第7回資産入替
取得：アーバンパーク三ツ池公園（住宅）／譲渡：船橋西浦ロジスティクスⅠ（物流施設）
2020年11月30日付プレスリリース 補足説明資料
2020年11月30日
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員 加藤 篤志
（コード番号3468）
資産運用会社
スターアジア投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 加藤 篤志
問合せ先 取締役兼財務管理部長 菅野 顕子
TEL: 03-5425-1340
第7回資産入替
取得：アーバンパーク三ツ池公園（住宅）／譲渡：船橋西浦ロジスティクスⅠ（物流施設）
第7回資産入替の実行 取得予定資産 譲渡予定資産
＜アーバンパーク三ツ池公園＞ ＜船橋西浦ロジスティクスⅠ＞
➢ 継続的に実行してきた、資産入替によるポート
フォリオ強化の一環として、安定性が高くディフェ
ンシブな資産と考えられる東京圏のファミリータ
イプの住宅を取得
➢ 将来のライフサイクルコストの増加が見込まれる
物流施設を売却し、同時に第11期における、テ 取得予定額 3,160 百万円 譲渡予定額 3,030 百万円
ナント退去による収益減少要因を解消 鑑定評価額 3,330 百万円 (注1） 鑑定評価額 3,020 百万円 (注1）
鑑定NOI利回り 5.5 ％ (注2） 鑑定NOI利回り 5.1 ％ (注2）
築年数 28.7 年 (注3） 築年数 35.2 年 (注3）
今回の資産入替における考え方 ✓ 優先交渉権の活用 ✓ 2021年1月末にテナント退去が予定されてお
✓ 2016年に共用部、専有部共に全面リニューア り、2021年7月期において、新規テナントリー
➢ 足元の不動産マーケットにおいて、物流施設は ルが実施されており、高い競争力を持つ シングコストと併せて収益減が見込まれる
相対的に 売り手市場 ✓ コロナ禍においても高い稼働率を維持し、収 ✓ ライフサイクルコスト(修繕費、資本的支出）の
益の安定性は高いことが見込まれ、ポート 増加が見込まれる物件について、スターアジ
➢ コロナ禍においても、大都市圏におけるファミ フォリオの強化に資すると考えられる ア投資顧問の広範なネットワークを活用し、
リータイプの住宅は稼働率が高水準で維持され 譲渡先を探索
ており、収益も安定的
■ 船橋西浦ロジスティクスⅠに対して早期リースアップへの注力と並行して売却活動を展開
2020 2021 • ダウンタイムの短縮を狙い、早期
リースアップのため、リーシング活動
資産入替の実施方針 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月
を展開
リーシング活動 1月末現テナント退去予定 • 並行して、後継テナントが確定してい
① 入替対象資産の将来にわたる収益貢献度 ない状況においても取得を検討する
（ポートフォリオの強化） 売却活動 11月30日譲渡契約締結 買い手候補の探索を開始
② アセットタイプ毎の不動産マーケット状況
➢ 2021年7月期の減収要因の排除
③ 本投資法人の投資口価格の水準 ➢ 中長期の収益貢献度の検討 資産入替へ
※2018年7月23日公表の補足説明資料も併せてご参照ください。 ➢ 収益の安定性のある入替（取得）対象資産の存在
(注１) 鑑定評価額は、本投資法人が取得した鑑定評価書に記載された、2020年10月31日時点の評価額（アーバンパーク三ッ池公園）及び2020年7月31日時点の評価額（船橋西浦ロジスティクスⅠ）を記載しています (注2) 鑑定NOI利回りは、各鑑定評 1
価書に記載の運営純収益（NOI)を、取得予定資産については取得予定額で、譲渡予定資産については本投資法人の取得価格で、それぞれ除して算出しています (注3) 築年数は、2020年11月30日現在の竣工後の経過年数を記載しています。
合併後の資産入替による効果（第6回及び第7回）
■ ポートフォリオの強化に主眼を置く連続した資産入替
■ 合併前から掲げていた戦略（郊外型商業施設の売却）を実現 ＋ ポートフォリオの安定性を確保
＜連続した資産入替による効果＞ 合併後においても、投資主価値最大化のためのアクティブマネジメントを実践
1. 収益の安定性を確保するポートフォリオへ 取得 ＜アーバンパーク常盤台公園＞ ＜アーバンパーク三ツ池公園＞
➢ 収益の安定性が高いと思われる東京圏のファミリータイ
プ型住宅を組入れ、ポートフォリオにおける住宅の組入
れ比率を拡大
2. 短期的な減収要因を排除し、当期純利益を増加 総戸数：213 戸 総戸数：157 戸
＜稼働率の推移＞
➢ 2021年7月期の減収要因である、物流施設を売却し、収 100.0%
99.5% • 2物件ともに、スターアジア不動産投資
益性の高い住宅２物件を取得することにより、同期の1口 99.0%
法人が保有する優先交渉権を活用
98.0% 98.1%
当たり当期純利益を約 60円増額（予想） • 2物件ともに、全戸が66㎡（2LDK及び
97.0%
96.0% 3LDK）のファミリー型住戸
95.0% • 2物件ともに、2016年の専有部も含め
＜第6回、第7回 資産入替後のポートフォリオ＞ 2020/6 2020/7 2020/8 2020/9 2020/10 た全面改修により競争力を維持
UP常盤台公園 UP三ツ池公園
ホテル
オフィス
12.3%
40.8% ➢ マーケットの変化、さらにアフターコロナを見据えて、安定稼働かつファミ
その他
27.0%
リータイプの住宅２物件を取得
物流施設 ➢ 2018年11月に組成したブリッジファンドの活用により、２物件平均で、対鑑
18.2%
定評価額▲6.1％での取得
東京圏
住宅 73.0% ＜シュロアモール長嶺＞ ＜船橋西浦ロジスティクスⅠ＞
売却
19.5%
商業施設
9.2%
➢ 資産規模 ： 1,667 億円 ➢ 平均取得価格 ： 31.4 億円
➢ 物件数 ： 53 物件 ➢ 平均鑑定NOI利回り：4.9 ％
※上記比率は、第7回資産入替実行後かつアルファベットセブンの準共有持分60%分の売却後の資 地方の郊外型商業施設の売却 中期的にもコスト増となる可能性
産規模1,667億円（取得価格ベース）により算出しています 2
ディスクレーマー
⚫ 本資料は、スターアジア不動産投資法人の投資証券の取得勧誘その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではあり
ません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資されるようお願いいたします。
⚫ 不動産投資証券は、不動産相場、不動産投資信託証券市場その他の有価証券市場の相場、金利水準等の変動及び投資証券の裏付けとなっ
ている不動産の価格や評価額の変動に伴い、不動産投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります。不動産投資証
券の発行者であるスターアジア不動産投資法人及びその資産を運用する資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社の業務や財産の
状況に変化が生じた場合、不動産投資証券の価格が変動することによって損失が生じるおそれがあります。
⚫ 本資料は金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律及びこれらに基づく政省令並びに東京証券取引所の規則その他関係諸規則
に基づく開示書類や運用報告ではありません。
⚫ 本資料で提供している情報は、本資料作成日現在においてスターアジア不動産投資法人が保有する情報に基づいて記載しておりますが、その
情報の正確性、完全性、確実性、妥当性及び公正性を保証するものではありません。また、予告なしに内容が変更又は廃止される場合があり
ますのであらかじめご了承ください。
⚫ 本資料には、一定の前提条件に基づく現時点における将来に関する予測に基づく記述が含まれています。そのような記述は今後の前提条件
の推移、リスクの顕在化又は不確定要因の変動等による影響を受けるものであり、スターアジア不動産投資法人の将来の業績を保証するもの
ではありません。
⚫ スターアジア不動産投資法人の事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用等を行うことを禁止します。