3466 Ｒ－ラサールロジ 2021-02-15 17:00:00
ロジポート尼崎危険物倉庫増築プロジェクトに関するお知らせ [pdf]
2021 年 2 月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 千 代 田 区 丸 の 内 一 丁 目 11 番 1 号
ラ サ ー ル ロ ジ ポ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 藤 原 寿 光
（コード番号：3466）
資産運用会社名
ラ サ ー ル REIT ア ド バ イ ザ ー ズ 株 式 会 社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 藤 原 寿 光
問合せ先 取締役財務管理本部長 石 田 大 輔
（TEL．03－6367－5600）
ロジポート尼崎危険物倉庫増築プロジェクトに関するお知らせ
ラサールロジポート投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産
運用会社であるラサールＲＥＩＴアドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」といいま
す。
）は、本日、本投資法人の保有資産である「ロジポート尼崎」の敷地内において危険物倉庫の建設
（以下「本増築」といいます。
）を決定いたしましたので、下記のとおり、お知らせいたします。
記
1. 本増築の概要
(1) 物件名称 :ロジポート尼崎 東危険物倉庫（以下「本物件」又は「取得予定資産」と
いいます。
）
(2) 所在地 ：兵庫県尼崎市
(3) 取得予定価格（注 1） ：457 百万円
(4) 取得予定日 ：2021 年 9 月下旬（引渡日）
(5) NOI 利回り(注 2) ：13.7％
(6) 償却後 NOI 利回り(注 3) ：10.7％
(7) 取得資金 ：自己資金
(8) 施工者 ：三和建設株式会社
(9) 工事請負契約締結日 ：2021 年 2 月 15 日
(10) 代金支払日 ：工事請負契約締結の翌月に取得予定価格の 10％、竣工及び引渡しの翌月
に 90％を支払う（予定）
(注 1) 「取得予定価格」は、請負工事代金、設計料、CM フィー、諸経費等の合計値（消費税及び地方消費税を含ま
ず、百万円未満を切り捨てています。
）を記載しています。本報道発表文の日付現在において、建物の建築
工事に着工していないことから、変動する可能性があります。以下同じです。
1
(注 2) 「NOI 利回り」は、本資産運用会社が試算した本物件の賃貸事業収入見込額から賃貸事業費用見込額
（減価償却費を除きます。）を控除した金額（以下「NOI」といいます。）の取得予定価格に対する比率
を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
(注 3) 「償却後利回り」は、本物件の NOI から、本資産運用会社が試算した本物件の減価償却費見込額を控
除した金額の取得予定価格に対する比率を、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
2. 本増築の理由
ロジポート尼崎は、大阪エリアの「物流適地」に所在する、
「大規模・高機能」な物流施設であり、
本投資法人が掲げる「プライム・ロジスティクス」の基準に合致した物件ですが、本投資法人の掲げ
る内部成長戦略の一環として、容積率未消化部分を活用し、敷地内に本物件を増築することで、さら
なる収益力の向上及び資産価値の向上を図ることを目的としています。
また、昨今のアルコール消毒剤等の保管流通ニーズの高まりを背景とした危険物倉庫需要の増大に
対応できるとの判断から本増築を決定いたしました。
3. 物件の内容
(1) 物件の概要
後記（2）ないし（4）の表は、本物件の概要を表にまとめたものです（本 3.において、以下「個別物
件表」といいます。。かかる個別物件表をご参照頂くに際し、そこで用いられる用語は以下のとおりで
）
す。個別物件表はかかる用語の説明と併せてご参照ください。
なお、時点の注記がないものについては、原則として、2020 年 12 月 17 日時点の状況に基づいた予定
として記載しています。
a．区分に関する説明
・
「用途」は、主たる建物の登記簿上の種類を記載しています。
b．
「特定資産の概要」欄に関する説明
・
「特定資産の種類」は、本報道発表文の日付現在で予定されている取得予定資産の取得時におけ
る種類を記載しています。
・
「取得予定年月日」は、取得予定資産の建物竣工及び引渡し予定日を記載しています。
・
「取得予定価格」は、工事請負契約書に記載された請負工事代金、設計料、CM フィー、諸経費
等の合計値（消費税及び地方消費税を含まず、百万円未満を切り捨てています。
）を記載してい
ます。
・土地の「所在地」は、住居表示を記載しており、住居表示がないものは登記簿上の建物所在地
（複数ある場合にはそのうちの一所在地）を記載しています。
・土地の「面積」は、登記簿上の記載に基づいており、現況とは一致しない場合があります。
・土地の「用途地域」は、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。
）第
8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「建ぺい率」は、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。
）第
53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じて都市
計画で定められる建ぺい率の上限値を記載しています。
2
・土地の「容積率」は、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合
であって、用途地域等に応じて都市計画で定められる容積率の上限値を記載しています。
・土地及び建物の「所有形態」は、信託受託者が保有する権利の種類を記載しています。
・
「担保設定の有無」は、本投資法人が取得予定資産を取得した後に負担することが予定されてい
る担保がある場合にその概要を記載しています。
・
「マスターリース会社」は、取得予定資産についてマスターリース契約を締結している、又は締
結する予定のマスターリース会社を記載しています。
・
「マスターリース種別」は、マスターリース会社との間のマスターリース契約の内容に応じ、エ
ンドテナントからの賃料等を原則としてそのまま受け取る形式のパス・スルー型マスターリー
スについては「パス・スルー」と、エンドテナントからの賃料等の変動にかかわらず一定の賃
料を受け取る形式のサブ・リース型マスターリースについては「サブ・リース」と、それぞれ
記載しています。なお、取得予定資産については、マスターリース契約を締結することは予定
していません。
・
「建物状況評価の概要」は、本投資法人からの委託に基づき、東京海上日動リスクコンサルティ
ング株式会社が、取得予定資産に関する短期・長期修繕計画の策定等を実施し、作成した当該
結果に係る報告書の概要を記載しています。当該報告内容は、一定時点における上記調査業者
の判断と意見であり、その内容の妥当性及び正確性を保証するものではありません。
・建物の「構造と階数」及び「種類」は、工事請負契約書の記載に基づいています。
・建物の「建築時期」は、取得予定資産の建物竣工及び引渡し予定日を記載しています。
・建物の「延床面積」は、工事請負契約書の記載に基づいて記載しています。
・
「PM 会社」は、物件について契約の締結を予定している PM 会社を記載しています。
・
「賃貸借の内容」は、取得予定資産に係る賃貸借予約契約書の内容を記載しています。
・
「テナント数」は、信託不動産に係る賃貸借予約契約書に表示された建物に係る賃貸借契約数の
合計を記載しています。なお、当該信託不動産につきマスターリース契約が締結されている場
合又は締結することが予定されている場合には、エンドテナントの総数を記載しています。但
し、当該信託不動産につき同一の賃借人が複数の賃貸借契約を締結している場合には、当該賃
借人は 1 として総数を算出しています。
c．
「特記事項」欄に関する説明
・
「特記事項」には、本報道発表文の日付現在の情報をもとに、取得予定資産に関し、以下の事項
を含む、不動産又は信託不動産の権利関係・利用・安全性等及び評価額・収益性・処分性への
影響等を考慮して重要と考えられる事項を記載しています。
・法令諸規則上の制限又は規制の主なもの
・権利関係等に係る負担又は制限の主なもの
・賃貸借に係るテナント若しくはエンドテナントとの合意事項又はテナント若しくはエンド
テナントの使用状態等の主なもの
・不動産の境界を越えた構造物等がある場合又は境界確認等に問題がある場合の主なもの
d．
「賃貸借の概要」欄に関する説明
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・
「賃貸借の概要」は、信託不動産に関し、賃貸面積の合計上位 2 テナントについての賃貸借契約
の内容を記載しています。なお、当該信託不動産につきマスターリース契約が締結されている
場合には、エンドテナントとマスターリース会社との転貸借契約の内容を記載しています。
・
「賃貸面積」は、当該賃貸借契約書に表示された建物に係る賃貸面積の合計を小数点以下を切り
捨てて記載しています。
・
「賃貸可能面積」は、信託不動産に関し賃貸が可能な面積であり、当該賃貸借契約書又は建物図
面等に基づき賃貸が可能と考えられる面積の合計を小数点以下を切り捨てて記載しています。
・
「年間賃料」は、当該賃貸借契約書に表示された建物に係る月間賃料（共益費を含みます。
）を
12 倍することにより年換算して算出した金額（複数の賃貸借契約が締結されている取得予定資
産については、その合計額）
（消費税及び地方消費税は含みません。
）を百万円未満を切り捨て
て記載しています。
・
「敷金・保証金」は、当該賃貸借契約に規定する敷金及び保証金の残高の合計額を百万円未満を
切り捨てて記載しています。
e．
「調査報告書の概要」欄に関する説明
・
「調査報告書の概要」は、本投資法人が、不動産鑑定機関に取得予定資産の価格調査を委託し
作成された調査報告書の概要を記載しています。当該不動産鑑定評価は、一定時点における評
価者の判断と意見であり、その内容の妥当性、正確性及び当該調査価格での取引可能性等を保
証するものではありません。なお、同欄において、数値については、単位未満を切り捨てて記
載し、比率については、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（2）特定資産の概要
物 件 名 称 ロジポート尼崎 東危険物倉庫
用 途 倉庫（注 1）
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権（注 2）
取 得 予 定 年 月 日 2021 年 9 月下旬
取 得 予 定 価 格 457 百万円
所 在 地 兵庫県尼崎市扇町 20 番
面 積 124,169.55 ㎡
土 地 用 途 地 域 工業専用地域
（注 3 ） 建 ぺ い 率 60％
容 積 率 200％
所 有 形 態 所有権、賃借権
担 保 設 定 の 有 無 無
マ ス タ ー リ ー ス 会 社 －
マ ス タ ー リ ー ス 種 別 －
調 査 価 格 58,900 百万円（注 4）
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 1 月 31 日）
不 動 産 鑑 定 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
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調 査 業 者 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
建物状況 調 査 書 日 付 2021 年 1 月
評価の概要 緊 急 修 繕 費 －
短 期 修 繕 費 －
長 期 修 繕 費 11,096 千円／12 年（年平均：924 千円）
① 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建
構 造 と 階 数
② 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平家建
建 築 時 期 2021 年 9 月下旬（予定）
① 998.40 ㎡
延 床 面 積
建 物 ② 998.40 ㎡
① 倉庫
種 類
② 倉庫
所 有 形 態 所有権
P M 会 社 株式会社ザイマックス関西
テ ナ ン ト 数 1
年 間 賃 料 非開示（注 5）
賃 貸 借 の 敷金・保証金 非開示（注 5）
内 容 賃 貸 面 積 1,996.80 ㎡
賃貸可能面積 1,996.80 ㎡
稼 働 率 100.0％
該当ありません。
特 記 事 項
(注 1) 用途は、主たる建物である既存棟の登記簿上の種類を記載しています。
(注 2) 取得予定資産は、既存棟を裏付資産とする不動産信託受益権に係る信託財産として組み入れる予定で
す。
(注 3） 土地については、本物件を含む「ロジポート尼崎」全体について記載しています。
(注 4） 本物件を含む「ロジポート尼崎」全体の調査報告書に基づく調査価格（価格時点：2021 年 1 月 31 日）を記
載しています。調査報告書の詳細については、後記「(4) 本増築後を想定した調査報告書の概要」を参照し
てください。
(注 5） 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
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（3）賃貸借の概要
賃貸借の概要
年間賃料
賃借人 賃貸面積 （消費税及び地方消 敷金・保証金
費税別）
日本通運株式会社 1,996.80 ㎡ 非開示（注） 非開示（注）
契約形態：定期建物賃貸借契約
賃料改定：非開示（注）
中途解約：非開示（注）
(注) 賃借人から開示の承諾が得られていないため、非開示としています。
（4）本増築後を想定した調査報告書の概要
調査報告書の概要（注）
調査価格 58,900 百万円
不動産鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2021 年 1 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 DCF 法による収益価格を標準として、直接還元法
58,900 百万円
による検証を行って試算
直接還元法による収益価格 59,600 百万円
運営収益 3,293 百万円
可能総収益 中長期的に安定的と認められる貸室賃料、共益費
3,417 百万円
収入等を査定
空室等損失 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査
124 百万円
定
運営費用 686 百万円
維持管理費 104 百万円 過年度実績及び現行の契約条件等に基づき査定
水道光熱費 131 百万円 過年度実績額等に基づき査定
修繕費 エンジニアリング・レポート記載の修繕費及び更
26 百万円
新費等を基に査定
PM フィー 7 百万円 現行の契約条件等に基づき査定
テナント募集費用等 25 百万円 賃借人の想定回転期間に基づき査定
公租公課 367 百万円 過年度実績額等に基づき査定
損害保険料 7 百万円 保険資料及び類似事例等に基づき査定
その他費用 16 百万円 過年度実績額等を参考に査定
運営純収益 2,606 百万円
一時金の運用益 7 百万円 運用利回りは 1.0％として査定
資本的支出 エンジニアリング・レポート記載の修繕費及び更
53 百万円
新費等を基に査定
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純収益 2,560 百万円
還元利回り 4.3％ 類似不動産に係る取引事例等に基づき、対象不動
産の個別性等を勘案して査定
DCF 法による収益価格 58,600 百万円
割引率 4.4％ 金融資産の利回りに対象不動産の個別性を加味し
て査定
最終還元利回り 4.5％ 還元利回りを基に、将来の予測不確実性を加味し
て査定
積算価格 54,100 百万円
土地比率 64.3％
建物比率 35.7％
その他、鑑定評価機関が価格調査に当たって留意した事項 該当無し
(注) 上表は、既存棟及び増築棟を含む「ロジポート尼崎」全体に係る調査報告書の概要です。
4. 利害関係人等との取引
本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にある者との間での取引ではありません。
5. 決済方法及び取得の日程
(1) 決済方法
工事請負契約締結の翌月に取得予定価格の 10％、竣工及び引渡しの翌月に 90％を支払う予定で
す。
(2) 新規取得資産の取得に係るスケジュールは以下のとおりです。
2021 年 2 月 15 日 工事請負契約締結及び賃貸借予約契約締結
2021 年 4 月上旬 着工（予定）
2021 年 9 月下旬 竣工及び引渡し（予定）
6. 媒介の概要
本増築に係る取引に媒介はありません。
7. 今後の見通し
増築棟の引渡しは 2021 年 9 月を予定しており、2020 年 10 月 15 日付で公表した 2021 年 2 月期及び
2021 年 8 月期の運用状況及び分配金の予想の変更はありません。
本投資法人のホームページアドレス：http://lasalle-logiport.com/
＜添付資料＞
参考資料 1 外観イメージ図（本増築部分）
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参考資料 1 外観イメージ図（本増築部分）
（注）上記外観イメージ図は、本日現在検討中の計画に関するものであり、実際の完成した建物とは異
なる可能性があります。
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