3468 Ｒ－スターアジア 2020-09-14 17:30:00
2021年1月期及び2021年7月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年 9 月 14 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員 加藤 篤志
（コ ー ド番 号 3468）
資産運用会社
ス タ ー ア ジ ア 投 資 顧 問 株式会社
代表 者 名 代 表 取締 役 社 長 加藤 篤志
問合 せ 先
取締 役 兼財 務 管理 部 長 菅野 顕子
TEL: 03-5425-1340
2021 年 1 月期及び 2021 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2020 年 3 月 2 日付「ス
ターアジア不動産投資法人及びさくら総合リート投資法人の合併後の 2021 年 1 月期及び 2021 年 7
月期の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ」 及び 2020 年 3 月 13 日付「2020 年 1 月期 決
算短信（ＲＥＩＴ）」にて公表した 2021 年 1 月期及び 2021 年 7 月期の運用状況の予想（以下「前
回発表予想」といいます。）について、以下のとおり修正することとしましたのでお知らせいたし
ます。
記
１．2021 年 1 月期の運用状況及び分配金の予想の修正
1 口当たり 1 口当たり
1 口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 利益超過
純利益 （利益超過分配 （利益超過分
分配金
金は含まない） 配金を含む）
前回発表予想 6,634 3,226 2,776 2,775
1,658 円 0円 1,658 円
(A) 百万円 百万円 百万円 百万円
今回修正予想 6,613 3,245 2,777 11,670
1,658 円 0円 1,658 円
(B) 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 △21 19 1 +8,894
0円 0円 0円
(C)=(B)-(A) 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率
△0.3％ 0.6％ 0.0％ 320.5％ -％ - -％
(D)=(C)/(A)
（参考）予想期末発行済投資口数：1,674,389 口(別紙記載の前提条件の「投資口」欄をご参照ください。)
1
２．2021 年 7 月期の運用状況の予想の修正
1 口当たり 1 口当たり 1 口当たり
当期 分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 （利益超過分配
利益超過 （利益超過分
純利益
金は含まない） 分配金 配金を含む）
前回発表予想 5,616 2,876 2,437 2,436
1,455 円 0円 1,455 円
(A) 百万円 百万円 百万円 百万円
今回修正予想 5,486 2,694 2,258 2,257
1,455 円 0円 1,455 円
(B) 百万円 百万円 百万円 百万円
増減額 △130 △182 △179 △178
0円 0円 0円
(C)=(B)-(A) 百万円 百万円 百万円 百万円
増減率
△2.3％ △6.3％ △7.3％ △7.3％ -％ - -％
(D)=(C)/(A)
（参考）予想期末発行済投資口数：1,674,389 口(別紙記載の前提条件の「投資口」欄をご参照ください。)
（注記）
1. 上記予想数値は、別紙「2021 年 1 月期及び 2021 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件」記載
の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得若しくは譲渡、不動産市場等の推
移、賃借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用の環境の変化、金利の変動又は本
投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1
口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。
また、上記予想数値は分配金の額を保証するものではありません。
2. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3. 単位未満の数値は切り捨て、比率は小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。
4. 2021 年 7 月期における 1 口当たり「分配金（利益超過分配金は含まない） 」には、内部留保の活用（107
円/口）が含まれています。
３．修正及び公表の理由
2021 年 7 月期において、2020 年 8 月 1 日付で効力が発生した、本投資法人及びさくら総合リー
ト投資法人（以下「さくら総合リート」といいます。）の合併（以下「本合併」といいます。）に
伴う負ののれん発生益のおおよその金額が判明したことから、前回発表予想の前提条件に変更が生
じ、当期純利益の予想に 10％以上の差異が生じる見込みとなったため、2021 年 1 月期（2020 年 8
月 1 日～2021 年 1 月 31 日） の運用状況及予想の修正を行うものです。併せて、2021 年 7 月期（2021
年 2 月 1 日～2021 年 7 月 31 日）については、前提条件の見直しを行ったことから運用状況予想の
修正を行うものです。
以上
＜ご参考＞
本日付で公表した他のプレスリリース等
・ 2020 年 7 月期 決算短信 （REIT）
・ さくら総合リート投資法人の 2020 年 7 月期（最終営業期間）の運用状況及び合併交付金等
の確定に関するお知らせ
・ ホテル 1 物件におけるテナントの状況に関するお知らせ（続報）
－価値開発株式会社とのホテル運営に関する覚書締結－
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://starasia-reit.com
2
【別紙】
2021 年 7 月期及び 2021 年 7 月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件
項目 前提条件
2021年1月期（第10期）:2020年8月1日～2021年1月31日（184日）
2021年7月期（第11期）:2021年2月1日～2021年7月31日（181日）
計算期間 2020年8月1日に効力が発生した本合併について、企業結合に関する会計基準（企業会計基
準第21号・平成31年1月16日改正）
（以下「企業結合会計基準」といいます。
）を適用し、本投
資法人を取得企業、さくら総合リートを被取得企業とするパーチェス法により会計処理され
ることを前提としています。
本書の日付現在において本投資法人が保有する資産（54物件の不動産信託受益権（うち1物
件は準共有持分60％）
、4件のメザニンローン債権及び2件の匿名組合出資持分（以下「現保有
資産」といいます。なお、現保有資産のうち、不動産信託受益権に係るものを以下「現保有
資産（不動産）、メザニンローン債権に係るものを以下「現保有資産（メザニン）、匿名組
」 」
合出資持分に係るものを以下「現保有資産（匿名組合）
」といいます。）について、アルファ
）
ベットセブンに係る不動産信託受益権（以下「譲渡予定資産」といいます。
）を下記＜譲渡＞
のとおり譲渡することを前提としています。
運用資産
＜譲渡＞
物件名称 ：アルファベットセブン(準共有持分60％)
譲渡予定日：2020年12月1日
譲渡予定資産の譲渡を除き、2021年7月期末まで運用資産の異動（新規物件の取得、既存物
件の売却等）がないことを前提としています。
実際には、運用資産の異動により変動する可能性があります。
現保有資産（不動産）の賃貸事業収益については、本書の日付現在効力を有する賃貸借契
約の内容をベースに、市場動向等を勘案して算出しています。また、テナントによる賃料の
滞納又は不払いがないことを前提としています。
現保有資産（メザニン）の利息又は配当収益については、本書の日付現在効力を有する現
営業収益 保有資産（メザニン）の内容を定める要項・ローン契約又は信託契約の内容等をベースに算
出しています。また、利息又は配当の不払いがないことを前提としています。
現保有資産（匿名組合）の受取配当金については、キャッシュ・フローの裏付けとなる不
動産が安定した稼働状況を維持することを前提として予想値を算出しています。
譲渡予定資産の譲渡による売却益として2021年1月期に970百万円を見込んでいます。
3
項目 前提条件
主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の実
績値等をベースに、費用の変動要素を反映して算出しています。
固定資産税及び都市計画税等については、2021年1月期に424百万円、2021年7月期に427百
万円の費用計上を見込んでいます。なお、不動産信託受益権については、取得時に売主と期
間按分による精算を行いますが、本投資法人においては当該精算金相当分が取得原価に算入
されるため、2020年3月に取得したアーバンパーク市ヶ尾及びアーバンパーク行徳に係る2020
年度の固定資産税及び都市計画税等は2021年1月期において費用計上されません。当該2物件
に係る固定資産税及び都市計画税等については2021年7月期より費用計上されることを見込
んでいます。
建物の修繕費は、本投資法人の資産運用会社であるスターアジア投資顧問株式会社（以下
「本資産運用会社」といいます。 が策定する修繕計画を基に、
） 2021年1月期に141百万円、2021
営業費用 年7月期に160百万円を見込んでいます。なお、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により
修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなるこ
と及び定期的に発生する金額ではないこと等から、予想金額と大きく異なる結果となる可能
性があります。
減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2021年1月期に632
百万円、2021年7月期に646百万円を見込んでいます。
賃貸事業費用以外の営業費用として、2021年1月期に1,151百万円、2021年7月期に515百万
円を見込んでいます。
前記の賃貸事業費用以外の営業費用の中には、本合併に関連して一時的に発生する合併関
連費用として、2021年1月期に511百万円（本投資法人がその資産運用会社である本資産運用
会社に支払う予定である合併報酬313百万円を含みます。
）が含まれています。
ポートフォリオ全体のNOIについては、2021年1月期に4,035百万円、2021年7月期に3,831百
万円を見込んでいます。
ＮＯＩ
NOIの算出にあたっては、次の算式を使用しています。
NOI＝不動産賃貸事業収益－不動産賃貸事業費用（減価償却費を除く）
支払利息及びその他融資関連費用の合計額として、2021年1月期に468百万円、2021年7月期
に436百万円を見込んでいます。
営業外費用
その他融資関連費用の内、後記「借入金」に記載の借換えに伴い一時的に発生する費用と
して、2021年1月期に75百万円、2021年7月期に45百万円を見込んでいます。
本合併により発生する負ののれんの金額を8,893百万円と試算しており、企業結合会計基準
に従い、2021年1月期に特別利益として一括計上する方針です。
前記の負ののれん発生益の金額は、企業結合会計基準上の被取得企業であるさくら総合リ
負ののれん
ートからの受入資産総額67,951百万円及び引受負債総額33,925百万円並びに本合併の取得原
価25,132百万円（本投資法人の2020年7月31日時点の投資口価格（終値）により算出）を前提
としています。なお、金額については試算値であり、変動する可能性があります。
4
項目 前提条件
本書の日付現在において本投資法人には83,520百万円の借入残高がありますが、譲渡予定
資産の譲渡に伴う売却代金を原資として、当該借入残高のうち1,080百万円を2021年1月期中
に返済することを前提としています。
借入金 前記を除き、2021年1月期及び2021年7月期中に返済期限が到来する借入金については、全
額について借換えを行うことを前提としています。
前記を除き、2021年7月期末までに新規借入及び期限前弁済を含む既存借入金の返済がない
ことを前提としています。
本書の日付現在の本投資法人の発行済投資口の総口数1,674,389口を前提とし、2021年7月
投資口
期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動がないことを前提としています。
1口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配
の方針を前提として算出しています。
本合併に伴い、前記「負ののれん」欄に記載の負ののれん発生益が計上されることが見込
1口当たり分配金
まれますが、一時差異等調整積立金を積み立てることにより、導管性要件を満たした上で全
（利益超過分配金は
額を内部留保することを予定しています。内部留保については、2021年7月期以降の運用にお
含まない）
いて、主に一時的な収入の減少や、費用発生時において、分配金への負の影響を緩和するほ
か、税会不一致が生じた際の法人税等の税金費用の発生を回避するために活用する方針です。
なお、2021年7月期において、178百万円の内部留保を取り崩す予定です。
1口当たり利益超過
現時点において行う予定はありません。
分配金
法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等において、前記の予
想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
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