3468 Ｒ－スターアジア 2021-08-02 15:30:00
2022年1月期の運用状況の予想の修正並びに2022年7月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ [pdf]
2021 年 8 月 2 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員 加藤 篤志
（コ ー ド番 号 3468）
資産運用会社
ス タ ー ア ジ ア 投 資 顧 問 株式会社
代表 者 名 代 表 取締 役 社 長 加藤 篤志
問合 せ 先
取締 役 兼財 務 管理 部 長 菅野 顕子
TEL: 03-5425-1340
2022 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに
2022 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2021 年 3 月 16 日付「2021
年 1 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」にて公表した 2022 年 1 月期（2021 年 8 月 1 日～2022 年 1 月 31
日）の運用状況の予想（以下「前回発表予想」といいます。）について、以下のとおり修正すること
といたしましたのでお知らせいたします。
また、新たに 2022 年 7 月期（2022 年 2 月 1 日～2022 年 7 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想に
ついて、以下のとおりお知らせいたします。
なお、2021 年 3 月 16 日付で公表した 2021 年 7 月期（2021 年 2 月 1 日～2021 年 7 月 31 日）の運用
状況及び分配金の予想に変更はありません。2021 年 7 月期（第 11 期）（2021 年 2 月 1 日～2021 年 7
月 31 日）の決算発表は、2021 年 9 月 14 日を予定しております。
記
１．2022 年 1 月期の運用状況の予想の修正
1 口当たり
分配金 1 口当たり
当期
営業収益 営業利益 経常利益 （利益超過分 利益超過
純利益 配金は含まな 分配金
い）
前回発表予想 5,565 2,801 2,311 2,311
1,455 円 0円
(A) 百万円 百万円 百万円 百万円
今回修正予想 5,898 2,988 2,412 2,411
1,455 円 0円
(B) 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 332 187 100 100 0円 0円
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに 2022 年 7 月期の運用状況及び
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び
投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、 1933 年
米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券
の募集又は販売を行うことはできません。 なお、本件においては米国における証券の募集は行われま
せん。
1
(C)=(B)-(A) 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率
6.0％ 6.7％ 4.4％ 4.4％ - －
(D)=(C)/(A)
（参考）予想期末発行済投資口数 1,789,389 口（別紙１記載の前提条件の「投資口」欄をご参照ください。
）
２．2022 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想
1 口当たり
分配金 1 口当たり
当期
営業収益 営業利益 経常利益 （利益超過分 利益超過
純利益 配金は含まな 分配金
い）
5,955 3,044 2,554 2,553
今回発表予想 1,476 円 0円
百万円 百万円 百万円 百万円
（参考）予想期末発行済投資口数 1,789,389 口（別紙１記載の前提条件の「投資口」欄をご参照ください。
）
（注記）
1. 上記予想数値は、別紙１「2022 年 1 月期及び 2022 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件」記
載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得若しくは売却、不動産市場等の
推移、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用の環境の変化、実際に発行され
る新投資口の発行数及び発行価格、金利の変動、今後の更なる新投資口の発行、又は本投資法人を取り巻
くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金
（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、上記
予想数値は分配金の額を保証するものではありません。
2. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3. 単位未満の数値は切り捨て、比率は小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。
３．修正及び公表の理由
本日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」にて公表した取得予定資産 7
物件に係る不動産信託受益権の取得、「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」にて公
表した新投資口の発行及び 「資金の借入れに関するお知らせ」にて公表した新規借入れに伴い、 2021
年 3 月 16 日付「2021 年 1 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」で公表した 2022 年 1 月期の運用状況の予
想の前提条件に変更が生じたことから、 かかる変更を反映し、2022 年 1 月期の運用状況の予想の修
正を行うとともに、新たに 2022 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想についてお知らせするもの
です。
以上
＜ご参考＞
本日付で公表した他のプレスリリース
・新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ
・国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ
・資金の借入れに関するお知らせ
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに 2022 年 7 月期の運用状況及び
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び
投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、 1933 年
米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券
の募集又は販売を行うことはできません。 なお、本件においては米国における証券の募集は行われま
せん。
2
・補足説明資料 第 4 回公募増資及び取得予定資産の概要
・補足説明資料 2022 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに 2022 年 7 月期の運用状況及び分配金の
予想に関するお知らせ
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://starasia-reit.com
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに 2022 年 7 月期の運用状況及び
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び
投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、 1933 年
米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券
の募集又は販売を行うことはできません。 なお、本件においては米国における証券の募集は行われま
せん。
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【別紙１】
2022 年 1 月期及び 2022 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
2022 年 1 月期（第 12 期）:2021 年 8 月 1 日～2022 年 1 月 31 日（184 日）
計算期間
2022 年 7 月期（第 13 期）:2022 年 2 月 1 日～2022 年 7 月 31 日（181 日）
本日現在本投資法人が保有する資産（53 物件の不動産信託受益権、4 件のメザニ
ンローン債権及び 1 件の匿名組合出資持分（以下「現保有資産」といいます。なお、
現保有資産のうち、不動産信託受益権に係るものを以下「現保有資産（不動産）」、
メザニンローン債権に係るものを以下「現保有資産（メザニン）」、匿名組合出資
持分に係るものを以下「現保有資産（匿名組合）」といいます。））に加え、下記 7
物件の不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）を取得すること（以
下「本取得」といいます。）を前提としています。
＜本取得＞
物件名称 ：OHA ビル、アーバンセンター博多、バグース池袋西口、アーバンパ
運用資産
ーク両国、アーバンパーク溝の口、アーバンパーク宮前平、アー
バンパーク鶴見
取得予定日：2021 年 8 月 19 日
本取得を除き、2022 年 7 月期末までの間に運用資産の異動（新規資産の取得、現
保有資産の売却等）が生じないことを前提としています。なお、本取得に伴い、OHA
ビルを主たる信託財産とする信託受益権を運用資産とする合同会社 SAPR7 は清算さ
れる予定であり、本投資法人が保有する合同会社 SAPR7 に対する匿名出資持分につ
いては、償還されることを前提としています。
実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
現保有資産（不動産等）の賃貸事業収益については、本日現在効力を有する賃貸
借契約の内容をベースに、取得予定資産の賃貸事業収益については、現所有者より
提供を受けた情報及び取得予定日において効力を有する予定の賃貸借契約の内容を
ベースに、それぞれ市場動向等を勘案して算出しています。また、テナントによる
営業収益 賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
現保有資産（メザニン）の利息又は配当収益については、本日現在効力を有する
現保有資産（メザニン）の内容を定める要項・ローン契約又は信託契約の内容等を
ベースに算出しています。また、利息又は配当の不払いがないことを前提としてい
ます。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、
営業費用 過去の実績値等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
固定資産税及び都市計画税等については、2022 年 1 月期に 421 百万円、2022 年 7
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに 2022 年 7 月期の運用状況及び
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び
投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、 1933 年
米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券
の募集又は販売を行うことはできません。 なお、本件においては米国における証券の募集は行われま
せん。
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項目 前提条件
月期に 454 百万円の費用計上を見込んでいます。なお、取得予定資産については、
取得時に売主と期間按分による精算を行う予定ですが、本投資法人においては当該
精算金相当分が取得原価に算入されるため、 取得予定資産に係る 2021 年度の固定資
産税及び都市計画税等は 2022 年 1 月期において費用計上されません。 取得予定資産
に係る固定資産税及び都市計画税等については 2022 年 7 月期より費用計上される
ことを見込んでいます。
建物の修繕費は、 スターアジア投資顧問株式会社が策定する修繕計画を基に、 2022
年 1 月期に 199 百万円、2022 年 7 月期に 198 百万円を見込んでいます。なお、予想
し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があるこ
と、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額で
はないこと等から、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2022 年
1 月期に 684 百万円、2022 年 7 月期に 697 百万円を見込んでいます。
ポートフォリオ全体の NOI については、2022 年 1 月期に 4,199 百万円、2022 年 7
月期に 4,280 百万円を見込んでいます。
NOI
NOI の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用（減価償却費を除く）
新投資口の発行に係る費用として、2022 年 1 月期に 6 百万円、2022 年 7 月期に 6
百万円を見込んでいます。
営業外費用
支払利息及びその他融資関連費用の合計額として、2022 年 1 月期に 569 百万円、
2022 年 7 月期に 483 百万円を見込んでいます。
有利子負債の総額は、2022 年 1 月期末 89,440 百万円、2022 年 7 月期末 89,440 百
万円を前提としています。
本日現在、82,440 百万円の借入残高があります。これに加えて、2021 月 8 月に金
融商品取引法第 2 条第 3 項第 1 号に規定する適格機関投資家より総額 7,000 百万円
借入金 の新規借入れを行うことを前提としています。
2022 年 1 月期及び 2022 年 7 月期中に返済期限の到来する借入金 25,600 百万円に
ついては、同額の借換えを行うことを前提としています。
上記を除き、2022 年 7 月期末までの間に新規借入れ及び期限前返済を含む既存借
入金の返済がないことを前提としています。
本日現在の発行済投資口の総口数 1,674,389 口に、本日開催の役員会で決議され
た新投資口発行による新規発行予定口数 115,000 口を加えた 1,789,389 口を前提に
投資口 しています。
上記を除き、2022 年 7 月期末までの間に新投資口の発行等による投資口数の変動
がないことを前提としています。
1 口当たり 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金
分配金 銭の分配の方針を前提として算出しています。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに 2022 年 7 月期の運用状況及び
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び
投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、 1933 年
米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券
の募集又は販売を行うことはできません。 なお、本件においては米国における証券の募集は行われま
せん。
5
項目 前提条件
（利益超過分配 一時差異等調整積立金については、当初積立額の 1％以上を毎期継続的に取り崩
金は含まない） し、主に一時的な収入の減少や、費用発生時において、分配金への負の影響を緩和
するほか、税会不一致が生じた際の法人税等の税金費用の発生を回避するために活
用する方針です。
2022 年 1 月期の分配金については、予想当期純利益 2,411 百万円に一時差異等調
整積立金の取崩予定額 88 百円及び前期繰越利益の一部 102 百万円を加算した総額
2,603 百万円（1 口当たり 1,455 円）を分配することを前提としています。2022 年 7
月期の分配金については、予想当期純利益 2,553 百万円に一時差異等調整積立金の
取崩予定額 88 百万円を加算した総額 2,641 百万円（1 口当たり 1,476 円）を分配す
ることを前提としています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発
生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。
1 口当たり 現時点において行う予定はありません。
利益超過分配金
法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に
影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに 2022 年 7 月期の運用状況及び
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び
投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、 1933 年
米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券
の募集又は販売を行うことはできません。 なお、本件においては米国における証券の募集は行われま
せん。
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【別紙２】＜ご参考＞1 口当たり分配金と 1 口当たり当期純利益の変化
以下は、2021 年 3 月 16 日付「2021 年 1 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」にて公表した 2021 年 7 月期
及び 2022 年 1 月期の 1 口当たり分配金予想並びに本日公表の 2022 年 7 月期の 1 口当たり分配金予
想、並びに、2021 年 3 月 16 日付「2021 年 1 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」にて公表した 2022 年 1 月
期の 1 口当たり当期純利益の予想及び本日公表の 2022 年 7 月期の 1 口当たり当期純利益の予想（注
3）の数値を記載しています。
＜1 口当たり分配金と 1 口当たり当期純利益の変化＞
（注１） 「1 口当たり分配金」の予想の前提条件は、2021 年 7 月期（第 11 期）予想及び 2022 年 1 月期（第 12
期）予想については、2021 年 3 月 16 日付「2021 年 1 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」をご参照下さい。
また、2022 年 7 月期（第 13 期）予想については、別紙１「2022 年 1 月期及び 2022 年 7 月期の運用状
況及び分配金の予想の前提条件」をご参照ください。
（注２） 「1 口当たり当期純利益」の予想の前提条件は、2022 年 1 月期（第 12 期）旧予想については、2021 年
3 月 16 日付「2021 年 1 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）」をご参照下さい。また、2022 年 7 月期（第 13
期）予想については、別紙１「2022 年 1 月期及び 2022 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の前提条
件」をご参照ください。
（注３） 2022 年 7 月期（第 13 期）予想の 1 口当たり当期純利益は、2022 年 7 月期の予想当期純利益を予想期末
発行済投資口数 1,789,389 口（別紙１「2022 年 1 月期及び 2022 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想
の前提条件」の「投資口」欄をご参照ください。）で除した値です。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、本投資法人の 2022 年 1 月期の運用状況の予想の修正並びに 2022 年 7 月期の運用状況及び
分配金の予想に関して一般に公表するための文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的と
して作成されたものではありません。 投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び
投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自
身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、 1933 年
米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券
の募集又は販売を行うことはできません。 なお、本件においては米国における証券の募集は行われま
せん。
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