2019年2月期（第6期） 決算説明会資料
2019年2月期（第6期） 決算説明会資料
ラサールロジポート投資法人
ラサールロジポート投資法人
2019年4月15日
2019年4月16日
LaSalle LOGIPORT REIT
目次 01 運用ハイライト P 3
02 第6期決算概要 P 13
03 ポートフォリオの現状 P 19
04 物流施設マーケットの見通し P 31
05 付属資料 P 35
LaSalle LOGIPORT REIT 2
01
運用ハイライト
LaSalle LOGIPORT REIT 3
運用ハイライト
アクティブ運用によるポートフォリオの収益力強化が進展
旺盛なテナント需要を的確に捉えたリーシング活動により、内部成長が加速
1
• ポートフォリオ稼働率は上場来最高の98.8%（期中平均）を達成
• 内部成長に牽引され、2019/2期のDPUも上場来最高の2,717円（予想比+4.3%）
戦略的な物件入替を通じた、ポートフォリオの収益力底上げと含み益の実現
2
• LP堺築港新町の取得：NOI利回り5.3% 巡航DPU+25円の押上げ
• LP流山A棟の売却：NOI利回り3.6% 売却益10億円は2期に分けて全額分配
着実に成果を挙げるバリューアッド戦略とその新たな取り組み
3
• ロジポート尼崎は契約率80%を突破し、2020/2期の収益貢献を織り込み
• 物流適地の底地案件2件をパイプラインに追加。将来の再開発により、本投資法
人が開発利益を享受する仕組みを検討中
LaSalle LOGIPORT REIT 4
借入や増資に依存せず、戦略的な物件入替で築浅優良物件を取得
物件入替ハイライト
• ポートフォリオ収益力の改善 NOI利回りの改善で、巡航DPUは+25円底上げ
• 含み益の実現による投資主還元 売却益10億円は、2期に分けて全額分配
売却
ロジポート流山A棟 取得
ロジポート堺築港新町
（千葉県流山市） （大阪府堺市）
写真確認
売却予定価格 45.0億円 取得予定価格 41.6億円
鑑定評価額 40.8億円
鑑定評価額 45.6億円
簿価 34.6億円
NOI利回り（2） 5.3%
NOI利回り（1） 3.6%
償却後利回り（1） 2.6% 償却後利回り（2） 4.3%
築年数 築10年 築年数 築1年
(1) 2019年2月期実績を年換算したNOI、償却後NOIを売却価格で除してそれぞれ算出
(2) 鑑定NOI、鑑定NOIから減価償却費の想定金額を控除した償却後NOIを取得価格で除してそれぞれ算出
LaSalle LOGIPORT REIT 5
一連の施策効果により5期連続DPU増加を見込む
DPUの増減要因分析（第6期期首予想から第8期予想まで）
DPU プラス要因 マイナス要因
売却益を2期に 期日未到来の契約を 第4期首 稼働59.7%前提
分けて計上 積極的に更改 取得2物件 今後のリーシングの進捗
により増額の可能性あり
22
41 35
入替による 172
44 NOIの上昇
台風保険差益
固都税還付 71
10
336 27 32
賃料単価上昇
稼働率上昇
賃料単価上昇
修繕費減少
8
27
84 3,070
3,020 3,035 3,035
2,976
2,905 2,910 2,920
2,878 2,878 2,878
2,717 2,725 2,725
2,690
2,606 2,606
第6期 賃貸利益 一過性 第6期 賃貸収入 売却益 リーシング 固都税 過年度の 賃貸費用 第7期 入替 尼崎 売却益 リーシング 賃貸費用 第8期
期首予想 増加 損益 実績 増加 その他 費用 費用化 一過性 その他 予想 効果 配当収入 その他 費用 その他 予想
その他 関連損益 積み増し 損益 関連損益 積み増し
LaSalle LOGIPORT REIT 6
アクティブ運用によるDPU成長力の強化に注力
本投資法人の目指す投資運用の方向性
年平均4%超の巡航DPU成長を目指す
ポートフォリオ戦略 アセット戦略 バリューアッド戦略
戦略的な物件入替を通じた 賃料ギャップ解消による バリューアッド投資による
高収益／高成長物件の取得 ポートフォリオ収益力底上げ 超過収益の獲得
流山Aに続き、アップサイドの 2019/8期の賃料改定では、 尼崎の早期リースアップ
限られた物件を売却活動中 +6.7%の増額率を確保済み による収益貢献
目標賃料を上方改定 開発利益の捕捉を視野に
パイプライン物件の レントギャップは約6% 底地案件をパイプラインに追加
取捨選択による厳選投資
資本コストをクリアできない
一部物件の優先交渉権を返上へ
投資主価値向上を規律付けるガバナンス施策の追加導入
役員・従業員持投資口会 自己投資口取得 資産運用報酬体系の
導入済み 体制整備済み 見直しを検討中
LaSalle LOGIPORT REIT 7
ポートフォリオ稼働率は98.8%と上場来最高水準を達成
アセット戦略 旺盛なテナント需要を内部成長に繋げる専属チームのリーシング活動
ポートフォリオ稼働率の推移
（期中平均ベース） 館内増床のニーズに加えて、外部から
98.8% の引き合いも力強く、倉庫区画はほぼ
満室稼働の状況
本投資法人の物件が所在するエリア
98.6% は、国道16号線の各エリアを中心と
98.5% 98.4%
して、需給バランスのタイト化で、市
場賃料（スポット賃料）の上昇が目
97.5% 97.5% 立っている
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 賃料改定時の目標賃料を上方改定
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2
LaSalle LOGIPORT REIT 8
2019/8期の賃料改定率は +6.7%で内定済み
アセット戦略 好調な賃料改定実績を受けて、目標賃料を上方修正
賃料改定率（定期借家物件）
これまでの実績と今後のポテンシャル 第7期の内定済み更改事例
A社 相模原 17,600㎡ +8.2%
+6.7% B社 橋本 2,400㎡ +7.1%
内定済
C社 橋本 4,900㎡ +2.3%
第9期の内定済み更改事例
+5.0% D社 橋本 7,700㎡ +14.6%
+3.9% +3.7%
+3.2% 新「目標賃料」と現行賃料とのレン
+3.0%
トギャップは約6%となり、今後も
+1.6% 内部成長の余地は十分
N/A
+0.3% レントギャップ
（ポートフォリオ平均）
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2019/8 2020/2 2020/8
第9期
約 6%
今後のポテンシャル
LaSalle LOGIPORT REIT 9
資産規模拡大に拘らず、ポートフォリオの収益性強化を優先
ポートフォリオ戦略 パイプライン物件を取捨選択し、厳選取得の姿勢を堅持
優先交渉権対象物件 9物件 3物件
スポンサー開発中物件
（ブリッジファンド等で保有中） 66万㎡ 45万㎡
スポンサー開発案件
ロジポート大阪大正 ロジポート柏沼南 ロジポート堺 ロジポート川崎ベイ 新守谷案件
取得 2019年5月竣工予定 2019年8月竣工予定
予定
加須案件
（計画中）
ロジポート ロジポート ロジポート
狭山日高 相模原 II 堺築港新町
外部案件
新規 新規
追加 追加
ロジポート尼崎 住之江底地案件 東扇島底地案件
LaSalle LOGIPORT REIT 10
ロジポート尼崎 リーシング進捗で2020/2期に収益貢献の成果
バリューアッド戦略 リースアップによる超過収益を獲得する取り組み
ロジポート尼崎 契約率の進捗 6か月間で約51,000㎡の賃貸借契約を締結し、
12か月でのリースアップに向けて、想定どおり
82.7% の進捗
（短期＋長期）
賃料単価：想定を+4.8%超過達成（短期契約除く）
契約年数：5.6年（短期契約除く）
23.0%
（短期契約） NOI利回り：安定稼働時に5.5%超の想定
これを受けて、SPCからの配当収入11百万円を
第8期の業績予想に織り込み（59.7％の稼働率
35.0% ベース）。今後、順調にリースアップが進展すれ
59.7% ば、更なる配当収入増額のポテンシャルあり
（長期契約）
第8期業績予想 リースアップ後の
配当収入想定額 配当収入見込額
（DPU換算） （DPU換算）
10円 約50円
2018/9 2019/3末
（出資時）
LaSalle LOGIPORT REIT 11
アップサイドが見込める底地案件をパイプラインに追加
バリューアッド戦略 再開発による「超過収益」を獲得する取り組み
本投資法人による底地取得後の事業計画（概要）
リースバック期間中 リースバック満了後
物流施設を再開発
投資法人は地代の 投資法人が
安定収益を享受 開発利益を享受
再開発イメージ図
ロジポート大阪大正（安定稼働
住之江 済み）の近隣に所在
底地 今後想定される増床ニーズの取
案件 込みを見据えた再開発を検討
リースバック期間 2年間
再開発後のNOI利回りは、
5%超を想定
再開発イメージ図
東扇島 冷凍冷蔵倉庫の一大集積地であ
底地 る東扇島に所在
案件 フロンガス規制への対応が迫ら
れる上物所有者の建替需要を捉
リースバック期間 10年間 え、冷蔵倉庫の再開発を検討
（5年目に中途解約可能）
LaSalle LOGIPORT REIT 12
02
第6期決算概要
LaSalle LOGIPORT REIT 13
着実な運用成果の積み重ねによる投資主価値の向上
一口当たり分配金とNAVの成長
1口当たり分配金（円） 1口当たりNAV (1)（円）
年率 第1期末比
+9.3% +9.4%
（第3期から第6期まで）
109,773
2,717 108,962
2,650 2,638
106,549
105,231
2,483 104,799
2,453
2,379
100,300
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期
（1）（純資産額 – 分配予定金額 + 含み損益） ÷ 期末発行済投資口数
第6期は物件入替が実行された前提で、ロジポート流山A棟の含み益を控除し、
ロジポート堺築港新町の想定含み益を加算して算出
LaSalle LOGIPORT REIT 14
2019年2月期（第6期）決算の概要
第6期期首予想 第6期実績 差異 第6期実績と期首予想の
単位：百万円 (a) (b) (b) - (a) 差異要因
不動産賃貸事業収益合計 5,649 5,792 143
賃料共益費収入その他 5,359 5,385 26 稼働率上昇(期中平均98.6% ⇒ 98.8%)、賃料単価上昇
水道光熱費収入 289 305 16 稼働率上昇
固定資産税等還付金 - 54 54 建物評価額の見直しに伴う過年度の納税の還付金
保険金収入 - 48 48 台風被害に伴う保険金収入
不動産賃貸事業費用合計 1,894 1,860 -34
外注委託費 304 299 -5
物
水道光熱費 278 302 24 稼働率の上昇
件
修繕費 125 69 -56 台風被害による修繕を優先し減少
修繕費（台風被害） - 42 42 台風被害による修繕
減価償却費 689 688 -1
公租公課 431 423 -8 固都税増額を保守的に見積もりしていたため
その他 64 35 -29 予備費未使用
不動産賃貸事業損益 3,755 3,931 176
不動産賃貸NOI 4,444 4,620 176
資産運用報酬 681 705 24 利益連動部分の増加
投 支払利息その他金融関連費用 312 313 1
資
その他費用 99 98 -1
法
人 一過性の費用 - 31 31 建物評価額見直しに伴う外部委託費用
投資法人費用 1,093 1,147 54
当期純利益 2,660 2,783 123
分
配 1口当たり分配金（円） 2,606 2,717 111
金 1口当たり利益分配金（円） 2,418 2,530 112
そ 1口当たり利益超過分配金（円） 188 187 -1
の
LTV 43.6% 43.6% 0.0%
他
期末物件数 11 11 -
(注) 管理会計上の数値を使用しており、財務会計上の数値とは異なります
LaSalle LOGIPORT REIT 15
2019年8月期（第7期）の業績予想
第6期実績 第7期予想 差異 第6期実績と第7期予想の
単位：百万円 (a) (b) (b) - (a) 差異要因
不動産賃貸事業収益合計 5,792 6,092 300
賃料共益費収入その他 5,385 5,393 8 賃料単価上昇
水道光熱費収入 305 306 1
固定資産税等還付金 54 - -54 一過性の損益の剥落
保険金収入 48 - -48 一過性の損益の剥落
不動産等売却益 - 393 393
不動産賃貸事業費用合計 1,860 1,976 116
物 外注委託費 299 344 45 積極的な契約更改に伴うリーシング費用積み増し
件 水道光熱費 302 299 -3
修繕費 69 118 49 巡航の修繕計画に基づく
修繕費（台風被害） 42 - -42 一過性の損益の剥落
減価償却費 688 694 6
公租公課 423 471 48 平塚新町、堺南島町の固都税計上開始
その他 35 48 13
不動産賃貸事業損益 3,931 3,722 -209
不動産賃貸NOI 4,620 4,417 -203
資産運用報酬 705 707 2
投 支払利息その他金融関連費用 313 317 4
資
その他費用 98 105 7
法
人 一過性の費用 31 10 -21 売却に伴う控除対象外消費税の費用計上額の増加
投資法人費用 1,147 1,139 -8
当期純利益 2,783 2,974 191
分
配 1口当たり分配金（円） 2,717 2,878 161
金 1口当たり利益分配金（円） 2,530 2,704 174
そ 1口当たり利益超過分配金（円） 187 174 -13 売却に伴う減価償却累計額増加額（計算基礎）の減少
の
LTV 43.6% 43.6% 0.0%
他
期末物件数 11 11 -
(注) 管理会計上の数値を使用しており、財務会計上の数値とは異なります
LaSalle LOGIPORT REIT 16
2020年2月期（第8期）の業績予想
第7期予想 第8期予想 差異 第7期予想と第8期予想の
単位：百万円 (a) (b) (b) - (a) 差異要因
不動産賃貸事業収益合計 6,092 6,331 239
賃料共益費収入その他 5,393 5,418 25 資産入替効果、賃料単価上昇
水道光熱費収入 306 306 -
不動産等売却益 393 596 203 売却益の増額
受取配当金 - 11 11 尼崎案件の優先出資の利益配当
不動産賃貸事業費用合計 1,976 2,008 32
物 外注委託費 344 368 24 積極的な契約更改に伴うリーシング費用積み増し
件 水道光熱費 299 299 -
修繕費 118 130 12
減価償却費 694 699 5
公租公課 471 464 -7
その他 48 46 -2
不動産賃貸事業損益 3,722 3,726 4
不動産賃貸NOI 4,417 4,426 9
資産運用報酬 707 724 17
投 支払利息その他金融関連費用 317 314 -3
資
その他費用 105 110 5
法
人 一過性の費用 10 12 2 売却に伴う控除対象外消費税の費用計上額の増加
投資法人費用 1,139 1,160 21
当期純利益 2,974 3,160 186
分
配 1口当たり分配金（円） 2,878 3,035 157
金 1口当たり利益分配金（円） 2,704 2,873 169
そ 1口当たり利益超過分配金（円） 174 162 -12 売却に伴う減価償却累計額増加額（計算基礎）の減少
の
LTV 43.6% 43.6% 0.0%
他
期末物件数 11 11 -
(注) 管理会計上の数値を使用しており、財務会計上の数値とは異なります
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Memo
LaSalle LOGIPORT REIT 18
03
ポ ー ト フ ォ リ オ
の現状
LaSalle LOGIPORT REIT 19
ポートフォリオの概要
ポートフォリオの概要(1) 物件構成（取得価格ベース） テナント分散状況（面積ベース)
取得価格の合計 物件数 稼働率
その他
LP流山B棟 6.6%
10.2%
1,891 億円 11 物件 98.8 ％ LP川越
14.1% 6.1%
6.3%
6.1%
LP北柏
鑑定NOI利回り(2) 延床面積合計 テナント数(3) LP東扇島A棟 テナント
13.4% 5.3%
上位10社
11物件
10.0%
4.9 ％ 1,049,279㎡ 113 件 45.4 ％ 4.4%
LP東扇島B棟 3.8%
LP東扇島C棟
10.1% 54.6% 3.6%
12.5%
資産規模の推移 3.6%
（億円） LP橋本 LP相模原 3.0%
2.9%
2,000 11.2% 12.2%
1,884 1,884 1891
1,900 物件エリア比率（取得価格ベース） 延床面積別比率（取得価格ベース)
1,800
1,734 1,734 大阪エリア 東京エリア 10万㎡以下 10万㎡以上
6.5% 93.5% 16.5% 83.5%
1,700
1,614 1,614 1,614
1,600 東京エリア
大阪エリア(4)
10
万㎡超の
大規模物件中心の
1,500 100 ％ ポートフォリオ
8物件 8物件 8物件 9物件 9物件 11物件 11物件 11物件
1,400
上場時 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 物件入替後
2016/2 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2
(1) 2019年2月末日時点で保有している11物件から、ロジポート流山A棟を除いてロジポート堺築港新町を加えた数値
(2) 鑑定NOIを取得価格で除して計算
(3) 名寄せ前の件数を記載。名寄せ後は103件
(4) 「 東京エリア」とは、東京 60km 圏内（JR東京駅から60km圏内）の地域、「大阪エリア」とは、大阪45km圏内（JR大阪駅から45km圏内）の地域 LaSalle LOGIPORT REIT 20
ロジポート尼崎 概要
ロジポート尼崎 本投資法人の取組
尼崎特定目的会社
複数の
国内投資家
有利子負債
320億円 ブラインドプールの
ロジポート尼崎 95億円 ファンドへの出資
信託受益権等 （88.6％）
436億円 サイドカー
ファンド
（鑑定評価額） 優先出資証券
107億円 出資
本投資法人
12億円
（11.4％）
事業計画
1,221百万円
取得価格 賃貸可能面積(倉庫) 62,826坪 2018年
(約11.4％) • 9月 SPCを通じて優先出資証券を取得
参考価格（1） 1,463百万円 NOI利回り（2） 5.5％
• 2月 契約率50％突破
契約締結状況 2019年 • 3月 契約率82.7％ （短期契約+長期契約）
A B C D E F 契約済(長期契約)
6F 1,174坪 3,585坪 4,761坪 1,466坪
契約済(短期契約) 長期化の
卸売業 倉庫業 倉庫業
精密
機器 可能性あり 安定稼働後のポートフォリオマネジメントの選択肢
5F 4,498坪 3,257坪 2,970坪 リーシング中 資本市場・金融市場の環境を踏まえて、ポートフォリオの最適化を目指す
3PL 倉庫業
100% <契約率推移> 追加
4F 10,526坪 82.7％
取得
本投資法人がSPCから本物件を取得
3PL 80%
3F 4,448坪 6,087坪 59.7% 23.0%
60% 継続
小売業
35.0% 保有 SPCが物件を継続保有、本投資法人はSPC配当を引き続き収受
2F 4,448坪 3,187坪 2,900坪 40%
倉庫業 3PL 59.7％
20%
1F 5,275坪 4,245坪 入替 LLRの既存物件を外部に売却し、売却代金でSPCから本物件を取得
3PL 倉庫業 0%
2018/09 2019/02 2019/03
大阪エリアの幅広い需要を捉えた 外部
取得時
売却
外部に本物件を売却し、LLRはその売却益をSPC配当として収受
リーシング活動により契約率上昇
(1) 優先出資証券の取得先であるTMKの不動産鑑定評価書と決算書に基づき時価純資産法に準じた方法で算出
(2) 「NOI利回り｣は、優先出資証券の取得先であるTMKの不動産鑑定評価書の鑑定NOIを、特定目的会社の本物件取得価格で除して計算
(3) ロジポート尼崎は、前所有者が工場から倉庫への改修工事を実施し、2017年10月に当該改修工事が完了
LaSalle LOGIPORT REIT
(4) 契約率は、2019年3月末日時点の倉庫部分の契約率を記載
内部成長 物件運営実績①
稼働率の推移 リーシング実績(2)
期末稼働率 期中平均稼働率 第6期に契約満了となった約118,000㎡の更改状況
100.0%
98.8% 98.8%
98.4% 第6期契約満了
99.0% 98.6%
118,000㎡
97.8%
98.8%
98.0% 97.5%
98.5% 98.4% 98.6%
97.0% 倉庫部分が、
97.5% 97.5% 東扇島3物件 定期借家物件（8物件）
ほぼフル稼働
96.0% 一部事務所区画のみ
空室の状態
77,500㎡ 49.0%3.0%
7 27.0%
95.7%
95.0%
上場時点 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末
2016/2 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2
2.9%
自動更新 再契約 テナント入替
平均賃料単価（上場時ポートフォリオ）(1)の推移
55.7% 41.4%
+6円 +1円
+11円
+6円
+7円 +4円 1.2%
賃料据置 賃料増額 賃料減額
3,558 3,559
3,552 94.8% 4.0%
3,535 3,541
3,524 3,531
増額 約4,700㎡ 賃料増減率(3)
増額率+3.9％
+2.5％
上場時点 第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 長期化+0.5年
2016/2 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2
減額 約1,400㎡
減額率-2.7％
長期化+1.1年
(1) 上場時点で保有する8物件の倉庫部分の賃料単価が対象 (2) 第6期中に契約期日が到来した面積に占める割合（倉庫部分のみ、一時使用除く）
(3) 旧契約に対する増減率（倉庫部分のみ、一時使用除く） LaSalle LOGIPORT REIT 22
内部成長 物件運営実績②
定期借家物件（8物件）(1) 東扇島3物件
賃料改定実績の推移(2) 賃料改定実績の推移(2)
（千㎡） 賃料増額 賃料据置 賃料減額 （千㎡）
賃料増額 賃料据置 賃料減額
60 120
9.5
2.0
2.0
19.5 13.5
40 80
44.0 2.7
99.5
87.6 92.8
20 13.3 29.1 40 82.0 82.3 82.6
24.4
10.6 1.3
6.9 1.4
N/A 4.4 1.3 6.8 2.5 1.2
0 2.5 2.9 0 7.1
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2
賃料改定による賃料増減率(3) 普通借契約の更新実績(2)
自動更新 定借化 退去
7.0% 100.0%
1.8% 1.9% 2.0% 2.6% 0.9%
5.0% 95.0% 6.1% 10.9%
3.0% 90.0%
98.1% 98.0% 99.1%
5.0% 97.4%
3.9%
3.0% 92.0%
1.0% 1.6% 0.3% 85.0% 89.1%
N/A
-1.0% 80.0%
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2
退去区画の 11日 30日 22日 17日 51日 12日
埋戻し日数(4)
(1) 第6期末時点で保有物件の内、ロジポート東扇島A棟・B棟・C棟を除いた8物件
(2) 各期中に契約期日が到来した面積（倉庫部分のみ、一時使用除く）
(3) 各期中に契約期日が到来した契約の旧契約に対する賃料増減率（倉庫部分のみ、一時使用除く）
(4) 当期又は当期以前に退去があり空室となっていた区画の内、後継テナントが入居するまでの期間の平均（倉庫部分のみ） LaSalle LOGIPORT REIT 23
今後のリーシング戦略
定期借家物件（8物件） 東扇島3物件
賃貸期間満了スケジュール 賃貸期間満了スケジュール
（千㎡） 橋本・相模原 北柏・流山B棟 川越 平塚新町・堺南島町・堺築港新町 （千㎡） 東扇島A棟・B棟・C棟
150 150
120 120
90 90
60 60
30 30
0 0
第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期
2019/8 2020/2 2020/8 2021/2 2021/8 2022/2 2022/8 2023/2 2023/8 2024/2 2024/8 2025/2 2025/8 以降 2019/8 2020/2 2020/8 2021/2 2021/8 2022/2 2022/8 2023/2 以降
今後満了を迎える賃料(1)の増額ポテンシャル 賃料ギャップ
8.0% 賃料 下方 増額
ギャップ ＝ 抵抗力 ＋ ポテンシャル
約12％ 約7％ 約6％
6.0%
下方
4.0% 抵抗力
6.7%
増額
ポテンシャル
2.0% ＠4,000円
3.7%
3.2%
スポット @3,750円
＠3,548円
0.0% 賃料(2) (3) ポート
目標賃料
第7期 第8期 第9期 フォリオ
2019/8 2020/2 2020/8 平均賃料(4)
(1) 既存物件（東扇島3物件除く）の定借契約・倉庫のみを集計
(2) 新規開発物件の倉庫部分の募集賃料単価
(3) マーケットレポートに基づき運用会社が作成した倉庫部分の相場賃料単価
(4) 倉庫部分の賃料単価 LaSalle LOGIPORT REIT 24
分散の効いたポートフォリオ
テナント分散状況(1) エンドユーザーの業種比率(3)
（外円は上位10テナントのエンドユーザーの分散状況）
佐川グローバルロジスティクス 6.6％ 原材料
12.1%
日用品
日本ロジステック 6.1% 23.6%
その他
丸全昭和運輸 6.1％
21.0%
消費物流比率
87.9 %
丸和運輸機関 5.3％
楠原輸送 4.4％ 衣料品
医薬品 13.6%
2.2%
エバラ物流 3.8％
家電・精密機器
トナミ運輸 3.6%
その他 54.6％ 7.9% 食品・飲料
KDDI 3.6% Eコマース 10.8%
8.8%
丸二倉庫 3.0％
バロックジャパンリミテッド 2.9％
テナント業態比率(3)
その他 4.5%
卸売業 4.3%
上位5社
28.4
小売業 6.7%
%
製造業 7.6%
上位10社
45.4 %
総テナント数
113 件(2)
3PL 76.8%
(注) 2019年2月末日時点で保有している11物件に、ロジポート流山A棟を除いてロジポート堺築港新町を加えた数値
(1) 面積ベースで算出
(2) 名寄せ前の件数 名寄せ後は103件
(3) 面積ベースで算出（倉庫区画のみ） LaSalle LOGIPORT REIT 25
稼働率実績の詳細
稼働率の実績と定借比率・賃貸借契約平均残存年数
稼働率
賃貸借契約
No. 物件名 2016年3月末 2018年8月末 2019年2月末 2016年3月末 テナント(1)(2) 平均残存 定借比率(1) (3)
時点 時点 時点(1) からの差異 年数(1)
東京－1 LP橋本 90.1% 100.0% 100.0% +9.9 pt 14 3.4年 100.0%
東京－2 LP相模原 97.9% 99.7% 99.7% +1.8 pt 18 3.4年 100.0％
東京－3 LP北柏 100.0% 100.0% 100.0% - 8 3.0年 100.0％
東京－4 LP流山A棟 100.0% 100.0% 100.0% - 1 -(4) 100.0％
東京－5 LP流山B棟 99.7% 99.9% 99.9% +0.2 pt 8 2.4年 100.0％
東京－6 LP東扇島A棟 95.5% 96.8% 96.8% +1.3 pt 23 0.9年 37.0％
東京－7 LP東扇島B棟 94.4% 95.1% 95.2% +0.8 pt 18 1.0年 43.9％
東京－8 LP東扇島C棟 95.2% 98.7% 98.7% +3.5 pt 17 0.9年 47.4％
東京－9 LP川越 - 100.0％ 100.0％ - 4 2.3年 100.0％
東京－10 LP平塚新町 - 100.0％ 100.0％ - 1 -(4) 100.0％
大阪－1 LP堺南島町 - 100.0％ 100.0％ - 1 -(4) 100.0％
ポートフォリオ全体（入替前） 96.5% 98.8％ 98.8％ +2.3 pt 112(3) 2.7年 78.7%
大阪－2 LP堺築港新町 - - 100.0％ - 1 -(4) 100.0％
ポートフォリオ全体（入替後） - - 98.8％ - 113(5) 2.8年 78.8%
(1) LP堺築港新町は取得完了予定日である2019年9月3日時点で算出
(2) 面積ベースで算出
(3) 賃料ベースで算出
(4) テナントからの開示の承諾が得られていないため非開示
(5) 名寄せ前の件数
LaSalle LOGIPORT REIT 26
ポートフォリオ一覧（物件入替後）
延床面積 取得価格 鑑定評価(1) 投資比率 NOI利回り(2) PML値(3)
物件番号 物件名称 所在地 竣工年月
（㎡） （億円） （億円） （%） （%） （%）
東京－1 ロジポート橋本(4) 神奈川県相模原市 145,801 212 229 11.2 2015年1月 4.6 1.3
東京－2 ロジポート相模原(4) 神奈川県相模原市 200,045 230 253 12.2 2013年8月 4.8 0.5
東京－3 ロジポート北柏 千葉県柏市 104,302 253 288 13.4 2012年10月 4.6 0.9
東京－5 ロジポート流山B棟 千葉県流山市 133,414 266 291 14.1 2008年7月 4.8 2.3
東京－6 ロジポート東扇島A棟 神奈川県川崎市 100,235 190 195 10.0 1987年4月 5.1 6.5
東京－7 ロジポート東扇島B棟 神奈川県川崎市 117,546 191 213 10.1 1991年4月 5.6 6.2
東京－8 ロジポート東扇島C棟 神奈川県川崎市 116,997 237 250 12.5 2001年9月 4.9 6.3
東京－9 ロジポート川越 埼玉県川越市 50,742 119 122 6.3 2011年1月 4.7 4.4
東京－10 ロジポート平塚新町 神奈川県平塚市 29,067 69 72 3.6 2016年5月 4.8 5.2
大阪－1 ロジポート堺南島町 大阪府堺市 30,696 81 85 4.3 2016年10月 4.8 6.5
大阪－2 ロジポート堺築港新町 大阪府堺市 20,428 41 45 2.2 2018年8月 5.3 7.6
合計／平均 1,049,279 1,891 2,044 100.0 4.9 3.1
ロジポート尼崎
LLR－1 兵庫県尼崎市 258,704 12.2 14.6 - 2009年4月(5) 5.5 5.6
（優先出資証券）
(1) 鑑定評価は2019年2月末時点（ロジポート堺築港新町は2019年3月末日時点）、LLR-1は同時点の優先出資証券の参考価格を記載
(2) NOI利回りは、鑑定NOIを取得価格で除して計算、LLR-1はTMKの取得価格を使用
(3) PML値は、2019年4月付東京海上日動リスクコンサルティング株式会社作成の「11物件建物地震リスク調査ポートフォリオ解析報告書」に基づき記載 、LLR-1は2018年9月時点の数値を使用
(4) 「ロジポート橋本」「ロジポート相模原」の取得価格及び鑑定評価額は、取得済の信託受益権の準共有持分割合に相当する金額を記載し、延床面積は、物件全体の数値を記載
(5) 2017年10月に工場から物流施設への改修工事が完了
LaSalle LOGIPORT REIT 27
財務運営
強固な財務体質の構築（1） 信用格付の状況
有利子負債残高 LTV（2） 加重平均調達金利 借入先金融機関
AA-
875.3 億円 43.6 % 0.59 % 11 社 （ 株式会社日本格付研究所（JCR ））
投資法人債比率 平均負債残存年数（3） 平均負債年数（3） 固定金利比率（4）
13.1 ％ 4.7 年 7.0 年 91.9 %
有利子負債の返済期限
(百万円) 変動金利借入 固定金利借入 投資法人債
20,000
15,000
10,000
14,660
15,110
5,000 10,740
9,070
6,750 5,880
5,000 2,990
3,760 3,500
2,650 1,900 2,000
1,300 1,221 1,000
0 0 0
7期 8期 9期 10期 11期 12期 13期 14期 15期 16期 17期 18期 19期 20期 21期 22期 23期 24期 25期 26期 第27期 第28期
19/8 20/2 20/8 21/2 21/8 22/2 22/8 23/2 23/8 24/2 24/8 25/2 25/8 26/2 26/8 27/2 27/8 28/2 28/8 29/2 29/8 30/2
(1) 2019年2月末日時点 (3) 借入金および投資法人債を負債として算出
(2) 「LTV」は有利子負債÷総資産にて算出 (4) 「固定金利比率」は金利が固定化されている有利子負債残高÷有利子負債残高合計で算出 LaSalle LOGIPORT REIT 28
財務運営 長期化・固定化の進展とLTVコントロール
資金調達コストの抑制と負債期間の長期化を推進 金利の固定化の推進
固定金利 変動金利
平均負債残存年数 平均負債年数 加重平均調達金利
8.0年 0.65% 100.0% 4.5%
8.9% 7.3% 6.8% 8.1%
0.62% 0.62% 0.61% 0.61% 19.0%
0.59% 0.59%
7.0年 80.0%
0.60%
6.0年 60.0%
0.55%
91.1% 92.7% 95.5% 93.2% 91.9%
5.0年 40.0% 81.0%
0.50%
4.0年 20.0%
5.9 6.4 5.9 6.8 5.8 7.0 5.5 7.1 5.2 7.1 4.7 7.0
3.0年 0.45% 0.0%
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2
LTVコントロール 金融機関取引状況
（百万円/シェア）
三菱UFJ銀行 19,700 (22.5%)
50.0%
みずほ銀行 15,231 (17.4%)
巡航LTV水準 40%～45% 43.6%
三井住友銀行 14,010 (16.0%)
43.3%
45.0% 三井住友信託銀行 9,790 (11.2%)
日本政策投資銀行 7,100 (8.1%)
40.0% 福岡銀行 2,992 (3.4%)
りそな銀行 2,692 (3.1%) 総額 875.3億円
38.6% 38.6％
新生銀行 2,400 (2.7%) 借入先11行
35.0%
野村信託銀行 1,082 (1.2%)
34.2% 34.3%
七十七銀行 532 (0.6%)
30.0%
中国銀行 500 (0.6%)
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期
2016/8 2017/2 2017/8 2018/2 2018/8 2019/2 投資法人債 11,500 (13.1%)
LaSalle LOGIPORT REIT 29
Memo
LaSalle LOGIPORT REIT 30
04
物 流 施 設
マ ー ケ ッ ト の
見 通 し
LaSalle LOGIPORT REIT 31
首都圏の物流不動産マーケット
スペース需給の動向と中期予測(1) 直近空室率
(百万㎡） 新規供給 新規需要 空室率 空室率（竣工1年以上） 予測(2)
2.4 10%
2.2 9% 空室率（全体） 空室率（竣工1年以上）
2.0
8% 8%
1.8
7% 7%
1.6
6% 6%
1.4
1.2 5% 5%
3.7％
1.0 4% 4%
0.8
3% 3% 2.2％
0.6
2% 2%
0.4
0.2 1% 1%
0.0 0% 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018
1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ
出所：CBRE (1) 延床面積5,000㎡以上の賃貸物流施設が対象
(2) 薄い色の棒グラフは予測値
出所：CBRE
大型マルチテナント型施設(3)の竣工時稼働率の推移
100%
80%
60%
40%
20%
N/A(4)
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
出所：CBRE (3) 延床面積1万坪以上の複数テナント向けに開発された施設が対象
(4) 対象となる供給がないため集計対象外
LaSalle LOGIPORT REIT 32
大阪圏の物流不動産マーケット
スペース需給の動向と中期予測(1) 直近空室率
空室率（全体） 空室率（竣工1年以上）
(百万㎡） (2) 16%
新規供給 新規需要 空室率 空室率（竣工1年以上） 予測
1.4 14%
14%
1.2 12%
12%
9.4％
1.0 10%
10%
0.8 8%
8%
0.6 6% 8.0％
6%
0.4 4% 4%
0.2 2% 2%
0.0 0% 0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2017 2017 2017 2017 2018 2018 2018 2018
1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ
出所：CBRE (1) 延床面積5,000㎡以上の賃貸物流施設が対象
(2) 薄い色の棒グラフは予測値
出所：CBRE
大型マルチテナント型施設(3)の竣工時稼働率の推移
100%
80%
60%
40%
20%
N/A(4) N/A(4) N/A(4)
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
出所：CBRE (3) 延床面積1万坪以上の複数テナント向けに開発された施設が対象
(4) 対象となる供給がないため集計対象外
LaSalle LOGIPORT REIT 33
首都圏・大阪圏サブマーケット毎の空室率と供給見込
首都圏 大阪圏
東北道/圏央道
ロジポート川越 新名神
常磐道/圏央道
関越道/圏央道 東北道/16号 常磐道/16号
ロジポート流山B棟 北摂・東大阪
関越道/16号 ロジポート北柏
外環道 神戸
成田
八王子
千葉内陸
ロジポート尼崎
（優先出資証券） 大阪湾岸
ロジポート橋本 東京湾岸 千葉湾岸
ロジポート堺南島町
ロジポート相模原
ロジポート築港新町 南大阪
神奈川湾岸
神奈川内陸
ロジポート東扇島A,B,C棟
ロジポート平塚新町
0 10km 0 10km
空室率（1）（2018年4Q時点） 需給環境
2018年4Q時点の既存ストック
0～5％ 需給逼迫
2019年/2020年の供給見込
5～10％ 需給均衡
出所：CBREのデータを基に本資産運用会社にて作成
10～15％ 需給緩和懸念 (1) 延床面積5,000㎡以上の賃貸物流施設が対象
15％～ 需給緩和
LaSalle LOGIPORT REIT 34
Memo
LaSalle LOGIPORT REIT 35