3463 Ｒ－いちごホテル 2020-01-30 15:30:00
資産譲渡のお知らせ（ネストホテル那覇） [pdf]
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サステナブルインフラの「いちご」
2020 年 1 月 30 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
い ち ご ホ テ ル リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執 行 役 員 宮下 修
（コード番号 3463）www.ichigo-hotel.co.jp
資産運用会社名
い ち ご 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表執行役社長 岩井 裕志
問合せ先 執行役ホテルリート本部長 岩坂 英仁
（電話番号 03-3502-4892）
資産譲渡のお知らせ（ネストホテル那覇）
いちごホテルリート投資法人（以下、「本投資法人」という。）の資産運用会社であるいちご投
資顧問株式会社（以下、「本資産運用会社」という。）は、本日、資産の譲渡（以下、「本譲渡」
という。）を決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
なお、本譲渡の譲渡予定価格は、想定帳簿価格に対して約1.4倍、鑑定評価額に対して約1.3倍で
あり、2020年1月期において、約12.6億円の譲渡益を計上する予定です。
記
1. 譲渡の概要
ホテル名称 ネストホテル那覇
ホテル番号 G-2 013
ホテルタイプ 宿泊主体・特化型ホテル
建物建築時期 1975年2月
譲渡予定資産の種類 不動産信託受益権（土地・建物）
譲渡予定資産の取得日 2016年8月17日
鑑定評価額（※1） 4,190,000,000円
譲渡予定価格（※2） 5,285,000,000円
想定帳簿価格（※3） 3,787,815,000円
想定譲渡益（※4） 約12.6億円
譲渡先 非開示（国内の事業会社）
媒介の有無 無
契約締結日 2020年1月30日
引渡予定日 2020年1月31日
代金決済予定日 2020年1月31日
譲渡方法 不動産を信託する信託の受益権を売買
（※1）「鑑定評価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法および基準ならびに一般
社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、大和不動産鑑定株式会社による2019年7
月31日時点における鑑定評価額を記載しております。
（※2）「譲渡予定価格」には、信託受益権および動産売買契約に記載された売買価格（固定資
産税、都市計画税相当額の精算分および消費税相当額およびその他費用を除きます。）
を記載しております。
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（※3）「想定帳簿価格」は、2019年7月期の期末帳簿価格、引渡予定日までに予定されている資
本的支出および想定される減価償却費を基に、本資産運用会社が算出した本日現在で想
定される2020年1月31日時点の帳簿価格です。なお、「想定帳簿価格」は、千円未満を
切り捨てております。
（※4）「想定譲渡益」は、譲渡予定価格から想定帳簿価格、および本譲渡に係る諸費用（見込
額）を差し引いて算出した参考値であり、変動する可能性があります。なお、「想定譲
渡益」は千万円未満の金額を切り捨てております。
2. 本譲渡の理由
本投資法人は、地域分散の効いた、安定性の高いホテルポートフォリオの充実と投資主価値の
最大化を図っております。その運用戦略の下、2019年4月に「ネストホテル熊本」、2019年7月に
「ヴァリエホテル広島」を取得するとともに、2019年8月には「ホテルビスタプレミオ京都」を譲
渡し、今般、ネストホテル那覇（以下、「本ホテル」という。）を譲渡することといたしました。
本ホテルは、空港より車で約7分の那覇市中心部に所在する宿泊主体・特化型ホテルです。2016
年8月の取得以降、オペレーターと協働し、資産価値の向上を図ってまいりました。その結果、直
近の鑑定評価額は取得時より11%（420百万円）上昇しております。
今般、譲渡先よりその資産価値をご評価いただき、前述の鑑定評価額の約1.3倍、想定帳簿価格
の約1.4倍の価格提示を受け、本資産運用会社にて売却に係る検討を行ってまいりました。本投資
法人が得意とする収益向上策を通じたさらなる資産価値向上が限定的であり、今後、修繕等の維
持・管理コストの増加も想定されます。中長期的な成長性および安定性、ポートフォリオ全体のバ
ランス等を勘案した結果、好機を捉え、本譲渡により鑑定評価ベースで約10期分（5年分）のNOI
と同水準の譲渡益を獲得し、今後の成長に向けた投資資金を確保するとともに、譲渡益を投資主に
還元することが投資主価値の最大化に資するものと判断いたしました。
なお、本譲渡により2020年1月期において、約12.6億円の譲渡益を計上する予定です。
本投資法人では、引き続き、保有ホテルのさらなる収益向上に向けた施策に取組み、投資主価
値の最大化に努めてまいります。
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3. 本譲渡予定資産の内容
資産の概要
物件名称 ネストホテル那覇
特定資産の種類 不動産信託受益権
所在地 沖縄県那覇市西一丁目 6 番 1 号
所有形態 所有権
面積 2,322.62m2
土地
用途地域 商業地域
建ぺい率 / 容積率 80% / 400%
所有形態 所有権
用途 旅館
建物 構造・階層 SRC 造 11F
延床面積 9,240.20m2
建築時期 1975 年 2 月 28 日
テナント総数 1
固定賃料：108,391,987 円/年額
変動賃料：当該月の GOP から、最低保証賃料、当該月の売上に一定比
賃料
率を乗じた額および当該月の GOP に一定比率を乗じた額等
を控除した額
敷金・保証金 敷金：25,200,000 円、保証金：該当なし
賃貸可能面積 9,240.20m2
賃貸面積 9,240.20m2
2019 年 8 月 2019 年 9 月 2019 年 10 月 2019 年 11 月 2019 年 12 月
稼働率の推移
100% 100% 100% 100% 100%
取得価格 3,750 百万円
鑑定機関 大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額 価格時点 2019 年 7 月 31 日
鑑定評価額 4,190 百万円
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鑑定評価書の概要
物件名称 ネストホテル那覇
鑑定評価額 4,190,000,000円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019年7月31日
項目 内容 概要等
DCF法による収益価格がより説得力が高いと判断し、
収益価格 4,190,000,000円
直接還元法による収益価格からの検証も行い試算
直接還元法による価格 4,230,000,000円
運営収益 268,800,000円
可能総収益 268,800,000円
空室等損失等 0円
運営費用 18,664,490円
維持管理費 0円 賃借人が負担することを前提とするため計上しない
水道光熱費 0円 賃借人が負担することを前提とするため計上しない
修繕費 6,442,000円 エンジニアリングレポートの12年間平均修繕費を計上
PMフィー 1,440,000円 契約額に基づき計上
テナント募集費用等 0円
公租公課 8,963,500円 2019年度の実績額に基づき計上
損害保険料 474,990円 実績額を計上
その他費用 1,344,000円 類似事例等に基づき運営収益の0.5%相当額を計上
運営純収益 250,135,510円
一時金の運用益 252,000円 運用利回りを1.0%と査定
エンジニアリングレポートの12年間平均更新費に
資本的支出 25,949,641円
FF&Eリザーブを考慮して計上
純収益 224,437,869円
類似用途の利回りを基準とし、対象不動産の立地条件
および建物条件ならびに現行賃料の市場賃料に対する
還元利回り 5.3%
水準、権利関係、契約条件等のその他の条件によるス
プレッドを加減し査定
DCF法による収益価格 4,170,000,000円
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
割引率 5.1%
利回りとの比較等から査定
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不動
最終還元利回り 5.5%
産の市場性等を考慮して査定
積算価格 1,470,000,000円
土地比率 80.4%
建物およびFF&Eの積算価格を、土地の積算価格、建物
建物比率 19.6%
およびFF&Eの積算価格の合計で除した比率を記載
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項
対象不動産の賃貸市場および売買市場における競争力を考慮し、最有効活用を現況のまま継続使用する
ことと判定しており、売買市場における需要者が収益力および投資採算を重視して取引を行うことか
ら、本件においては収益価格の方が積算価格よりも相対的に説得力が高いものと判断
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4. 本譲渡先の概要
国内の一般事業会社ですが、譲渡先から開示の同意を得られ
名称
ておらず、非開示とさせていただきます。
本投資法人、本資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき
資本関係、人的関係、取引関係はありません。また、譲渡先
本投資法人・本資産運用会社
は、投信法に定める「利害関係人等」および本資産運用会社の
との関係
利益相反対策に係る自主ルール（利害関係者取引規程）におけ
る「利害関係者」には該当しません。
5. 媒介の概要
当該事項はありません。
6. 決済方法等
譲渡時に一括決済いたします。
7. 譲渡代金の使途
譲渡代金は手元資金とし、新たな資産の取得や価値向上CAPEX等といった今後の成長投資の資
金として戦略的な活用を図ります。
8. 今後の見通し
本譲渡により、2020年1月期に約12.6億円の譲渡益が発生する見込みであり、譲渡益を織り込ん
だ2020年1月期の当期純利益については全額を分配させていただく予定です。
本譲渡による2020年1月期および2020年7月期の運用状況の予想に与える影響につきましては、本
日付発表の「2020年1月期ならびに2020年7月期の運用状況および分配予想の修正のお知らせ」をご
参照ください。
以 上
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【ご参考】本譲渡後のポートフォリオの状況
ホテル 取得価格 投資比率
番号 ホテル名称 地域 賃料形態 （百万円） （%）
（※1） （※2） （※3）
A-1 004 ネストホテル札幌駅前 北海道札幌市 固定+変動賃料 2,160 4.6
A-2 008 ネストホテル札幌大通 北海道札幌市 固定+変動賃料 1,450 3.1
A-3 018 コンフォートホテル釧路 北海道釧路市 固定賃料 300 0.6
B-1 020 グランパーク・イン横浜 神奈川県横浜市 固定賃料 1,490 3.2
C-1 012 スマイルホテル東京阿佐ヶ谷 東京都杉並区 固定+変動賃料 3,910 8.3
C-3 016 ホテルリブマックス日本橋箱崎 東京都中央区 固定賃料 1,360 2.9
D-1 006 コンフォートホテル浜松 静岡県浜松市 固定賃料 1,550 3.3
ホテルウィングインターナショナル
D-2 003 愛知県名古屋市 固定+変動賃料 2,670 5.7
名古屋
D-3 011 コンフォートホテル中部国際空港 愛知県常滑市 固定賃料 5,308 11.3
D-4 019 コンフォートホテル鈴鹿 三重県鈴鹿市 固定賃料 300 0.6
E-1 001 スマイルホテル京都四条 京都府京都市 固定+変動賃料 4,480 9.5
E-3 005 チサンイン大阪ほんまち 大阪府大阪市 固定+変動賃料 1,630 3.5
ホテルウィングインターナショナル
E-4 007 兵庫県神戸市 固定+変動賃料 1,490 3.2
神戸新長田駅前
E-5 010 ネストホテル大阪心斎橋 大阪府大阪市 固定+変動賃料 7,600 16.1
F-1 017 コンフォートホテル岡山 岡山県岡山市 固定賃料 1,200 2.5
F-2 015 ネストホテル松山 愛媛県松山市 固定+変動賃料 1,610 3.4
F-3 021 アーバイン広島エグゼクティブ 広島県広島市 固定賃料 1,800 3.8
F-4 022 コートホテル倉敷 岡山県倉敷市 固定+変動賃料 1,725 3.7
F-5 024 ヴァリエホテル広島 広島県広島市 固定+変動賃料 1,500 3.2
G-1 009 ヴァリエホテル天神 福岡県福岡市 固定+変動賃料 1,380 2.9
G-3 023 ネストホテル熊本 熊本県熊本市 固定+変動賃料 2,220 4.7
合計（21ホテル） 47,133 100.0
（※1）「ホテル番号」のうち、「A」は北海道・東北、「B」は関東甲信越、「C」は東京、
「D」は北陸・東海、「E」は近畿、「F」は中国・四国、「G」は九州・沖縄に各物件が
所在することを示します。
（※2）「取得価格」は、本投資法人が取得済みの各信託受益権の売買契約に記載された売買金額（取
得に係る諸費用、公租公課等の精算金および消費税等を含みません。）記載しています。
（※3）「投資比率」は、取得価格の合計に対する各信託受益権の取得価格の比率をいい、小数第2
位を四捨五入して記載しています。
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