3468 Ｒ－スターアジア 2019-02-26 15:00:00
資産（匿名組合出資持分）の取得に関するお知らせ [pdf]
2019 年 2 月 26 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
スターアジア不動産投資法人
代表者名 執行役員 加藤 篤志
（ コ ー ド 番 号 3468）
資産運用会社
スターアジア投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 加藤 篤志
問合せ先
取締役兼財務管理部長 杉原 亨
TEL: 03-5425-1340
資産（匿名組合出資持分）の取得に関するお知らせ
スターアジア不動産投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用
会社であるスターアジア投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記の
とおり資産（匿名組合出資持分）の取得（以下「本取得」といいます。）を決定しましたのでお知らせ
いたします。
記
１． 取得の概要
不動産を信託財産とする信託の受益権を運用資産と
（１） 取得予定資産の種類 ：
する匿名組合出資持分
（２） 取得予定資産の名称 ： 合 同 会 社 SAPR7 匿 名 組 合 出 資 持 分
（３） 信託財産である不動産 ： OHA ビ ル （ 以 下 「 本 物 件 」 と い い ま す 。）
（４） 出 資 金 額 100 百 万 円
：
（ 匿 名 組 合 出 資 金 総 額 の 18.9％ ） 注 ）
（
（５） 契 約 締 結 予 定 日 ： 2019 年 2 月 26 日
（６） 出資持分取得予定日 ： 2019 年 2 月 28 日
（７） 出 資 持 分 取 得 資 金 ： 自己資金
（注）小数第 2 位を四捨五入して記載しています。なお、 匿名組合出資金総額」とは、匿名組合
「
出資の合計をいいます。詳細は、後記「３．取得資産の内容（１）投資対象である匿名組合
出資持分の概要」をご参照ください。
２． 取得の理由
本 投 資 法 人 は 、4 度 の 資 産 入 替 に 代 表 さ れ る「 既 成 概 念 に と ら わ れ な い 」ア ク テ ィ ブ マ ネ
ジメントを継続的に実行し、投資主利益の最大化を追求しています。本取得も、 その主旨
に則り、以下の点を主たる要因として決定したものです 。
（１） 安定的収益の獲得
‐ 本 取 得 に 係 る 匿 名 組 合 出 資 持 分 は 、安 定 し た 収 益 が 期 待 で き る オ フ ィ ス ビ ル（ 以
下に記載する物件特性をご参照ください。 を信託財産とする信託の受益権を運）
用 資 産 と し て お り 、本 投 資 法 人 に お い て も 安 定 的 な 収 益 が 実 現 で き る と 判 断 し ま
した。
（２） 自己資金の有効活用
‐ 本 取 得 は 、本 投 資 法 人 の 自 己 資 金 に よ る も の で あ り 、分 配 可 能 利 益 を 押 し 上 げ る
効果が期待できます。
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（３） スターアジアグループとの協働による将来の外部成長 機会の確保
‐ 本投資法人は、本取得と同時に本取得に係る匿名組合の営業者である合同会社
SAPR7 よ り「 優 先 交 渉 権 付 与 確 約 書 」 後 記「 ３ ．取 得 資 産 の 内 容（ １ ）投 資 対 象
（
である匿名組合出資持分の概要 優先交渉権の概要」をご参照ください。 を受 ）
領 す る 予 定 で あ り 、本 取 得 が 本 投 資 法 人 の 将 来 の 外 部 成 長 機 会 の 確 保 に 資 す る と
判断しました。
‐ 本 取 得 は 、案 件 組 成 段 階 に お け る ス タ ー ア ジ ア グ ル ー プ か ら の 協 力 に よ り 実 現 し
た も の で あ り 、加 え て 、ス タ ー ア ジ ア グ ル ー プ も 匿 名 組 合 出 資 持 分 へ の 投 資 を 決
定 し て い ま す 。こ の よ う に 、本 取 得 は ス ポ ン サ ー サ ポ ー ト を 活 用 し た 投 資 で あ る
と考えています。
本投資法人は、 取得の決定に際して匿名組合出資にかかる運用資産である 本物件につき
本
以下の点を評価しました。
＜ OHA ビ ル ＞
OHA ビ ル は 、JR 中 央 線「 立 川 」駅 よ り 徒 歩 約 9 分 に 立 地 、広 大 な 昭 和 記 念 公 園 が 至 近 に
あり、緑豊かな好環境に所在するオフィスビルです。
本 物 件 の 所 在 す る 立 川 市 は 、東 京 三 多 摩 地 区 の 中 の 中 核 都 市 で あ り 、さ ら に は 最 寄 り 駅
で あ る「 立 川 」駅 の 北 側 の 約 3.9 万 ㎡ の 広 大 な 敷 地 に 、新 し い 街 区（ （ 仮 称 ）立 飛 み ど り
「
地 区 プ ロ ジ ェ ク ト 」 街 区 名 称 は 「 (仮 称 )GREEN SPRINGS」 の 開 発 が 進 め ら れ 、 2020 年 春
、 ）
に は 開 業 が 予 定 さ れ て い ま す 。こ の 計 画 は 、ホ テ ル 、商 業 施 設 、オ フ ィ ス 等 で 構 成 さ れ た
大規模複合開発プロジェクトであり、 今後、 立川」駅周辺の魅力がより高まることが予
「
想されます。また、 多摩の拠点整備基本計画」において立川は核都市の一つに位置づけ
「
ら れ て お り 、一 層 の 発 展 が 期 待 で き る こ と か ら 、競 争 力 を 持 つ エ リ ア と 本 投 資 法 人 は 判 断
しています。
本 物 件 は 、カ ー テ ン ウ ォ ー ル で 覆 わ れ た 外 観 が 重 厚 感 を 放 ち 、存 在 感 の あ る オ フ ィ ス ビ
ル で す 。基 準 階 フ ロ ア ー は 約 170 坪 の 大 型 空 間 で 、天 井 高 2,700mm・OA フ ロ ア ー・個 別 空
調・機 械 警 備 と 設 備 面 も 充 実 し 、テ ナ ン ト 訴 求 力 を 持 つ も の と 本 投 資 法 人 は 判 断 し て い ま
す。
３． 取得予定資産の内容
（１） 投資対象である匿名組合出資持分の概要
営 業 者 名 合 同 会 社 SAPR7
匿名組合契約
2021 年 2 月 28 日 ま で
の 有 効 期 間
匿 名 組 合 出 資 等 530 百 万 円
の 総 額
匿 名 組 合 匿名組合の概要は以下のとおりです。
の 概 要 合 同 会 社 SAPR7
ノンリコース・ローン
不動産 1,322 百 万 円
信託受益権
1,665 百 万 円 匿名組合出資
スターアジアグループ 本投資法人
430 百 万 円 100 百 万 円
ス タ ー ア ジ ア グ ル ー プ で あ る Star Asia Finance, LLC が 、 ス ポ ン
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サーサポートの一環（共同投資）として、本投資法人と協働し
匿 名 組 合 出 資 の う ち 430 百 万 円 の 出 資 持 分 を 取 得 し ま す 。
計算期間：
毎 年 12 月 1 日 か ら 5 月 末 日 ま で 、 6 月 1 日 か ら 11 月 末 日 ま で
の 各 6 ヶ 月 間 で す 。 た だ し 、 最 初 の 計 算 期 間 は 2019 年 2 月 27
日 （ 当 日 を 含 む 。 か ら 2019 年 2 月 末 日 （ 当 日 を 含 む 。 ま で 、
） ）
第 2 期 計 算 期 間 は 2019 年 3 月 1 日 か ら 2019 年 5 月 末 日 （ 当 日
を含む。 となっています。
）
損益分配：
営業者は、各計算期間において利益が計上された場合には、当
該利益の全額を、次の順序で匿名組合員及び営業者に配分しま
す。
① 当該計算期間以前に営業者に配分された損失が残存すると
きは、当該損失が解消されるまで営業者に配分 します。
② 当該計算期間以前に匿名組合員に配分された損失が残存す
るときは、上記①の配分後の利益の残高から、当該損失が
解消されるまで、匿名組合員に、匿名組合員間出資割合に
応じて配分します。
③ 上記②までの配分後の利益の残高を匿名組合員に、 名 組合
匿
員間出資割合に応じて配分します。
営業者は、各計算期間において損失が計上された場合には、当
該損失の全額を、次の順序で匿名組合員及び営業者に配分しま
す。
① 匿名組合員に対して、 名組合員間出資割合に応じて配分 し
匿
ます。なお、配分される損失額については、匿名組合員の
当該時点における金銭分配留保額（匿名組合員に対する利
益分配金額の累計額が匿名組合員に対する金銭分配金額の
累計額を上回る金額をいいます。、匿名組合員に係る匿名
）
組合出資金の残高の順でこれらの金額から控除するものと
します。ただし、当該控除後の匿名組合員に係る匿名組合
出資金の残高が 1 円を下回らないようにするものと します
（それを超える損失を以下「本件出資超過損失」といいま
す。。
）
② 本件出資超過損失は営業者に配分します。
優 先 交 渉 権 期間：
の 概 要 2019 年 2 月 28 日 か ら 2020 年 8 月 末 日 ま で（ 以 下「 優 先 交 渉 期
間」といいます。 ）
権利の内容：
本投資法人は、優先交渉期間中、営業者から第三者に優先して
本物件の売買に関する排他的優先交渉を行うことができ る権利
を 有 す る 旨 の 「 優 先 交 渉 権 付 与 確 約 書 」 を 、 2019 年 2 月 28 日
付で受領する予定です。
なお、本投資法人が本物件の購入の申入れをする場合は下記の
優先交渉価格を元に、協議を行うものとします。また、営業者
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は、上記の期間中、本資産運用会社及び本投資法人以外の第三
者に対して、本物件に関する情報提供行為を含めて一切の売却
活動を行わないものとされています。
優先交渉価格：
1,750 百 万 円 （ 消 費 税 ・ 地 方 消 費 税 相 当 額 は 含 ま な い 。）
その他：
① 本 物 件 の取得の決定に際しては、不動産鑑定評価を含む必要なデ
ューディリジェンスが実施され、本資産運用会社における必要な
手続きを経る必要があります。
② 本投資法人は、本 物 件 に係る優先交渉権を取得予定ですが、本 物
件 の取得義務を負うものではなく、必ずしも本 物 件 を取得すると
は限りません。また、優先交渉権の取得に際して本投資法人は営
業者に対価を支払いません。
③ 営業者は、本 物 件 の売却義務を負うものではなく、本 物 件 を本投
資法人に売却しない旨の決定を行う可能性もあります。
（２） 匿名組合出資先の営業者の概要
名称 合同会社 SAPR7
所在地 東京都港区虎ノ門五丁目 1 番 4 号
代表者 代表社員 一般社団法人 SAPR Holding7
職務執行者 福永隆明
主な事業内容 1. 不動産信託受益権の取得、保有及び処分
2. 貸付債権の取得、保有及び処分
3. 社債、匿名組合出資持分その他の有価証券の取得、保有及び処
分
4. 不動産の売買、賃貸、管理、取得、保有、処分及び利用
5. その他前各号に掲げる事業に付帯又は関連する一切の事業
資本金 30 万円
設立年月日 2018 年 10 月 5 日
純資産 営業者からの同意を得られていないため非開示としています。
総資産 営業者からの同意を得られていないため非開示としています。
匿名組合出資者 他の匿名組合出資者から承諾が得られていないため、非開示
としています。
本投資法人・資産運用会社との関係
資本関係 特筆すべき資本関係はありません。
人的関係 特筆すべき人的関係はありません。
取引関係 特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への 営業者は本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ
該当状況 ん。また、営業者は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26
年法律第 198 号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」と
いいます。）上の利害関係人等には該当しません。
４． 利 害 関 係 人 と の 取 引
本取得は、投信法上の利害関係人等との取引ではなく、かつ匿名組合出資先の営業者は、本資産運
用会社が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルールである「利害関係者取
引規程」 に定める利害関係者にも該当しませんが、
スターアジアグループである Star Asia Finece, LLC
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が本投資法人と同一の営業者に対する匿名組合出資を実行することから、利害関係者との取引に準じ、
当該規程に従った審議・決議を経ています。
５． 決済方法
本投資法人は、手元資金により営業者に対して本匿名組合の出資金額を一括して支払うことにより
決済する予定です。
６． 取得の日程
2019 年 2 月 26 日 ： 本取得決定
2019 年 2 月 26 日 ： 匿名組合契約締結（予定）
2019 年 2 月 27 日 ： 匿名組合出資（予定）
７． 運用状況の予想
本 取 得 が 運 用 状 況 に 与 え る 影 響 は 軽 微 で あ り 、2018 年 9 月 13 日 付「 2018 年 7 月 期 決 算 短
信 （ REIT） に て 公 表 し ま し た 2019 年 7 月 期 （ 2019 年 2 月 1 日 ～ 2019 年 7 月 31 日 ） の 運
」
用状況の予想に変更はありません。
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８．不動産信託受益権の信託財産である不動産の内容
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
物 件 名 称 OHA ビ ル
取 得 予 定 年 月 日 2019 年 2 月 28 日
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 期 間 満 了 日 2029 年 2 月 末 日
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東 京 都 立 川 市 曙 町 1-22-17
地 番 東 京 都 立 川 市 曙 町 10 番 2
所 有 形 態 所有権
土地 敷 地 面 積 964.80 ㎡
用 途 地 域 商業地域
建蔽率 ／ 容 積 率 80％ ／ 500％
所 有 形 態 所有権
延 床 面 積 4,659.20 ㎡
建物 用 途 事務所・店舗・駐車場
建 築 時 期 1990 年 5 月 30 日
構 造 ／ 階 層 鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下 1 階付 6 階建
P M 会 社 株式会社日本プロパティ・ソ リューションズ（予定）
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 合 同 会 社 SAPR7
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 パス・スルー
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
鑑 定 評 価 額 1,900 百 万 円
P M L 値 12.2％
担 保 の 状 況 信 託 受 益 権 に は 、営 業 者 に 対 す る ノ ン リ コ ー ス・ロ ー
ンの貸付人を第一順位の質権者とする質権が設定さ
れています。
賃 貸 借 の 状 況
賃 貸 可 能 面 積 3,346.11 ㎡
賃 貸 面 積 3,346.11 ㎡
稼 働 率 の 推 移 2018 年 2018 年 2018 年 2019 年 2019 年
10 月 11 月 12 月 1月 2月
100％ 100％ 100％ 100％ 100％
テ ナ ン ト の 総 数 3
月額賃料(共益費込) 10,304 千 円
敷 金 等 61,824,600 円
特記事項
特にありません。
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不 動 産 信 託 受 益 権 の 信 託 財 産 で あ る 不 動 産 の 内 容 の個別の概要は、上記（１）～（２）の表のとおり
です。表中に記載されている各種用語については、以下をご参照ください。
・ 「所在地（住居表示）
」は、信託財産である不動産の住居表示を記載しています。また、住居表示未実施
の場合は、登記簿上の建物所在地（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
a.｢土地｣欄に関する説明
(ⅰ) ｢所有形態｣欄には、 託 財 産 で あ る 不 動 産 に関して信託受託者が保有する予定の
信
権利の種類を記載しています。
(ⅱ) ｢敷地面積｣欄には、別途注記する場合を除き、登記簿上表示されている地積を記載
しています。このため、現況とは一致しない場合があります。
(ⅲ) ｢用途地域｣欄には、都市計画法(昭和43年法律第100号、その後の改正を含みます。)
(以下｢都市計画法｣といいます。) 第8条第1項第1号に掲げる用途地域の種類を記
載しています。
(ⅳ) ｢建蔽率／ 容積率｣欄には、それぞれ建築基準法、都市計画法等の関連法令に従って
定められた数値を記載しています。
b. ｢建物｣欄に関する説明
(ⅰ) ｢所有形態｣欄には、 託 財 産 で あ る 不 動 産 に関して信託受託者が保有する予定の
信
権利の種類を記載しています。
(ⅱ) ｢延床面積｣欄には、別途注記する場合を除き、登記簿上表示されている床面積の合
計を記載しています。このため、現況とは一致しない場合があります。
(ⅲ) ｢用途｣欄には、登記簿上表示されている種類のうち主要なものを記載しており、現
況とは一致しない場合があります。
(ⅳ) ｢建築時期｣欄には、主たる建物について登記簿上表示されている新築時点を記載し
ています。
(ⅴ) ｢構造／ 階数｣欄には、主たる建物について登記簿上表示されている構造を記載して
おり、現況とは一致しない場合があります。
・ 「PM 会社」欄には、信託財産である不動産について本日現在においてプロパティ・マネジメント契約を
締結する予定の会社を記載しています。
・ 「マスターリース会社」欄には、信託財産である不動産について本日現在においてマスターリース契約
を締結する予定の会社を記載しています。
・ 「マスターリース種別」欄には、本日現在締結予定のマスターリース契約において、エンドテナントが
マスターリース会社に支払うべき賃料と同額の賃料をマスターリース会社が 支払うこととされている
場合を「パス・スルー」
、マスターリース会社が固定賃料を支払うこととされている 場合を「賃料保証」
としており、主たる契約形態を記載しています。
・ 「鑑定評価機関」欄には、本投資法人が本取得を行う目的で、2018 年 11 月 1 日を価格時点として作成を
依頼した鑑定評価書の作成機関を記載しています。
・ 「鑑定評価額」欄には、鑑定評価書記載の鑑定評価額を記載しています。
・ 「PML 値」欄には、営業者が信託受益権を取得する際のデューディリジェンスの一環として、デロイトト
ーマツ PRS 株式会社に依頼して行った地震リスク分析の評価において算定された PML 値（予想最大損失
率）を記載しています。なお、
「予想最大損失率（Probable Maximum Loss）
」とは、地震による予想最大
損失率を意味し、ここでは、想定した予定使用期間（50 年＝一般的建 物の耐用年数）中に想定される
最大規模の地震（再現期間 475 年の地震＝今後 50 年間に 10％の超過 確率で発生する地震）によりど
の程度の被害を被るかを、損害（当該地震が発生した場合の 90％非超 過確率に相当する物的損失額）
の再調達原価に対する比率（％）で示したものをいいます。
・ 「担保の状況」欄には、営業者による信託受益権の取得後における担保権設定の予定の有無を記載して
います。
・ 「賃貸借の状況」欄には、2019 年 2 月末日において予定されている賃貸借契約等の内容等について、信
託財産である不動産の前所有者等から提供を受けた数値及び情報をもとに記載しています。
・ 「賃貸可能面積」欄には、信託財産である不動産のうち賃貸が可能な建物の床面積の合計面積(共用部分
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等を賃貸している場合には、当該部分に係る面積を含みます。) を記載しており、駐車場その他の用に
供する土地の賃貸可能面積を含みません。賃貸可能面積は、登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約に表
示されている面積又は建物図面等に基づき算出した面積を記載しているため、登記簿上表示されている
延床面積とは必ずしも一致しません。なお、信託財産である不動産について、同欄は、信託財産である
不動産の現所有者から提供を受けた 2019 年 2 月末日において予定されている情報を記載しています。
・ 「賃貸面積」欄には、賃貸可能面積のうち、2019 年 2 月末日において予定されている信託財産である不
動産に係る各賃貸借契約に表示された賃貸面積の合計を記載しており、駐車場その他の用に供する土地
の賃貸面積を含みません。なお、信託財産である不動産について、同欄は、信託財産である不動産の現
所有者から提供を受けた 2019 年 2 月末日において予定されている情報を記載しています。
・ 「稼働率の推移」欄には、2018年10月から2019年2月の各末日現在時点における信託財産である不動産に
係る賃貸可能面積に対して賃貸面積が占める割合を、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、
信託財産である不動産について、同欄は、信託財産である不動産の現所有者から提供を受けた2019年2月
末日において予定されている情報を記載しています。
・ 「賃貸可能戸数」欄には、信託財産である不動産のうち賃貸が可能な建物の戸数の合計を記載していま
す。なお、信託財産である不動産について、同欄は、信託財産である不動産の現所有者から提供を受け
た2019年2月末日において予定されている情報を記載しています。
・ 「賃貸戸数」欄には、賃貸可能戸数のうち、2019年2月末日において予定されている賃貸借契約に基づき、
実際にテナントに対して賃貸している戸数を記載しています。なお、信託財産である不動産について、
同欄は、信託財産である不動産の現所有者から提供を受けた2019年2月末日において予定されている情報
を記載しています。
・ 「テナントの総数」欄には 2019年2月末日において予定されている信託財産である不動産に係る各賃貸
借契約に表示された信託財産である不動産の賃貸借契約に表示された賃貸借契約上のテナント数の合計
を記載しています。1テナントが信託財産である不動産において複数の貸室を賃借している場合には、こ
れを当該不動産について1テナントと数え、複数の信託財産である不動産にわたって貸室を賃借している
場合には、別に数えて延べテナント数を記載しています。なお、当該取得予定資産につきパス・スルー
型マスターリースが締結されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。
・ 「月額賃料(共益費込)」欄には、2019年2月末日において予定されている各テナントとの賃貸借契約に表
示された月額賃料(共益費を含みます。倉庫、看板、駐車場等の使用料を含まず、貸室賃料に限ります。
また、同日現在のフリーレントは考慮しないものとします。) の合計額を、千円未満を四捨五入して記
載しています。
・ 「敷金等」欄には、2019 年 2 月末日において予定されている信託財産である不動産に係るに係る各賃貸
借契約(同日現在で入居済みのものに限ります。) に基づき必要とされる敷金・保証金の合計額を記載し
ています。なお、当該取得予定資産につきマスターリース契約が締結されている場合には、エンドテナ
ントとの間で締結されている賃貸借契約上の敷金・保証金の合計額を記載しています。
・ 「特記事項」欄には、信託財産である不動産の権利関係や利用等に関連して重要と考えられる事項のほ
か、信託財産である不動産の評価額、収益性、処分性への影響度を考慮して重要と考えられる事項を記
載しています。
以上
＊ 本 投 資 法 人 の ホ ー ム ペ ー ジ ア ド レ ス ： http://starasia-reit.com
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＜添付資料＞
添付資料 1 本物件の写真及び地図
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