2019年2月期（第6期） 決算説明会資料
2019年8月期（第7期） 決算説明会資料
ラサールロジポート投資法人 決算説明会資
2019年2月期（第6期）
ラサールロジポート投資法人
ラサールロジポート投資法人
2019年4月15日
2019年10月21日
2019年4月16日
LaSalle LOGIPORT REIT
目次 01 運用ハイライト P 3
02 第7期決算概要 P 16
03 ポートフォリオの現状 P 21
04 物流施設マーケットの見通し P 35
05 付属資料 P 39
LaSalle LOGIPORT REIT 2
01
運用ハイライト
LaSalle LOGIPORT REIT 3
運用ハイライト
アクティブ運用による一連の施策を実行
1 優良物件への厳選投資による規律ある外部成長
不動産価格の上昇が続く中、パイプライン物件を活かした創意工夫ある取組みを通じ
て、取得物件利回りの向上を実現
2 資金調達の最適ミックスと二度の公募増資
資本コストに応じた最適な資金調達手段の組合わせによって、投資主価値の成長加速
を後押し
3 物件運営は好調を持続
旺盛なテナント需要に支えられて、稼働率は上場来最高水準の98.8%を維持し、賃料
改定率も+6.7%を達成
4 バリューアッド投資が威力を発揮
ロジポート尼崎のリースアップによる超過収益は、その一部を分配金として投資主に
還元する一方、残りを潤沢な含み益として確保
LaSalle LOGIPORT REIT 4
巡航DPUの増加と譲渡益効果でトータルリターンを押上げ
DPUの増減要因分析（第7期予想から第9期予想まで）
DPU プラス要因 マイナス要因
増資関連費用 増資関連費用剥落
ファイナンス費用 運用報酬 売却益剥落
運用報酬 受取配当金剥落
尼崎TMKからの
固都税還付 第7期取得資産 受取配当金 第8期取得資産
売却関連費用 通期寄与 売却益一部剥落 通期寄与
第8期取得資産 稼働率上昇
効果
稼働率上昇
修繕費減少 103
160
317
150 65 1,081
41 14
3,762
3,602 3,602
3,145 3,145 3,186 3,200 3,200 3,285 3,285
2,784 2,784
第7期 賃貸利益 一過性 第7期 賃貸利益 投資法人費用 一過性 第8期 賃貸利益 投資法人費用 一過性 第9期
予想 増加 損益 実績 増加 増加 損益 予想 増加 減少 損益 予想
LaSalle LOGIPORT REIT 5
アクティブ運用による投資主価値の加速的な成長を実現
DPUと1口当たりNAVを運用目標として強く意識
1口当たり巡航分配金（円） 1口当たりNAV（円）
+7.1% +9.0 %
119,615
2,781
109,773
2,597
2019年2月期 2020年2月期 2019年 第2回公募増資後
実績ベース 予想ベース 2月期末
（第6期） （第8期） （第6期末）
（4月15日決定の物件入替を含む）
LaSalle LOGIPORT REIT 6
投資主価値向上に繋がる外部成長
規律ある取得価格目線の維持と資金調達の最適化
取得物件のNOI利回りとインプライドキャップレートの推移
LTV余力で物件取得 物件入替 公募増資 実物不動産市場の過熱が続く
＋ 相場環境において、アクティ
公募増資 ブ運用の取組みによって、
5.1% ポートフォリオの質を維持し
4.9% 4.9% 4.9% ながら、5％超のNOI利回りで
4.8%
物件を取得
4.8% 120
4.6% bps
4.3%
NOI利回り
インプライドキャップレート
3.9%
2016/2 2017/2 2018/2 2019/5 2019/9
上場 物件取得 物件取得 第1回 第2回
公募増資 公募増資
8物件 1物件 2物件 4物件 2物件
LaSalle LOGIPORT REIT 7
リースアップによる超過収益は本投資法人に帰属
ロジポート尼崎の51%持分を取得
（利回り） 超過収益の源泉
6.0%
0.7%
7.6 億円
TMKへの出資（12億円）
LLR取得利回り
に対する配当金
5.3%
5.1% 0.6%
4.7%
12 %
LLR取得価格の
含み益率
0.9%
TMK取得時 リースアップ TMKからLLRへの 鑑定評価
NOI利回り 付加価値 物件譲渡に伴う 還元利回り
価値の顕在化
LaSalle LOGIPORT REIT 8
年率4%超のDPU成長を可能にする運用戦略
アクティブ運用の三本柱
ポートフォリオ戦略 アセット戦略 バリューアッド戦略
投資主価値の持続的成長 物件収益力の強化 超過収益の獲得
旺盛なテナント需要を背景に 住之江（底地）の再開発
パイプライン物件の取捨選択
賃料成長を加速 に向けた取組みを推進
ポートフォリオ全体の サイドカーファンドを活用した
第三者との相互売買の検討
レントギャップは約4% リースアップ型の案件への投資
ブリッジファンドを活用した
開発案件への出資も検討
簿価逓減／簿価圧縮
資本コストに応じた
最適な資金調達手法
LaSalle LOGIPORT REIT 9
パイプライン物件を活用した多様な戦略的オプション
ポートフォリオ戦略 1,300億円の豊富なパイプライン
高収益物件を確保するため、
インカム物件 再開発案件
ブリッジファンドを活用した
ユニークな取組みを検討
簿価逓減スキーム
第三者との相互売買
ロジポート川崎ベイ ロジポート尼崎 ロジポート堺 住之江（底地） 外部売却で生じる売却益を
2019年5月竣工 2017年10月 2017年4月竣工
コンバージョン完了 活用した簿価圧縮
スポンサー公表済 ブリッジファンドで運用中の
計画中案件
ロジポート尼崎の残り持分は、
神戸西案件 今年9月の取得分と同水準の
ロジポート新守谷 京都案件 加須案件 東扇島（底地） 価格で本投資法人が追加取得
2019年8月竣工 2020年9月 可能
竣工予定
LaSalle LOGIPORT REIT 10
ポートフォリオ稼働率は98.8%と上場来最高水準を維持
アセット戦略 旺盛なテナント需要を内部成長に繋げる専属チームのリーシング活動
ポートフォリオ稼働率の推移
（期中平均ベース）
館内増床のニーズに加えて、外部から
98.8% の引き合いも力強く、倉庫区画はほぼ
満室稼働の状況
本投資法人の物件が所在するエリア
98.8%
98.6% は、国道16号線の各エリアを中心と
98.5% 98.4%
して、需給バランスのタイト化で、市
場賃料（スポット賃料）の上昇が継続
97.5% 97.5%
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/8
LaSalle LOGIPORT REIT 11
着実に賃料ギャップを解消
アセット戦略 将来の契約更改を積極的に前倒しで実施
賃料改定率（定期借家物件）
これまでの実績と今後のポテンシャル
需給バランスのタイト化を受けて、
前期に目標賃料を上方改定。賃料増
額が順調に進展
+6.7%
+6.3%
第8期の内定済み増額事例
+5.0%
A社 相模原 9,000㎡ +5.0%
+3.9% B社 北柏 8,000㎡ +11.1%
+3.6%
+3.0%
+2.5% 第9期の内定済み増額事例
+1.6% C社 北柏 18,000㎡ +3.3%
N/A +0.3%
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 レントギャップ
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/8 2020/2 2020/8 2021/2 （ポートフォリオ平均）
今後のポテンシャル 約 4%
LaSalle LOGIPORT REIT 12
二度の公募増資により180億円の取得余力
財務戦略 LTV比率を巡航レンジ内で適切にコントロール
LTVコントロール
巡航LTV：40%～45％ 二度の公募増資ともに想定投資口価格を
上回る発行価格で決定したため、LTVは
50.0% 42.4%へやや低下し、取得余力が拡大
LTV
45%
180
45.0% 43.6% 43.3% 42.4%
120 億 + 60 億 = 億
40%
40.0% LTVを45%まで 手元フリー 取得余力
引上げた場合 キャッシュ
35.0%
取得余力は、総資産の5%を上限として、
30.0% バリューアッド投資に充当
第6期末 第1回 第2回
2019/2 公募増資後 公募増資後
LaSalle LOGIPORT REIT 13
DPUとNAVの成長を促す完全成果連動の報酬体系へ
ガバナンス 資産運用報酬体系の変更を投資主総会に付議
新旧比較
旧報酬体系 新報酬体系 2020年8月期（第9期）予想値
（百万円）
資産規模 運用報酬Ⅰ 841 839
廃止 ---
連動 総資産額 × 0.22%
NAV連動 82
運用報酬Ⅱ 346 EPU連動
PL連動 （NOI + 売却損益）（3）× 10% 252
経常CF（2） × 5.8%
（運用報酬Ⅰ + 運用報酬Ⅱ）
EPU連動 × EPU × 0.026%
当期純利益 × EPU × 0.002%
279
PL連動
505
NAV連動 --- 新設 NAV × 1口当たりNAV × 0.6% 資産規模連動
216
旧報酬体系 新報酬体系
譲渡報酬 売買価格 × 1.0% 廃止 ---
(1) 上記記載の各料率は、上限料率
(2) 経常利益+減価償却費+繰延資産償却額-特定資産譲渡損益-評価損益
(3) 営業収益 - 事業費用
LaSalle LOGIPORT REIT 14
外部機関から高評価を取得
ESGアップデート
GRESBリアルエステイト評価 CASBEE建築評価認証 TCFD提言
GRESBリアルエステイト評価の 保有3物件において、 ラサールグループは、金融安定理
最高位「Green Star」、 最高評価の 事会により設置された気候関連財
GRESBレーティングの Sランク★★★★★を取得 務情報開示タスクフォース
最高位「5スター」を取得 （TCFD）による提言に賛同
LaSalle LOGIPORT REIT 15
02
第7期決算概要
LaSalle LOGIPORT REIT 16
着実な運用成果の積み重ねによる投資主価値の向上
一口当たり分配金とNAVの成長
1口当たり分配金（円） 1口当たりNAV (1)（円）
119,615
3,200
2,717 109,773
108,962
2,650 2,638
106,549
104,799 105,231
2,483
2,453
2,379
100,300
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期
（1）（純資産額 – 分配予定金額 + 含み損益） ÷ 期末発行済投資口数
第6期はロジポート流山A棟とロジポート堺築港新町の物件入替が完了した前提で算出
第7期は第2回公募増資による発行済み投資口数の増加と物件取得が完了した前提で算出
LaSalle LOGIPORT REIT 17
2019年8月期（第7期）決算の概要
第7期予想 第7期実績 差異 第7期予想と実績の
単位：百万円 (a) (b) (b) - (a) 差異要因
不動産賃貸事業収益合計 6,910 6,942 32
賃料共益費収入その他 5,664 5,674 10 稼働率上昇（期中平均98.7%⇒98.8%）
水道光熱費収入 311 313 2
固定資産税等還付金 - 9 9 建物評価額の見直しに伴う過年度の納税の還付金
不動産等売却益 935 945 10 保守的な売却関連費用の見積もり
不動産賃貸事業費用合計 2,022 1,985 -37
物 外注委託費 348 332 -16 再契約に伴うリーシング費用の減少
件 水道光熱費 304 312 8
修繕費 120 90 -30 予備的な修繕の未実施
減価償却費 731 729 -2
公租公課 466 477 11 売却に伴う固都税の期ずれ修正
その他 51 43 -8
営業収益 - 賃貸事業費用 4,888 4,957 69
不動産賃貸NOI（売却損益、受取配当金除く） 4,684 4,740 56
資産運用報酬 752 772 20 業績連動部分の増加
投 支払利息その他金融関連費用 360 353 -7 借入金の減少に伴う利息の減少
資 投資口発行関連 26 19 -7
予備費未使用
法 その他費用 101 94 -7
人
控除対象外消費税 25 29 4
投資法人費用 1,266 1,268 2
当期純利益 3,621 3,687 66
分 1口当たり分配金（円） 3,145 3,200 55
配
1口当たり利益分配金（円） 2,992 3,048 56
金
そ 1口当たり利益超過分配金（円） 153 152 -1
の 増資時想定投資口価格を上回る発行価格で決定し、
LTV 43.7% 43.5% -0.2%
他 借入金が減少
期末物件数 17 17 -
(注) 管理会計上の数値を使用しており、財務会計上の数値とは異なります
LaSalle LOGIPORT REIT 18
2020年2月期（第8期）の業績予想
第7期実績 第8期予想 差異 第7期実績と第8期予想の
単位：百万円 (a) (b) (b) - (a) 差異要因
不動産賃貸事業収益合計 6,942 8,624 1,682
賃料共益費収入その他 5,674 6,768 1,094 第7期取得資産の通期寄与
水道光熱費収入 313 356 43 第8期取得資産の影響
固定資産税等還付金 9 - -9 一過性の損益の剥落
不動産等売却益 945 734 -211 売却持分相違に伴うもの
受取配当金 - 765 765 TMKによる尼崎売却に伴う優先出資証券への配当金
不動産賃貸事業費用合計 1,985 2,446 461
物
外注委託費 332 450 118 積極的な契約更改に伴うリーシング費用積み増し
件
水道光熱費 312 366 54 第7期取得資産の通期寄与
第8期取得資産の影響
修繕費 90 204 114
戦略的な修繕費用の積み増し
減価償却費 729 923 194 ロジポート流山A棟、ロジポート平塚新町売却に伴い公租
公租公課 477 449 -28 公課は減少、第7期・第8期取得資産は固都税ブースト効果
その他 43 52 9 により固都税が費用に計上されない
営業収益 - 賃貸事業費用 4,957 6,178 1,221
不動産賃貸NOI（売却損益、受取配当金除く） 4,740 5,602 862
資産運用報酬 772 918 146 資産規模拡大、業績連動部分の増加
投 支払利息その他金融関連費用 353 408 55 有利子負債増加に伴うもの
資 投資口発行関連 19 41 22
第2回公募増資に伴うもの
法 その他費用 94 114 20
人
控除対象外消費税 29 25 -4 売却持分相違に伴うもの
投資法人費用 1,268 1,508 240
当期純利益 3,687 4,668 981
分 1口当たり分配金（円） 3,200 3,602 402
配
1口当たり利益分配金（円） 3,048 3,424 376
金
そ 1口当たり利益超過分配金（円） 152 178 26
の 増資時想定投資口価格を上回る発行価格で決定し、
LTV 43.5% 42.4% -1.1%
他 借入金が減少
期末物件数 17 17 -
(注) 管理会計上の数値を使用しており、財務会計上の数値とは異なります
LaSalle LOGIPORT REIT 19
2020年8月期（第9期）の業績予想
第8期予想 第9期予想 差異 第8期予想と第9期予想の
単位：百万円 (a) (b) (b) - (a) 差異要因
不動産賃貸事業収益合計 8,624 7,317 -1,307
賃料共益費収入その他 6,768 6,949 181
第8期取得物件の通期寄与
水道光熱費収入 356 368 12
不動産等売却益 734 - -734
一過性の損益の剥落
受取配当金 765 - -765
不動産賃貸事業費用合計 2,446 2,456 10
物 外注委託費 450 353 -97 積み増したリーシング費用の剥落
件 水道光熱費 366 381 15
修繕費 204 74 -130 積み増した修繕費の剥落
減価償却費 923 924 1
公租公課 449 666 217 固都税ブースト効果の剥落
その他 52 55 3
不動産賃貸事業損益 6,178 4,861 -1,317
不動産賃貸NOI 5,602 5,786 184
資産運用報酬 918 842 -76 業績連動部分の変動
投 支払利息その他金融関連費用 408 381 -27
資 投資口発行関連 41 7 -34 第2回公募増資に関する一過性の費用の剥落
法 その他費用 114 109 -5
人
控除対象外消費税 25 - -25 一過性の損益の剥落
投資法人費用 1,508 1,341 -167
当期純利益 4,668 3,518 -1,150
分 1口当たり分配金（円） 3,602 2,784 -818
配
1口当たり利益分配金（円） 3,424 2,581 -843
金
そ 1口当たり利益超過分配金（円） 178 203 25
の
LTV 42.4% 42.4% 0.0%
他
期末物件数 17 17 -
(注) 管理会計上の数値を使用しており、財務会計上の数値とは異なります
LaSalle LOGIPORT REIT 20
03
ポ ー ト フ ォ リ オ
の現状
LaSalle LOGIPORT REIT 21
ラサールロジポート投資法人の概要
ラサールロジポート投資法人の各種指標 (1) 物件構成（取得価格ベース） テナント分散状況（面積ベース)
取得価格の合計 物件数 稼働率(4) LTV （6)
流山B棟 5.5%
98.1％
2,456億円 16 物件 42.4 10.8% 5.2%
％
（98.9％） 北柏 4.8%
10.3%
4.8%
鑑定NOI利回り(2) 延床面積合計(3) テナント数(5) 信用格付(JCR) テナント
上位5物件
上位10社 4.2%
50.1％
尼崎
4.9 ％ 146 万㎡ 139 件 AA-
10.0% 40.0％ 3.6%
3.4%
その他11物件 3.4%
東扇島C棟 60.0%
49.9% 2.8%
資産規模の推移 9.6%
2.4%
（億円）
3,000 相模原9.4%
PO
物件エリア比率 延床面積別比率
2,456
2,500 PO （取得価格ベース） （取得価格ベース）
入替
2,105
大阪エリア 東京エリア 10万㎡以下 10万㎡以上
24.0% 76.0% 16.7% 83.3%
2,000 1,884 1,884
1,734 1,734
1,614 1,614 1,614 東京エリア
大阪エリア
(7)
10万㎡超の
100％
1,500
大規模物件中心の
ポートフォリオ
8物件 8物件 8物件 9物件 9物件 11物件 11物件 15物件 16物件
1,000
上場時 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第1回 第2回
2016/2 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 公募増資 公募増資
2019/5 2019/9
(1) 2019年9月末時点で保有している16物件の8月末時点の数値にて計算 （5）第名寄せ前の件数を記載。名寄せ後は127件
(2) 鑑定NOIを取得価格で除して計算 （6）第2回公募増資による発行済み投資口数増加及び物件取得完了後の数値
(3) 底地2物件を除いた14物件にて計算 （7）「 東京エリア」とは、東京 60km 圏内（JR東京駅から60km圏内）の地域、「大阪エリア」とは、
(4) 2019年9月末日の数値にて計算（下段はロジポート尼崎の契約済・未入居分の面積を含めた場合の数値） 大阪45km圏内（JR大阪駅から45km圏内）の地域 LaSalle LOGIPORT REIT 22
新規取得物件の概要
ロジポート柏沼南 ロジポート大阪大正（準共有持分62.5％）
取得価格 9,300百万円 取得価格 17,655百万円
鑑定評価額 10,400百万円 鑑定評価額 18,640百万円
NOI利回り 5.1％ NOI利回り 4.6％
稼働率 100％ 稼働率 99.9％
所在 千葉県柏市 所在 大阪府大阪市
主要テナント 日本通運株式会社 東芝ロジスティクス
主要テナント
株式会社
ロジポート狭山日高 ロジポート尼崎（準共有持分51.0％）
取得価格 6,430百万円 取得価格 24,582百万円
鑑定評価額 6,560百万円 鑑定評価額 27,600百万円
NOI利回り 4.6％ NOI利回り 5.3％
稼働率 100％ 稼働率 90.5％（98.2％）
所在 埼玉県日高市 所在 兵庫県尼崎市
日本トータルテレマーケ
主要テナント 主要テナント 株式会社関通
ティング株式会社
東扇島（底地） 住之江（底地）
取得価格 1,189百万円 取得価格 4,330百万円
鑑定評価額 1,560百万円 鑑定評価額 4,620百万円
償却後利回り 3.9％ 償却後利回り 4.4％
稼働率 100％ 稼働率 100％
所在 神奈川県川崎市 所在 大阪府大阪市
株式会社三井E&S
主要テナント F-LINE株式会社 主要テナント
パワーシステムズ
(1) 稼働率は、2019年9月末日の数値にて計算（ロジポート尼崎の括弧内の数値は契約済・未入居分の面積を含めて計算）
LaSalle LOGIPORT REIT 23
公募増資を含む一連の取り組み①
物件売買・資金調達の概要
2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期
優先出資証券 取得 取得 取得
ロジポート柏沼南 ロジポート狭山日高 ロジポート尼崎（51％）
ロジポート堺築港新町
ロジポート尼崎 第1回 7月1日 持分 40%取得
（稼働率35.3%） 第2回 9月3日 持分 60%取得
ロジポート大阪大正（25％） 住之江（底地） 東扇島（底地） ロジポート大阪大正（37.5％）
運用ガイドライン変更 1 決算発表 2 第1回PO決議
3 第2回PO決議 Index
優先出資証券の出資公表 物件入替公表 物件入替公表 物件取得公表 組入
2018年9月19日 2019年4月15日 2019年5月21日 2019年9月4日
譲渡 譲渡
FTSE EPRA/NAREIT
Global Real Estate Indexへ組入れ
ロジポート流山A棟 ロジポート平塚新町
第1回 6月28日 持分 40%譲渡 第1回 6月28日 持分80%譲渡
第2回 9月2日 持分 60%譲渡 第2回 JPY
9月2日 持分20%譲渡
3
資本コストを意識した資金調達方法・タイミングの工夫 投資口価格の推移と各種施策の公表日 （1） 2019年9月4日
第2回PO決議
160,000円
運用 資金調達方法 LLR投資口価格 東証REIT指数 1口当たりNAV
3 150,000円
2
2019年5月21日
第2回PO取得資産 2 物件 金融機関からの新規借入れ 第1回PO決議
物件入替公表
第2回POによる調達
350.9億円 140,000円
1
2 金融機関からの新規借入れ 2019年4月15日
第1回PO取得資産 5 物件 130,000円
物件入替公表
第1回POによる調達
283.8億円 物件譲渡による調達
120,000円
1
物件入替による取得資産1物件
物件譲渡による調達 110,000円
41.6億円
100,000円
(1) 東証REIT指数の推移は、2019年４月15日の終値を同日のLLRの投資口価格の終値（109,900円）を 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
基に指数化して2019年9月末日まで記載 LaSalle LOGIPORT REIT 24
公募増資を含む一連の取り組み②
4月15日決定の物件入替及び
2019年 第1回公募時取得資産 第2回 第2回公募
第1回公募
2月期末 物件譲渡 公募増資時 増資後 ②－①
増資後
① 取得資産 ②
土地・建物 底地
物件数 11物件 2物件 4物件 2物件 15物件 2物件 16物件 +5物件
取得価格合計（億円） 1,884 104 270 55 2,105 350 2,456 +572
鑑定評価合計（億円） 2,039 113 286 61 2,274 388 2,662 +623
含み益/譲渡差額
158 17 11 3 164 32 197 +39
（億円）(1）
NOI利回り(2） 4.9％ 4.2％ 4.9％ － 4.9％ 5.1％ 4.9％ ±0％
償却後利回り(3） 4.1％ 3.5％ 4.0％ 4.2％ 4.1％ 4.1％ 4.1％ ±0％
稼働率(4） 98.8％ 100％ 100％ 100％ 98.9％ 99.7％ 99.0％ +0.2％
平均築年数(4） 12.7年 5.5年 1.4年 － 11.6年 7.6年 11.2年 -1.5年
LTV 43.6％ － － － 43.3％ － 42.4％ -1.2％
一口当たりNAV(5） 109,773円 － － － 110,944円 － 119,615円 ＋9,842円
(1) 「含み益/譲渡差額」は譲渡した2物件は譲渡差額を記載、それ以外は含み益（該当時の鑑定評価額と帳簿価格の差を記載。第1回及び第2回公募増資取得物件は、取得価格に諸費用を加算した金額で計算）を記載
(2) 「NOI利回り」及び「平均築年数」は底地を除いて計算
(3) 「償却後利回り」は不動産鑑定評価書に記載された直接還元法の運営純収益から、減価償却費の実績値（新規物件取得物件は資産運用会社試算の減価償却費の見込額）を控除した金額の取得価格に対する比率を記載
(4) 「稼働率」及び「平均築年数」は、第1回公募増資後の数値までは2019年３月末日時点の数値を記載し、第2回公募増資の数値は、2019年６月末日時点の数値を記載
(5) 「第1回公募増資後」の「１口当たりNAV」は、 「2019年２月期末」の数値を基に2019年４月15日決定の物件入替が完了した後の数値を計算し、「第2回公募増資後」の一口当たりNAVは2019年9月末に保有して
いる16物件を基に計算
LaSalle LOGIPORT REIT 25
内部成長 物件運営実績①
ポートフォリオ稼働率の推移(1) リーシング実績(2)
期末稼働率 期中平均稼働率 第7期に契約満了となった約96,000㎡の更改状況
100.0%
98.8% 98.8% 98.8% 第7期契約満了
98.6% 98.4%
99.0% 118,000㎡
96,000㎡
97.8%
98.8% 98.8%
98.0% 97.5%
98.5% 98.4% 98.6%
倉庫部分が、 東扇島3物件 定期借家物件（12物件）
97.0%
97.5% ほぼフル稼働
97.5% 一部事務所区画のみ
96.0% 空室の状態
77,500㎡ 49.0% 86.4% 13.6％
95.7%
95.0%
上場時点 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期
2016/2 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/8 1.3%
自動更新 再契約 テナント入替 リーシング中 5.1%
第7期 稼働率月次推移(1)
月次稼働率 58.3% 35.3%
100.0%
99.5%
賃料据置 賃料増額 賃料減額 リーシング中 1.3%
98.9% 99.0%
98.8% 98.8% 98.8%
99.0%
98.8%
75.6% 15.1% 8.1%
98.5%
増額 賃料増減率(3)
98.0% 約14,400㎡
増額率+6.4％
+3.2％
2019/3 2019/4 2019/5 2019/6 2019/7 2019/8
減額 約7,700㎡
減額率▲2.9％
(1) ポートフォリオ全体（持ち分考慮後）の数値を記載 長期化+2.1年
(2) 第7期中に契約期日が到来した面積に占める割合（倉庫部分のみ、一時使用除く）
(3) 旧契約に対する増減率（倉庫部分のみ、一時使用除く
LaSalle LOGIPORT REIT 26
内部成長 物件運営実績②
定期借家物件（12物件）(1) 東扇島3物件
賃料改定実績の推移(2) 賃料改定実績の推移(2)
（千㎡） 賃料増額 賃料据置 賃料減額 （千㎡）
賃料増額 賃料据置 賃料減額
60 120
9.5
2.0
2.0
19.5 1.4
13.5
40 80
44.0 2.7
99.5
87.6 92.8
40 82.0 82.3 82.6 72.5
20 13.3 29.1
24.4
1.3 10.6 6.9 1.3 13.0
N/A 4.4 6.8 2.5 1.2 1.4
2.5 2.9 0 7.1 7.7
0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/8 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/8
賃料改定による賃料増減率(3) 普通借家契約の更新実績(2)
自動更新 定借化 退去
8.0% 100.0%
1.8% 2.0% 0.9%
1.9% 2.6%
6.0% 95.0% 6.1% 10.9%
6.7%
4.0% 90.0% 99.1% 100%
98.1% 98.0% 97.4%
5.0% 92.0%
2.0% 3.9% 85.0% 89.1%
3.0%
1.6% 0.3%
N/A 80.0%
0.0%
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/8 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/8
更新区画の 11日 30日 22日 17日 51日 12日 -
埋戻し日数(4)
(1) 第7期末時点の保有物件の内、底地2物件及び東扇島3物件を除いた12物件
(2) 各期中に契約期日が到来した面積（倉庫部分のみ、一時使用除く）
(3) 各期中に契約期日が到来した契約の旧契約に対する賃料増減率（倉庫部分のみ、一時使用除く）
(4) 当期又は当期以前に退去があり空室となっていた区画の内、後継テナントが入居するまでの期間の平均（倉庫部分のみ） LaSalle LOGIPORT REIT 27
今後のリーシング戦略
定期借家物件（11物件）(1) 東扇島3物件
賃貸期間満了スケジュール 賃貸期間満了スケジュール
（千㎡） 橋本・相模原 北柏・流山 川越・柏沼南・狭山日高 大阪大正・尼崎・堺南島町・堺築港新町 （千㎡） 東扇島A棟・B棟・C棟
180 18.0% 150 15.0%
150 15.0% 120 12.0%
120 12.0%
90 9.0%
90 9.0%
60 6.0%
60 6.0%
30 3.0%
30 3.0%
0 0.0% 0 0.0%
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期
2020/2 2020/8 2021/2 2021/8 2022/2 2022/8 2023/2 2023/8 2024/2 2024/8 2025/2 2025/8 以降 2020/2 2020/8 2021/2 2021/8 2022/2 2022/8 2023/2 以降
今後満了を迎える賃料(1)の増額ポテンシャル 賃料ギャップ
8.0% 賃料 下方 増額
ギャップ ＝ 抵抗力 ＋ ポテンシャル
約11％ 約7％ 約4％
6.0%
+2.5%
内定済 下方
4.0% 抵抗力
6.3% 増額
＠4,000円 ポテンシャル
2.0%
3.6%
2.5% @3,767円
スポット ＠3,614円
0.0% 賃料(2) ポート
(3)
目標賃料
第8期 第9期 第10期 フォリオ
2020/2 2020/8 2021/2 平均賃料(4)
(1) 2019年9月末時点の保有物件の内、底地2物件及び東扇島3物件を除いた11物件の倉庫部分の定借契約を集計
(2) 新規開発物件の倉庫部分の募集賃料単価
(3) マーケットレポートに基づき運用会社が作成した倉庫部分の相場賃料単価
(4) 倉庫部分の賃料単価 LaSalle LOGIPORT REIT 28
ロジポート尼崎へのバリューアッド投資の成果
バリューアッド戦略
含み益の獲得 優先出資証券のアップサイドの実現し、超過収益を獲得
割安な価格での取得により本投資法人は（取得価格対比）含み益を獲得 出資先のTMKのロジポート尼崎の売却により、LLRは受取配当金を受領予定（1）
含み益 受取配当金
276億円 約12％ 19.86億円 +7.65億円
245.82億円 含み益 アップサイド
の実現
12.21億円
優先出資証券
出資比率
11.4％
取得価格 鑑定評価額 2018年9月 2020年2月期
アセット戦略 ポートフォリオ戦略
ラサールグループのリーシングチームにより約1年で安定稼働を実現 割安な価格での取得による収益力の強化
<ロジポート尼崎の契約締結率の推移（2）> <京阪神エリアでの物流施設のNOI利回りの分布図（3）>
長期契約 短期契約 5.5% 5.5%
100.0% 100.0% ロジポート尼崎 ロジポート尼崎
100% 5.3% 5.3%
82.7%
NOI利回り（取得時）
5.0% 5.0%
50%
35.0%
4.5% 平均 4.45% 4.5% 平均 4.45%
0% 4.0% 4.0%
2018年9月 2019年4月 2019年9月 2019年10月 0 100 200 300 0 5 10 15 20
出資時 第6期決算発表 第2回公募増資 延床面積（千㎡） 築年数（年）
(1) TMKへの出資元本12.21億円について、出資元本の償還及び受取配当金を7.65億円受領予定
(2) ロジポート尼崎の倉庫部分に係る賃貸借契約の締結率の推移
(3) ロジポート尼崎以外の物件は、上場REITが2017年１月から2019年7月31日までに取得を公表した京阪神エリアの延床面積５万㎡以上、かつ築年数20年以下の事例を記載
LaSalle LOGIPORT REIT 29
ポートフォリオ一覧（1）
延床面積 取得価格 鑑定評価(2) 投資比率 NOI利回り(3) PML値(4)
No. 物件名 所在地 竣工年月
（㎡） （億円） （億円） （%） （%） （%）
東京－1 ロジポート橋本(5) 神奈川県相模原市 145,801 212 231 8.6 2015年1月 4.6 1.3
東京－2 ロジポート相模原(5) 神奈川県相模原市 200,045 230 255 9.4 2013年8月 4.8 0.5
東京－3 ロジポート北柏 千葉県柏市 104,302 253 295 10.3 2012年10月 4.6 0.9
東京－5 ロジポート流山B棟 千葉県流山市 133,414 266 298 10.8 2008年7月 4.8 2.3
東京－6 ロジポート東扇島A棟 神奈川県川崎市 100,235 190 198 7.7 1987年4月 5.0 6.5
東京－7 ロジポート東扇島B棟 神奈川県川崎市 117,546 191 216 7.8 1991年4月 5.6 6.2
東京－8 ロジポート東扇島C棟 神奈川県川崎市 116,997 237 254 9.6 2001年9月 4.9 6.3
東京－9 ロジポート川越 埼玉県川越市 50,742 119 122 4.9 2011年1月 4.7 4.4
東京－11 ロジポート柏沼南 千葉県柏市 40,878 93 104 3.8 2018年7月 5.1 1.6
東京－12 ロジポート狭山日高 埼玉県日高市 23,570 64 65 2.6 2016年1月 4.6 3.5
東京－13 東扇島（底地） 神奈川県川崎市 - 11 15 0.5 - 3.9 -
大阪－1 ロジポート堺南島町 大阪府堺市 30,696 81 85 3.3 2016年10月 4.8 6.5
大阪－2 ロジポート堺築港新町 大阪府堺市 20,428 41 46 1.7 2018年8月 5.3 7.6
大阪－3 ロジポート大阪大正(5) 大阪府大阪市 117,037 176 186 7.2 2018年2月 4.6 8.4
大阪－4 住之江（底地） 大阪府大阪市 - 43 46 1.8 - 4.4 -
大阪－5 ロジポート尼崎(5) 兵庫県尼崎市 258,704 245 276 10.0 2009年4月(6) 5.3 5.7
合計／平均 1,460,401 2,456 2,693 100.0 4.9 2.7
(1) 2019年9月末日時点で保有している16物件を記載
(2) 鑑定評価は2019年8月末時点（第2回公募増資で取得した物件については、2019年7月末時点）
(3) NOI利回りは、鑑定NOIを取得価格で除して計算
(4) PML値は、2019年8月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の「14物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載
(5) 「ロジポート橋本」「ロジポート相模原」「ロジポート大阪大正」「ロジポート尼崎」の取得価格及び鑑定評価額は、準共有持分割合に相当する金額を記載し、延床面積は、物件全体の数値を記載
(6) 2017年10月に工場から物流施設への改修工事が完了
LaSalle LOGIPORT REIT 30
稼働率の実績と定借比率・賃貸借契約平均残存年数
稼働率 賃貸借契約
No. 物件名 テナント(2) 平均残存 定借比率(2) (4)
①2016年3月末 2019年2月末 ②2019年9月末 ②-① 年数(2) (3)
(1)
東京－1 ロジポート橋本 90.1% 100.0% 99.8% +9.7 pt 15 3.2年 100.0%
東京－2 ロジポート相模原 97.9% 99.7% 99.7% +1.8 pt 18 3.0年 100.0％
東京－3 ロジポート北柏 100.0% 100.0% 100.0% - 8 2.5年 100.0％
東京－5 ロジポート流山B棟 99.7% 99.9% 99.9% +0.2 pt 8 1.9年 100.0％
東京－6 ロジポート東扇島A棟 95.5% 96.8% 96.7% +1.2 pt 22 0.6年 36.0％
東京－7 ロジポート東扇島B棟 94.4% 95.2% 95.2% +0.8 pt 18 0.8年 44.0％
東京－8 ロジポート東扇島C棟 95.2% 98.7% 98.9% +3.7 pt 18 1.2年 45.0％
東京－9 ロジポート川越 - 100.0％ 100.0％ - 4 2.0年 100.0％
東京－11 ロジポート柏沼南 - - 100.0％ - 1 -(5) 100.0％
東京－12 ロジポート狭山日高 - - 100.0％ - 1 -(5) 100.0％
東京－13 東扇島（底地） - - 100.0％ - 1 - -
大阪－1 ロジポート堺南島町 - 100.0％ 100.0％ - 1 -(5) 100.0％
大阪－2 ロジポート堺築港新町 - - 100.0％ - 1 -(5) 100.0％
大阪－3 ロジポート大阪大正 - - 99.9％ - 10 4.1年 100.0％
大阪－4 住之江（底地） - - 100.0％ - 1 - -
大阪－5 ロジポート尼崎 - - 98.2％ - 12 3.1年 100.0％
ポートフォリオ全体 96.5% 98.8％ 98.9％ +2.4 pt 139(6) 2.8年 84.8%
(1) 稼働率は、2019年9月末日の数値にて計算（ロジポート尼崎は契約済・未入居分の面積を含めた数値）
(2) テナント数は、2019年9月末日時点で保有している16物件の2019年8月末時点の数値にて計算面積ベースで計算
(3) 面積ベースで計算
(4) 賃料ベースで計算
(5) テナントからの開示の承諾が得られていないため非開示
(6) 名寄せ前の件数 LaSalle LOGIPORT REIT 31
分散の効いたポートフォリオ
テナント分散状況(1) エンドユーザーの業種比率(3)
（外円は上位10テナントのエンドユーザーの分散状況）
日本通運 5.5% 原材料
5.2%
佐川グローバルロジスティクス 5.2%
その他 日用品
日本ロジステック 4.8% 15.6% 24.0%
94.8
医薬品
丸全昭和運輸 4.8% 消費物流比率
1.7% %
丸和運輸機関 4.2% 家具
3.5%
東芝ロジスティクス 3.6%
Eコマース
楠原輸送 3.4% 6.4%
家電・精密機器
その他 60.0% エバラ物流 3.4% 17.3%
衣料品
KDDI 2.8%
12.6%
丸二倉庫 2.4%
食品・飲料
13.7%
テナント業態比率(3)
その他 3.7%
卸売業 5.4%
小売業 6.2%
上位5社
24.4 %
製造業 6.5%
上位10社
40.0 %
3PL 78.2%
総テナント数(2)
139 件
(注) 2019年9月末日時点で保有している底地を除く14物件の2019年8月末時点の数値にて計算
(1) 面積ベースで算出
(2) 底地を含む名寄せ前の件数 名寄せ後は127件
(3) 面積ベースで算出（倉庫区画のみ）
LaSalle LOGIPORT REIT 32
財務運営
強固な財務体質の構築（1） 信用格付の状況
有利子負債残高（2） LTV（2)(3） 加重平均調達金利 借入先金融機関
AA-
1,112億円 42.4 % 0.55 % 12 社 （ 株式会社日本格付研究所（JCR ））
投資法人債比率 平均負債残存年数（4） 平均負債年数（4） 固定金利比率（5）
10.3 ％ 4.8 年 7.1 年 92.7 %
有利子負債の返済期限（1）
(百万円) 変動金利借入金 固定金利借入金 投資法人債
20,000
15,000
2,000
10,000 3,500
14,660
15,110
10,740
5,000 9,070 10,800
8,160 7,900
6,750
2,990 5,880
5,000
540 2,650 800
1,100 1,221 1,900
0 1,000
8期 9期 10期 11期 12期 13期 14期 15期 16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期
20/2 20/8 21/2 21/8 22/2 22/8 23/2 23/8 24/2 24/8 25/2 25/8 26/2 26/8 27/2 27/8 28/2 28/8
(1) 2019年9月末日時点 (3) 有利子負債÷総資産にて算出
(2) 第2回公募増資による発行済み投資口数増加及び物件取得完了後の数値 (4) 借入金および投資法人債を負債として算出
(5) 金利を固定している有利子負債残高÷有利子負債残高合計で算出 LaSalle LOGIPORT REIT 33
財務運営 長期化・固定化の進展とLTVコントロール
資金調達コストの抑制と負債期間の長期化を推進 金利の固定化の推進
固定金利 変動金利
平均負債残存年数 平均負債年数 加重平均調達金利
8.0年 0.65% 100.0% 4.5%
0.62% 0.62% 8.9% 7.3% 6.8% 8.1% 7.3%
0.61% 0.61% 19.0%
0.59% 0.59% 0.55%
7.0年 0.60% 80.0%
6.0年 0.55% 60.0%
91.1% 92.7% 95.5% 93.2% 91.9% 92.7%
5.0年 0.50% 40.0% 81.0%
4.0年 0.45% 20.0%
5.9 6.4 5.9 6.8 5.8 7.0 5.5 7.1 5.2 7.1 4.7 7.0 4.8 7.1
3.0年 0.40% 0.0%
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第8期初 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第8期初
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/9 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/9
LTVコントロール 金融機関取引状況
（百万円/シェア）
三菱UFJ銀行 23,600 (21.2%)
50.0%
みずほ銀行 18,631 (16.7%)
巡航LTV水準 40%～45% 43.3% 43.6% 三井住友銀行 16,610 (14.9%)
45.0%
三井住友信託銀行 12,490 (11.2%)
42.4%
日本政策投資銀行 9,400 (8.5%)
40.0% 新生銀行 4,693 (4.2%)
りそな銀行 4,450 (4.0%)
38.6% 38.6％ 福岡銀行 4,043 (3.6%)
総額 1,112億円
35.0% 借入先12行
野村信託銀行 2,432 (2.2%)
34.2% 34.3% 中国銀行 1,450 (1.3%)
New
30.0% 西日本シティ銀行 1,000 (0.9%)
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第2回 七十七銀行 932 (0.8%)
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 公募増資後
投資法人債 11,500 (10.3%)
LaSalle LOGIPORT REIT 34
04
物 流 施 設
マ ー ケ ッ ト の
見 通 し
LaSalle LOGIPORT REIT 35
首都圏の物流不動産マーケット
2019 2Q 消化率
供給 需要
スペース需給の動向と中期予測(1) 50.7％ 55.5％
直近空室率
(百万㎡） 新規供給 新規需要 空室率 空室率（竣工1年以上） 予測(2)
2.8 10%
2.6
9%
2.4
2.2 8%
2.0 7%
空室率（全体） 空室率（竣工1年以上）
1.8
6% 6%
1.6
1.4 5% 5%
1.2
4% 4%
1.0
0.8 3% 3% 1.8％
0.6 2% 2%
0.4
1% 1%
0.2 0.4％
0.0 0% 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2019 2019
出所：CBRE (1) 延床面積5,000㎡以上の賃貸物流施設が対象 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ
(2) 薄い色の棒グラフは予測値
出所：CBRE
大型マルチテナント型施設(3)の竣工時稼働率の推移
100%
80%
60%
40%
20%
N/A(4)
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2019
1Q 2Q
出所：CBRE (3) 延床面積1万坪以上の複数テナント向けに開発された施設が対象
(4) 対象となる供給がないため集計対象外
LaSalle LOGIPORT REIT 36
大阪圏の物流不動産マーケット
2019 2Q 消化率
供給 需要
スペース需給の動向と中期予測(1) 44.2％ 57.4％
直近空室率
空室率（全体） 空室率（竣工1年以上）
(百万㎡） (2) 16%
新規供給 新規需要 空室率 空室率（竣工1年以上） 予測
1.4 14%
14%
1.2 12%
12%
1.0 10%
10%
0.8 8%
8%
0.6 6%
6%
4.6％
0.4 4% 4%
4.3％
0.2 2% 2%
0.0 0% 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2019 2019
1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ
出所：CBRE (1) 延床面積5,000㎡以上の賃貸物流施設が対象
(2) 薄い色の棒グラフは予測値
出所：CBRE
大型マルチテナント型施設(3)の竣工時稼働率の推移
100%
80%
60%
40%
20%
N/A(4) N/A(4) N/A(4)
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2019
1Q 2Q
出所：CBRE (3) 延床面積1万坪以上の複数テナント向けに開発された施設が対象
(4) 対象となる供給がないため集計対象外
LaSalle LOGIPORT REIT 37
首都圏・大阪圏サブマーケット毎の空室率と供給見込
首都圏 大阪圏
東北道/圏央道
ロジポート流山B棟
ロジポート川越
新名神
常磐道/圏央道
ロジポート狭山日高
ロジポート北柏
関越道/圏央道
東北道/16号
常磐道/16号
関越道/16号 ロジポート柏沼南 ロジポート尼崎
外環道
神戸
成田
北摂・東大阪
八王子
千葉内陸
ロジポート大阪大正
千葉湾岸
ロジポート橋本 東京湾岸
住之江（底地）
ロジポート相模原
ロジポート堺南島町
神奈川湾岸
ロジポート東扇島A,B,C棟 ロジポート堺築港新町 南大阪
神奈川内陸
東扇島（底地） 大阪湾岸
10km 0 10km
0
空室率（1）（2019年2Q時点） 需給環境
2019年2Q時点の既存ストック
0～5％ 需給逼迫
2019年/2020年の供給見込
5～10％ 需給均衡
出所：CBREのデータを基に本資産運用会社にて作成
10～15％ 需給緩和懸念 (1) 延床面積5,000㎡以上の賃貸物流施設が対象
15％～ 需給緩和
LaSalle LOGIPORT REIT 38