野村不動産マスターファンド投資法人
9 th
2020年2月期決算説明資料
April 14, 2020
目次
1. Topics ① 8. ESGへの取り組み
・ ポートフォリオ構成から見るコロナウイルス関連の影響 4 ・ ESGの取組み（外部評価） 29
・ コロナウイルス関連に起因する業績への影響 5 ・ ESGへの取り組み（マテリアリティ） 30
・ ESGへの取り組み（E：環境） 31
2. Topics ② ・ ESGへの取り組み（S：社会 G:ガバナンス） 32
・ 第3回公募増資の概要と効果 7
3. 決算ハイライト
・ 2020年2月期（第9期）決算ハイライト 9
4. 業績予想
・ 2020年8月期（第10期）、2021年2月期（第11期） 業績予想 12
・ 各種指標の推移 13
5. 外部成長
・ 第3回公募増資 取得物件一覧 15
・ 良質なスポンサー開発物件の取得を中心とした外部成長の推進 16
・ 戦略的資産入替の概要（再開発・再取得型SPR） 17
・ 設立以降の成長の軌跡 18
6. 内部成長
・ 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ 20
・ 鑑定評価の状況 25
7. ファイナンス
・ ファイナンスの状況 27
2
1 Topics ①
3
ポートフォリオ構成から見るコロナウイルス関連の影響
8割を超えるセクターには大きな影響なし。賃料収入に占める変動賃料の割合は0.7％程度
セクター 保有割合 コロナウイルス関連の影響
オフィス 45.5％
居住用施設 19.3％ 82.3％ 足元のリーシング、改定等の物件運用面において、コロナウイルス関連による大きな影響はなし。
（注）
物流施設 16.9％
駅前立地商業施設 11.4％ 商業・宿泊施設の売上減少に伴う変動賃料の減少
・ 外出自粛に伴い、飲食系テナントを中心に売上減少。 （但し、GEMSは固定賃料）
居住地立地商業施設 5.7％ 17.7％ ・ ユニバーサル・シティウォーク大阪では、USJ休園（2月29日～5月中旬予定）に伴い、
一部店舗を除き、大部分の店舗が休業中
宿泊施設 0.6％ ・ 外出自粛及び訪日外国人の大幅減少に伴い、宿泊需要が減少（稼働率、ADRの低下）
（注）その他セクターも含めた割合を記載しています。
賃料収入に占める変動賃料割合（第7期・第8期実績合計ベース）
賃料収入合計（固定のみ）
変動賃料内訳
第7期・第8期
固定賃料割合
99.3％
第7期・第8期
変動賃料割合
0.7％ 91.1％
（477百万円/年） （85.7％：ユニバーサル・シティウォーク大阪（UCW））
（5.3％：ホテルビスタ札幌大通）
変動賃料合計
賃料収入合計（固定のみ） 変動賃料合計 UCW ホテルビスタ札幌大通 その他物件
4
コロナウイルス関連に起因する業績への影響
第10期：コロナウイルスの影響が一部あるが、その他内部成長等の進捗により、1口当たり分配金は変更なし
第11期：2020年9月以降は、コロナウイルスによる大きな影響がないことを前提に業績予想を策定
前提条件
・ ユニバーサル・シティウォーク大阪（UCW）
5月末まで店舗休業が継続（売歩発生なし）。6月から営業開始、売上が順次回復し、7月以降は通常稼働。
・ ホテルビスタ札幌大通
5月末まで低稼働率が継続。6月以降、回復基調を見込むものの、第11期までは変動賃料は見込まない。
・ 中座くいだおれビル
コロナウイルスによる商業テナントのリーシング影響等を鑑み、リニューアル時期（ダウンタイム発生時期）を半年後ろ倒し。
（第1期リニューアルオープン：（当初）2020年冬 （見直し後）2021年春）
第10期業績予想（一口当たり分配金）への影響
第10期予想（2019年12月5日付公表） 3,317円
ユニバーサル・シティウォーク大阪 変動賃料減少（▲112百万円） ▲23円
コロナウイルス
ホテルビスタ札幌大通 変動賃料減少（▲24百万円） ▲5円
関連
中座くいだおれビル ダウンタイム発生時期の後ろ倒し（+81百万円） +17円
その他 その他保有物件の運用実績反映（+41百万円） +8円
内部成長 財務コストの実績反映等（+13百万円） +3円
第10期修正後予想（2020年4月14日付公表） 3,317円
＜コロナウイルス関連の業績への影響に対する方針＞
内部留保残高（2020年2月期末時点）
今後、追加でコロナウイルス関連による一過性の減収が発生する場合には、
内部留保残高（注）を上限に、分配金の安定化を目的として利益超過分配を実施 34.2億円（725円/口）
（注）過去の物件売却で生じた売却益相当額の内部留保を指します。
5
2 Topics ②
6
第3回公募増資の概要と効果
約290億円のエクイティを調達。資本コストを意識した機動的な公募増資を実施。
本公募増資のポイント 公募増資（PO）概要
ハイライト オファリング形態 国内募集（旧臨報方式）
・ アップサイドが期待できる東京圏所在のオフィス、居住用施設を中心に、 募集投資口数（第三者割当含む） 167,900口
スポンサーが開発する築浅のブランドシリーズ9物件404億円の物件を取得 発行済投資口数 4,715,200口
・ 総合型REITの特性とスポンサーの多様な開発力を活かした戦略的資産入替え 発行価格 179,830円
・ 良好な不動産マーケット環境を捉えた積極的なアップサイドの追求 発行価額 174,141円
・ 第10期予想分配金＋3.4％（第8期実績比）、LTV▲0.8pt（第8期末比） 発行決議日 2019年12月5日
条件決定日 2019年12月16日
マーケット評価
払込日（第三者割当） 2019年12月20日（2020年1月21日）
・ 国内外投資家より約9.5倍の旺盛な需要を獲得
（前回公募増資時（グローバル）：約8.3倍） 発行価額総額（第三者割当含む） 292億円
各種指標の変化
前期末（2019年8月末） 取得 PO後（2020年3月末）
資産規模 10,112億円 404億円 10,516億円
物件数 289物件 9物件 298物件
平均築年数 18.8年 1.1年 18.6年
東京圏比率 82.0％ 100.0％ 82.7％
平均NOI利回り 5.1％ 4.5％ 5.2％ （注1）
含み益 1,240億円 58億円 1,412億円 （注2）
（一口あたり含み益） （27,277円/口） （35,098円/口） （29,948円/口）
LTV 43.9％ 43.1％（▲0.8％）（注3）
2019年8月期実績 2020年2月期実績 2020年8月期予想
一口当たり分配金
3,209円/口 3,279円/口（+2.2％） 3,317円/口（+3.4％）
（注1）2020年2月期実績（PO時取得物件は鑑定評価上のNOI）をもとに算出しています。（注2）2020年2月期に取得した継続鑑定評価の含み益増加も含まれます。 （注3）2020年2月期のBSを反映しています。 7
3 決算ハイライト
8
2020年2月期（第9期）決算ハイライト
一口当たり分配金：3,279円、前期実績比+70円（+2.2％）
（単位：百万円） 第9期実績－第8期実績 主な差異要因（百万円）
2019年8月期 2020年2月期 2020年2月期
(第8期) (第9期)
差異
(第9期)
差異 営業収益 310
実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C)
賃貸事業収入 489
営業収益 36,617 36,927 310 36,878 48
賃貸事業収入 33,388 33,877 489 33,889 -11 既存物件の賃料共益費（LP岩槻の入替影響除く） 346
その他賃貸事業収入 3,222 3,049 -173 2,989 59
不動産等売却益 6 - -6 - -
LP岩槻の入替の影響 ▲76
営業費用 22,351 22,253 -97 22,328 -75 物件取得による影響 219
賃貸事業費用 15,887 15,720 -166 15,765 -44
修繕費 1,727 1,658 -69 1,674 -16 その他賃貸事業収入 ▲173
公租公課 2,982 2,976 -6 2,969 6
居住用施設の季節要因（礼金、更新料） ▲56
減価償却費 5,135 5,151 15 5,135 15
その他賃貸事業費用 6,041 5,934 -107 5,985 -51 解約違約金の剥離等 ▲116
資産運用報酬 3,224 3,291 66 3,281 9
のれん償却額 2,622 2,622 - 2,622 - 不動産等売却益（PF新宿河田町の一部土地）の剥離等 ▲6
その他営業費用 617 619 1 659 -39
営業利益 14,265 14,673 408 14,550 123 営業費用 ▲97
営業外収益 5 8 2 - 8
営業外費用 2,578 2,506 -72 2,518 -12 賃貸事業費用 ▲166
支払利息その他融資関連費用 2,514 2,439 -74 2,444 -4
投資口交付費 55 55 -0 61 -5 支払動光熱費の季節変動等 ▲54
その他営業外費用 8 10 2 13 -2
経常利益 11,692 12,175 482 12,031 143
既存物件の賃貸事業費用（支払動光熱費除く） ▲178
特別損益 - 16 16 - 16 物件取得による影響（支払動光熱費除く） 65
当期純利益 11,690 12,188 498 12,030 158
資産運用報酬・その他営業費用 68
利益分配金 a 11,691 12,188 497 12,023 165
利益超過分配金
分配総額
b
a+ｂ
2,901
14,592
3,272
15,461
371
868
3,291
15,314
-18
146
営業外費用 ▲72
内部留保 -282 -654 -372 -665 (10)
支払利息その他融資関連費用 ▲74
（内部留保総額） (4,074) (3,420) (-654) (3,409) (10)
その他営業外費用 2
一口当たり分配金 (円) 3,209 3,279 70 3,248 31
うち利益分配(円) 2,571 2,585 14 2,550 35
特別損益 16
うち一時差異等調整引当額(円) 342 368 26 366 2 自然災害による特別利益（保険金収入＞復旧費用） 16
うちその他の利益超過分配(円) 296 326 30 332 -6
当期純利益 498
総資産 1,164,767 1,193,471 28,704 1,195,121 -1,649
取得価格 1,011,279 1,031,039 19,760 1,031,039 -
有利子負債 510,770 510,727 -42 510,727 - 内部留保取り崩し 654百万円(138円/口）
LTV 43.9% 42.8% -1.1% 42.7% 0.1%
時価総額 843,524 807,713 -35,810 - - LP浦安、LP岩槻の入替による影響相当額 164百万円(34円/口）
NOI 25,859 26,357 498 26,249 108 期中増資による希薄化相当額 490百万円(104円/口）
FFO 19,447 19,953 505 19,796 157
9
2020年2月期（第9期）決算ハイライト
1口当たり分配金の主な差異要因（円／口）
2020年2月期実績
分配金 増益要因 減益要因
資産運用報酬の増加 ▲14
（円） 賃料・共益費の増加 +57 修繕費の減少 +17 支払利息・融資関連
オフィス +48 費用の減少 +16
3,600 商業 +3 支払動光熱費の減少 +13
物流 +7 特別利益 +3
住宅 +4 PMフィーの減少 +13
ホテル ▲5 投資口交付よる希薄化 ▲114
3,500 その他費用の減少 +7
住宅の季節要因 ▲12 内部留保の取り崩し +77
解約違約金の剥離等 ▲23
3,400
▲15
3,300 50 ▲32
45
22
3,200
修繕費の増加 ▲2
3,100 保守管理費の増加 ▲2
賃料・共益費の増加 +46
減価償却費の増加 ▲7 3,279
3,000 3,209 その他 ▲1
その他費用の増加 ▲4
2,900
2,800
0
2019年8月期 賃貸事業収入 賃貸事業収入 賃貸事業費用 賃貸事業費用 その他 2020年2月期
実績 （既存物件） （取得物件） （既存物件） （取得物件） 実績
10
4 業績予想
11
2020年8月期（第10期）、2021年2月期（第11期）業績予想
2020年8月期：3,317円（前期比+1.2％）、2021年2月期：3,328円（前期比+0.3％）
（単位：百万円）
2020年2月期 2020年8月期
差異
2021年2月期
差異 第10期予想ー第9期実績 主な差異要因（百万円）
(第9期) (第10期) (第11期)
実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 予想 (C) (C)-(B) 営業収益 1,525
営業収益 36,927 38,452 1,525 38,289 -163
賃貸事業収入 33,877 35,296 1,418 35,233 -62
賃貸事業収入 1,418
その他賃貸事業収入 3,049 3,156 107 3,055 -101 既存物件の賃料共益費 420
営業費用 22,253 23,001 747 22,845 -155 第9期・第10期取得による影響 997
賃貸事業費用 15,720 16,261 541 16,113 -148
その他賃貸事業収入 107
修繕費 1,658 1,530 -128 1,412 -118
公租公課 2,976 3,109 133 3,095 -14
受入動光熱費の季節変動等 55
減価償却費 5,151 5,375 224 5,436 60 居住用施設の季節要因（礼金、更新料）等 53
その他賃貸事業費用 5,934 6,246 311 6,170 -76 営業費用 747
資産運用報酬 3,291 3,433 141 3,431 -1
のれん償却額 2,622 2,622 - 2,622 - 賃貸事業費用 541
その他営業費用 619 683 64 678 -4
支払動光熱費の季節変動等 113
営業利益 14,673 15,451 778 15,443 -8
営業外収益 8 - -8 - -
公租公課（2019年取得物件） 133
営業外費用 2,506 2,432 -73 2,369 -63 既存物件の賃貸事業費用（支払動光熱費、公租公課を除く） 43
支払利息その他融資関連費用 2,439 2,419 -19 2,356 -63 第9期・第10期取得物件の賃貸事業費用（支払動光熱費を除く） 251
投資口交付費 55 - -55 - -
その他営業外費用 10 12 1 13 0 資産運用報酬・その他営業費用 205
経常利益 12,175 13,019 843 13,074 54 営業外費用 ▲73
特別損益 16 - -16 - -
当期純利益 12,188 13,018 829 13,073 54 支払利息その他融資関連費用 ▲19
投資口交付費の剥離 ▲55
利益分配金 a 12,188 13,009 820 13,070 61
利益超過分配金 b 3,272 2,631 -641 2,621 -9 当期純利益 829
分配総額 a+ｂ 15,461 15,640 179 15,692 51
内部留保 -654 - 654 - -
（内部留保総額） (3,420) (3,420) - (3,420) -
第11期予想ー第10期予想 主な差異要因（百万円）
一口当たり分配金 (円) 3,279 3,317 38 3,328 11
うち利益分配(円) 2,585 2,759 174 2,772 13
営業収益 ▲163
うち一時差異等調整引当額(円) 368 377 9 384 7 賃貸事業収入 ▲62
うちその他の利益超過分配(円) 326 181 -145 172 -9 その他賃貸事業収入 ▲101
総資産 1,193,471 1,198,873 5,401 1,196,046 -2,827
営業費用 ▲155
取得価格 1,031,039 1,051,686 20,647 1,051,686 - 賃貸事業費用 ▲148
有利子負債 510,727 517,884 7,157 517,841 -42 営業外費用 ▲63
LTV 42.8% 43.2% 0.4% 43.3% 0.1%
時価総額 807,713 - - - - 支払利息その他融資関連費用 ▲63
NOI 26,357 27,566 1,208 27,611 45 当期純利益 54
FFO 19,953 21,025 1,071 21,141 116
12
各種指標の推移
営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円)
■物流施設 平均NOI利回り
■売却益
■居住用施設 ■商業施設
5.2％
5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％
■オフィス
38,139 36,617
35,428
（35,032） （36,610） 36,927
34,218 （34,742）
６ 26,357
（33,631） 34,731 25,859
3,107 685 24,677
587 24,475
6,605 23,931 23,583
6,607
6,283 6,515 6,540 4,822 4,910
6,215 4,775 4,894
4,549 4,626
5,707 5,747
5,112 5,363 5,391 4,595
5,004 4,586
3,974 3,920 4,360 4,356
7,057 6,931
7,546 6,475 6,404 6,420 4,963
4,914
5,013 4,471 4,493 4,541
15,986 15,833 16,278 16,233 17,024 17,417 11,685
10,296 10,468 10,692 10,741 11,343
17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期
取得価格(百万円) 1口当たり分配金(円)、LTV（％）
1,031,039 3,400 LTV 50.0
955,984
1,011,279
分配金成長フェーズ 2年間で+7.6％（年率+3.8％）
927,318 922,568 960,345 予想
49.0
199,467 3,300 実績
192,887
192,101 192,902
184,045 184,045 3,279 48.0
3,200 3,248
174,690 174,690 3,209
161,050 161,050 3,182 47.0
150,390 145,730
第3回
3,100 3,128
3,111 公募増資
176,527 176,527 46.0
159,783 159,783 163,343 3,081 3,084 第2回
167,723
3,000 3,037 3,047 公募増資
3,020
44.6 44.6 44.5 45.0
44.4
2,900 2,950 43.9
44.0
456,025 469,205
420,260 428,110 434,550 434,550
42.8
2,800 第1回 43.0
公募増資
2,700 42.0
17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 17年8月期
17年 8月期 18年2月期
18年 2月期 18年8月期
18年 8月期 19年2月期
19年 2月期 19年8月期
19年 8月期 20年2月期
20年 2月期
（注）営業収益、NOI、取得価格において、「宿泊施設」及び「その他」の個別数値が記載されていませんが、グラフ上段の合計値に当該数値は含まれております。
13
5 外部成長
14
第3回公募増資 取得物件一覧
東京圏かつ築浅のスポンサーが開発するブランドシリーズである良質な9物件を取得
取得価格
合計 404 億円 鑑定評価額
との差異 58 億円 平均NOI
利回り(注1) 4.5 ％ 東京圏
比率 100 ％
平均
築年数(注2) 1.1 年
オフィス 物流施設
■PMO秋葉原北 ■PMO東新橋 ■PMO浜松町 ■Landport東習志野 再開発・再取得型
SPR（注3）
従前：イトーヨーカドー東習志野店
84億円 NOI利回り3.8％ 47億円 NOI利回り3.8％ 43億円 NOI利回り3.7％ 118億円 NOI利回り5.7％
商業施設 居住用施設
■GEMS三軒茶屋
■プラウドフラット戸越公園 ■プラウドフラット宮崎台 ■プラウドフラット浅草橋Ⅲ ■プラウドフラット渋谷富ヶ谷 再開発・再取得型
SPR（注3）
従前：三菱自動車渋谷店（底地）
18億円 NOI利回り4.0％ 25億円 NOI利回り4.3％ 13億円 NOI利回り4.7％ 12億円 NOI利回り4.4％ 39億円 NOI利回り4.6％
（注1）本ページにおいて、「NOI利回り」とは取得時の鑑定NOI利回りを指します。 （注2）平均築年数は、取得日時点の築年数を取得価格で加重平均して算出しています。 （注3）SPR=戦略的資産入替え(Strategic Property Replacement)
15
良質なスポンサー開発物件の取得を中心とした外部成長の推進
賃貸バリューチェーン契約締結以降、良質なスポンサー開発物件を継続的に取得
良質なスポンサー開発物件（第3回公募増資の取得資産取得後）
東京圏比率 平均築年数（2020年3月末時点） 平均NOI利回り （注1）
4ブランド ポートフォリオ全体
4.9% 5.2%
18.6年
東京圏比率 6.6年
97.7％
82.7％
4ブランド ポートフォリオ全体 4ブランド ポートフォリオ全体
スポンサー開発物件の取得実績（注2） 第3回公募増資後保有物件の取得先（注3）
■ 設立以降の4ブランドの取得価格合計（左軸）
■ 設立時点の4ブランド取得価格合計（左軸）
（億円） － 4ブランド割合（PMO/GEMS/Landport/PROUD FLAT）（右軸） 3,000
3,500 28.5% 30%
2,596
25.7% 13.0%
3,000
2,134 2,134 ■スポンサー物件（4ブランド）
25% 28.5%
2,500 1,836 22.3% 22.2% ■スポンサー物件（4ブランド以外）
1,496 1,604 1,722
19.9%
2,000 1,318 1,355 19.1% 18.6% 25.5%
■外部取得物件
17.2%
20% ■TOPリート合併
16.8% 17.1%
1,500
1,000 32.9%
スポンサー割合
15% 61.5％
500
0 10%
設立時 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 公募増資後
（注1）「平均NOI利回り」は、第3回公募増資取得物件については鑑定NOIを、それ以外の物件については2020年2月期のNOIを年換算した金額の合計額を各対象物件の取得価格合計で除した数値をそれぞれ記載しています。
（注2）「4ブランド割合」は、各時点における取得価格合計に占める4ブランドの物件の割合を示しています。
（注3）「スポンサー物件」とは、野村不動産グループもしくは野村不動産グループに関連する不動産ファンド等からの取得物件を指します。 16
戦略的資産入替の概要（再開発・再取得型SPR）
総合型REITの特性とスポンサーの多様な開発力を活かした戦略的資産入替え
スポンサーへの資産売却の概要 再開発後の資産取得の概要
（テナント退去に伴い2017年6月に売却）
再開発・再取得
■旧三菱自動車渋谷店（底地） ■プラウドフラット渋谷富ヶ谷
居住用施設
商業施設（底地） SPRの効果 取得価格 3,960百万円
鑑定評価額 4,440百万円
売却価格 1,720百万円
テナント退去に伴う
NOI利回り 4.6%
鑑定評価額 1,720百万円 収益低下リスクの排除
含み益（注） 480百万円
売却益 122百万円 （含み益率） （12.1%）
売却時の利益実現
■旧イトーヨーカドー東習志野店 再開発によるセクター転換 ■Landport東習志野 物流施設
商業施設
を伴うバリューアップ 取得価格 11,872百万円
売却価格 664百万円
優先交渉権付売買契約による 鑑定評価額 15,700百万円
鑑定評価額 649百万円
外部成長機会の確保 NOI利回り 5.7%
売却益 15百万円
含み益（注） 3,828百万円
築年数 22.6年 （含み益率） （32.2%）
（注）取得時鑑定評価額と取得価格との差額です。
立地特性等を踏まえた最適用途への転換を伴う再開発・再取得
SPR
総合デベロッパーとしての 用途を限定しない
多様な開発力 総合型REIT
17
設立以降の成長の軌跡
スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と分配金の引き上げを実現
設立時 20年2月期 公募増資後（注2）
物件数 257物件 294物件 298物件
上位10物件比率 26.8％ スポンサー開発物件を中心とした良質な物件を取得 22.7％ 22.3％
東京圏比率 79.8％ 82.4％ 82.7％
（注3）
平均築年数 19.3年 築年数の経過等により競争力低下懸念のある物件を売却 18.9年 18.6年 （入替無し→ 23.8年）
分配金（注1） 2,656円 3,279円
（+23.5％）
10,516
■ 資産規模（億円） 10,310
10,112
■ 取得金額合計（億円）
■ 売却金額合計（億円） 9,559 9,603
9,328 9,273 9,225
7,836 7,926 7,846
3,506 3,713
3,309
2,708 2,799
取得資産合計
2,209 2,374
1,819 71物件
3,713億円
90 336
-341 -341 売却資産合計
-815 -1,050 -1,050 -1,103 -1,103 -1,103 -1,103
35物件
1,103億円
設立時 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 公募増資後
（注1）16年2月期の分配金を6か月換算（営業日数152日間）した金額を記載しています。 （注2）公募増資後とは、2020年3月末日時点を言います。
（注3）設立時のポートフォリオから、2020年3月末日まで物件の物件売買による影響を考慮しない場合の平均築年数です。 18
6 内部成長
19
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Office
テナント入替や改定を通じて、今期も平均賃料単価の上昇を実現（前期末：18,060円/坪→18,214円/坪（＋0.9％））
2020年2月期 運用ハイライト 平均賃料単価推移 レントギャップ：2020年2月期末＋9.9％
（前期比+3.5％）
（円/坪）
テナント入替による賃料増減率：+17.6％ 19,000
うち、物件売買による影響
（増額入替のみの賃料増額率：+18.5％）
18,500 86
PMO改定件数内訳
賃料改定による賃料増減率：+3.4％ 18,000
据置
（増額改定のみの賃料増額率：+5.8％） 17,500
2件
17,000
PMO賃料改定による賃料増減率：+4.7％ 18,301
（再契約含む） 増額 16,500 18,060 18,214
17,548 17,723
13件 17,419
レントギャップは引き続き拡大傾向（注1） 16,000 17,156
2020年2月期末時点：+9.9％（前期比+3.5%拡大） 15,500
15,000
0
17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期
増額改定のみの
テナント入替による賃料増減（注2） 増額入替のみの
+18.5％ 賃料改定による賃料増減（注2） 平均増額率
+5.8％
平均増額率
（百万円） （百万円）
月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率 月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率
30
10 17.6%
3.7%
25 3.3% 3.4%
8
20 2.4%
11.4%
6 1.9%
15
4 7.4% 7.5%
7 10
23
5.8% 5.9% 0.6% 17
5 15
2 3 5
13
8
2 4 10 8
0 0
(1) (1)
(2) （7） （2）
(5)
（1,904坪） （2,326坪） （3,666坪） （5,502坪） （2,740坪） （2,255坪） （40,564坪） （33,304坪） （29,427坪） （21,007坪） （24,914坪） （22,830坪）
(4) (10)
17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期
（注1）一棟貸しである物件を除く保有物件を対象に算出しています。
（注2）グラフ下部の（）内数値は、テナント入替対象面積及び賃料改定対象面積です。なお、増減率については、全対象区画の加重平均として算出しています。以降の他セクターにおいても同様です。 20
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Office
旺盛な需要を背景にした積極的なリーシングにより、設立以降最高の賃料増減率を達成
入退去面積の推移（坪） 退去 入居 Net
5,502
3,444 3,439 3,666 882
2,326 2,740 2,255 （申込済161）
1,776 1,791
（契約済721）
(1,583) (1,696)
(2,755) (2,469) (2,226) (2,204) (2,272)
(3,240)
(3,662)
(5,456)
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 20年8月期
(5ヶ月) （想定）
＜2020年2月期＞テナント入替の効果 ＜2020年8月期＞テナント入替の進捗（2020年3月31日時点）
計2,255坪 入替による賃料増減率 ＋17.6％ 解約(予定)面積：計 1,696坪
＜テナント入替事例＞ 上段：入替対象面積 下段：入替に伴う賃料増額率 入居(予定)面積 入替による賃料増減率
契約済・・・ 721坪
申込済・・・ 161坪 (注)
+24.2％
合計・・・ 882坪
＜テナント入替事例＞ 上段：入替対象面積 下段：入替に伴う賃料増額率
NMF五反田 PMO日本橋 NMF天神南ビル
駅前ビル 三越前
PMO秋葉原 野村不動産東日本橋ビル 野村不動産西梅田ビル 213坪 68坪 62坪
131坪 506坪 56坪 （＋51.8％） （＋20.0％） （＋35.5％）
（＋27.0％） （＋20.0％） （＋70.5％）
（注）「申込済」とは入居申込書を受領したテナントです。 21
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Residential
東京都心を中心に入替を通じた賃料上昇を継続推進
2020年2月期 運用ハイライト
入替・更新時の賃料増減 都心物件を中心に、入替えによるアップサイドを実現
①入替時の賃料変動 東京23区 入替賃料増額：+5.4％ （前期比+1.7％）
733件/978件（74.9％）の増額入替
物件名称 入替戸数 賃料増減額 賃料増減率 タイプ
月額賃料増減率 ＋4.5％ （＋4,617千円/月）
麹町ミレニアムガーデン 2 211,000円 34.1％ ファミリー
②更新時の賃料変動 プライムアーバン新川 9 425,400円 25.4％ ファミリー
93件/1,194件（7.8％）の増額更新 プライムアーバン日本橋茅場町 12 143,000円 10.1％ シングル
月額賃料増減率 +0.4％ （＋488千円/月）
プライムアーバン恵比寿 2 39,000円 10.0％ コンパクト
入替による賃料増減 更新時の賃料変動
（千円） 月額賃料増減額 月額賃料増減率 減額 据置 増額
5,000 100% 3.3
4.5% 6.9 9.2 5.9 7.0 7.8
4,000
2.6%
2.2% 2.8%
3,000
50% 96.7
1.9% 4,617 92.9 90.8 94.1 92.9 92.2
2,000
1.3%
3,235
2,863 2,844
1,000 1,896
1,609
0.2 0.0 0.1 0.1 0.0 0.0
0 0%
17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期
（注）2020年2月期決算説明資料より、「入替による賃料増減」「更新時の賃料変動」について、対象を店舗区画を除く住戸とするため、過去決算期実績も含め再集計のうえ、修正しています。 22
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Retail
高稼働率と固定賃料による安定収益を下支えとしながら、入替・改定における賃料増額を積極推進
賃料収入の内訳（商業全体）
2020年2月期 運用ハイライト （百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率
8,000 5.0%
4.2% 4.3%
テナント入替による賃料増減 3.8% 3.7% 3.8% 3.0% 4.0%
入替対象面積：865坪 ＜ テナント入替事例 ＞ 6,000
賃料増減率 +19.7％ EQUINIA青葉台
3.0%
（＋3,355千円/月） 479坪（+26.5％）
4,000 アップサイドの
追求
賃料改定による賃料増減 2.0%
＜ 賃料改定事例 ＞
改定対象面積：4,048坪 Recipe SHIMOKITA 2,000
1.0%
賃料増減率 +5.0％ 65坪（+59.4％）
（＋1,801千円/月）
0 0.0%
17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期
テナント入替による賃料増減（駅前立地型商業施設） 賃料改定による賃料増減（駅前立地型商業施設）
月額賃料増減額 増減率 （千円） 月額賃料増減額 増減率
（千円） 2,000 6.0%
4,000 40.0% 5.0%
5.0%
1,600
3,000 30.0%
19.7%
4.0%
16.7% 1,200 1,801
2,000 20.0%
11.6% 12.5% 10.9%
3.0%
3,355 800
1,000 10.0% 1.6% 1.5%
2,498 1.1%
2.0%
0.0% 1.1%
766 587 1,531 0.8%
400
0 0.0%
729 1.0%
317 273 343
入替え無し 263
-1,000 -10.0% 0 0.0%
17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期
23
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Logistics
LP岩槻のリースアップに目途をつけるとともに、グリーンリース契約を活用した環境負荷低減と収益向上の両立
2020年2月期 運用ハイライト
LP岩槻 リースアップ LP八王子 LED工事実施に伴うグリーンリース契約の締結
2019年12月1日付で1棟借テナント退去（7,287坪） ・ 3テナント（3,781坪）とグリーンリース契約を通じて賃料増額を実現
・ 1/2区画において、新規テナント（契約期間5年間）の テナント A（20年8月期契約満了テナント）
早期リースアップ（ダウンタイムなし）を実現 2030年6月迄の延長再契約のうえ、従前比＋13.2%増額
・ 残区画においては、別の新規テナントと将来の継続利用を見据え、 テナント B・C
短期利用（6ヶ月）にて契約締結 期中改定により、従前比平均＋3.3%増額
（従前テナント比+12.1%増額） ・ 工事改修費用については、契約期間中に全額回収可能
・ 機器交換箇所において、年間で約56％の電力を削減見込み（注）
契約満了テナントの分散状況（賃料ベース）
Landport八王子：再契約締結（10年間）
Landport岩槻①：リースアップ（5年間）
12.3% 11.8%
Landport岩槻②
リースアップ 9.4%
（6ヶ月）
7.1% 7.1% 7.5% 7.3%
3.8%
2.2%
3.1% 0.5%
20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期 25年8月期
（注）年間電力削減量は、LED機器の設置交換対象区画における想定削減量です。 24
鑑定評価の状況
含み益が1,412億円に拡大（前期比+171億円）
用途別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注1）
19年8月期 20年2月期 鑑定CAP 19年8月期 20年2月期
鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益
低下 164 物件 223 物件
物件数 物件数
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円) 維持 114 物件 65 物件
オフィス 65 503,810 44,483 67 525,030 52,193 上昇 0 物件 1 物件
商業 50 202,154 25,813 50 203,205 27,270
物流 20 202,470 36,761 20 204,180 39,410
鑑定価格 19年8月期 20年2月期
住宅 151 202,715 16,606 154 213,847 21,904
上昇 203 物件 227 物件
宿泊施設 2 6,560 131 2 6,550 149
その他 1 5,380 243 1 5,420 283 維持 44 物件 30 物件
合計 289 1,123,089 124,039 294 1,158,232 141,212 下落 31 物件 32 物件
（注1）期中の取得・売却物件は除きます。
ポートフォリオ全体の含み損益額・率 ポートフォリオセクター毎の平均鑑定CR推移（注2）
（百万円）
（％） オフィス 商業 物流 住宅 全体平均
16.0% 13.9% 180,000
5.0
12.4%
14.0% 160,000
11.3% 4.8
140,000
12.0% 9.9%
9.4% 4.6 4.5
120,000 4.4 4.4
10.0% 8.6%
4.4 4.4 4.4
100,000 4.4
8.0% 4.4 4.4
80,000 4.3
4.2
6.0%
60,000 4.2 4.2
4.0
4.0% 4.1
40,000
4.0
2.0% 3.8
20,000 3.9
3.8
0.0% 0 3.6
17年 18年 18年 19年 19年 20年 17年 18年 18年 19年 19年 20年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
（注2）各物件の直接還元利回りを収益価格にて加重平均（底地物件を除く）してます。
25
7 ファイナンス
26
ファイナンスの状況
平均金利の低下及び借入年数の長期化を継続推進し、R&Iの発行体格付がAA-に格上げ
2020年2月期のリファイナンス 2020年8月期の返済予定
返済概要（注1） 調達概要 （注2） 返済予定（注3）
総額 37,900百万円 総額 37,900百万円 総額 33,400百万円
平均金利 0.58％ 平均金利 0.47％ 平均金利 1.33％
平均借入年数 3.7年 平均借入年数 9.3年 平均借入年数 7.8年
有利子負債の状況（期末時点） 格付けの状況
18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期 2020年1月、R&Iの発行体格付けがAA－へ格上げ
（第6期） （第7期） （第8期） （第9期）
信用格付業者 格付内容
有利子負債の残高 497,155 百万円 497,112 百万円 510,770 百万円 510,727 百万円
平均残存年数 4.61 年 4.52 年 4.64 年 4.82 年
日本格付研究所（JCR） AA（長期発行体格付）
平均借入金利 0.88 % 0.87 % 0.83 % 0.82 %
格付投資情報センター
長期借入比率 87.2 % 86.9 % 86.0 % 87.1 % AA-（発行体格付）
（R&I）
固定金利比率 95.4 % 95.4 % 94.1 % 95.6 % S&Pグローバル・レーティング A（長期発行体格付）
・ジャパン （S&P) A-1（短期発行体格付）
LTV水準 44.4 % 44.5 % 43.9 % 42.8 %
返済期限の分散化（期末時点） 1.92%
(●)
（百万円）
1.33% 1.19%
60,000 1.12% 1.50%
1.02% 0.99% 1.03%
0.92% 0.90%
0.93% 0.67% 0.67% 0.60% 0.71%
50,000 0.70% 0.70% 1.00%
0.54%
0.65% 0.62% 0.68% 0.60% 0.55% 0.68%
40,000 0.50%
投資法人債
30,000 借入金 0.00%
平均金利
20,000 -0.50%
10,000 -1.00%
0 -1.50%
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 46 49
20/8 21/2 21/8 22/2 22/8 23/2 23/8 24/2 24/8 25/2 25/8 26/2 26/8 27/2 27/8 28/2 28/8 29/2 29/8 30/2 30/8 31/2 38/8 41/2 (期)
（注1）年数は調達時の数値、金利は返済時点の金利を加重平均して計算しています。また、約定弁済分（42.8百万円）は含みません。 （注2）金利及び年数は調達時の数値で計算しています。
（注3）年数は調達時の数値、金利は2020年2月末時点の金利を加重平均して計算しています。また、約定弁済分（42.8百万円）は含みません。
27
8 ESGへの取り組み
28
ESGの取組み（外部評価）
J-REIT初の環境マネジメントシステム（EMS）認証取得により、環境大臣賞を受賞
21世紀金融行動原則 2019年度 最優良取組事例環境大臣賞（総合部門）受賞
J-REIT初となる環境マネジメントシステム（EMS）エコアクション21認証の取得が、2019年度の最優良取組事例として「環境大臣賞（総合部門）」を受賞しました。
21世紀金融行動原則とは
持続可能な社会の形成のために必要な責任と役割を果たしたいと考える金融機関の行動指針とし
て、2011年10月にまとめられた「持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則」。
資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、環境省が提唱する本原則の考え方に
賛同し、2019年7月に署名しています。
署名金融機関：284機関
（2019年11月28日時点）
（授賞式 左：野村不動産投資顧問株式会社 代表取締役社長 安部 憲生（注）、 右：小泉 進次郎 環境大臣） （注）2020年4月1日付で代表取締役会長に就任しています。
J-REIT初となる環境マネジメントシステム（EMS）「エコアクション２１」認証取得
エコアクション21とは
エコアクション21認証・登録制度は、環境省が環境マネジメントシステムの一環として策定した
「エコアクション21ガイドライン」に基づき、環境経営を推進する事業者を、第三者により認証・登録
する制度
※「環境マネジメントシステム（EMS)」とは
組織が、その運営や経営の中で自主的に環境保全に関する取組を進めるにあたり、環境に関する方針や目標を
[ 認証・登録対象範囲 ] 自ら設定し、これらの達成に向けて取り組んでいくことを「環境マネジメント」といい、このための体制・手続き等の仕
認証番号 0012949 オフィス・居住用施設への投資、運用及び管理 組みを「環境マネジメントシステム」（ＥＭＳ - Environmental Management System）といいます。
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ESGの取組み（マテリアリティ）
重要なESG課題（マテリアリティ）の見直しに加え、KPI目標をより高い水準へ再設定
ESG重要課題（マテリアリティ） ＜主な変更点＞
・ 「水資源への対応」のマテリアリティ追加と定量目標の設定
マテリアリティ及び方針
・ 「投資ポートフォリオのグリーン化」の対象物件を「グリーン認証
投資ポートフォリオのグリーン化
（3★相当以上）」へ変更（従前：評価レベル基準なし）
・ 保有物件のグリーン認証（3★相当以上）取得割合※を2030年度までに70％まで向上
方針 させることを目指します。 ・「気候変動への対応」のKPI目標を▲40.0％へ引き上げ（従前：▲25％）
※グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又はCASBEE不動産
目標
B+以上をいいます。
・ 「社会」「ガバナンス」マテリアリティのKPI及びKPI目標（一部）を設定
・ グリーン認証（3★相当以上）取得割合
KPI
・ （グリーン認証取得割合） マテリアリティ及び方針
気候変動への対応
環境 ガバナンスの充実
・ ポートフォリオの温室効果ガス（GHG）における床面積当たり排出量（原単位）を2030
（E） 方針 ・ 役員における第三者性、多様性を確保したガバナンス体制の構築と、PDCAサイクルの適切
年度までに40％削減（2016年度基準）することを目指します。
目標 な運用を通じた実効性あるサステナビリティ推進体制の構築を目指します。
KPI ・ 温室効果ガス（GHG）の床面積当たり排出量（原単位）
方針 ・ 運用パフォーマンスに連動した運用報酬の導入を通じて投資主と資産運用会社との利害の
NEW 水資源への対応 目標 一致を図ることで、投資主利益を重視した投資運用を推進します。
・ ポートフォリオの水における床面積当たり使用量（原単位）を2030年度までに10％削減
方針
（2016年度基準）することを目指します。 ・ 資産運用会社のマーケットリサーチ機能を踏まえた適切な運用と取得時における独自のバリュ
目標
エーション手法に裏付けられた厳選投資を通じて、高度なパフォーマンスを追求します。
KPI ・ 水における床面積当たり使用量（原単位）
・ 投資法人の社外役員割合、女性役員割合、役員会出席率
テナントの安心・安全の確保/快適性の向上 KPI
・ サステナビリティ推進体制に係る外部評価
・ 定期的なテナント満足度調査の実施と、社会的ニーズの多様化に対応したリニューアル工事
方針 実効性のある内部統制システムの構築
の実施及びテナント支援サービスの拡充等を通じたテナント満足度の向上を目指します。
目標 ・ コンプライアンス意識の向上を通じた法令遵守の徹底を目指します。
ガバナンス
・ テナント満足度評価 （G） 方針
KPI ・ 適切なリスク管理を通じた法令遵守及び事業継続に対するリスクの未然防止を図ります。
※定期的に各セクターで実施 目標
公正で働きがいのある職場づくり ・ 内部監査を通じた内部統制プロセスの実効性確保を目指します。
・ 公正な評価・報酬制度と基本的権利の尊重によって従業員が安心できる公正で働きがいの
方針 ・ コンプラ研修受講率（目標：100％）
社会 ある労働環境づくりを通じて、従業員満足の向上を目指します。
目標 ・ リスク評価実施回数（目標：1回/年）
（S）
KPI ・ BCP研修実施回数（目標：1回/年）
・ 有給休暇等の平均取得日数（目標：18日/年以上）
KPI ・ 安否訓練実施回数（目標：4回/年）
・ 従業員満足度調査の結果
・ 内部監査実施回数（目標：1回/年）
人材育成とタレントマネジメント
ステークホルダーエンゲージメントと適時適切な情報開示
・ 継続的な従業員研修の提供と資格奨励による従業員の自己啓発促進を通じた人的資源
方針 方針 ・ 財務情報/非財務情報の適時適切かつ積極的な情報開示とステークホルダーとの建設的な
の高度化を目指します。
目標 目標 対話を通じた強固な信頼関係の構築を目指します。
・ 研修受講実績（従業員1人当たり研修時間） ・ IR件数
KPI KPI ・ ESG格付け評価
・ 資格保有者数
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ESGへの取り組み（E：環境）
環境指標推移
環境負荷軽減への具体的取り組み
[目標] 2030年度までに70%へ向上（延床面積ベース）
80.0% 目標水準 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施
グリーン認証（3★相当以上） グリーン認証（全体）
グ 70.0% （当期に工事完了した事例）
70.0%
リ
ー 60.0%
① LED化による省エネ促進
＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞
ン 50.1%
・ 新宿野村ビル
▲1,992Mwh/年の削減（約▲61.1％）
認 50.0% 44.7%
48.8% ・ NMF五反田駅前ビル
証 ・ 武蔵浦和ショッピングスクエア
40.0% ・ EQUINIA新宿
2017年度末 2018年度末 2019年度末 2030年度末 ・ 川口ロジスティクスセンターA棟
・ プラウドフラット代々木上原
[目標] 2030年度までに40％削減（2016年度比） ・ プラウドフラット富士見台 等
（原単位）
GHG エネルギー使用量（原単位）
0.0% 川口ロジスティクスセンターA棟 NMF五反田駅前ビル
温 -4.3%
-8.6%
室 -10.0%
② 空調設備更新による省エネ促進
効 -20.0%
＜当期実施工事 エネルギー使用量削減＞
・ NMF新宿EASTビル
果 -17.5% ▲344Mwh/年の削減（約▲20.3％）
ガ -25.1% 目標水準 ・ ユニバーサル・シティウォーク大阪
-30.0%
ス -40.0% ・ イズミヤ千里丘店
-40.0% ・ 厚木南ロジスティクスセンターA棟 等
2016年度 2017年度 2018年度 2030年度
③ トイレ機器更新による節水 ＜当期期実施工事 水使用量削減＞
・ Landport厚木
[目標] 2030年度までに10％削減（2016年度比） ▲39Kl/年の削減（約▲42.4％）
0.0% 水使用量（原単位）
水 -2.0%
使 -4.0% -5.0% -5.0%
省エネ診断の実施
用 -6.0% 目標水準
量 取得率（2020年2月29日時点）
-8.0% -10.0% 省エネ診断の結果を参考に、
今後の各種工事内容を検討 64.0%
-10.0%
（延床面積ベース）
2016年度 2017年度 2018年度 2030年度
（注）グリーン認証とは、DBJ Green Building認証、BELS評価またはCASBEE不動産評価を指し、グリーン認証（3★相当以上）とは、GBJ Green Building認証3★以上又はBELS認証3★以上又はCASBEE不動産B+以上をいいます。
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ESGへの取り組み（S：社会 Ｇ：ガバナンス）
社会「Ｓ」への取り組み ガバナンス「Ｇ」への取り組み
テナント満足度調査を踏まえた対応 資産運用会社のコンプライアンス研修実績
NMF銀座四丁目ビルでは、テナント満足度調査で寄せらせたテナントのご意見・要望を踏まえ、 コンプライアンス意識の向上を通じた法令遵守の徹底を目指し、月1回研修を実施しています。
１階エントランスホールにラウンジを設置しました。
実施月 テーマ
2019年3月 コンプライアンスに関するまとめ（今年度の振返りと新年度に向けて）
2019年4月 2019年度コンプライアンス活動計画について
2019年5月 反社会的勢力排除の取組み
2019年6月 マネー・ローンダリング防止体制について
2019年7月 インサイダー取引規制と情報管理について
2019年8月 インサイダー取引規制と情報管理について（web研修）
2019年9月 民法改正の概要
2019年10月 情報管理について
2019年11月 情報管理について（web研修）
2019年12月 利害関係者取引規制について
2020年1月 利害関係者取引規制について（web研修）
After Before
2020年2月 金融商品取引業者等に対する証券検査における主な指摘事項
国連難民支援キャンペーンへの協力
サステナビリティ研修（年１回）を通じたサステナビリティ推進体制の強化
国連の難民支援機関UNHCR（国連UNHCR協会）に、難民支援キャンペーンの活
動の場として、NMF保有物件の共用スペース等を提供しました。 資産運用会社役職員及びPM会社向けのサステナビリティ研修を実施しました。
武蔵浦和ショッピングセンター オムロン京都センタービル
有給休暇の取得推進 役職員の安否確認
資産運用会社では、有給休暇等を18日/年取得することを目標としています。 野村不動産グループは、災害発生時に役職員の被災状況と安全を迅速に把握するた
め、インターネットやメールを通じた安否確認のシステムを導入しています。
項目 2017年度 2018年度 2019年度 全役職員を対象に、安否確認訓練を実施しています。
有給休暇等取得日数 16日間 17日間 19日間
2019年度 訓練実施回数：4回
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本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業
者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、
適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関する記述は、既知のリスクの不確実性又は未知のリスクその他の要因を内在しており、本投資法人の実際の業績、
経営結果、財務状況等とは異なる場合があります。不動産投資証券は、保有資産である不動産の価格、収益力の変動や発行者の財務状態の悪化等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。本資料で提供している情報に関しては、万全を期しており
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