3462 Ｒ－ＮＭＦ 2019-02-07 15:30:00
資産の取得に関するお知らせ [pdf]
2019 年 2 月 7 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
野村不動産マスターファンド投資法人
代表者名 執行役員 吉田 修平
（コード番号：3462）
資産運用会社名
野 村 不 動 産 投 資 顧 問 株 式 会 社
代表者名 代表取締役社長 安部 憲生
問合せ先 NMF 運用グループ統括部長 岡田 賢一
03-3365-8767 nmf3462@nomura-re.co.jp
資産の取得に関するお知らせ
野村不動産マスターファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託
する資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社は、本日、下記のとおり資産の取得（以下
「本取得」といいます。）を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得予定資産の概要
売買契約 取得 取得予定価格
No 物件名称 用途 売主
締結日 予定日 (百万円) （注 1）
1 PMO 田町東 オフィス 10,900
2019 年
2 PMO 八丁堀新川（注 2） オフィス 3,805
3月1日
3 PMO 京橋東 オフィス 2,880
2019 年
4 PMO 御茶ノ水 オフィス 4月1日 3,890
5 GEMS 新橋 商業施設 2,810
2019 年 野村不動産
2月7日 株式会社
6 GEMS 茅場町 商業施設 2,594
7 サミットストア本天沼店 商業施設 2,160
2019 年
3月1日
8 GEMS 新横浜 商業施設 1,820
9 GEMS なんば 商業施設 3,800
10 Landport 青梅Ⅰ 物流施設 13,640
計 48,299
（注 1）取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税を除いた金額を記載しています。
（注 2）区分所有建物であり、物件の一部を取得する予定です。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 1 －
（注 3）取得予定資産は、サミットストア本天沼店は不動産を信託する信託の受益権、その他取得予定資産は現物不動産です。
（注 4）取得予定資産は、新投資口の発行（注 5）により調達した資金、借入金及び自己資金により取得する予定です。
（注 5）新投資口の発行については、本日付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
以下、上記取得予定資産を個別に又は総称して「本物件」ということがあります。
2. 本取得の理由
本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、中長期の安定した収益の確
保と運用資産の着実な成長を図ることができると判断したため、本物件の取得を決定しました。
3. 取得予定資産の内容
(1) PMO 田町東
＜取得に際しての評価点＞
本物件の取得にあたっては、以下の点を評価しました。
・本物件の立地するエリアは、JR 山手線等「東京」駅・「品川」駅間に位置し、後背地として麻
布・神山町といった住宅地が存在しており、また、JR 京浜東北線を利用することで、埼玉や神
奈川方面のベッドタウンから直通でのアクセスが可能であること。
・本物件は、都営地下鉄浅草線・三田線「三田」駅から徒歩 2 分、JR 山手線・京浜東北線
「田町」駅から徒歩 5 分の距離に所在しており、2 駅 4 路線が利用可能となる高い交通利
便性を有していること。
・JR 山手線を利用し「東京」駅まで 6 分、
「品川」駅まで 3 分、
「浜松町」駅まで 2 分と、都心の
主要エリアへのアクセスが良好であり、また、 「品川」駅からの新幹線利用も容易であること
に加え、都営地下鉄浅草線の利用により「羽田空港国内線ターミナル」駅まで 21 分と空港へ
のダイレクトアクセスも可能であること。
・本物件周辺には、日本電気株式会社、森永製菓株式会社、三菱自動車工業株式会社等の大企業
本社が多数存在し、それらの関連会社をはじめ幅広い業種の本社機能が集積していること。
・本物件は、基準階面積 604.61 ㎡で構成されており、高い交通利便性及びエリア特性を背景とし
て、外資系企業や地方に本社を構える企業を中心に、高いテナント需要が見込まれること。
・新耐震基準（注 1）の 1.5 倍相当であるⅠ類構造体を採用し、テナント専有部向けの非常
用発電機（非常時電力供給：15VA/㎡、24 時間）を設置する等、BCP（事業継続計画）対応
を行い、優れた躯体・設備水準を備えていること。また、DBJ Green Building 認証制度
（注 2）においても「4 つ星」を取得し、環境・社会への配慮において高い評価を有する
こと。
（注 1）建築基準法に基づく現行の耐震基準をいいます。
（注 2）株式会社日本政策投資銀行（DBJ）が、環境・社会への配慮がなされた不動産を支援するために創設した認証制度で
す。環境性能のほか、利便性、快適性、防災・防犯、省エネ、地域とのかかわりなどを含めて評価され、評価結果は
5 段階（5 つ星～1 つ星）にて表示されます。以下同じです。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
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＜取得予定資産の内容＞
物件の名称 PMO 田町東
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 東京都港区芝四丁目 210 番 9 他 3 筆
(注 1) 住居表示 東京都港区芝四丁目 13 番 3 号
都営地下鉄浅草線・三田線「三田」駅 徒歩 2 分
立地
JR 山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩 5 分
竣工日(注1) 2018年2月28日
主な用途(注1) 事務所
構造(注1) 鉄骨造陸屋根10階建
設計者 戸田建設株式会社 一級建築士事務所
施工者 戸田建設株式会社 東京支店
建築確認機関 株式会社都市居住評価センター
土 地 965.44 ㎡(注 2)
面積(注 1)
建 物 7,088.17 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 3）
容積率 700％
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
野村不動産株式会社
(注 4)
マスターリース会社
野村不動産株式会社
(注 5)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 5)
地震リスク分析（PML） 7.00％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2019 年 1 月付地
(注 6) 震 PML 評価報告書によります。 ）
環境認証 DBJ Green Building 認証 2017★★★★
・プロパティ・マネジメント委託先兼マスターリース会社の野村不
特記事項 動産株式会社は投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投
信法」といいます。 ）に定める利害関係人等に該当します。
取得予定価格 10,900 百万円
鑑定評価額 11,400 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 12 月 1 日）
（評価方法等） （評価機関：一般財団法人日本不動産研究所）
鑑定 NOI(注 7) 394 百万円
賃貸状況（2018 年 11 月 30 日現在）(注 8)
テナントの総数 7
賃貸事業収入（年間） 528百万円
敷金・保証金 478百万円
稼働率 100.0％
賃貸面積 5,441.49 ㎡
賃貸可能面積 5,441.49 ㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率(注 9) 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末
－ － － － 77.8％
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 3 －
（注 1） 本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」「竣工日」「主な用途」「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2） 土地面積について
建築基準法第 42 条第 2 項により道路とみなされる部分（セットバック部分）10.37 ㎡を含みます。
（注 3） 建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割
増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 4） プロパティ・マネジメント委託先について
取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注 5） マスターリースについて
本投資法人は、本物件を取得すると同時に、野村不動産株式会社との間で、転貸を目的として本物件建物を一括し
て賃貸するマスターリース契約を締結する予定です。当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マ
スターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本
投資法人に支払う形態です。
（注 6） PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 7） 鑑定 NOI について
2018 年 12 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載して
います。
（注 8） 賃貸状況について
「テナントの総数」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載し
ています。
「賃貸事業収入」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契
約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃
貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万 円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2018 年 11 月 30 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2018 年 11 月 30 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2018 年 11 月 30 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居
住用施設、宿泊施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を算出しています。
（注 9） 過去の稼働率について
2017 年 8 月末以前については、建物が未竣工であり該当事項はありません。
(2) PMO 八丁堀新川
＜取得に際しての評価点＞
本物件の取得にあたっては、以下の点を評価しました。
・本物件は、JR 山手線等「東京」駅まで徒歩圏内に位置することに加え、JR 京葉線「八丁堀」駅
徒歩 1 分、東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅徒歩 4 分、東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」
駅徒歩 7 分に所在し、2 駅 3 路線が利用可能であることから、都心の主要エリアへの高い交通
利便性を有すること。
・本物件が位置するエリアは、JR 山手線等「東京」駅の東側に位置し、北側は金融街である茅場
町エリアに隣接することから証券業が、南側は築地エリアに近接することから水産業を営む企
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 4 －
業が多数存在していることに加え、同エリア内には鉄鋼会館が存在しており、古くから鉄鋼関
連業を営む企業も多数存在しているため、鉄鋼関連企業の本社利用や、地方本社企業の東京拠
点ニーズ等を含め、幅広いテナント需要が期待できると考えられること。
・PMO シリーズは、PMO 京橋東を含め、中央区で 15 棟が竣工済(注)であり、同区内において高い
認知度を有すると考えられること。
・テナント専有部向けの非常用発電機を設置するなど、テナントの事業継続性に配慮しているこ
と。また、本物件は、耐震性能等優れた設備水準を備えており、DBJ Green Building 認証制度
においても「4 つ星」を取得し、環境・社会への配慮において高い評価を有すること。
（注）本書の日付現在において本投資法人が取得を決定していない物件も含まれ、また、これらの物件を将来取得できる
保証もありません。
＜取得予定資産の内容＞
物件の名称 PMO 八丁堀新川
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 東京都中央区新川二丁目 1 番
(注 1) 住居表示 東京都中央区新川二丁目 9 番 11 号
JR 京葉線「八丁堀」駅 徒歩 1 分
立地 東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅 徒歩 4 分
東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅 徒歩 7 分
竣工日(注1) 2018年4月20日
主な用途(注1) 事務所
構造(注1) 鉄骨造陸屋根9階建
設計者 野村不動産株式会社 一級建築士事務所
施工者 JFE シビル株式会社
建築確認機関 株式会社都市居住評価センター
土 地 830.08 ㎡（注 2）
面積(注 1)
建 物 5,000.86 ㎡（注 3）
土 地 敷地権
所有形態
建 物 区分所有権
建ぺい率 100％（注 4）
容積率 500％・700％（注 5）
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
野村不動産株式会社
(注 6)
マスターリース会社
野村不動産株式会社
(注 7)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 7)
地震リスク分析（PML） 5.34％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2019 年 1 月付地
(注 8) 震 PML 評価報告書によります。 ）
環境認証 DBJ Green Building 認証 2018★★★★
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 5 －
・プロパティ・マネジメント委託先兼マスターリース会社の野村不
動産株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
・他の区分所有者との間で覚書が締結されており、当該覚書には、
区分所有者がその所有する専有部分を譲渡しようとするときに
特記事項
は第三者に優先して他の区分所有者に通知すること、他の区分
所有者が希望するときは優先して当該専有部分等の購入の検討
ができること等の、専有部分の譲渡に関する制限が規定されて
います。
取得予定価格 3,805 百万円
鑑定評価額 3,990 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 12 月 1 日）
（評価方法等） （評価機関：一般財団法人日本不動産研究所）
鑑定 NOI(注 9) 149 百万円
賃貸状況（2018 年 11 月 30 日現在）(注 10)
テナントの総数 5
賃貸事業収入（年間） 206百万円
敷金・保証金 206百万円
稼働率 100.0％
賃貸面積 2,533.55 ㎡
賃貸可能面積 2,533.55 ㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率(注 11) 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末
－ － － － 83.3%
（注 1） 本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」「竣工日」「主な用途」「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
なお、土地の面積は、建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は 1,000 分の 625 です。
また、建物の面積は、建物全体の面積であり、本投資法人が取得予定の区分所有権の専有部分の面積は 2,533.55
㎡です。
（注 2） 土地面積について
土地面積は建物の敷地全体の面積であり、敷地権（所有権の共有持分）の割合は、1,000 分の 625 です。
（注 3） 建物面積について
建物全体の面積であり、本投資法人が取得予定の区分所有権の専有部分の面積は 2,533.55 ㎡です。
（注 4） 建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割
増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 5） 容積率について
本物件の土地は、500％、700％の商業地域に跨っており、面積割合に応じて加重平均された数値（561.09％）が適
用されます。
（注 6） プロパティ・マネジメント委託先について
取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注 7） マスターリースについて
本投資法人は、本物件を取得すると同時に、野村不動産株式会社との間で、転貸を目的として他の区分所有者が自
己使用する専有部分を除いた本物件建物全体を一括して賃貸するマスターリース契約を締結する予定です。当該マ
スターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マスターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契約に
基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が各区分所有者に支払う形態です。なお、当該マスターリース契
約において、各区分所有者に支払われる賃料は、建物全体の賃貸可能な専有部分（他の区分所有者が自己使用する
専有部分は除かれます。以下、本物件について同じです。）から得られる賃料に各区分所有者が所有する専有部分
の面積割合を乗じた金額及び建物の共用部分等から得られる賃料に共用部分等の持分割合を乗じた金額の合計額と
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 6 －
されています。
（注 8） PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 9） 鑑定 NOI について
2018 年 12 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載して
います。
（注 10） 賃貸状況について
「テナントの総数」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載し
ています。
「賃貸事業収入」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契
約における「月額契約賃料＋月額共益費」のうち建物全体の賃貸可能な専有部分に係る賃料等を 12 倍した額に本
投資法人が取得予定の専有部分の面積割合を乗じた金額及び建物の共用部分等に係る賃料等を 12 倍した額に本投
資法人が取得予定の共用部分等の持分割合を乗じた金額を合計した金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
当該賃貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みませ
ん。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）のうち建物全体の賃
貸可能な専有部分に係る敷金・保証金の金額に本投資法人が取得予定の専有部分の面積割合を乗じた金額及び建物
の共用部分等に係る敷金・保証金に本投資法人が取得予定の建物の共用部分等の持分割合を乗じた金額の合計額を
記載しています。
「稼働率」は、2018 年 11 月 30 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2018 年 11 月 30 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。なお、マス
ターリース契約上、その賃料が、建物全体の賃貸可能な専有部分から得られる賃料に当該部分における面積割合を
乗じた金額及び建物の共用部分等から得られる賃料に共用部分等の持分割合を乗じた金額の合計額とされているこ
とから、建物全体の賃貸可能な専有部分の賃貸面積に本投資法人が取得予定の専有部分の面積割合を乗じた面積及
び建物全体の共用部分等の賃貸面積に本投資法人が取得予定の当該共用部分等の持分割合を乗じた面積の合計面積
としています。
「賃貸可能面積」は、2018 年 11 月 30 日時点で、賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居住用施設、宿泊
施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を算出しています。なお、マス
ターリース契約上、その賃料が、建物全体の賃貸可能な専有部分から得られる賃料に各区分所有者が所有する専有
部分の面積割合を乗じた金額及び建物の共用部分等から得られる賃料に共用部分等の持分割合を乗じた金額の合計
額とされていることから、本投資法人が取得予定の専有部分の賃貸可能面積に建物全体の共用部分等の賃貸可能面
積に本投資法人が取得予定の当該共用部分等の持分割合を乗じた面積を加えた面積としています。
（注 11） 過去の稼働率について
2017 年 8 月末以前については、建物が未竣工であり該当事項はありません。
(3) PMO 京橋東
＜取得に際しての評価点＞
本物件の取得にあたっては、以下の点を評価しました。
・本物件は、JR 山手線等「東京」駅まで徒歩圏内に位置することに加え、JR 京葉線「八丁堀」駅
徒歩 2 分、東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅徒歩 1 分、都営地下鉄浅草線「宝町」駅徒歩 5 分、
東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩 7 分、東京メトロ銀座線「京橋」駅徒歩 8 分に
所在し、4 駅 5 路線が利用可能であることから、都心の主要エリアへの高い交通利便性を有す
ること。
・本物件が位置するエリアは、北側は金融街である茅場町エリアに隣接することから証券業が、
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 7 －
南側は築地エリアに近接することから水産業が集積していることに加え、同エリア内には鉄鋼
会館が存在しており、古くから鉄鋼関連業も集積しているため、鉄鋼関連企業の本社利用や、
高い交通利便性を背景として、東京駅までのアクセスを重視した本社としての利用を志向する
企業や地方に本社を構える企業の東京拠点ニーズ等を含め、幅広いテナント需要が期待できる
と考えられること。
・パントリーの形状を 3 つのプランから選択できる「パントリーセレクトプラン」を導入し、入
居テナントの働き方の変化に柔軟に対応できること。
・PMO シリーズは、PMO 八丁堀新川を含め、中央区で 15 棟が竣工済(注)であり、同区内において
高い認知度を有すると考えられること。
・本物件は、耐震性能等優れた設備水準を備えており、DBJ Green Building 認証制度においても
「3 つ星」を取得し、環境・社会への配慮において高い評価を有すること。
（注）本書の日付現在において本投資法人が取得を決定していない物件も含まれ、また、これらの物件を将来取得できる
保証もありません。
＜取得予定資産の内容＞
物件の名称 PMO 京橋東
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 東京都中央区八丁堀三丁目 6 番 3
(注 1) 住居表示 東京都中央区八丁堀三丁目 18 番 6 号
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅 徒歩 1 分
JR 京葉線「八丁堀」駅 徒歩 2 分
立地 東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅 徒歩 7 分
東京メトロ銀座線「京橋」駅 徒歩 8 分
都営地下鉄浅草線「宝町」駅 徒歩 5 分
竣工日(注1) 2018年5月11日
主な用途(注1) 事務所
構造(注1) 鉄骨造陸屋根10階建
設計者 野村建設工業株式会社 一級建築士事務所
施工者 野村建設工業株式会社 東京本店
建築確認機関 株式会社都市居住評価センター
土 地 279.17 ㎡
面積(注 1)
建 物 2,051.35 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 2）
容積率 600％・700％（注 3）
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
野村不動産株式会社
(注 4)
マスターリース会社
野村不動産株式会社
(注 5)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 5)
地震リスク分析（PML） 5.89％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2019 年 1 月付地
(注 6) 震 PML 評価報告書によります。 ）
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 8 －
環境認証 DBJ Green Building 認証 2018★★★
・プロパティ・マネジメント委託先兼マスターリース会社の野村不
特記事項 動産株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
取得予定価格 2,880 百万円
鑑定評価額 3,020 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 12 月 1 日）
（評価方法等） （評価機関：一般財団法人日本不動産研究所）
鑑定 NOI(注 7) 110 百万円
賃貸状況（2018 年 11 月 30 日現在）(注 8)
テナントの総数 8
賃貸事業収入（年間） 143百万円
敷金・保証金 136百万円
稼働率 88.9％
賃貸面積 1,521.76 ㎡
賃貸可能面積 1,711.98 ㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率(注 9) 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末
－ － － － 66.7％
（注 1） 本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」「竣工日」「主な用途」「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2） 建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割
増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 3） 容積率について
本物件の土地は、600％、700％の商業地域に跨っており、面積割合に応じて加重平均された数値（699.52％）が適
用されます。
（注 4） プロパティ・マネジメント委託先について
取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注 5） マスターリースについて
本投資法人は、本物件を取得すると同時に、野村不動産株式会社との間で、転貸を目的として本物件建物を一括し
て賃貸するマスターリース契約を締結する予定です。当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マ
スターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本
投資法人に支払う形態です。
（注 6） PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 7） 鑑定 NOI について
2018 年 12 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載して
います。
（注 8） 賃貸状況について
「テナントの総数」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載し
ています。
「賃貸事業収入」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契
約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃
貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 9 －
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2018 年 11 月 30 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2018 年 11 月 30 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2018 年 11 月 30 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居
住用施設、宿泊施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を算出しています。
（注 9） 過去の稼働率について
2017 年 8 月末以前については、建物が未竣工であり該当事項はありません。
(4) PMO 御茶ノ水
＜取得に際しての評価点＞
本物件の取得にあたっては、以下の点を評価しました。
・本物件は、東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩 1 分、JR 中央線・総武線「御茶ノ水」駅
徒歩 2 分、都営新宿線「小川町」駅徒歩 6 分、東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅徒歩 6 分、JR
中央線・総武線「秋葉原」駅徒歩 8 分に所在し、5 駅 10 路線が利用可能であることから、都心
の主要エリアへの高い交通利便性を有すること。
・本物件が位置するエリアは、明治大学、東京医科歯科大学、専門学校等の教育機関や、東京医
科歯科大学病院、日本大学病院等の医療施設が集積するエリアであり、教育・医療・製薬会社
を含め、幅広いテナント需要が期待できると考えられること。また、近年、JR 中央線・総武線
「御茶ノ水」駅の南東方面には、再開発によって大型の事務所・住居・商業複合ビルである
「ワテラスタワー」や「御茶ノ水ソラシティ」といった大型複合ビルが誕生し、日本製紙株式
会社や株式会社日立ビルシステムが本社を構え、みずほ証券株式会社が入居する等、大手企業
の転入、オフィスの集積が進んでおり、ビジネス立地としてのポテンシャルが上昇していると
考えられ、安定したテナント需要が見込まれること。
・本物件は、耐震性能等優れた設備水準を備えており、DBJ Green Building 認証制度においても
「4 つ星」を取得し、環境・社会への配慮において高い評価を有すること。
＜取得予定資産の内容＞
物件の名称 PMO 御茶ノ水
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 東京都千代田区神田駿河台四丁目 4 番 1 他 1 筆
(注 1) 住居表示 東京都千代田区神田駿河台四丁目 4 番地 1 他 1 筆（注 2）
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅 徒歩 1 分
JR 中央線・総武線「御茶ノ水」駅 徒歩 2 分
東京メトロ丸ノ内線「御茶ノ水」駅 徒歩 6 分
立地
都営地下鉄新宿線「小川町」駅 徒歩 6 分
東京メトロ丸ノ内線「淡路町」駅 徒歩 6 分
JR 山手線等「秋葉原」駅 徒歩 8 分
竣工日(注1) 2018年7月31日
主な用途(注1) 事務所
構造(注1) 鉄骨造陸屋根9階建
設計者 野村建設工業株式会社 一級建築士事務所
施工者 野村建設工業株式会社 東京本店
建築確認機関 株式会社都市居住評価センター
面積(注 1) 土 地 403.76 ㎡
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 10 －
建 物 2,670.12 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 3）
容積率 500％・600％（注 4）
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
野村不動産株式会社
(注 5)
マスターリース会社
野村不動産株式会社
(注 6)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 6)
地震リスク分析（PML） 5.08％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2019 年 1 月付地
(注 7) 震 PML 評価報告書によります。 ）
環境認証 DBJ Green Building 認証 2018★★★★
・プロパティ・マネジメント委託先兼マスターリース会社の野村不
特記事項 動産株式会社は投信法に定める利害関係人等に該当します。
取得予定価格 3,890 百万円
鑑定評価額 4,080 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 12 月 1 日）
（評価方法等） （評価機関：一般財団法人日本不動産研究所）
鑑定 NOI(注 8) 146 百万円
賃貸状況（2018 年 11 月 30 日現在）(注 9)
テナントの総数 6
賃貸事業収入（年間） 195百万円
敷金・保証金 188百万円
稼働率 100.0％
賃貸面積 1,975.66 ㎡
賃貸可能面積 1,975.66 ㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率(注 10) 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末
－ － － － 100.0％
（注 1） 本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」「竣工日」「主な用途」「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2） 住居表示について
本物件の所在地は、住居表示が未実施のため、登記簿上の建物の所在を記載しています。
（注 3） 建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割
増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 4） 容積率について
本物件の土地は、500％、600％の商業地域に跨っており、面積割合に応じて加重平均された数値（585.06％）が適
用されます。
（注 5） プロパティ・マネジメント委託先について
取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注 6） マスターリースについて
本投資法人は、本物件を取得すると同時に、野村不動産株式会社との間で、転貸を目的として本物件建物を一括し
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 11 －
て賃貸するマスターリース契約を締結する予定です。当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、マ
スターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が本
投資法人に支払う形態です。
（注 7） PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 8） 鑑定 NOI について
2018 年 12 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載して
います。
（注 9） 賃貸状況について
「テナントの総数」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載し
ています。
「賃貸事業収入」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契
約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃
貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2018 年 11 月 30 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2018 年 11 月 30 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2018 年 11 月 30 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居
住用施設、宿泊施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を算出しています。
（注 10） 過去の稼働率について
2017 年 8 月末以前については、建物が未竣工であり該当事項はありません。
(5) GEMS 新橋
＜取得に際しての評価点＞
本物件の取得にあたっては、以下の点を評価しました。
・本物件は JR 各線・東京メトロ銀座線「新橋」駅徒歩 4 分、都営地下鉄三田線「内幸町」駅徒歩
3 分と、交通アクセスに優れた好立地に所在していること。
・本物件が位置する新橋エリアは飲食や物販等の店舗集積を背景として、内幸町、汐留、虎ノ門
等の近接オフィスエリアから飲食・買い物を目的とした往来客が多く、周辺オフィスワーカー
を中心とした厚い需要が期待できること。また、本物件は、1 フロア約 37～49 坪で構成されて
おり、飲食店が運営を行いやすい規模感であることから、安定的なテナント需要が見込まれる
こと。
・現在のテナント構成は、様々なニーズに応える多彩なジャンルの店舗を誘致し、周辺にある
チェーン店系の居酒屋業態中心の飲食ビルとは差別化が図られており、多様なニーズに対応で
きる幅広い業態による構成を保つことで、競争力を維持することができると考えられること。
＜取得予定資産の内容＞
物件の名称 GEMS 新橋
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 東京都港区新橋二丁目 5 番 8
(注 1) 住居表示 東京都港区新橋二丁目 12 番 8 号
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 12 －
JR 各線・東京メトロ銀座線「新橋」駅 徒歩 4 分
立地
都営地下鉄三田線「内幸町」駅 徒歩 3 分
竣工日(注1) 2018年5月24日
主な用途(注1) 店舗
構造(注1) 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付9階建
設計者 株式会社イチケン東京支店一級建築士事務所
施工者 株式会社イチケン東京支店
建築確認機関 株式会社都市居住評価センター
土 地 261.08 ㎡
面積(注 1)
建 物 1,478.44 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 2）
容積率 700％
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
株式会社ジオ・アカマツ
(注 3)
マスターリース会社
株式会社ジオ・アカマツ
(注 4)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 4)
地震リスク分析（PML） 4.62％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2019 年 1 月付地
(注 5) 震 PML 評価報告書によります。 ）
環境認証 申請中（注 6）
・プロパティ・マネジメント委託先兼マスターリース会社の株式会
社ジオ・アカマツは投信法に定める利害関係人等に該当しま
す。
特記事項 ・野村不動産株式会社との間の契約により、株式会社ジオ・アカマ
ツとの間のプロパティ・マネジメント契約及びマスターリース
契約の存続が、 「GEMS新橋」の商標を無償で使用する条件となっ
ています。
取得予定価格 2,810 百万円
鑑定評価額 2,870 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 12 月 1 日）
（評価方法等） （評価機関：大和不動産鑑定株式会社）
鑑定 NOI(注 7) 108 百万円
賃貸状況（2018 年 11 月 30 日現在）(注 8)
テナントの総数 9
賃貸事業収入（年間） 141百万円
敷金・保証金 110百万円
稼働率 100.0％
賃貸面積 1,257.14 ㎡
賃貸可能面積 1,257.14 ㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率(注 9) 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末
－ － － － 0％
（注 1） 本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」「竣工日」「主な用途」「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 13 －
います。
（注 2） 建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割
増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 3） プロパティ・マネジメント委託先について
取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注 4） マスターリースについて
本投資法人は、本物件を取得すると同時に、株式会社ジオ・アカマツとの間で、転貸を目的として本物件建物を一
括して賃貸するマスターリース契約を締結する予定です。当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、
マスターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が
本投資法人に支払う形態です。
（注 5） PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 6） 環境認証について
2019 年 1 月末日時点において DBJ Green Building 認証の取得を申請中ですが、認証を取得できる保証はなく、取
得する場合の認証の内容も未定です。
（注 7） 鑑定 NOI について
2018 年 12 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載して
います。
（注 8） 賃貸状況について
「テナントの総数」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載し
ています。
「賃貸事業収入」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契
約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃
貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2018 年 11 月 30 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2018 年 11 月 30 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2018 年 11 月 30 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居
住用施設、宿泊施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を算出しています。
（注 9） 過去の稼働率について
2017 年 8 月末以前については、建物が未竣工であり該当事項はありません。また、2018 年 8 月末については、賃
貸借が開始していないため、0％となっています。
(6) GEMS 茅場町
＜取得に際しての評価点＞
本物件の取得にあたっては、以下の点を評価しました。
・本物件は、東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩 2 分と、交通アクセスに優れた好立
地に所在していることに加え、亀島川護岸に面することから、優れた視認性を有していること。
・本物件が位置する日本橋・茅場町エリアは証券会社や大手化粧品会社等の企業集積があり、ま
た、運河や公園に囲まれた環境を活かした開放感あるテラス席を設ける等、オフィスワーカー
に癒やしの空間を提供しており、周辺のオフィスワーカーを中心とした厚い需要が期待できる
こと。また、本物件は、1 フロア約 39～50 坪で構成されており、飲食店が運営を行いやすい規
模感であることから、安定的なテナント需要が見込まれること。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 14 －
・現在のテナント構成は、周辺にあるチェーン店系の居酒屋業態中心の飲食ビルとは差別化が図
られており、多様なニーズに対応できる幅広い業態による構成を保つことで、競争力を維持す
ることができると考えられること。
・本物件は、耐震性能等優れた設備水準を備えており、DBJ Green Building 認証制度においても
「2 つ星」を取得し、環境・社会への配慮において高い評価を有すること。
＜取得予定資産の内容＞
物件の名称 GEMS 茅場町
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 東京都中央区新川一丁目 9 番 1 他 1 筆
(注 1) 住居表示 東京都中央区新川一丁目 1 番 7 号
立地 東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅 徒歩 2 分
竣工日(注1) 2018年2月13日
主な用途(注1) 店舗
構造(注1) 鉄骨造陸屋根10階建
設計者 株式会社鴻池組東京本店 一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店
建築確認機関 株式会社都市居住評価センター
土 地 318.26 ㎡
面積(注 1)
建 物 1,779.29 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 2）
容積率 500％・700％（注 3）
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
株式会社ジオ・アカマツ
(注 4)
マスターリース会社
株式会社ジオ・アカマツ
(注 5)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 5)
地震リスク分析（PML） 6.12％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2019 年 1 月付地
(注 6) 震 PML 評価報告書によります。 ）
環境認証 DBJ Green Building 認証 2017★★
・プロパティ・マネジメント委託先兼マスターリース会社の株式会
社ジオ・アカマツは投信法に定める利害関係人等に該当しま
す。
特記事項 ・野村不動産株式会社との間の契約により、株式会社ジオ・アカマ
ツとの間のプロパティ・マネジメント契約及びマスターリース
契約の存続が、 「GEMS茅場町」の商標を無償で使用する条件と
なっています。
取得予定価格 2,594 百万円
鑑定評価額 2,720 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 12 月 1 日）
（評価方法等） （評価機関：大和不動産鑑定株式会社）
鑑定 NOI(注 7) 112 百万円
賃貸状況（2018 年 11 月 30 日現在）(注 8)
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 15 －
テナントの総数 10
賃貸事業収入（年間） 142百万円
敷金・保証金 115百万円
稼働率 100.0％
賃貸面積 1,495.49 ㎡
賃貸可能面積 1,495.49 ㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率(注 9) 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末
－ － － － 100.0％
（注 1） 本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」「竣工日」「主な用途」「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2） 建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割
増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 3） 容積率について
本物件の土地は、500％、700％の商業地域に跨っており、面積割合に応じて加重平均された数値（529.15％）が適
用されます。
（注 4） プロパティ・マネジメント委託先について
取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注 5） マスターリースについて
本投資法人は、本物件を取得すると同時に、株式会社ジオ・アカマツとの間で、転貸を目的として本物件建物を一
括して賃貸するマスターリース契約を締結する予定です。当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、
マスターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が
本投資法人に支払う形態です。
（注 6） PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 7） 鑑定 NOI について
2018 年 12 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載して
います。
（注 8） 賃貸状況について
「テナントの総数」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載し
ています。
「賃貸事業収入」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契
約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃
貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2018 年 11 月 30 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2018 年 11 月 30 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2018 年 11 月 30 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居
住用施設、宿泊施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を算出しています。
（注 9） 過去の稼働率について
2017 年 8 月末以前については、建物が未竣工であり該当事項はありません。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 16 －
(7) サミットストア本天沼店
＜取得に際しての評価点＞
本物件の取得にあたっては、以下の点を評価しました。
・本物件周辺は、南北方向へのバス動線が豊富であり、JR 中央総武線・東京メトロ丸ノ内線「荻
窪」駅、JR 中央総武線「阿佐ヶ谷」駅及び西武新宿線「下井草」駅のいずれにもアクセス可能
な立地であることに加え、周辺は第一種低層住居専用地域の割合が高い戸建住宅地として人気
の高いエリアに所在していること。
・本物件周辺 1km 圏の商圏世帯数は 3.0 万世帯であり、商業地として優良なマーケットを有して
いること。
・本物件周辺は、第一種低層住居専用地域の割合が高く、将来的な店舗開発用地が限定的である
ため、競合関係が緩やかであり、安定的な店舗運営が期待できること。
・本物件は、2018 年 10 月 2 日に新規開業し、新たな売り場レイアウトの採用をはじめ、「サミ
Cafe」等のイートインスペースの設置及び専任の「案内係」の配置など、買い回しがしやすく
居心地の良い売り場サービスを提供することで、差別化を図ることができると考えられること。
・本物件は、耐震性能等優れた設備水準を備えており、DBJ Green Building 認証制度においても
「3 つ星」を取得し、環境・社会への配慮において高い評価を有すること。
＜取得予定資産の内容＞
物件の名称 サミットストア本天沼店
特定資産の種類 不動産を信託する信託の受益権
信託受託者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信託契約期間 2004 年 3 月 31 日から 2048 年 9 月 13 日
所在地 地 番 東京都杉並区本天沼二丁目 185 番 1
(注 1) 住居表示 東京都杉並区本天沼二丁目 42 番 11 号
西武新宿線「下井草」駅 徒歩 12 分
立地
関東バス「下井草一丁目」バス停 徒歩 1 分
竣工日(注1) 2018年9月4日
主な用途(注1) 店舗
構造(注1) 鉄骨造陸屋根3階建
設計者 株式会社福田組 東京支社 一級建築士事務所
施工者 株式会社福田組東京本店
建築確認機関 アウェイ建築評価ネット株式会社
土 地 1,831.00 ㎡
面積(注 1)
建 物 2,014.36 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 60％・90％（注 2）
容積率 100％・200％（注 3）
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
株式会社ジオ・アカマツ
(注 4)
マスターリース会社 ―
マスターリース種別 ―
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 17 －
地震リスク分析（PML） 6.94％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2019 年 1 月付地
(注 5) 震 PML 評価報告書によります。 ）
環境認証 DBJ Green Building 認証 2018★★★
・プロパティ・マネジメント委託先の株式会社ジオ・アカマツは投
特記事項 信法に定める利害関係人等に該当します。
取得予定価格 2,160 百万円
鑑定評価額 2,880 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 12 月 1 日）
（評価方法等） （評価機関：JLL 森井鑑定株式会社）
鑑定 NOI(注 6) 130 百万円
賃貸状況（2018 年 11 月 30 日現在）(注 7)
テナントの総数 1
テナント名 サミット株式会社
賃貸事業収入（年間） 非開示
敷金・保証金 非開示
稼働率 100.0％
賃貸面積 3,176.84 ㎡
賃貸可能面積 3,176.84 ㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率(注 8) 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末
－ － － － －
（注 1） 本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」「竣工日」「主な用途」「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2） 建ぺい率について
本物件の土地は、第一種低層住居専用地域及び近隣商業地域内に跨っており、本来それぞれ 50％、80％であるとこ
ろ角地であることから割増を受け 60％、90％となり、面積割合に応じて加重平均された数値（79.41％）が適用さ
れます。
（注 3） 容積率について
本物件の土地は、100％、200％の地域に跨っており、面積割合に応じて加重平均された数値（164.71％）が適用さ
れます。
（注 4） プロパティ・マネジメント委託先について
取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注 5） PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 6） 鑑定 NOI について
2018 年 12 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載して
います。
（注 7） 賃貸状況について
「テナントの総数」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載し
ています。
「賃貸事業収入」及び「敷金・保証金」は、エンドテナントの承諾が得られていないため、開示していません。
「稼働率」は、2018 年 11 月 30 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2018 年 11 月 30 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2018 年 11 月 30 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 18 －
住用施設、宿泊施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を算出しています。
（注 8） 過去の稼働率について
2018 年 8 月末以前については、建物が未竣工であり該当事項はありません。
(8) GEMS 新横浜
＜取得に際しての評価点＞
本物件の取得にあたっては、以下の点を評価しました。
・本物件は JR 東海道新幹線・JR 横浜線「新横浜」駅徒歩 4 分、横浜市営地下鉄ブルーライン「新
横浜」駅徒歩 2 分と、交通アクセスに優れた好立地に所在し、また、 「新横浜」駅には東海道
新幹線が発着し、東京国際空港・成田国際空港へのリムジンバスが運行している等、日本各都
市及び海外へのアクセスが良好であること。さらに、2022 年度には相鉄・JR 直通線である相
鉄新横浜線及び相鉄・東急直通線である東急新横浜線「新横浜」駅（仮称）が開通予定のエリ
アであり、これらの連絡線の利用により、相鉄線「西谷」駅から「新横浜」駅を経由して東急
東横線・目黒線「日吉」駅間への相互直通運転が行われ、都心部へのアクセス性、利便性のさ
らなる向上が期待されること。
・本物件は、平日は、自動車関連企業や外資系企業の集積を背景としたオフィスワーカー、週末
は、イベントやライブ観覧等で訪れた人々で賑わいを見せる新横浜エリアに所在し、周辺のオ
フィスワーカー、往来客を中心とした厚い需要が期待できること。また、本物件は、1 フロア
約 38～44 坪で構成されており、飲食店が運営を行いやすい規模感であることから、安定的な
テナント需要が見込まれること。
・現在のテナント構成は、地元神奈川の食材や素材にこだわった店舗を誘致し、周辺にある
チェーン店系の居酒屋業態中心の飲食ビルとは差別化が図られており、多様なニーズに対応で
きる幅広い業態による構成を保つことで、競争力を維持することができると考えられること。
・本物件は、耐震性能等優れた設備水準を備えており、DBJ Green Building 認証制度においても
「2 つ星」を取得し、環境・社会への配慮において高い評価を有すること。
＜取得予定資産の内容＞
物件の名称 GEMS 新横浜
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目 5 番 17 他 1 筆
(注 1) 住居表示 神奈川県横浜市港北区新横浜二丁目 5 番地 17 他 1 筆（注 2）
JR 東海道新幹線・JR 横浜線「新横浜」駅 徒歩 4 分
立地
横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅 徒歩 2 分
竣工日(注1) 2018年5月11日
主な用途(注1) 店舗
構造(注1) 鉄骨造陸屋根地下1階付10階建
設計者 株式会社福田組 東京本社 一級建築士事務所
施工者 株式会社福田組 東京本店
建築確認機関 株式会社都市居住評価センター
土 地 352.00 ㎡(注 3)
面積(注 1)
建 物 1,777.40 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 4）
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 19 －
容積率 800％
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
株式会社ジオ・アカマツ
(注 5)
マスターリース会社
株式会社ジオ・アカマツ
(注 6)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 6)
地震リスク分析（PML） 6.11％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2019 年 1 月付地
(注 7) 震 PML 評価報告書によります。 ）
環境認証 DBJ Green Building 認証 2018★★
・プロパティ・マネジメント委託先兼マスターリース会社の株式会
社ジオ・アカマツは投信法に定める利害関係人等に該当しま
す。
特記事項 ・野村不動産株式会社との間の契約により、株式会社ジオ・アカマ
ツとの間のプロパティ・マネジメント契約及びマスターリース
契約の存続が、 「GEMS新横浜」の商標を無償で使用する条件と
なっています。
取得予定価格 1,820 百万円
鑑定評価額 1,890 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 12 月 1 日）
（評価方法等） （評価機関：大和不動産鑑定株式会社）
鑑定 NOI(注 8) 97 百万円
賃貸状況（2018 年 11 月 30 日現在）(注 9)
テナントの総数 10
賃貸事業収入（年間） 126百万円
敷金・保証金 95百万円
稼働率(注 10) 100.0％
賃貸面積 1,517.44 ㎡
賃貸可能面積 1,517.44 ㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率(注 11) 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末 8 月末
－ － － － 100.0％
（注 1） 本物件の所在地等の記載について
「所在地（地番）、
」「竣工日」「主な用途」「構造」及び「面積」については、登記簿上の表示をもとに記載して
、 、
います。
（注 2） 住居表示について
本物件の所在地は、住居表示が未実施のため、登記簿上の建物の所在を記載しています。
（注 3） 土地面積について
新横浜北部地区街づくり協議指針等に基づくセットバック部分約 27.05 ㎡を含みます。
（注 4） 建ぺい率について
本物件の所在地が商業地域内に属するため本来 80％であるところ、防火地域における耐火建築物であることから割
増を受け、適用建ぺい率は 100％となっています。
（注 5） プロパティ・マネジメント委託先について
取得後に委託を予定しているプロパティ・マネジメント会社を記載しています。
（注 6） マスターリースについて
本投資法人は、本物件を取得すると同時に、株式会社ジオ・アカマツとの間で、転貸を目的として本物件建物を一
括して賃貸するマスターリース契約を締結する予定です。当該マスターリース契約は、「パス・スルー型」であり、
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
－ 20 －
マスターリース会社と各エンドテナントとの間の賃貸借契約に基づく賃料の合計額と同額をマスターリース会社が
本投資法人に支払う形態です。
（注 7） PML（Probable Maximum Loss）について
PML とは、想定した予定使用期間(50 年＝一般的建物の耐用年数)中に想定される最大規模の地震(475 年に一度起こ
る可能性のある大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震)によりどの程度の被害を被るかを、損害の予想復
旧費用の再調達価格に対する比率(％)で示したものを意味します。
（注 8） 鑑定 NOI について
2018 年 12 月 1 日を価格時点とする不動産鑑定評価書に記載された年間の NOI（運営収益－運営費用）を記載して
います。
（注 9） 賃貸状況について
「テナントの総数」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントの総数を記載し
ています。
「賃貸事業収入」は、2018 年 11 月 30 日時点で実際に本物件建物を賃借しているエンドテナントとの間の賃貸借契
約における「月額契約賃料＋月額共益費」を 12 倍にした金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。当該賃
貸借契約に付帯して締結される駐車場使用料、看板使用料、倉庫使用料等その他の契約上の賃料は含みません。
「敷金・保証金」は、上記賃貸借契約における敷金・保証金等の金額（百万円未満切り捨て）を記載しています。
「稼働率」は、2018 年 11 月 30 日時点の賃貸面積を賃貸可能面積で除して算出しています。
「賃貸面積」は、2018 年 11 月 30 日時点でエンドテナントに賃貸されている面積を記載しています。
「賃貸可能面積」は、2018 年 11 月 30 日時点で、本物件において賃貸が可能なオフィス、商業施設、物流施設、居
住用施設、宿泊施設等の合計面積（共用部分等を賃貸している場合には当該面積を含みます。）を算出しています。
（注 10） 稼働率について
合意解約により 2018 年 12 月末日に退去済みのテナントがあり、かかるテナント退去後の稼働率は 93.6％となって
います。
（注 11） 過去の稼働率について
2017 年 8 月末以前については、建物が未竣工であり該当事項はありません。
(9) GEMS なんば
＜取得に際しての評価点＞
本物件の取得にあたっては、以下の点を評価しました。
・本物件は、Osaka Metro 各線「なんば」駅徒歩 1 分、近畿日本鉄道・阪神電気鉄道「大阪難波」
駅徒歩 2 分、南海電気鉄道「なんば」駅徒歩 2 分、JR 関西本線「JR 難波」駅徒歩 7 分と、交通
アクセスに優れた好立地に所在していること。また、大阪のメインストリートである御堂筋沿
いに面し、優れた視認性を有していること。
・本物件が位置するなんばエリアは、ターミナル駅である「なんば」駅を中心に、駅ビル、百貨
店、商店街、地下街等が一大商業集積エリアを形成しており、駅利用者や観光客等の厚い需要
が期待できること。また、本物件は、1・2 階は物販店、3 階以上は飲食店で構成されており、
1 フロア約 42～47 坪で構成されている等、飲食店が運営を行いやすい規模感であることから、
安定的なテナント需要が見込まれること。
・現在のテナント構成は、周辺にあるチェーン店系の居酒屋業態中心の飲食ビルとは差別化が図
られており、多様なニーズに対応できる幅広い業態による構成を保つことで、競争力を維持す
ることができると考えられること。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
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＜取得予定資産の内容＞
物件の名称 GEMS なんば
特定資産の種類 不動産
所在地 地 番 大阪府大阪市中央区難波三丁目 42 番 20
(注 1) 住居表示 大阪府大阪市中央区難波三丁目 7 番 19 号
Osaka Metro 各線「なんば」駅 徒歩 1 分
近畿日本鉄道・阪神電気鉄道「大阪難波」駅 徒歩 2 分
立地
JR 関西本線「JR 難波」駅 徒歩 7 分
南海電気鉄道「なんば」駅 徒歩 2 分
竣工日(注1) 2018年11月30日
主な用途(注1) 店舗・駐輪場
構造(注1) 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付13階建
設計者 株式会社鴻池組大阪本店 一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組大阪本店
建築確認機関 一般財団法人日本建築総合試験所
土 地 256.09 ㎡(注 2)
面積(注 1)
建 物 2,421.83 ㎡
土 地 所有権
所有形態
建 物 所有権
建ぺい率 100％（注 3）
容積率 1000％
担保設定の有無 無
ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ委託先
株式会社ジオ・アカマツ
(注 4)
マスターリース会社
株式会社ジオ・アカマツ
(注 5)
マスターリース種別
パス・スルー型
(注 5)
地震リスク分析（PML） 6.38％（SOMPO リスクマネジメント株式会社作成の 2019 年 1 月付地
(注 6) 震 PML 評価報告書によります。 ）
環境認証 申請中（注 7）
・プロパティ・マネジメント委託先兼マスターリース会社の株式会
社ジオ・アカマツは投信法に定める利害関係人等に該当しま
す。
特記事項 ・野村不動産株式会社との間の契約により、株式会社ジオ・アカマ
ツとの間のプロパティ・マネジメント契約及びマスターリース
契約の存続が、 「GEMSなんば」の商標を無償で使用する条件と
なっています。
取得予定価格 3,800 百万円
鑑定評価額 4,260 百万円（収益還元法 価格時点：2018 年 12 月 1 日）
（評価方法等） （評価機関：JLL 森井鑑定株式会社）
鑑定 NOI(注 8) 167 百万円
賃貸状況（2018 年 12 月 1 日現在）(注 9)
テナントの総数 12
賃貸事業収入（年間） 210百万円
敷金・保証金 180百万円
稼働率 100.0％
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。
投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成された場合）をご覧いただいた上
で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
また、この文書は、米国 における証 券の募集を構成するもの ではありま せん。1933 年米国証券法 に基づい て証券の登録を行うか又 は登
録の 免 除を 受け る 場合 を 除き 、 米国 にお い て証 券の 募 集又 は 販売 を 行う こと は でき ませ ん 。米 国 にお い て証 券の 公 募が 行わ れ る場 合 に
は、1933 年米国証券法に 基づいて 作成される英文のプロス ペクタスが 用いられます。プロスペ クタスは、 当該証券の発行法人又は 売出
人より入手することができますが、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されます。なお、本
件に関して米国における証券の公募は行われません。
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賃貸面積 1,959.37 ㎡
賃貸可能面積 1,959.37 ㎡
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
過去の稼働率(注 10) 8 月末 8 月末