野村不動産マスターファンド投資法人
８th
2019年8月期決算説明会
October 16, 2019
目次
1. 決算ハイライト 7. APPENDIX
・ 2019年8月期（第8期）決算ハイライト 4 ・ 各種指標の推移 31
・ 損益計算書（セクター毎の差異分析） 32
2. 業績予想 ・ 貸借対照表 33
・ 2020年2月期（第9期）業績予想 7 ・ 売却益相当額の留保について 34
・ 2020年8月期（第10期）業績予想 8
・ 各種指標の推移 9 ・ 外部成長のドライバー ～スポンサーパイプライン ～ 35
3. 外部成長
・ 2019年8月期（第8期）取得物件一覧 11 ・ ポートフォリオの稼働率・賃料単価 37
・ レッドプラネット沖縄那覇 取得 12 ・ オフィスセクターの運用状況 38
・ 設立以降の成長の軌跡 13 ・ 商業セクターの運用状況 39
・ 物流セクターの運用状況 40
4. 内部成長 ・ 住宅セクターの運用状況 41
・ 内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～ 15
・ 鑑定評価の状況 22 ・ ESGへの取り組み（マテリアリティ） 42
・ ESGへの取り組み（第三者評価等） 43
5. ファイナンス ・ 主要テナントの状況 44
・ ファイナンスの状況 24 ・ ポートフォリオサマリー（2019年8月期末時点） 45
・ ポートフォリオ一覧（鑑定評価額等） 46
6. ESGへの取り組み ・ 投資主の状況 53
・ ESGの取組み（外部評価） 27 ・ マーケットレビュー ～賃貸マーケット～ 54
・ ESGへの取り組み（E：環境） 28 ・ マーケットレビュー ～売買マーケット～ 56
・ ESGへの取り組み（S：社会 G:ガバナンス） 29 ・ 運用体制及びIR活動実績 57
2
１ 決算ハイライト
3
2019年8月期（第8期）決算ハイライト
一口当たり分配金：2019年8月期 3,209円、前期実績比+81円（+2.6％）
（単位：百万円） 第8期実績－第7期実績 主な差異要因（百万円）
2019年2月期 2019年8月期 2019年8月期
(第7期) (第8期)
差異
(第8期)
差異 営業収益 1,188
実 績 (A) 実 績 (B) (B)-(A) 予 想 (C) (B)-(C)
賃貸事業収入 1,503
営業収益 35,428 36,617 1,188 36,394 223
賃貸事業収入 31,885 33,388 1,503 33,204 184 既存物件の賃料共益費（LP浦安の影響除く） 266
その他賃貸事業収入 2,857 3,222 365 3,189 32
不動産等売却益 685 6 -679 - 6 LP浦安の入替の影響 ▲170
営業費用 21,372 22,351 979 22,221 130
賃貸事業費用 14,977 15,887 909 15,720 166
取得・売却による影響 1,406
修繕費 1,515 1,727 212 1,576 151
その他賃貸事業収入 365
公租公課 2,831 2,982 151 2,927 55
減価償却費 4,911 5,135 223 5,114 20 受入動光熱費の季節変動等 108
その他賃貸事業費用 5,719 6,041 322 6,102 -60
不動産等売却損 23 - -23 - - その他解約違約金等 256
資産運用報酬 3,124 3,224 100 3,216 7
のれん償却額 2,622 2,622 - 2,622 - 不動産等売却益（居住用施設4物件）の剥離等 ▲679
その他営業費用 625 617 -7 661 -43
営業利益 14,056 14,265 209 14,172 92 営業費用 979
営業外収益 7 5 -1 - 5
営業外費用
支払利息その他融資関連費用
2,546
2,462
2,578
2,514
31
51
2,609
2,542
-31
-28
賃貸事業費用 909
投資口交付費
その他営業外費用
75
8
55
8
-19
0
57
10
-1
-1
支払動光熱費の季節変動等 109
経常利益 11,516 11,692 176 11,562 129 既存物件の賃貸事業費用（支払動光熱費除く） 503
特別損益 45 - -45 - -
当期純利益 11,560 11,690 129 11,561 128 取得・売却による影響（支払動光熱費除く） 297
（売却損益除く当期純利益） (10,898) (11,684) (785) (11,561) (122)
不動産等売却損の剥離（プライムアーバン千種） ▲23
利益分配金 a 11,336 11,691 355 11,554 136
利益超過分配金 b 2,182 2,901 718 2,914 -13 資産運用報酬・その他営業費用 92
分配総額 a+ｂ 13,518 14,592 1,073 14,469 122
営業外費用 31
内部留保 662 -282 - -288 -
（内部留保総額） (4,357) (4,074) (-282) (4,068) (6)
支払利息その他融資関連費用 51
一口当たり分配金 (円)
うち利益分配(円)
3,128
2,623
3,209
2,571
81
-52
3,182
2,541
27
30
投資口交付費 ▲19
うち一時差異等調整引当額(円)
うちその他の利益超過分配(円)
361
144
342
296
-19
152
348
293
-6
3
特別損益 ▲45
総資産 1,117,851 1,164,767 46,915 1,164,883 -115
第7期自然災害による収益の剥離（保険金収入＞復旧費用） ▲45
取得価格 955,984 1,011,279 55,295 1,008,644 2,635
有利子負債 497,112 510,770 13,657 511,470 -700
当期純利益 129
LTV 44.5% 43.9% -0.6% 43.9% -0.1%
時価総額 659,506 843,524 184,017 - -
NOI 24,677 25,859 1,182 25,787 71
内部留保取り崩し 288百万円(63円/口）
FFO 18,392 19,447 1,055 19,304 143 晴海トリトンＺ(▲105)、LP浦安(▲183)の入替による影響相当額
（注）内部留保の取り崩し（288百万円）とは別に、プラウドフラット新宿河田町の敷地の一部売却による売却益（6百万円）を新たに内部留保しています。
4
2019年8月期（第8期）決算ハイライト
1口当たり分配金の主な差異要因（円／口）
2019年8月期実績
支払動光熱費の増加 ▲16
分配金 増益要因 減益要因
保守管理費の増加 ▲21
（円）
減価償却費の増加 ▲37
3,600 賃料・共益費の増加 +22
その他費用の増加 ▲10
オフィス +41
商業 ▲3
3,500 物流 ▲29
住宅 ＋6
▲125
受入動光熱費の増加 +8
3,400 ▲85
349
その他一時金等 +51
3,300
▲140
3,200 修繕費の増加 ▲49
82
公租公課の増加 ▲33
3,100 支払動光熱費の増加 ▲8
資産運用報酬の増加 ▲23
その他費用の増加 ▲34
3,000 支払利息・融資関連
費用の増加 ▲11
賃料・共益費の増加 +325 3,209
投資口交付費の減少 +4
2,900 3,128
受入動光熱費の増加 +16 特別損益の剥離 ▲10
2,800 その他一時金等 +7 内部留保の取崩し +66
投資口交付よる希薄化 ▲167
2,700
2,600
0
2019年2月期 賃貸事業収入 賃貸事業収入 賃貸事業費用 賃貸事業費用 その他 2019年8月期
実績 （既存物件） （取得・売却） （既存物件） （取得・売却） 実績
5
2 業績予想
6
2020年2月期（第9期）業績予想
一口当たり予想分配金 2020年2月期：3,248円（前期比+1.2％）
（単位：百万円） 第9期予想ー第8期実績 主な差異要因（百万円）
2019年8月期 2020年2月期
差異 営業収益 95
(第8期) (第9期)
実 績 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 賃貸事業収入 342
営業収益 36,617 36,712 95 既存物件の賃料共益費 285
賃貸事業収入 33,388 33,730 342
その他賃貸事業収入 3,222 2,981 -240
第8期取得の通期寄与による影響 56
不動産等売却益 6 - -6 その他賃貸事業収入 ▲240
営業費用 22,351 22,277 -74
受入動光熱費の季節変動等 ▲12
賃貸事業費用 15,887 15,719 -167
修繕費 1,727 1,673 -53 解約違約金収入の剥離等（nORBESA） ▲228
公租公課 2,982 2,969 -12
第8期売却益（プライムアーバン新宿河田町※一部敷地）の剥離 ▲6
減価償却費 5,135 5,110 -24
その他賃貸事業費用 6,041 5,965 -76 営業費用 ▲74
資産運用報酬 3,224 3,278 54
のれん償却額 2,622 2,622 - 賃貸事業費用 ▲167
その他営業費用 617 656 39
営業利益 14,265 14,435 169 修繕費 ▲53
営業外収益 5 - -5 既存物件の賃貸事業費用（修繕費を除く） ▲137
営業外費用 2,578 2,457 -120
支払利息その他融資関連費用 2,514 2,444 -69 第8期取得物件の賃貸事業費用（修繕費を除く） 23
投資口交付費 55 - -55
その他営業外費用 8 13 4
資産運用報酬・その他営業費用 93
経常利益 11,692 11,977 284
当期純利益 11,690 11,976 286
営業外費用 ▲120
（売却損益除く当期純利益） (11,684) (11,976) (292) 支払利息その他融資関連費用 ▲69
利益分配金 a 11,691 11,968 277 投資口交付費 ▲55
利益超過分配金 b 2,901 2,801 -100 当期純利益 286
分配総額 a+ｂ 14,592 14,769 177
内部留保 -282 -174 -
（内部留保総額） (4,074) (3,900) (-174)
一口当たり分配金 (円) 3,209 3,248 39
うち利益分配(円) 2,571 2,632 61
うち一時差異等調整引当額(円) 342 380 38
うちその他の利益超過分配(円) 296 236 -60
総資産 1,164,767 1,162,579 -2,187
取得価格 1,011,279 1,011,279 -
有利子負債 510,770 510,727 -42
LTV 43.9% 43.9% 0.1%
時価総額 843,524 - -
内部留保取り崩し
NOI 25,859 26,103 244 174百万円(38円/口）
FFO 19,447 19,717 269 LP岩槻(▲89)、LP浦安(▲84)の入替による影響相当額
7
2020年8月期（第10期）業績予想
一口当たり予想分配金 2020年8月期：3,266円（前期比+0.6％）
（単位：百万円） 第10期予想ー第9期予想 主な差異要因（百万円）
2020年2月期 2020年8月期
(第9期) (第10期)
差異 営業収益 160
予 想 (A) 予 想 (B) (B)-(A) 賃貸事業収入 71
営業収益 36,712 36,873 160 既存物件の賃料共益費 71
賃貸事業収入 33,730 33,802 71
その他賃貸事業収入 2,981 3,070 89
その他賃貸事業収入 89
営業費用 22,277 22,308 30 受入動光熱費の季節変動 46
賃貸事業費用 15,719 15,726 7
季節要因による礼金更新料増加等 42
修繕費 1,673 1,435 -238
公租公課 2,969 3,080 111 営業費用 30
減価償却費 5,110 5,169 58
その他賃貸事業費用 5,965 6,041 75 賃貸事業費用 7
資産運用報酬 3,278 3,289 10 修繕費 ▲238
のれん償却額 2,622 2,622 -
その他営業費用 656 669 12 公租公課（第8期取得物件の固都税費用化等） 111
営業利益 14,435 14,565 129 支払動光熱費の季節変動等 58
営業外費用 2,457 2,423 -34
支払利息その他融資関連費用 2,444 2,408 -36 減価償却費の増加 58
その他営業外費用 13 15 2
経常利益 11,977 12,141 163
営業外費用 ▲34
当期純利益 11,976 12,140 163 営業収益
当期純利益 160
163
利益分配金 a 11,968 12,136 168 賃貸事業収入 137
利益超過分配金 b 2,801 2,714 -86 既存物件の賃料共益費 71
分配総額 a+ｂ 14,769 14,851 81
受入動光熱費の季節変動 46
内部留保 -174 -89 -
（内部留保総額） (3,900) (3,810) (-89)
その他賃貸事業収入（解約違約金等の剥離、季節要因による礼金更新料減等） 42
営業費用 30
一口当たり分配金 (円) 3,248 3,266 18
うち利益分配(円) 2,632 2,669 37 賃貸事業費用 ▲40
うち一時差異等調整引当額(円) 380 390 10 修繕費 ▲238
うちその他の利益超過分配(円) 236 207 -29
公租公課（第8期取得物件の固都税費用化等） 111
総資産 1,162,579 1,159,953 -2,626 支払動光熱費の季節変動等 58
取得価格 1,011,279 1,011,279 -
有利子負債 510,727 510,684 -42 当期純利益 163
LTV 43.9% 44.0% 0.1%
時価総額 - - - 内部留保取り崩し
NOI 26,103 26,315 211 89百万円(19円/口）
LP岩槻の入替による影響相当額
FFO 19,717 19,941 224
8
各種指標の推移
営業収益(百万円) ※ ( )内は売却益を除いた合計値 NOI(百万円)
平均NOI利回り
■売却益 ■物流施設
■居住用施設 ■商業施設
5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％ 5.1％
■オフィス
38,139 35,428 36,617 25,859
（34,742） 24,677
（35,032） (36,610) 23,931 23,583 24,475
34,218 23,680
34,714 （33,631） 34,731 685 ６ 4,822
3,107 4,775 4,894
4,500 4,549 4,626
587 6,607
6,086 6,283 6,515 6,540
6,215 4,586
4,007 3,974 3,920 4,360 4,356
5,044 5,112 5,707
5,004 5,363 5,391
4,914
7,057 4,339 5,013 4,471 4,493 4,541
6,828 7,546 6,475 6,404 6,420
16,654 17,024 10,730 10,296 10,468 10,692 10,741 11,343
15,986 15,833 16,278 16,233
17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期
取得価格(百万円) 1口当たり分配金(円)、LTV(％)
LTV
予想
3,300 50.0
実績
1,011,279
955,984 49.0
932,896 927,318 922,568 960,345 3,200
3,209
192,887 3,182 48.0
180,850 192,101 192,902 3,100
184,045 184,045 3,128
3,111 47.0
3,081 3,084
174,690 3,000 3,037 3,047
147,070 150,390 161,050 161,050 3,028 3,020 46.0
145,730
44.4 44.5
176,527
2,900 2,950 45.0
151,422 159,783 163,343 43.9
167,723 159,783 2,905 45.1
44.6 44.6 44.0
2,800
43.0
2,700
448,654 420,260 428,110 434,550 434,550 456,025 42.0
2,600
41.0
2,500
0 40.0
17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 17年2月期
17年 2月期 17年8月期
17年 8月期 18年2月期
18年 2月期 18年8月期
18年 8月期 19年2月期
19年 2月期 19年8月期
19年 8月期
（注）営業収益、NOI、取得価格において、「宿泊施設」及び「その他」の個別数値が記載されていませんが、グラフ上段の合計値に当該数値は含まれております。
9
3 外部成長
10
2019年8月期（第8期）取得物件一覧
東京圏のスポンサー開発物件を中心に11物件509億円取得（平均築年数1.1年）
オフィス（スポンサー） 物流施設（スポンサー） ホテル（外部）
■PMO田町東 ■PMO御茶ノ水 ■PMO八丁堀新川 ■PMO京橋東 ■Landport青梅Ⅰ ■レッドプラネット沖縄那覇
109億円 NOI利回り3.6％ 38億円 NOI利回り3.8％ 38億円 NOI利回り3.9％ 28億円 NOI利回り3.9％ 136億円 NOI利回り4.6％ 26億円 NOI利回り5.6％
商業施設（スポンサー）
再開発・再取得型
SPR（注3）
従前：三菱自動車杉並店（底地）
■GEMS新橋 ■GEMS茅場町 ■GEMS新横浜 ■GEMSなんば ■サミットストア本天沼店
28億円 25億円 18億円 38億円 21億円
NOI利回り3.9％ NOI利回り4.4％ NOI利回り5.4％ NOI利回り4.4％ NOI利回り6.0％
スポンサー開発物件の取得実績 2019年8月期末時点保有物件の取得先（注4）
（百万円） スポンサー物件取得額累計 4ブランド割合（PMO/GEMS/Landport/PROUD FLAT)
200,000
25.7% ■スポンサー物件（4ブランド）
22.3% 22.2%
140,330
25% 13.5% ■スポンサー物件（4ブランド以外）
150,000
19.1%
19.9% 25.7% ■外部取得物件
18.6%
17.1% 17.2% 92,031 92,031 20%
16.8%
100,000
62,215 26.5% ■TOPリート合併
50,805
15%
50,000 23,110
33,910
34.3% スポンサー割合
9,030
0 10%
59.9％
設立時 2016/2期
16年2月期 2016/8期
16年8月期 2017/2期
17年2月期 2017/8期
17年8月期 2018/2期
18年2月期 2018/8期
18年8月期 2019/2期
19年2月期 2019/8期
19年8月期
（注1）本ページにおいて、「NOI利回り」とは取得時の鑑定NOI利回りを指します。 （注2）平均築年数は、取得日時点の築年数を取得価格で加重平均して算出しています。 （注3）SPR=戦略的資産入替え(Strategic Property Replacement)
（注4）「スポンサー物件」とは、野村不動産グループ、もしくは野村不動産グループに関連する不動産ファンド等からの取得物件を指します。 11
レッドプラネット沖縄那覇 取得
幅広い需要が見込める立地特性と、長期固定契約による高い安定性を確保
レッドプラネット沖縄那覇 取得価格 26.5 億円 沖縄県 延べ宿泊者数の推移（注）
（万人）
3,000
前面には大手企業の支社支店が集積す 外国人延べ宿泊者数 日本人延べ宿泊者数
2,500 2,219 2,282
2,168
る国道58号線が通り、「国際通り」までも 2,078 2,014 2,006
徒歩圏と、ビジネス・観光客双方の需要 2,000
1,557
が期待できる立地 1,414
1,500
1,771 1,706 1,757
1,930 1,775 1,637
所在地 沖縄県那覇市前島三丁目 1,000
1,358 1,479
取得価格 2,650百万円 500
鑑定価格 2,700百万円 368 448 462 525
56 78 148 238
0
延床面積 3,350.86㎡
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
竣工年月日 2008年6月6日
取得日 2019年6月26日
（万人） 都道府県別 延べ宿泊者数の比較及び延べ宿泊者数増加率（注）
契約形態 長期固定契約
7,000 70.0%
株式会社レッド・プラネット 6,120 61.4%
オペレーター 2018年延べ宿泊者数（万人）
・ホテルズ・ジャパン 6,000 64.3% 60.0%
増加率（2011年～2018年）
ダブルルーム56室 57.8%
構成 5,000 50.0%
ツインルーム61室
4,000 47.4% 3,527 3,576 40.0%
24.6% 26.9%
3,000 2,518 30.0%
2,282
29.2% 2,141
2,000 20.0%
2,034 1,828
1,000 10.0%
10.3%
0 0.0%
東京都 北海道 大阪府 千葉県 沖縄県 静岡県 神奈川県 京都府
＜ レッド・プラネットグループについて ＞
レッド・プラネットグループは、タイのバンコクを拠点としながらアジア市場を中心に約30棟（日本では
浅草、名古屋、札幌を含む計4棟）のホテルを運営。
また、本物件のオペレーターの親会社である株式会社レッド・プラネット・ジャパンはJASDAQ市場
（スタンダード）に上場しており、多言語対応やモバイルアプリの利用などを通じて、若い世代を中心
としながら幅広い顧客層をターゲットとした顧客目線のサービス提供を特徴とする。
（注）出所：観光庁「宿泊旅行統計調査」 12
設立以降の成長の軌跡
スポンサーサポートの活用と資産入替を通じて、ポートフォリオのクオリティ向上と分配金の引き上げを実現
設立時 19年8期
257 物件数 289
26.8% 上位10物件比率 23.1%
79.8% 東京圏比率 82.0%
（注2）
第4期末 第5期末
19.3年 平均築年数
第3期末
（2017/8） （2018/2）
第6期末
（2018/8） 18.8年 （入替無し→ 23.1年）
（2017/2）
2,656円 分配金（注1） 3,209円 （+20.8％）
10,112
■ 資産規模の推移（億円）
9,559 9,603
■ 取得金額累計（億円） 9,328 9,273 9,225
■ 売却金額累計（億円）
7,836 7,926 7,846
取得資産合計
3,309
2,708 2,799 66物件
2,209 2,374
1,819 3,309億円
90
336
-341 -341
-815
0 -1,050 -1,050 -1,103 -1,103 売却資産合計
35物件
1,103億円
設立時 16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期
（注1）16年2月期の分配金を6か月換算（営業日数152日間）した金額を記載しています。（注2）設立時のポートフォリオから、2019年8月末まで物件の取得売買による影響を考慮しない場合の平均築年数です。
13
４ 内部成長
14
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Office
テナント入替や改定を通じて、今期も平均賃料単価の上昇を実現（前期末：17,723円/坪→17,868円/坪（＋0.8％））
2019年8月期 運用ハイライト 平均賃料単価推移（注2） レントギャップ：2019年8月期末＋6.4％
（前期比+0.4％）
（円/坪）
テナント入替による賃料増減率：+11.4％
19,000
（増額入替のみの賃料増額率：+14.2％） うち、物件売買による影響
18,500 191
賃料改定による賃料増減率：+3.3％ PMO改定件数内訳
18,000
（増額改定のみの賃料増額率：+4.8％） 据置
17,500
5件
増額
PMO賃料改定による賃料増減率：+4.1％ 18件
17,000
18,060
16,500 17,868
17,548 17,723
17,419
レントギャップは引き続き拡大傾向（注1） 16,000 16,844
17,156
2019年8月期末時点：+6.4％（前期比+0.4pt拡大） 15,500
15,000
0
17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期
増額改定のみの
テナント入替による賃料増減（注3） 増額入替のみの
+14.2％ 賃料改定による賃料増減（注3） 平均増額率
+4.8％
平均増額率
（百万円） （百万円）
月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率 月額賃料減少額 月額賃料増加額 月額賃料増減率
16.0% 30 5.0%
10 3.7%
14.0% 25 3.3%
11.4% 4.0%
8 10.7%
12.0% 20 2.4% 3.0%
6 10.0% 2.0% 1.9%
7.4% 7.5% 15
8.0% 0.6%
2.0%
4 5.8% 5.9% 23
10
5 6.0% 15
8 13
1.0%
2 4 4 5
3 7 8
2 4.0%
10 0.0%
0 0
(1) (1) (1) 2.0%
(7)
(2) 0.0% (5)
-1.0%
（1,776坪） （1,904坪） （2,326坪） （3,666坪） （5,502坪） （2,740坪） （24,591坪） （40,564坪） （33,304坪） （29,427坪） （21,007坪） （24,914坪）
(4) -2.0% (10) -2.0%
17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期
（注1）一棟貸しである物件を除く保有物件を対象に算出しています。（注2）2019年8月期決算説明会資料より、過去実績も含めて一棟貸し物件の賃貸面積算出方法を変更しています。
（注3）グラフ下部の（）内数値は、テナント入替対象面積及び賃料改定対象面積です。なお、増減率については、全対象区画の加重平均として算出しています。以降の他セクターにおいても同様です。 15
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Office
旺盛な需要を背景にした積極的なリーシングにより、設立以降最高の賃料増減率を達成
入退去面積の推移（坪）
退去 入居 Net
5,502 1,835
3,444 3,439 3,666 387 （申込済）
2,326 2,740
1,776 1,791 1,447 （契約済）
(1,583)
(2,226) (2,204) (2,230)
(2,755) (2,469)
(3,240) (3,662)
(5,456)
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 20年2月期
(5ヶ月) （想定）
＜2019年8月期＞テナント入替の効果 ＜2020年2月期＞テナント入替の進捗（2019年9月30日時点）
計2,740坪 入替による賃料増減率 ＋11.4％ 解約(予定)面積：計 2,230坪
＜テナント入替事例＞ 上段：入替対象面積 下段：入替に伴う賃料増額率 入居(予定)面積 入替による賃料増減率
契約済・・・1,447坪
申込済・・・ 387坪 (注)
+16.2％
合計・・・1,835坪
＜テナント入替事例＞ 上段：入替対象面積 下段：入替に伴う賃料増額率
野村不動産 PMO日本橋 PMO秋葉原
東日本橋ビル 大伝馬町 131坪
晴海アイランドトリトンスクエア
オフィスタワーＺ
NMF青山一丁目ビル NMF芝ビル 506坪 70坪 （＋27.0％）
736坪 244坪 184坪 （＋20.0％） （＋29.5％）
（＋3.2％） （＋22.9％） （＋13.3％）
（注）「申込済」とは入居申込書を受領したテナントです。 16
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Residential
東京圏を中心に入替を通じた賃料上昇を継続実現
2019年8月期 運用ハイライト 麹町ミレニアムガーデン（住宅棟）
入替・更新時の賃料増減 都心物件を中心に、入替えによるアップサイドを実現
①入替時の賃料変動 ファミリータイプ物件や都心物件を中心として、増額入替えにより
725件/1,187件（61.1％）の増額入替 堅調なアップサイドを実現
月額賃料増減率 ＋2.7％ （＋3,333千円/月）
物件名 入替戸数 平均賃料増減率 増減額（千円/月）
麹町ミレニアムガーデン（住宅棟） 7戸 21.2% 442
②更新時の賃料変動
プライムアーバン日本橋横山町 11戸 7.0% 123
72件/2,209件（3.3％）の増額更新
プライムアーバン豊洲 27戸 6.8% 229
月額賃料増減率 +0.1％ （＋217千円/月）
深沢ハウスHI棟 13戸 6.4% 279
入替による賃料増減 更新時の賃料変動
減額 据置 増額
月額賃料増減額 月額賃料増減率
（千円） 100%
7,000
3.0% 3.3
5.8 7.1
9.4 6.9 9.1
6,000 2.7%
5,000 2.2%
4,000 1.8%
1.5% 50% 96.7
90.3 92.9 90.9 94.1 92.8
1.3%
3,000
2,000
3,212 3,333
2,868
1,000 1,801
1,547 1,589
0.3 0.2 0.0 0.1 0.1 0.0
0 0%
17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期
（注）2019年8月期決算説明資料より、「入替による賃料増減」「更新時の賃料変動」については、過去決算期実績も含め、麹町ミレニアムガーデン（住宅棟）の入替え・更新実績を含んだ数値として算出しています。 17
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Retail
高稼働率と固定賃料による安定性を維持しながら、入替・改定における賃料増額を実現
賃料収入の内訳（商業全体）
2019年8月期 運用ハイライト
（百万円） 居住地立地（固定） 駅前立地（固定） 売上歩合 売上歩合比率
10,000
テナント入替による賃料増減（売上歩合テナント除く）
5.0%
4.4% 4.3%
4.2%
賃料増減額率 +16.7％
3.8% 3.7% 3.8%
入替対象面積：1,055坪 8,000 4.0%
（＋2,498千円/月）
6,000 3.0%
＜ テナント入替事例 ＞
EQUINIA新宿 4,000 アップサイドの 2.0%
118坪（+36.9％） 追求
nORBESA 2,000 1.0%
772坪（+16.4％）
0 0.0%
17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期
テナント入替による賃料増減（駅前立地型商業施設） 賃料改定による賃料増減（駅前立地型商業施設）
（千円） 月額賃料増減額 増減率 （千円） 月額賃料増減額 増減率
5,000 25.0% 1,200 1.6% 1.8%
16.7% 20.0%
1.5% 1.5% 1.6%
11.6% 12.5% 1,000
3,000 10.9% 15.0%
1.4%
1.1%
10.0%
800 1.1% 729 1.2%
1,000 5.0%
766 587 1,532 2,498 0.8% 1.0%
0.0% 600
0.8%
-1,000 -10.4% 入替え無し -5.0%
317 343
400 273
0.6%
-10.0% 263
180 0.4%
-3,000 -15.0%
200
0.2%
-20.0%
-3,948
-5,000 -25.0% 0 0.0%
17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期
18
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Retail
将来のアップサイドを追求した戦略的な施策の実行
USJオフィシャルストア（UCW）への入替・拡張オープン 「中座くいだおれビル」リニューアル計画の検討
既存区画（143坪）の状況
大阪・道頓堀の中心という恵まれた立地特性を
2018年7月20日の第1弾区画開業後、順調な売上げを達成し、 最大限に生かせる物件へのバリューアップを検討
固定+売上歩合賃料は同期間の従前テナント比較+61百万円
外観（現状）
＜従前区画テナントとUSJオフィシャルストアとの年間賃料比較＞（注）
計 +61百万円
売上歩合賃料
固定賃料
既存テナント
従前テナント USJオフィシャルストア
※2018/7/20～2019/7/19及び前年同期間比較
改善施策（案）
・ 国内外の来館者が食～遊を堪能できる店舗構成への見直し
2019年7月に隣接区画（61坪）を新規オープン
・ 建物の外観がアイキャッチとなるよう外壁を含め改修
・ 1F出入口の間口を広げることで前面道路からの誘引力を向上
2019年7月1日より新規区画
（61坪）をオープン。 ・ B1Fへの導線・商環境設計を見直し、１F同様に誘引力を向上
計204坪の大型店舗として、
更なる収益向上と施設全体の 想定スケジュール
集客力向上に期待
■第１フェーズ（2020年冬）：4フロア（7フロア中）先行オープン
新規区画 既存区画 ■第２フェーズ（2021年冬）：全フロアグランドオープン
（注）当該テナントの売上歩合賃料は、毎年3月に当該年度分を受領することとなっており、表中に記載の売上歩合賃料は2018/7/20～2019/3/31迄の売上げに対する歩合賃料です。
19
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Logistics
増額改定、グリーンリース契約導入に加え、LP岩槻においてもリーシングの成果
2019年8月期 運用ハイライト
羽生ロジスティクスセンターの再契約 LED工事実施に伴うグリーンリース契約の締結
定借期間満了に伴い、 相模原田名ロジスティクスセンター（15,261坪）
経済条件を改善させた上で
・+0.8％の賃料増額を実現（～2028年）
5年間の延長再契約を締結
・工事改修費用についても契約期間中に全額回収可能
（賃料増額率+8.7％）
・機器交換箇所において、年間で約60％の電力を削減見込み（注）
契約満了テナントの分散状況（賃料ベース）
羽生ロジスティクスセンター：再契約締結（5年間）
11.8%
10.6%
9.4%
7.1% 7.1% 7.5% 7.3%
0.5% 2.3％
3.1％ 0.0%
20年2月期 20年8月期 21年2月期 21年8月期 22年2月期 22年8月期 23年2月期 23年8月期 24年2月期 24年8月期 25年2月期
＜課題＞ Landport岩槻（7,287坪）にて、2019年12月1日付でテナント退去予定
→ 約1/2区画（3,535坪）について新規テナントから申込受領済、残り区画についても別テナントと交渉中
（注）相模原田名ロジスティクスセンターの年間電力削減量は、LED機器の設置交換対象区画における想定削減量です。 20
内部成長の状況 ～各セクターの運用状況～
Hotels
ホテルビスタ札幌大通について、複層的なバリューアップ施策により、収益力を向上
物件取得以降、リブランドやリニューアル等の施策を推進し、RevRARは増加傾向
① 2018年6月よりリブランドオープン
・ 「ホテルビスタ札幌大通」としてオペレーター変更の上でリブランドオープン
② 2018年10月～2019年4月にて下記のリニューアル工事等を実施
・ シングル→ダブルへの変更（12室）、ダブル→ツインへの変更（12室）
・ フロント周辺・廊下等共用部の美装工事
・ ランドリールーム、喫煙コーナーの新設
・ オンライントラベルエージェント経由での予約取得推進
・ シングルルームからツインルームへのリニューアル
【 目的 】
ツイン・ダブルルームを増やすこと
でインバウンド等の複数客宿泊
需要を取込みやすくし、1部屋
あたりの売上げ増加を目指す。
リニューアル前 リニューアル後
運営実績比較（リニューアル施策前後） リブランドオープン
3月 4月 5月 6月 7月 8月
RevPAR 3,818 3,260 4,682 7,904 9,591 10,374
2018年 客室稼働率 55.3% 46.3% 54.9% 80.1% 84.6% 86.0%
ADR 6,908 7,049 8,521 9,870 11,336 12,063
RevPAR 4,479 4,750 7,245 8,835 10,197 9,932
2019年 客室稼働率 66.0% 64.1% 79.4% 84.2% 85.7% 82.9%
ADR 6,783 7,414 9,125 10,496 11,898 11,986
※2019年8月は訪日観光客の減少等による影響。 リニューアル工事完了
21
鑑定評価の状況
含み益が1,240億円に拡大（前期比+169億円）
用途別鑑定評価額の状況 鑑定評価（前期比）（注）
19年2月期 19年8月期 鑑定CAP 19年2月期 19年8月期
鑑定評価額 含み損益 鑑定評価額 含み損益 低下 94 物件 164 物件
物件数 物件数
(百万円) (百万円) (百万円) (百万円)
維持 182 物件 114 物件
オフィス 61 474,070 36,445 65 503,810 44,483
上昇 0 物件 0 物件
商業 45 185,988 22,573 50 202,154 25,813
物流 19 188,100 35,312 20 202,470 36,761
鑑定価格 19年2月期 19年8月期
住宅 151 199,676 12,530 151 202,715 16,606
上昇 161 物件 203 物件
宿泊施設 1 3,850 91 2 6,560 131
その他 1 5,310 173 1 5,380 243 維持 83 物件 44 物件
合計 278 1,056,994 107,126 289 1,123,089 124,039 下落 32 物件 31 物件
（注）期中の取得・売却物件は除きます。
ポートフォリオ全体の含み損益額・率 ポートフォリオセクター毎の平均鑑定CR推移（注）
（百万円） （％）
14.0%
12.4% （%） オフィス 商業 物流 住宅 全体平均
140,000
11.3% 5.2
12.0%
9.9% 120,000
9.4% 5.0
10.0%
8.6%
100,000
4.8
8.0% 7.1%
80,000
4.6
4.4
6.0% 4.4
60,000 4.4
4.4
4.0% 40,000 4.2
4.2
2.0% 20,000 4.0
3.9
0.0% 0 3.8
17年 17年 18年 18年 19年 19年 17年 17年 18年 18年 19年 19年
2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
（注）各物件の直接還元利回りを収益価格にて加重平均（底地物件を除く）してます。
22
５ ファイナンス
23
ファイナンスの状況
平均金利の低下及び借入年数の長期化を継続推進
2019年8月期の新規借入れ 2019年8月期のリファイナンス 2020年2月期の返済予定
調達概要（注1） 返済概要（注2）（注3） 調達概要 （注4） 返済予定 （注3）
総額 14,400百万円 総額 35,200百万円 総額 34,500百万円 総額 37,900百万円
平均金利 0.49％ 平均金利 1.03％ 平均金利 0.48％ 平均金利 0.58％
平均借入年数 4.5年 平均借入年数 5.8年 平均借入年数 9.1年 平均借入年数 3.7年
有利子負債の状況（期末時点）
16年2月期 16年8月期 17年2月期 17年8月期 18年2月期 18年8月期 19年2月期 19年8月期
（第1期） （第2期） （第3期） （第4期） （第5期） （第6期） （第7期） （第8期）
有利子負債の残高 403,164 百万円 409,771 百万円 498,784 百万円 488,741 百万円 486,198 百万円 497,155 百万円 497,112 百万円 510,770 百万円
平均残存年数 3.96 年 4.36 年 4.31 年 4.54 年 4.52 年 4.61 年 4.52 年 4.64 年
平均借入金利 1.09 % 1.03 % 0.95 % 0.92 % 0.91 % 0.88 % 0.87 % 0.83 %
長期借入比率 84.1 % 85.9 % 83.2 % 88.0 % 88.0 % 87.2 % 86.9 % 86.0 %
固定金利比率 91.4 % 95.8 % 92.2 % 94.9 % 95.4 % 95.4 % 95.4 % 94.1 %
LTV水準 43.4 % 43.8 % 45.1 % 44.6 % 44.6 % 44.4 % 44.5 % 43.9 %
返済期限の分散化（期末時点） 1.92%
(●)
1.33%
60,000 1.19% 1.17% 1.13%
1.50%
（百万円） 1.02% 1.06% 1.03%
0.99% 0.93%
50,000 0.70% 0.74% 0.68% 0.65% 0.67% 0.62% 0.67% 0.70% 0.71%
0.61%
1.00%
0.58% 0.54% 0.54%
40,000 0.50%
投資法人債
0.00%
30,000 借入金 0.00%
平均金利
20,000 -0.50%
10,000 -1.00%
0 -1.50%
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 46
20/2 20/8 21/2 21/8 22/2 22/8 23/2 23/8 24/2 24/8 25/2 25/8 26/2 26/8 27/2 27/8 28/2 28/8 29/2 29/8 30/2 30/8 31/2 38/8 (期)
（注1）３/１にコミットメントラインにて調達した4,000百万円については期中に長期固定化した後の内容を反映しています。また、同じくコミットメントラインにて調達した8,000百万円は9/20に投資法人債発行による長期固定化をしています。
（注2）年数は調達時の数値、金利は返済時点の金利を加重平均して計算しています。（注3）約定弁済分（42.8百万円）は含みません。 （注4）金利及び年数は調達時の数値で計算しています。
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ファイナンスの状況
投資法人債の発行（2019年9月20日） グリーンボンドの発行（2019年9月20日）
本投資法人は、持続的社会の実現に向けた様々な
第5回無担保投資法人債 第4回無担保投資法人債（グリーンボンド）
ESG活動を推進する一環として、グリーンファイナンス・
発行額 5,000百万円 発行額 3,000百万円 フレームワークを策定（「JCRグリーンファイナンス・フ
レームワーク評価」の最上位評価「Green1(F)」を取
利率 0.90% 利率 0.53%
得）し、2019年9月20日には本投資法人初となる
発行年月日 2019年9月20日 発行年月日 2019年9月20日
グリーンボンドを発行しました。
償還期限 2039年9月20日 償還期限 2029年9月20日
摘要 無担保
保証
無 摘要 無担保
保証
無 本グリーンボンドは30億円の発行に対し15件の投資
PMO田町東の取得に要した 家から投資表明をいただくなど、旺盛な需要が集まり
資金使途
借入金の借換資金 ました。
＜グリーンファイナンス・フレームワーク＞
（注）
1.調達資金の使途 グリーン適格資産総額 3,677億円
2.適格クライテリアについて
LTV 44.5%
3.プロジェクトの評価・選定のプロセス PMO田町東物件概要
4.調達資金の管理 グリーン適格負債額 1,636億円
所在地 東京都港区
竣工年月 2018年2月
＜ 適格クライテリア ＞
延床面積 7,088.17㎡
a. DBJ Green building認証における3つ星、4つ星、もしくは5つ星
物件取得年月 2019年3月
b. BELS評価における3つ星、4つ星、もしくは5つ星
DBJ Green building認証 2018★★★★
c. CASBEE不動産認証評価におけるB+、A、もしくはSランク
BELS評価 ★★★
（注）「グリーン適格資産総額」は、グリーン適格資産の2019年2月期末時点の帳簿価格総額を指します。「グリーン適格負債額」は「グリーン適格資産総額」に2019年2月期末時点LTV（44.5％）を乗じた金額です。
格付の状況
信用格付業者 格付内容
日本格付研究所（JCR） AA（長期発行体格付）
格付投資情報センター（R&I） A+（発行体格付）
S&Pグローバル・レーティング・ジャパン （S&P) A（長期発行体格付）/ A-1（短期発行体格付）
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６ ESGへの取り組み
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ESGの取組み（外部評価）
MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ、GRESBでは3年連続の「5 Star」取得
MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数への組入れ 本指数について
本指数は、MSCIジャパンIMI トップ700指数構成銘柄の中から、環境(E)・
本投資法人は、2019年5月の構成銘柄の見直しにより、 社会(S)・ガバナンス(G)（以下併せて「ESG」といいます。）に優れた企業を
MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組み入れられました。 選別して構成される指数です。
本指数は、年金積立管理運用独立行政法人(GPIF)のパッシブ運用を行う
際のESG指数に選定されています。
MSCI社によるESG格付けは、
昨年の「BB」から2ランクアップし、「A」を取得
（注）本投資法人のMSCI指数への組入れや本件お知らせにおける本投資法人によるMSCI社のロゴ・商標・
サービスマーク並びに指数の使用は、MSCI社及びその関連会社による本投資法人へのスポンサーシップ・宣伝・ ・グリーン認証取得目標の開示及び取得割合の増加
販売促進を企図するものではありません。MSCI指数はMSCI社に独占権があり、MSCI社及びMSCI指数並び ＜ 主な評価点 ＞
にそのロゴは、MSCI社及びその関連会社の商標・サービスマークです。
・従業員に関する研修実績や満足度調査の開示
GRESB評価（2019年） GRESBについて
リアルエステイト評価 開示評価 不動産セクターの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマー
クで、責任投資原則を主導した欧州の主要年金基金グループを中心に2009年
3年連続最高位 「5 Star」取得 3年連続最高位 「A」取得 に創設されました。本年に実施されたGRESB リアルエステイト評価には、世界で
1,005 の上場・非上場の不動産会社・ファンドが参加しています。
＜ 世界・上場・総合型 ＞ ＜ 日本国内・総合型 ＞
３位 1位
40社 13社
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ESGへの取り組み（E：環境）
KPI：温室効果ガス（GHG）の床面積あたり排出量（原単位） 環境負荷軽減への具体的取り組み
[目標] 2030年度までに25％削減（2016年度比） 環境負荷軽減のため、保有物件への各種設備投資を実施
（当期に工事完了した事例）
GHG 原油換算値
-4.3%
① LED化による省エネ促進
0.0%
-8.6% ・新宿野村ビル
目標水準 ・NMF新横浜ビル
-10.0% -17.5%
・NMF青山一丁目ビル after before
-20.0%
-25.1% -25.0%
・一番町stear
・相模原田名LC ＜2019年8月期実施工事 合計電力削減量＞
-30.0%
・Landport川越 ▲2,152Mwh/年の削減（約▲59.9％）
-40.0% ・居住用施設共用部23物件 等
-50.0%
2016年
17年2月 2017年
18年2月 2018年
19年2月 ・・・・・・・・・・
・・・・・・・・ 31年2月
2030年 ② トイレ機器更新による節水
・NMF新宿EASTビル
KPI：グリーン認証取得割合（注） before
after
③ 空調設備更新による省エネ促進
[目標] 2030年度までに70%へ向上（延床面積ベース）
・日本電気本社ビル ＜2019年8月期実施工事 合計電力削減量＞
・札幌ノースプラザ ▲61Mwh/年の削減（約▲17.7％）
100.0%
・野村不動産大阪ビル
90.0%
80.0%
目標水準 診断結果をもとに省エネ工事を立案
70.0%
70.0%
61.7%
57.5%
省エネ診断の実施
60.0% 取得率（2019年8月31日時点）
省エネ診断の結果を参考に、
50.0% 今後の各種工事内容を検討 63.2%
18年2月末 19年2月末 ・・・・・・・・・・・・・・ 31年2月末 （延床面積ベース）
（注）グリーン認証とは、DBJ Green Building認証、BELS評価またはCASBEE不動産評価を指します。
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ESGへの取り組み（S：社会 Ｇ：ガバナンス）
社会「Ｓ」への取り組み ガバナンス「Ｇ」への取り組み
災害等からの復旧力への取組み 投資法人役員のダイバーシティ
2019年6月より女性監督役員が増員され、監督役員が3名となりました。
・250mメッシュの震度速報メールシステムの活用（2019年7月～） この結果、本投資法人役員における多様性確保と更なるガバナンスの強化が見込まれます。
国立研究開発法人「防災科学技術研究所」の震度情報を基に、250mメッシュで保有物件
選任役員
エリア毎の震度を推定し、建物の被害推定情報とともにメール受信。
個別物件状況を早期に把握することで、迅速な初動対応が可能になります。 執行役員 吉田 修平（再任） 弁護士
内山 峰男（再任） 会計士
監督役員 大和田 公一（再任） 不動産鑑定士 (※)
執行役員及び監督役員3名は、
岡田 美香（新任） 弁護士 全て社外専門家から選任
AM担当者
・震度情報
・被害推定 資産運用会社のコンプライアンス研修実績
実施月 テーマ 受講率
震度計測及び NMFが保有する 速報メール
2018年3月 本年度のまとめ 98.1%
250mメッシュの推定震度配信 個別物件と紐づけ 2018年4月 2018年度コンプライアンス・プログラムについて 100.0%
2018年5月 反社会的勢力への対応について 100.0%
2018年6月 インサイダー取引規制 100.0%
・保有物件における災害等への備え 2018年7月 インサイダー取引規制（web研修） 100.0%
2018年8月 法定帳簿ハンドブックについての解説 100.0%
非常時に備え、PMO日本橋室町を防災拠点として活用。入居企 2018年9月 法定帳簿ハンドブックについての解説（web研修） 100.0%
業様向けの食糧や毛布などを2,000人分備蓄。 2018年10月 情報管理について 100.0%
また、新宿野村ビルでは、災害時に帰宅困難者を受け入れる「帰 2018年11月 情報管理について（web研修） 100.0%
宅困難者等一時対応施設」として行政（新宿区）と協定を締結 2018年12月 利害関係者取引規制について 100.0%
するなど、地域の防災機能にも寄与。 2019年1月 利害関係者取引規制について（web研修） 100.0%
2019年2月 金商業者に対する当局及び加盟協会による検査指摘事例に学ぶ 100.0%
PMOシリーズにおける入居テナント向けソフトサービス 新宿野村ビルにおける入居テナント向けのソフトサービス
PMO 10周年イベント「経営者交流会」 入居企業様同士の交流会「ウォーミングパーティー」 「ファミリーデー」 「ライブ＆ビアガーデン」
（PMO浜松町・PMO京橋東）
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本資料は、情報提供を目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものではありません。本投資法人の投資口のご購入にあたっては各証券会社にお問い合わせください。なお、投資口の売買にあたっては取扱金融商品取引業
者所定の手数料を必要とする場合があります。本投資法人が野村不動産投資顧問株式会社に支払う運用報酬につきましては、本投資法人規約等をご参照ください。本資料に記載された将来の予想に関する記述は、本資料作成日における本投資法人の投資方針、
適用法令、市場環境、実務慣行その他の事実関係を前提としており、作成日以降における事情の変更を反映、考慮していません。将来の予想に関する記述は、既知のリスクの不確実性又は未知のリスクその他の要因を内在しており、本投資法人の実際の業績、
経営結果、財務状況等とは異なる場合があります。不動産投資証券は、保有資産である不動産の価格、収益力の変動や発行者の財務状態の悪化等により取引価格が下落し、損失を被ることがあります。本資料で提供している情報に関しては、万全を期しており
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