3468 Ｒ－スターアジア 2021-08-02 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ [pdf]
2021 年 8 月 2 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員 加藤 篤志
（コ ー ド番 号 3468）
資産運用会社
ス タ ー ア ジ ア 投 資 顧 問 株式会社
代表 者 名 代 表 取締 役 社 長 加藤 篤志
問合 せ 先
取締 役 兼財 務 管理 部 長 菅野 顕子
TEL: 03-5425-1340
国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会
社であるスターアジア投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとお
り、7 物件に係る国内不動産信託受益権（以下「取得予定資産」といいます。）の取得（以下「本取得」
といいます。）及び貸借を行うことを決定いたしましたので、お知らせいたします。
記
１． 取得予定資産の概要
取得予定価格
物件番号
用途 物件名称 所在地 （百万円）
（注 1）
（注 3）
オフィス OFC-22 OHA ビル 東京都立川市 1,804
オフィス OFC-23 アーバンセンター博多（注 2） 福岡県福岡市 2,870
商業施設 RTL-05 バグース池袋西口 東京都豊島区 2,984
住 宅 RSC-18 アーバンパーク両国（注 2） 東京都墨田区 1,115
住 宅 RSC-19 アーバンパーク溝の口（注 2） 神奈川県川崎市 2,019
住 宅 RSC-20 アーバンパーク宮前平（注 2）（注 4） 神奈川県川崎市 1,060
住 宅 RSC-21 アーバンパーク鶴見（注 2） 神奈川県横浜市 1,113
合計 （7 物件） 12,965
(注1) ｢物件番号」については、後記「参考資料5 取得予定資産の概要 各種用語の説明」をご参照くださ
い。
(注2) 現在の物件名称は以下のとおりですが、取得予定資産の取得後、速やかに上記名称に変更する予定で
す。
物件番号 物件名称
OFC-23 URBAN CENTER 博多
RSC-18 シティハイム亀沢
RSC-19 Rise
RSC-20 ミハス宮前平 EAST・WEST
RSC-21 ビラージュ潮田
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
1
(注3) ｢取得予定価格」については、取得予定資産に係る売主との合意書面に記載された売買予定代金を、
百万円未満を四捨五入して記載しています。なお、売買予定代金には、消費税及び地方消費税並びに
取得に要する費用は含みません。
(注4) 「アーバンパーク宮前平」は、2棟の建物（ 「アーバンパーク宮前平EAST」及び「アーバンパーク宮前
平WEST」
）から成り、上記の金額は2棟の合計の金額を記載しています。以下、別途の明示が無い限
り、「アーバンパーク宮前平」に関する各数値は、いずれも2棟の合計を記載しています。
① 売買契約締結日 ：2021 年 8 月 2 日
② 取得予定日 ：2021 年 8 月 19 日（引渡決済日）
③ 取得先 ：後記「４.売主の概要」をご参照ください。
④ 取得資金 ：本日開催の本投資法人役員会にて決議された新投資口の発行 （一般
募集）による手取金（注 5）、新規借入れ予定の借入金（注 6）等
⑤ 決済方法 ：引渡時に全額支払
(注5) 詳細は、本日付で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
(注6) 詳細は、本日付で公表の「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
２． 取得及び貸借の理由
本取得は、本投資法人が中期計画（2021 年 3 月公表）において策定した「2026 年までに資産規
模 3,000 億円」の目標達成に向けた外部成長戦略を推進するとともに、主として中長期的な収益
の安定性確保を目的としています。取得予定資産の中には、収益の成長ポテンシャルのある物件
も含まれており、安定性確保と併せて成長性の取込みも可能であると、本投資法人は考えていま
す。
取得予定資産には、スポンサーグループ（注 1）による開発物件（スターアジア総合開発株式会
社（以下「スターアジア総合開発」といいます。）によるオフィス開発第 1 号案件）、スターアジ
アグループ（注 1）によるウェアハウジング機能（注 2）を活用した物件、スポンサーフォワード
コミットメント（注 3）による物件確保への協力を得た物件が含まれており、強固なスポンサー・
サポートにより、本投資法人の外部成長が実現できる見込みです。また、取得予定資産には、本資
産運用会社の独自ネットワークにより相対取引で取得する予定の物件も含まれており、本投資法
人は、 今後もスポンサー・サポート及び本資産運用会社の独自ネットワークの活用により、 中期計
画にある資産規模目標の達成を目指します。
各取得予定資産の取得及び貸借を決定した主たる理由は以下のとおりです。
なお、取得予定資産のテナントは、2021 年 4 月 28 日付の「不動産投資信託証券の発行者等の運
用体制等に関する報告書」に記載のテナント選定基準に適合します。
(注1) 「スターアジアグループ」とは、創業者であり現在もグループの中心的存在である、マルコム・エ
フ・マクリーン4世と増山太郎を頂点とする全ての関係エンティティ及び投資先(両名が意思決定に関
与するファンド及びそのファンドの投資先)で構成されるグループを指し、
「スポンサーグループ」と
はスターアジアグループにおいて、スポンサー・サポート契約に基づいた本投資法人のサポート機能
を担う、本投資法人との関連性が強いエンティティ群を意味します。以下同じです。
(注2) 「ウェアハウジング機能」とは、スポンサーグループが本投資法人から将来における本投資法人によ
る円滑な取得を推進することを目的として不動産等の一時的な保有の依頼を受けてこれを取得するこ
とをいいます。以下同じです。
(注3) 「スポンサーフォワードコミットメント」とは、将来における本投資法人への地位譲渡又は売却を前
提として、スポンサーグループが特定の不動産等を取得することを売主との間で合意することをいい
ます。以下同じです。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
2
【オフィス】
① OHA ビル
OHA ビルは、 中央線・南武線｢立川｣駅から徒歩約 9 分に立地するマルチテナント型のオフィ
JR
スビルです。JR 中央線利用による都心からの良好なアクセスに加え、主要幹線道路である青梅
街道に直結する緑川通り沿いに立地し、電車、車ともに交通利便性に恵まれています。
物件面においては、 カーテンウォールによる重厚感のある外壁を擁し、 また上記のとおり主要
幹線道路である青梅街道に直結する緑川通り沿いに立地しており、営業用車両の往来が容易で
あることから、車両を利用する営業所等への訴求性が高いビルです。
上記の立地特性及び物件特性等を総合的に勘案した結果、 本物件から中長期的に安定した収益
を得ることができ、 ポートフォリオの収益の安定性の向上に資すると判断したため、取得の決定
に至ったものです。なお、OHA ビルは、本資産運用会社の独自ネットワークを通じて発掘した売
却情報を基に、 スポンサーグループよりウェアハウジング機能の提供を受け、取得済の優先交渉
権を活用しています。
② アーバンセンター博多
アーバンセンター博多は、九州及び福岡県の玄関口である｢博多｣駅の東側に立地し、 福岡市営
地下鉄空港線｢東比恵｣駅徒歩約 9 分及び JR 九州各線｢博多｣駅徒歩約 11 分の距離にあります。
本物件は、スポンサーグループに属するスターアジア総合開発によるオフィス開発第 1 号案
件であり、2020 年 9 月竣工の築浅のマルチテナント型のオフィスビルです。スターアジアグル
ープのコンストラクションマネジメント部が、入居するテナントのニーズを想定して、内外装、
設備、細部の仕上げに至るまで監修した仕様となっています。
本物件の所在する博多エリアは、 九州地方におけるビジネスの中心地であり、 オフィスに対す
る需要は高く、今後もその傾向は継続するものと考えられます。
物件面においては、角地で道路面二面の外壁はカーテンウォール仕様により重厚感があり、
100 坪超の基準階賃貸面積はエリアでの希少性が高く、かつ柔軟な分割対応も可能なビルで、地
元企業及び九州地方での支店等の拠点として、幅広い業種のテナント企業に対して訴求性が高
い物件であると考えています。
本投資法人の取得後一定期間（2021 年 8 月 19 日から 2022 年 8 月 31 日まで（予定））は、ス
ターアジア総合開発に対し賃料保証型のマスターリース契約に基づき賃貸する予定であり、安
定収益が見込まれます。 この間、スターアジア総合開発及び本資産運用会社が協力してリースア
ップ活動に注力することにより、 上記マスターリース契約の終了後には、 賃料アップサイドが期
待できると考えています。
上記の立地特性及び物件特性等を総合的に勘案した結果、 本物件から中長期的に安定した収益
を得ることができ、 収益のアップサイドポテンシャルもあると判断したため、取得の決定に至っ
たものです。なお、アーバンセンター博多の取得にあたっては、スポンサーグループより取得済
の優先交渉権を活用しています。
【商業施設】
③ バグース池袋西口
バグース池袋西口は、JR 各線、東京メトロ各線｢池袋｣駅徒歩約 2 分に立地する都市型商業施
設です。
｢池袋｣駅は、東武鉄道及び西武鉄道も含めた 8 路線が乗り入れ、1 日の乗降人員が約 250 万人
の巨大ターミナル駅であり、本物件の所在する池袋駅西口エリアは、ビジネス、娯楽及び観光ス
ポット等の複合的エリアとして、繁華性の高い地域を形成しています。池袋駅西口では、市街地
再開発事業が計画されるなど、 エリアとしてのポテンシャルは高く、 将来的にも競争力の向上が
期待されます。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
3
物件面においては、現在は一棟貸しではあるものの、マルチテナント化も可能な構造であり、
角地に立地することから視認性も高く、テナントへの訴求力があるものと考えています。
コロナ禍の長期化により、外出自粛要請が継続しているものの、ワクチン接種率の高まり等に
より、コロナ禍が収束に向かい、今後消費活動が活発になった場合には、池袋西口エリアとして
の集客力、本物件への集客の回復が期待できます。
上記の立地特性及び物件特性等を総合的に勘案した結果、本物件から中長期的に安定した収益
を得ることができ、ポートフォリオの収益の安定性の向上に資すると判断したため、取得の決定
に至ったものです。なお、バグース池袋西口の取得にあたっては、スポンサーグループより取得
済の優先交渉権を活用しています。
【住宅】
④ アーバンパーク両国
アーバンパーク両国は、都営大江戸線｢両国｣駅から徒歩約 9 分、JR 総武・中央線及び東京メ
トロ半蔵門線｢錦糸町｣駅から徒歩約 11 分に立地するファミリータイプの住宅です。
本物件の所在する両国エリアは｢すみだ北斎美術館｣、｢江戸東京博物館｣、｢国技館｣、｢旧安田
庭園｣等が所在し、日本文化の情報発信や、景観形成に力を入れているエリアです。さらには、
複数の路線が利用できることにより、 都心部各方面へのアクセスは良好であり、通勤利便性も高
いエリアです。
物件面においては、 全て 3LDK の間取りで全 32 戸が構成され、都心への良好なアクセスを重視
するファミリー層への訴求力が高く、また本物件周辺にはファミリータイプの住宅が少なく、 そ
の希少性から、安定稼働が期待できます。加えて、これまで墨田区の特定優良賃貸住宅（注 1）
として運用されていたこともあり、既存入居者の現行賃料（注 2）が相対的に低廉であるため、
新規入居者を対象とする新規想定賃料（注 3）との賃料ギャップ（現行賃料を新規想定賃料が上
回る場合における現行賃料と新規想定賃料の差額をいいます。）が存在し、収益のアップサイド
が期待できます。
上記の立地特性及び物件特性等を総合的に勘案した結果、 本物件から中長期的に安定した収益
を得ることができ、収益のアップサイドポテンシャルもあると判断したため、 取得の決定に至っ
たものです。なお、アーバンパーク両国の取得にあたっては、本資産運用会社の独自ネットワー
クを通じて発掘した売却情報を元に、スターアジア総合開発がスポンサーフォワードコミット
メントにより本物件を確保した上で、 優先交渉権を本投資法人に付与し、 本投資法人の取得に協
力しています。
（注 1）｢特定優良賃貸住宅｣とは、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律に基づき供給される
賃貸住宅をいい、中堅所得者等の居住の用に供する居住環境が良好な賃貸住宅として供給され
るものです。
（注 2）本物件における｢現行賃料｣とは、アーバンパーク両国の 2021 年 4 月末現在有効な賃貸借契
約(住宅部分のみ抽出)に記載される賃料です。
（注 3）本物件における｢新規想定賃料｣とは、本投資法人が取得した 2021 年 6 月 1 日を価格時点と
するアーバンパーク両国に係る不動産鑑定評価書に記載されている｢市場賃料(円/㎡)｣(住宅
部分のみ抽出)であり、不動産鑑定評価書を作成した不動産鑑定士が想定する、アーバンパー
ク両国において新規に賃借人を募集した場合の成約賃料を意味します。
⑤ アーバンパーク溝の口
アーバンパーク溝の口は、東急田園都市線｢高津｣駅から徒歩約 8 分、同｢溝の口｣駅及び JR 南
武線｢武蔵溝ノ口｣駅より徒歩約 15 分に立地する住宅です。
本物件は、川崎市における代表的な商業集積地である｢溝の口｣駅周辺から徒歩圏内であるこ
とから生活利便性が高く、東急田園都市線の利用で、｢渋谷｣駅まで約 19 分、｢大手町｣駅までは
約 35 分で、業務集積地へのアクセスも良好です。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
4
物件面においては、2007 年に専有部を含む大規模改修工事を実施していることから、十分な
競争力を維持していると考えられます。総戸数は 76 戸、専有面積 36.55 ㎡から 91.42 ㎡(40 ㎡
台中心:52 戸)までの多様なライフステージに対応する間取りがあり、シングルから DINKs(注)
及びファミリーまで幅広い層に高い訴求力を持つ物件であると考えています。
上記の立地特性及び物件特性等を総合的に勘案した結果、 本物件から中長期的に安定した収益
を得ることができ、 ポートフォリオの収益の安定性の向上に資すると判断したため、取得の決定
に至ったものです。なお、アーバンパーク溝の口は、本資産運用会社の独自ネットワークを通じ
た相対取引により、取得するものです。
（注）｢DINKs｣とは、夫婦共働きで収入源が 2 つあり（Double income）、かつ子供がいない（no kids）
世帯をいいます。以下同じです。
⑥ アーバンパーク宮前平
アーバンパーク宮前平は、東急田園都市線｢宮前平｣駅から徒歩約 5 分、同｢鷺沼｣駅より東急
バス約 7 分｢小台｣停留所から徒歩約 3 分に立地する新築（2021 年 6 月竣工）の住宅です。
本物件の所在するエリアは、都心へのアクセスの良さから通勤利便性が高く、加えて、公園
や緑の多い自然環境により、良好な居住環境となっている閑静な住宅街です。
物件面においては、2021 年 6 月竣工の最新の住設機器を備える新築住宅で、シングルタイプ
から 2LDK（メゾネットタイプ）の間取りを有し、シングルから DINKs 及びファミリーまで、幅
広い層に高い訴求力を持つと考えられます。
現時点の稼働率は 33.0％程度ですが、PM 会社と協力しリースアップに注力しており、早期の
稼働率安定化が可能であると考えています。
上記の立地特性及び物件特性等を総合的に勘案した結果、 本物件から中長期的に安定した収益
を得ることができ、 ポートフォリオの収益の安定性の向上に資すると判断したため、取得の決定
に至ったものです。なお、アーバンパーク宮前平の取得にあたっては、スターアジア総合開発に
よるスポンサーフォワードコミットメントにより物件確保がなされ、本投資法人に付与された
優先交渉権を活用しています。
⑦ アーバンパーク鶴見
アーバンパーク鶴見は、 鶴見線｢浅野｣駅から徒歩約 11 分、
JR 京浜急行本線｢鶴見｣駅から徒歩
約 19 分及び JR 京浜東北線｢鶴見｣駅より横浜市営バス 6 分｢向井町三丁目｣停留所から徒歩約 3
分に立地するファミリータイプの住宅です。
本物件の所在するエリアは、JR 京浜東北・根岸線の利用により、｢横浜｣駅、｢川崎｣駅、｢品川｣
駅等の業務集積地への交通アクセスに優れています。 また、近隣には緑豊かな公園が複数あり、
良好な居住環境に恵まれています。
物件面においては、総戸数 44 戸、全て 3LDK(66 ㎡)のファミリー向け住宅です。現在は、企
業の社宅として一括賃貸借契約を締結しており、収益の安定性が期待できます。なお、2016 年
1 月の大規模修繕工事により外壁タイル、防水工事を完了しています。
上記の立地特性及び物件特性等を総合的に勘案した結果、 本物件から中長期的に安定した収益
を得ることができ、 ポートフォリオの収益の安定性の向上に資すると判断したため、取得の決定
に至ったものです。なお、アーバンパーク鶴見は、本資産運用会社の独自ネットワークを通じた
相対取引により、取得するものです。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
5
３． 取得予定資産及び貸借予定の内容
取得予定資産の個別の概要は、以下（１）～（７）の表のとおりです。表中に記載されている各種
用語については、｢参考資料5 取得予定資産の概要 各種用語の説明｣をご参照ください。
（１）OHAビル
物件番号 OFC-22 物件名称 OHAビル 分類 オフィス
特定資産の概要
特定資産の種類 信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得予定価格 1,804百万円 取得予定日 2021年8月19日
鑑定評価額 1,950百万円 売主 合同会社SAPR7
所在地 東京都立川市曙町一丁目10番2
住居表示 東京都立川市曙町1-22-17
最寄駅 JR中央線・南武線｢立川｣駅徒歩約9分
土地 所有形態 所有権
敷地面積 964.80㎡（注1） 用途地域 商業地域（注2）
建蔽率 80％ 容積率 500％（注2）
建物 所有形態 所有権
延床面積 4,659.20㎡ 用途 事務所・店舗・駐車場
鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下
建築時期 1990年5月30日 構造・階数
1 階付6 階建
株式会社日本プロパティ・ソリ
PM会社 マスターリース会社 本投資法人
ューションズ
マスターリースの種別 パススルー 担保の状況 無担保
信託期間満了日 2031年8月31日
賃貸借の状況（2021年4月末日現在）
賃貸可能面積 3,346.08㎡ 月額賃料（共益費込） 10,304千円
賃貸面積 3,346.08㎡ 敷金・保証金 61,824,600円
テナント数 3
稼働率の推移
2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％
特記事項 該当事項はありません。
（注1） セットバック面積29.88㎡を含みます。
（注2） 本件土地は、二つの用途地域及び容積率が異なる地域(商業地域500％及び近隣商業地域300％)にまたがっており、加重平均に
より許容される容積率は449.14％になります。
本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト
(1)物件説明
① 多摩地区の拠点であるJR中央線・南武線｢立川｣駅徒歩約9分に立地するオフィスビル
② 基準階面積約170坪と当該エリアにおいて競争力を有する
③ 建物内に22台の駐車場を有し、当該エリアで想定される需要者である支店・営業所等のニーズを満たす設備水
準
(2)取得ハイライト
本資産運用会社の独自ネットワークを通じて物件情報を取得し、相対取引により取得予定（スポンサーグループに
よるウェアハウジング機能を活用）
（＜ウェアハウジング＞）
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
6
マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析
(1)JR｢立川｣駅の1日平均乗車人員の推移
コロナ禍以前のJR｢立川｣駅の1日平均乗車人員は、16万人以上で推移していましたが、コロナ禍となった2020年は
12万人台へと減少しました。これは、コロナ禍に伴う外出自粛要請等によるものであり、コロナ禍が収束に向かう
ことにより乗車人員も回復するものと、本資産運用会社は考えています。
＜JR｢立川｣駅の1日平均乗車人員の推移＞
(人)
200,000
163,903 165,645 167,108 168,512 166,636
150,000
122,033
100,000
50,000
0
2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度
1日平均乗車人員
出所: 東日本旅客鉄道株式会社｢各駅の乗車人員｣に基づき本資産運用会社が作成
(2)マーケット分析
上記のとおり、2020年度の乗車人員は減少したものの、賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のと
おり、2016年前半以降、堅調に推移しています。
空室率に関しても、下記グラフの空室率の推移のとおり、2018年前半に約3.8％に上昇したものの、2020年を含む
その他期間は1％以下の低水準であり、同エリアのオフィス需要の底堅さは今後も継続していくものと本資産運
用会社は考えています。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
7
＜立川市－賃料インデックス及び空室率＞
120.0 4.5%
4.0%
110.0
3.5%
100.0 3.0%
2.5%
90.0
2.0%
80.0 1.5%
1.0%
70.0
0.5%
60.0 0.0%
2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H
賃料インデックス（左軸） 空室率（右軸）
出所：上場REIT公表データ（立川市のオフィス（但し、上記期間中に取得・売却した物件がある場合にはこ
れを除きます。）に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成、1Hは上半期（1～6月）
） 、2Hは下半
期（7月～12月）を意味します。
注：賃料インデックスについては2016年1H時点を100として指数化
本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能であると本投資法人は考えています。
(1) JR｢立川｣駅は中央線、南武線が乗り入れるターミナル駅で、｢新宿｣駅、｢東京｣駅まで直通でアクセス可能であ
り、都心部へのアクセスが良好です。さらに、2000年の多摩モノレールの開通により、南北交通の利便性が向上
し、その利便性向上等を活かして、多摩地区のビジネス拠点として発展を遂げています。
(2) 立川市のオフィス賃料水準は2016年以降堅調な推移を見せ、空室率については2019年以降1％以下の低い水準と
なっており、安定したテナント需要が見込まれると考えています。
(3) 本物件はJR｢立川｣駅から徒歩約9分に立地するマルチテナント型のオフィスビルであり、基準階面積約170坪と当
該エリアにおいて競争力を有すると考えられます。また外観上、建築・設備とも概ね良好に維持管理されてお
り、内外装等の全体的なグレードは、当該エリアにおいて標準的な水準です。また、建物内に22台の駐車場を有
する点は当該エリアで想定されるテナントカテゴリーである支店・営業所等のニーズを満たす設備水準です。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
8
(単位：円)
不動産鑑定評価書の概要
物件名 OHAビル
鑑定評価額 1,950,000,000
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2021年6月1日
項目 内容 概要等
収益価格 1,950,000,000 DCF法による価格を重視し、直接還元法による価格にて検証し、試算。
直接還元法による価格 1,960,000,000
(1)運営収益( ア)－イ) ) 131,786,500
ア)潜在総収益 138,831,000
イ)空室等損失等 7,044,500 当該地域における平均空室率、対象不動産の競争力等を考慮して計上。
(2)運営費用 38,163,240
維持管理費 7,557,960 予定契約額を妥当と判断し、計上。
水道光熱費 13,360,000 類似不動産の費用水準を参考に査定。
修繕費 2,387,833 ERに基づき計上。
PMフィー 2,612,841 予定契約内容を妥当と判断し、計上。
テナント募集費用等 984,313 類似不動産の水準を参考に、新規入居テナントの支払賃料1.0ヶ月分を計上。
公租公課 9,123,400 実績額を参考にして査定。
損害保険料 314,893 見積額を妥当と判断し、計上。
その他費用 1,822,000 実績額に基づき査定。
(3)運営純収益(NOI＝(1)－ 93,623,260
(2))
(4)一時金の運用益 576,926 運用利回りを1.0％と査定。
(5)資本的支出 6,045,035 ERに基づき計上。
(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－ 88,155,151
(5))
(7)還元利回り 4.5％ 対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。
DCF法による価格 1,940,000,000
割引率 4.3％ 対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。
最終還元利回り 4.7％ 経年リスク、市況リスク等を加味して査定。
積算価格 1,710,000,000 再調達原価に減価修正を行い試算。
土地比率 81.9％
建物比率 18.1％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 収益価格を標準に積算価格を参考として決定。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
9
（２）アーバンセンター博多
物件番号 OFC-23 物件名称 アーバンセンター博多 分類 オフィス
特定資産の概要
特定資産の種類 信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得予定価格 2,870百万円 取得予定日 2021年8月19日
鑑定評価額 3,030百万円 売主 スターアジア総合開発株式会社
所在地 福岡県福岡市博多区博多駅南三丁目6番
住居表示 福岡県福岡市博多区博多駅南3-1-10
最寄駅 市営地下鉄空港線｢東比恵｣駅徒歩約9分
土地 所有形態 所有権
敷地面積 656.72㎡ 用途地域 商業地域
建蔽率 80％ 容積率 500％
建物 所有形態 所有権
延床面積 3,566.56㎡ 用途 事務所・店舗・駐車場
建築時期 2020年8月27日 構造・階数 鉄骨造陸屋根8階建
ジョーンズラングラサール
PM会社 マスターリース会社 本投資法人(注)
株式会社
マスターリースの種別 パススルー 担保の状況 無担保
信託期間満了日 2031年8月31日
賃貸借の状況（2021年4月末日現在）(注)
賃貸可能面積 2,639.18㎡ 月額賃料(共益費込) 12,773千円
賃貸面積 2,639.18㎡ 敷金・保証金 66,924,000円
テナント数 1
稼働率の推移
2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月
13.4％ 13.4％ 13.4％ 26.9％ 40.3％
(注)本投資法人は、2021年8月19日から2022年8月末日までの約1年間、本物件をスターアジア総合開発に賃料保証型のマスターリース契約
により一括賃貸し、当該契約期間満了後は、本投資法人がスターアジア総合開発の転貸人としての地位を承継し、パススルー型の賃貸
借契約に変更することが予定されています。
本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト
(1)物件説明
① 九州最大のターミナル駅であるJR線・福岡市営地下鉄空港線｢博多｣駅から徒歩約11分、福岡市営地下鉄空港線
｢東比恵｣駅から徒歩約9分の距離に位置し、筑紫通りに面する交通利便性に優れたビル
② ガラスカーテンウォールの外観で基準階賃貸面積100坪超、天井高2800mmを有する2020年9月竣工の、希少性の
高いマルチテナント型のオフィスビル
(2)取得ハイライト
スポンサーグループであるスターアジア総合開発が開発した物件（オフィス開発第1号案件）を、本投資法人が同
社より取得していた優先交渉権を活用して取得予定
マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析
(1)JR｢博多｣駅の1日平均乗車人員の推移
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
10
JR｢博多｣駅の1日平均乗車人員は2015年以降増加傾向にありましたが、2020年度はコロナ禍による影響を少なから
ず受けているものと考えられます。しかしながら、九州における最大の拠点都市の玄関口である｢博多｣駅は、コロ
ナ禍が収束に向かうことにより、コロナ禍の影響が解消されていくものと本資産運用会社は考えています。
＜JR｢博多｣駅の1日平均乗車人員の推移＞
(人)
200,000
150,000
121,370 124,436 126,213 126,627
118,082
100,000
50,000
0
2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度
1日平均乗車人員
出所: 九州旅客鉄道株式会社｢駅別乗車人員上位300駅｣その他同社公表資料に基づき本資産運用会社が作成
(2)マーケット分析
賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、2016年前半以降、コロナ禍の影響下にあった2020年
においても上昇傾向にあり、堅調に推移しています。空室率に関しても、下記グラフの空室率の推移のとおり、
2016年以降2％以下の低水準で推移しており、同エリアのオフィス需要の底堅さは今後も継続していくものと本資
産運用会社は考えています。
＜福岡県福岡市－賃料インデックス及び空室率＞
120.0 1.8%
1.6%
110.0
1.4%
100.0 1.2%
1.0%
90.0
0.8%
80.0 0.6%
0.4%
70.0
0.2%
60.0 0.0%
2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H
賃料インデックス（左軸） 空室率（右軸）
出所：上場REIT公表データ（福岡市のオフィス（但し、上記期間中に取得・売却した物件がある場合にはこ
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
11
れを除きます。）に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成、1Hは上半期（1～6月）
） 、2Hは下半
期（7月～12月）を意味します。
注：賃料インデックスについては2016年1H時点を100として指数化
本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能であると本投資法人は考えています。
(1) JR｢博多｣駅は規模や利用客数において九州最大のターミナル駅であり、福岡市営地下鉄空港線｢博多｣駅について
も｢天神｣駅に次ぐ利用客数の駅です。
(2) ｢博多｣駅周辺は、福岡市の官民連携で推進する｢博多コネクティッド｣により一層の発展を遂げると考えられま
す。
(3) 福岡市の賃料水準は2016年以降上昇傾向にあり、空室率については2％以下の低い水準で推移しており、安定し
たテナント需要が見込まれると考えています。本物件はJR・福岡市営地下鉄空港線｢博多｣駅筑紫口から筑紫通り
を中心とした駅東ビジネス地区に位置する2020年9月竣工のオフィスビルであり、基準階面積約107坪、天井高
2800mmと当該エリアにおいて競争力を有し、設備、内外装等の全体的なグレードは、築浅のオフィスビルにおい
て標準的な水準を有します。
(4) 本物件においては、一定期間（2021年8月19日から2022年8月31日まで（予定）、スポンサーグループであるスタ
）
ーアジア総合開発との間で賃料保証型のマスターリース契約を締結予定であり、当該契約を活用することで、安
定収益とリースアップ後の賃料アップサイドが見込まれます。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
12
(単位：円)
不動産鑑定評価書の概要
物件名 アーバンセンター博多
鑑定評価額 3,030,000,000
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021年6月1日
項目 内容 概要等
収益価格 3,030,000,000 直接還元法による価格とDCF 法による価格を関連づけて試算。
直接還元法による価格 3,080,000,000
(1)運営収益( ア)－イ) ) 175,576,000
ア)潜在総収益 185,014,000 現行賃料等に基づき計上した。
類似不動産の状況、賃借人の状況、賃貸借契約内容等を勘案し、空室等損失を
イ)空室等損失等 9,438,000
査定。
(2)運営費用 49,302,000
維持管理費 8,040,000 実績額、類似不動産の水準を参考に査定。
水道光熱費 23,160,000 実績額、類似不動産の水準を参考に査定。
修繕費 621,000 ER の修繕更新費用、類似不動産の水準を参考に査定。
PMフィー 3,056,000 契約条件、類似不動産の水準を参考に査定。
テナント募集費用等 1,261,000 賃借人の想定回転期間に基づき査定。
公租公課 12,865,000 実績額等に基づき査定。
損害保険料 247,000 保険契約、類似不動産の水準を参考に査定。
その他費用 52,000 実績額に基づき計上。
(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2)) 126,274,000
(4)一時金の運用益 1,505,000 運用利回りを1.0％と査定。
(5)資本的支出 1,510,000 ERの修繕更新費用、類似不動産の水準を参考に査定。
(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－ 126,269,000
(5))
(7)還元利回り 4.1％ 対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。
DCF法による価格 2,970,000,000
割引率 3.9％ 対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。
最終還元利回り 4.3％ 経年リスク、市況リスク等を加味して査定。
積算価格 2,880,000,000 土地価格と建物価格の合計に市場修正率を乗じて試算。
土地比率 55.3％
建物比率 44.7％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
13
（３）バグース池袋西口
物件番号 RTL-05 物件名称 バグース池袋西口 分類 商業施設
特定資産の概要
特定資産の種類 信託受益権 信託受託者 みずほ信託銀行株式会社
取得予定価格 2,984百万円 取得予定日 2021年8月19日
鑑定評価額 3,240百万円 売主 合同会社Contender
所在地 東京都豊島区西池袋一丁目33番7ほか
住居表示 東京都豊島区西池袋1-33-2
最寄駅 JR山手線ほか｢池袋｣駅徒歩約2分
土地 所有形態 所有権
敷地面積 264.15㎡ 用途地域 商業地域
建蔽率 80％ 容積率 800％（注1)
建物 所有形態 所有権
延床面積 1,497.45㎡ 用途 遊技場・事務所
鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下
建築時期 1992年11月20日 構造・階数
2階付8階建
PM会社 株式会社マリモ マスターリース会社 本投資法人
マスターリースの種別 パススルー 担保の状況 無担保
信託期間満了日 2031年8月31日
賃貸借の状況（2021年4月末日現在）
賃貸可能面積 1,497.45㎡ 月額賃料(共益費込) 非開示（注2）
賃貸面積 非開示（注2） 敷金・保証金 非開示（注2）
テナント数 1
稼働率の推移
2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月
100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％ 100.0％
特記事項 該当事項はありません。
(注1) 前面道路の幅員により基準容積率は480％となりますが、特定道路までの距離による緩和規定が適用され、許容される容積率は
607.50％になります。
(注2) エンドテナントの承諾が得られていないため、開示していません。
本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト
(1)物件説明
① 「新宿」駅に次ぐJR線乗降客数の｢池袋｣駅徒歩約2分に立地する商業ビル
② 小規模な路面店・飲食店が集積する西口において、テナント訴求力のある視認性(角地)、規模(基準階面積60
坪)を有する
③ エンターテイメント事業会社への一棟貸しで、収益の安定性が見込まれる
(2)取得ハイライト
スポンサーグループが広範なリレーションシップを通じて相対取引により取得した物件を、本投資法人がスポンサ
ーグループより取得していた優先交渉権を活用して取得予定（＜スポンサーファンド＞）
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
14
マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析
(1)JR｢池袋｣駅の1日平均乗車人員の推移
コロナ禍以前のJR｢池袋｣駅の乗車人員は｢新宿｣駅に次いで高い水準にあり、55万人以上で推移していましたが、コ
ロナ禍となった2020年度は37万人台へと減少しました。これは、コロナ禍に伴う外出自粛要請等によるものであり、
東京の主要ターミナルである｢池袋｣駅は移動の要衝であることから、 コロナ禍が収束に向かうことにより乗車人員
も回復するものと、本資産運用会社は考えています。
(人) ＜「池袋」駅1日平均乗車人員＞
600,000 556,780 559,920 566,516 566,994 558,623
550,000
500,000
450,000
400,000
376,350
350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度
1日平均乗車人員
出所:東日本旅客鉄道株式会社｢各駅の乗車人員｣に基づき本資産運用会社が作成
(2)マーケット分析
池袋エリアの年間小売販売額は、新宿、銀座に次いで3番目の水準となっています。また、販売坪効率でも同様に
3番目の水準となり、いずれも渋谷・表参道エリアよりも高い水準にあり、底堅いテナント需要が見込めるエリア
であると本資産運用会社は考えています。
＜東京主要商業エリアの小売年間販売額＞
（百万円）
1,000,000
872,975
900,000
800,000
700,000
600,000 515,179 567,521
500,000
400,000 349,009
300,000
200,000 146,553
100,000
0
池袋 表参道 銀座 新宿 渋谷
出所：経済産業省｢2014 年（平成 26 年）商業統計｣
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
15
注：本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が作成したマーケットレポートによります。
＜東京主要商業エリアの販売坪効率/月（小売年間販売額/売場面積）＞
（万円/坪）
90 80 76
80
70
56 54
60
48
50
40
30
20
10
0
池袋 表参道 銀座 新宿 渋谷
出所：経済産業省｢2014 年（平成 26 年）商業統計｣
注：本資産運用会社の依頼によりシービーアールイー株式会社が作成したマーケットレポートによります。
(3) 本資産運用会社独自の分析
池袋駅西口エリアにおいては、｢池袋駅西口地区｣や｢西池袋一丁目地区｣の再開発が計画されており、かかる再開発
により、池袋駅西口周辺は今後変貌することが想定されます。これら再開発が完成した後には、エリアとしての集
客力が向上することによりエリア全体の価値が高まるほか、 来訪者の回遊により、 本物件に入居するテナントの集
客についてもプラスの波及効果が期待できると、本資産運用会社は考えています。
＜池袋駅西口地区再開発事業＞
出所：豊島区池袋駅周辺地域再生委員会の公表資料に基づき本資産運用会社作成
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
16
本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能であると本投資法人は考えています。
(1) 本物件の所在する池袋駅西口エリアは、小規模な路面店舗が軒を連ね、飲食店が集積する繁華街となっていま
す。さらに、池袋駅西口地区再開発事業等、周辺の再開発が進むことにより、今後、商業繁華性の高まりと不動
産としての価値向上が期待されると考えています。
(2) 池袋エリアの年間小売販売額及び販売坪効率／月は、東京の主要商業エリアにおいて新宿・銀座に次ぐ水準であ
り、コロナ禍の収束を見据えると池袋エリアにおける消費は回復するものと考えています。
(3) 本物件は巨大ターミナル駅である、JR 各線、東京メトロ各線｢池袋｣駅から徒歩約 2 分と至近であることに加え、
角地であるため視認性も高く、基準階面積は約 60 坪と、一般的なニーズ面積（30～50 坪）と比較して概ね適正
な規模であり、対象となる飲食店及びサービス系のテナントへの訴求力は高いと考えます。加えて、複数階を使
用する場合は、ファサードの作り込みができる点も評価されると考えています。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
17
(単位：円)
不動産鑑定評価書の概要
物件名 バグース池袋西口
鑑定評価額 3,240,000,000
鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021年6月1日
項目 内容 概要等
収益価格 3,240,000,000 直接還元法による価格とDCF 法による価格を関連づけて試算。
直接還元法による価格 3,300,000,000
(1)運営収益( ア)－イ) ) 非開示（注）
ア)潜在総収益 非開示（注）
イ)空室等損失等 非開示（注）
(2)運営費用 非開示（注）
維持管理費 非開示（注）
水道光熱費 非開示（注）
修繕費 非開示（注）
PMフィー 非開示（注）
テナント募集費用等 非開示（注）
公租公課 非開示（注）
損害保険料 非開示（注）
その他費用 非開示（注）
(3)運営純収益(NOI＝(1)－(2)) 121,496,000
(4)一時金の運用益 非開示（注）
(5)資本的支出 非開示（注）
(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－ 118,926,000
(5))
(7)還元利回り 3.6％ 対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定
DCF法による価格 3,170,000,000
割引率 3.4％ 対象不動産の競争力等を総合的に勘案して査定。
最終還元利回り 3.8％ 経年リスク、市況リスク等を加味して査定。
積算価格 2,460,000,000 土地価格と建物価格の合計に市場修正率を乗じて試算。
土地比率 94.6％
建物比率 5.4％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 収益価格を採用し、積算価格は参考に留め決定。
(注) エンドテナントの承諾が得られていないため、開示していません。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
18
（４） アーバンパーク両国
物件番号 RSC-18 物件名称 アーバンパーク両国 分類 住宅
特定資産の概要
特定資産の種類 信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得予定価格 1,115百万円 取得予定日 2021年8月19日
鑑定評価額 1,190百万円 売主 清水総合開発株式会社
所在地 東京都墨田区亀沢三丁目8番2ほか
住居表示 東京都墨田区亀沢3-12-5
最寄駅 都営大江戸線｢両国｣駅徒歩約9分
土地 所有形態 所有権
敷地面積 669.98㎡ 用途地域 近隣商業地域
建蔽率 80％ 容積率 400％（注）
建物 所有形態 所有権
延床面積 2,351.42㎡ 用途 店舗・共同住宅
建築時期 1997年10月31日 構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根9階建
PM会社 清水総合開発株式会社 マスターリース会社 清水総合開発株式会社
マスターリースの種別 パススルー 担保の状況 無担保
信託期間満了日 2031年8月31日
賃貸借の状況（2021年4月末日現在）
賃貸可能面積 2,304.23㎡ 月額賃料(共益費込) 5,406千円
賃貸面積 2,304.23㎡ 敷金・保証金 7,715,200円
テナント数 33
稼働率の推移
2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月
100.0％ 97.1％ 100.0％ 100.0％ 100.0％
特記事項 該当事項はありません。
（注）本件土地は、二つの用途地域及び容積率が異なる地域(近隣商業地域400％及び準工業地域300％)にまたがっていますが、亀沢地区
地区計画により、許容される容積率は454.59％となります。
本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト
(1)物件説明
① ｢両国｣駅及び｢錦糸町｣駅からJR線、都営地下鉄及び東京メトロを利用し、主要ビジネス地区(東京・大手町・新
宿・品川)へ20分以内でのアクセスな可能な利便性の高いエリアに位置する
② 近隣におけるスーパー・商業施設・医療施設の充実や、墨田区の住民向け育児支援サービスにより、ファミリ
ー層に対して訴求性の高い立地に位置する60㎡台の3LDKで構成される総戸数32戸
③ 本物件は、墨田区の特定優良賃貸住宅(注)として運用されていたため、現行賃料が周辺相場と比較して低く、
今後の賃料アップサイドが期待できる
(2)取得ハイライト
本資産運用会社の独自ネットワークを通じて物件情報を取得し、相対取引により本物件を取得予定（スポンサーグル
ープであるスターアジア総合開発のスポンサーフォワードコミットメントにより物件確保）（＜外部取得＞＜相対取
引＞）
（注）｢特定優良賃貸住宅｣とは、特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律に基づき供給される賃貸住宅をいい、中堅所得者等の居住
の用に供する居住環境が良好な賃貸住宅として供給されるものです。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
19
人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析
(1)人口動態分析等
東京都墨田区の人口数及び世帯数は増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数増が見込めるエリアで
あると本資産運用会社は考えています。
＜東京都墨田区－人口・世帯数＞
(人) (世帯)
300,000
290,000 160,000
280,000
270,000 140,000
260,000
120,000
250,000
240,000
100,000
230,000
220,000 80,000
210,000
200,000 60,000
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
人口（左軸） 世帯数（右軸）
注：2012年及び2013年については、各年の年度末(3月31日)時点での各数値を記載し、2014年から2020年ま
でについては、各年1月1日時点での各数値を記載しています。
出所：総務省｢住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査｣に基づき本資産運用会社が作成
(2)マーケット分析
東京都墨田区の賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、2016年前半以降概ね横ばいとなって
おり安定的に推移しています。
空室率に関しては、下記グラフの空室率の推移のとおり、概ね3％以下の低水準で安定しています。同エリアの過
去のトレンドから、賃料水準及び空室率の水準は今後も安定的に推移すると本資産運用会社は考えています。
＜東京都墨田区－賃料インデックス及び空室率＞
110.0 3.5%
100.0 3.0%
2.5%
90.0
2.0%
80.0
1.5%
70.0
1.0%
60.0 0.5%
50.0 0.0%
2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H
賃料インデックス（左軸） 空室率（右軸）
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
20
出所：上場REIT公表データ（東京都墨田区のレジデンス（但し、上記期間中に取得・売却した物件がある場合には
これを除きます。）に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成、1Hは上半期（1～6月）
） 、2Hは下半期（7
月～12月）を意味します。
注：賃料インデックスについては2016年1H時点を100として指数化
本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能であると本投資法人は考えています。
(1) 墨田区エリアは都心部の主要ビジネス地区(東京・大手町・新宿・品川)への鉄道利用によるアクセスに優れた交
通利便性が高いエリアであり、人口数及び世帯数は 2012 年から継続して増加傾向にあることから、今後も安定
的な人口・世帯数の増加が見込めるエリアであると考えています。特に、本物件が所在する両国・錦糸町エリア
は｢両国｣駅及び｢錦糸町｣駅から JR 線、都営地下鉄線及び東京メトロを利用し、主要ビジネス地区(東京・大手
町・新宿・品川)へ 20 分以内でのアクセス可能な利便性の高いエリアです。
(2) 墨田区エリアは、今後も安定的な人口・世帯数の増加が見込めるエリアであり、また、墨田区の賃貸住宅マーケ
ットは賃料水準も安定しており、空室率も低水準で推移しています。
(3) 本物件は 60 ㎡台の 3LDK32 戸と店舗 1 区画で構成されており、近隣にスーパー・商業施設・医療施設が充実し、
墨田区の住民向け育児支援サービスも利用できることから、ファミリー層に対して訴求性の高いレジデンスであ
ると考えています。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
21
(単位：円)
不動産鑑定評価書の概要
物件名 アーバンパーク両国
鑑定評価額 1,190,000,000
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021年6月1日
項目 内容 概要等
収益価格 1,190,000,000 DCF 法による価格を標準に直接還元法による検証を行い試算。
直接還元法による価格 1,220,000,000
(1)運営収益( ア)－イ) ) 68,845,678 収支実績等を参考に決定。
ア)潜在総収益 73,059,335
イ)空室等損失等 4,213,657
(2)運営費用 17,445,593
維持管理費 3,180,251 プロパティ・マネジメント業務委託契約書に基づき設定。
水道光熱費 1,106,174 収益事例等に基づき想定。
修繕費 2,410,948 ER、類似事例に基づき査定。
PMフィー 1,999,934 プロパティ・マネジメント業務委託契約書に基づき設定。
テナント募集費用等 3,170,017
公租公課 3,655,300 実績額に基づき査定。
損害保険料 201,827 標準的な料率に基づき想定。
その他費用 1,721,142 収益事例等に基づきを計上。
(3)運営純収益(NOI＝(1)－
51,400,085
(2))
(4)一時金の運用益 75,979 運用利回りを1.0％と査定。
(5)資本的支出 2,555,000 ER、類似事例に基づき査定。
(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－
48,921,064
(5))
類似不動産の取引利回りとの比較検討、将来の純収益の変動予測を勘案して
(7)還元利回り 4.0％
査定。
DCF法による価格 1,180,000,000
割引率 4.1％ 対象不動産の個別リスクを勘案して査定。
最終還元利回り 4.2％ 還元利回りに将来の予測不確実性を加味して査定。
積算価格 1,220,000,000 対象不動産の再調達価格に減価修正を行って試算。
土地比率 82.5％
建物比率 17.5％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 収益価格を標準に、積算価格での検証を行い決定。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
22
（５） アーバンパーク溝の口
物件番号 RSC-19 物件名称 アーバンパーク溝の口 分類 住宅
特定資産の概要
特定資産の種類 信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得予定価格 2,019百万円 取得予定日 2021年8月19日
鑑定評価額 2,100百万円 売主 非開示（注1）
所在地 神奈川県川崎市高津区二子六丁目726番2
住居表示 神奈川県川崎市高津区二子6-13-1
最寄駅 東急田園都市線｢高津｣駅徒歩約8分
土地 所有形態 所有権
敷地面積 2,624.51㎡ 用途地域 準工業地域
建蔽率 60％ 容積率 200％
建物 所有形態 所有権
延床面積 5,029.52㎡ 用途 共同住宅
鉄筋コンクリート造ルーフィング葺
建築時期 1988年8月23日 構造・階数
地下1階付5階建
PM会社 株式会社長谷工ライブネット マスターリース会社 株式会社長谷工ライブネット
マスターリースの種別 パススルー 担保の状況 無担保
信託期間満了日 2031年8月31日
賃貸借の状況（2021年4月末日現在）
（注2）
賃貸可能面積 4,160.00㎡ 月額賃料(共益費込) 10,045千円
賃貸面積 3,931.74㎡ 敷金・保証金 3,933,000円
テナント数 71
稼働率の推移
2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月
94.8％ 96.7％ 97.1％ 97.8％ 94.5％
特記事項 該当事項はありません。
（注1）売主の承諾が得られていないため、開示していません。
（注2）2021年4月末日現在におけるサブリース会社とエンドテナントとの間の賃貸借契約上の条件等を記載しています。なお、同日現在に
おいては、サブリース会社が、信託受託者とパススルー型のマスターリース契約を締結済の賃借人との間で賃料保証型のサブリース
契約を締結し、当該サブリース契約に基づき転借人としてエンドテナントに再転貸していましたが、2021年6月30日に当該サブリー
ス契約は解約されています。
本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト
(1)物件説明
① 東急田園都市線｢高津｣駅及び｢溝の口｣駅の両駅より徒歩圏内に位置し、｢渋谷｣駅及び｢大手町｣駅等の業務集積
地へのアクセスが良好
② 周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケット等が見られる他、｢溝の口｣駅周辺は、川崎市における
代表的な商業集積地であることから生活利便性に優れる
③ 2007年に専有部を含む大規模改修工事を実施しており、総戸数は76戸で、36.55㎡から91.42㎡(40㎡台中心:52
戸)までのシングルからDINKs及びファミリーまで、幅広い層に高い訴求力を持つ
(2)取得ハイライト
本資産運用会社の独自のネットワークを通じて物件情報を取得した物件を、本投資法人が現所有者より取得してい
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
23
た優先交渉権を活用して相対取引により取得予定
（＜外部取得＞＜相対取引＞）
人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析
(1)人口動態分析等
川崎市高津区の人口及び世帯数は増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数増が見込めるエリアであ
ると本資産運用会社は考えています。
＜川崎市高津区－人口・世帯数＞
(人) (世帯)
250,000 120,000
240,000 110,000
230,000 100,000
220,000 90,000
210,000 80,000
200,000 70,000
190,000 60,000
180,000 50,000
170,000 40,000
160,000 30,000
150,000 20,000
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
人口（左軸） 世帯数（右軸）
注：2012年及び2013年については、各年の年度末(3月31日)時点での各数値を記載し、2014年から2020年ま
でについては、各年1月1日時点での各数値を記載しています。
出所：総務省｢住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査｣に基づき本資産運用会社が作成
(2)マーケット分析
川崎市の賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、2016年前半以降概ね横ばいとなっており安
定的に推移しています。
空室率に関しては、下記グラフの空室率推移のとおり、下落傾向にあり、2016年後半以降概ね3％以下の低水準で
安定しています。同エリアの過去のトレンドから、賃料水準及び空室率の水準は今後も安定的に推移すると本資産
運用会社は考えています。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
24
＜神奈川県川崎市－賃料インデックス及び空室率＞
110.0 7.0%
100.0 6.0%
5.0%
90.0
4.0%
80.0
3.0%
70.0
2.0%
60.0 1.0%
50.0 0.0%
2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H
賃料インデックス（左軸） 空室率（右軸）
出所：上場 REIT 公表データ（東京都川崎市のレジデンス（但し、上記期間中に取得・売却した物件がある
場合にはこれを除きます。）に基づき一般財団法人日本不動産研究所が作成、1H は上半期（1～6
）
月）、2H は下半期（7 月～12 月）を意味します。
注：賃料インデックスについては2016年1H時点を100として指数化
本投資法人による総合評価：収益の安定性を評価
以下の事由に基づき、本物件は中長期的に安定運用が可能と本投資法人は考えています。
(1) 川崎市高津区は都心部及び川崎・横浜ビジネス地区への鉄道利用による交通利便性が高いエリアであり、人口数
及び世帯数は 2012 年から継続して増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数の増加が見込めるエ
リアであると考えています。
(2) 本物件は東急田園都市線の利用で、｢渋谷｣駅まで約 19 分、｢大手町｣駅まで約 35 分と、業務集積地へのアクセス
が良好です。また、｢高津｣駅周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケット等の生活利便施設が見られ
る他、｢溝の口｣駅周辺は、川崎市における代表的な商業集積地であることから高い生活利便性が認められます。
(3) 本物件は、2007 年に専有部を含む大規模改修工事を実施しており、総戸数は 76 戸です。良好なアクセス性と生
活利便性を兼ね備えた立地に加え、36.55 ㎡から 91.42 ㎡(40 ㎡台中心:52 戸)までの多様なライフステージに対
応する多様な間取りの住戸を有し、シングルから DINKs 及びファミリーまで、幅広い層に高い訴求力を持つ物件
です。また、川崎市の賃貸住宅マーケットは賃料水準も安定しており、空室率も低水準で推移していることか
ら、本物件においても収益の安定性が期待できると考えています。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
25
(単位：円)
不動産鑑定評価書の概要
物件名 アーバンパーク溝の口
鑑定評価額 2,100,000,000
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021年6月1日
項目 内容 概要等
収益価格 2,100,000,000 DCF法による価格を標準に直接還元法による検証を行い試算。
直接還元法による価格 2,130,000,000
(1)運営収益( ア)－イ) ) 129,186,419 収支実績等を参考に決定。
ア)潜在総収益 136,335,386
イ)空室等損失等 7,148,967
(2)運営費用 31,009,333
維持管理費 5,491,200 プロパティ・マネジメント業務委託契約書に基づき設定。
水道光熱費 2,046,720 収支実績に基づき査定。
修繕費 4,389,560 ER、類似事例に基づき査定。
PMフィー 2,489,807 プロパティ・マネジメント業務委託契約書に基づき設定。
テナント募集費用等 7,004,465
公租公課 6,719,700 実績額に基づき査定。
損害保険料 413,339 標準的な料率に基づき想定。
その他費用 2,454,542 収益事例等に基づきを計上。
(3)運営純収益(NOI＝(1)－
98,177,086
(2))
(4)一時金の運用益 50,601 運用利回りを1.0％と査定。
(5)資本的支出 4,500,000 ER、類似事例に基づき査定。
(6)純収益(NCF＝(3)＋(4)－
93,727,687
(5))
類似不動産の取引利回りとの比較検討、将来の純収益の変動予測を勘案して
(7)還元利回り 4.4％
査定。
DCF法による価格 2,090,000,000
割引率 4.5％ 対象不動産の個別リスクを勘案して査定。
最終還元利回り 4.6％ 還元利回りに将来の予測不確実性を加味して査定。
積算価格 2,240,000,000 対象不動産の再調達価格に減価修正を行って試算。
土地比率 82.3％
建物比率 17.7％
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定に際し留意した事項 収益価格を標準に積算価格を参考として決定。
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
26
（６） アーバンパーク宮前平
物件番号 RSC-20 物件名称 アーバンパーク宮前平 分類 住宅
特定資産の概要
特定資産の種類 信託受益権 信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
取得予定価格 1,060百万円 取得予定日 2021年8月19日
鑑定評価額 1,150百万円 売主 スターアジア総合開発株式会社
所在地 神奈川県川崎市宮前区小台二丁目20番3ほか
住居表示 神奈川県川崎市宮前区小台2-20-13
最寄駅 東急田園都市線｢宮前平｣駅徒歩約5分
土地 所有形態 所有権
敷地面積 1,239.53㎡ 用途地域 第一種中高層住居専用地域
建蔽率 60％ 容積率 150％
建物 所有形態 所有権
2,039.17㎡（附属建物を含
延床面積 用途 共同住宅
む）
建築時期 2021年6月10日 構造・階数 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき3階建
PM会社 株式会社長谷工ライブネット マスターリース会社 株式会社長谷工ライブネット
マスターリースの種別 パススルー 担保の状況 無担保
信託期間満了日 2031年8月31日
賃貸借の状況（2021年4月末日現在）
（注）
賃貸可能面積 1,957.97㎡ 月額賃料(共益費込) 0千円
賃貸面積 0.0㎡ 敷金・保証金 0円
テナント数 0
稼働率の推移（注）
2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月
- - - - -
特記事項 該当事項はありません。
(注) 2021年6月10日竣工であるため、2021年4月末日現在稼働していません。
本資産運用会社の調査に基づく物件説明及び取得ハイライト
(1)物件説明
① ｢宮前平｣駅より東急田園都市線の利用で、｢渋谷｣駅、｢大手町｣駅の業務集積地へのアクセスが良好
② シングル向けの22-25㎡の1K／1DK8戸、DINKs／ファミリー層向けの33-55㎡の1LDK／2LDK41戸の総戸数49戸か
ら構成された2021年6月竣工のレジデンス
③ 周辺には、コンビニエンスストア、スーパーマーケット等の生活利便施設、医療施設、学習塾が見られる他、
保育施設、教育施設、公園等が充実しており、シングルからDINKs及びファミリーまで、幅広い層にとって高い
生活利便性を有する
(2)取得ハイライト
スポンサーグループであるスターアジア総合開発が、開発の初期段階でスポンサーフォワードコミットメントによ
り物件を確保し、本投資法人が同社より取得していた優先交渉権を活用して取得予定
ご注意：本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発
表文は、国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関して一般に公表するための文書であり、日本国内
外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法
人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分 （作成された場合）を
ご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米
国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募
集又は販売を行うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
27
人口動態分析等、マーケット分析及び本資産運用会社独自の分析
(1)人口動態分析等
川崎市宮前区の人口数及び世帯数は増加傾向にあることから、今後も安定的な人口・世帯数増が見込めるエリアで
あると本資産運用会社は考えています。
＜川崎市宮前区－人口・世帯数＞
(人) (世帯)
250,000 120,000
230,000 100,000
210,000 80,000
190,000 60,000
170,000 40,000
150,000 20,000
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
人口（左軸） 世帯数（右軸）
注：2012年及び2013年については、各年の年度末(3月31日)時点での各数値を記載し、2014年から2020年ま
でについては、各年1月1日時点での各数値を記載しています。
出所：総務省｢住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査｣に基づき本資産運用会社が作成
(2)マーケット分析
川崎市の賃料水準は、下記グラフの賃料インデックスの推移のとおり、2016年前半以降概ね横ばいとなっており安
定的に推移しています。
空室率に関しては、下記グラフの空室率の推移のとおり、下落傾向にあり、2016年後半以降概ね3％以下の低水準
で安定しています。同エリアの過去のトレンドから、賃料及び空室率の水準は今後も安定的に推移すると本資産運
用会社は考えています。
＜神奈川県川崎市－賃料インデックス及び空室率＞
110.0 7.0%
100.0 6.0%
5.0%
90.0
4.0%
80.0
3.0%
70.0
2.0%
60.0 1.0%
50.0