2021年１月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年3月16日
不動産投資信託証券発行者名 スターアジア不動産投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 3468 Ｕ Ｒ Ｌ http://starasia-reit.com
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）加藤 篤志
資 産 運 用 会 社 名 スターアジア投資顧問株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）加藤 篤志
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役兼財務管理部長 （氏名）菅野 顕子
ＴＥＬ 03-5425-1340
有価証券報告書提出予定日 2021年4月28日 分配金支払開始予定日 2021年4月16日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有
（百万円未満切捨て）
１．2021年1月期の運用、資産の状況（2020年8月1日～2021年1月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年１月期 6,672 67.0 3,376 58.4 2,911 56.7 11,801 535.5
2020年７月期 3,996 23.8 2,131 23.8 1,857 24.3 1,857 24.3
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年１月期 7,048 16.4 2.0 43.6
2020年７月期 1,716 3.4 1.7 46.5
（注）2020年7月31日を分割の基準日、2020年8月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口分割
（以下「本投資口分割」といいます。）を行っており、1口当たり当期純利益については、2020年7月期の期首に本
投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年１月期 1,676 2,806 - - 23.8 3.2
2020年７月期 3,436 1,858 - - 100.1 3.4
（注1）2020年7月期の分配金総額は、前期繰越利益の一部が分配原資に含まれているため、当期純利益とは異なります。
（注2）2021年1月期の分配金総額は、一時差異等調整積立金の積み立て等を行っているため、当期純利益とは異なりま
す。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年１月期 179,789 89,600 49.8 53,512
2020年７月期 113,035 54,614 48.3 50,492
（注）1口当たり純資産については、2020年7月期の期首に本投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年１月期 10,883 △7,443 △3,768 11,080
2020年７月期 3,268 △3,753 1,232 6,219
２．2021年7月期（2021年2月1日～2021年7月31日）及び2022年1月期（2021年8月1日～2022年1月31日）の運用状況の予想
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年７月期 5,512 △17.4 2,788 △17.4 2,349 △19.3 2,348 △80.1 1,455 -
2022年１月期 5,565 1.0 2,801 0.5 2,311 △1.6 2,311 △1.6 1,455 -
（参考）1口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末発行済投資口の総口数）
2021年7月期：予想期末発行済投資口の総口数 1,674,389口 1口当たり予想当期純利益 1,402円
2022年1月期：予想期末発行済投資口の総口数 1,674,389口 1口当たり予想当期純利益 1,380円
(注1) 1口当たり分配金は、本書の日付現在の発行済投資口の総口数1,674,389口により算出しています。
(注2) 一時差異等調整積立金取崩額等を継続的に分配金に充当することを前提としているため、1口当たり分配金（利益超過分配金は含ま
ない）は1口当たり予想当期純利益と異なります。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含
2021年１月期 1,674,389口 2020年７月期 540,824口
む）
② 期末自己投資口数 2021年１月期 0口 2020年７月期 0口
（注）1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、30ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、スターアジア不動産投資法人（以下「本投資
法人」といいます。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用
状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想数値は7-8ページ「2021年7月期及び2022年
1期の運用状況の予想の前提条件」に記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後不動産等の取得若し
くは売却、不動産市場等の推移、金利の変動、又は本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業
収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び1口当たり利益超過分
配金は変動する可能性があります。なお、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
以 上
スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
目次
１．運用状況…………………………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況……………………………………………………………………………………………………… 2
２．財務諸表…………………………………………………………………………………………………………… 9
（１）貸借対照表…………………………………………………………………………………………………… 9
（２）損益計算書……………………………………………………………………………………………………11
（３）投資主資本等変動計算書……………………………………………………………………………………12
（４）金銭の分配に係る計算書……………………………………………………………………………………14
（５）キャッシュ・フロー計算書…………………………………………………………………………………15
（６）継続企業の前提に関する注記………………………………………………………………………………16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記…………………………………………………………………16
（８）財務諸表に関する注記………………………………………………………………………………………18
（９）発行済投資口の総口数の増減………………………………………………………………………………31
３．参考情報……………………………………………………………………………………………………………32
（１）投資状況………………………………………………………………………………………………………32
（２）投資資産………………………………………………………………………………………………………33
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
１．運用状況
(１）運用状況
①当期の概況
（イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、2016年4月の上場以降これまでに3度の物件取得を伴う公募増資を実行し、また、当期（2021
年1月期）期初にはさくら総合リート投資法人（以下「さくら総合リート」といいます。）を吸収合併（以下
「本合併」といいます。）し、上場時の資産規模614億円（取得価格ベース、さくら総合リートが保有していた
物件については本投資法人への受入価格ベース、以下同じです。）から1,667億円（本書の日付現在）にまで成
長しました。2021年2月末現在の時価総額は890億円を超え、本合併と同時に投資口を2分割したことにより投資
口の流動性も高まっていると考えています。当期においては、①本合併前から戦略として掲げていた郊外型商
業施設の売却を実行し、安定的な稼働が期待できる東京圏の住宅を組入れる資産入替、②テナント退去が予定
されておりポートフォリオの収益性を低減させると予想されていた物流施設を売却し、優先交渉権の活用によ
り東京圏の住宅を組入れる資産入替、と2度の資産入替を実行し、ポートフォリオの強化を図りました。本書の
日付現在、ポートフォリオ構成は、オフィス 18物件（40.8％（取得価格ベースでの組入れ比率、以下同じで
す。））、商業施設 3物件（9.2％）、住宅 15物件（19.5％）、物流施設 9物件（18.2％）、ホテル 8物件
（12.3％）であり、分散の効いた収益の安定性が高いものとなっていると考えられます。
当期は、新型コロナウイルス感染症の蔓延による全国を対象とした2020年4月発令の緊急事態宣言が解除さ
れ、徐々に経済活動が回復しつつありましたが、2020年の年末にかけて感染者数が増加し、2021年1月には再び
11都府県に緊急事態宣言が発令される状況となりました。こうした環境ではありましたが、本投資法人の保有
ポートフォリオにおいては、①オフィス：若干のダウンタイム（テナント不在及び賃料未発生の期間）の長期
化が見られたものの、新型コロナウイルス感染症による影響は限定的、②住宅：リモートワークやリモート授
業の継続等からシングルタイプ住居の稼働率が若干低い状況が継続していることを除けば、特段の影響はな
し、③物流施設：特段の影響はなし、④ホテル：従前のテナント（民事再生法の適用申請）と合意解約し、テ
ナント不在となった1物件を除き、他の7物件のテナントからは、固定賃料を収受、という運用状況でした。な
お、テナント不在であったホテルについては、2021年2月末に新たなテナントと定期建物賃貸借契約を締結して
います。
このような状況の中、内部成長に関して、ポートフォリオ全体を俯瞰し、本合併が実現したことにより資産
規模で約1.7倍となったことから規模の経済を活かし、修繕工事の最適化、管理運営コストの削減に注力し、分
配可能利益の増額に努めました。また、外部成長に関して、前記のとおり2度の資産入替を実行し、ポートフォ
リオの強化を図るとともに、新たに東京圏に所在するファミリータイプの住宅に係る優先交渉権を取得し、ポ
ストコロナにおける外部成長のための布石を打ちました。本投資法人は、コロナ禍の収束を睨みつつ、資産入
替を通じたポートフォリオの強化、メザニンローン債権への投資、自己投資口の取得等、様々な施策を検討
し、投資主利益の最大化に資する運用を展開します。なお、本合併により生じた負ののれん8,891百万円は、今
回のコロナ禍のような想定外の事象が起きた場合や運用に係る一過性の要因が生じた場合等において活用し、
分配金の維持を図る方針としています。
また、当期においては、ESGに関連する取組みをより一層強化するため、本投資法人の資産運用会社であるス
ターアジア投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）において「サステナビリティ推進部」
を新設し、ESGに係る目標設定、具体的な施策等を協議決定する「サステナビリティ推進委員会」を組織しまし
た。なお、ESGに関連する取り組みの一環として、2021年度のGRESBリアルエステイトへの参加を予定していま
す。
（ロ）投資環境と運用実績
投資環境：
当期における経済環境は、新型コロナウイルス感染症の蔓延による2020年4月発令の緊急事態宣言が解除さ
れ、2020年第3四半期（7月-9月）における我が国のGDP（速報値）は対前期比21.4％増と高い伸びを見せ、第4
四半期においても同12.7％増となり、経済活動は2019年以前の状況に戻りつつあるように見えましたが、コロ
ナ禍の再拡大により、2021年1月には11都府県において緊急事態宣言が再発令されたことにより、一定の減速が
見られると思われます。なお、本書の日付現在では、同宣言は一部の都県を除き解除され、今後は政府主導に
よる経済の活性化策が期待されます。本投資法人としては、引き続き国内外の金融市場及び資本市場の動向を
注視するとともに、新型コロナウイルス感染症の蔓延が保有ポートフォリオに与える影響を適切に把握し、必
要な対応策を検討する必要があると考えています。一方で、ポストコロナを睨んだ成長施策の検討も重要であ
り、特に外部成長のためのパイプラインの拡充は重点施策と認識しています。
2020年下半期の株式マーケットは、ポストコロナを先取りした企業業績の戻り期待及び各国政府の財政出動
による資金供給等により、日経平均株価は22,121ポイント（2020年7月1日終値）から27,444ポイント（2020年
12月30日終値）まで上昇し、2021年2月には30年半ぶりとなる30,000ポイントを回復しましたが、足元では
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
29,000ポイント程度で推移しています。一方で、東証リート指数は、1,669ポイント（2020年7月1日終値）から
1,783ポイント（2020年12月30日終値）へと上昇しましたが、不動産マーケット（特に賃貸マーケット）に対す
るコロナ禍の影響が見極められないことから、株式程の戻りは見られませんでした。足元では、上場リート各
社の決算公表（実績開示）が重なり、コロナ禍の影響が評価できるような状況となったことにより一定の安心
感が見られること、株式マーケットと比較した際の出遅れ感から買いが入り、2,000ポイント弱まで上昇しまし
たが、米国の金利上昇を受け若干弱含んで推移しています。
不動産マーケットに関しては、新型コロナウイルス感染症の蔓延による影響により、テナントからの賃料収
入が減少する可能性があると思われるホテル及び商業施設の売買は停滞しています。一方で、外出自粛、在宅
勤務者の増加から、Eコマース市場が急速に伸びており、これを受けて物流施設の需要が高まるとの思惑から物
流施設への投資意欲は、引き続き高い状況です。これに加えて、ディフェンシブなアセットタイプとして位置
づけられる住宅、特に安定稼働を示す、住戸専有面積が比較的大きなタイプの住宅に対する需要も高い状況で
す。
不動産の賃貸市場においては、急速な客室需要の減少に見舞われたホテルの賃借人であるオペレータの業績
は芳しいものではなく、民事再生法の適用を申請したオペレータもあり、コロナ禍以前とは全く異なる状況
（賃料の減免等）が前期より続いています。オフィスにおいては、新聞報道などで、テレワークの推進により
オフィスの床需要が大きく減少するといった観測記事が掲載されていますが、本投資法人が投資対象としてい
る中規模オフィスビルにおいては、コロナ禍を理由とした使用床面積を減少させるような動きはほとんど見ら
れません。しかしながら、日本の賃貸借の商慣行上、実際の影響が観測されるまでには時間がかかるため、テ
ナントの移転の動向を注視する必要があると考えています。
（オフィス賃貸市場）
シービーアールイー株式会社（以下「CBRE」といいます。）のマーケット調査によれば、2020年第4四半期
における東京主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）のオフィスビルの空室率は1.2％と前
四半期比0.3ポイント上昇しました。昨年の大量供給に伴い、移転元で発生した解約区画がテナント決定に時
間を要し、まとまった二次空室が顕在化しました。前期に続き、オフィス面積の⾒直しまたは業績低迷を背
景とした部分解約や縮小移転の動きが多くありました。一部で会社統合や建て替えに伴う移転で空室が消化
されたケースもありましたが、特に大規模オフィスビルでは、需要は総じて弱含みが続いています。
（住宅賃貸市場）
総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告2020年12月結果」によると、東京都が転出超過に転じまし
た。一方、神奈川県および埼玉県では転入超過数が増加しています。大阪府及び福岡県などの大都市圏にお
いては、引き続き人口の流入超過の状況にあり、首都圏をはじめとする大都市圏は人口集積地域であること
に変化はありません。また、新設住宅着工戸数（貸家）は、国土交通省の2020年12月に係る「建築着工統計
調査報告」によると前年同月比28ヶ月連続で減少しており、供給の増加は落ち着いていることから、人口集
積のある大都市圏における住宅賃貸市場は新型コロナウイルス感染症の影響はあるものの今後も底堅く推移
していくものと考えています。
（物流施設賃貸市場）
CBREのマーケット調査によれば、2020年第3四半期の首都圏大型マルチテナント型物流施設の空室率は約
0.5％と引き続き低水準にあります。また、需要の強さを背景に、首都圏全体の実質賃料指数は前年同期比で
+0.4%となっています。今後もEコマース需要の増加等を背景に、物流施設の賃貸市場は堅調に推移していく
ものと考えています。但し、物流施設の供給も高水準で継続しており、需給のバランスには注意が必要で
す。
（ホテル賃貸市場）
新型コロナウイルス感染症の影響によりインバウンド需要が激減したことに加えて、国内宿泊需要の急速
な減少もあり、国内ホテルの業績は低下しています。観光庁によれば2020年11月、12月の延宿泊者数は前年
同月比△30%台、平均稼働率は40%前後と低迷し、緩やかに回復しているものの、コロナ禍以前の水準からは
程遠い状況です。今後の政策により国内旅行客の需要が喚起されれば一定の回復が見込まれる可能性もあり
ますが、市況の回復時期については不透明な環境が継続しています。
（商業施設賃貸市場）
日本百貨店協会によれば、2020年年間売上高は、既存店ベースで△25.7％、インバウンドは、△80.2％と
前年実績を下回りました。2020年12月の売上高は△13.7％（対前年同月比）と、2020年11月からは0.6ポイン
ト改善したものの、15か月連続のマイナスとなりました。一方で、日本チェーンストア協会によれば、2020
年売上は、新型コロナウイルス感染症の影響により衣料品は厳しい状況が続きましたが、食料品および住関
品は需要が増加し好調に推移しており、総販売額の前年同期比（店舗調整後）は、+2.6%となりました。上記
より都市型商業施設の賃貸需要は減退傾向であり、生活必需品を扱うテナントの床需要は底堅いことが推測
されます。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
運用実績：
前記の環境認識の下、運用資産における稼働率の維持向上、賃料増額、管理運営コストの削減に継続的に注
力しました。当期末現在における運用資産（取得価格の合計166,710百万円）の稼働率は96.9％と引き続き高水
準となっています。
（ハ）資金調達の概要
（借入れの状況）
本投資法人は、当期も引き続き、財務基盤の安定性向上を図るべく、返済期限の分散、金利変動リスクを低
減するための支払金利の固定化を意識した財務運営を行っています。当期においては、本合併に伴い、総額
29,200百万円の借入金を引き継いだことに加え、以下のとおり借入金の借り換え及び返済を行いました。
2020年8月31日に返済期限の到来した借入金10,900百万円のリファイナンスにあたり、同日付で10,900百万円
の借入れを行いました。
2020年10月20日に返済期限の到来した借入金4,000百万円のリファイナンスにあたり、同日付で4,000百万円
の借入れを行いました。
2020年12月21日にアルファベットセブン（準共有持分60％）の売却代金を原資として、1,080百万円を返済し
ました。
この結果、当期末日（2021年1月31日）現在の借入残高は、82,440百万円となり、総資産に占める有利子負債
の割合（以下「LTV」といいます。）は45.9％となりました。
（格付の状況）
本書の日付現在において本投資法人が取得している格付は以下のとおりです。
信用格付業者 格付内容 格付の方向性
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付 A－ 安定的
株式会社格付投資情報センター 発行体格付 A- 安定的
（発行登録の状況）
本投資法人は投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を2021年1月25日に提出していま
す。その概要は以下のとおりです。
発行予定額 1,000億円
発行予定期間 2021年2月2日から2023年2月1日まで
資金使途 特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198
号。その後の改正を含みます。）第2条第1項における意味を有しま
す。）の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債（短期投資法人債
を含みます。）の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払
資金及び運転資金等に充当する予定です。
（ニ）業績及び分配の概要
前記の運用の結果、本投資法人は当期の実績として営業収益6,672百万円、営業利益3,376百万円、経常利益
2,911百万円、当期純利益11,801百万円を計上しました。
分配の方針として、本投資法人の規約第35条第1項に定めるとおり、租税特別措置法第67条の15第1項に規定
される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしています。かかる
方針に従い、利益分配金（利益超過分配金は含みません。）については、当期未処分利益のうち、負ののれん
発生益の金額に相当する8,891,236,430円を一時差異等調整積立金として積み立て、残額のうち2,806,275,964
円を分配することとしました。
②次期の見通し
今後の我が国経済は、コロナ禍による経済の停滞からの早期脱却を目指した政府による政策、日銀による低金
利政策の継続などから、実体経済の回復が期待できると思われます。先行指標である株式マーケットにおいて
は、30年半ぶりの高値を付けるなど、既に経済活動の活性化がマーケットコンセンサスとなっていることが覗え
ます。しかしながら、コロナ禍が完全に終息したと考えられる状況ではなく、今後の実体経済への影響がどの程
度なのか、それが不動産市場に対してどのように影響するのか、引き続きの注視が必要と考えています。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
一方で、日本銀行による金融緩和姿勢の継続、海外からの投資資金の流入等から、アセットタイプにより濃淡
はあるものの、日本の不動産マーケットは大幅な下落局面は迎えないと考えています。もっとも、新型コロナウ
イルス感染症の蔓延による企業業績への打撃の大きさによっては、不動産賃貸マーケットへの影響の広がりが想
定以上となる可能性もあり、注意深く確認する必要があると考えています。
今後の運用方針及び対処すべき課題
（イ）外部成長戦略
本投資法人は、投資主利益の最大化を理念として掲げ、収益の「安定性」と「成長性」を基軸として、オフ
ィス、商業施設、住宅、物流施設、ホテル及び学生専用レジデンスへ投資する総合型リートです。投資対象と
するアセットタイプの特性を見極め、投資対象エリアのマーケットを精緻に分析し、厳選投資を行うことによ
り、収益の「安定性」と「成長性」を取り込むことのできるポートフォリオの構築を追求します。当面は、ポ
ストコロナを想定し、外部成長のためのパイプライン確保に注力することとし、実際の投資においては、コロ
ナ禍による影響を見極め、より慎重に厳選した上で検討する方針です。
（ロ）内部成長戦略
管理運営に係る基本的な考え方として、費用の最適化を目指し、各運用資産の特性を見極め、当該特性に即
した最適なプロパティ・マネジメント会社（以下「PM会社」といいます。）及びビルディング・マネジメント
会社（以下「BM会社」といいます。）を選定し、PDCAシステム（Plan・Do・Check・Actionシステム）に基づき
適切にモニタリングし、常に最適なPM会社及びBM会社を起用できる体制を構築しています。こうした体制に基
づき各運用資産の利益を第一に考えた管理運営を行います。これに加えて、2020年8月よりサブ・スポンサーと
なった日本管財株式会社及び東京キャピタルマネジメント株式会社の物件管理運営に係る知見を活用し、内部
成長を追求します。なお、各アセットタイプに関する内部成長戦略は以下のとおりです。
（オフィス・住宅）
稼働率の維持、向上のため各運用資産の特性に応じて適切なテナント仲介会社等を選定し、迅速に多数の
テナント候補を確保し、賃貸条件を比較した上で最良と考えられるテナントを選定します。また、賃貸借契
約の更新に際して、周辺相場賃料と契約賃料の間に乖離があるテナントの場合には、賃料増額交渉を行うこ
とを検討します。また、機能の維持のための守備的な修繕だけでなく、専有部及び共用部の改修等のリノベ
ーション工事等も積極的に実施し、テナントへの訴求性を高めます。
なお、当面の間は、新型コロナウイルス感染症の影響により業績が悪化したようなテナントに対しては、
財務状況等を精査した上で対応を慎重に検討します。
（物流施設・ホテル）
シングルテナント又は少数のテナントが賃借している状況のため、テナントと定期的にコミュニケーショ
ンを図り、テナントと良好な関係を構築し、テナントからの要望等を適時に把握し、これら要望等にきめ細
かく対応することによりテナントの満足度を向上させるべく努めます。なお、当面の間は、新型コロナウイ
ルス感染症の影響により業績が悪化したようなテナントに対しては、財務状況等を精査した上で対応を慎重
に検討します。
（商業施設）
生活必需品を扱うテナントの割合が高く、新型コロナウイルス感染症の影響は限定的であったこともあ
り、テナントによる賃料の減免要望は収まっています。引き続き各テナントの営業状況などを注視しつつ、
稼働率の維持に努めます。なお、業績が悪化したテナントに対しては、財務状況等を精査した上で対応を慎
重に検討します。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
（ハ）財務戦略
本投資法人は中長期的な分配金の維持・向上、資産規模の拡大及びそれらによる投資主利益の最大化に資す
ることを目的として、安定的かつ健全な財務運営を実行することを基本方針としています。
（エクイティ・ファイナンス）
資産の取得、債務の返済及び本投資法人の運営に係る費用（修繕費、資本的支出等）への充当を目的とし
て、新投資口の発行を行うことを検討します。新投資口の発行は、既存投資主の権利の希薄化及びこれに伴
う投資口の取引価格の状況等に配慮し、新投資口発行後の1口当たり分配金の想定、LTVの想定水準、J-REIT
マーケットの状況等を総合的に勘案して決定します。
（デット・ファイナンス）
デット調達においては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。実際のデット調達に
おいては、必要資金額に鑑み、利率（固定／変動の別）、返済期限、調達方法（借入金・投資法人債）等を
検討し、1口当たり分配金への影響を測った上で決定します。また、機動的なデット調達のため、コミットメ
ントラインの設定を検討します。
（LTV）
LTVの水準は、デット調達余力の確保に留意しつつ、原則として60％を上限とします。
（ニ）運用状況の見通し
2021年7月期及び2022年1月期における本投資法人の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
2021年７月期 5,512 2,788 2,349 2,348 1,455 -
2022年１月期 5,565 2,801 2,311 2,311 1,455 -
この見通しは、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいてお
り、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証
するものではありません。なお、この見通しの前提条件については、7-8ページ「2021年7月期及び2022年1月期
の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
③決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
2021年7月期及び2022年1月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
2021年7月期（第11期）:2021年2月1日～2021年7月31日（181日）
計算期間
2022年1月期（第12期）:2021年8月1日～2022年1月31日（184日）
本書の日付現在において本投資法人が保有する資産（53物件の不動産信託受益権、4件の
メザニンローン債権及び2件の匿名組合出資持分（以下「現保有資産」といいます。なお、
現保有資産のうち、不動産信託受益権に係るものを以下「現保有資産（不動産）」、メザニ
運用資産 ンローン債権に係るものを以下「現保有資産（メザニン）」、匿名組合出資持分に係るもの
を以下「現保有資産（匿名組合）」といいます。））について、2022年1月期末まで運用資
産の異動（新規物件の取得、既存物件の売却等）がないことを前提としています。
実際には、運用資産の異動により変動する可能性があります。
現保有資産（不動産）の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契
約の内容をベースに、市場動向等を勘案して算出しています。また、テナントによる賃料の
滞納又は不払いがないことを前提としています。
現保有資産（メザニン）の利息又は配当収益については、本書の日付現在効力を有する現
営業収益
保有資産（メザニン）の内容を定める要項・ローン契約又は信託契約の内容等をベースに算
出しています。また、利息又は配当の不払いがないことを前提としています。
現保有資産（匿名組合）の受取配当金については、キャッシュ・フローの裏付けとなる不
動産が安定した稼働状況を維持することを前提として予想値を算出しています。
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実
績値等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
固定資産税及び都市計画税等については、2021年7月期に426百万円、2022年1月期に426百
万円の費用計上を見込んでいます。なお、不動産信託受益権については、取得時に売主と期
間按分による精算を行いますが、本投資法人においては当該精算金相当分が取得原価に算入
されるため、2021年1月に取得したアーバンパーク三ツ池公園に係る2021年度の固定資産税
及び都市計画税等は2021年7月期及び2022年1月期において費用計上されません。当該物件に
係る固定資産税及び都市計画税等については2022年7月期より費用計上されることを見込ん
でいます。
営業費用
建物の修繕費は、本投資法人の資産運用会社である本資産運用会社が策定する修繕計画を
基に、2021年7月期に193百万円、2022年1月期に187百万円を見込んでいます。なお、予想し
難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に
年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、予
想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2021年7月期に
635百万円、2022年1月期に647百万円を見込んでいます。
賃貸事業費用以外の営業費用として、2021年7月期に518百万円、2022年1月期に513百万円
を見込んでいます。
ポートフォリオ全体のNOIについては、2021年7月期に3,919百万円、2022年1月期に3,938
百万円を見込んでいます。
ＮＯＩ
NOIの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用（減価償却費を除く）
支払利息及びその他融資関連費用の合計額として、2021年7月期に439百万円、2022年1月
期に489百万円を見込んでいます。
営業外費用
その他融資関連費用の内、後記「借入金」に記載の借換えに伴い一時的に発生する費用と
して、2021年7月期に45百万円、2022年1月期に81百万円を見込んでいます。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
項目 前提条件
本書の日付現在において本投資法人には82,440百万円の借入残高がありますが、2021年7
月期及び2022年1月期中に返済期限が到来する借入金については、全額について借換えを行
借入金 うことを前提としています。
前記を除き、2022年1月期末までに新規借入及び期限前弁済を含む既存借入金の返済がな
いことを前提としています。
本書の日付現在の本投資法人の発行済投資口の総口数1,674,389口を前提とし、2022年1月
投資口
期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分
配の方針を前提として算出しています。
一時差異等調整積立金については、当初積立額の1%以上を毎期継続的に取り崩し、主に一
1口当たり分配金
時的な収入の減少や、費用発生時において、分配金への負の影響を緩和するほか、税会不一
（利益超過分配金は
致が生じた際の法人税等の税金費用の発生を回避するために活用する方針です。なお、2021
含まない）
年7月期及び2022年1月期の分配金（利益超過分配金は含まない）については、当期純利益に
上記の一時差異等調整積立金取崩額等を加え、総額2,436百万円をそれぞれの期において分
配する予定です。
1口当たり利益超過
現時点において行う予定はありません。
分配金
法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等において、前記の予
想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2020年７月31日) (2021年１月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 2,303,632 3,565,028
信託現金及び信託預金 3,915,644 7,515,934
営業未収入金 49,312 82,348
前払費用 119,529 188,497
その他 10,389 9,208
流動資産合計 6,398,507 11,361,017
固定資産
有形固定資産
工具、器具及び備品 - 114
減価償却累計額 - △14
工具、器具及び備品（純額） - 100
信託建物 34,100,500 49,326,896
減価償却累計額 △2,933,446 △3,460,097
信託建物（純額） 31,167,053 45,866,798
信託構築物 18,395 20,635
減価償却累計額 △2,990 △3,671
信託構築物（純額） 15,405 16,964
信託機械及び装置 55,823 73,226
減価償却累計額 △12,054 △14,997
信託機械及び装置（純額） 43,768 58,228
信託工具、器具及び備品 46,277 47,023
減価償却累計額 △13,817 △16,360
信託工具、器具及び備品（純額） 32,460 30,663
信託土地 70,619,311 117,051,893
有形固定資産合計 101,877,998 163,024,648
無形固定資産
信託借地権 3,459,138 4,082,300
無形固定資産合計 3,459,138 4,082,300
投資その他の資産
投資有価証券 853,350 756,206
長期貸付金 300,000 300,000
長期前払費用 135,723 245,057
差入敷金及び保証金 10,782 20,519
投資その他の資産合計 1,299,856 1,321,782
固定資産合計 106,636,993 168,428,731
資産合計 113,035,501 179,789,748
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(単位：千円)
前期 当期
(2020年７月31日) (2021年１月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 337,786 621,461
短期借入金 - 2,150,000
1年内返済予定の長期借入金 14,040,000 22,660,000
未払金 417,355 541,206
未払費用 12,748 43,534
未払法人税等 605 605
未払消費税等 48,276 252,480
前受金 698,166 835,113
その他 17,332 30,588
流動負債合計 15,572,270 27,134,990
固定負債
長期借入金 40,280,000 57,630,000
預り敷金及び保証金 6,595 6,142
信託預り敷金及び保証金 2,429,860 5,197,022
その他 132,189 221,075
固定負債合計 42,848,645 63,054,239
負債合計 58,420,916 90,189,230
純資産の部
投資主資本
出資総額 52,745,966 52,745,966
剰余金
出資剰余金 - 25,132,218
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,998,562 11,942,013
剰余金合計 1,998,562 37,074,231
投資主資本合計 54,744,528 89,820,197
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △129,943 △219,679
評価・換算差額等合計 △129,943 △219,679
純資産合計 ※１ 54,614,584 ※１ 89,600,518
負債純資産合計 113,035,501 179,789,748
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（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
（自 2020年２月１日 （自 2020年８月１日
至 2020年７月31日） 至 2021年１月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 3,122,781 ※１ 5,259,516
その他賃貸事業収入 ※１ 192,129 ※１ 389,105
不動産等売却益 ※２ 648,585 ※２ 993,574
その他の収入 32,582 29,933
営業収益合計 3,996,079 6,672,130
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 1,173,882 ※１ 2,179,316
不動産等売却損 - ※２ 19,285
資産運用報酬 252,533 405,303
資産保管及び一般事務委託手数料 28,053 47,427
役員報酬 2,400 2,400
合併関連費用 303,222 448,870
その他営業費用 104,149 192,798
営業費用合計 1,864,242 3,295,402
営業利益 2,131,837 3,376,728
営業外収益
受取利息 25 51
未払分配金戻入 1,131 4,111
還付加算金 1 1
固定資産受贈益 2,816 -
その他 - 0
営業外収益合計 3,975 4,164
営業外費用
支払利息 172,539 299,303
融資関連費用 105,551 170,497
営業外費用合計 278,091 469,801
経常利益 1,857,721 2,911,090
特別利益
負ののれん発生益 - 8,891,236
特別利益合計 - 8,891,236
税引前当期純利益 1,857,721 11,802,327
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 1,857,116 11,801,722
前期繰越利益 141,446 140,290
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,998,562 11,942,013
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年２月１日 至 2020年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利
出資総額 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 52,745,966 1,649,263 1,649,263 54,395,229
当期変動額
剰余金の配当 △1,507,817 △1,507,817 △1,507,817
当期純利益 1,857,116 1,857,116 1,857,116
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 - 349,298 349,298 349,298
当期末残高 ※１ 52,745,966 1,998,562 1,998,562 54,744,528
評価・換算差額等
純資産合計
評価・換算差
繰延ヘッジ損益
額等合計
当期首残高 △95,806 △95,806 54,299,423
当期変動額
剰余金の配当 △1,507,817
当期純利益 1,857,116
投資主資本以外の
項目の当期変動額 △34,137 △34,137 △34,137
（純額）
当期変動額合計 △34,137 △34,137 315,161
当期末残高 △129,943 △129,943 54,614,584
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当期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利
出資総額 投資主資本合計
益又は当期未
出資剰余金 剰余金合計
処理損失
（△）
当期首残高 52,745,966 - 1,998,562 1,998,562 54,744,528
当期変動額
合併による増加 25,132,218 25,132,218 25,132,218
剰余金の配当 △1,858,271 △1,858,271 △1,858,271
当期純利益 11,801,722 11,801,722 11,801,722
投資主資本以外の
項目の当期変動額
（純額）
当期変動額合計 - 25,132,218 9,943,450 35,075,669 35,075,669
当期末残高 ※１ 52,745,966 25,132,218 11,942,013 37,074,231 89,820,197
評価・換算差額等
純資産合計
評価・換算差
繰延ヘッジ損益
額等合計
当期首残高 △129,943 △129,943 54,614,584
当期変動額
合併による増加 25,132,218
剰余金の配当 △1,858,271
当期純利益 11,801,722
投資主資本以外の
項目の当期変動額 △89,735 △89,735 △89,735
（純額）
当期変動額合計 △89,735 △89,735 34,985,933
当期末残高 △219,679 △219,679 89,600,518
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（４）金銭の分配に係る計算書
(単位：円)
前期 当期
(自 2020年２月１日 (自 2020年８月１日
至 2020年７月31日) 至 2021年１月31日)
Ⅰ 当期未処分利益 1,998,562,151 11,942,013,083
Ⅱ 分配金の額 1,858,271,264 2,806,275,964
(投資口１口当たり分配金の額) (3,436) (1,676)
うち利益分配金 1,858,271,264 2,806,275,964
(うち１口当たり利益分配金) (3,436) (1,676)
Ⅲ 任意積立金
一時差異等調整積立金繰入額 ※１ - 8,891,236,430
Ⅳ 次期繰越利益 140,290,887 244,500,689
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第1項に 本投資法人の規約第35条第1項に
定める分配方針に基づき、租税特別 定める分配方針に基づき、租税特別
措置法第67条の15第1項に規定され 措置法第67条の15第1項に規定され
る本投資法人の配当可能利益の額の る本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額を超えて 100分の90に相当する金額を超えて
分配することとしています。かかる 分配することとしています。かかる
方針に従い、利益分配金(利益超過 方針に従い、利益分配金（利益超過
分配金は含みません。)について 分配金は含みません。）について
は、当期純利益に近似し、発行済投 は、当期未処分利益のうち、負のの
資口の総口数540,824口の整数倍と れん発生益の金額に相当する
なる1,858,271,264円を分配するこ 8,891,236,430円を一時差異等調整
ととしました。 積立金として積み立て、残額のうち
2,806,275,964円を分配することと
しました。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
（自 2020年２月１日 （自 2020年８月１日
至 2020年７月31日） 至 2021年１月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,857,721 11,802,327
減価償却費 432,258 628,353
負ののれん発生益 - △8,891,236
受取利息 △25 △51
支払利息 172,539 299,303
営業未収入金の増減額（△は増加） △3,703 21,847
未払消費税等の増減額（△は減少） 12,690 149,670
前払費用の増減額（△は増加） △7,093 △12,177
長期前払費用の増減額（△は増加） △14,225 △76,386
営業未払金の増減額（△は減少） △59,255 57,449
未払金の増減額（△は減少） 147,767 △60,409
前受金の増減額（△は減少） 166,974 △237,771
信託有形固定資産の売却による減少額 734,465 7,501,405
その他 957 1,457
小計 3,441,071 11,183,783
利息の受取額 25 51
利息の支払額 △171,694 △298,957
法人税等の支払額 △696 △1,562
営業活動によるキャッシュ・フロー 3,268,704 10,883,314
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 - △114
信託有形固定資産の取得による支出 △3,582,328 △7,305,472
預り敷金及び保証金の返還による支出 △123 △453
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △104,949 △433,786
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 75,044 199,839
投資有価証券の取得による支出 △150,000 -
投資有価証券の償還による収入 9,275 96,646
その他 80 263
投資活動によるキャッシュ・フロー △3,753,001 △7,443,077
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 - 2,150,000
短期借入金の返済による支出 - △4,900,000
長期借入れによる収入 10,760,000 12,750,000
長期借入金の返済による支出 △8,020,000 △11,080,000
分配金の支払額 △1,507,655 △2,688,002
財務活動によるキャッシュ・フロー 1,232,344 △3,768,002
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 748,047 △327,765
現金及び現金同等物の期首残高 5,471,229 6,219,277
合併に伴う現金及び現金同等物の増加額 - 5,189,451
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 6,219,277 ※１ 11,080,963
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．有価証券の評価基準及 その他有価証券
び評価方法 時価のあるもの
時価法（評価差額は全部純資産直入法により処理）を採用しています。
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額を取り込む
方法を採用しています。
２．固定資産の減価償却の 有形固定資産（信託財産を含みます。）
方法 定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりで
す。
建物 2～69年
構築物 7～30年
機械及び装置 7～17年
工具、器具及び備品 2～15年
３．収益及び費用の計上基 固定資産税等の処理方法
準 保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産税、都市計画
税及び償却資産税等(以下「固定資産税等」といいます。）については、賦課決定された
税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用し
ています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人が負
担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原
価に算入しています。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額
は21,782千円です。
４．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段：金利スワップ取引
ヘッジ対象：借入金金利
（３）ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に
規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（４）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジ
の有効性を評価しています。
５．キャッシュ・フロー計 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信
算書における資金（現 託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値
金及び現金同等物）の の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短
範囲 期投資からなっています。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
６．その他財務諸表作成の （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
ための基本となる重要 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全て
な事項 の資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、
貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地
③信託借地権
④信託預り敷金及び保証金
（２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
なお、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入してい
ます。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
（８）財務諸表に関する注記
［貸借対照表に関する注記］
※１ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位:千円）
前 期 当 期
（2020年７月31日） （2021年１月31日）
50,000 50,000
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年２月１日 自 2020年８月１日
至 2020年７月31日 至 2021年１月31日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 2,744,081 4,476,854
共益費収入 264,725 555,635
駐車場収入 98,938 190,492
施設使用料 12,518 31,703
その他賃貸収入 2,517 3,122,781 4,830 5,259,516
その他賃貸事業収入
水道光熱費収入 152,573 315,752
その他収入 39,556 192,129 73,352 389,105
不動産賃貸事業収益合計 3,314,911 5,648,622
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 157,872 412,710
水道光熱費 148,284 301,349
公租公課 240,373 425,403
修繕費 93,667 181,948
信託報酬 13,779 22,614
損害保険料 4,846 9,110
減価償却費 432,258 628,353
その他費用 82,800 197,825
不動産賃貸事業費用合計 1,173,882 2,179,316
C．不動産賃貸事業損益 （A－B） 2,141,028 3,469,305
※２ 不動産等売却損益の内訳
前期（自 2020年2月1日 至 2020年7月31日）
（単位：千円）
アルファベットセブン（準共有持分40％）
不動産等売却収入 1,400,000
不動産等売却原価 734,465
その他売却費用 16,949
不動産等売却益 648,585
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
当期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
（単位：千円）
シュロアモール長嶺
不動産等売却収入 3,500,000
不動産等売却原価 3,443,833
その他売却費用 37,905
不動産等売却益 18,261
（単位：千円）
船橋西浦ロジスティクスⅠ
不動産等売却収入 3,030,000
不動産等売却原価 2,957,546
その他売却費用 91,739
不動産等売却損 19,285
（単位：千円）
アルファベットセブン（準共有持分60％）
不動産等売却収入 2,100,000
不動産等売却原価 1,100,025
その他売却費用 24,661
不動産等売却益 975,313
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［投資主資本等変動計算書に関する注記］
※１ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2020年２月１日 自 2020年８月１日
至 2020年７月31日 至 2021年１月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 540,824口 1,674,389口
［金銭の分配に係る計算書に関する注記］
前期 当期
自 2020年２月１日 自 2020年８月１日
至 2020年７月31日 至 2021年１月31日
該当事項はありません。 ※1 一時差異等調整積立金
第10期に8,891,236千円を一時差異等調整積立金とし
て積み立てています。第11期以降、50年以内に渡って
毎期均等額以上を取崩す予定です。
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※１ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位:千円）
前期 当期
自 2020年２月１日 自 2020年８月１日
至 2020年７月31日 至 2021年１月31日
現金及び預金 2,303,632 3,565,028
信託現金及び信託預金 3,915,644 7,515,934
現金及び現金同等物 6,219,277 11,080,963
２ 重要な非資金取引の内容
前期（自 2020年2月1日 至 2020年7月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
吸収合併したさくら総合リート投資法人より引継いだ資産及び負債の主な内訳は次のとおりです。なお、本合
併に伴い増加した出資剰余金は、25,132,218千円です。
（単位：千円）
流動資産 5,301,130
固定資産 62,647,946
資産合計 67,949,077
流動負債 12,624,609
固定負債 21,301,013
負債合計 33,925,622
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［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位:千円）
前期 当期
2020年７月31日 2021年１月31日
１年以内 2,837,305 5,322,499
１年超 7,716,198 8,998,739
合計 10,553,503 14,321,239
［金融商品に関する注記］
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
本投資法人では、不動産関連資産の取得、有利子負債の返済等に充当する資金を、主として投資口の発
行、金融機関からの借入れ及び投資法人債の発行等により調達します。有利子負債の調達に際しては、資金
調達の機動性と財務の安定性のバランスに配慮します。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、主として資産の取得を目的としたものであり、返済期日において流動性リスクに晒されます
が、調達期間の長期化及び返済期日の分散を図ること等により当該リスクを管理しています。また、変動金
利による借入金は金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ
手段として利用し、実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、
ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「（7）重要な会計方
針に係る事項に関する注記」に記載されている「４.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
該当事項はありません。
２．金融商品の時価等に関する事項
2020年7月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、
時価を把握することが極めて困難と認められるものは次表には含めていません。（（注２）をご参照くださ
い。）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 2,303,632 2,303,632 -
（２）信託現金及び信託預金 3,915,644 3,915,644 -
（３）投資有価証券 674,110 674,110 -
（４）長期貸付金 300,000 300,000 -
資産計 7,193,387 7,193,387 -
（６）１年内返済予定の長期借入金 14,040,000 14,040,000 -
（７）長期借入金 40,280,000 40,280,000 -
負債計 54,320,000 54,320,000 -
（８）デリバティブ取引（※） (129,943) (129,943) -
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
2021年1月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、
時価を把握することが極めて困難と認められるものは次表には含めていません。（（注２）をご参照くださ
い。）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 3,565,028 3,565,028 -
（２）信託現金及び信託預金 7,515,934 7,515,934 -
（３）投資有価証券 673,480 673,480 -
（４）長期貸付金 300,000 300,000 -
資産計 12,054,443 12,054,443 -
（５）短期借入金 2,150,000 2,150,000 -
（６）１年内返済予定の長期借入金 22,660,000 22,660,000 -
（７）長期借入金 57,630,000 57,658,969 28,969
負債計 82,440,000 82,468,969 28,969
（８）デリバティブ取引（※） (219,679) (219,679) -
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、（ ）で示
しています。
（注１）金融商品の時価の算定方法
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金、（５）短期借入金、（６）１年内返済予定の長期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（３）投資有価証券、（４）長期貸付金
メザニンローン債権（社債、信託受益権及び貸付金）から生ずる利息収入等は、いずれも変動金利によるものであり、一定期間ご
とに更改される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（７）長期借入金
元利金の合計額を残存期間に対応した同様の借入を新規に行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定していま
す。なお、長期借入金のうち変動金利によるものについては金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価は帳簿
価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
（８）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注２）時価を算定することが困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2020年７月31日） （2021年１月31日）
預り敷金及び保証金（※１） 6,595 6,142
信託預り敷金及び保証金（※１） 2,429,860 5,197,022
投資有価証券（※２） 179,240 82,726
（※１）預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は市場価格がなく、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定
することが困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積もることが困難と認められるため、時価評価の対象とは
していません。
（※２）投資有価証券のうち、匿名組合出資持分については市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時
価開示の対象とはしていません。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
（注３）金銭債権及び満期のある有価証券の決算日後の償還予定額
前期（2020年7月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 2,303,632 - - - - -
信託現金及び信託預金 3,915,644 - - - -
投資有価証券 - - - 524,110 150,000 -
長期貸付金 - - - 300,000 - -
合計 6,219,277 - - 824,110 150,000 -
当期（2021年1月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 3,565,028 - - - - -
信託現金及び信託預金 7,515,934 - - - - -
投資有価証券 - - 523,480 - 150,000 -
長期貸付金 - - 300,000 - - -
合計 11,080,963 - 823,480 - 150,000 -
（注４）借入金の決算日後の返済予定額
前期（2020年7月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
長期借入金 14,040,000 15,450,000 4,690,000 12,840,000 7,300,000 -
合計 14,040,000 15,450,000 4,690,000 12,840,000 7,300,000 -
当期（2021年1月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 2,150,000 - - - - -
長期借入金 22,660,000 15,350,000 14,630,000 8,500,000 19,150,000 -
合計 24,810,000 15,350,000 14,630,000 8,500,000 19,150,000 -
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［有価証券に関する注記］
その他有価証券
前期（2020年7月31日）
（単位：千円）
種類 貸借対照表計上額 取得原価 差額
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 - - -
るもの ③その他 - - -
(3)その他 - - -
小計 - - -
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 400,000 400,000 -
ないもの ③その他 - - -
(3)その他 274,110 274,110 -
小計 674,110 674,110 -
合計 674,110 674,110 -
（注）匿名組合出資持分（貸借対照表価額179,240千円）については、市場価格がなく、時価を把握することが極
めて困難と認められるため、上表には含めていません。
当期（2021年1月31日）
（単位：千円）
種類 貸借対照表計上額 取得原価 差額
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 - - -
るもの ③その他 - - -
(3)その他 - - -
小計 - - -
(1)株式 - - -
(2)債券
貸借対照表計上額 ①国債・地方債等 - - -
が取得原価を超え ②社債 400,000 400,000 -
ないもの ③その他 - - -
(3)その他 273,480 273,480 -
小計 673,480 673,480 -
合計 673,480 673,480 -
（注）匿名組合出資持分（貸借対照表価額82,726千円）については、市場価格がなく、時価を把握することが極め
て困難と認められるため、上表には含めていません。
［デリバティブ取引に関する注記］
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2020年7月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年1月31日）
該当事項はありません。
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２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2020年7月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等（注１）
ヘッジ会計の 主な
デリバティブ取引の種類等 時価（注２）
方法 ヘッジ対象
うち１年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 44,280,000 32,980,000 △129,943
処理方法 (変動受取・固定支払)
（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
当期（2021年1月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりで
す。
（単位：千円）
契約額等（注１）
ヘッジ会計の 主な
デリバティブ取引の種類等 時価（注２）
方法 ヘッジ対象
うち１年超
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 52,630,000 45,330,000 △219,679
処理方法 (変動受取・固定支払)
（注１）契約額等は、想定元本に基づいて表示しています。
（注２）時価は、取引先金融機関から提示された価格等に基づき算定しています。
［退職給付に関する注記］
前期（2020年7月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年1月31日）
該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位:千円）
前期 当期
2020年７月31日 2021年１月31日
繰延税金資産
合併時受入評価差額 - 1,230,867
有価証券付随費用 1,359 2,269
繰延ヘッジ損益 40,880 69,111
繰延税金資産小計 42,239 1,302,248
評価性引当額 △42,239 △1,302,248
繰延税金資産合計 - -
繰延税金資産の純額 - -
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２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因とな
った主要な項目別の内訳
（単位:％）
前期 当期
2020年７月31日 2021年１月31日
法定実効税率 31.46 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.46 △5.94
負ののれん発生益 - △23.70
減価償却費認容 - △1.88
その他 0.04 0.07
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.03 0.01
［持分法損益等に関する注記］
前期（2020年7月31日）
該当事項はありません。
当期（2021年1月31日）
該当事項はありません。
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年2月1日 至 2020年7月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期（自 2020年2月1日 至 2020年7月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期（自 2020年2月1日 至 2020年7月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2020年2月1日 至 2020年7月31日）
会社等の 資本金 議決権等の
事業の内容 取引金額 期末残高
種類 名称又は 住所 又は 所有(被所 取引の内容 科目
又は職業 (千円) (千円)
氏名 出資金 有)割合
本投資法人執 本資産運用会
役員及 282,733
行役員兼本資 社への資産運 291,537
びその 加藤篤志 － － 0.02％ (注２) 未払金
産運用会社代 用報酬の支払 (注２)
近親者 (注３)
表取締役社長 (注１)
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当期（自 2020年8月1日 至 2021年1月31日）
会社等の 資本金 議決権等の
事業の内容 取引金額 期末残高
種類 名称又は 住所 又は 所有(被所 取引の内容 科目
又は職業 (千円) (千円)
氏名 出資金 有)割合
本投資法人執 本資産運用会
役員及 871,288
行役員兼本資 社への資産運 445,834
びその 加藤篤志 － － 0.02％ (注２) 未払金
産運用会社代 用報酬の支払 (注２)
近親者 (注３)
表取締役社長 (注１)
（注１）加藤篤志が第三者（本資産運用会社）の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本投資法人の規約で定められた
条件によっています。
（注２）前記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
（注３）前期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬16,200千円及び不動産等の譲渡報酬14,000千円が
含まれています。当期の資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した取得報酬66,660千円、不動産等の譲渡報
酬86,300千円及び合併報酬313,025千円が含まれています。
［企業結合に関する注記］
取得による企業結合
１．企業結合の概要
（１）被取得企業の名称及びその事業の内容
被取得企業の名称：さくら総合リート投資法人（以下「さくら総合リート」といいます。）
事業の内容：投信法に基づき、主として特定資産に投資して運用を行うこと
（２）企業結合を行った主な理由
資産規模の拡大による収益の安定性の向上、コスト削減による1口当たり分配金の増額、時価総額の増大
による投資口の流動性の向上など、本合併の実現が、両投資法人の投資主利益の最大化に資するとの判断に
至り、本合併を行いました。
（３）企業結合日（合併効力発生日）
2020年8月1日
（４）企業結合の法的形式
本投資法人を吸収合併存続法人、さくら総合リートを吸収合併消滅法人とする吸収合併方式
（５）結合後投資法人の名称
スターアジア不動産投資法人
（６）取得企業を決定するに至った主な根拠
企業結合に関する会計基準等に基づき、総資産額や純利益等の企業規模、投資主が占める相対的な議決権
比率、役員会等の構成その他の要素を総合的に勘案して、本投資法人が取得企業となりました。
２．当期に係る損益計算書に含まれる被取得企業の業績期間
2020年8月1日から2021年1月31日まで
３．被取得企業の取得原価及びその内訳
企業結合日に交付した本投資法人の投資口の時価 25,132,218千円
４．取得の対価として交付した投資口の交換比率及びその算定方法並びに交付投資口数
（１）投資口の交換比率
さくら総合リートの投資口1口に対し本投資法人の投資口1.78口を割当交付しました。なお本投資法人
は、2020年7月31日を基準日として、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行って
います。
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スターアジア不動産投資法人（3468） 2021年1月期決算短信
（２）算定方法
本投資法人は野村證券株式会社を、さくら総合リートはみずほ証券株式会社をファイナンシャルアドバイ
ザーに任命し、合併比率の算定を依頼しました。それぞれ市場投資口価格法、配当割引モデル法等の評価方
法に基づき合併比率の算定を行い、その算定結果等の要因を総合的に勘案し協議や交渉を重ねた結果、上記
交換比率が妥当であると判断しました。
（３）交付した投資口数
592,741口
５．主要な取得関連費用の内容と金額
内容 金額（千円）
合併報酬 313,025
６．取得原価の配分に関する事項
（１）企業結合日に承継した資産及び引き受けた負債の額並びにその主な内訳
（単位：千円）
流動資産 5,301,130
固定資産 62,647,946
資産合計 67,949,077
流動負債 12,624,609
固定負債 21,301,013