本日付のプレスリリース及び2019年2月期における
戦略的資産入替え（SPR）についての補足説明資料
2018年11月13日 「資産の取得に関するお知らせ」
2019年 1月15日 「資産の譲渡に関するお知らせ」 2019年2月7日
2019年 2月 7日 「2019年8月期及び2020年2月期の運用状況の予想に関するお知らせ」
「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」
「資産の取得に関するお知らせ」
Nomura Real Estate Master Fund,Inc. Nomura Real Estate Master Fund, Inc.
本募集等による1口当たり分配金への効果
2019年8月期の1口当たり予想分配金は、3,166円（2019年2月期予想比+1.8%）を予想。
2020年2月期の1口当たり予想分配金は、3,224円（2019年2月期予想比+3.6%）を予想。
1口当たり予想分配金の成長を実現すると同時に、LTVは本募集後には43.9%へと低下（2018年11月末比-0.6Pt）する見込み。
1口当たり分配金の推移 ◆1口当たり分配金の成長率
2019年2月期予想→2019年8月期予想 +1.8%
2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期
2019年2月期予想→2020年2月期予想 +3.6%
3,500
実績
（円） ＜本募集後予想＞
本募集前予想
本募集後予想 DPU成長＋LTV引き下げ
取得予定資産の
3,224 固都税等費用化（注3） 同時に実現
3,166
▲25
3,111 ◆本募集前後でのLTVの変化
3,000 3,084
1口当たり分配金の成長を実現すると同時に、
本募集後のLTVは0.6pt低下する見込み。
+ 3.6% 本募集後のLTVは、
2018年8月期末・2018年11月末時点から低下
2,500
44.4% 44.5%
2018年11月末
2018年 43.9%
8月期
2,000 本募集後
実績 本募集前予測
本募集前予想 本募集後予測
本募集後予想 本募集後予測
本募集後予想 見込み（注4）
2018年8月期 2019年2月期（注1） 2019年8月期（注2） 2020年2月期（注2）
（注1）2018年10月15日公表の業績予想
（注2）「本募集後予想」は、本日付のプレスリリース「2019年8月期及び2020年2月期の運用状況の予想に関するお知らせ」の別紙「2019年8月期（第8期 2019年3月1日～2019年8月31日）及び2020年2月期（第9期 2019年9月1日～2020年2月29日）の運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、今後の不動産等の
取得又は売却、不動産市場等の推移、本投資法人を取り巻くその他の状況の変化等により、実際の1口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません
（注3）「取得予定資産の固都税等費用化」は、取得予定資産に係る固定資産税及び都市計画税等が通期で費用計上された場合の想定金額114百万円を、本募集後の想定発行済投資口数4,547,300口で除した試算値です。
（注4） 「LTV」は、総資産に占める有利子負債の割合をいいます。LTVの本募集後見込みは、2019年1月30日現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値等に基づく試算値です。
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新規取得資産ハイライト 新規取得資産一覧
新規取得資産の概要
うちスポンサー開発物件
12 物件
物件数 取得予定価格合計 東京圏比率 平均築年数
574 億円
10 物件 482 億円 92.1 % 0.3 年
PMO田町東 PMO御茶ノ水 PMO八丁堀新川 PMO京橋東
DBJ
NOI
取得（予定） 鑑定評価額 築年数 Green
取得先 物件名 用途 所在地 利回り
価格（百万円） （百万円） （年） Building
（%）
認証
東京都
PMO田町東 オフィス 10,900 11,400 3.6 0.7 2017★★★★
港区
東京都
PMO御茶ノ水 オフィス 3,890 4,080 3.8 0.3 2018★★★★
千代田区 GEMS新橋 GEMS茅場町 GEMSなんば GEMS新横浜 セレニテ心斎橋グランデ
東京都
PMO八丁堀新川 オフィス 3,805 3,990 3.9 0.6 2018★★★★
中央区
東京都
PMO京橋東 オフィス 2,880 3,020 3.9 0.5 2018★★★
中央区
商業施設 東京都 サミットストア本天沼店 Landport青梅Ⅰ NMF神戸名谷ビル
GEMS新橋 2,810 2,870 3.9 0.5 申請中（注1）
（駅前立地） 港区
スポンサー GEMS茅場町
商業施設 東京都
2,594 2,720 4.4 0.7 2017★★
本募集等（注2）による効果
（駅前立地） 中央区
2018年9月以降
商業施設 神奈川県 2018年 新規取得資産
GEMS新横浜 1,820 1,890 5.4 0.5 2018★★
（駅前立地） 横浜市 8月期末 2019年2月期 取得後（注4）
新規取得資産（注4）
売却資産（注3）
商業施設 大阪府
GEMSなんば 3,800 4,260 4.4 0.0 申請中（注1）
（駅前立地） 大阪市 物件数 281物件 5物件 12物件 288物件
商業施設 東京都
サミットストア本天沼店 2,160 2,880 6.0 0.2 2018★★★ 取得（予定）価格合計・ 53億円
（居住地立地） 杉並区 9,559億円 574億円 10,086億円
売却価格合計（注5） （47億円）
東京都
Landport青梅Ⅰ 物流施設 13,640 14,200 4.6 0.0 申請中（注1）
青梅市 平均NOI利回り 5.1% 4.1% 4.3% 5.1%
小計／平均 48,299 51,310 4.2 0.3 平均築年数 18.8年 10.6年 1.4年 18.1年
商業施設 兵庫県 LTV 44.4% － － 43.9%
NMF神戸名谷ビル 3,560 3,600 4.9 18.2 －
（居住地立地） 神戸市
含み益（注6） 937億円 1億円 31億円 966億円
大阪府
外部 セレニテ心斎橋グランデ 居住用施設 5,567 5,630 4.5 0.1 －
大阪市 （注2）「本募集等」とは、本日付のプレスリリース｢新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ｣に記載の国内一般募集、海外募集及び第三者割当による新投資口発行（本募集）、並
びに新規取得資産の取得及び2019年2月期売却資産の売却をいいます。
（注3）「2019年2月期売却資産」とは、本投資法人が2019年2月期において売却する「プライムアーバン江坂Ⅰ」、「プライムアーバン江坂Ⅱ」、「プライムアーバン江坂Ⅲ」、「プライムアーバ
小計／平均 9,127 9,230 4.6 7.1 ン玉造」及び「プライムアーバン千種」の5物件の総称です。
（注4）「新規取得資産」とは、本投資法人が2019年2月期において取得済の2物件と、本募集による調達資金等により取得を予定している10物件の総称です。「新規取得資産取得後」とは、
本投資法人が本募集を完了し、新規取得資産を全て取得した時点（2019年2月期売却資産の売却も全て完了している時点）（2019年4月末日）をいいます。以下同じです。
（注5）「取得（予定）価格合計・売却価格合計」は、2019年2月期売却資産については、売却価格合計を記載した上、括弧内に取得価格合計を併記しています。
合計／平均 57,426 60,540 4.3 1.4
（注6）「含み益」は、2018年8月期末時点で保有していた物件については同期末時点の鑑定評価額合計から当該各物件の帳簿価格合計を控除した金額、新規取得資産については資産取
得時の鑑定評価額合計から取得（予定）価格合計を控除した金額に基づき記載しています。なお、実際にかかる含み益が実現される保証はありません。
（注1）2019年1月末日時点でDBJ Green Building認証の取得を申請中ですが、認証を取得できる保証はなく、取得する場合の認証の内容も未定です。
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多様な戦略的資産入替（SPR）を通じた収益性及びクオリティの向上の実現①
スポンサーへの売却物件において、売却時に付与を受けた優先交渉権の行使により
再開発後の「サミットストア本天沼店」を取得（再開発・再取得型SPR第1弾）
2016年9月に解約予告を受領した旧「三菱自動車 杉並店（底地）」について、再開発後の物件の取得に係る優先交渉権付売買契約により2017年6月にスポンサーへ売却。スポンサーが当該
土地において再開発した「サミットストア本天沼店」を優先交渉権を行使し取得予定。
再開発・再取得型SPRとしての「サミットストア本天沼店」取得の概要
スポンサーとの
SPR
資産売却の概要（2017年6月） 2016年9月、テナントより
1 解約予告受領
資産取得の概要（2019年3月（予定））
売却価格 896百万円 取得予定価格 2,160百万円
立地特性等を考慮し、 鑑定評価額 2,880百万円
NOI利回り
4.3% 2 再開発を前提とした売却
（実績）
NOI利回り 6.0%
売却益 140百万円 含み益（注） 720百万円
(含み益率) (33.3%)
3 優先交渉権を行使し取得
旧三菱自動車 杉並店（底地） サミットストア本天沼店
（注） 「含み益」は、「サミットストア本天沼店」の取得時鑑定評価額と取得予定価格との差額であり、実際にかかる含み益が実現される保証はありません。また、「含み益率」は、含み益を取得予定価格で除して算出した数値です。
再開発後の優先交渉権付開発物件
プラウドフラット富ヶ谷 (予定) Landport東習志野計画 (予定)
（旧三菱自動車 渋谷店（底地）） （旧イトーヨーカドー東習志野店）
総戸数 109戸 延床面積 74,724.58㎡
竣工予定時期 2019年2月 竣工予定時期 2019年7月
（注）いずれも本資料作成日現在において本投資法人が取得を予定している資産ではありません。本投資法人は、優先交渉権付売買契約の締結により再開発後の取得に係る優先交渉の機会を確保していますが、本投資法人が再開発後の資産を取得できることを保証するものではありません。
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多様な戦略的資産入替（SPR）を通じた収益性及びクオリティの向上の実現②
大阪・名古屋エリアで立地優位性が高く、大規模かつシンボリックな新築物件へ入替え
大阪・名古屋エリアに所在する居住用施設5物件を53億円で売却し、大阪市の中心市街地に所在する大規模かつ視認性の高いシンボリックな新築の居住用施設1物件を55億円で取得。
賃貸住宅の需要の変化に対応。
本SPRの概要 大阪エリアにおける資産入替物件
取得物件
セレニテ心斎橋グランデ
取得価格 5,567百万円
NOI利回り 4.5%
築年数 0.1年
SPR（外部）
売却物件
売却価格合計 5,347百万円
● 取得物件
● 売却物件
平均NOI利回り
4.1%
（実績）
平均築年数 10.6年
プライム プライム プライム プライム プライム
アーバン アーバン アーバン アーバン アーバン 売却益合計
650百万円
江坂Ⅰ 江坂Ⅱ 江坂Ⅲ 玉造 千種 （見込額）（注）
（名古屋）
（注）「売却益合計（見込額）」は、本資料作成日現在における見込み額であり、実際には変動する可能性があります。
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本投資法人の軌跡（トラックレコード）
資産規模の推移
戦略的資産入替を通じたポートフォリオの質的向上及び着実な分配金の成長 内部成長への取組み及び優良資産への厳選投資の推進により更なる分配金成長を目指す
11,000 資産規模（億円） 取得（予定）価格累計（注1）(億円) 52
LTV (%) 売却価格累計（注1）（億円） 10,086
TOP吸収合併による取得価格（注1）(億円) 9,328 9,273
9,559
9,225
9,000 50
7,836 7,926 7,846
7,000 新規取得資産 48
トップリート 第1回
投資法人 公募増資 12物件
吸収合併 574億円
5,000 46
45.1 %
44.6 % 44.6 % 44.4 %
43.8 % 43.9%
3,000 43.4 % 3,282 44
42.7 % 2,374
2,209 2,708
1,000 1,374 42
90 336 444
341 341 815 1,050 1,050 1,103
-1,000 40
設立時 第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 新規取得資産
(2015年10月) （2016年2月期）末 （2016年8月期）末 （2017年2月期）末 （2017年8月期）末 （2018年2月期）末 （2018年8月期）末 取得後
ポートフォリオの質的向上
平均築年数（左軸） 平均築年数（SPR等未実施の場合）（注2）（左軸）
平均築年数(SPR未実施等の場合)(注2)(左軸) 平均NOI利回り(右軸)
(年) 25.0 6.0 (%)
5.1% 5.1% 5.1% 5.1% 5.1% 5.1%
4.9%
20.0
19.7 20.7 21.2 21.7 22.2 22.5 3.0
20.2
19.5 18.7 19.5 19.0 18.8 18.8 18.1
0.0
15.0 0.0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 新規取得資産
（2016年2月期）末 （2016年8月期）末 （2017年2月期）末 （2017年8月期）末 （2018年2月期）末 （2018年8月期）末 取得後
（注1）「取得（予定）価格累計」は、本投資法人設立後各期末又は新規取得資産取得後までに本投資法人が取得（トップリート投資法人吸収合併（以下「TOP吸収合併」といいます。）による承継を含みます。）し又は取得予定の資産に係る売買契約書等に記載された不動産等の売買代金の金額（但し、TOP吸収合併による承継資産については、承継時の資産
計上額）の合計を記載しています。「売却価格累計」は、本投資法人設立後各期末又は新規取得資産取得後までに本投資法人が売却した資産に係る売買契約書等に記載された不動産等の売買代金の金額の合計を記載しています。「TOP吸収合併による取得価格」は、TOP吸収合併による承継資産の承継時の資産計上額を記載しています。
（注2）「平均築年数（SPR等未実施の場合）」は、本投資法人の設立時点（2015年10月1日時点）から本投資法人の保有資産に異動がなかったと仮定した、本投資法人の設立時点において保有していた資産の各期末時点（新規取得資産取得後については2018年11月末日時点）における築年数を取得（予定）価格に基づき加重平均して算出しています。
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• 本資料は、野村不動産マスターファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が公表したプレスリリースに記載の一連の
取り組みについて補足説明を行うことを目的とするものであり、本投資法人の投資証券の取得勧誘その他金融商品取引契約の
締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資
口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるよう
お願いいたします。
• 本資料は、米国における証券の募集を構成するものではありません。1933年米国証券法に基づいて証券の登録を行うか又は
登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において証券の公募が行わ
れる場合には、1933年米国証券法に基づいて作成される英文のプロスペクタスが用いられます。プロスペクタスは、当該証券の
発行法人又は売出人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸
表が記載されます。なお、本件に関して米国における証券の公募は行われません。
• 本資料は金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律及びこれらに基づく政省令並びに東京証券取引所の規則そ
の他関係諸規則に基づく開示書類や運用報告ではありません。
• 不動産投資証券は、主に不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。運用の目的となる不動産の価
格や収益力の変動等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。また、倒産等、発行者の財務状態の悪化により損失
を被ることがあります。
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る場合があります。
• 本資料には、一定の前提条件及び仮定に基づく現時点における将来に関する予測に基づく記述が含まれています。そのような
記述は今後の前提条件及び仮定の推移・変動、既知又は未知のリスクの顕在化又は不確定要因の変動等による影響を受ける
ものであり、本投資法人の実際の業績、経営成績、財務状況等はこれらと大幅に異なる可能性があります。
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