2019年2月期（第6期） 決算説明会資料
2019年8月期（第7期） 決算説明会資料
ラサールロジポート投資法人 決算説明会資
2019年2月期（第6期）
ラサールロジポート投資法人
ラサールロジポート投資法人
2019年4月15日
2019年10月21日
2019年4月16日
LaSalle LOGIPORT REIT
05
付 属 資 料
LaSalle LOGIPORT REIT 39
ラサールロジポート投資法人の特徴
1 東京エリア・大阪エリアに所在する“プライム・ロジスティクス”に重点投資
ポートフォリオは、東京エリア・大阪エリアに所在する大規模物流施設で構成
物件競争力の源泉である立地・スペックに着目した投資によって、長期中にわたるポートフォリオの優位性を確保
2 ラサールグループの不動産の運用力を活用
不動産コア投資のリーディングカンパニーとしてのグローバルな知見の活用
日本の物流施設への豊富な開発・投資実績に支えられた運用力の活用
投資エリア比率(1) 平均延床面積(1)
本投資法人
一都三県 京阪神
70.8% 29.2％ 104,314㎡ 本投資法人
J-REIT平均（物流施設） 36,121㎡ J-REIT平均（物流施設）
一都三県 京阪神 その他
60.6% 19.0% 20.4%
(1) 「投資エリア比率」「平均延床面積」は、本投資法人は2019年9月末、J-REITは2019年8月末日時点において
取得が完了している物流施設（除く底地）の延床面積（全体）の合計値を基に算出
LaSalle LOGIPORT REIT 40
保有物件の所在地
大阪エリア
JR大阪駅から45km圏内
東京エリア
常磐自動車道
JR東京駅から60km圏内
東北自動車道
圏央道 ロジポート流山B棟
新名神高速道路
ロジポート川越
名神高速道路
ロジポート北柏 ロジポート尼崎
伊丹空港
ロジポート狭山日高 ロジポート柏沼南
JR大阪駅
関越自動車道 住之江（底地）
神戸港 大阪港
成田国際空港 ロジポート大阪大正
ロジポート橋本 JR東京駅 近畿自動車道
東関東自動車道 ロジポート堺築港新町
中央自動車道路
阪神高速4号湾岸線 ロジポート堺南島町
東京港
羽田国際空港 関西国際空港
ロジポート相模原 ロジポート東扇島A棟・B棟・C棟
東名高速道路
横浜港
東扇島（底地） 0 10㎞
人口分布 （人／㎢） 空港 港
■ 0〜5,000人
■ 5,001〜10,000人
■ 10,001人〜
資産 東京エリア
0 10㎞
規模 2,456億円 大阪エリア 100.0 %
LaSalle LOGIPORT REIT 41
ラサールグループは不動産コア投資のリーディングカンパニー
世界有数の不動産投資顧問会社
ラサールグループの日本における物流施設の実績
AUM（運用資産残高）規模 グローバルネットワーク 投資家からの信任
豊富な開発・投資・リーシング実績（1）
17か国／24拠点 400以上のプロ投資家
約 678億米ドル 世界30か国の政府資金、 累計開発実績（2） 約 235 万m2
従業員750名以上 年金基金、保険会社
及び事業会社等含む
累計取得実績 約 182 万m2
GPS(注2) GPS(注2)
351
78億米ドル 78億米ドル
欧州
231億米ドル オフィス リーシング実績 約 万m2
不動産関連証券 不動産関連証券
205億米ドル
55億米ドル 55億米ドル
AUM その他 AUM
首都圏での
大規模開発シェア（3） 約 17 %
アジア・ 地域別構成 31億米ドル 不動産タイプ別構成
太平洋
97億米ドル 住宅 開発・投資面積（累積ベース)（2）
89億米ドル
米国 延床面積 投資（左側） 開発（左側） 東証REIT指数（右軸） (Pt)
（カナダ・メキシコ含む） 商業施設 (百万㎡) 2,400
215億米ドル 物流施設 120億米ドル
4.5 2,000
96億米ドル
(注1) 上記数値は2019年6月末時点 1,600
4.0
(注2) Global Partners Solutions ：Fund of funds 1,200
3.5
800
3.0
世界最大級の総合不動産サービス会社 2.5
（ラサール インベストメント マネージメント インクの親会社） 2.0
1.5
事業規模 グローバルネットワーク 時価総額
1.0
0.5
売上高（2018年度） 約80か国 約58億米ドル
0.0
2003年 2007年 2011年 2015年 2019年
約 65億米ドル 従業員約90,000人 （ニューヨーク証券取引所上場）
(1) 2019年8月末日時点
(2) 開発予定物件を含む
(注) 上記数値は2018年12月末時点 (3) 出所： CBRE。首都圏で民間会社により開発された延床面積10万㎡以上の賃貸型物流施設
（2019年6月末時点） LaSalle LOGIPORT REIT 42
ラサールグループの国内における物流施設の開発・投資実績
2003月 2004年 2004年9月 2007年 2011年4月 2013年 2016年2月 2017年 2018年
日本初の
JAPAN JAPAN 日本初の JAPAN LaSalle JAPAN LRF LPS
日本での 内陸での LOGISTICS
LOGISTICS LOGISTICS 内陸駅近での LOGISTICS Logiport REIT FUND組成
物流施設 FUND Ⅰ マルチ FUND Ⅱ FUND Ⅳ （サイドカー
マルチテナント型 FUND Ⅲ 東証REIT市場へ
投資開始 組成 テナント型 組成 組成 組成 ファンド）
施設開発 上場
施設開発
2003年7月 2004年9月 2005年3月 2007年10月 2009年7月 2011年7月 2014年4月 2015年2月 2015年9月 2018年2月 2019年1月
ダイエー
川崎
69,064㎡
若洲 ロジポート柏 ロジポート川崎 ロジポート流山 ロジポート相模原 ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート 京都案件
25,052㎡ 148,453㎡ 160,218㎡ A棟、B棟 210,829㎡ 狭山日高 大阪大正 柏沼南 新守谷 38,339㎡
161,771㎡ 23,757㎡ 122,535㎡ 43,285㎡ 38,931㎡
2004年9月 2005年2月 2006年8月 2008年3月 2011年4月 2012年10月 2014年7月 2015年3月 2017年3月 2018年9月
ロジポート東扇島 ロジポート堺 ロジポート ロジポート尼崎
市川塩浜 ロジポート大阪 袖ヶ浦 ロジポートアイ ロジポート北柏 ロジポート橋本
156,609㎡ A棟、B棟、C棟 116,076㎡ 川崎ベイ 258,704㎡
66,297㎡ 135,822㎡ 50,963㎡ ランドシティ博多 127,165㎡
388,343㎡ 296,799㎡
48,852㎡
開発物件 投資物件 物流開発ファンド組成
(注) 上記の各時点は、土地・建物の取得に係る売買契約締結時期を記載
上記の写真下の数値は、延床面積を表示
上記の各物件は、本書の日付現在、本投資法人が取得する予定のない物件を含み、それらの物件について、今後取得できる保障はなし
建物の面積は、確認済証及び図面等に基づいて記載しており、登記上の面積と一致しない場合あり
建物の名称は、ラサールグループが各物件に付している呼称であり、現在の名称と異なる場合あり
LaSalle LOGIPORT REIT 43
物件競争力の源泉である立地・スペックに着目した投資方針
東京エリア・大阪エリアを重点的な投資対象地域 “プライム・ロジスティクス”の特徴
エリア別投資比率の目途 ① 消費地（人口集積地）へのアクセスに優れていること
物流適地
② 幹線道路及び幹線道路の結節点に近接していること
東京エリア
大阪エリア（1） 合計80% 以上 ③ 24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在すること
④ 雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易であること
その他
20% 以下 大規模 ① 延床面積概ね16,500㎡以上
① 有効天井高概ね5.5m以上、床荷重概ね1.5t/㎡以上、柱間隔概ね10m×10m
高機能
② 上層階にトラックが直接アクセス可能な大型ランプウェイ又は
充分な搬送能力を備えた垂直搬送機能
東京エリア ③ 柔軟な区画割が可能な設計
大阪エリア
④ 充分なオフィススペース
(1)「大阪エリア」とは、大阪 45km 圏内（JR大阪駅から45km圏内）の地域 ⑤ 免震性能又は高い耐震性能による高い安全性
ロジポート橋本における「物流適地」の事例
雇用確保の観点から
橋本駅 公共機関からの徒歩での
アクセスが容易
消費地（人口集積地）への
アクセスに優れていること
国道16号
ロジポート橋本
24時間物流施設の
運営が可能な工業
系用途地域に所在
幹線道路及び幹線道路
の結節点に近接
ロジポート橋本
LaSalle LOGIPORT REIT 44
44
“プライム・ロジスティクス”の機能的特徴
天井高 概ね5.5m以上
柱間隔 概ね10m前後
大型ランプウェイ等 高基準のスペック 柔軟な区画割 免震性能・耐震性能
上層階にトラックが直接アクセス 保管効率・作業効率の向上を 接車バース、垂直搬送機のレイア 免震性能又は高い耐震性能
可能な大型ランプウェイ又は充分 可能とする有効天井高、床荷重、 ウト、防火区画の割付け等による、
な搬送能力を備えた垂直搬送機能 柱間隔 柔軟な区画割が可能な設計
オフィススペース
充分なオフィススペース
ロジポート相模原
環境、エネルギー効率、セキュリティ対策、充実したアメニティ
環境対策、エネルギー効率 セキュリティ対策 アメニティの充実
「 CASBEE 」
における新築
／既存のS及び
Aランク認証の
再生可能エネルギー活 断熱性・水密性に優れ 廊 下 やト イレ の 照明 取得 24 時 間 365 日 稼 働 の 従業員が休憩時間等で利 従業員の利便性向上の 最寄駅からの通勤用
用のための太陽光パネ たサンドイッチパネル 自動点滅センサー 防災センター 用できる食堂 ためのコンビニエンス バスの運行
ル の外壁 ストア
LaSalle LOGIPORT REIT 45
ESGの取り組み①
ラサールグループのコミットメント
ラサールグループでは、2007年から、環境（E: Enviroment）、社会（S: Social）、ガバナンス（G: Governance）の課題に配慮したESG
ベストプラクティスの採用が、投資パフォーマンスの向上に繋がるという認識の下、サステイナビリティを推進する各種団体への参加を通じ
て業界をリードすると共に、社内にグローバル・サステイナビリティ委員会を設置するなど積極的に取り組んでいます。
【各種団体への参加】 【ESGの推進体制】
国連責任投資原則（PRI）への署名（2009年7月） ラサール・グローバル・サステイナビリティ・コミッティー
グローバルCEO及びグローバルサステイナビリティオフィサーで構成
国連責任投資原則は、環境・社会・ガバ
ナンスの課題を投資プロセスに組み込む
行動原則で、2006年に当時の国連事務
総長コフィー・アナン氏によって提唱さ ラサール・サステイナビリティ・タスクフォース
れました。 世界各地域のサステイナビリティオフィサーで構成
ESGのベストプラクティスに取り組む
ULI Greenprintの創設メンバー
欧州 北米 アジア その他
ULI（アーバンランド研究所）は、不動産
に関わる米国の非営利教育研究機関で
す。ULI Greenprint Center for Building
Performanceを通じて、不動産の開発・ シンガポール 豪州 日本 中国 等
運営に係るエネルギー消費の削減に取り
組んでいます。
ラサール不動産 ラサールREIT
GRESBの構成メンバー 投資顧問 アドバイザーズ
GRESBは、世界の主要な年金基金や資
産運用会社によって組織された団体で、 サステイナビリティ推進委員会
不動産のESGパフォーマンスの評価・測
定をグローバルに推進しています。
取り組み内容：サステイナビリティ方針・計画の策定
2019年度の目標：BELS認証、CASBEE建築評価認証の取得
LaSalle LOGIPORT REIT 46
ESGの取り組み②
本投資法人における取り組み
太陽光パネルの設置やエネルギー使用の効率化など、環境に配慮した物件運営に取り組んでいます。
GRESBリアルエステイト評価 CASBEE建築評価認証 BELS評価
評価Sランク ★★★★★ 評価Sランク ★★★★★ 評価Sランク ★★★★★ 評価ランク ★★★★★
ZEB Ready
ロジポート橋本 ロジポート相模原 ロジポート北柏 ロジポート堺南島町
GRESBリアルエステイト評価は、不動産セク CASBEE建築評価認証は、建築物の環境性能を評価し格付けする手法で、省エネルギーや BELSは、建築物の省エネルギー性能を表示す
ターの環境・社会・ガバナンス（以下 省資源、リサイクル性能など環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮なども含めた建築 る第三者認証制度です。
「ESG」といいます。）配慮を測る年次のベ 物の環境性能を総合的に評価するシステムです。 ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）と
ンチマークです。2019年に実施された評価に CASBEE-不動産は、CASBEEにおける建物の環境評価の結果を、不動産評価に活用するこ は、省エネルギーに努め、太陽光発電等によ
おいて、最高位の「Green Star」の評価を取 とを目的として開発されたものであり、「エネルギー/温暖化ガス」、「水」、「資源利用 りエネルギーを創ることで、年間で消費する
得し、「GRESBレーティング」においては、 /安全」、「生物多様性/敷地」、「屋内環境」の5分類の評価項目で評価するものです。 建築物のエネルギー量が大幅に削減され、エ
「5スター」の評価を取得しました。 ネルギー収支ゼロを目指した建築物です。
DBJ Green Building認証 SMBC環境配慮評価 MUFG J-REIT 向けESG 評価
supported by JCR
評価ランク ★★★★★ 評価ランク ★★★★★
ロジポート橋本 ロジポート相模原
DBJ Green Building認証制度は、ビルの環境性能に加えて防犯や防災その他の不動産 SMBC環境評価配慮融資は、融資の実行、条件 MUFG J-REIT 向けESG 評価 supported by
を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産（“Green の設定に当たって、株式会社三井住友銀行と株 JCRは、三菱UFJリサーチ＆コンサルティング
Building”）の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開発したスコア 式会社日本総合研究所が作成した独自の評価基 株式会社が株式会社日本格付研究所のサポート
リングモデルにより評点化を行い、時代の要請に応える優れた不動産を選定するもの 準に基づき企業の環境配慮状況を評価するもの のもと、ESGに対する取り組みを評価しスコ
です。 です。 アリングを付与するものです。
LaSalle LOGIPORT REIT 47
ESGの取り組み③
ＤＴＵ（人口動態、技術革新、都市化）＋Ｅ（環境変化）
ラサールグループ（以下、「ラサール」）は6年前、不動産の長期的なトレンドについて集中的に分析を実施しました。その結果、ラサールは不動産需要の根源的な
ドライバーがどのように相互作用するかをより深く理解する為に、DTU（人口動態、技術革新、都市化）を切り口とする分析の枠組みを整備しました。ラサールの
仮説では、これらの長期トレンドが短期的な不動産サイクルを凌駕し、今後の不動産市場を形成していくと考えています。
2016年に、ラサールは今後１０年間以上にわたって不動産投資 Demographic Technology
家が重要視する要素として、DTUの他、4つ目の長期的トレンド
を追加しました。そのトレンドとは、不動産投資のリスク調整後
リターンの向上に寄与する、多岐にわたる環境要因（E-要因）で ミレニアル世代の 東南アジアの インターネット、 商業、物流の シェアリング
高齢化、長寿化
す。 影響 台頭 Eコマース 変化による影響 エコノミー
E-要因には、省エネルギー、炭素排出量削減、気候変動、水と廃
棄物の再生利用、環境に配慮した建築設計である事を証明する為 データ
のグリーンビル認証格付も含まれます。
就業者の テクノロジー企業
留学生、 心身の健康と アナリティクス・
集積エリア
生産性を高める アルゴリズム
移民、難民
E-要因は、ポートフォリオと資産の投資分析において重視すべき 環境
要因です。不動産投資分析では、建物の持続可能性と弾力性への
需要の高まりを見落としてはいけません。需要の増加は規制強化 スマート
とビジネスニーズの双方から生じると考えています。 ビルディング
人口動態 技術革新
ラサールは、政府や当局によるE-要因への認識の高まりを調査し
ています。国や地方自治体は、不動産はエネルギーと水の消費量
の主要消費者であり、建物内での活動は、再利用可能な廃棄物を 都市化 環境変化
発生させていると考えています。その為、環境に配慮した建物の
建設と運営は、炭素排出量の削減、水やエネルギーの省力化、再
生利用できない廃棄物の発生を防ぐ大きな役割を果たすと考えら
れています。 都市化の進展 インフラ開発
気候変動の影響
ポートフォリオ
パフォーマンス
仕事、社会交流、買い物、余暇、保管/流通、居住空間における持
測定基準
続可能な健全で柔軟な空間に対するテナントの優先度は高まって
おり、それらの各国におけるマーケットへの影響は様々です。
都市計画による 変化する
都市中心部の
投資家がサスティナビリティの取り組みからどのように恩恵を享 コンパクトシティの
形成
周辺地の再生
テナントニーズ
（職住近接等）
水不足問題
エネルギーの
効率的な利用
環境基準・
環境認証
受できるかを判断する為に、DTUの枠組みに環境変化の「E」を
追加することを通じ、ラサールでは綿密な調査を継続していくこ
ととしています。
Urbanization Environment
LaSalle LOGIPORT REIT 48
投資主利益と透明性を重視したガバナンス体制
投資主価値と連動した運用報酬体系 利害関係者取引における資産運用会社の意思決定フロー
資産運用会社の運用報酬体系（案）
投資・運用部による起案
期中運用報酬
（1） 運用報酬Ⅰ：
NOI（売却損益含む） × 10%（上限料率） コンプライアンス・オフィサーによる承認
（2） 運用報酬Ⅱ：
中止又は内容変更の指示
税引前当期純利益 × 調整後EPU × 0.002%（上限料率）
（3） 運用報酬Ⅲ： コンプライアンス委員会による審議・決議
調整後NAV ×直前期の1口当たりNAV × 0.6%（上限料率）
外部委員の出席及び賛成が
決議成立の必須条件
取得報酬
投資本部長が計画案を投資委員会に上程
（4） 不動産関連資産を取得した場合の売買価格 × 1.0%（上限料率）
中止又は内容変更の指示
合併報酬 投資委員会による審議及び決議
（5） 新設合併又は吸収合併の相手方が保有する不動産関連資産の 外部委員の出席及び賛成が
評価額 × 1.0%（上限料率） 決議成立の必須条件LOGIPORT
取締役会における審議・決議
運用資産の取得、引受け、売却
投資主の利益とラサールグループの利益を一体化 の場合LOGIPORT
ラサールグループ及びJLLによる 投資法人役員会の承認
47,700口保有
本投資法人へのセイムボート出資の状況 投信法上の利害関係人等取引の
場合
持投資口会制度 投資主と資産運用会社及びスポンサーの
役職員との利害の一致の促進 利害関係者取引に係る意思決定においては、コンプライアンス委員会及び投資委員会
における外部委員の賛成を条件としています。
自己投資口取得の体制 運用ガイドラインに自己投資口の取得及
び消却に関する規定を制定済
LaSalle LOGIPORT REIT 49
物件クローズアップ：ロジポート東扇島の特徴 1/3
ロジポート東扇島A棟・B棟・C棟は、物流適地に所在する大規模・高機能な”プライム・ロジスティクス”
東京駅および東京中心部 東京港 物流適地
羽田空港
① 消費地へのアクセス
一大消費地である東京中心部、横浜市、川崎市へのアクセスが良好
② 幹線道路（結節点）へ近接
首都高湾岸線
東扇島A・Ｂ・C棟 首都高速道路湾岸線の東扇島出入口に近接し、羽田空港、東京港、横浜港といった物流
川崎港海底 バス停 ハブ機能へのアクセスが容易
トンネル
③ 24時間運営可能な工業系用途
周辺は工場や物流施設等の一大産業集積地、24時間稼働が可能
臨港道路東扇島幹線５号道路
（2023年度開通予定）
④ 公共交通機関から徒歩でのアクセス
東扇島IC
川崎駅、横浜駅からのバス停に近接（徒歩1分）、豊富なバス便（平日計120便以上）
A棟
大規模
① 延床面積30,000坪超、1フロアの賃借可能面積最大5,000坪超の規模を誇る
高機能
① 天井高5.5mから5.8ｍ、床荷重は1㎡あたり1.66t、柱間隔は10m以上
② 2つの大型ランプウェイを備え、各階にトラックが直接アクセス可能
③ 最少200坪台から柔軟な区画割が可能
④ 空調設備付の充分なオフィス スペースを確保
⑤ RC造の高い耐震性能を備えた建物
LaSalle LOGIPORT REIT 50
物件クローズアップ：ロジポート東扇島の特徴 2/3
安定稼働の実績を積み重ね、賃料単価も上昇基調
稼働率・賃料単価の推移 現テナントの平均入居期間
• 普通借家契約形態の契約が多いため平均契約期間2.1年
平均稼働率95.6%と安定した稼働を維持
100.0% 105 • 現テナントの平均入居期間（当初入居日から第7期末時点までの期間）は
80.0% 8.8年
103
60.0% 入居期間の内訳
100
40.0% 100%
98 22% 17% 20%
20.0% 27%
80% 4%
0.0% 95
5% 9%
2%
3年未満
2013年9月 2019年8月 33%
(注) 稼働率は面積ベース 60%
41% 37% 3年以上
49%
40% 5年以上
普通借家契約の自動更新率と解約時に空室となるダウンタイム期間
10年以上
100.0% 46%
98.1% 97.4% 99.1% 20%
92.0% 94.9% 32% 34%
90日 100.0% 21%
89.1%
0%
3棟合計 A棟 B棟 C棟
60日 80.0%
(注) 面積ベース
51日
30日 60.0%
30日
22日
11日 17日 12日 0日
0日
0日 40.0%
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期
ダウンタイム日数（左軸） 普通借の自動更新率（右軸）
LaSalle LOGIPORT REIT 51
物件クローズアップ：ロジポート東扇島の特徴 3/3
テナント・荷主の分散、賃料ギャップの存在により、稼働が安定的
テナント・荷主構成 現行の賃料水準
• 柔軟な区画割により、大型テナントから中小テナントまで分散したテナント構成 • 現行の賃料ギャップは0%～27%
• 大型テナントは、複数の荷主企業（エンドユーザー）から寄託を受けており、実 • 特に普通借家契約は賃料ギャップが大きいため移転動機に乏しく、契
質的な分散度はさらに高い 約期間は短いものの、実際の入居期間は長期間にわたる
テナント企業の分散 定期借家契約・普通借家契約の割合
100%
36% 44%
75% 45%
定借
50%
上位5社 65.1 %
64% 56% 普通借
25% 55%
総企業数 30 社 0%
(注)全体面積に占める割合（倉庫区画のみ） A棟 B棟 C棟
賃料ギャップ
荷主企業の分散
30.0% 27%
定借の賃料ギャップ
20.0%
現行賃料に 普通借の賃料ギャップ
割安感
10.0% 7%
2% 3% 0%
2%
上位5社 37.5 % 0.0%
現行賃料に
割高感
-10.0%
総企業数 66 社
A棟 B棟 C棟
LaSalle LOGIPORT REIT 52
物流不動産のストックと荷物
先進的物流施設(1)の比率の比較 首都圏大型マルチテナント型施設(3)のテナント・荷物の種類
近畿圏(2)
首都圏(2) テナント業種の割合 荷物の割合
9.1% 6.8%
その他 8%
その他 14% 物流 39% 医薬品等 5%
食品 23%
家具・住宅設備
9%
EC 20%
アパレル
15%
90.9% 93.2%
日用品
23%
小売・卸売 電子・電気製品
27% 17%
先進的物流施設 従前施設
出所：いずれもCBRE
(1) 延床面積10,000㎡以上で、機能的な設計を備えた賃貸用物流施設。2018年3月末時点
(2) 「首都圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県及び茨城県、「近畿圏」とは大阪府、京都府及び兵庫県
(3) 首都圏の延床10,000㎡以上のマルチ型物流施設 LaSalle LOGIPORT REIT 53
物流不動産に対する具体的なニーズ
先進的な物流施設の役割 集約統合ニーズの拡大
• 現在の物流においては、従来の保管機能が中心の倉庫から、 • 旺盛な需要の源泉は、集約・統合ニーズによる従来型の中小倉庫からの
仕分・加工・配送等の業務が効率的に行える施設に需要が高まっている 移転需要（左図ご参照）と、Eコマースの伸長による新規需要
配送 配送 購入
企業の
集約統合ニーズの実例
先進的物流施設
工場等 【従来】 【刷新後】
商業
施設 商品 商品 商品 商品
商品
商品
海外の
港
工場等
エンド
ユーザー
別々の倉庫
別々の運送業者
出荷 直接配送 先進的物流施設
又は
出荷指示 複数商品を1つの荷物に集
Eコマース 約し、運送業者1社が配送
事業者 配送
デポ
拠点
注文
物流施設での基本的な作業フロー 別々の荷物
入荷 保管 ピッキング 検品 梱包 出荷
小売店 小売店
・入荷から出荷までの企業のサプライチェーンを担う物流施設
・物流業務を3PL事業者にアウトソースし、物流の効率化を図るケースも増加
・Eコマースのフルフィルメントセンターとして返品や修理への対応拠点もあり
LaSalle LOGIPORT REIT 54
（ご参考）ポートフォリオ全体の賃料単価・稼働率に対するDPUの感応度分析
稼働率・単価変動によるDPUへの影響の試算
稼働率
-3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0%
-5.0% -362 -317 -273 -228 -184 -139 -95
-4.0% -318 -273 -228 -183 -138 -93 -48
-3.0% -273 -228 -182 -137 -91 -46 -1
-2.0% -229 -183 -137 -91 -45 1 46
賃 -1.0% -185 -138 -92 -46 1 47 93
料
0.0% -141 -94 -47 0 47 94 141
単
価 1.0% -96 -49 -2 46 93 140 188
2.0% -52 -4 43 91 139 187 235
3.0% -8 40 89 137 185 233 282
4.0% 36 85 134 182 231 280 329
5.0% 81 130 179 228 277 326 376
稼働率・単価変動によるDPU変動率の試算
稼働率
-3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0%
-5.0% -13.0% -11.4% -9.8% -8.2% -6.6% -5.0% -3.4%
-4.0% -11.4% -9.8% -8.2% -6.6% -4.9% -3.3% -1.7%
-3.0% -9.8% -8.2% -6.6% -4.9% -3.3% -1.7% 0.0%
-2.0% -8.2% -6.6% -4.9% -3.3% -1.6% 0.0% 1.7%
賃 -1.0% -6.6% -5.0% -3.3% -1.6% 0.0% 1.7% 3.4%
料
0.0% -5.1% -3.4% -1.7% 0.0% 1.7% 3.4% 5.1%
単
価 1.0% -3.5% -1.8% -0.1% 1.6% 3.3% 5.0% 6.7%
2.0% -1.9% -0.2% 1.6% 3.3% 5.0% 6.7% 8.4%
3.0% -0.3% 1.5% 3.2% 4.9% 6.7% 8.4% 10.1%
4.0% 1.3% 3.1% 4.8% 6.6% 8.3% 10.1% 11.8%
5.0% 2.9% 4.7% 6.4% 8.2% 10.0% 11.7% 13.5%
（注）分配金への影響金額の試算は資産運用会社にて試算した数値の増加額を2019年9月末時点の発行済投資口総数で除した金額を記載
いずれも目標又は計画から試算される数値であり、その実現を保証するものではない LaSalle LOGIPORT REIT 55
ファンドサマリー
6期（実績） 7期（実績） 6期（実績） 7期（実績）
営業収益 5,792 百万円 6,942 百万円 1口当たり分配金 2,717 円 3,200 円
賃貸NOI 4,620 百万円 4,740 百万円 1口当たり利益分配金 2,530 円 3,048 円
減価償却費 688 百万円 729 百万円 利益超過分配 187 円 152 円
償却後NOI 3,931 百万円 4,011 百万円 1口当たりAFFO 3,019 円 3,544 円
（注）
運用報酬 705 百万円 772 百万円 1口当たりNAV 109,773 円 119,615 円
営業利益 3,100 百万円 4,064 百万円 1口当たり純資産 98,355 円 100,640 円
支払利息・融資関連費用等 313 百万円 353 百万円 投資口価格（権利付最終日） 108,200 円 146,800 円
当期純利益 2,783 百万円 3,687 百万円 時価総額（権利付最終日時点） 119,020 百万円 177,628 百万円
分配金総額 2,988 百万円 3,872 百万円 分配金利回り 5.06% 4.32%
資本的支出 150 百万円 129 百万円 PBR 1.10倍 1.46倍
FFO 3,471 百万円 4,416 百万円 NAV倍率 0.98倍 1.28倍
AFFO 3,321 百万円 4,287 百万円 ROE 5.1% 6.1%
取得価格 188,440 百万円 211,573 百万円 AFFOペイアウトレシオ 90.0% 90.3%
有形固定資産簿価 188,101 百万円 211,292 百万円
1. FFO＝当期純利益+減価償却費
不動産鑑定評価額 203,920 百万円 231,790 百万円
2. AFFO＝FFO-資本的支出
含み損益 15,818 百万円 20,497 百万円
3. 総資産LTV（簿価ベース）＝有利子負債÷総資産額
含み損益率 8.4% 9.7%
4. 総資産LTV（時価ベース）＝有利子負債÷（総資産額-有形固定資産簿価+不動産鑑定評価額）
有利子負債 87,531 百万円 97,661 百万円
5. NAV=純資産額 – 分配予定金額 + 含み損益
純資産額 108,190 百万円 121,775 百万円
6. 分配金利回り＝1口当たり分配金（年換算）÷投資口価格
総資産 200,670 百万円 224,693 百万円
7. PBR(株価純資産倍率）＝投資口価格÷1口当たり純資産額
総資産LTV（簿価ベース） 43.6% 43.5%
8. NAV倍率＝投資口価格÷1口当たりNAV
総資産LTV（時価ベース） 40.4% 39.8%
9. ROE＝当期純利益（年換算）÷純資産額
期末発行済投資口総数 1,100,000 口 1,210,000 口
10. AFFOペイアウトレシオ＝分配総額÷AFFO
NAV 121,020 百万円 138,401 百万円
（注）「１口当たりNAV」は、 6期実績は2019年４月15日決定の物件入替が完了した後の数値を計算し、7期実績は「第2回公募増資後」の2019年9月末に保有している16物件を基に計算
LaSalle LOGIPORT REIT 56
物件別賃貸事業収支①
当決算期（2019年3月1日～2019年8月31日）
（単位：千円）
ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート
橋本 相模原 北柏 流山A棟 流山B棟 東扇島A棟 東扇島B棟 東扇島C棟 川越
第7期中の運用日数 184 184 184 184 184 184 184 184 184
①不動産賃貸事業収益合計 606,474 733,482 766,724 828,912 600,436 663,409 766,085 347,629
賃貸事業収入 562,969 658,550 688,356 765,525 543,676 577,389 689,846 320,917
その他賃貸事業収入 43,505 74,931 78,368 63,386 56,760 86,019 76,238 26,711
②不動産賃貸事業費用合計 193,121 244,940 305,685 332,855 165,806 221,534 255,218 109,160
外注委託費 20,149 32,333 30,682 30,671 39,851 38,760 51,859 17,642
水道光熱費 29,114 46,707 65,000 50,081 20,663 32,184 42,745 20,912
公租公課 53,307 59,521 72,324 60,494 40,189 61,149 59,539 26,251
損害保険料 945 1,113 1,208 1,625 1,103 1,381 1,471 526
修繕費 9,519 16,077 13,083 17,100 9,978 14,715 7,612 2,035
減価償却費 74,942 67,984 90,780 146,097 51,386 71,788 89,918 41,194
その他賃貸事業費用 5,142 21,203 32,605 26,784 2,633 1,553 2,071 598
③不動産賃貸事業損益（＝①－②） 413,353 488,542 461,039 47,510 448,546 434,630 441,875 510,867 238,468
④賃貸NOI（＝③＋減価償却費） 488,296 556,626 551,819 67,009 575,145 486,016 513,664 600,785 279,663
（注）「ロジポート流山A棟」のエンドテナント（１社）から開示の承諾が得られていないため、不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用については、「ロジポート流山B棟」の不動産賃貸事業収益
及び不動産賃貸事業費用と各々合算して記載
LaSalle LOGIPORT REIT 57
物件別賃貸事業収支②
当決算期（2019年3月1日～2019年8月31日）
（単位：千円）
ロジポート ロジポート ロジポート 東扇島 ロジポート ロジポート ロジポート 住之江
平塚新町 柏沼南 狭山日高 （底地） 堺南島町 堺築港新町 大阪大正 （底地）
第7期中の運用日数 184 82 82 82 184 62 82 82
①不動産賃貸事業収益合計 88,633
賃貸事業収入 83,064
その他賃貸事業収入 5,569
②不動産賃貸事業費用合計 24,299
外注委託費 3,367
水道光熱費 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 非開示 4,943 非開示
公租公課 35
損害保険料 106
修繕費 126
減価償却費 14,307
その他賃貸事業費用 1,411
③不動産賃貸事業損益（＝①－②） 86,408 95,307 57,871 13,077 151,573 12,871 64,334 45,069
④賃貸NOI（＝③＋減価償却費） 105,143 113,327 68,330 13,077 182,555 15,522 78,642 45,069
（注）「ロジポート平塚新町」「ロジポート柏沼南」「ロジポート狭山日高」「東扇島（底地）」「ロジポート堺南島町」「ロジポート堺築港新町」「住之江（底地）」は、テナントから開示の承諾が得られ
ていないため非開示
LaSalle LOGIPORT REIT 58
損益計算書及び貸借対照表
損益計算書 貸借対照表
（単位：千円） （単位：千円）
第6期実績 第7期実績 第6期実績 第7期実績
科目 科目
2019/2期 2019/8期 2019/2期 2019/8期
営業収益 5,792,458 6,942,330 流動資産 10,866,616 11,646,648
賃貸事業収入 5,206,141 5,483,767 現金及び預金 6,828,982 6,744,682
その他賃貸事業収入 586,316 513,295 信託現金及び信託預金 3,745,887 4,236,219
不動産等売却益 - 945,267 その他の流動資産 291,745 665,744
営業費用 2,692,001 2,877,633 固定資産 189,734,938 212,964,396
賃貸事業費用 1,860,667 1,985,716 有形固定資産 188,101,244 211,292,178
資産運用報酬 705,203 772,387 投資その他の資産 1,633,694 1,672,218
資産保管・一般事務手数料 28,141 29,145 繰延資産 69,258 82,530
役員報酬 3,600 3,600 創立費 11,578 7,922
会計監査人報酬 10,000 10,500 投資口交付費 - 22,584
その他営業費用 84,389 76,284 投資法人債発行費 57,679 52,023
営業利益 3,100,457 4,064,697 資産合計 200,670,813 224,693,574
営業外収益 707 54 流動負債 3,864,931 6,017,624
受取利息 47 54
営業未払金 169,693 190,204
還付加算金 659 -
短期借入金 - 1,930,000
営業外費用 316,839 376,358
1年内返済予定の長期借入金 1,300,000 1,300,000
支払利息 230,646 243,788
未払金 821,304 890,527
投資法人債利息 25,963 26,786
未払消費税等 143,084 -
創立費償却 3,656 3,656
前受金 978,731 1,051,574
投資口交付費償却 - 2,053
その他の流動負債 452,117 655,316
投資法人債発行費償却 5,656 5,656
固定負債 88,615,175 96,900,743
投資口公開関連費用 - 17,573
投資法人債 11,500,000 11,500,000
融資関連費用 50,917 76,843
長期借入金 74,731,000 82,931,000
経常利益 2,784,324 3,688,393
信託預り敷金及び保証金 2,384,175 2,469,743
税引前当期純利益 2,784,324 3,688,393
負債合計 92,480,106 102,918,368
法人税等合計 1,021 703
投資主資本合計 108,190,706 121,775,206
当期純利益 2,783,302 3,687,689
出資総額(1) 105,406,965 118,086,775
前期繰越利益 439 741
剰余金 2,783,741 3,688,431
当期末処分利益 2,783,741 3,688,431
純資産合計 108,190,706 121,775,206
負債純資産合計 200,670,813 224,693,574
(1) 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載
LaSalle LOGIPORT REIT 59
投資主の状況
（2019年8月末日時点）
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数
個人・その他 金融機関 その他国内法人 外国人 証券会社 第7期末（2019年8月末時点）
1,100,000口
投資主数 比率 投資口数 比率
2016年 186,399 462,336 51,058 17,752
(2) 382,455
8月期 個人・その他 9,922 94.38％ 110,560 9.13%
（第1期） 16.94% 42.03% 4.64% 34.76% 1.61%
金融機関 121 1.15％ 777,799 64.28%
2017年 144,854 その他国内法人 253 2.40％ 29,603 2.44%
561,585 45,923 334,935 12,703
2月期
（第2期） 13.16% 51.05% 4.17% 30.44% 1.15% 外国人 196 1.86％ 254,382 21.02%
証券会社 20 0.19％ 37,656 3.11%
2017年 113,357 593,578 37,444 350,267 5,354
8月期 合計 10,512 100.0％ 1,210,000 100.0%
10.30% 53.96% 3.40% 31.84% 0.48%
（第3期）
主な投資主（上位10社）
2018年 97,110 636,674 33,022 328,719 4,475 名 称 投資口数 比率
2月期
（第4期） 8.82% 57.87% 3.00% 29.88% 0.40%
1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 271,629 22.44％
2 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 249,520 20.62%
2018年 112,716 645,798 31,207 305,521 4,758 3 野村信託銀行株式会社（投信口） 51,424 4.24%
8月期
58.70% 2.83% 27.77% 0.43%
（第5期） 10.24% 4 NSI CUSTOMER SECURED 30.7. OMNIBUS (3)
46,200 3.81%
5 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 34,593 2.85%
2019年 112,186 651,011 30,422 286,127 20,254 6 STATE STREET BANK WEST CLIENT-TREATY 505234 14,844 1.22%
2月期
（第6期） 10.19% 59.18% 2.76% 26.01% 1.84% 7 楽天損害保険株式会社 14,244 1.17%
8 SSBTC CLIENT OMNIB US ACCOUNT 12,986 1.07%
9 SMBC日興証券株式会社 12,177 1.00%
2019年 110,560 777,799 29,603 254,382 37,656
2月期 10 株式会社八十二銀行 12,028 0.99%
9.13% 64.28% 2.44% 21.02% 3.11%
（第7期）
合計 719,645 59.47%
(1) 比率は小数第3位以下を切り捨て
(2) スポンサー保有46,200口を含む
(3) Jones Lang LaSalle Co-Investment, Inc.（JLLの子会社）の所有する本投資法人の投資口の保管。上記中の投資口数（46,200口）の全てについて、Jones Lang LaSalle Co-Investment, Inc.が実質的に保有
LaSalle LOGIPORT REIT 60
本投資法人の仕組み
投資法人の仕組み図
本投資法人
資産保管会社 ラサールロジポート投資法人 本資産運用会社
一般事務受託者 3
1 ラサールREIT
投資主名簿等管理人 1 資産保管委託契約
アドバイザーズ株式会社
一般事務委託契約
三井住友信託銀行株式会社
投資主総会 4 投資口名簿等管理事務委託契約
役員会 スポンサー／ 2 財務代理契約
投資法人債に関する 本資産運用会社の
2 執行役員：藤原 寿光 5
一般事務受託者
親会社
監督役員：柴田 堅太郎
3 資産運用委託契約
監督役員：西内 幸士 ラサール不動産
株式会社三菱UFJ銀行
投資顧問株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行 4 スポンサーサポート契約
会計監査人
PwCあらた有限責任
監査法人 5 商標使用に関する覚書
資産運用会社の概要
会社名 ラサールREITアドバイザーズ株式会社
資本金の額 164.5百万円
株主 ラサール不動産投資顧問株式会社 （100%）
代表取締役社長 藤原寿光
宅地建物取引業 東京都知事（1）第97862号 取引一任代理等 国土交通大臣認可第92号
登録・免許等
金融商品取引業 関東財務局長（金商）第2863号
LaSalle LOGIPORT REIT 61
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したものではありません。
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る場合がありますので、あらかじめご了承ください。また、第三者が公表するデータ・指標等（不動産鑑定評価書に基づく
データを含みます。）の正確性及び完全性について、本投資法人及び本資産運用会社は一切の責任を負いかねます。
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