証券コード 3468
2019年2月26日
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員 加藤 篤志
（コード番号3468）
資産運用会社
スターアジア投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 加藤 篤志
問合せ先 取締役兼財務管理部長 杉原 亨
TEL: 03-5425-1340
運用ガイドラインの一部変更に関する補足説明資料
1
運用ガイドライン変更による投資対象エリア拡大の概要
上場来の「東京圏への優先、重点集中投資」の投資方針は今後も継続
（ご参考）東京圏比率（仮定取得価格ベース）
東京圏への優先、重点集中投資 その他 その他
26.0% 27.2%
東京圏比率 その他 2019年
OHAビルを取得
70%以上 30%以下 2月1日時点
した場合（注)
1,023億円 1,041億円
東京圏 東京圏
74.0% 72.8%
「東京圏」の定義及び東京圏比率70%以上の投資方針は、変更なし 注:OHAビルの優先交渉価格を基に算出した試算値です。
本日現在、本投資法人が取得を決定した事実はなく、また将来的に
本投資法人のポートフォリオに組み入れられる保証もありません。
東京圏の定義を変更せず拡大東京圏を追加することで、収益性と質を追求した外部成長機会を拡大
投資対象エリア拡大の概要 投資対象エリア拡大の意義
エリア区分 用途 対象エリア
重点投資 オフィス・商業施設 東京23区、川崎市及び横浜市
外部成長機会の更なる拡大
70% 東京圏 1 投資対象エリアの追加によって、優良
以上 （変更無し） 住宅・物流施設・ホテル・ 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県 資産の取得検討機会が増加
学生専用レジデンス
NEW 東京都下（23区以外）、
神奈川県（川崎市及び横浜市を除く。）
及び埼玉県の主要都市 より質の高い物件の取得
投資主利益
拡大東京圏 オフィス・商業施設 重点投資対象地域： 2 その他の地方都市よりも高い競争力を
の最大化
立川市、八王子市、府中市、調布市、 有するエリアにおける厳選投資
町田市、多摩市、国分寺市、武蔵野市、
30% 小金井市、さいたま市大宮区及び浦和区
未満 大阪圏 全アセット 大阪府大阪市
名古屋圏 全アセット 愛知県名古屋市 より高い収益性の確保
福岡圏 全アセット 福岡県福岡市 3 ポートフォリオの償却後利回りを
札幌圏 全アセット 北海道札幌市 上回る取得利回りの確保が期待できる
宮城県仙台市、新潟県新潟市、京都府京都市、
その他
全アセット 大阪府堺市、兵庫県神戸市、広島県広島市、 2
政令指定都市
福岡県北九州市
アクティブマネジメントの軌跡
上場来の投資主利益の最大化を追求する施策と今回の匿名組合出資
■アクティブマネジメントの継続的実行により、資産規模の拡大と投資主利益の向上を両立する好循環サイクルを実現
• 取得機会の多様化と最大化による、収益性と質を追求した継続的な外部成長の実現 • 「東京圏への優先、重点集中投資」を維持しつつ
• 機動的な資産入替によるポートフォリオの強化と売却益の実現 投資エリアを拡大することで、収益性と質を追求
しながら外部成長機会を拡大
本投資法人 東証REIT指数
130,000 第2回公募増資
120,000 2018年1月12日 投資対象エリアの拡大 匿名組合出資と優先交渉権
第1回資産入替 第2回資産入替 第3回資産入替 今回の 裏付不動産
ローン
2016年12月5日 2017年2月28日 2018年7月23日 第4回資産入替
匿名組合 拡大東京圏を追加 OHAビル
1,322百万円
第3回公募増資 優先交渉権
110,000 上場 第1回公募増資 出資
2016年4月20日 2017年3月17日 2018年8月21日
東京圏比率 匿名組合出資
120,000 （スポンサー）
70%以上は維持 430百万円
匿名組合出資
不動産信託受 （本投資法人）
収益性と質の追求 益権等
100,000 100百万円
1,665百万円
110,000 • 自己資金を有効活用し、より高い利回りでの投資
メザニンローン債権投資3 メザニン を実現することで、分配金を増額
メザニンローン債権投資1 2018年12月20日
ローン 投資件数 投資額合計 平均利率(*2)
2017年10月25日
債権 (*1)
90,000
投資 4件 11.6億円 基準金利+ 5%
メザニンローン債権投資4
100,000 2019年1月24日
• 資産規模拡大による投資主価値と安定性の向上
公募増資
メザニンローン債権投資2 • 時価総額の増大による投資口の流動性の向上
80,000 2017年12月20日 を伴う
資産規模 募集回数 資産取得額合計 発行価格総額
調整後一口当たり分配金
上場来平均実績
一口当たり分配金： 4,423円 4,077円
一過性要因による一口当たり分配金の増減 *4
の拡大 3回 469億円 199億円
3,070円 3,112円 2,773円 3,580円
90,000 1,799 1,313 834
448
• 売却益を創出し、分配金として投資主に還元
968円 2,664 2,624 2,764 2,931 2,746
968 • 内部留保も実施し、将来の分配金の安定化に利用
-158 資産入替 入替回数 売却益還元額(*3) 内部留保額
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期(予想）
(見込み含む）
2016年7月 2017年1月 2017年7月 2018年1月 2018年7月 2019年1月
4回 25.3億円 1.1億円
80,000
*4：一過性要因とは、以下を指します。①不動産売却益②不動産等の取得原価に算入さ
*1：償還された1案件を含みます
れることにより、費用化されていない固定資産税等相当額③資金調達に係る費用のう
*2：これまでに投資したメザニンローン債権4案件の利率等の単純平均 ち、投資口交付費及び協調融資団からの借入れに係るアレンジメントフィー④①~③に
より変動する資産運用報酬や租税公課（控除対象外消費税等）等の経費⑤内部留保及び 3
*3：資産入替により発生した売却益から内部留保額を減じた額 それに伴い増加する法人税等の税金費用
（ご参考）拡大東京圏における重点投資対象地域の優位性
豊富なオフィスストック
■拡大東京圏における重点投資対象地域は、合計で福岡市に匹敵する程の （ご参考）「多摩の拠点整備基本計画」の概要
オフィスストック規模を有する • 核都市、生活拠点など、多摩の拠点整備の基本計画
重点投資対象地域と主要都市のストック規模の比較 • 2025年を実現に向けた目標時期として設定
（千坪） • 7つの基本方針
• コンパクトなまちづくりによる 緑豊かな都市空間の形成
400 343 347 市街地の再生
•
285 297 • 美しく魅力あふれる都市景観の創出
• 多摩シリコンバレーの形成に向けた
300 産業拠点の整備 • 安心・安全な市街地の形成
200 150 129 • 環境にやさしい持続可能なまちづくり • 交通基盤の充実
104
100 51 26
14 • 核都市
- 八王子、立川、多摩ニュータウン、青梅、町田
0
- 55プロジェクトを提示し、計画的、重点的に整備を推進
• 生活拠点
- 武蔵小金井、国分寺、豊田、拝島、調布・布田・国領、府中、
東村山、ひばりヶ丘、の各駅周辺
出所:シービーアールイー株式会社 - 32プロジェクトを提示し、まちづくりを促進
良好な人口動態
■重点投資対象のいずれの地域においても、堅調な人口流入が確認できて
おり、良好な基礎的条件を有する
重点投資対象地域における5年間の人口転入超過数（2014年～2018年合計）
（人）
10,000 8,564 8,442
8,000
5,063 5,345
6,000 4,406 3,908 3,863 3,502
4,000 2,832 2,523
1,623
2,000
0
出所:東京都都市整備局「多摩の拠点整備基本計画」（概要） 4
出所:住民基本台帳人口移動報告（年次） 転入超過数 全国、都道府県、市区町村を基に本資産運用会社が作成
ディスクレーマー
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