていません。
当期（2021年7月31日）
（単位：千円）
種類 貸借対照表計上額 取得原価 差額
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 - - -
るもの ③その他 - - -
(3)その他 - - -
小計 - - -
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 400,000 400,000 -
ないもの ③その他 - - -
(3)その他 272,850 272,850 -
小計 672,850 672,850 -
合計 672,850 672,850 -
（注）匿名組合出資持分（貸借対照表価額19,384千円）については、市場価格がなく、時価を把握することが極め
て困難と認められるため、上表には含めていません。
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2021年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年7月31日）
該当事項はありません。
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２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2021年1月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等（注１）
ヘッジ会計の 主な
デリバティブ取引の種類等 時価（注２）
方法 ヘッジ対象
うち１年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 52,630,000 45,330,000 △219,679
処理方法 (変動受取・固定支払)
（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期（2021年7月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等（注１）
ヘッジ会計の 主な
デリバティブ取引の種類等 時価（注２）
方法 ヘッジ対象
うち１年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 54,290,000 46,140,000 △241,749
処理方法 (変動受取・固定支払)
（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
［退職給付に関する注記］
前期（2021年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年7月31日）
該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
2021年１月31日 2021年７月31日
繰延税金資産
合併時受入評価差額 1,230,867 1,203,727
有価証券付随費用 2,269 1,359
繰延ヘッジ損益 69,111 76,054
繰延税金資産小計 1,302,248 1,281,140
評価性引当額 △1,302,248 △1,281,140
繰延税金資産合計 - -
繰延税金資産の純額 - -
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２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
2021年１月31日 2021年７月31日
法定実効税率 31.46 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △5.94 △30.49
負ののれん発生益 △23.70 -
減価償却費認容 △1.88 △0.83
その他 0.07 △0.12
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01 0.03
［持分法損益等に関する注記］
前期（2021年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年7月31日）
該当事項はありません。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年2月1日 至 2021年7月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年2月1日 至 2021年7月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2021年2月1日 至 2021年7月31日）
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
資本金 議決権等の
会社等の名 事業の内容 取引金額 期末残高
種類 住所 又は 所有(被所 取引の内容 科目
称又は氏名 又は職業 (千円) (千円)
出資金 有)割合
本投資法人執 本資産運用会
役員及び 871,288
行役員兼本資 社への資産運 445,834
その近親 加藤篤志 － － 0.02％ (注２) 未払金
産運用会社代 用報酬の支払 (注２)
者 (注３)
表取締役社長 (注１)
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当期（自 2021年2月1日 至 2021年7月31日）
資本金 議決権等の
会社等の名 事業の内容 取引金額 期末残高
種類 住所 又は 所有(被所 取引の内容 科目
称又は氏名 又は職業 (千円) (千円)
出資金 有)割合
本投資法人執 本資産運用会
役員及び 380,024
行役員兼本資 社への資産運 418,026
その近親 加藤篤志 － － 0.02％ (注２) 未払金
産運用会社代 用報酬の支払 (注２)
者 (注３)
表取締役社長 (注１)
（注１）加藤篤志が第三者（本資産運用会社）の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた
条件によっています。
（注２）前記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）前期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬66,660千円、不動産等の譲渡報酬86,300千円及び
合併報酬313,025千円が含まれています。
［企業結合に関する注記］
前期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
取得による企業結合
１．企業結合の概要
（１）被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称：さくら総合リート投資法人（以下「さくら総合リート」といいます。）
事業の内容：投信法に基づき、主として特定資産に投資して運用を行うこと
（２）企業結合を行った主な理由
資産規模の拡大による収益の安定性の向上、コスト削減による1口当たり分配金の増額、時価総額の増大
による投資口の流動性の向上など、本合併の実現が、両投資法人の投資主利益の最大化に資するとの判断に
至り、本合併を行いました。
（３）企業結合日（合併効力発生日）
2020年8月1日
（４）企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、さくら総合リートを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
（５）結合後投資法人の名称
スターアジア不動産投資法人
（６）取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準等に基づき、総資産額や純利益等の企業規模、投資主が占める相対的な議決権
比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人が取得企業となりました。
２．当期に係る損益計算書に含まれる被取得企業の業績期間
2020年8月1日から2021年1月31日まで
３．被取得企業の取得原価及びその内訳
企業結合日に交付した本投資法人の投資口の時価 25,132,218千円
４．取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口数
（１）投資口の交換比率
さくら総合リートの投資口1口に対し本投資法人の投資口1.78口を割当交付しました。なお本投資法人
は、2020年7月31日を基準日として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行って
います。
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（２）算定方法
本投資法人は野村證券株式会社を、さくら総合リートはみずほ証券株式会社をファイナンシャルアドバイ
ザーに任命し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれ市場投資口価格法、配当割引モデル法等の評価方
法に基づき合併比率の算定を行い、その算定結果等の要因を総合的に勘案し協議や交渉を重ねた結果、上記
交換比率が妥当であると判断しました。
（３）交付した投資口数
592,741口
５．主要な取得関連費用の内容と金額
内容 金額（千円）
合併報酬 313,025
６．取得原価の配分に関する事項
（１）企業結合日に承継した資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
（単位：千円）
流動資産 5,301,130
固定資産 62,647,946
資産合計 67,949,077
流動負債 12,624,609
固定負債 21,301,013
負債合計 33,925,622
（２）発生した負ののれんの金額及び発生原因
負ののれんの金額：8,891,236千円
発生原因：企業結合時におけるさくら総合リートの時価純資産が取得原価を上回ったため、その差額を負の
のれんとして認識しました。
会計処理：当期において特別利益として一括計上しています。
７．企業結合が当期の開始日に完了したと仮定した場合の当期に係る損益計算書に及ぼす影響の概算額
企業結合日と当期の開始日が一致しているため、影響はありません。
当期（自 2021年2月1日 至 2021年7月31日）
該当事項はありません。
［資産除去債務に関する注記］
前期（2021年1月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年7月31日）
該当事項はありません。
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［賃貸等不動産に関する注記］
本投資法人では、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用の不動産等を有しています。これら賃貸等不動産の
貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
貸借対照表計上額
期首残高 105,337,137 167,106,948
期中増減額 61,769,811 △270,251
期末残高 167,106,948 166,836,697
期末時価 175,821,000 177,211,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２） 賃貸等不動産の 期中増減額のうち、前期の主な 増加額は 吸収合併したさくら 総合 リートからの不動産信託受益権18物件の承継
（62,605,000千円）、不動産信託受益権2物件の取得（6,962,670千円）、資本的支出（331,900千円）であり、主な減少額は不動
産信託受益権3物件（うち1物件は準共有持分60％）の譲渡（7,501,405千円）、減価償却（628,353千円）によるものです。当期
の主な増加額は資本的支出（363,439千円）によるものであり、主な減少額は減価償却（633,013千円）によるものです。
（注３）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額等を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
［セグメント情報等に関する注記］
１．セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
２．関連情報
前期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
（単位：千円）
顧客の名称 営業収益 関連するセグメント名
975,313
関電不動産開発株式会社 不動産賃貸事業
(注)
（注）アルファベットセブン（準共有持分60％）の譲渡に伴う不動産等売却益です。
当期（自 2021年2月1日 至 2021年7月31日）
（１）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しています。
（２）地域ごとの情報
① 売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年7月期決算短信
② 有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しています。
（３）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
［1口当たり情報に関する注記］
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
1口当たり純資産額 53,512円 53,260円
1口当たり当期純利益 7,048円 1,437円
（注１）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数 で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当
たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注２）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
当期純利益（千円）