05
付 属 資 料
LaSalle LOGIPORT REIT 36
ラサールロジポート投資法人の概要
本投資法人の特徴 ポートフォリオの立地
東京エリア
1 東京エリア・大阪エリアに所在する“プライム・ロジスティクス”に重点投資 東北自動車道
JR東京駅から60km圏内
ポートフォリオは、東京エリア・大阪エリアに所在するメガ物流施設で構成
圏央道
国道16号
物件競争力の源泉である立地・スペックに着目した投資によって、長期中に 関越自動車道
T-9 常磐自動車道
わたるポートフォリオの優位性を確保
T-3
東京外環自動車道 T-5
2 ラサールグループの不動産の運用力を活用
不動産コア投資のリーディングカンパニーとしてのグローバルな知見の活用 中央自動車道 JR東京駅
日本の物流施設への豊富な開発・投資実績に支えられた運用力の活用 T-1
ポートフォリオ概要(1) T-2
T-6
T-7
資産規模 1,891 億円
東京エリア
大阪エリア 100 % 東名高速道路 T-8
T-10
NOI利回り(2) 4.9 % 稼働率 98.8 %
0 10㎞
番号 名称 大阪エリア
投資エリア比率(3) JR大阪駅から45km圏内
T-1 ロジポート橋本
本投資法人 J-REIT平均（物流施設） T-2 ロジポート相模原
一都三県 京阪神 一都三県 京阪神 その他 T-3 ロジポート北柏
95.1% 4.9％ 59.9% 19.9% 20.2% T-5 ロジポート流山B棟 名神高速道路
T-6 ロジポート東扇島A棟
第二京阪道路
平均延床面積(3) T-7 ロジポート東扇島B棟
JR大阪駅
LLR-1
T-8 ロジポート東扇島C棟 西名阪自動車道
95,389㎡ 本投資法人 O-1
T-9 ロジポート川越 O-2
阪神高速4号湾岸線
T-10 ロジポート平塚新町
36,637㎡ J-REIT平均（物流施設） 近畿自動車道
O-1 ロジポート堺南島町
(1) 2019年2月末日時点で保有している11物件に、ロジポート流山A棟を除きロジポート堺築港新町を加えた数値 O-2 ロジポート堺築港新町
0 10㎞
(2) 「NOI利回り｣は、鑑定NOIを取得価格で除して計算
(3) 「投資エリア比率」「平均延床面積」は、本投資法人は物件入替後、J-REITは2019年2月末日時点において取得 LLR-1 ロジポート尼崎（優先出資証券)
が完了している物流施設（底地を資産として保有している場合を除く）の延床面積（全体）の合計値を基に算出 LaSalle LOGIPORT REIT 37
ラサールグループは不動産コア投資のリーディングカンパニー
世界有数の不動産投資顧問会社
ラサールグループの日本における物流施設の実績
AUM（運用資産残高）規模 グローバルネットワーク 投資家からの信任
豊富な開発・投資・リーシング実績（1）
17か国／24拠点 400以上のプロ投資家
約 643億米ドル 世界30か国の政府資金、 累計開発実績（2） 約 235 万m2
従業員750名以上 年金基金、保険会社
及び事業会社等含む
累計取得実績 約 182 万m2
GPS(注2) GPS(注2)
327
90億米ドル 90億米ドル
欧州
212億米ドル オフィス リーシング実績 約 万m2
不動産関連証券 不動産関連証券
176億米ドル
55億米ドル 55億米ドル
AUM その他 AUM
首都圏での
大規模開発シェア（3） 約 15 %
アジア・ 地域別構成 31億米ドル 不動産タイプ別構成
太平洋
86億米ドル 住宅 開発・投資面積（累積ベース）（2）
74億米ドル
米国 延床面積 投資（左側） 開発（左側） 東証REIT指数（右軸） (Pt)
（カナダ・メキシコ含む） 商業施設 (百万㎡) 2,400
198億米ドル 物流施設 124億米ドル
4.5 2,000
90億米ドル
(注1) 上記数値は2018年12月末時点 1,600
4.0
(注2) Global Partners Solutions ：Fund of funds 1,200
3.5
800
3.0
世界最大級の総合不動産サービス会社 2.5
（ラサール インベストメント マネージメント インクの親会社） 2.0
1.5
事業規模 グローバルネットワーク 時価総額
1.0
0.5
売上高（2018年度） 約80か国 約58億米ドル
0.0
2003年 2006年 2009年 2012年 2015年 2018年
約 65億米ドル 従業員約90,000人 （ニューヨーク証券取引所上場）
(1) 2018年12月末日時点
(2) 開発予定物件を含む
(注) 上記数値は2018年12月末時点 (3) 出所： CBRE。首都圏で民間会社により開発された延床面積10万㎡以上の賃貸型物流施設
（2018年12月末時点） LaSalle LOGIPORT REIT 38
ラサールグループの国内における物流施設の開発・投資実績
ファンド機能＋デベロッパー機能＋インベスター機能＝経済環境にかかわらず継続的に大型物流施設を開発・投資
2003月 2004年 2004年9月 2007年 2011年4月 2013年 2016年2月 2017年 2018年
日本初の
JAPAN JAPAN 日本初の JAPAN LaSalle JAPAN LRF LPS
日本での 内陸での LOGISTICS FUND組成
LOGISTICS LOGISTICS 内陸駅近での LOGISTICS Logiport REIT
物流施設 FUND Ⅰ マルチ FUND Ⅱ FUND Ⅳ （サイドカー
マルチテナント型 FUND Ⅲ 東証REIT市場へ
投資開始 組成 テナント型 組成 組成 組成 ファンド）
施設開発 上場
施設開発
2003年7月 2004年9月 2005年3月 2007年10月 2009年7月 2011年4月 2012年10月 2014年7月 2015年3月 2017年3月 2018年9月
ダイエー
川崎
69,064㎡
若洲 ロジポート柏 ロジポート川崎 ロジポート流山 ロジポート北柏 ロジポート橋本 ロジポート東扇島 ロジポート堺 ロジポート ロジポート尼崎
25,052㎡ 148,453㎡ 160,218㎡ A棟、B棟 127,165㎡ 156,609㎡ A棟、B棟、C棟 116,076㎡ 川崎ベイ 258,704㎡
161,771㎡ 388,343㎡ 296,799㎡
2004年9月 2005年2月 2006年8月 2008年3月 2010年6月 2011年7月 2014年4月 2015年2月 2015年9月 2018年2月
市川塩浜 ロジポート大阪 袖ヶ浦 ロジポートアイ 辰巳 ロジポート相模原 ロジポート ロジポート ロジポート 新守谷物流センター
66,297㎡ 135,822㎡ 50,963㎡ ランドシティ博多 18,161㎡ 210,829㎡ 狭山日高 大阪大正 柏沼南 （仮称）
48,852㎡ 23,757㎡ 122,535㎡ 43,285㎡ 38,931㎡
開発物件 投資物件 物流開発ファンド組成
(注) 上記の各時点は、土地・建物の取得に係る売買契約締結時期を記載
上記の写真下の数値は、延床面積を表示
上記の各物件は、本書の日付現在、本投資法人が取得する予定のない物件を含み、それらの物件について、今後取得できる保障はなし
建物の面積は、確認済証及び図面等に基づいて記載しており、登記上の面積と一致しない場合あり
建物の名称は、ラサールグループが各物件に付している呼称であり、現在の名称と異なる場合あり LaSalle LOGIPORT REIT 39
物件競争力の源泉である立地・スペックに着目した投資方針
東京エリア・大阪エリアを重点的な投資対象地域 “プライム・ロジスティクス”の特徴
エリア別投資比率の目途 ① 消費地（人口集積地）へのアクセスに優れていること
物流適地
② 幹線道路及び幹線道路の結節点に近接していること
東京エリア
大阪エリア（1） 合計80% 以上 ③ 24時間物流施設の運営が可能な工業系用途地域に所在すること
④ 雇用確保の観点から公共交通機関から徒歩でのアクセスが容易であること
その他
20% 以下 大規模 ① 延床面積概ね16,500㎡以上
① 有効天井高概ね5.5m以上、床荷重概ね1.5t/㎡以上、柱間隔概ね10m×10m
高機能
② 上層階にトラックが直接アクセス可能な大型ランプウェイ又は
充分な搬送能力を備えた垂直搬送機能
東京エリア ③ 柔軟な区画割が可能な設計
大阪エリア
④ 充分なオフィススペース
(1)「大阪エリア」とは、大阪 45km 圏内（JR大阪駅から45km圏内）の地域 ⑤ 免震性能又は高い耐震性能による高い安全性
ロジポート橋本における「物流適地」の事例
雇用確保の観点から
橋本駅 公共機関からの徒歩での
アクセスが容易
消費地（人口集積地）への
アクセスに優れていること
国道16号
ロジポート橋本
24時間物流施設の
運営が可能な工業
系用途地域に所在
幹線道路及び幹線道路
の結節点に近接
ロジポート橋本
LaSalle LOGIPORT REIT 40
40
“プライム・ロジスティクス”の機能的特徴
天井高 概ね5.5m以上
柱間隔 概ね10m前後
大型ランプウェイ等 高基準のスペック 柔軟な区画割 免震性能・耐震性能
上層階にトラックが直接アクセス 保管効率・作業効率の向上を 接車バース、垂直搬送機のレイア 免震性能又は高い耐震性能
可能な大型ランプウェイ又は充分 可能とする有効天井高、床荷重、 ウト、防火区画の割付け等による、
な搬送能力を備えた垂直搬送機能 柱間隔 柔軟な区画割が可能な設計
オフィススペース
充分なオフィススペース
ロジポート相模原
環境、エネルギー効率、セキュリティ対策、充実したアメニティ
環境対策、エネルギー効率 セキュリティ対策 アメニティの充実
「 CASBEE 」
における新築
／既存のS及び
Aランク認証の
再生可能エネルギー活 断熱性・水密性に優れ 廊 下 やト イレ の 照明 取得 24 時 間 365 日 稼 働 の 従業員が休憩時間等で利 従業員の利便性向上の 最寄駅からの通勤用
用のための太陽光パネ たサンドイッチパネル 自動点滅センサー 防災センター 用できる食堂 ためのコンビニエンス バスの運行
ル の外壁 ストア
LaSalle LOGIPORT REIT 41
ESGの取り組み
ラサールグループのコミットメント
ラサールグループでは、2007年から、環境（E: Enviroment）、社会（S: Social）、ガバナンス（G: Governance）の課題に配慮したESG
ベストプラクティスの採用が、投資パフォーマンスの向上に繋がるという認識の下、サステイナビリティを推進する各種団体への参加を通じ
て業界をリードすると共に、社内にグローバル・サステイナビリティ委員会を設置するなど積極的に取り組んでいます。
【各種団体への参加】 【ESGの推進体制】
国連責任投資原則（PRI）への署名（2009年7月） ラサール・グローバル・サステイナビリティ・コミッティー
グローバルCEO及びグローバルサステイナビリティオフィサーで構成
国連責任投資原則は、環境・社会・ガバ
ナンスの課題を投資プロセスに組み込む
行動原則で、2006年に当時の国連事務
総長コフィー・アナン氏によって提唱さ ラサール・サステイナビリティ・タスクフォース
れました。 世界各地域のサステイナビリティオフィサーで構成
ESGのベストプラクティスに取り組む
ULI Greenprintの創設メンバー
欧州 北米 アジア その他
ULI（アーバンランド研究所）は、不動産
に関わる米国の非営利教育研究機関で
す。ULI Greenprint Center for Building
Performanceを通じて、不動産の開発・ シンガポール 豪州 日本 中国 等
運営に係るエネルギー消費の削減に取り
組んでいます。
ラサール不動産 ラサールREIT
GRESBの構成メンバー 投資顧問 アドバイザーズ
GRESBは、世界の主要な年金基金や資
産運用会社によって組織された団体で、 サステイナビリティ推進委員会
不動産のESGパフォーマンスの評価・測
定をグローバルに推進しています。
取り組み内容：サステイナビリティ方針・計画の策定
2019年度の目標：BELS認証、CASBEE建築評価認証の取得
LaSalle LOGIPORT REIT 42
ESGの取り組み
本投資法人における取り組み
取得認証
太陽光パネルの設置やエネルギー使用の効率化など、環境に配慮した物件運営に取り組んでいます。
GRESBリアルエステイト評価 DBJ Green Building認証 CASBEE建築評価認証
ロジポート橋本 ロジポート相模原
GRESBリアルエステイト評価は、不動 DBJ Green Building認証制度は、ビルの環境性能に加えて防犯や防災その他の不 CASBEE建築評価認証は、建築物の環境
産セクターの環境・社会・ガバナンス 動産を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請に配慮した不動産 性能を評価し格付けする手法で、省エネ
（以下「ESG」といいます。）配慮を （“Green Building”）の普及促進を目的に、株式会社日本政策投資銀行が独自に開 ルギーや省資源、リサイクル性能など環
測る年次のベンチマークです。2018年 発したスコアリングモデルにより評点化を行い、時代の要請に応える優れた不動 境負荷低減の側面に加え、景観への配慮
に実施された評価において、最高位の 産を選定するものです。 なども含めた建築物の環境性能を総合的
「Green Star」の評価を取得しまし に評価するシステムです。
た。
BELS評価 SMBC環境配慮評価 MUFG J-REIT 向けESG 評価
supported by JCR
ロジポート平塚新町 ロジポート堺南島町
BELSは、建築物の省エネルギー性能を表示する第三者認証制度です。2016年4月より、 SMBC環境評価配慮融資は、融資の実 MUFG J-REIT 向けESG 評価 supported
建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律（建築物省エネ法）において、不動産事 行、条件の設定に当たって、株式会社三 by JCRは、三菱UFJリサーチ＆コンサル
業者等は建築物の省エネ性能を表示するように努めることが求められています。 井住友銀行と株式会社日本総合研究所が ティング株式会社が株式会社日本格付研
ZEB（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）とは、省エネルギーに努め、太陽光発電等によ 作成した独自の評価基準に基づき企業の 究所のサポートのもと、ESG（E環境・S
りエネルギーを創ることで、年間で消費する建築物のエネルギー量が大幅に削減され、エ 環境配慮状況を評価するものです。 社会・Gガバナンス）に対する取り組み
ネルギー収支ゼロを目指した建築物です。 を評価しスコアリングを付与するもので
す。
LaSalle LOGIPORT REIT 43
ESGの取り組み
ＤＴＵ（人口動態、技術革新、都市化）＋Ｅ（環境変化）
ラサールグループ（以下、「ラサール」）は6年前、不動産の長期的なトレンドについて集中的に分析を実施しました。その結果、ラサールは不動産需
要の根源的なドライバーがどのように相互作用するかをより深く理解する為に、DTU（人口動態、技術革新、都市化）を切り口とする分析の枠組みを整
備しました。ラサールの仮説では、これらの長期トレンドが短期的な不動産サイクルを凌駕し、今後の不動産市場を形成していくと考えています。
2016年に、ラサールは今後１０年間以上にわたって不動産投 Demographic Technology
資家が重要視する要素として、DTUの他、4つ目の長期的トレ
ンドを追加しました。そのトレンドとは、不動産投資のリスク
調整後リターンの向上に寄与する、多岐にわたる環境要因（E- ミレニアル世代の
影響
高齢化、長寿化
東南アジアの
台頭
インターネット、 商業、物流の シェアリング
Eコマース 変化による影響 エコノミー
要因）です。
E-要因には、省エネルギー、炭素排出量削減、気候変動、水と
廃棄物の再生利用、環境に配慮した建築設計である事を証明す 留学生、
就業者の
心身の健康と
データ
テクノロジー企業
る為のグリーンビル認証格付も含まれます。 移民、難民 生産性を高める 集積エリア
アナリティクス・
アルゴリズム
環境
E-要因は、ポートフォリオと資産の投資分析において重視すべ
き要因です。不動産投資分析では、建物の持続可能性と弾力性
への需要の高まりを見落としてはいけません。需要の増加は規 スマート
制強化とビジネスニーズの双方から生じると考えています。 ビルディング
人口動態 技術革新
ラサールは、政府や当局によるE-要因への認識の高まりを調査
しています。国や地方自治体は、不動産はエネルギーと水の消
費量の主要消費者であり、建物内での活動は、再利用可能な廃 都市化 環境変化
棄物を発生させていると考えています。その為、環境に配慮し
た建物の建設と運営は、炭素排出量の削減、水やエネルギーの
省力化、再生利用できない廃棄物の発生を防ぐ大きな役割を果
たすと考えられています。
ポートフォリオ
仕事、社会交流、買い物、余暇、保管/流通、居住空間におけ 都市化の進展 インフラ開発 気候変動の影響 パフォーマンス
る持続可能な健全で柔軟な空間に対するテナントの優先度は高
測定基準
まっており、それらの各国におけるマーケットへの影響は様々
です。
都市計画による 変化する
都市中心部の エネルギーの 環境基準・
投資家がサスティナビリティの取り組みからどのように恩恵を コンパクトシティの
周辺地の再生
テナントニーズ 水不足問題
効率的な利用 環境認証
形成 （職住近接等）
享受できるかを判断する為に、DTUの枠組みに環境変化の
「E」を追加することを通じ、ラサールでは綿密な調査を継続
していくこととしています。
Urbanization Environment
LaSalle LOGIPORT REIT 44
投資主利益と透明性を重視したガバナンス体制
投資主価値と連動した運用報酬体系 利害関係者取引における資産運用会社の意思決定フロー
資産運用会社の運用報酬体系
投資・運用部による起案
期中運用報酬
（1） 運用報酬Ⅰ：
直前期の期末総資産額 × 0.22%（上限料率）
コンプライアンス・オフィサーによる承認
（2） 運用報酬Ⅱ：
（直前期の経常利益＋減価償却費＋繰延資産償却額－特定資産の 中止又は内容変更の指示
譲渡損益－評価損益）× 5.8% （上限料率）
（3） （運用報酬Ⅰ＋運用報酬Ⅱ）× 調整後EPU × 0.026% コンプライアンス委員会による審議・決議
（上限料率） 外部委員の出席及び賛成が
決議成立の必須条件
取得/譲渡報酬 投資本部長が計画案を投資委員会に上程
（4） 不動産関連資産を取得又は譲渡した場合の売買価格 × 1.0% 中止又は内容変更の指示
（上限料率）
投資委員会による審議及び決議
合併報酬 外部委員の出席及び賛成が
（5） 新設合併又は吸収合併の相手方が保有する不動産関連資産の 決議成立の必須条件LOGIPORT
評価額 × 1.0%（上限料率） 取締役会における審議・決議
運用資産の取得、引受け、売却
投資主の利益とラサールグループの利益を一体化 の場合LOGIPORT
投資法人役員会の承認
発行済投資口数の 4% ラサールグループ及びJLLによる
投信法上の利害関係人等取引の
本投資法人へのセイムボート出資の状況
場合
持投資口会制度の導入 投資主と資産運用会社及びスポンサーの 利害関係者取引に係る意思決定においては、コンプライアンス委員会及び投資委員会
役職員との利害の一致の促進 における外部委員の賛成を条件としています。
LaSalle LOGIPORT REIT 45
物件クローズアップ：ロジポート東扇島の特徴 1/3
ロジポート東扇島A棟・B棟・C棟は、物流適地に所在する大規模・高機能な”プライム・ロジスティクス”
東京駅および東京中心部 東京港 物流適地
羽田空港
① 消費地へのアクセス
一大消費地である東京中心部、横浜市、川崎市へのアクセスが良好
② 幹線道路（結節点）へ近接
首都高湾岸線
東扇島A・Ｂ・C棟 首都高速道路湾岸線の東扇島出入口に近接し、羽田空港、東京港、横浜港といった物流
川崎港海底 バス停 ハブ機能へのアクセスが容易
トンネル
③ 24時間運営可能な工業系用途
周辺は工場や物流施設等の一大産業集積地、24時間稼働が可能
臨港道路東扇島幹線５号道路
（2023年度開通予定）
④ 公共交通機関から徒歩でのアクセス
東扇島IC
川崎駅、横浜駅からのバス停に近接（徒歩1分）、豊富なバス便（平日計120便以上）
A棟
大規模
① 延床面積30,000坪超、1フロアの賃借可能面積最大5,000坪超の規模を誇る
高機能
① 天井高5.5mから5.8ｍ、床荷重は1㎡あたり1.66t、柱間隔は10m以上
② 2つの大型ランプウェイを備え、各階にトラックが直接アクセス可能
③ 最少200坪台から柔軟な区画割が可能
④ 空調設備付の充分なオフィス スペースを確保
⑤ RC造の高い耐震性能を備えた建物
LaSalle LOGIPORT REIT 46
物件クローズアップ：ロジポート東扇島の特徴 2/3
安定稼働の実績を積み重ね、賃料単価も上昇基調
稼働率・賃料単価の推移 現テナントの平均入居期間
• 普通借家契約形態の契約が多いため平均契約期間2.0年
平均稼働率95.4%と安定した稼働を維持 現テナントの平均入居期間（当初入居日から第5期末時点までの期間）は
100.0% 105 •
8.3年
80.0%
103
60.0% 入居期間の内訳
100
40.0% 100%
98 22% 21% 24% 22%
20.0%
1%
75% 6% 8%
0.0% 95
8% 3年未満
2013年9月 2019年2月
(注) 稼働率は面積ベース
41% 3年以上
50% 42% 34%
49% 5年以上
普通借家契約の自動更新率と解約時に空室となるダウンタイム期間 10年以上
25%
38% 34%
98.1% 97.4% 99.1% 30%
90日 94.9% 100.0% 21%
92.0%
89.1%
0%
3棟合計 A棟 B棟 C棟
60日 80.0%
(注) 面積ベース
51日
30日 60.0%
30日
22日
11日 17日 12日
0日 40.0%
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期
ダウンタイム日数（左軸） 普通借の自動更新率（右軸）
LaSalle LOGIPORT REIT 47
物件クローズアップ：ロジポート東扇島の特徴 3/3
テナント・荷主の分散、賃料ギャップの存在により、稼働が安定的
テナント・荷主構成 現行の賃料水準
• 柔軟な区画割により、大型テナントから中小テナントまで分散したテナント構成 • 現行の賃料ギャップは1%～26.8%
• 大型テナントは、複数の荷主企業（エンドユーザー）から寄託を受けており、実 • 特に普通借家契約は賃料ギャップが大きいため移転動機に乏しく、契
質的な分散度はさらに高い 約期間は短いものの、実際の入居期間は長期間にわたる
テナント企業の分散 定期借家契約・普通借家契約の割合
100%
37% 44%
75% 48%
定借
50%
上位5社 63.8 %
63% 56% 普通借
25% 52%
総企業数 30 社 0%
(注)全体面積に占める割合（倉庫区画のみ） A棟 B棟 C棟
賃料ギャップ
荷主企業の分散
30% 27%
定借の賃料ギャップ
20%
現行賃料に 普通借の賃料ギャップ
割安感
10% 8%
3% 0% 2%
1%
上位5社 35.0 % 0%
現行賃料に
割高感
-10%
総企業数 66 社
A棟 B棟 C棟
LaSalle LOGIPORT REIT 48
物流不動産のストックと荷物
先進的物流施設(1)の比率の比較 首都圏大型マルチテナント型施設(3)のテナント・荷物の種類
近畿圏(2)
首都圏(2) テナント業種の割合 荷物の割合
9.1% 6.8%
その他 8%
その他
物流 39% 医薬品等 5%
14%
食品 23%
家具・住宅設備
9%
EC 20%
アパレル
15%
90.9% 93.2%
日用品
23%
小売・卸売 電子・電気製品
27% 17%
先進的物流施設 従前施設
出所：いずれもCBRE
(1) 延床面積10,000㎡以上で、機能的な設計を備えた賃貸用物流施設。2018年3月末時点
(2) 「首都圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県及び茨城県、「近畿圏」とは大阪府、京都府及び兵庫県
(3) 首都圏の延床10,000㎡以上のマルチ型物流施設 LaSalle LOGIPORT REIT 49
物流不動産に対する具体的なニーズ
先進的な物流施設の役割 集約統合ニーズの拡大
• 現在の物流においては、従来の保管機能が中心の倉庫から、 • 旺盛な需要の源泉は、集約・統合ニーズによる従来型の中小倉庫からの
仕分・加工・配送等の業務が効率的に行える施設に需要が高まっている 移転需要（左図ご参照）と、Eコマースの伸長による新規需要
配送 配送 購入
企業の
集約統合ニーズの実例
先進的物流施設
工場等 【従来】 【刷新後】
商業
施設 商品 商品 商品 商品
商品
商品
海外の
港
工場等
エンド
ユーザー
別々の倉庫
別々の運送業者
出荷 直接配送 先進的物流施設
又は
出荷指示 複数商品を1つの荷物に集
Eコマース 約し、運送業者1社が配送
事業者 配送
デポ
拠点
注文
物流施設での基本的な作業フロー 別々の荷物
入荷 保管 ピッキング 検品 梱包 出荷
小売店 小売店
・入荷から出荷までの企業のサプライチェーンを担う物流施設
・物流業務を3PL事業者にアウトソースし、物流の効率化を図るケースも増加
・Eコマースのフルフィルメントセンターとして返品や修理への対応拠点もあり
LaSalle LOGIPORT REIT 50
（ご参考）ポートフォリオ全体の賃料単価・稼働率に対するDPUの感応度分析
稼働率・単価変動によるDPUへの影響の試算
稼働率
-3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0%
-5.0% -339 -298 -256 -215 -173 -132 -90
-4.0% -297 -256 -214 -172 -130 -88 -46
-3.0% -256 -213 -171 -129 -87 -44 -2
-2.0% -214 -171 -129 -86 -43 -0 42
賃 -1.0% -173 -129 -86 -43 0 43 87
料
0.0% -131 -87 -44 0 44 87 131
単
価 1.0% -89 -45 -1 43 87 131 175
2.0% -48 -3 41 86 130 175 219
3.0% -6 39 84 129 174 219 264
4.0% 36 81 126 172 217 262 308
5.0% 77 123 169 215 260 306 352
稼働率・単価変動によるDPU変動率の試算
稼働率
-3.0% -2.0% -1.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0%
-5.0% -13.4% -11.7% -10.1% -8.5% -6.8% -5.2% -3.6%
-4.0% -11.7% -10.1% -8.4% -6.8% -5.1% -3.5% -1.8%
-3.0% -10.1% -8.4% -6.7% -5.1% -3.4% -1.7% -0.1%
-2.0% -8.4% -6.7% -5.1% -3.4% -1.7% 0.0% 1.7%
賃 -1.0% -6.8% -5.1% -3.4% -1.7% 0.0% 1.7% 3.4%
料
0.0% -5.2% -3.4% -1.7% 0.0% 1.7% 3.4% 5.2%
単
価 1.0% -3.5% -1.8% 0.0% 1.7% 3.4% 5.2% 6.9%
2.0% -1.9% -0.1% 1.6% 3.4% 5.1% 6.9% 8.6%
3.0% -0.2% 1.5% 3.3% 5.1% 6.8% 8.6% 10.4%
4.0% 1.4% 3.2% 5.0% 6.8% 8.5% 10.3% 12.1%
5.0% 3.0% 4.8% 6.7% 8.5% 10.3% 12.1% 13.9%
(注) 分配金への影響金額の試算は資産運用会社にて試算した数値の増加額を2019年2月末時点の発行済投資口総数で除した金額を記載
いずれも目標又は計画から試算される数値であり、その実現を保証するものではない LaSalle LOGIPORT REIT 51
ファンドサマリー
5期（実績） 6期（実績） 5期（実績） 6期（実績）
営業収益 5,663 百万円 5,792 百万円 1口当たり分配金 2,638 円 2,717 円
賃貸NOI 4,502 百万円 4,620 百万円 1口当たり利益分配金 2,452 円 2,530 円
減価償却費 685 百万円 688 百万円 利益超過分配 186 円 187 円
償却後NOI 3,816 百万円 3,931 百万円 1口当たりAFFO 2,980 円 3,019 円
運用報酬 676 百万円 705 百万円 1口当たりNAV 108,962 円 109,773 円
営業利益 3,043 百万円 3,100 百万円 1口当たり純資産 98,462 円 98,355 円
支払利息・融資関連費用等 342 百万円 313 百万円 投資口価格（権利付最終日） 106,800 円 108,200 円
当期純利益 2,696 百万円 2,783 百万円 時価総額（権利付最終日時点） 117,480 百万円 119,020 百万円
分配金総額 2,901 百万円 2,988 百万円 分配金利回り 4.90% 5.06%
資本的支出 104 百万円 150 百万円 PBR 1.09倍 1.10倍
FFO 3,382 百万円 3,471 百万円 NAV倍率 0.98倍 0.98倍
AFFO 3,278 百万円 3,321 百万円 ROE 5.0% 5.1%
取得価格 188,440 百万円 188,440 百万円 AFFOペイアウトレシオ 88.5% 90.0%
有形固定資産簿価 188,639 百万円 188,101 百万円 1. FFO＝当期純利益+減価償却費-不動産売却損益
不動産鑑定評価額 203,090 百万円 203,920 百万円
2. AFFO＝FFO-資本的支出
含み損益 14,450 百万円 15,818 百万円
3. NOI利回り＝賃貸NOI（年換算）÷取得価格
含み損益率 7.7% 8.4%
4. 償却後利回り＝賃貸NOI-減価償却（年換算）÷取得価格
有利子負債 86,310 百万円 87,531 百万円
5. 総資産LTV（簿価ベース）＝有利子負債÷総資産額
純資産額 108,309 百万円 108,190 百万円
6. 総資産LTV（時価ベース）＝有利子負債÷（総資産額-有形固定資産簿価+不動産鑑定評価額）
総資産 199,373 百万円 200,670 百万円
7. NAV=純資産額 – 分配予定金額 + 含み損益
NOI利回り（取得価格ベース） 4.7% 4.9% （第6期の一口当たりNAVについては、物件入替が実行された前提で、ロジポート流山A棟の含み
益を控除し、ロジポート堺築港新町の想定含み益を加算して算出）
償却後利回り（取得価格ベース） 4.0% 4.2%
8. 分配金利回り＝1口当たり分配金（年換算）÷投資口価格
総資産LTV（簿価ベース） 43.3% 43.6%
9. PBR(株価純資産倍率）＝投資口価格÷1口当たり純資産額
総資産LTV（時価ベース） 40.4% 40.4%
期末発行済投資口総数 1,100,000 口 1,100,000 口 10. NAV倍率＝投資口価格÷1口当たりNAV
NAV 119,858 百万円 121,020 百万円 11. ROE(株価収益率)＝当期純利益（年換算）÷純資産額
12. AFFOペイアウトレシオ＝分配総額÷AFFO LaSalle LOGIPORT REIT 52
物件別賃貸事業収支
当決算期（2018年8月1日～2019年2月28日）
（単位：千円）
ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート ロジポート
橋本 相模原 北柏 流山A棟 流山B棟 東扇島A棟 東扇島B棟 東扇島C棟 川越 平塚新町 堺南島町
第6期中の運用日数 181 181 181 181 181 181 181 181 181 181 181
①不動産賃貸事業収益合計 608,167 717,479 769,813 847,985 605,501 687,706 769,834 384,986
賃貸事業収入 560,895 654,547 694,658 778,455 544,439 574,763 690,966 320,917
その他賃貸事業収入 47,272 62,932 75,154 69,530 61,062 112,942 78,867 64,068
②不動産賃貸事業費用合計 196,852 231,130 276,325 324,958 161,596 232,100 255,210 106,457
外注委託費 20,072 32,865 30,602 30,279 38,962 48,768 52,083 17,512
非開示 非開示
水道光熱費 29,934 44,044 62,995 53,542 18,973 29,964 44,166 18,798
公租公課 53,573 60,818 72,423 59,150 38,681 58,448 57,698 23,046
損害保険料 937 1,106 1,202 1,616 1,096 1,372 1,462 503
修繕費 4,162 3,838 15,964 29,168 11,361 20,570 9,044 2,979
減価償却費 74,835 67,852 90,446 147,444 50,360 70,912 89,243 40,941
その他賃貸事業費用 13,336 20,605 2,691 3,756 2,160 2,063 1,511 2,675
③不動産賃貸事業損益（＝①－②） 411,315 486,348 493,487 58,775 464,251 443,905 455,605 514,623 278,523 150,937 174,012
④賃貸NOI（＝③＋減価償却費） 486,150 554,200 583,934 80,858 589,613 494,265 526,518 603,866 319,469 176,452 204,993
（注）「ロジポート流山A棟」のエンドテナント（１社）から開示の承諾が得られていないため、不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用については、「ロジポート流山B棟」の不動産賃貸事業収益
及び不動産賃貸事業費用と各々合算して記載
「ロジポート平塚新町」・「ロジポート堺南島町」は、テナントから開示の承諾が得られていないため非開示
LaSalle LOGIPORT REIT 53
損益計算書及び貸借対照表
損益計算書 貸借対照表
（単位：千円） （単位：千円）
第5期実績 第6期実績 第5期実績 第6期実績
科目 科目
2018/8期 2019/2期 2018/8期 2019/2期
営業収益 5,663,743 5,792,458 流動資産 10,208,854 10,866,616
賃貸事業収入 5,179,266 5,206,141 現金及び預金 5,858,660 6,828,982
信託現金及び信託預金 3,860,404 3,745,887
その他賃貸事業収入 484,477 586,316
その他の流動資産 489,787 291,745
営業費用 2,620,386 2,692,001
固定資産 189,086,005 189,734,938
賃貸事業費用 1,846,869 1,860,667
有形固定資産 188,639,035 188,101,244
資産運用報酬 676,123 705,203
投資その他の資産 446,970 1,633,694
資産保管・一般事務手数料 27,150 28,141 繰延資産 78,570 69,258
役員報酬 3,600 3,600 創立費 15,234 11,578
会計監査人報酬 10,000 10,000 投資法人債発行費 63,335 57,679
その他営業費用 56,643 84,389 資産合計 199,373,430 200,670,813
営業利益 3,043,356 3,100,457 流動負債 2,251,120 3,864,931
営業未払金 191,545 169,693
営業外収益 42 707
1年内返済予定の長期借入金 - 1,300,000
受取利息 42 47
未払金 772,830 821,304
還付加算金 - 659 未払消費税等 - 143,084
営業外費用 345,713 316,839 前受金 969,612 978,731
支払利息 231,312 230,646 その他の流動負債 317,130 452,117
投資法人債利息 26,786 25,963 固定負債 88,813,105 88,615,175
創立費償却 3,656 3,656 投資法人債 11,500,000 11,500,000
投資法人債発行費償却 5,656 5,656 長期借入金 74,810,000 74,731,000
信託預り敷金及び保証金 2,503,105 2,384,175
融資関連費用 78,301 50,917
負債合計 91,064,226 92,480,106
経常利益 2,697,686 2,784,324
投資主資本合計 108,309,204 108,190,706
税引前当期純利益 2,697,686 2,784,324
出資総額(1) 105,611,565 105,406,965
当期純利益 2,696,927 2,783,302 剰余金 2,697,639 2,783,741
前記繰越利益 711 439 純資産合計 108,309,204 108,190,706
当期末処分利益 2,697,639 2,783,741 負債純資産合計 199,373,430 200,670,813
(1) 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載
LaSalle LOGIPORT REIT 54
投資主の状況
（2019年2月末日時点）
所有者別投資口数の推移 所有者別投資主数
第6期末（2019年2月末時点）
個人・その他 金融機関 その他国内法人 外国人 証券会社
投資主数 比率 投資口数 比率
1,100,000口
(2)
2016年 個人・その他 9,819 95.03％ 112,186 10.19%
186,399 462,336 51,058 382,455 17,752
8月期
（第1期） 16.94% 42.03% 4.64% 34.76% 1.61%
金融機関 91 0.88％ 651,011 59.18%
その他国内法人 222 2.14％ 30,422 2.76%
2017年 144,854 561,585 45,923 334,935 12,703 外国人 183 1.77％ 286,127 26.01%
2月期
（第2期） 13.16% 51.05% 4.17% 30.44% 1.15%
証券会社 17 0.16％ 20,254 1.84%
合計 10,332 100.0％ 1,100,000 100.0%
2017年 113,357 593,578 37,444 350,267 5,354
8月期
53.96% 3.40% 31.84% 0.48% 主な投資主（上位10社）
（第3期） 10.30%
名 称 投資口数 比率
1 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 217,481 19.77％
2018年 97,110 636,674 33,022 328,719 4,475
2月期 2 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 211,631 19.23%
8.82% 57.87% 3.00% 29.88% 0.40%
（第4期）
3 野村信託銀行株式会社（投信口） 47,061 4.27%
(3)
4 NSI CUSTOMER SECURED 30.7. OMNIBUS 46,200 4.20%
2018年 112,716 645,798 31,207 305,521 4,758 5 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 29,500 2.68%
8月期
10.24% 58.70% 2.83% 27.77% 0.43% 6 BNYM AS AGT/CLTS 10 PERCENT 15,605 1.41%
（第5期）
7 STATE STREET BANK WEST CLIENT-TREATY 505234 13,232 1.20%
8 SSBTC CLIENT OMNIB US ACCOUNT 12,215 1.11%
2019年
2月期 112,186 651,011 30,422 286,127 20,254 9 株式会社八十二銀行 12,028 1.09%
（第6期） 10.19% 59.18% 2.76% 26.01% 1.84%
10 株式会社あおぞら銀行 11,731 1.06%
合計 616,684 56.06%
(1) 比率は小数第3位以下を切り捨て
(2) スポンサー保有46,200口を含む
(3) Jones Lang LaSalle Co-Investment, Inc.（JLLの子会社）の所有する本投資法人の投資口の保管。右記中の投資口数（46,200口）の全てについて、Jones Lang LaSalle Co-Investment, Inc.が実質的に保有
LaSalle LOGIPORT REIT 55
最適なキャッシュ・マネジメント
減価償却費相当額の手元資金の配分方針 利益超過分配の導入によるキャッシュの分配イメージ
有利子負債の返済 資本的支出
強固な財務体質構築 分配以外の
現金使用使途
減価償却費
新規物件取得資金への充当
利益超過分配
成長力強化
修繕や資本的支出への活用
保有物件の競争力の維持・強化 利益分配金 当期純利益
利益を超える金銭の分配（出資の払戻し）
（対減価償却費）
継続的利益超過分配…30％目途
継続的利益超過分配 FFO FFO- 投資主に FFOの
+ 一時的利益超過分配…60％限度 資本的支出 分配される金額 内訳
（AFFO）
LaSalle LOGIPORT REIT 56
本投資法人の仕組み 済（変更なし）
投資法人の仕組み図
本投資法人
資産保管会社 ラサールロジポート投資法人 本資産運用会社
一般事務受託者 3
1 ラサールREIT
投資主名簿等管理人 1 資産保管委託契約
アドバイザーズ株式会社
一般事務委託契約
三井住友信託銀行株式会社
投資主総会 4 投資口名簿等管理事務委託契約
役員会 スポンサー／ 2 投資法人債に関する一般事務
投資法人債に関する 本資産運用会社の 受託者
2 執行役員：藤原 寿光 5
一般事務受託者
親会社
監督役員：柴田 堅太郎
監督役員：西内 幸士 ラサール不動産 3 資産運用委託契約
株式会社三菱UFJ銀行
投資顧問株式会社
株式会社三井住友銀行
株式会社みずほ銀行
会計監査人 4 スポンサーサポート契約
PwCあらた有限責任
監査法人 5 商標使用に関する覚書
資産運用会社の概要
会社名 ラサールREITアドバイザーズ株式会社
資本金の額 164.5百万円
株主 ラサール不動産投資顧問株式会社 （100%）
代表取締役社長 藤原寿光
宅地建物取引業 東京都知事（1）第97862号 取引一任代理等 国土交通大臣認可第92号
登録・免許等
金融商品取引業 関東財務局長（金商）第2863号
LaSalle LOGIPORT REIT 57
注意事項
本資料は、情報の提供のみを目的として作成されたものであり、特定の商品についての投資の募集・勧誘・営業等を目的と
したものではありません。
本資料には、ラサールロジポート投資法人（以下、「本投資法人」といいます。）に関する記載の他、第三者が公表する
データ・指標等をもとにラサールREITアドバイザーズ株式会社（以下、「本資産運用会社」といいます。）が作成した図
表・データ等が含まれています。また、これらに対する本資産運用会社の現時点での分析・判断・その他見解に関する記載
が含まれています。
本資料の内容に関しては未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。また、本資産運用会
社の分析・判断等については、本資産運用会社の現在の見解を示したものであり、予告なしにその内容が変更又は廃止され
る場合がありますので、あらかじめご了承ください。また、第三者が公表するデータ・指標等（不動産鑑定評価書に基づく
データを含みます。）の正確性及び完全性について、本投資法人及び本資産運用会社は一切の責任を負いかねます。
本資料の内容には、将来の予想や業績に関する記述が含まれていますが、将来の事項は一定の前提に基づく現時点での判断
にとどまり、これらの記述は本投資法人の将来の業績、財務内容等を保証するものではありません。
本投資法人の投資口への投資については、投資口の価格の変動等による損失を生じるおそれがあります。また、信用取引等
には、元本を超える損失が生じるおそれがあります。投資にあたっては、各証券会社等より交付される、契約締結前交付書
面または目論見書等の内容を十分によくお読みください。
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掲載する予定です。但し、本資料の内容の更新や訂正の義務を負うものではありません。
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LaSalle LOGIPORT REIT