3463 Ｒ－いちごホテル 2019-08-27 17:00:00
2020年1月期の運用状況および分配金の予想の修正のお知らせ [pdf]
Make More Sustainable
サステナブルインフラの「いちご」
2019 年 8 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区内幸町一丁目1番1号
い ち ご ホ テ ル リ ー ト 投 資 法 人
代表者名 執行役員 宮下 修
（コード番号 3463）www.ichigo-hotel.co.jp
資産運用会社名
い ち ご 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表執行役社長 岩井 裕志
問合せ先 執行役管理本部長 田實 裕人
（電話番号 03-3502-4892）
2020年1月期の運用状況および分配金の予想の修正のお知らせ
いちごホテルリート投資法人（以下、「本投資法人」という。）は、2019年3月14日付決算短信
にて発表した2020年1月期の運用状況および分配金の予想（以下、「前回発表予想」という。）を
上方修正することを決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
記
1. 2020年1月期の運用状況および分配金の予想の修正
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 1口当たり
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） 分配金（円）
前回発表予想（A） 1,773 979 803 802 3,147
今回修正予想（B） 2,383 1,402 1,199 1,198 4,700
増減額（B-A） +610 +423 +396 +396 +1,553
増減率 +34.4% +43.2% +49.3% +49.4% +49.3%
参考：前年同期実績
2,439 1,573 1,399 1,398 5,487
（2019年1月期）
（参考）1口当たり予想当期純利益 4,700円、予想期末発行済投資口数 254,974口
※ 上述の予想は、別紙「2020年1月期（2019年8月1日～2020年1月31日）における運用状況
の予想の主な前提条件」記載の前提条件に基づき算出した本日現在における運用状況の
予想です。よって、今後の不動産等の追加取得もしくは売却、賃借人の異動等に伴う賃
料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、金利の変動、今後の新投資口の
発行等により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1口当たり分配金は
変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありませ
ん。
※ 上述予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
※ 金額については単位未満を切り捨て、割合については小数第2位を四捨五入して記載して
おります。
1
2. 2020年1月期の運用状況および分配金の予想の修正理由
本投資法人は、本日付発表の「資産譲渡のお知らせ（ホテルビスタプレミオ京都）」における
資産の譲渡（以下、「本譲渡」という。）において、本譲渡資産であるホテルビスタプレミオ京都
の想定帳簿価格に対して約1.3倍、鑑定評価額に対して約1.2倍の譲渡予定価格による約6.6億円の譲
渡益の計上等を勘案し、予想を上方修正することといたしました。その結果、営業利益が1,402百
万円（+43.2%）、経常利益が1,199百万円（+49.3%）、当期純利益が1,198百万円（+49.4%）、1口
当たり分配金が4,700円（+49.3%）と前回発表予想より増加する見込みです。
3. 2019年7月期の運用状況および分配金の予想の修正について
2019年7月期の運用状況および分配金の予想については、修正はありません。
以 上
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（別紙）2020 年 1 月期における運用状況の予想の主な前提条件
項目 前提条件
計算期間 ・2020年1月期（第9期）：2019年8月1日 ～ 2020年1月31日（184日）
・本日現在保有する23物件を前提としており、2019年10月31日に本譲渡予定資産であるホ
テルビスタプレミオ京都の譲渡を行う予定です。これ以外に運用資産の異動（新規物件
運用資産
の取得または、保有物件の譲渡等）が生じないことを前提としています。実際には、今
後の運用資産の異動により予想が変動する可能性があります。
・営業収益のうち賃貸事業収益（※1）については、本日現在で有効な賃貸借契約をもと
に、各物件の競争力および市場環境等を勘案して算出しています。
・ホテルの賃料については、以下の前提で算出しています。
[変動賃料を導入している13ホテル（※2）の指標]
2020 年 1 月期
（第 9 期）
客室稼働率（%）（※3） 89.6
ADR（円）（※4） 7,843
（※1）賃貸事業収益については、賃貸借契約の解除、テナントによる賃料の滞納ま
たは不払いがないことを前提としています。
（※2）2019 年 10 月 31 日に譲渡予定のホテルビスタプレミオ京都および 2019 年 9
月に開業予定のヴァリエホテル広島は集計対象外としています。
（※3）「客室稼働率」は、以下の計算式により求められる数値を記載しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数
÷（対象期間中の全客室数×対象期間の営業日数）
（※4）「ADR」とは、平均客室販売単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の
宿泊売上高合計（料飲売上、その他売上およびサービス料等を除きます。）
を、同期間の販売客室数（稼働した延べ客室数）合計で除した値を単位未満
四捨五入して記載しています。
[2020年1月期の変動賃料等の内訳]
営業収益 （単位：百万円）
固定賃料 /
物件名称 変動賃料 合計
最低保証賃料
スマイルホテル京都四条 34 46 81
ホテルビスタプレミオ京都 37 0 37
ネストホテル札幌駅前 32 74 106
チサンイン大阪ほんまち 39 0 39
コンフォートホテル浜松 55 0 55
ネストホテル札幌大通 26 59 85
ヴァリエホテル天神 24 42 67
ネストホテル大阪心斎橋 65 99 165
コンフォートホテル
151 0 151
中部国際空港
スマイルホテル
28 70 98
東京阿佐ヶ谷
ネストホテル那覇 60 85 145
ネストホテル松山 35 52 88
コンフォートホテル岡山 45 0 45
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項目 前提条件
固定賃料 /
物件名称 変動賃料 合計
最低保証賃料
コンフォートホテル釧路 18 0 18
コンフォートホテル鈴鹿 15 0 15
コートホテル倉敷 33 50 83
ネストホテル熊本 27 41 68
ヴァリエホテル広島 7 24 32
その他ホテル賃料（※） 250 17 267
合計 989 665 1,655
営業収益 （※）ホテルウィングインターナショナル名古屋、ホテルウィングインターナショ
ナル神戸新長田駅前、ホテルリブマックス日本橋箱崎、グランパーク・イン
横浜およびアーバイン広島エグゼクティブの個別の賃料の詳細については、
賃借人より開示の同意を得られていないため、「その他ホテル賃料」として
合算で表示しています。
[その他賃料]
ホテルビスタプレミオ京都、チサンイン大阪ほんまちおよびスマイルホテル東京阿
佐ヶ谷における店舗に係る賃料（水道光熱費を含む）およびネストホテル熊本にお
ける宴会場に係る賃料として 39 百万円を想定しています。
[本譲渡にともなう修正］
・本譲渡による譲渡益として、668百万円を見込んでいます。
・本譲渡により前回発表予想で見込んでいたホテルビスタプレミオ京都の賃貸事業収益53
百万円の減少を見込んでいます。
・主たる営業費用である賃貸事業費用のうち、減価償却費以外の費用については、過去の
実績値を基に、費用の変動要素を反映して算出しています。
・減価償却費については、付随費用等を含めて定額法により算出しており、354百万円を
想定しています。
・固定資産税および都市計画税等の公租公課につきましては、105百万円が費用計上され
ることを前提としています。
・修繕費については、物件ごとに本投資法人の資産運用会社が、各営業期間に必要と想定
した額を費用として計上しています。ただし、予想し難い要因により修繕費が増額また
営業費用
は追加で発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること
および定期的に発生する費用ではないこと等から、予想金額と大きく異なる結果となる
可能性があります。
[本譲渡にともなう修正］
・本譲渡による修正を含む営業収益の変更に伴い、資産運用報酬が前回発表予想よりも約
111百万円増加することを前提としています。
・本譲渡による課税売上割合変動に伴う租税公課として、41百万円が費用計上されること
を前提としています。
・支払利息およびその他融資関連費用として197百万円を見込んでいます。
営業外費用
・創立費および投資口交付費の償却として5百万円を見込んでいます。
借入金 ・2020年1月期末時点で、25,470百万円の借入金残高があることを前提としています。
・本日現在、本投資法人の発行済投資口数は254,974口であり、2020年1月末までに新投資
発行済
口の発行または投資口の消却がなく、投資口数が変動することがないことを前提として
投資口数
います。
・分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
分配金 ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動または予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、分配金は変動する可能性があります。
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項目 前提条件
利益超過
・利益を超える金銭の分配は現時点において行う予定はありません。
分配金
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所の有価証券上場規程等規則、一般社団
法人投資信託協会の規則等において、上述の予想数値に影響を与える改正が行われない
その他 ことを前提としています。
・一般的な経済動向および不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
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