3466 Ｒ－ラサールロジ 2019-05-21 15:15:00
2019年8月期及び2020年2月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2019 年 5 月 21 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 千代 田 区大手 町 二 丁 目 1 番 1 号
大 手 町 野 村 ビ ル 8 階
ラ サ ー ル ロ ジ ポ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 藤 原 寿 光
（コード番号：3466）
資産運用会社名
ラ サ ー ル REIT ア ド バ イ ザ ー ズ 株 式 会 社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 藤 原 寿 光
問合せ先 取締役財務管理本部長 石 田 大 輔
（TEL．03－6367－5600）
2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
ラサールロジポート投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、2019 年 4 月 15 日付で公表し
た 2019 年 8 月期（2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月 31 日）及び 2020 年 2 月期（2019 年 9 月 1 日～2020 年
2 月 29 日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおり修正しましたのでお知らせいたします。
記
1. 運用状況及び分配金の予想の修正の内容
(1) 2019 年 8 月期（第 7 期）
（2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月 31 日）
1 口当たり 1 口当たり
当期 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金（円） 分配金（円）
純利益 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配 （利益超過分配
（百万円） 分配金（円）
金を含む） 金は含まない）
前回発表予想（A） 6,092 3,306 2,975 2,974 2,878 2,704 174
今回発表予想（B） 6,910 4,037 3,622 3,621 3,145 2,992 153
増減額（B-A） +818 +731 +646 +646 +267 +288 -21
増減率 +13.4% +22.1% +21.7% +21.7% +9.3% +10.7% -12.1%
(参考)
2019 年 8 月期：予想期末発行済投資口数 1,210,000 口 1 口当たり予想当期純利益 2,992 円
ご注意： 本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、
本投資法人の 2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するた
めの文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際
は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された
場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米国証券
法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行
うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
1
(2) 2020 年 2 月期（第 8 期）
（2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）
1 口当たり 1 口当たり
当期 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 分配金（円） 分配金（円）
純利益 利益超過
（百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配 （利益超過分配
（百万円） 分配金（円）
金を含む） 金は含まない）
前回発表予想（A） 6,331 3,491 3,162 3,160 3,035 2,873 162
今回発表予想（B） 7,018 4,040 3,655 3,654 3,181 3,020 161
増減額（B-A） +687 +548 +493 +493 +146 +147 -1
増減率 +10.9% +15.7% +15.6% +15.6% +4.8% +5.1% -0.6%
(参考)
2020 年 2 月期：予想期末発行済投資口数 1,210,000 口 1 口当たり予想当期純利益 3,020 円
（注 1） 2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想については、別紙「2019 年 8 月期
及び 2020 年 2 月期の運用状況の予想の前提条件」に記載した前提条件に基づき算出した現時点
のものです。したがって、今後の不動産等の追加取得若しくは売却、賃借人の異動等に伴う賃料
収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、又は今後の更なる新投資口の
発行等により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、実際の営業収益、営業利益、経常利益、
当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は
変動する可能性があります。そのため、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するもの
ではありません。
（注 2） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注 3） 単位未満の数値は切り捨てて表示しています。
2. 運用状況及び分配金の予想の修正の理由
本日付で公表の「国内不動産信託受益権の取得及び貸借並びに譲渡に関するお知らせ」に記載の
不動産信託受益権の取得及び譲渡並びに本日付で公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関する
お知らせ」に記載した新投資口の発行に伴い、2019 年 4 月 15 日付「2019 年 2 月期 決算短信
（REIT）
」で公表した 2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期の運用状況の予想の前提条件が変動し、2019
年 8 月期及び 2020 年 2 月期の営業収益に 10％以上の差異が生じる見込みとなったこと並びに 2019
年 8 月期及び 2020 年 2 月期の 1 口当たり分配金に 5％以上の差異が生じる見込みとなったことから、
当該予想の修正を行うものです。
以 上
*本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
*本投資法人のホームページアドレス：http://lasalle-logiport.com/
ご注意： 本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、
本投資法人の 2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するた
めの文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際
は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された
場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米国証券
法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行
うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
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【別紙】
2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
• 第 7 期（2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月 31 日）
（184 日）
計算期間
• 第 8 期（2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）
（182 日）
• 本日現在保有している不動産信託受益権（合計 11 物件）及び優先出資証券（裏
付資産 1 物件）
（以下、併せて「現保有資産」といいます。
）に加え、下記の不動
産信託受益権の取得及び譲渡が行われることを前提としています。
＜取得予定資産＞
ロジポート堺築港新町 準共有持分 40％ 2019 年 7 月 1 日取得予定
準共有持分 60％ 2019 年 9 月 3 日取得予定
ロジポート柏沼南 2019 年 6 月 11 日取得予定
ロジポート狭山日高 同上
東扇島（底地） 同上
ロジポート大阪大正 同上
運用資産 住之江（底地） 同上
＜譲渡予定資産＞
ロジポート流山 A 棟 準共有持分 40％ 2019 年 6 月 28 日譲渡予定
準共有持分 60％ 2019 年 9 月 2 日譲渡予定
ロジポート平塚新町 準共有持分 80％ 2019 年 6 月 28 日譲渡予定
準共有持分 20％ 2019 年 9 月 2 日譲渡予定
• 取得予定資産の取得及び譲渡予定資産の譲渡を除き、2020 年 2 月期末までの間
に変動（新規物件の取得、保有資産の処分等）が生じないことを前提としていま
す。
• 実際には取得予定資産以外の新規物件の取得、又は譲渡予定資産以外の保有物件
の処分等により変動が生ずる可能性があります。
• 賃貸事業収益については、現所有者より提供を受けた取得予定資産に関する情報
及び現保有資産の本日現在効力を有する賃貸借契約、市場動向等を勘案し算出し
ています。
• 物件全体の平均稼働率は、2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期にそれぞれ 98.7％及
び 98.7％を見込んでいます。
• ロジポート尼崎を裏付資産とする優先出資から得られる受取配当金については、
営業収益
2020 年 2 月期に 11 百万円を見込んでいます。
• 上記「運用資産」欄に記載のとおり、
「ロジポート流山 A 棟」及び「ロジポート
平塚新町」の不動産信託受益権を譲渡することにより、不動産等売却益（譲渡予
定価格から譲渡予定日の想定帳簿価格及び譲渡に係る諸費用の見込額を控除した
額）が 2019 年 8 月期に 935 百万円、2020 年 2 月期に 734 百万円を見込んでいま
す。なお、実際の不動産等売却益の計上額は変動する可能性があります。
ご注意： 本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、
本投資法人の 2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するた
めの文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際
は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された
場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米国証券
法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行
うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
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＜不動産等売却益の見込額（百万円）＞
2019 年 8 月期 2020 年 2 月期
ロジポート流山 A 棟 392 595
ロジポート平塚新町 542 138
合計 935 734
• 営業収益については、賃借人による賃料の滞納又は不払いがないことを前提とし
ています。
• 減価償却費以外の賃貸事業費用は、現所有者より提供を受けた取得予定資産に関
する情報、現保有資産の過去実績及び本日現在効力を有する委託契約に基づき、
費用の変動要素を反映して算出しています。
• 減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、2019
年 8 月期に 731 百万円を、2020 年 2 月期に 762 百万円を想定しています。
• 一般に不動産等の売買にあたり固定資産税等については売主と期間按分による計
算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金は当該不動産
等の取得原価に算入します。したがって、取得予定資産においては当該精算金相
当分が取得原価に算入されるため 2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期については費
用計上されず、2020 年度の固定資産税等が 2020 年 8 月期から費用計上されるこ
営業費用 ととなります。取得予定資産について取得原価に算入される固定資産税等の総額
は 91 百万円（196 日分に相当）を見込んでいます。なお、通期で固定資産税等
が費用化された場合の影響額は、2019 年 8 月期に 34 百万円、2020 年 2 月期に
85 百万円を見込んでいます。
• 修繕費に関しては、物件ごとに、資産運用会社（ラサール REIT アドバイザーズ
株式会社）が策定した修繕計画をもとに、必要と想定される額を計上していま
す。但し、予想し難い要因により修繕費が発生する可能性があること、一般的に
年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと
等から、各計算期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があり
ます。
• なお、本優先出資証券に関して営業費用は発生しないことを想定しています。
• 創立費の見込償却額として、2019 年 8 月期に 3 百万円、2020 年 2 月期に 3 百万
円を見込んでいます。
• 本日開催の役員会で決議した新投資口の発行及び投資口の公募に係る費用の見込
償却額として、2019 年 8 月期に 1 百万円、2020 年 2 月期に 5 百万円を見込んで
営業外費用 います。
• 支払利息等（投資法人債利息、投資法人債発行費償却、融資関連費用を含みま
す。
）として、2019 年 8 月期に 360 百万円、2020 年 2 月期に 351 百万円を見込
んでいます。なお、支払利息等に含まれる非現金支出費用は、2019 年 8 月期に
55 百万円、2020 年 2 月期に 58 百万円を見込んでいます。
ご注意： 本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、
本投資法人の 2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するた
めの文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際
は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された
場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米国証券
法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行
うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
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• 本日現在、本投資法人の有利子負債の残高は 87,531 百万円です。これに加え
て、2019 年 6 月 11 日に総額 16,490 百万円の新規借入れ（7,490 百万円の短期借
入金を含みます。
）を行うことを前提としております。
• 上記の新規借入れ予定である短期借入金のうち 6,950 百万円について、上記「運
用資産」欄に記載のロジポート平塚新町の不動産信託受益権の 2 期にわたる譲渡
を通じ、2019 年 8 月期に 5,560 百万円、2020 年 2 月期に 1,390 百万円を期限前
弁済することを前提としています。
• 下記「投資口」欄に記載の第三者割当による新投資口発行の手取金（上限 594 百
万円）については、将来の特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律第 2 条
借入金
第 1 項における意味を有します。
）の取得資金又は借入金の返済に充当します。
• 2020 年 2 月期中に取得予定資産（ロジポート堺築港新町の準共有持分 60％を除
きます。
）の取得、その他各種費用支払いに伴う消費税の還付が見込まれること
から、当該還付金を原資として、2020 年 2 月に上記の新規借入れ予定である短
期借入金のうち 540 百万円を返済することを前提としています。
• 2019 年 8 月期末及び 2020 年 2 月期末の LTV は 43.7％及び 43.3％程度となる見
込みです。
LTV の算出にあたっては、次の算式を使用しています。
LTV＝有利子負債総額÷資産総額×100
• 本日現在発行済みである 1,100,000 口に加えて、本日開催の役員会で決議した
公募による新投資口の発行（104,761 口）及び第三者割当による新投資口の発行
（上限 5,239 口）によって新規に発行される予定の合計 110,000 口が全て発行
投資口
されることを前提としています。
• 上記を除き、2020 年 2 月期末までに新投資口の発行等による投資口数の変動が
ないことを前提としています。
• 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、本投資法人の規約に定める
金銭の分配の方針に従い利益の全額を分配することを前提として算出していま
1 口当たり分配金 す。
（利益超過分配金 • 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）は、今後の運用資産の異動、テ
は含まない） ナントの異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、
金利の変動、実際に決定される新投資口の発行数及び発行価格、又は今後の更な
る新投資口の発行等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
• 1 口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約及び資産運用会社の社内規程で
ある運用ガイドラインに定める方針に従い算出しています。2019 年 8 月期及び
2020 年 2 月期の利益超過分配金総額は、対象となる計算期間の末日に算定され
1 口当たり た減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価償却累計額の
利益超過分配金 合計額を控除した額の約 30％を分配することを前提として算出しており、それ
ぞれ 185 百万円、194 百万円を想定しています。
• 減価償却費は、運用資産の変動、付随費用等の発生額、資本的支出額、取得価額
の各資産への按分方法及び各々の資産に採用される耐用年数等により、現時点で
ご注意： 本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、
本投資法人の 2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するた
めの文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際
は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された
場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米国証券
法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行
うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
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想定される額に対して変動する可能性があります。そのため、減価償却累計額を
基準として算出される利益超過分配金総額も、これらを含む種々の要因により変
動する可能性があります。
• 本投資法人は、修繕や資本的支出への活用、借入金の返済、新規物件の取得資金
への充当などの他の選択肢についても検討の上、当面の間、対象となる計算期間
の末日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された
減価償却累計額の合計額を控除した額の 30％に相当する金額を目途として、経
済環境、不動産市場や賃貸市場等の動向、保有資産の競争力の維持・向上に向け
て必要となる資本的支出の金額、当該計算期間の純利益及び不動産等の売却益や
解約違約金等の一時的収益を含む利益の水準、利益を超える金銭の分配額を含め
た当該計算期間の金銭分配額の水準、本投資法人の財務状況（特に、下記の鑑定
LTV）等を総合的に考慮して、本投資法人が決定した金額につき、利益を超える
金銭として、毎期継続的に分配する方針です。そのため、不測の要因に基づく建
物の毀損等により、緊急に資本的支出が発生する場合には、1 口当たり利益超過
分配金の金額が減少する可能性があります。また、下記の鑑定 LTV が 60％を超
えた場合には、利益超過分配を行わないほか、上記事項を勘案し、利益を超える
金銭の分配の全部又は一部を行わない場合もあります。
• 以下の算式で計算される数値（鑑定 LTV）が 60％を超えることとなる場合には利
益を超える金銭の分配を行わないものとします。
鑑定 LTV（％）＝A / B ×100（％）
A =有利子負債残高（投資法人債残高・短期投資法人債残高を含むが、劣後債務
の残高を除く。
）＋敷金等（但し、運用資産の信託受託者において敷金等として
リザーブされている金額相当額、及び本投資法人の敷金等リザーブ口座（本投資
法人が賃貸人として返還義務を負う敷金等を保管する口座をいう。
）にリザーブ
されている金額相当額を除く。
）の額
B =期末時点における運用資産の鑑定評価額＋本投資法人の口座（敷金等リザー
ブ口座を除く。
）の現預金残高＋信託現金及び信託預金（運用資産の信託受託者
において敷金等としてリザーブされている金額相当額を除く。
）－利益分配金総
額－利益超過分配金総額
なお、利益分配金総額及び利益超過分配金（出資の払戻し）総額については、直
近の決算期における数値によります。
• 法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の上場規則、一般社団法人投
資信託協会の規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われな
その他 いことを前提としています。
• 一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提
としています。
ご注意： 本報道発表文は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。本報道発表文は、
本投資法人の 2019 年 8 月期及び 2020 年 2 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関して一般に公表するた
めの文書であり、日本国内外を問わず投資勧誘等を目的として作成されたものではありません。投資を行う際
は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分（作成された
場合）をご覧頂いたうえで、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の販売の勧誘ではありません。米国においては、1933 年米国証券
法に基づいて証券の登録を行うか又は登録義務からの適用除外を受ける場合を除き、証券の募集又は販売を行
うことはできません。なお、本件においては米国における証券の募集は行われません。
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