3462 Ｒ－ＮＭＦ 2019-12-05 15:30:00
2020年2月期及び2020年8月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2019 年 12 月 5 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
野村不動産マスターファンド投資法人
代表者名 執行役員 吉田 修平
（コード番号：3462）
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 安部 憲生
問合せ先 N M F 運 用 グ ル ー プ 統 括 部 長 石郷岡 弘
03-3365-8767 nmf3462@nomura-re.co.jp
2020 年 2 月期及び 2020 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
野村不動産マスターファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、2019 年 10 月 15 日付「2019
年 8 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
」にて公表しました本投資法人の 2020 年 2 月期（第 9 期 2019 年 9 月 1 日～
2020 年 2 月 29 日）及び 2020 年 8 月期（第 10 期 2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）の運用状況及び分配
金の予想について、下記のとおり修正することを決定しましたので、お知らせいたします。
記
１．2020 年 2 月期（第 9 期 2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）の運用状況の予想修正の内容
1 口当たり 1 口当たり
1 口当たり
分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配 （利益超過分配
分配金
金は含まない） 金を含む）
前回発表 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
予想(A) 36,712 14,435 11,977 11,976 2,632 616 3,248
今回修正 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
予想(B) 36,878 14,550 12,031 12,030 2,550 698 3,248
増減額 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
(B－A) 166 114 53 53 △82 82 -
％ ％ ％ ％ ％ ％ ％
増減率
0.5 0.8 0.5 0.5 △3.1 13.3 -
（参考）
予想期末発行済投資口数 4,715,200 口（前回発表時：4,547,300 口） 予想 1 口当たり当期純利益 2,551 円
ご注意：この文書は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。この文書は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び
2020 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1993 年米国証券法に従って登録がなされたものではな
く、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うこ
とはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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２．2020 年 8 月期（第 10 期 2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）の運用状況の予想修正の内容
1 口当たり 1 口当たり
1 口当たり
分配金 分配金
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配 （利益超過分配
分配金
金は含まない） 金を含む）
前回発表 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
予想(A) 36,873 14,565 12,141 12,140 2,669 597 3,266
今回修正 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
予想(B) 38,208 15,390 12,946 12,945 2,744 573 3,317
増減額 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円 円
(B－A) 1,334 825 804 804 75 △24 51
％ ％ ％ ％ ％ ％ ％
増減率
3.6 5.7 6.6 6.6 2.8 △4.0 1.6
（参考）
予想期末発行済投資口数 4,715,200 口（前回発表時：4,547,300 口） 予想 1 口当たり当期純利益 2,745 円
【注記】
1. かかる予想数値は別紙「2020 年 2 月期（第 9 期 2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）及び 2020 年 8 月期（第 10
期 2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）の運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した現時点の
ものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等
により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及
び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証
するものではありません。
2. 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
3. 単位未満の数値は切り捨て、％は小数点第二位を四捨五入して表示しています。以下同じです。
３．修正の理由
本日付「資産の取得に関するお知らせ」にて公表した資産の取得及び本日付「新投資口発行及び投資口売出し
に関するお知らせ」にて公表した新投資口の発行に伴い、2019年10月15日付「2019年8月期 決算短信（ＲＥＩ
Ｔ）
」にて公表しました本投資法人の2020年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日）及び2020年8月期
（第10期 2020年3月1日～2020年8月31日）の運用状況及び分配金の予想の前提に変更が生じたことから、運
用状況の予想の修正を行うものです。
ご注意：この文書は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。この文書は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び
2020 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1993 年米国証券法に従って登録がなされたものではな
く、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うこ
とはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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【添付資料】
参考資料 1 本募集等による１口当たり分配金等への効果
以 上
＊ 本資料の配布先 ： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のホームページ URL ： https://www.nre-mf.co.jp/
ご注意：この文書は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。この文書は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び
2020 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1993 年米国証券法に従って登録がなされたものではな
く、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うこ
とはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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別紙
2020 年 2 月期（第 9 期 2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）及び
2020 年 8 月期（第 10 期 2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）の運用状況の予想の前提条件
項 目 前 提 条 件
2020 年 2 月期（第 9 期）：2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日
計算期間
2020 年 8 月期（第 10 期）：2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日
本投資法人が本日現在保有している不動産等（289 物件） （以下「取得済資産」と
いいます。 ）に加え、2020 年 8 月期（第 10 期）末までに 9 物件を取得する予定で
す。
本日付「資産の取得に関するお知らせ」にて公表した取得予定資産 9 物件につい
て、 「PMO 秋葉原北」「PMO 東新橋」「プラウドフラット渋谷富ヶ谷」「プラウドフ
、 、 、
ラット宮崎台」及び「プラウドフラット浅草橋Ⅲ」は 2020 年 1 月 7 日、 「Landport
東習志野」は 2020 年 3 月 2 日、 「プラウドフラット戸越公園」は 2020 年 3 月 10
運用資産
日、 「PMO 浜松町」及び「GEMS 三軒茶屋」は 2020 年 4 月 2 日にそれぞれ取得するこ
と（以下、これら 9 物件を総称して「取得予定資産」といいます。 ）を前提として
います。
運用状況の予想にあたっては、取得予定資産を上記日付に取得したものとみな
し、2020 年 8 月期（第 10 期）末まで運用資産の異動（新規物件の取得、既存物件
の売却等）がないことを前提としています。
実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
賃貸事業収益については、取得済資産の営業収益、各取得予定資産の現所有者等
より提供を受けた情報、テナント動向、近隣競合物件の存在、市場動向等を勘案
営業収益
し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として、算出してい
ます。
賃貸事業費用については、2020 年 2 月期（第 9 期）に 15,765 百万円、2020 年 8 月
期（第 10 期）に 16,077 百万円と想定しています。
公租公課については、2020 年 2 月期（第 9 期）に 2,969 百万円、2020 年 8 月期（第
10 期）に 3,080 百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。な
お、物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、
一般的に前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精
算金相当額は取得原価に算入されるため、取得予定資産に係る固定資産税及び都
市計画税は 2020 年 2 月期（第 9 期）及び 2020 年 8 月期（第 10 期）には費用計上
されません。
営業費用
外注委託費等（建物管理委託費、プロパティ・マネジメント報酬等）について
（のれん償却額を除く）
は、2020 年 2 月期（第 9 期）に 2,692 百万円、2020 年 8 月期（第 10 期）に 2,794
百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。
建物の修繕費については、本投資法人の資産運用会社が策定した中長期の修繕計
画をもとに、当該営業期間に必要と想定される額を賃貸事業費用として計上して
います。しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊
急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなるこ
と及び定期的に発生する金額ではないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想
金額と大きく異なる結果となる可能性があります。なお、修繕費については、
2020 年 2 月期（第 9 期）に 1,674 百万円、2020 年 8 月期（第 10 期）に 1,469 百万
ご注意：この文書は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。この文書は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び
2020 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1993 年米国証券法に従って登録がなされたものではな
く、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うこ
とはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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項 目 前 提 条 件
円を計上することを想定しています。
減価償却費については、2020 年 2 月期（第 9 期）に 5,135 百万円、2020 年 8 月期
（第 10 期）に 5,341 百万円を賃貸事業費用として計上することを想定していま
す。
その他営業費用（資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者への報酬等）
については、2020 年 2 月期（第 9 期）に 3,941 百万円、2020 年 8 月期（第 10 期）
に 4,117 百万円と想定しています。
のれんについては、企業結合会計基準に従い、20 年間にわたって定額法により規
則的に償却し、のれん償却額として 2020 年 2 月期（第 9 期） 、2020 年 8 月期（第
10 期）とも 2,622 百万円を想定しています。
のれん償却額 のれん償却額は会計と税務の処理で差異が生じる（以下「税会不一致」といいま
す。 ）項目であり、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、本投資法人は
のれんの償却期間にわたって、課税の軽減を目的とした利益を超えた金銭の分配
を実施する予定であり、課税を回避することができる見込みです。
2020 年 2 月期（第 9 期）の一時的な費用として、2019 年 12 月 5 日開催の役員会で
決議した新投資口の発行（以下「本新投資口発行」といいます。 ）等に係る費用と
営業外費用 して、61 百万円を見込んでいます。また、支払利息その他借入関連費用として、
2020 年 2 月期（第 9 期）に 2,444 百万円、2020 年 8 月期（第 10 期）に 2,429 百万
円を見込んでいます。
本日現在の本投資法人の有利子負債残高は、510,748 百万円であり、その内訳は
480,748 百万円の借入残高及び 30,000 百万円の投資法人債発行残高です。
2020 年 8 月期（第 10 期）に取得予定資産の取得資金の一部として新たに 5,200 百
万円を借入れ、2020 年 2 月期（第 9 期）末までに返済期限が到来する借入金 8,271
百万円、並びに 2020 年 8 月期（第 10 期）中に返済期限が到来する借入金 28,442
有利子負債
百万円及び投資法人債 5,000 百万円については、2020 年 2 月期（第 9 期）に手元資
金による 21 百万円の約定弁済を行い、2020 年 8 月期（第 10 期）に手元資金による
42 百万円の約定弁済を行うほかは、借入金による借り換えを行うことを前提とし
ています。
上記以外には、有利子負債残高に変動がないことを前提としています。
本日現在発行済みである 4,547,300 口に加えて、本新投資口発行のうち公募による
投資口の追加発行（159,900 口）及び第三者割当による投資口の追加発行（上限
8,000 口）の合計 167,900 口がすべて発行されることを前提としています。
投資口 上記のほか、2020 年 8 月期（第 10 期）末まで投資口の追加発行がないことを前提
としています。
1 口当たり当期純利益及び分配金は、本投資口発行の投資口数を含む各営業期間の
予想期末発行済投資口数 4,715,200 口により算出しています。
分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前
提として算出しています。
2020 年 2 月期（第 9 期）及び 2020 年 8 月期（第 10 期）の分配金については、大口
テナントの退去による空室期間やフリーレント等の発生による当該期の営業収益
1 口当たり分配金 の一時的な低下として、2020 年 2 月期（第 9 期）に 174 百万円、2020 年 8 月期（第
10 期）に 73 百万円を見込んでおり、また、2020 年 2 月期（第 9 期）は本新投資口
発行に伴う投資口数の増加等による 1 口当たり分配金への影響を考慮した分配金の
平準化を行うことも勘案し、2020 年 2 月期（第 9 期）に 665 百万円、2020 年 8 月
期（第 10 期）に 73 百万円を追加分配（当該追加額は「その他の利益超過分配金」
ご注意：この文書は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。この文書は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び
2020 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1993 年米国証券法に従って登録がなされたものではな
く、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うこ
とはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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項 目 前 提 条 件
として分配）することを前提としています。
これまでに発生した一時差異等調整引当額（以下「ATA」といいます。 ）のうち、
2020 年 2 月期（第 9 期）における解消予定額（5 百万円）及び 2020 年 8 月期（第
10 期）における解消予定額（5 百万円）を、それぞれ 2020 年 2 月期（第 9 期）に
おける当期未処分利益及び 2020 年 8 月期（第 10 期）における当期未処分利益から
戻入れる前提としています。
2020 年 2 月期（第 9 期）及び 2020 年 8 月期（第 10 期）において、金利スワップの
時価の変動による 1 口当たり分配金への影響がない前提で算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発
生等を含む種々の要因により、1 口当たり分配金は変動する可能性があります。
利益を超えた金銭の分配については、税会不一致の合計額及び分配可能金額から
控除した評価・換算差額等を、課税の軽減を目的とする ATA として分配することを
前提として算出しています。なお、のれん償却額等の合併に係る費用（以下「合
併費用」といいます。 ）及び ATA の戻入れが分配金に与える影響を緩和するため、
当該計算期間に発生する税会不一致の合計額が合併費用及び ATA の戻入額の合計額
に満たない場合には、当該満たない部分の金額を上限とし、一般社団法人投資信
1 口当たり 託協会の諸規則（以下「投信協会規則」といいます。 ）に定める額（計算期間の末
利益超過分配金 日に算定された減価償却累計額の合計額から前計算期間の末日に計上された減価
償却累計額の合計額を控除した額の 100 分の 60 に相当する金額）の範囲内で、そ
の他の利益超過分配として分配することを前提として算出しています。
今回の予想においては、2020 年 2 月期（第 9 期）について 1 口当たり利益超過分配
金は 698 円、うち ATA の分配は 366 円、その他の利益超過分配は 332 円を、2020 年
8 月期（第 10 期）について 1 口当たり利益超過分配金は 573 円、うち ATA の分配は
377 円、その他の利益超過分配は 196 円をそれぞれ見込んでいます。
法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に
影響を与える改正が行われないことを前提としています。
その他
一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提と
しています。
ご注意：この文書は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。この文書は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び
2020 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1993 年米国証券法に従って登録がなされたものではな
く、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うこ
とはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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参考資料
本募集等（注 1）による１口当たり分配金等への効果
（１口当たり分配金の推移）
3,317
▲22
3,266 取得予定資産の
3,248 3,248 固都税等費用化
の影響
3,209 （注 4）
希薄化の影響は
内部留保からの利益
超過分配により補填
3,128
実績 実績 従前予想 本募集等後 従前予想 本募集等後
（注 2） （注 2）
予想 3）
（注
予想 3）
（注
2019 年 2 月期 2019 年 8 月期 2020 年 2 月期 2020 年 8 月期
（本募集等前後での LTV の変化）
44.5%
43.9%
１口当たり分配金の成長を実現すると同時に、
43.0% 本募集等後の LTV は 0.9Pt 低下する見込み。
実績 実績 本募集後見込み 5） （注
2019 年 2 月期 2019 年 8 月期 2020 年 4 月末
（注 1）「本募集等」とは、本日付「資産の取得に関するお知らせ」にて公表した資産の取得及び本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」にて公表した新投資口の発行をいい
ます。以下同じです。
（注 2）2019 年 10 月 15 日付「2019 年 8 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
」にて公表した 1 口当たり分配金（利益超過分配金を含む）の予想値を記載しています。
（注 3）「本募集等後予想」は、本プレスリリースの別紙記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその
他の状況の変化等により、実際の 1 口当たり分配金（利益超過分配金は含まない）及び 1 口当たり利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分
配金の額を保証するものではありません。
（注 4）「取得予定資産の固都税等費用化の影響」は、取得予定資産に係る固定資産税及び都市計画税が通期で費用計上された場合の想定金額 105 百万円を、本募集等後の想定発行済投資口数
4,715,200 口で除した試算値です。
（注 5） 「LTV」は、総資産に占める有利子負債の割合をいいます。LTV の本募集等後見込みは、2019 年 11 月 27 日現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値
等に基づく試算値です。
ご注意：この文書は、いかなる証券についての投資募集行為の一部をなすものでもありません。この文書は、本投資法人の 2020 年 2 月期及び
2020 年 8 月期の運用状況の予想の修正に関して一般に公表するための記者発表文であり、日本国内外を問わず投資勧誘を目的として作
成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1993 年米国証券法に従って登録がなされたものではな
く、1933 年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うこ
とはできません。なお、本件に関して米国における証券の募集は行われません。
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